Miles F. Callahan（收购、研究与信贷高级副总裁）
Michael A. Seton（总裁兼首席执行官）
Kay C. Neely（执行副总裁兼首席财务官）
Michael Lewis（Truist证券）
John Kilichowski（富国银行）
早上好，欢迎参加Sila Realty Trust 2025年第四季度收益电话会议及网络直播。所有参会者将处于仅收听模式。[操作员说明]。
现在，我将会议转交给主持人Miles Callaghan，他是Sila的收购、资本市场、研究与信贷高级副总裁。您可以开始了。
早上好，欢迎参加Sila Realty Trust 2025年第四季度收益电话会议。昨晚，我们发布了收益报告和补充材料，这些内容可在我们网站的投资者关系部分获取，网址为investors.silarealtytrust.com。今天与我一同出席的有总裁兼首席执行官Michael Seton，以及执行副总裁兼首席财务官Kay Neely。
在开始之前，我想提醒大家，今天的评论将包含联邦证券法规定的前瞻性陈述。前瞻性陈述通过“将”、“是”、“打算”、“相信”、“期望”、“预期”以及其他类似词语和短语来识别。非历史事实的陈述，例如有关预期财务业绩的陈述，也属于前瞻性陈述。
实际结果可能与这些前瞻性陈述所预期的结果存在重大差异。关于可能导致我们的结果与这些前瞻性陈述产生重大差异的因素的讨论，包含在我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中。
请注意，在今天的电话会议中，我们将提及非公认会计原则指标。您可以在我们的第四季度收益报告和收益补充材料中找到这些历史非公认会计原则指标与最直接可比的公认会计原则指标的调节表，这两份文件均可在我们网站的投资者关系部分以及我们向SEC提交的8-K表格中找到。
接下来，我将把会议转交给我们的总裁兼首席执行官Michael Seton。
谢谢Miles，早上好，感谢今天所有参会的各位。在新的一年开始之际，回顾2025年——我们作为上市公司的第一个完整日历年，我认为这是我们以熟练且深思熟虑的方式忠实执行Sila Realty Trust增长战略的一年。
年内，Sila被纳入多个知名股票指数，包括RMZ和罗素2000指数，我们的股东基础也从曾经完全由散户持有，持续向大型机构投资者转变。
我们相信，这种所有权的转变反映了市场对我们多年来在Sila所构建业务的认可——一个高质量、基于必要性的医疗房地产投资组合，旨在通过任何市场周期提供可预测、持久且不断增长的收入流。
2025年期间，我们收购了六处医疗设施，总收购价约为1.5亿美元，相当于241,000平方英尺的可出租面积。每一处新设施都非常符合我们所谓的“Sila模式”，展现了我们在新机会中寻求的特征：现代化建设、高利用率、有利的市场人口结构以及优质的租户赞助。
年末之后，我们以4310万美元的价格收购了俄克拉荷马城另一处专门建造的最先进住院康复设施。这个利用率高的设施进一步扩大了我们与Nobis Rehabilitation partners的合作关系，该公司是后急性期护理领域备受尊敬且实力雄厚的运营商。
该物业最初建于2022年，自开业以来需求强劲，最近进行了扩建，将其许可床位数量从40张增加到58张。
凭借长期租约（包含合同性租金上调条款）、强劲的EBITDARM覆盖率、经验丰富的赞助方以及有限的竞争，我们相信该设施完全符合我们为Sila及其股东创造持久价值的目标。
Sila拥有高质量、多样化的医疗资产以及一流的租户，这为我们创造了机会，可以向现有物业投入额外资本，这些物业在当前建筑范围内对医疗服务的需求异常旺盛。
在过去一年中，我们完成了超过700万美元的再开发项目，获得了令人瞩目的风险调整后回报。当符合我们的共同利益，以最小的运营执行风险满足市场驱动的需求时，我们随时准备向强大且不断增长的租户基础提供资本。
与这一方法一致，我们已经承诺为Dover医疗设施提供额外资本（正如我们在第三季度收益电话会议中先前披露的那样），并打算在Overland Park医疗设施进行类似投资，这两处均为租赁给PAM Health的住院康复设施，PAM Health是我们最大的租户，也是后急性期护理领域最强大、最受尊敬的运营商之一。
我们预计近期会有更多扩建机会，这些机会通常比近期的收购机会提供更有利的回报，收益率通常比初始资本化率高出150至200个基点。
关于Stoughton医疗设施的最新情况，我很高兴地报告，建筑物拆除工作已完成，建筑垃圾清除工作正在顺利进行中，我们目前预计这项工作将在2026年第一季度末完全完成。
拆除现有建筑结构的决定已经使我们能够显著降低该物业的持有成本，从去年年中高达每月12万美元降至约每月3.5万美元。
我想提请大家注意2026年的几项计划处置以及我们持续优化投资组合结构的努力。2025年末，我们就三处物业（Henderson、Las Vegas II和Saginaw医疗设施）签订了买卖协议。
年末之后，我们以1450万美元的总销售收益完成了Saginaw医疗设施的出售，而Henderson和Las Vegas II医疗设施预计将于2026年第一季度完成出售。
我们最近还就出售Alexandria医疗设施签订了买卖协议，该设施于2025年12月因ASC租户搬离而空置。在完成典型的尽职调查流程后，我们预计这笔交易将在第一季度末或第二季度初完成。
2025年，我们约有4.8%的总可出租面积计划到期。我们的租赁团队成功保留了按平方英尺计算90%的计划到期租户，而未续约的10%租户仅占平均基本租金（ABR）的0.5%。
我刚才提到的Alexandria医疗设施占了这10%未续约面积的60%。此外，我们Tampa医疗设施的租户在2025年租约到期时并未完全搬离该空间，只是由于转租租户的离开而减少了其在建筑物中的占用面积。
这处可用空间仅2100平方英尺，由于该设施位于坦帕繁忙的医疗走廊，靠近BayCare的圣约瑟夫医院和BayCare新规划的健康中心，因此受到了强烈的兴趣。
我们的租约续约活动以及在其他物业的主动提前租约延长，使我们的加权平均剩余租期从2025年第三季度末的9.7年增加到年末的10年。
对于2026年计划到期的租约，在全年4.1%的总可出租面积中，我们已经完成了34.8%的续约。在2026年的续约渠道中，我们有一处单租户物业将转换为多租户物业。通过这一变化，原有租户将续约约60%的总空间，剩余40%（约占公司ABR的0.3%）将重新租赁给新租户。
我们已经聘请了一家知名经纪公司，并正在积极营销预期的可用空间。我们的投资组合继续展现出显著的实力，而我们的高信用质量仍然是确保Sila持续成功的关键因素。
值得注意的是，2025年我们的租户信用质量有了显著改善，这帮助我们的投资级评级租户担保方和关联方比例同比增长2.3%，达到40.6%。
例如，在2025年第四季度，投资级评级的一流区域医院系统Washington Regional Medical Center签订了租约，并从Community Health Systems手中接管了我们的Fayetteville医疗设施。
这一转变使Community Health Systems从我们的第三大租户在年末降至第七大租户，进一步分散了我们的租户集中度，并提升了我们的整体赞助方形象。
此外，年末之后，Community Health Systems于2026年2月1日完成了其三家宾夕法尼亚州医院的剥离，包括我们的Wilkes-Barre医疗设施，出售给Tenor Health Foundation，这将进一步减少我们未来对CHS的敞口。
第四季度，我们Savannah医疗设施的租户通过破产程序成功出售给Sila投资组合中的现有租户Select Medical，使Select晋升为我们的第四大租户，并为Savannah资产提供了运营实力和稳定性。
最后，关于租户赞助方面。2025年第四季度末，财富500强公司之一的Cencora宣布已达成最终协议，收购其尚未拥有的OneOncology的大部分已发行股权。年收入超过3000亿美元的Cencora将成为我们七处前GenesisCare主租赁物业的共同控制方。
展望2026年全年，我认为Sila处于继续执行其战略的有利位置。我们拥有资产负债表实力、投资渠道、团队成员和纪律，能够继续熟练且深思熟虑地配置资本。
“银发海啸”即将来临，到2030年，整个婴儿潮一代将达到65岁或以上，预计这将使门诊医疗总支出增加到近2万亿美元。我们仍然相信，这种人口结构变化将推动患者数量和病例严重程度的增加，支持运营商收入增长，从而为Sila提供更持久的收入流。
众所周知，医疗保健是非 discretionary（非可自由支配的），这意味着医疗房地产是至关重要的社会基础设施。如今，Sila拥有价值超过20亿美元的机构级医疗设施，利用率高，再加上我们99.9%的物业采用的三净租赁结构，为长期成功提供了强大的组合。
现在我将会议转交给Kay，由她讨论我们的财务业绩。
谢谢Michael，大家早上好。我很高兴地报告，我们对运营完整性和资本配置的严谨方法推动了2025年全年强劲的财务业绩。
2025年全年，现金净经营收入（NOI）为1.699亿美元，而2024年全年为1.686亿美元，增长0.8%。这一增长主要由收购活动和0.9%的同店现金净经营收入增长推动，部分被处置以及Stoughton医疗设施空置的影响所抵消。
同比现金净经营收入增长还受到2024年收取的超过600万美元一次性租约终止和租赁遣散费的影响，而2025年的终止费不到30万美元。如果我们从2025年和2024年的现金净经营收入中排除这些一次性费用，现金净经营收入和同店现金净经营收入增长率将分别为4.4%和1.1%。
现在转向我们的收益指标。全年每股运营资金（FFO）为2.16美元，较上年增长3.6%，而全年每股调整后运营资金（AFFO）为2.18美元，较上年下降5.8%。
除了刚才讨论的现金净经营收入项目外，我们每股FFO的增长还受到以下几个因素的推动：直线租金的增加（主要由我们在2024年12月就PAM Health物业签订的新租约修正案推动）、2024年与Genesis Care破产相关的高于市场租金的前期冲销、我们两笔未偿还夹层贷款的利息收入增加，以及2025年由于2024年发生的一次性离职金和较高的人员成本以及与纽约证券交易所上市相关的300万美元一次性上市费用而导致的一般及行政（G&A）和其他成本的减少。
每股FFO的增长部分被利息支出的增加所抵消，这主要与我们在2024年底因先前互换到期而签订的新互换协议有关。
我们每股AFFO的下降是由利息支出增加推动的，部分被先前讨论的现金净经营收入项目、由于人员成本降低导致的G&A成本下降以及与我们全额资助的夹层贷款相关的利息收入增加所抵消。正如Michael在电话会议早些时候提到的，我们租户基础的实力和韧性持续存在，公司强劲的财务业绩就证明了这一点。
我们现在有75.6%的投资组合平均基本租金（ABR）在租户或担保方层面报告财务业绩。2025年，我们的投资组合整体EBITDARM租金覆盖率为5.9倍，而2024年为5.3倍。
我们于2026年1月底出售的Saginaw医疗设施的租户，就是我们上个季度提到的EBITDARM覆盖率异常高的租户，这显著推高了我们的平均值。如果不包括Saginaw租户，我们2025年的投资组合整体EBITDARM租金覆盖率为5.7倍，仍远高于2024年的水平。
转向我们的资产负债表，年末净债务与EBITDA RE比率为保守的3.9倍，仍低于我们4.5倍至5.5倍的目标杠杆率范围。我们的杠杆水平意味着我们可以随时部署超过2亿美元的债务资本，以达到目标杠杆率范围的中点。
年末总流动性超过4.8亿美元，为收购和增长计划提供了充足的资金。截至2025年12月31日，我们在无抵押信贷额度下有6.76亿美元未偿还债务，加权平均利率为4.7%。
我们的资本配置理念保持不变。我们将以为股东创造最大长期价值的方式部署资本，无论是通过收购、对需要扩建的现有物业进行投资、股票回购还是其他方式。
接下来，我们期待回答大家的问题。
谢谢各位，现在我们开始问答环节。[操作员说明]。第一个问题来自Truist的Michael Lewis。请提问。
好的。谢谢。如果第一个问题太具体，我可以跟进，但我想知道你们从正在出售的Alexandria大楼收取了多少租金。我记得他们有一些续租租金。另外，两个再开发项目已投入使用。我记得它们是在本季度晚些时候投入使用的。我想知道它们在本季度是否贡献了显著的租金？
嗨，Michael，我是Michael。感谢你今天参加电话会议。很高兴听到你的声音。关于Alexandria物业，他们的计划租金基本上是每月4万美元。他们的租约在8月到期，他们支付续租租金至11月。续租租金为计划租金的125%。因此，如果你这样计算，由于续租租金，他们最终基本上支付了全年的全额租金。所以他们在第四季度支付的总租金为12万美元。
好的。关于再开发项目，我想补充问一下。你们在补充材料中显示的租赁百分比与已开始的租赁百分比之间是否存在重大差异？换句话说，是否有一些租金即将产生，但我们从那个租赁数字中看不到？
你是指我们年末的租赁状态吗？
是的。我想我们——你们本季度有两个再开发项目投入使用。我记得在上个季度列出过，但是它们开始支付——是的，你明白我的意思。
是的。例如，El Segundo物业，租户是UCLA，有免租期。所以他们仍处于免租期，但截至年末，该建筑物被视为已租赁。这个项目特别值得一提。
好的。我的下一个问题是关于——我想是关于收购收益率的，但我想你会明白我的意思。当你们收购与投资组合中类似的资产，或者看到市场上类似的资产交易时，你们所拥有的资产类型的定价如何？
我们今天拥有的资产类型的定价，我认为与我们在收购方面所做的一致，我们通常看到康复设施——这取决于运营资产、长期租约、运营方面良好的全国性赞助商——收益率在高6%到，我想说，一般在低7%到中7%之间。所以一般来说，7%、7.25%，根据具体情况可能会略低或略高。
而MOB（医疗办公楼）门诊、所谓的ASC（门诊手术中心）类型资产，我们看到它们的收益率可能相当低，可能低至6%或低6%到，我想说，一般不超过高6%，所以我会说中6%，但MOB资产再次是6%到6.5%；在LTAC（长期急性护理医院）方面，因为我们确实拥有一些LTAC，坦率地说，我们很少看到它们交易。所以我无法告诉你上一次看到LTAC交易是什么时候，我们拥有的不多，但我们确实拥有一些外科医院。
我想说，在过去，我想说，12个月里，我们看到——在2022年前，对外科医院有很多兴趣，我们看到这种兴趣在过去12个月里有所恢复，特别是在过去12个月里，我们看到这些交易，同样取决于信用情况、租约期限，收益率在高6%到7%左右。所以我认为，当我们考虑我们拥有的资产组合时，在混合基础上，我们确实看到初始现金资本化率在7%左右。
好的。这是一个有点引导性的问题，引出我的最后一个问题。根据我们的计算，该股的隐含资本化率略高于8%。它一直在朝着正确的方向发展。但问题是，当你们出售一些资产且杠杆率较低时，关于潜在股票回购，我知道你们之前也被问过这个问题。我还想知道，在某种程度上你们能否回答，是否有机构或私募股权公司在这个价格水平上对公司表示兴趣？
因此，关于股票回购，我会告诉你我们一直以来的说法，即这是工具箱中的一个工具。我还想说，让我们对股票回购特别谨慎的一点是，当我们试图建立机构投资者基础时，它确实会减少市场上我们股票的流动性。因此，这是让我们特别犹豫的地方。
关于收到的意向，我想说，随着时间的推移，我们当然对我们的公司有兴趣，顺便说一下，甚至在上市前，一直到上市。我们上市的目标当然是为我们的股东带来流动性，我认为我们已经做到了。正如我在发言中所说，我们的股东基础已经从100%的散户转变为现在70%的机构投资者。所以，我们已经看到了这种转变。
Michael，我们确实看到了你所提到的这种脱节。我想说，这让我们在收购方面保持谨慎。我们已做好增长准备，但我们也意识到其他一些公司杠杆率过高，陷入困境，而我们今天绝对没有陷入困境，因为我们有大量流动性，我们不会让自己陷入那种困境，但我们希望看到股价显著上涨，以便进行股权融资。
好的，非常感谢。
感谢你的参与。
下一个问题来自富国银行的John Kilichowski。请提问。
嗨，能听到我说话吗？
嗨，John，我能听到你。
太好了。抱歉，我刚从另一个电话会议过来，所以请原谅我有点迟到，希望我没有错过什么。但只是跟进最后那个问题。我想我得到了部分答案。我的问题是，在什么情况下，也许我们可以从剩余的杠杆能力开始，以及你们愿意将其提高到什么水平，这对2026年的购买力意味着什么？
然后我的第二个问题是，在什么情况下你们开始——不是说你们今天不认真对待，但在什么情况下，如果这种增量增长不能推动股价上涨，你们开始寻找其他方式来实现这一目标。
当然。就购买能力而言，为了达到我们目标杠杆率的中点，也就是5倍（因为我们曾表示在4.5倍到5.5倍之间），我们大约可以投资2.25亿美元。如果我们达到杠杆率的上限，可能高达3.75亿美元。但同样，我们在收购方面非常挑剔。市场上存在竞争。我认为我们在收购方面在市场上、在开发商、经纪社区以及租户社区中都有良好的品牌。
关于我们寻找其他方式为股东带来机会，我认为我们一直在关注这一点。至于时间，我无法给你具体的时间指示。我们认为公司现在非常稳固。就我们的投资组合而言，它比以往任何时候都更强大。我认为你可以从我们昨晚报告的结果中看到这一点。当我们考虑投资组合中获得更高收益的机会时——正如我在发言中提到的——这些机会越来越多。
所以我们提到了一些，实际上我们还有更多机会，我们可以获得的收益率——你刚才听到Michael Lewis谈到他评估我们的隐含资本化率水平——高于那个水平。因此，我们将利用投资组合中的这些机会，这些机会只有在你拥有现有房地产并与现有租户有直接关系时才存在。因此，我们将继续积极利用机会并配置资本，但我们会谨慎且深思熟虑地进行。
同样，如果你考虑到你提到的3.75亿美元的上限能力，合理的节奏是什么？当我们看到可能开始出现的增量机会时。收益率一直相对稳定，交易市场对大多数人来说似乎有所改善。我很好奇，与我们过去看到的相比，是否有改善的节奏可能会加速AFFO增长？
是的。我认为市场将决定节奏。话虽如此，我认为这给了我们大约24个月的购买能力。因此，从指示性角度来看，我预计今年的交易量将与去年相似。当然，我们今年已经进行了一项收购。可能在今年年底而不是年初会有更多，特别是因为我们专注于在现有租户和现有资产中投资这些开发机会。
好的。非常有帮助。谢谢。
感谢你的参与，John。很高兴听到你的声音。
目前没有更多问题。现在我将会议转回给首席执行官Michael Seton。请继续。
我想再次向整个Sila团队表示诚挚的感谢。他们的辛勤工作、奉献精神和对卓越的承诺继续推动我们的成功。我们非常感谢股东的支持和信任，并对2026年的机遇感到兴奋。感谢大家参加今天的电话会议。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。现在您可以挂断电话了。