Craig J. Barberio（投资者关系副总裁）
Mark Seaton（首席执行官）
Matthew Wajner（副总裁兼首席财务官）
Bose George（Keefe, Bruyette, & Woods, Inc）
Terry Ma（巴克莱银行）
Mark Hughes（Truist Securities, Inc）
Oscar Neaves（Stevens）
Geoffrey Dunn（Dowling & Partners）
Mark DeVries（德意志银行）
欢迎参加第一美国金融公司2025年第四季度及全年财报电话会议。
目前所有参会者均处于仅收听模式。
正式演示后将进行简短的问答环节。
会议期间如需要接线员协助，请在电话键盘上按Star0。
今日的新闻稿可在第一美国的网站www.firstam.com investor上获取。
请注意，本次电话会议正在录制，稍后将在公司投资者网站提供回放，短期内也可拨打877-660-6853或201-612-7415并输入会议ID进行收听。
会议ID：1375-8180。现在，我将把会议转交给投资者关系副总裁Craig Barbiero，由他发表开场声明。
谢谢接线员。各位早上好，欢迎参加第一美国2025年第四季度及全年财报电话会议。
今天参加会议的有我们的首席执行官Mark Seaton以及执行副总裁兼首席财务官Matt Wagner。
今天发表的部分声明可能包含前瞻性陈述，并非严格与历史或当前事实相关。
这些前瞻性陈述仅反映截至作出之日的情况，公司不承诺更新前瞻性陈述以反映该日后发生的情况或事件。
存在可能导致实际结果与前瞻性陈述中所述结果存在重大差异的风险和不确定性。
有关这些风险和不确定性的更多信息，请参阅昨日的收益公告以及我们10K表格和后续SEC文件中讨论的风险因素。
我们今天的演示包含某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标能提供有关公司相对于前期及竞争对手的运营效率和业绩的额外洞察。
有关这些非GAAP财务指标的更多详情，包括与最直接可比的GAAP财务数据的列报和调节，请参阅昨日的收益公告，该公告可在我们的网站www.firstam.com.com上获取。抱歉，现在我将会议转交给Mark Seaton。
谢谢Craig。第四季度对第一美国来说表现强劲。我们实现了调整后每股收益1.99美元，较去年增长47%。
第四季度，我们经历了与2025年全年相似的趋势：商业市场强劲，而住宅市场疲软。
在商业方面，收入增长了35%，因为我们追踪的11个资产类别中有9个出现改善，多项积极因素推动了这一增长。
我们在2025年实现了价格稳定，为未来的交易活动奠定了坚实基础。
我们看到销售量持续增长，商业贷款增加，再融资活动水平提高。
历史上，再融资活动约占我们商业保费的30%。2025年，这一数字上升至约40%。
一些贷款人选择发放期限较短的贷款，这自然导致更多的再融资活动。
我们的商业收入增长得益于每订单平均收入的提高和交易量的增加。商业每订单平均收入（ARPO）增长了22%，已完成订单增长了10%。
在住宅方面，情况仍然具有挑战性。现有房屋销售量约为400万套，远低于我们认为的正常水平550万套。
由于利率锁定效应抑制了房主出售（因此也抑制了购买），且负担能力仍然受限。
在低谷市场运营的一个好处是，它创造了实施有意义变革的机会。12月，我们在一个办事处推出了Endpoint，达成了重要里程碑，并完成了行业内首个人工智能支持的托管业务。
截至上周，我们在Endpoint平台上已开立153个订单，完成47个。虽然目前交易量不大，但从中获得的经验教训非常重要。
Endpoint每天都在改进，我们计划在未来两年内在全国推广。我们相信，随着时间的推移，我们正在构建的能力将成为持久的竞争优势。
在再融资方面，收入增长了47%，但再融资量仍处于相对较低水平。近期抵押贷款利率的下降给了我们一些乐观情绪。
继续技术主题，第四季度我们推出了增强型人工智能支持的Sequoia产权生成引擎，用于再融资交易。Sequoia AI目前已在亚利桑那州凤凰城和南加州的三个市场上线。
在这些市场，对于第二季度支持的产品，我们实现了40%的搜索和审查功能自动化率。我们计划在这些市场推出Sequoia AI的购买功能，并计划在年底前将Sequoia扩展到加利福尼亚州和佛罗里达州，随后在2027年进行更广泛的全国推广。
与Endpoint一样，我们每天都在学习和改进。随着市场条件改善，我们预计将实现地域扩张、更高的捕获率和更好的运营杠杆，同时降低风险成本和周期时间。
我还想强调另一项战略举措。我们对在我们有直接业务的25个州推出的业主门户感到兴奋。与第一美国完成交易的客户将获得免费的产权监控和欺诈警报服务，在房地产欺诈风险上升的情况下，为房主提供重要的保护。
目前，该平台约有53,000名用户，仅上一季度就增长了580%。
在我们的第一美国信托银行，我们最近推出了1031交换产品。历史上，我们在第一美国信托管理储蓄和支票存款。现在我们也支持1031交换存款。年底时，我们的1031存款为9400万美元，并已迅速增长到超过3亿美元。如今，我们预计到年底将接近10亿美元。
存款的增长将有助于抵消短期利率下降对投资收入的影响。
展望2026年，我们预计主要收入驱动因素（商业购买和再融资）均将增长。在商业方面，我们预计收入将创历史新高，超过2022年的先前峰值。
尽管仍存在不确定性，但我们的业务 pipeline 强劲。在购买方面，我们不如一些人乐观。行业预测称增长7%至8%，但我们确实预计2026年将有所改善，因为抑制房主出售和购买的利率锁定效应将逐渐消退，房价缓慢上涨将使许多市场的负担能力略有改善。
第四季度未完成购买订单下降7%，意味着购买收入将持续疲软。第一季度，1月份未完成订单基本持平，预计年内晚些时候将出现增长。再融资活动难以预测，但1月份再融资未完成订单增长72%，这对季节性疲软的第一季度来说是个好迹象。
最后，我们仍然专注于成为行业内最好的产权和托管公司。根据最新的Alta数据，过去12个月我们获得了90个基点的有机市场份额。随着更多旨在进一步扩大份额的举措的实施，我们正在通过构建现代化的人工智能驱动产品来重新构想我们的核心产权和托管业务，这些产品将改善客户体验，增强员工工作效率，并最终为股东创造长期价值。
我们的相邻业务也增强了我们的竞争优势，并为我们的收益增长做出贡献。我们的数据资产随着时间的推移变得更加有价值，2025年，我们的银行、ServiceMac的家庭保修业务以及First Funding均实现了创纪录的收益。
接下来，我将把会议转交给Matt，由他更详细地回顾我们的财务业绩。
谢谢Mark。本季度我们的GAAP稀释每股收益为2.05美元。我们的调整后收益（不包括净投资收益和购买相关无形资产摊销的影响）为稀释每股1.99美元。
我们的GAAP和调整后收益均包括2800万美元的一次性收益，即稀释每股0.20美元。这些一次性收益包括产权部门在加拿大记录的1300万美元储备释放（稀释每股0.09美元）和公司部门记录的1500万美元保险赔偿（稀释每股0.11美元）。
我们产权部门的调整后收入为19亿美元，较2024年同期增长14%。
查看产权收入构成，商业收入为3.39亿美元，较去年增长35%。我们的已完成订单较去年增长10%，每订单平均收入增长22%，创下每笔购买交易18,600美元的纪录。
本季度收入下降4%，主要由于已完成订单下降7%，部分被每订单平均收入增长4%所抵消。反映住宅市场持续疲软，再融资收入较去年增长47%，主要由于已完成订单增长44%和每订单平均收入增长2%。
本季度再融资仅占我们直接收入的7%，凸显了与代理业务的历史水平相比，该市场仍然面临挑战。代理业务收入为7.9亿美元，较去年增长13%。由于代理收入存在约一个季度的报告滞后，这些结果主要反映与第三季度经济活动相关的汇款。
本季度信息及其他收入为2.74亿美元，较去年增长15%。增长主要由公司加拿大业务的再融资活动、子服务业务ServiceMac的收入增长以及对非保险信息产品和服务的更高需求推动。
第四季度投资收入为1.57亿美元，较去年同期增长1%，尽管美联储自2024年第四季度初以来已降息五次。利率下降的影响被商业活动推动的平均余额增加以及我们的银行子公司将资产组合转向对短期利率变化不太敏感的固定收益证券所抵消。
本季度净投资收益为2800万美元，而2024年第四季度净投资损失为6200万美元。本季度的净投资收益主要来自风险投资组合的已确认收益，而去年的净投资损失主要由于资产减值。
第四季度人事成本为5.81亿美元，较2024年同期增长11%。增长主要由于财务业绩改善导致的激励薪酬费用增加。
本季度其他运营费用为2.82亿美元，较去年增长7%，主要由于交易量增加导致的生产费用上升以及软件费用增加。这些较高的成本部分被前面提到的加拿大1300万美元储备释放所抵消。
本季度我们的成功率为47%。第四季度保单损失及其他索赔准备金为4400万美元，占产权保费和托管费用的3.0%，与去年持平。
第四季度的比率反映了当前保单年度3.75%的最终损失率，以及先前保单年度损失准备金估计净减少1100万美元。
产权部门的税前利润率为14.9%，调整后为14.0%。转向2026年1月，每日已完成购买订单下降7%，商业订单增长13%，再融资订单增长48%。每日未完成购买和商业订单基本持平，再融资订单增长72%。
转向家庭保修部门，本季度总收入为1.1亿美元，较去年增长7%。损失率为40%，低于2024年第四季度的44%。损失率的改善主要由于索赔减少，部分被索赔严重程度增加所抵消。家庭保修部门的税前利润率为21.1%，调整后为21.0%。本季度的有效税率为25.7%，高于公司24%的正常税率，主要由于公司非保险业务的收入较高，这些业务的税率高于缴纳州保费税而非所得税的保险业务。
我们的债务与资本比率为30.7%。扣除应付有担保融资后，我们的债务与资本比率为21.9%。现在，我将把会议转回给接线员以接受提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按Star1。确认音将表示您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，请按Star2。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自KBW的Bose George。请提问。
大家好，早上好。我想回到Mark关于商业业务在2026年创纪录的评论。您能帮助我们了解与2025年相比的潜在改善吗？如果看2022年的数据，2025年的同比增长为35%，我猜距离2022年的水平仅差约4%。那么，基于您的业务 pipeline，您认为现在的趋势与2025年相比如何？
感谢你的问题，Bo。这很难说。关于商业业务，有一点是我们一直难以预测的。但我可以告诉你，我们对2026年的发展前景非常乐观。我在准备好的发言中谈到了我们看到的一些趋势。但商业业务有很多广泛的增长动力，有很多再融资交易，我们正在做很多数据中心交易，还有很多大型能源交易。而且，我想说，团队对今年的发展前景可能比我以往任何时候都更有信心。增长是5%？10%？还是更高？我们不知道。但我们坚信，与2025年相比肯定会增长，并且相对于2022年将创下历史纪录。但我们只能拭目以待。不过我可以告诉你，今年的前六周商业业务表现非常好，我们将看看这种势头是否能持续。所以我没有具体数字可以提供。
好的，这很有帮助，谢谢。那么，关于数据中心对商业保费的贡献，有没有办法量化一下？
是的，正如你想象的那样，数据中心业务有了很大的增长。我们参与了所有或许多此类交易，因为如果客户需要承销大型交易，他们确实只能选择我们或Fidelity。因此，我们确实参与了所有这些数据中心交易。去年，这约占我们保费的10%。因此，我们看到了它的大幅增长，而且今年我们有很大的业务 pipeline。所以我想说，数据中心是我们刚刚开始追踪的新资产类别，因为它确实已经兴起。但这不仅仅是数据中心，而是更广泛的基础。我的意思是，正如我之前提到的，上一季度11个资产类别中有9个出现增长，数据中心就是其中之一。但这确实是广泛的增长。但目前它约占我们保费的10%。
Boaz，我是Matt。抱歉，Boaz。只是澄清一下，这是我们商业保费的10%。
好的。好的，完美。好的，谢谢。
谢谢，Bose。
下一个问题来自巴克莱银行的Terry Ma。请提问。
嘿，谢谢。早上好。或许可以谈谈Sequoia和Endpoint。感谢您提供的推广和扩张时间表的信息。能否谈谈未来两年内您之前提到的拖累对利润率的影响将逐渐减弱，我们应该如何看待这一点？
对利润率的拖累将逐渐缓解，随着我们在现代平台上投入更多，我们已经开始看到这种情况。正如你指出的Endpoint和Sequoia，我们减少了对 legacy 平台的投资，我们将开始看到这种情况的效果。你可以看到本季度我们的成功率非常高，至少部分原因是我们减少了对这些 legacy 平台的投资。因此，利润率拖累将随着时间的推移逐渐消失。我只想说，我们对这两个平台都非常兴奋，本季度Endpoint达到了一个重要的里程碑。它现在已经上线了。将第一个订单接入系统确实很困难，但现在它可以运行了。它在一个市场中。我们每天都在学习，我们对Endpoint有重大的计划。最终，我们真正想要做的是改善员工的体验。我们试图减少完成交易必须完成的许多任务。我认为我们团队的工作生活平衡会更好。我认为他们将能够完成更多的交易，他们将获得更多的报酬。我认为这将为我们的客户带来更好的体验，我们将拥有可以非常频繁更新的现代技术。这将是一个行业从未见过的系统。我认为这将在很长一段时间内成为我们真正的竞争优势。Sequoia在产权方面也是如此。我的意思是，我们推出Sequoia是为了尝试为购买交易提供即时产权。我们认为下个月我们将实现为购买交易提供即时产权的愿景。随着时间的推移，它会变得越来越好。当我们推出某样东西时，第一天不会是10分，但随着时间的推移，我们会越来越好。我认为在未来两年内，我们将展示一些真正的进展。我们曾谈到60%的成功率是我们的目标，但我认为通过我们推出的这些新工具，在未来几年内我们可以超过这个目标。
明白了。这很有帮助。那么，关于商业业务，您提到了广泛的趋势，也提到了能源方面的大型交易。显然数据中心业务也很大。看看本季度18.6的ARPU，展望2026年，您认为收入增长更多来自订单数量的增加还是ARPU的增长？有什么信息可以分享吗？
是的，我认为这将是两者的结合。作为一般陈述，我想说，展望2026年，我们预计交易增长对增长的贡献将高于ARPO增长。所以我们将看看是否会实现。但我认为，当我们看待商业业务的增长时，更高比例将来自更多的订单而非ARPO。
明白了。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Truist Securities的Mark Hughes。请提问。
是的，谢谢。早上好。下午好。您提到的90个基点的有机市场份额增长，这是产品组合问题？地域问题？您认为是什么驱动的？
有两个主要驱动因素，两者权重大致相等。一个是我们在代理部门获得了市场份额，第二个是我们在商业业务中获得了市场份额。所以这是我指出的市场份额增长的来源。我们对此感到非常自豪。
是的。然后是再融资ARPO略有上升。过去几个季度它下降得相当明显，我猜你们可能已经摆脱了一些下降趋势。您认为它会保持在正增长区间吗？有什么可见性吗？
嘿，Mark，我是Matt。所以，是的，本季度再融资ARPO同比略有上升。我想指出的是，在第四季度，我们修订了一些再融资订单账户以及历史ARPO。所以如果你看修订后的数字，你会发现趋势非常相似。
好的，好的，非常好。然后在购买方面，过去几个季度购买ARPO增长了3%、3.5%。您谈到房价压力可能有利于负担能力。这可能会影响交易量。您认为ARPO在今年可能会面临一些压力吗？
是的。所以在我们对26年的思考中，我们确实认为ARPO的增长将会放缓。我们仍然认为26年它仍将是正增长，但增长幅度将低于25年。抱歉。
是的，是的。好的。非常感谢。
谢谢，Mark。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的Star1。下一个问题来自Stevens的Oscar Neaves。请提问。
早上好。我有一个关于产权部门的问题。本季度调整后税前利润率达到了自2022年以来的最高水平。您能分解一下这一扩张的主要驱动因素吗？无论是来自 volume 组合、定价、费用控制还是其他因素。
谢谢，Oscar。有几个驱动因素。我的意思是，其中之一是我们的商业业务确实有强劲的顺风。对吧。因此，利润率高于以往水平，因为我们获得了一些收入顺风，并且我们很好地管理了费用。而且事实上，商业市场目前表现非常好，商业业务的利润率相对于其他业务线更高。这里也有一点组合问题。所以有很多因素，但我认为这是关键驱动因素。
这很有帮助。作为后续问题，您已经谈到了Sequoia和Endpoint。但由于您过去提到这些举措的冗余技术成本造成了100个基点的拖累，现在这种阻力是否已经开始减弱，或者当我们仅看原因时，这其中是否仍有一些因素嵌入在利润率中？我问这个问题是因为我们看到了14%以上的利润率。所以我想知道这些投资是否仍有一些上行空间。
我认为这些投资有显著的上行空间，原因有两个。第一，我们在Endpoint和Sequoia方面都实现了重要的里程碑，即它们都在市场中运行，但我称之为它们实际上是测试版。现在通过它们运行的订单并不多。我们正在测试它，学习，每天都在改进，但我们的业务仍然在其他平台上运行。对吧。因此，未来几年将实现两个好处。一个是一旦我们将所有工作转移到新平台，我们可以停用旧技术，这将带来好处。这已经开始了，因为我们没有在旧技术上投入那么多。但随着时间的推移，会有更多的好处。第二，一旦我们在这两个平台上实现全国规模，我们确实认为我们将获得 productivity 提升，这肯定还没有体现在数字中。所以我认为随着时间的推移，这不会在一个季度突然发生，而是随着我们在全国推广这些平台，我们会逐渐获得收益。而且，一旦我们在全国推广，它们也会继续改进。所以我们觉得这将是利润率改善的长期好处。
很好。如果我可以再问最后一个关于资本配置的问题，进入2026年，在股息、回购、技术投资和潜在并购方面的优先事项是什么？
这是我们经常思考的问题。所以我们的首要任务是确保我们投资于我们的核心业务，我们希望确保我们拥有。我们为我们的员工、团队成员配备行业内最好的工具和产品。所以这是第一优先事项。构建我们的技术，构建我们的数据库，投资未来。这是我们的第一优先事项。但我要说，我们不需要为此增加投入。我们正在构建的一切都已经在我们的运行成本中。如果你看过去三年的资本支出，它们每年都在下降。所以2025年我们的资本支出是1.88亿美元。2024年是2.18亿美元。前一年是2.63亿美元。所以尽管我们的运营现金流每年都在增加，但我们的资本支出却在逐年下降。所以我想说，首要任务是投资于我们的核心业务。但我们已经。我们不需要增加投入。我们觉得我们所做的已经足够具有竞争力。第二优先事项是收购。过去几年，收购 pipeline 相当枯竭。我认为2025年我们的并购投资为250万美元。所以我们谈到获得90个基点的市场份额。好吧，我们仅通过250万美元的并购投资就做到了这一点。所以这是，你知道，这是。我们考虑收购产权公司，也考虑收购产权业务之外但与我们核心产权业务相邻的业务。我会说这是第二优先事项。我们 pipeline 中没有重大的东西。你知道，情况总是可能改变，但这是第二优先事项。第三优先事项是向股东返还资本。归根结底，我们试图通过有机增长或并购为股东创造良好的回报。如果我们做不到，我们会将其返还给股东。我们通过股息或回购来做到这一点。所以2025年，我们的股息支付率为36%。这是我们的一个优先事项。过去几年我们通常每季度提高1美分的股息，只是因为我们处于市场低谷。但我们的目标是40%，所以我们目前略低于这个目标。但股息是一个优先事项。然后是回购。过去几个季度乃至几年，我们已经谈了很多关于回购的事情，但我们在回购方面是 opportunistic 的。当你看2025年，我们回购了相当于我们净收入20%的股票。所以当你看20%用于回购，36%用于股息，我们去年向股东返还了56%的净收入。所以这是我们专注于做的事情。关于资本管理，我想说的最后一点是，我们认为人工智能将产生重大影响。很难确切地看到影响会是什么。但我们的现金流一直在改善，我们想积累一点流动资金。我不是说我们需要这样做来加强我们的资产负债表，因为我们的资产负债表已经足够强大，但人工智能和我们所做的一切都有很多变化，无论是回购还是并购，我们现在都通过人工智能的视角来看待，这是我们以前没有的。所以我们也会尝试在这里多保留一点流动资金，以便抓住未来可能出现的机会。但这就是我们进入26年的思考方式。
非常有帮助，谢谢。
谢谢，Oscar。
下一个问题来自Dowling and Partners的Jeffrey Dunn。请提问。
谢谢。Mark。
早上好，Jeff。
一些商业交易的规模是否抑制了运营公司向上游输送资本的意愿？您如何看待在必要的资产负债表实力和返还 excess 资本之间取得平衡？
我们正在做的大交易，没有考虑确保我们，例如，不在第一美国产权保险公司支付股息，我们需要更多的资本在承销商中支持这些大交易。没有这样的想法。我们有足够的评级。承销这些大交易不会阻止我们，你知道，最大化我们的股息。所以没有这方面的考虑。我只想说，你知道，我们有一个非常强大的再保险计划，所以我们对我们所承担的风险感到非常舒适。
好的。然后，当我们考虑随着技术投资下降以及Sequoia和Endpoint的推出，潜在的利润率改善时，它真的是渐进的，还是考虑到您可能产生的推出成本，会有一个悬崖式的改善？
这将是渐进的。记住，就像我们有其他的，你知道，正如你所知，Jeff，我们真正谈论的是，你知道，我们的直接部门。我认为这些将有利于我们的代理部门，特别是Sequoia，还有其他一些。并不是公司的每一个部分都会从Endpoint和Sequoia中受益，但这将是渐进的，我们已经开始看到了。我已经谈到过我们没有在 legacy 平台上投入那么多。否则，如果我们没有Endpoint，我们就必须这样做。所以最终我们将停用 legacy 平台。最终我们的 productivity 将继续提高，而且在一段时间内每个季度都会逐渐提高。不会有悬崖式的好处。但需要注意的重要一点是，我只想说，我们继续实现我们的里程碑。你知道，一年前我们为新的人工智能驱动版本制定了一个计划。我对我们真正坚持这个计划感到非常满意。我们谈到在27年底前进行全国推广，我们仍然按计划进行。抱歉。请讲。
最后一个问题。关于损失准备金，预计会保持在3.75%的水平吗？
嘿，Jeff，我是Matt。所以，你知道，现在说还为时过早，因为这显然取决于索赔的情况，我们每个季度都会重新评估。但是，你知道，正如你所知，本保单年度的保单损失率为3.75%。我们对先前期间有75个基点的准备金释放，这使得日历年度比率为3.0%。这与去年一致。我想说，正如你所知，正常的损失率更接近4%或5%。所以我确实认为，在未来的某个时候，我们会停止释放先前年度的准备金或减缓释放。但是，你知道，3.75%的保单损失率感觉是正确的，接近正常的比率。我们没有看到任何索赔压力或不利的索赔活动，这让我认为我们很快会看到重大变化。
感谢。谢谢。
谢谢，Jeff。
下一个问题来自德意志银行的Mark DeVries。请提问。
是的，谢谢。关于技术投资还有一个问题。到目前为止，在您开始推出Sequoia和Endpoint的市场中，您看到的 productivity 收益是否与您在试点阶段看到的相当？另外，Mark，您能否透露一下随着这些产品的全面推出，未来几年我们可能获得的利润率提升？
是的。所以Mark，我想说，以Endpoint为例。它的人工智能驱动版本在华盛顿的一个办事处。所以再次，当我们推出它时，它只是测试版，事情不会完美运行。不过，我想说它可能比我们的预期要好，比我们推出时想象的要好。所以我想说它现在已经准备好全国推广了。我们还有很多工作要做，但这就是我们现在正在做的。所以Endpoint的计划是继续改进产品。继续让它变得更好。计划是在第二季度，我们将在华盛顿州的15个托管团队中推出它。所以在我们这样做之前，我们必须让产品好一点。我们还需要调整我们的变革管理。到今年年底，我们将在其他几个州推出它，再次，我们希望在明年年底让公司的大部分业务都使用它。所以我只想说，这项技术，你知道，我想说它比我们想象的要好一点，但我们仍然需要，我们还有工作要做。然后在Sequoia方面，我想说，当我们在这四个市场中支持的产品的再融资交易中实现40%的自动化率时，我们看到了节省。我的意思是，我们已经完全自动化了搜索，完全自动化了审查，我们仍然在做一些质量控制，只是因为我们，你知道，我们正在检查以确保，你知道，产品正常工作。但我们确实看到了，你知道，好处。但同样，目前数量非常小。但我想说，Sequoia和Endpoint的表现都与我们的预期一致，也许比我们的预期要好一点，就像引导到，这意味着什么？我知道我们已经与投资者就此进行了很多讨论，我们真正需要的是在更大的规模上展示好处。我们需要在更大的规模上展示它，我们还没有做到这一点。但是一旦我们将这些推广到一个具有统计意义的样本量，我们就可以分享这些数字。但现在在Endpoint的一个办事处和Sequoia的四个市场中，规模太小，无法分享这些数字。
好的，明白了。Mark，我想您 earlier 提到，随着一些投资的减少和一些效率提升，效率比率可能会保持在一个相当有吸引力的水平？我猜本季度是47%，您说至少在未来几年是这样。有没有理由认为它不会比以前在结构上更好，并且您知道，60%的目标已经过时了。
我认为它可以超过60%，正如我提到的。我的意思是，我们还没有认真考虑，好吧，新的指导是什么。但我确实认为60%是在一个非常劳动密集型的模式下。现在我们正在将部分业务过渡到我们将永远是以人为本的业务，我们将永远是劳动密集型的，但它将更加数据驱动，在这种模式下你将拥有更好的运营杠杆。所以你知道，我们只需要证明这一点。我们必须证明这一点。再次，我们正在实现里程碑，我们的产品已经上市，我们必须在未来几年证明这一点。但我确实认为，基于我们的信念和我们所知道的，我们可以在一段时间内做得比60%更好。
好的，很好。然后最后一个问题。关于商业交易量，您指出再融资活动最近高于正常水平。我想您提到贷款人在做期限较短的贷款。这仅仅是利率水平的产物吗？借款人对锁定高利率不太感兴趣？如果是这样，我们是否会在再融资方面看到多年的顺风？
我相信是这样。我相信情况就是这样。我的意思是，通常我与寿险公司、贷款人交谈，他们通常提供五到七年的期限，现在他们转向两到三年。所以当你考虑到这一点，再融资活动的频率会更高，他们现在发放两到三年的贷款。所以这与住宅方面的情况相反。所以我确实认为商业业务的再融资将在未来几年有顺风。而且你知道，在商业业务中，我们获得的保费，购买和再融资的保费基本相同。所以这对我们来说是一个很大的好处。
是的，明白了。谢谢。
谢谢Mark。
下一个问题是Stevens的Oscar Neaves的跟进问题。请提问。
感谢回答我这么多问题。德克萨斯州最近实施了产权保险费率下调。根据您当前的交易量和其他运营假设，能否量化2026年预期的收入和利润率影响？
是的。嘿Oscar，我是Matt。但是，如果我们假设与2020年相似的交易量，比如如果我们假设费率变化在2020年初生效，那么它将使产权部门的总收入和净运营收入降低约50个基点。
好的，这很有帮助。作为后续问题，考虑到您在德克萨斯州的业务，住宅和商业业务各占多少？是否有任何抵消因素？因为显然，费率降低会降低您的保费，但也应该会减少您支付给代理人的费用。抱歉。
关于抵消因素，我不会指望太多抵消。我的意思是，保费是大部分经济利益所在，而不是托管费用或其他费用。所以我不会假设我们会在抵消方面获得任何实质性的东西。我们没有广泛的计划只是将其他产品的费率提高6.2%。所以我真的不会假设这方面的任何事情。我只想说，你知道，在一些州我们表现更好，一些州更差。德克萨斯州，我们的市场份额偏低，特别是在住宅方面，但我们在商业方面做得非常好。所以我没有具体数字给你，但我只想说我们在德克萨斯州的商业业务做得非常好。而住宅业务是我们真正关注的。但是，你知道，我们在住宅方面的市场份额偏低。
这是你们的目标。非常感谢。
好的，非常感谢，Oscar。
下一个问题也是Truist的Mark Hughes的跟进问题。请提问。
谢谢。抱歉如果我错过了，但是您是否给出了第一季度或全年的投资收入指引？
嗨，Mark。我们没有给出指引，但是你知道我们今天的情况，我们对26年全年投资收入的看法是，产权部门的投资收入将与25年大致持平。
我想补充一点，Mark。我的意思是，我们，我认为这对我们来说是一个很大的胜利，因为，你知道，我们谈到过每次美联储降息，我的意思是，我们会损失投资收入。我们已经谈了很长时间了。但我们实际上没有。我们没有，原因有几个。一是商业余额一直较高。二是我们在银行的投资组合中期限更长，这在一定程度上使我们免受这种风险的影响。我在评论中谈到的第三件事是，我们现在在银行捕获1031交换存款。所以所有这些因素，我们确实能够捍卫我们的投资收入，我们认为如果美联储今年降息几次，我们可以继续捍卫。所以我认为相对于几年前，这是一个很大的胜利。
感谢。谢谢。
下一个问题是KBW的Bose George的跟进问题。请提问。
嘿，伙计们，实际上是关于监管方面的跟进。白宫和FHFA一直在谈论负担能力问题。您从华盛顿听到任何关于产权保险潜在变化的具体消息吗？
你知道，没有直接或新的关于产权保险变化的消息，没有。我的意思是，我们过去谈论过AOLs。我们谈论过房利美的产权豁免试点，该试点仍在继续，将于5月结束。但没有新的消息。我们看到，你知道，几项法案正在国会通过。众议院通过了《21世纪住房法案》。参议院通过了《住房之路法案》。我们的行业贸易协会ELCA支持这些法案。所以住房方面有很多事情在进行。但回答你的问题，我们没有意识到任何关于产权保险的新的或值得注意的直接消息。
好的，很好，谢谢。然后实际上还有一个关于商业业务的跟进。您提到由于这些贷款规模，预期期限较短，但我假设这不会影响保费。所以即使这些贷款将更快到期，保费也是相似的。
没错。正确。
好的。好的，很好。谢谢。
非常感谢，Bose。
目前没有其他问题。今天上午的电话会议到此结束。我们想提醒听众，今天的电话会议将在公司网站上提供回放，或拨打877-660-6853或201-612-7415并输入会议ID 13758180。公司感谢您的参与。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话。