乔伊斯·郭（恒隆地产有限公司）
阿德里尔·陈（主席）
卢伟柏（首席执行官）
赵嘉奎（首席财务官）
凯尔（摩根大通）
辛迪（花旗银行）
笑容更灿烂了，但笑容的数量。好的，那么下午好，女士们，先生们。大家好。我叫乔伊斯·郭，是恒隆投资者关系部总经理。欢迎参加今日早些时候发布的2025财年业绩分析师演示会，涉及恒隆地产（101HK）和恒隆集团（10HK）。我们欢迎在香港总部的观众以及正在观看网络直播的观众。我们的演示文稿现已在公司网站上提供，也可通过国泰航空的二维码获取。有英文版本和简体中文版本供您选择。今天，我们的高级管理团队都将参加本次演示。
他们包括我们的主席阿德里安·陈先生、首席执行官罗伯特·卢先生以及首席财务官肯尼斯·赵先生。本次简报我们想先播放一段简短视频，直观展示我们最新战略增长蓝图V3的更新情况。山姆。萨摩亚人，希望您喜欢这段视频。现在，我们的主席阿德里尔将先说几句，然后我们的首席执行官韦伯也将通过一些幻灯片介绍业绩亮点。之后，我们的首席财务官肯尼斯将讲解我们的财务管理幻灯片。之后，我们将解答现场和网络直播观众的提问。那么阿德里尔，现在到你了。
谢谢，乔伊斯。感谢各位的到来和在线参与。对于那些在线参与的人来说，我们展示V3的原因是，我认为很多人在理智上理解这意味着什么，但无法直观想象。所以这有助于充实内容，让概念更具体。我今天特别想谈的关于V3的一点是，它确实是我们的新篇章。这并不意味着我们要抛弃过去。我们继续投资于现有物业。
我们仍然认为该战略有效，但未来的节奏和规模将有所不同。而V3是一种以更少资本支出实现扩张的方式。因此，这是在无需资本支出的情况下发挥我们的优势。当然，我最喜欢V3的一点是速度。将项目从构想到实现的速度快得多。我们希望能在短短几年内完成。我认为我们可以做到。而如果你们还记得，我们在V2下的一些资产密集型项目，从购买土地（即投入第一笔资金）到获得第一笔收入，需要长达10年的时间。
所以想想10年的资本成本，尽管我们的资本成本非常健康，肯尼斯稍后会谈到这一点，但这仍然是很长的时间。所以我真正热衷于的是额外的建筑面积，额外的规模。这不仅仅是可租赁面积，还包括临街面、连接性、更强大的社区，以及在各个方面——无论是实体还是在这些城市的心智份额上——更大的影响力。这是在我们最强劲的城市。我们有上海、杭州、无锡和昆明，这些都是表现最好的四个城市之一。
因此，增加心智份额和市场份额对我们非常有意义。当然，我们正在利用已有的团队。因此，不仅资本支出最少，运营支出也最少，因为团队、租赁团队、政府关系、银行关系等一切都已到位。因此，这是我们以超快速度提高投资回报率和股本回报率等所有指标的方式。因此，我可以毫不夸张地说，V3非常令人兴奋，对公司意义重大，并且其产生影响的时间框架将比你们习惯的要短得多。
第二点，我想简要谈谈对香港和中国内地市场的一些看法。我知道韦伯和肯尼斯稍后会谈到这一点，所以我只是简要提及，但市场正在经历一系列调整，无论是香港还是内地，涉及住宅、写字楼和零售。其中一些是结构性的，这些是我们需要非常小心的。还有一些是周期性的。问题是，你认为哪些是结构性转变，哪些是周期性转变？我们稍后可以深入讨论这个问题。
第三点是，当你们看到韦伯将要展示的数字时……或者实际上我应该在韦伯介绍完演示内容后再谈这个。我认为那样会更有意义。所以我将把剩下的内容留到稍后讨论，让韦伯开始。
谢谢。所以我不会在这里重复数字。哦，抱歉。抱歉。首先，在核心业务租赁方面，你们可以看到收入虽然下降了1%，主要是因为2025年人民币仍有一些贬值影响，但总体营业利润同比2024年增长了1%，基本利润增长了3%。因此，恒隆地产（HLP）和恒隆集团（HLG）都派发了相同的股息，恒隆地产为每股52港仙，恒隆集团为每股86港仙。下一张。好的，这次我将更多地关注租赁收入，因为这占我们2025年总收入的94%。
所以，如果看内地收入，特别是租金收入为587.8万（人民币），按人民币计算占我们总租金收入的68%，按港元计算同比下降1%。正如我提到的人民币贬值，然而，如果看香港，我们设法将下降幅度控制在2%。如果你们记得上半年下降了4%，现在总体下降2%。这意味着我们在下半年采取了一些措施，缓解了由于与2024年相比Aperture项目预订减少导致的全年2%的物业收入下降。
但我们将讨论2025年为带来更多资金所做的总体工作。下一张。中国内地的租金收入。总体来看，全年收入同比持平。我想提请大家注意的是零售增长1%，写字楼面临逆风。逆风并不容易。我相信大家都知道。我们会稍微解释一下情况。但我们认为，这种逆风至少会持续18到24个月。总体而言，我们认为。好消息是，我们2022年增长1%，2023年增长7%，23年是我们的峰值，然后去年下降4%，今年持平。
所以希望我们能稳定下来并再次增长。下一页。零售方面，我认为这确实是我们的核心，占内地收入的83%，因为写字楼仅占17%。所以你们看到上半年与2024年持平，但下半年同比增长3%，2025年全年增长1%，这是在奢侈品市场表现疲软的艰难一年。但与此同时，我们设法使收入增长了1%。你们可以看到，除了3号、Heartland和Forum（我们稍后会谈到），其他所有项目都实现了增长。
但我们仍然面临逆风。但总体而言，在非常艰难的市场中，其他所有市场都实现了相当不错的收入增长。下一页。我想这一页很多人都会详细询问。我想我们展示了所有细节。去年我们在这里时，已经看到从-18%回升到去年第四季度的-11%。但我们告诉过大家，我们看到了一些改善。所以当我们在7月底见面时，我们说希望下半年能实现正增长，使全年达到收支平衡。
但实际上情况比我们预期的要好。增长了4%，因为第三季度增长10%，第四季度增长18%。顺便说一下，给大家一个参考，第四季度同比增长18%。我们历史上第四季度的销售额是历史最高。因为2024年第四季度比2023年的历史高点下降了11%。但现在这不仅弥补了11%的下降，还在第四季度增长了18%。所以你们可以看到，除了两个项目外，销售额都有良好增长，尤其是下半年。下一张。
我们所做的，我认为很多幕后工作来自对租户的积极管理。所以你们可以看到，我们的大部分物业都有更高的入住率，你们可能会问为什么环贸iapm商场（Plaza 66）下降了，因为我们需要建造屋顶，我们必须建造一条隧道，抱歉，是通往展馆的地下室，我们不得不关闭一些店铺。否则入住率不会是96%。但除此之外，你们可以看到我们设法提高了入住率。
因此，不仅通过增加数量，我们还增加了新租约，新租约增长15%，续租增长5%。幕后做了很多工作才实现这一点。其中有200个是新进入城市的品牌。因此，我们继续保持传统，将市场首创的品牌引入各个城市。在图表底部，你们可以看到业态类别在租赁面积（LFA）上的一些变化。奢侈品占比保持不变。但个人护理和美妆增长了4%。
尽管你们可能从市场上听说这是一个艰难的市场。但我们实现了4%的增长，销售额增长8%，餐饮（FMB）增长3%。其他类别包括一些表面贸易、体验式贸易等的销售额也有所增长。所以我认为这是销售额增长背后的行动。特别是我们看到从2025年上半年开始，下半年取得了一些成果。下一张。也很高兴报告，这是我们历史上客流量的最高纪录，加上我们的65周年庆典，我们举办了很多标志性活动、庆祝活动和IP活动。
所以我认为这很有效，尤其是上次我们讨论时，我们提到周末有活动没问题，但工作日没有活动时就有问题。现在我们让租户进行改进，一旦租户通过更多餐饮和全价格区间的产品进行改进，我们也可以帮助增加工作日的客流量。所以我认为这很有帮助。过去在恒隆的讨论中，每个人都问奢侈品的情况，但2025年是由长期的奢侈品销售增长和我们多年来在非奢侈品方面的努力引领的。
2026年，我们期待庆祝我们的66周年。一家公司连续庆祝65周年和66周年是很少见的。但因为66对我们有特殊意义，所以这次我们会举办更多活动，去年更多是B2B，今年更多是B2C，对吧？所以我们会举办更多活动，特别是我们在2025年做了很多工作。我们相信，当我们把有意义、有趣和体验式的内容结合起来，顾客就会来。下一张。好的，这是用户页面，但所有数字看起来至少是健康的。
有效会员，有效会员指有消费的会员，增长了24%，新会员增长10%，会员销售额增长7%，所以即使有效会员增长，销售额有升有降，但幅度较小，因为每位顾客的平均消费下降了。是的，我相信你们理解中国的市场动态，但总体来说是健康的。我们设法让更多顾客进店，更多活跃顾客，因此会员销售额增加，渗透率也提高了4个百分点。下一页。好的，这是我们必须告诉大家的艰难部分。
写字楼，特别是内地的写字楼，上半年下降8%，下半年进一步恶化至12%，部分原因是上海的一个大客户，我们不得不与他们重组以留住他们更长时间。是的，我不想点名，但至少这帮助我们维持了入住率，帮助我们留住了他们，否则合同到期时你们可能会看到更糟糕的数字。所以在今天的内地，客户可能有更好的议价能力，因为市场上有很多供应，所以他们可能会来找你说，即使我还有两年的合同。
如果你不降价，我就离开，同时我保证不会续约。所以你必须和他们谈判，确保他们留下来，希望价格高于市场价格，但实际上只要他们留下来，这样他们就不需要搬家。所以我认为这会有一些影响。有人问我你认为这会持续多久？我认为至少还有18到24个月。因为我们看到主要城市的供应继续增加，特别是像上海。但对于其他一些城市，如昆明、沈阳，当你占据主导地位时，影响可能较小，但你仍然需要与客户谈判。
当客户有更多选择时。例如，国内企业，他们过去大多有自己的办公室，但因为我们更好的办公设施以及更多的优势，当他们业务做得好时，他们愿意向我们租赁。但现在他们的业务艰难，他们想回到自己的物业。所以有很多这样的讨论。这就是为什么我认为这种负面拖累还会持续18到24个月。但正如我们在前面部分讨论的，一年前每个人都对中环非常悲观，但现在似乎稳定下来了。
所以这确实是我们需要期待的，特别是当外国投资回来时。我向媒体提到，我看到至少有几位外国部长、首相访问中国，我希望有一些动向回到中国并在中国投资，希望通过这种更多的合作、双边协议，更多公司会回到中国。所以这是我们所希望的，但至少我们必须为这种趋势做好准备，希望我们能留住大多数现有租户。下一张。香港的好消息是，我们在2025年将降幅从9%缓解到2%。
零售方面，原因是铜锣湾的一个租户租约到期，从非常高的租金降至新的市场正常租金。这就是影响。否则零售或多或少相当稳定。如果你看下半年，几乎持平。写字楼下降1%，因为我们的投资组合中写字楼不多。所以这就是为什么相当稳定。例如，渣打银行大厦的入住率超过90%。所以我们对现有的物业相当满意。住宅服务式公寓确实是亮点。
我相信你们听说过租赁市场多年来的增长和改善，我们也从中受益。所以你们可以看到，香港总体下降2%。好的。所以我认为这一点很重要。我想强调并突出差异。2025年，我们从物业收回的收益为16亿。我认为这是过去八年来的最高水平。其中2.64亿计入收入，其余将基本计入2026年。其中12亿，7亿来自香港，5亿来自内地，还有Summit和一个Bulpurolle的处置。
好消息是势头似乎在聚集。所以我们在1月份又出售了一个Bulpurolle。所以我认为好消息是，当市场改善时，我们实际上可以以正利润率出售一些物业。我认为这是加速销售收益的好方法，希望我们能继续降低负债率。下一张。还有一些时间。可能电池快没电了。好的。好的。你动得太多了。好吧。这一页没什么新内容。要不我自己来？好的。住宅方面没什么新消息。我们继续出售Boo Boo roll。
好消息是这个开着。好吧，让我来。好的。大家不要碰。好的。它能用了。好的。Poo Poo roll。我们有五个，现在是四个了。是的。因为我们在1月份又卖了一个。Wilson Roll。我们已经获得了大部分批准，所以拆除工作很快就会开始。希望我们能完成所有事情。Susan Hill我们仍在等待一些规划和最终批准，希望能从土地部门获得溢价，希望能尽快拿到。Aperture现在只剩下90多套待售，原来是294套。
所以在过去两年里我们已经售出了200多套。内地方面，Heartland和昆明的君悦轩（Grand Hyatt residents）继续销售缓慢。但我们认为，今天即使降价也可能无济于事。所以我们继续以合理价格出售，希望市场改善。但我们看到Center Residence有很大的吸引力。我们已经以非常好的价格售出了50多套。无锡的最高价格约为每平方米4万元。所以我认为这真的很鼓舞人心。我认为这实际上反映了我们商场和所在区域的实力。
这确实是核心市中心，希望我们能继续出售这些物业。所以我将把财务管理数字交给肯尼斯。谢谢韦伯。
在接下来的两张幻灯片中，我想与大家分享我们的财务管理情况。我想强调的关键点是，截至去年年底的净负债率为32.7%，低于2024年底的负债率。我认为各种调整和配股安排对我们有所帮助，但我认为更重要的是资本支出，正如我们之前沟通的，我们已经度过了资本支出周期的峰值，这有助于我们进一步减少债务。总体财务成本实际上下降了8%，因为借贷成本降低。
去年，无论是香港银行同业拆借利率（Highball）还是内地贷款市场报价利率（LPL）等基准利率都有所下降，而且在利差方面，我的团队也非常努力地为我们的融资争取到了非常有竞争力的定价。净财务成本小幅增长3%，主要是因为资本化比率降低导致净利息支出增加。尽管如此，我认为如果看利息覆盖率，去年已经提高到3.1倍，而我们的整体债务结构，我认为大约47%。如果你看我们债务的左侧，47%是人民币计价债务。
所以我认为从长期来看，当然仍有增加的空间，但我认为就债务期限结构而言，当前比率是最优的，只有9%的债务将在一年内到期，我和我的团队正在提前一年进行各种再融资，到目前为止进展非常令人鼓舞和顺利。如果你们记得，去年我们在香港市场完成了100亿港元的银团贷款，这帮助我们增加了流动资金，也为下一步建立了资金储备。
我交给韦伯。
是的，我想这里有很多分数。你们看到左侧的持续努力，在评分和评级方面有很多改进。非常高兴地提到，我们实现了2525年的ESG目标，我认为这是我们非常自豪的事情，现在我们正在开启2030年的征程，我们致力于在这方面做得很好。尽管西方世界现在可能不太关注，但我们认为我们必须做正确的事情，中国正在引领实现这种可持续发展目标。
右侧是脱碳。很高兴谈论我们实现净零排放的旅程。我认为这真的是第一次，没有多少公司真正进行这种讨论，我们在2025年3月发布了相关文件，低碳排放和采购，我们提到的两个项目，西湖和环贸iapm商场展馆，我们的碳排放实际上下降了42%。还有一件事我也想非常自豪地提到。我们内地80%的运营物业由可再生能源供电。这不仅是ESG方面的成就，还节省了成本，因为可再生能源的成本比传统能源更低。
好的，我们谈了很多关于V3的内容，但我想强调的不仅是视频，这确实是我们想要加速的战略举措，涉及更少的资本，但更高效、更具战略性地扩大我们的领导地位。因此，与其他公司谈论所谓的轻资产模式不同，我们只专注于核心城市，我们相信在这些城市我们要么已经占据领导地位，要么将成为市场领导者。所以我们有上海、杭州、无锡和昆明。从客户角度来看，我们看到不仅面积会得到改善，临街面、可见度也会得到改善。
所以你们可以看到，杭州将增加两倍，盛捷（Sheng Yijie）将增加53%，无锡将增加30%。我认为最重要的是，我们这次披露，所有这四个项目我们只需要花费约10亿人民币，对吧？当然，与我们在V2中习惯的规模相比，这要少得多。但这给了我们额外的建筑面积，给了我们占据领导地位的机会，并让我们能够利用现有资源。不仅是人员，还有现有团队。
正如我们提到的，与政府的现有关系以及我们多年来建立的现有领导地位。所以如果你有机会去昆明，这很简单。我想其他房地产开发商在铜锣湾也做过类似的事情，例如在他们的商场外面。你只需让街道更有意义、更有趣，人们就会通过那里进入你的商场，对吧？所以我们在环贸iapm商场也做了完全相同的事情，非常高效。现在我们正在获得运营许可，希望能在第二季度准备好，然后推出并获得第一笔收入。
正如阿德里安在第三季度提到的，这将使我们环贸iapm商场的租赁面积（LFA）在右侧增加13%。我留在南京西路。是的，展馆增加13%。但如果包括这个项目，零售面积将再增加67%。67%加13%。南京西路的零售面积将增加80%。不仅如此，我们还将有写字楼、酒店。好消息是这是一个合资项目，我们将拥有60%的股份，业主将负责建筑改进的资本支出。
然后我们负责60%的室内设计和内部装修。所以我认为无锡的项目也是如此。我们将增加临街面，无锡的零售空间将增加40%，我们在无锡已经是无可争议的领导者。我们想变得更强大。如果你有机会去无锡，过去我们在右侧。所以我们不在明路的十字路口。一旦我们做到了，我们将拥有最好的临街面，可以安装LED。我们可以真正展示很多高可见度的品牌，还有西连廊。很多人说，好吧，这是你还没做的项目。为什么在做第一个之前就已经扩张了。但我可以告诉你，当我们购买这块土地时，我们就需要第二阶段。但这次通过扩张，我们不再需要第二阶段了，因为我们获得了这个特定路口的最佳角度和最佳角落。所以我认为一旦我们完成这个扩张，我们的临街面将增加两倍，零售建筑面积将增加40%。
好的，我相信每个人都会问写字楼的问题。我们有五座塔楼，因为A塔楼还没准备好，我们仍在进行内部装修。我们只有B、C、D和YI，YI塔楼已于去年11月交付给一个租户。如果你只看BCDE，我们的预租进度是38%，因为A塔楼占写字楼总建筑面积的50%。所以因为它还不可租。但截至今天，我们已经提高到40%。是的。所以一旦A塔楼准备好出租，希望我们能加快进度。
但同样，在写字楼市场艰难的背景下，我们不想仓促行事。但同时我们也想确保能以合理的价格出租。所以团队在这方面非常努力。零售方面，我记得上次我们谈到80%多的出租率。截至今天，我们是91%。所以当我们在第二季度开业时，我们将以80%的开业率准备就绪，第三季度达到90%。所以这将是一站式购物中心，加上扩建部分，希望有奢侈品、零售奢侈品、餐饮、文化以及地下的文物和博物馆，还有左侧的文华东方酒店。
酒店将于2027年初开业。我要说的就这些。现在开放讨论和提问。
谢谢。我们现在开始问答环节。现场的观众请举手，网络直播的观众可以在网页的对话框中输入问题。我已经收到一些网络直播的问题，但摩根大通的凯尔，你想先提问吗？谢谢。
谢谢。我的第一个问题是关于首席执行官的继任。所以我想这个问题的第一部分更多是问韦伯，因为当我们在12月看到公告时，我们有点惊讶。是的。所以只是好奇，你退休背后的想法是什么？因为你还很年轻，精力充沛。所以只是好奇你的想法。这是问题的第一部分。第二个问题是问阿德里尔。所以我想我们现在正处于确定新首席执行官的阶段。从你的角度来看，你希望新首席执行官具备什么样的素质？你们会从外部寻找还是内部提拔？方向是什么，有没有任命新首席执行官的时间表？这是关于首席执行官的第一个问题，第二个问题是关于中国内地零售。
去年我记得在业绩发布会上你提到下半年的展望是谨慎乐观的。是的。那么展望2026年，只是好奇，总体展望如何？我们是否预计租户销售额仍会有相当好的正增长，我想知道到目前为止1月份的情况。这是我的两个问题。谢谢。
好的，这个问题我可能已经回答了100次了。我会再重复一遍，希望不会让你们觉得太无聊。这一直是我的个人目标。即使在我35岁的时候，我就希望55岁退休。所以不要对年龄有偏见。我担任这个职位已经八年多了。到我离开办公室的时候，当然，当我加入恒隆时，我不会说我会在55岁退休，但这确实一直是我的目标。在媒体环节，我已经提到过，实际上阿德里安已经提到了我的下一份工作，已经确定了，就是我女儿的球童。
所以我从泰迪熊升级为球童，因为我的女儿是一名有竞争力的高尔夫球手，我想花更多时间陪她。不是因为我能从她那里赚到钱，而是我认为如果我能负担得起。我认为家庭时间对我来说非常重要。尤其是在她去海外上大学之前。我想那时我无论如何都会变得多余。所以我想花更多时间陪他们，还有我的父母，他们也年纪大了。而且我不想只专注于首席执行官的角色而让他们独自一人。
所以我有儿子的角色，丈夫的角色，父亲的角色，我想平衡这些。所以这对我自己来说真的不是一个艰难的决定。我在去年1月就通知了董事会和阿德里安，但我们只能在12月宣布。所以我认为这对你来说可能是个冲击，但对公司和董事会来说不是，因为他们提前一年就知道了。我希望这不会造成太多不便。我在这家公司工作了很长时间。
每个人都是可以被替代的。我不相信没有人是不可替代的。所以我坚信恒隆能够找到一个人或我的继任者来了解业务并做好工作。所以我会留下来，我相信阿德里安可以谈谈我退休后的角色。但如果我没有回答完，我很乐意回答任何问题。我已经回答了几次。我希望如果你仍然说，好吧，也许你有一个角色。首先，我想澄清一些谣言。如果有人不负责任地散布谣言，我必须说我没有工作。
我不会去别的地方担任首席执行官。如果有人相信，我会拿出钱来和你打赌。但总的来说，我很高兴退休。
所以，首先，我确实要感谢韦伯八年来的贡献。如果你想想我们的前首席执行官菲利普，他也任职了大约八年。所以坦率地说，我认为这不应该令人惊讶。正如他所说，公司经历这种情况是很常见的。每个人都有自己的人生计划。我认为韦伯的人生计划，在情感、精神和财务上都有自由去做自己喜欢的事情并选择自己的道路，这非常有力量，我全心全意支持。
所以作为一家公司，显然这让我们处于需要寻找首席执行官的位置。尽管正如他提到的，这并不意外。所以我们已经寻找了一段时间。当我们有消息要宣布时，我们会宣布的。但目前，我没有什么要宣布的。不过我可以说，董事会已经批准韦伯担任顾问角色，这与之前的做法类似。所以，你知道，在这次过渡中绝对没有任何不愉快，也绝对没有什么值得指出的。这一切也将在适当的时候宣布。
尽管董事会已经批准了。所以我认为在继任问题上，你知道，这很标准。我们将回到中国零售前景的问题上。去年我们不是相当谨慎乐观，而是谨慎地希望下半年能回到持平。结果正如韦伯刚才提到的，不仅持平，甚至更好。第四季度在多个层面上都创下了纪录。无论是总零售额、客流量、入住率，或者你知道，从技术上讲，当我们只有两个上海商场时，入住率可能更高，但那是大约15年前的事了。
所以我们现在的入住率、客流量和销售额都处于历史最高水平。所以我认为这是我们66周年的一个很好的开始。在66周年之际，我们显然会大力推进消费者端（B2C）的营销。所以你们在V3视频中看到的是我们的66周年标志，我们将向消费者推广。但是，尽管我们第四季度表现强劲，我仍然希望保持保守和谨慎。部分原因是奢侈品牌尚未有大幅增长。
他们表现还可以，在某些情况下可能低双位数下降或高个位数增长。在我们的商场中，某些情况下可能比这稍好一些。所以可能是低个位数下降到高个位数增长。这并不是第四季度增长的来源。第四季度的增长，我认为非常令人欣慰，来自非奢侈品，来自餐饮，来自珠宝。这是我们多年来一直努力专注的方向，即在我们的商场中打造真正引人注目的非奢侈品产品。
这意味着体验、娱乐、服务、餐饮。这就是我们所做的。我认为这就是成果，或者更确切地说，我们现在正在享受成果。所以我仍然持谨慎态度。如果你看路易威登刚刚公布的数字，显然他们全年都在下降。但第四季度对他们来说也增长了约1%。所以这对我们来说也是类似的。但这还不足以让我有信心说，你知道，2026年，奢侈品和非奢侈品都会有大增长，我还不准备这么说，但我认为这是一个很好的开始，我认为如果我们能够执行所有这些计划，包括V3，你可能不会在2016年看到V3的大部分影响。
那将是在以后的几年。但我认为昆明的情况是一个信号，是煤矿里的金丝雀，那是一个简单的、67米长的商铺区域，就在我们商场对面，从至少那个入口带来了显著的客流量增长。它给该地区带来了很多活力，并在社交媒体、政府和社区中创造了关于我们商场周围发生的事情的新话题。这也是我们所依赖的。
所以零售方面，虽然，你知道，我还不愿意举手说，你知道，真的大幅回升了，但我愿意说这是鼓舞人心的，我们需要努力确保我们抓住这个机会。
只是回答你关于1月份的问题，我们的数据，如果你看前28天，和去年差不多。但好消息是，这是个好消息。原因是去年春节在1月份。所以今年春节在2月17日。去年是1月27日。是的。所以你明白我的意思，对吧？所以如果今年春节的销售额和去年差不多，那么我非常有信心这两个月会很好。是的。所以这是我目前可以分享的。
这是否完全反映了复苏，还不知道。但我想我并不是说我们有足够的前瞻性。当我们放弃所谓的奢侈品和非奢侈品商场定义时，当时很多人说我们担心奢侈品，正在从奢侈品撤退。不，我们已经看到了客户行为的变化，这就是为什么我们不想将某个商场标记为只有15%租赁面积是奢侈品的奢侈品商场。我们想开放它，确保每个人都应该来，这种心态的改变，看到我们的入住率提高，客流量增加，非奢侈品表现良好。
不是因为我们只是改变了定义。只是因为行为已经改变。所以，这就是为什么我想，你知道。纠正一下。有些人说，哦，因为我们担心奢侈品。不，我们继续依赖奢侈品和非奢侈品。但碰巧2025年是由非奢侈品增长驱动的，我们在2025年准确地把握了这一点。所以有很多持续的改进，有很多我们需要与客户互动的方式。但当你看我们的租赁面积或客流量，我们没有减少。我们大致相同，但我们专注于调整非奢侈品以捕捉更多的增长机会。
也许我借此机会扩展到香港。所以当我看中国零售物业时，我认为到目前为止我所看到的是周期性的。如果经济复苏，我们预计会复苏，如果不是立即，至少在中长期，我们仍然看好中国，那么我认为零售销售可以复苏并且将会复苏。所以我认为这是一个周期。另一方面，在香港，我相信我们都知道，零售受到了人们前往内地、服务标准下降或产品供应的严重打击。
所以我认为在香港，结合更广泛的经济环境，对于房东来说，零售格局在某种程度上更具结构性。所以在香港，考虑到所有因素，我认为我们做得相当好。正如韦伯提到的，铜锣湾有一次性的打击，但如果不是那样，我们几乎是持平的。所以我们似乎已经在香港零售市场找到了底部。问题是它会多快恢复？我还没有信心说它会很快恢复。
所以我不会屏息以待。所以我认为香港零售更具结构性，而内地零售更具周期性。
我可以澄清一些网络直播的问题吗？有一些关于财务管理的问题。净负债率下降的驱动因素是什么？这是第一个问题。第二个问题是未来几年的资本支出指引是什么？
让我先给你一些资本支出的大致数字。今年2026年的资本支出约为31亿，2027年约为26亿。随后几年将继续下降。我给你看的数字已经包括了我们未来在V3战略中必须花费的10亿应占资本支出。但这些资本支出主要将从2027年开始发生。
抱歉，只是补充一下。对于那些关注我们很久的人来说，你们记得很多很多年来我们的资本支出每年都在40到50亿左右。所以这是一个有意义的减少。
没错。关于负债率的问题，是什么因素帮助我们降低了资本支出？抱歉，是负债率。正如我提到的，过去两年的以股代息安排有所帮助，因为现金股息支出少了很多，你知道，就现金股息而言。如你所知，我们的主要股东恒隆集团（HLG）选择了以股代息，你知道，这样恒隆地产（HLP）可以保留更多现金。我认为更重要的是，我们减少了资本支出。正如韦伯强调的，对比销售，实际上尽管你看损益表，记录的收入并不多，但实际上从2025年第四季度开始，我们在住宅方面有了更多的处置，特别是在香港。
所以我们在一个季度已经售出了大约16套，还有一些Bulpurolle的处置。所以我认为香港住宅市场的复苏为我们提供了加速处置的良好窗口。所以希望如果势头持续，我们明年至少在香港住宅方面会有更多处置。
好的，还有两个与股息相关的问题。第一个问题是关于以股代息。这会是我们最后一次进行以股代息计划吗？第二个问题是管理层会考虑为66周年发放特别股息吗？
所以很难说这是否会是最后一次。这取决于年中和年底的数字。但我认为我们一直相对一致地表示，你知道，这不是我们长期想做的事情。问题是合适的时机是什么，随着杭州的新项目有望在今年年中4月左右开业，希望财务方面的压力会减轻，因此我们不需要发行股票或提供以股代息作为缓解利息支付或负债率的方式。
所以总体意图是不想让这种情况持续太久，但具体细节必须由董事会在中期时决定。哦，还有特别股息，是的，如果你在我的微信朋友圈里，可能会有很多红包。但就特别股息而言，我不确定董事会是否真的在考虑这个问题。
谢谢。花旗的辛迪。
谢谢。我是花旗的辛迪。我有三个问题。第一个是关于中国零售的后续问题。我们提到非奢侈品去年表现突出，我们增加了很多生活方式和美妆品牌。所以我只是想知道2026年的租赁策略是什么？你们会继续增加体验式非奢侈品空间吗？你如何看待奢侈品暂时表现不佳的情况？你们会，比如说？我认为上海商场的零售销售额不能比无锡和大连差。所以这是因为奢侈品定位的不同还是其他原因。
第二个问题更多是关于武汉、沈阳的表现不佳。这些显然正在进行重新定位。我只是想知道整个过程是否符合预期，何时能看到它们的业绩稳定下来？是2026年还是2027年？重新定位后的购物中心会是什么样子？第三个问题实际上也是关于股息的。所以我只是在想，随着资本支出降低，未来租金收入增加。你们什么时候会开始考虑提高股息？在什么情况下？当收益回到什么水平时，我们会开始考虑？
谢谢。
我想，我相信从奢侈品牌那里也得到了一些信息。阿德里尔和我12月去了巴黎，进行了一些头脑风暴，或者说是从租户那里获取反馈。我认为总体而言，每个人都持谨慎态度，但他们仍然期待从2025年的艰难一年中实现中等个位数的复苏。所以，我相信正在发生很多整合，因为很多品牌可能过度扩张了。所以整合正在发生，幸运的是他们没有整合我们的，而是将业务整合到我们这里，因此我们有望获得一些机会。
所以我认为这更多是关于奢侈品，但奢侈品方面，势头仍在继续，运动休闲（athleisure），我相信每个人都在谈论，现在的好消息是不只是一个品牌，有很多品牌表现相当不错。所以我认为这相当普遍，不仅是运动休闲，如果你看Palmar，例如一些IP品牌Jelly Cat表现相当好。所以我认为我们需要寻找今天客户真正想要的东西。餐饮（FMP）方面，我们发现在2025年非常艰难的市场中，我们必须提供各种价格区间。
我们不能只提供米其林三星就止步不前。我们必须提供一些非常便宜的东西，以吸引租户客户和客流量。所以我不相信当时间从2025年到2026年，情况会戏剧性地改善或改变。势头将继续，客流量在持续。所以我认为我们仍然期待销售额有个位数的增长，我认为基于我刚才提到的前两个月，如果1月份持平，但2月份有增长，至少我们应该有一个良好的开端。
所以我认为这是你问题的第一部分。第二部分关于两个项目。我不会说它们在挣扎，但重新定位的项目，首先沈阳是因为竞争，我们正在沈阳商场旁边建造一个体育公园，使用我们停止建设的场地，但将其改造成城市公园。我们真的想利用公园设施，使其成为体育、运动休闲、餐饮和其他场所的城市中心。所以这正在进行中，公园将于今年第三季度开放。抱歉，是今年第三季度。
希望有了公园和很多有趣的设施，你可以称之为匹克球、篮球，任何我们能提供的场地。宠物友好型设施，我们可以吸引不同的人流进入商场，这将促进更多客流量进入购物中心，并加快租户组合的改善。Heartland，你可以看到下半年已经有所改善，部分原因是2024年有一个大型竞争对手开业。所以当市场正常化后，下降应该会减少。但尽管如此，我们必须非常努力地提高入住率。所以你可以看到我们的入住率跃升了五个百分点。
我们正在增加更多的餐饮选择。我可以告诉你，Heartland的挑战不是奢侈品。Heartland的挑战是奢侈品，因为我们旁边的那个商场不让任何人与我们合作。所以我们的关键是如何突破，让非奢侈品发展起来。我们有一些策略，我不能向你透露。希望到年中，你能看到我们取得一些突破。所以当我们让非奢侈品发展起来，就会有客流量。一旦有了客流量，一切都会改善。
所以我认为这需要时间。当然，我不想总是回到那些需要帮助的“小兄弟”身上。但好消息是，在10个项目中，我们有7个表现良好，有2个有点挣扎，有1个入住率很高，情况良好。我们只需要确保租户组合的调整与客户相关。我们必须紧跟市场动态，确保租户组合具有相关性。我认为这是关键。
最后一个是股息。是的。再次，我不想给虚假的希望。如果你看我们的增长和净利息，我们仍然有一些资本化利息将被确认为实际利息，这将对我们造成一些拖累，即使收入增加。所以我希望，也许，希望我们仍然需要度过接下来的24个月，一旦度过了资本化利息阶段，当我们看到收益改善时，我相信我们非常乐意提高股息。所以这不是我们可以命令团队去做的，而是收益会说明问题，而且我们已经支付了高达81%的收益。
所以我认为即使有资本化利息，我们也差不多支付了几乎所有。所以你可以自己计算。所以我们正在尽最大努力维持股息。所以再次回到我们上次减少股息的艰难决定。所以我认为你们很多人甚至问我是否应该削减更多？我记得帕文，你削减了，为什么不削减到零？当然，我们必须取得平衡。我们必须确保找到一个让股东和公司都能双赢的位置，希望我们能度过艰难时期，看到一些关键绩效指标朝着正确的方向发展。
现在负债率在下降，借款在减少，资本支出已经达到峰值。所以几年前我们谈到我们必须降低负债率，进入周期，回收资金，我们正在努力，我们真的很努力，希望你们能看到。
我只想补充一点，我们之前说过首要任务是去杠杆。现在仍然是，所以我们确实想降低负债率和利息成本，但是，你知道，我们是否必须在开始考虑增加股息之前将借款降至零？不一定，所以，你知道，可能不会那么久，会介于两者之间，这将是一个讨论，显然取决于我们看到业务发展的轨迹，尤其是在内地。
来自ups的马克，谢谢管理层。
我有大约三个问题。我想第一个问题是关于一些，也许两个上海商场我们有出色的租户销售额。管理层预计什么时候这会反映在租金收入中？或者我们是否预计非奢侈品销售流量将更多地以基本租金为重点？他认为可能三年后才会反映，我想这是第一个问题。第二个问题，我想更多是关于净负债率方面。所以我们肯定想加快香港住宅物业的处置，对吧？但是中国内地呢？我们是否预计处置中国内地资产，比如通过商业房地产投资信托（REIT）或更创新的低融资成本方法，例如发行可转换债券（CB）等。
这是第二个问题，第三个问题更多是问阿德里尔。我们认为恒隆地产（HLP）和恒隆集团（HLG）目前的结构是否最优？或者我们有任何计划。
公司结构有任何变化吗？谢谢。
销售额何时转化为租金？是这样吗？好的，抱歉。我认为环贸iapm商场（Plaza 66）的情况相当理想，我想说，当你看到销售额增长时，你会得到租金增长，这大致上是这样。销售额上升，你就会看到影响。港汇恒隆广场（Grand Gateway）过去的固定租金总是远高于营业额租金，对吧？所以在下行周期，我们对高固定租金感到满意，但在上行周期，我们可能无法捕捉到所有的上涨空间。所以我想说，如果我们的销售额和客流量继续改善，你会看到固定租金的改善，对吧？所以如果你深入研究我们今年内地的细节，即使奢侈品销售非常艰难，我们的固定租金仍增长了2%，对吧？我们的销售额租金基本持平，对吧？这就是为什么我们的总租金增长了近1%，对吧？所以我想说，在非常艰难的时期，我们仍然设法实现了固定租金的增长，因为我们一直认为固定租金对房东更有利，而不是把一切都放在可变租金上，对吧？当然，另一方面，当销售额增长非常快时，你会说为什么不有更多的销售额租金？我基本上不能两者兼得，对吧？这真的取决于物业的性质以及竞争。
在你旁边，我不想提在上海竞争非常关键，这就是为什么对我们来说，我们必须确保为客户提供最好的报价。我们必须确保入住成本合理。是的，你可以压榨租户到极致，但你可能会把租户推到隔壁。所以这就是为什么我们在这方面非常谨慎。我相信你明白我在说什么。这就是为什么一方面我们想在市场上更积极地增加客流量，但同时我们想保持合理，因此我们可以获得最佳的租户组合。
一旦你有了最佳的租户组合和最佳的客流量，这就是应对任何竞争的最佳防御。所以第二个问题我可能交给。
我必须回答你的第二个问题关于负债率，你提到了商业房地产投资信托（Searig），首先，不要猜测恒隆正在进行任何商业房地产投资信托的工作。你们有些人写这样的报告是误导性的。好吧，但我的团队肯定会密切关注商业房地产投资信托市场的最新发展。据我所知，去年内地有11只商业房地产投资信托上市，其中大多数要么是大众市场的奥特莱斯商场，要么是一些社区商场等等。所以这很有趣，我注意到收益率从IPO价格开始压缩。但尽管如此，对我们来说，我们观察到的主要挑战是，即使中国证监会和内地交易所花费了大量精力推广商业房地产投资信托产品。
我们尚未看到境内外资本流动有非常明确的规定。非常不明确，我认为作为一家香港上市的开发商。没有明确的规定，更不用说税务影响了，我们很难做任何事情。所以我认为我们会继续学习和监测市场。当然你提到了写字楼，如果现在有非常活跃的所谓商业房地产投资信托，因为以前他们称之为消费型房地产投资信托。是的。
如果有投资者对内地写字楼感兴趣，我们很乐意，你知道，去探索，但据我所知，监管机构鼓励发起人做零售相关的房地产投资信托。当然你可以有一些写字楼、酒店元素，甚至酒店，但大多数仍然是零售相关的，据我所知。所以我认为你有一些时间，你知道，去研究，如果你有任何见解，随时与我们分享。
是的，我认为与我们的首要任务仍然是去杠杆化相关，你知道，我们自然会寻找出售资产的机会。我们更愿意从非核心资产开始。正如我们多次说过的，非核心物业处置是我们定期关注的事情。但是，当然，你知道，当关键时刻到来时，价格从来都不是很好。所以我们可能无法像我们希望的那样快速处理其中一些资产。但随着我们的负债率开始下降，利息支出开始下降，出售的压力降低，同时市场似乎至少有一点回升，因此机会可能会增加。
所以你知道，这总是一个平衡。你需要出售多少？坦率地说，我们不需要出售，这只是偏好问题。但同时，你试图出售的市场情况如何？在过去12个月里，我们在住宅方面的销售相对顺利，我认为，我们今年将能够确认其中的大部分，而不是去年签订合同时，我们希望继续这样做。所以你知道，我们仍在考虑所有选择，但希望市场回暖并对我们有利。
关于结构，这是我们定期关注的事情。什么是最优结构？显然，我们有很多，不是很多，但有几个同行一直在调整和微调。他们中的一些人在调整治理和控股结构方面做得相当好。因此，对我们来说，观察和学习是值得的，但我们没有具体的事情要谈。
好的，让我澄清一个来自网络直播的关于西湖66（Westlake 66）的问题。看到91%的承诺率是一个积极的信号。开业应该在三个月后。那么开业策略是什么，是更容易的、活动驱动的还是客户关系管理（CRM）驱动的，特别是在VIP客户群和 attendance profile方面。有人能在这里强调一下吗？谢谢。
我认为你提到了所有要点。我们必须做活动，我们必须有好的租户，我们必须推动销售。所以我们已经在周边地区招募了相当数量的会员。预热从去年年中就开始了。我认为我们现在非常努力。我们已经将90%的空间移交给租户，然后他们提交图纸，开始装修，这真的是最后一英里，每个商场都是如此。当我们开业时，我们需要推动并确保他们按时开业。
所以我们会提供一些激励措施。希望每个人都能按照我们的时间安排。所以我认为总体而言，一开始，这个商场将是一个一站式购物中心，包括奢侈品、非奢侈品、文化。我们在四楼有一个美丽的花园，我们称之为绿洲。B2层有文物，真的有一个博物馆在那里。然后我们会有艺术，会有酒店。随着扩建，我们有更多的空间。所以我认为这不会与我们在昆明和无锡所做的不同。
很可能一开始和港汇恒隆广场类似。对吧？因为归根结底，它不再是环贸iapm商场。你不能只做奢侈品，因为环贸iapm商场确实是市场上的第一个。而这个很特别，是奢侈品的家园。但另一方面，我认为随着空间和扩建，几年后我认为我们将能够在那个地区实现一站式购物。所以我认为总体而言，我们在推广的每一步都非常努力，甚至在开业时邀请艺术家，所有事情都是如此。
所以希望我们能在2026年下半年邀请你过来。
我可以再澄清一个来自网络直播的问题吗？我把最后一个问题留给美国银行的高 Choi。网络直播上有一个问题，祝贺我们2024年签约销售额表现强劲。那么2026年在销售额方面有什么指引吗，无论是来自住宅物业（DP）还是知识产权（IP）处置？
嗯，我的意思是，如果你看我们的库存，我们没有那么多可卖的了。所以我的意思是我们在中国内地有一点。抱歉。所以在中国内地，我们有合理的库存。我不期望所有库存都能像热蛋糕一样畅销。正如你们所看到的，有些城市比其他城市强得多。无锡表现特别好。武汉表现差得多。这是各个经济体和区域经济的函数。在香港，显然我们有几个项目。我们有渣甸山（Jardine's Lookout），有石山（Shisun Hill）。当然，我们还有Aperture的剩余部分。
这些都是我们要努力处理的。但就总数而言，相对有限。
我认为我们有一些知识产权要处置。我们刚刚在一栋非常高的建筑中处置了一个。希望我们能处置更多，我们有50多个单元。所以我认为随着市场改善，我希望并祝愿我们能处置更多。我们还有18个蓝塘道（blue pool row）房屋中的4个。所以如果我们能再卖4个，那就太好了。还有威尔逊道（Wilson Road）和石山（Sosan Hill），我们将努力至少先完成所有总平面布局图。所以如果有人想要，就可以买。
所以我认为有很多方法可以加快速度。但当然，我也想在股东回报之间取得平衡。对吧。如果我们需要钱来生存，当然我们可以按成本出售。但如果我们有一些喘息空间，我想为股东赚取好的利润。所以总体而言，在内地，无锡表现相当好。我们想继续这样做。武汉和昆明有点困难，因为市场价格还没有达到那个水平。我们在市场上确实是高端的。
我们只需要再等一会儿，直到市场情绪改善。所以总体而言，当然，如果有任何长期看涨期权，价格有吸引力，我们当然会考虑。所以我认为总体而言，有一些，但不会很多。我们还有95.4套Aperture待售，我们想尽可能多地处置。如果我们能借助2024年第四季度（抱歉，2025年）60套的势头。我认为如果按直线计算，我们应该能在2026年卖到94套。
我退休后说起来容易。对吧。所以我认为总体而言，如果市场像大家说的那样继续改善，我认为我们有很好的机会处置更多。但当然我们没有指引，因为我不想给你虚假的希望，你知道，我只想以合适的价格出售。如果价格合适，我们想尽快出售。
美国银行的凯尔，谢谢。
是的，实际上我的一个问题是关于Summit的，你知道，考虑到豪华住宅销售市场非常火爆，我们是否有一些讨论？这仅仅是价格问题吗，听起来如果价格合适我们愿意出售。第二个问题是我们稍微谈到了香港零售，但。你能给我们多一点。关于香港租金收入前景的细节，大概仍然相对稳定？只是想请你多谈谈香港的情况。
也许我必须先回答Summit的问题。我想首先，除了我们去年宣布的以1.6亿出售一个单元外，我们还以非常好的价格出租了一个单元。我想如果你看新的租金是每月30万。所以我想再次强调，在合适的价格下，它仍然是一项投资物业。如果你感兴趣，无论是租赁还是购买，请来找我，好吗？但请不要压价，好吗？你知道，我来自投资背景。
所以我对价格要求很高。但尽管如此，我和我的团队正在努力制定总体战略，如何将资产推向市场。第二个问题是关于香港的。
我认为正如阿德里尔刚才提到的，我认为我们对这是否是结构性的持谨慎态度。我认为我们需要看看客户的行为是否会更多地回到香港。因为去年我相信每个人都在谈论大家都去深圳，对吧？似乎有所减少。现在对我们的社区影响很小。现在我们看到更多的游客回来。这应该对我们的商业区有利。所以我们将在铜锣湾进行一些租户组合的调整，会有一些装修期，希望会很短。
希望这也能提升铜锣湾的租户组合。希望这将带来销售额的增长，并为我们的Fashion Walk带来活力。所以我认为总体而言我们持谨慎态度。我不能说谨慎乐观。因为这是否是结构性的，我们仍需观察。但希望人们离开香港去北方的高峰期已经过去。它是否会下降，每个人都回来这里购物，拭目以待。
只是一个补充问题。实际上我们看到香港的客流量有了非常好的改善。所以如果你去铜锣湾、山顶、旺角，非常拥挤。所以我认为不仅是恒隆，所有房东面临的挑战是如何将客流量转化为销售额。正如韦伯和阿德里尔提到的，实际上我们正在非常努力地，你知道，调整一些租户，特别是在铜锣湾和P。所以。所以请给我们一些时间。我们正在努力。
所以女士们，先生们，这就是我们2025财年最终业绩的演示会结束。非常感谢你们的参与。我们下次再见。
谢谢，山姆。