Michele Reber（资产管理高级总监）
Taylor Pickett（首席执行官）
Vikas Gupta（首席投资官）
Robert O. Stephenson（首席财务官）
Megan M. Krull（数据、情报与政府关系高级副总裁）
Matthew P. Gourmand（总裁）
身份不明的参会者
Nick Joseph（花旗银行）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Julien Blouin（高盛集团）
Elmer Chang（加拿大丰业银行）
John Kilichowski（富国银行）
Juan C. Sanabria（蒙特利尔银行资本）
Farrell Granath（美国银行）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Alec Fagin（贝尔德）
John Pawlowski（格林街顾问公司）
感谢您的等待。我叫Van，今天将担任本次会议的操作员。现在，我谨欢迎各位参加Omega Healthcare Investors Inc.的第四季度财报电话会议。所有线路均已静音，以防止任何背景噪音，在发言人发言结束后将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。现在我将把电话转交给Michelle Rieber。
请讲。
谢谢大家，早上好。今天与我一同出席的有Omega首席执行官Taylor Pickett、总裁Matthew Gormand、首席财务官Bob Stevenson、首席投资官Vikas Gupta以及数据、情报与政府关系高级副总裁Megan Kroll。本次电话会议中发表的非历史事实的评论可能属于前瞻性陈述，例如有关我们的财务预测、潜在交易、运营商前景和展望的陈述。通常，可能导致实际结果与前瞻性陈述中的结果存在重大差异的因素在公司提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中有详细说明。在今天的电话会议中，我们将提及一些非公认会计准则财务指标，如NAREIT、FFO、经调整FFO、BAD和EBITDA。
这些非公认会计准则指标与公认会计准则下最具可比性指标的调节表可在季度补充材料中获取。此外，我们讨论的某些运营商覆盖范围和财务信息基于运营商提供的数据，未经Omega独立核实。现在我将把电话转交给Taylor。
谢谢Michelle，早上好，感谢大家参加我们2025年第四季度财报电话会议。今天我将讨论我们第四季度的财务业绩和某些关键运营趋势。第四季度经调整运营资金（AFFO）为每股0. 80美元，可供分配资金（FAD）为每股0. 76美元，反映了强劲的收入和EBITDA增长，这主要得益于收购和积极的投资组合管理。我们的股息支付率已降至AFFO的84%和FAD的88%。2025年对我们团队来说是出色的一年。全年AFFO和FAD同比增长超过8%，部分得益于1. 1亿美元的资本部署。
此外，由于积极的投资组合管理和行业基本面的整体改善，我们运营商的信用质量继续提高。第四季度，我们完成了两笔RIDEA交易，总额达8000万美元。我们显著扩大了与Sabre的合作关系，并在加拿大承诺了资本投入。所有这些都是在去杠杆化和加强资产负债表的同时完成的。我们从2025年获得的 momentum 应该会推动我们在2026年再创强劲一年。我们将继续积极管理和提高我们运营合作关系的信用质量。我们将继续在所有地区和物业类型（包括我们新的RIDEA平台）部署大量资本。
到年底，Sabre很可能成为我们最大的收入来源。此外，到年底，我们很可能拥有Omega历史上最强劲的租户信用状况和资产负债表。现在我将把电话转交给Vikas。
谢谢Taylor，大家早上好。今天我将讨论Omega运营投资组合的最新业绩趋势，包括Genesis的最新情况，以及Omega 2025年的投资活动，包括第四季度和后续的交易完成情况。我们还将提供Omega 2026年的投资 pipeline 和市场趋势更新。转向投资组合表现，Omega在1,111个设施中进行了投资，其中1,027个属于我们的自有房地产和抵押贷款投资组合，84个设施是与运营合作伙伴和第三方房地产投资者成立的合资企业。在设施总数中，62%是专业护理和过渡护理设施，38%是美国老年住房和英国护理院。
截至2025年9月30日，我们的三重净租赁和抵押贷款核心投资组合的过去12个月运营商EBITDAR覆盖率增至1. 57倍，而2025年第二季度报告的覆盖率为1. 55倍。核心投资组合覆盖率继续朝着有利方向发展，高于行业平均覆盖水平，正如前几个季度所讨论的，这让我们有信心，我们的运营合作伙伴有足够的能力为居民提供优质的临床服务。除了这为现有投资提供的强大信用支持外，这些覆盖水平使Omega和我们的运营合作伙伴能够继续发展各自的业务。
如先前报告，Genesis于2025年7月申请了第11章破产保护。提醒一下，Amanga向Genesis租赁31个设施，年租金为5200万美元。我们的覆盖率继续高于整个投资组合的平均覆盖率。此外，Omega持有Genesis的1.29亿美元定期贷款，该贷款由Genesis几乎所有资产的第一留置权提供担保。除了我们拥有第二留置权的应收账款外，我们认为该贷款是完全有担保的。尽管无担保债权人委员会在程序中对贷款抵押品的价值等提出了质疑，但我们认为这些论点没有依据。
基于我们的租赁覆盖率和抵押品，我们相信我们在该投资组合中的信用状况强劲。破产程序正在推进，过去几周发生了一些关键事件，包括Genesis资产的第二次拍卖和相关的出售批准听证会。根据法官的命令，在2025年11月Genesis资产的第一次拍卖结果未获批准后，第二次拍卖于1月13日举行，中标者是一个名为101 W. State Street的集团。该集团的投标于1月26日获得破产法院批准。
101 West Street的负责人目前在西海岸运营着约60个设施。按照要求，他们已提交5400万美元的保证金，并总共有85天时间（包括延期所需的额外保证金）来证明他们已获得市场融资承诺，加上出资的股权，足以满足其投标的现金部分。如先前报告，Omega承诺通过提供3000万美元债务人持有资产贷款中的800万美元来支持Genesis。自申请破产以来，Genesis每月继续向我们支付全部合同租金。由于第二次拍卖带来的延误，破产程序现在预计将在2026年第三季度或第四季度结束。
如果101 West Street完成对Genesis资产的收购，Omega预计其将承担我们的租赁，出售的现金收益将足以全额支付我们的DIP贷款和定期贷款。这些假设和时间表以及破产程序的所有要素都可能受到破产程序中进一步发展和事件的影响，我们无法确定结果。其他大型运营商没有重大未决问题。转向新投资。Ameca 2025年的交易活动非常强劲，新投资超过11亿美元。
这些交易在规模和性质上各不相同，但展示了Omega适应长期护理行业不断变化的投资环境的能力。2025年，我们继续通过专注于强大信用支持的房地产来支持现有和新运营商的增长，并完成了我们在美国老年住房领域的首批RIDEA交易。在我们总计11亿美元的新投资中，略超过7亿美元（约66%）用于老年住房设施或英国护理院。尽管我们继续在美国专业护理领域投资，以支持和与Sabre等一流运营商合作，但这表明我们正专注于所有资产类别和交易结构，以最大化股东回报。
正如Matthew在我们上次电话会议中讨论的那样，我们的主要目标是分配资本，重点是在风险调整的基础上增长每股FAD。因此，我们扩大了投资结构，现在包括美国老年住房和英国护理院的RIDEA，目标是随着时间的推移实现更高的风险调整回报。我们相信，通过以远低于重置成本的价格收购表现不佳的资产，然后与经验丰富的运营商合作，提高这些资产的现金流和潜在房地产价值，我们有能力提高股东回报。我们的目标投资回报率是至少低至中十几的无杠杆内部收益率，在我们的承销中不假设退出时的资本化率压缩。
2025年第四季度，Omega完成了总计3.34亿美元的新投资，不包括3100万美元的资本支出。这些新投资包括先前宣布的Sabre合资房地产交易、美国老年住房RIDEA交易以及在美国和英国的各种其他房地产投资。对于我们新的RIDEA投资，我们以3700万美元收购了位于新泽西州、威斯康星州和印第安纳州的四个老年住房设施。我们已聘请两家第三方管理公司代表我们运营这些设施。此外，我们投资4300万美元，获得了北卡罗来纳州一个A级租赁CCRC的49%股权，该项目也将通过RIDEA结构运营。
我们第四季度的其他投资包括以1600万美元购买一家英国护理院和1600万美元的房地产贷款。这些额外投资的利率为10%，房地产贷款使Omega有权在设施再融资或出售时实现收益。季度结束后，Omega完成了先前宣布和预期的2.12亿美元额外投资。1月1日，Mega以9300万美元收购了Sabre运营公司9. 9%的股权。Mega将获得至少8%的现金投资回报。
Sabre运营公司的现金流预计将支持更高的支付，但现金将保留用于Sabre的增长，所有应付给Omega的额外金额将被应计。提醒一下，这是我们对Sabre整体投资的第二步，第一步是我们以2.22亿美元的房地产投资获得Sabre运营的64个设施49%的股权。我们对Sabre运营公司投资的完成在Omega和Sabre之间建立了强大的利益一致性。凭借我们的地理范围和资本以及Sabre的运营专业知识，我们共同处于独特的位置来评估增长机会，并拥有交易结构的选择权，包括我们的三重净主租赁、Sabre Omega房地产合资企业和Sabre运营公司。
我们正在积极评估扩大Savor Omega关系的其他机会。此外，季度结束后，Omega完成了对位于佐治亚州的13个专业护理设施的收购，价值1.09亿美元，以及阿拉巴马州的一个老年住房设施，价值1030万美元。专业护理设施将租赁给Omega现有的运营商，租赁收益率为10.6%，老年住房设施将由Omega运营，并通过RIDEA结构由第三方管理公司管理。最后，我们自豪地宣布，我们已承诺为加拿大安大略省五个替代长期护理设施的开发提供高达6400万美元的资金。
该贷款的当前支付利率为10%，Omega有权选择转换为拥有21个设施的借款人实体34.9%的股权。Omega对该贷款的抵押品是整个21个设施的投资组合，目前估值超过1.3亿美元。基于我们的开发和运营合作伙伴的信誉、贷款的强大抵押品、人口结构驱动的长期护理设施等待名单以及加拿大政府对安大略省长期护理行业的整体支持，我们认为这是我们进入加拿大市场的良好风险调整机会。
转向 pipeline。与2025年类似，我们2026年的 pipeline 强劲。美国和英国的市场机会仍然巨大，我们继续通过我们的运营合作伙伴（包括我们新的RIDEA合作伙伴和管理者）看到场外机会。正如过去二十年所做的那样，我们继续专注于扩大潜在运营合作伙伴的名单。我们的关系是我们增长的关键组成部分。如前所述，我们继续评估并专注于购买美国专业护理设施、美国老年住房设施和英国护理院，并在交易结构上具有更大的灵活性，以确保Omega及其股东能够从额外收入来源中受益，无论是通过三重净租赁结构的变体、老年住房资产或英国护理院的RIDEA，还是战略性合资企业。
现在我将把电话转交给Bob。
谢谢Vikas，早上好。转向我们2025年第四季度的财务数据，第四季度收入为3.19亿美元，而2024年第四季度为2.79亿美元。同比增长主要是由于2024年全年完成的净新投资带来的收入时间和影响。2025年第四季度，我们的净收入为1.72亿美元，即每股普通股0.55美元，而2024年第四季度为1.16亿美元，即每股0.41美元。第四季度，我们的经调整FFO为2.5亿美元，即每股0.80美元，FAD为2.38亿美元，即每股0.76美元，两者均排除了我们收益发布以及网站上发布的第四季度财务补充材料中NAREIT FFO、经调整FFO和FAD与净收入调节表中列出的几个项目。
我们2025年第四季度的FAD比第三季度FAD高出1美分，增长主要来自第三和第四季度完成的4.85亿美元新投资的时间和完成带来的增量收入。Maplewood的增量收入，他们在第四季度支付了1890万美元，与第三季度相比增加了20万美元。净利息支出减少约100万美元，这是由于第四季度债券和定期贷款的提前偿还。这些被过去两个季度1亿美元的资产出售和6100万美元的贷款偿还部分抵消，导致第四季度FAD减少210万美元，加上过去两个季度发行了总计780万股普通股和运营合伙单位以资助新投资。
我们的资产负债表仍然非常强劲，因为我们继续采取措施改善流动性资本结构到期 ladder。第四季度，我们主要通过发行550万Omega运营合伙单位（价值2.22亿美元）为310 3400万美元的新投资提供了资金。此外，第四季度，我们通过偿还6亿美元的高级无抵押票据、1.83亿英镑的有担保抵押贷款以及4.285亿美元的定期贷款（均在预定到期日之前），将有资金支持的债务减少了超过7亿美元。这三笔债务均通过资产负债表现金、循环信贷额度的组合以及完全借入3亿美元的延迟提取定期贷款来偿还。
我们的下一个预定到期日是2027年4月。第四季度，我们还改善了流动性，因为我们在12月31日进入了新的20亿美元ATM计划。我们在季度末的资产负债表上有2700万美元的可用现金，在20亿美元的循环信贷额度下有超过17亿美元的可用容量。我们的固定费用覆盖率为5.8倍，杠杆率进一步降至3.51倍。我们感到兴奋的是，我们的资产负债表和资本成本继续使我们能够增值地为我们活跃的 pipeline 提供资金。转向指引。正如Taylor所提到的，我们从2025年获得的 momentum 应该会推动我们在2026年再创强劲一年。
我们提供的全年经调整FFO指引范围为每股3.15至3.25美元，其中包括昨天发布的新闻稿中概述的假设。我想花一点时间强调一些指引假设。它包括截至2月4日完成的新投资的影响，不包括新闻稿中未概述的任何额外投资，并包括预定贷款偿还和潜在资产出售的影响。在2026年到期的2.13亿美元抵押贷款和其他房地产贷款中，假设1.57亿美元将被偿还，其余将转换为完全所有权房地产。
同样，在2026年到期的2.67亿美元非房地产支持贷款中，假设1.96亿美元将在2026年偿还，其中包括1.37亿美元的Genesis贷款，其余贷款将延期至2026年以后。正如我在第三季度财报电话会议上所说，我们一直在通过资产出售来精简和加强我们的投资组合，我们2026年的初步指引包括每季度约1500万至2500万美元的资产出售。指引范围的高端包括但不限于来自Maplewood以及其他现金型运营商的额外现金、贷款偿还和资产出售的时间或潜在延期、较低端的G&A等。
我们2026年的经调整FFO指引不包括除我刚才提到或收益发布中包含的以外的任何额外投资或额外资本市场交易。现在我将把电话转交给Megan。
谢谢Bob，大家早上好。上个季度，我提到由于OBBBA导致的赤字，医疗保险可能会自动削减4%。从那以后，自动削减已通过立法解决，这与历史情况一样，因此不再是问题。此外，12月，卫生与公众服务部（HHS）通过临时最终规则正式废除了最低人员配置标准，我们对这一行动表示赞赏，因为该规则的严厉性会使护理的提供和获取变得更加困难。展望未来，我们希望本届政府（一直非常支持这个行业）将与行业领导者合作，在2026年找到其他方法实现监管合理化。
此外，尽管过去一周医疗保险优势计划一直是讨论的话题，CMS提议2027年的费率相对持平，尽管医疗成本不断上升。我认为重要的是要指出，如果按提议实施，对我们投资组合的影响将是最小的。正如Vicus earlier所指出的，我们目前的覆盖率不仅能够承受一定程度的费用压力，即使报销未能跟上，而且我们运营商收入中与医疗保险优势计划相关的百分比很低。医疗保险总额占运营商总收入的比例不到26.1%。
当排除非医疗保险质量组合和医疗保险优势计划渗透率（可以说远低于整体医疗保险人口中的50%以上）时，只有一小部分业务受到这一消息的影响。虽然我们对这一最新发展并不担心，但我们仍在密切关注各州对OBBBA的反应以及它可能对我们运营商转诊来源整体健康产生的影响。我们继续支持我们的运营商、合作伙伴和行业协会的努力，在联邦和州层面教育立法者关于长期护理行业提供的服务的重要性以及适当资助的必要性。
现在我将开放电话进行提问。
此时，我想提醒大家，要提问请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。请将问题限制为一个，并允许一个后续问题。第一个问题来自cd的theft IRGI。请讲。
谢谢。我是Seth团队的Nick Joseph。我想深入了解一下shop战略，想知道您认为它与同行相比有何差异化，以及考虑到竞争和流入该领域的资本，其增长能力如何。
当然，Nick，我是Matthew。我认为差异化主要体现在两三个方面。第一，我们关注的是较小的交易，往往是相对精准的交易，而不是较大的投资组合交易。在这种情况下，你往往会发现更好的经济效益。我想说，我们正在关注的很多交易都需要一点关爱，一点转型，要么入住率低，要么利润率低。我们正在与在特定领域（无论是我们正在关注的资产类别还是地区）具有专业知识的运营商合作，这些运营商已经证明有能力转型此类设施。
所以我认为，正如Vika在他的谈话要点中所说，我们更关注低至中十几的内部收益率，而实现这一目标的唯一真正方法是获取需要更多转型机会的资产，然后显然我们像所有人一样构建了激励机制，使我们的利益与管理者的利益保持一致，以确保他们有足够的动力实现我们期望的财务回报。
这非常有帮助。谢谢。当您考虑这些资产的转型时，您是否假设入住率最初会下降，或者您至少如何承销这些设施最初几年的表现？
当然。这是逐案处理的。这将取决于我们认为这些设施需要做什么。前管理者有效营销这些设施的能力，提高费率的能力。每个都非常特殊。但不用说，我们花了很多时间来真正理解和审查这些数字的真实性和可行性，以确保我们进行保守的承销。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自德意志银行的Omopayo Okusanya。请讲。
嘿，各位。是的，我是tio团队的Sam。我想知道你们能否提供有关PACs的最新情况。你们对联邦调查的结果有什么见解吗？
是的，Dan，我是Vikas。不，我们没有比公众知道更多关于调查的信息。我会说我们继续与pacs管理团队保持密切联系。他们的建筑在Omega的表现仍然强劲。良好的信用，良好的运营结果和良好的临床表现。所以现在我们总体上对此感觉良好。
我想我的后续问题是关于Genesis的。我想知道，我们应该如何看待2026年Genesis相关贷款收益再部署的时间和预期回报？
这是Bob在指引中提到的。我们假设贷款将在年中某个时候收回。我说的1.37亿美元，是由800万美元的DIP贷款和12月31日资产负债表上的1.29亿美元组成。当我们收回这笔钱时，我们将首先偿还信贷额度上的任何余额，然后其余部分将以大约3.5%的隔夜利率进行投资。
明白了。好的，谢谢。我就这些问题，各位。感谢你们的时间。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请讲。
非常感谢回答我的问题。首先，我想了解一下佐治亚州专业护理投资组合的一些情况。考虑到这是我们最近在美国看到的10.6%的较高初始收益率。这个定价更多是因为存在一些问题，还是更多反映了场外交易流？我理解得对吗，这些设施是从之前的运营商过渡到你们现有的一个运营商的吗？是的。Michael，我是Vicky。给你一些指导，我们今天所有SNF交易的报价仍然是10%。
这笔交易是场外交易，我们能够实现略高的收益率。没有什么特别棘手的问题。佐治亚州的良好建筑。是的，我们将其租赁给现有的mega运营商。明白了。作为后续问题，历史上收购量的增长往往来自投资组合交易。那么现在投资组合的前景如何？您是否看到投资组合在交易，如果是，它们是溢价还是折价交易？谢谢。
当然。我是Matthew。就它们确实在交易而言，无论是专业护理、老年住房还是英国护理院，它们都在溢价交易。目前我们没有看到很多大型交易。但在过去六到十二个月中确实交易的那些，我们往往看到了一点溢价。坦率地说，我们宁愿有选择地选择我们想要购买的设施。因此，特别是当你为那些较大的交易支付溢价时，它们对我们来说并不是特别有吸引力。
但我们显然会继续关注所有机会。
非常感谢。祝2026年好运。
谢谢。
下一个问题来自高盛的Julian Bluein。请讲。
是的，感谢回答我的问题。关于第四季度和季度结束后完成的收购，您能告诉我们这些交易的来源吗？它们主要是场内还是场外交易？以及卖家的动机是什么。我知道您提到了一些转型。那么这些交易主要是困境情况吗？
是的，快速看一下这些交易，确实是混合的。有些是有市场的，有些是没有市场的。我会说有相当多是通过现有关系获得的场外交易，其中最值得注意的当然是Sabre交易。然后第二个问题是关于什么。
是关于卖家的动机。
所以我的意思是，这也是混合的。有些是出于流动性，有些是退出。这里有一些转型交易，比如佐治亚州的交易，我们引入了新的运营商。所以再次强调，这也是混合的。
明白了。好的，谢谢。然后您提到租户覆盖率继续上升，我认为是近期历史最高水平。您认为在这些覆盖率水平下，您是否接近能够在未来几年释放这种正利差的覆盖率水平？我知道今年到期的不多，但2027年会多一些，或者这是否更多地增加了到期时续约的可能性？
是的，不幸的是，更多的是后者。我们的大多数租约都有租户单方面的续约选择权。
因此，尽管如您所说，它可能显示在2027年到期，但如果它们的覆盖率良好，它们很可能会行使续约选择权。因此，短期内增量增长的机会相对有限。但显然，展望未来，最终第二和第三续约选择权也将到期，这种增长对我们来说将是机会性的。然而，在未来三到四年内，我们看不到任何会对这一领域产生重大影响的事情。
好的，谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Nick Ulico。请讲。
嗨。谢谢。我是Elmer Chang，和Nick一起。考虑到指引假设租金支付按当前运行率计算。假设Maplewood在年底前恢复到合同利率是否合理？因为我认为基于最近几个季度租金支付的改善，可能有人期望他们本季度达到合同租金。
是的，正如我们之前所说，Maplewood现在正在向我们支付所有现金流。所以正如Bob所讨论的，我们现在的运行率是7600万美元，我们假设这个数字今年晚些时候会有小幅增长。
在这一点上，我们并没有过多地从合同角度看待它，归根结底，他们将继续支付现金流。显然，除了合同租金义务外，他们还有一些利息支出到期。因此，随着他们继续改善，并且在过去几年中他们已经展示出相当不错的改善和增强现金流的能力。我认为管理团队现在的运营表现和我们见过的任何管理团队一样好。我们将继续从这种现金流中受益。
但我们不是从合同租金的角度看待它。在这一点上，我们更像是从RIDEA式模型的角度看待它。
好的，谢谢。第二个问题是，除了Genesis贷款之外，考虑到过去几年的投资规模，我们应该如何看待今年甚至2027年贷款偿还的节奏和影响？
当然。我还是Matthew。是的，贷款偿还很难建模。Bob显然已经给出了我们对2026年的预期。贷款不是我们整体业务的很大一部分，但它们确实代表了一点阻力。在它们确实收回的程度上，我认为从长期来看这不会是一个有意义的阻力。显然，我们在2026年突出显示了相当数量的潜在收回。但从长期来看，在我们能够重新部署资本之前，这显然会造成一点阻力。
但鉴于目前市场上部署资本的机会相对强劲，我认为这对公司来说不是长期阻力。
好的，谢谢。
下一个问题来自富国银行的John Klikowski。请讲。
嗨，团队早上好。也许回到Maplewood，核心投资组合入住率很高，您在Rev4出口方面看到了什么？您能透露一下推动经济增长的成功之处吗？我只是好奇。我理解您不太关注全额租金的时间线，但了解现有投资组合的增长情况会有所帮助。
是的。嘿John，我是Vikas。给你一些数据。Second Avenue大楼现在的入住率为97%，整个核心投资组合的入住率为96%。你知道，至于增长，很大程度上将由费率上涨驱动。Maplewood今年计划实现高个位数百分比的增长。我们仍然不知道最终会是多少，但这将推动一些增长，我们计划在未来几年继续这样做。
好的，非常有帮助。谢谢Vick。然后继续关于Maplewood的Embassy Row，我不知道您还能谈些什么，但opco有一个合资伙伴，对吗。您能否提供一些指导，说明他们剩余的资本可用性以及帮助实现成本收益率的情况？我只是好奇，Embassy Row的租赁轨迹和时间线需要达到什么程度，这样您就不需要从核心投资组合的超额表现中提取资本来支付成本收益率。
所以我想说，去年年底我们看到这个设施第一个月就有正现金流，这很棒。这显然是在支付任何租金之前。租赁情况符合我们的预期。我认为Maplewood非常专注于确保这不会对其整体投资组合表现造成太大阻力。当你处于租赁阶段时，很难说会是什么样子。我们从整个投资组合的角度整体看待它，正如Bob所指出的，我们预计2月份会有适度增长，并能够继续支付该费率。
但现在判断该建筑的租赁情况以及他们试图在整个投资组合中推动的费率上涨在综合基础上会是什么样子还为时过早。
明白了。非常感谢。恭喜本季度的业绩。
谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria。请讲。
嗨，早上好。关于shop投资，我很好奇，我知道您谈到了无杠杆收益率，但对于您在第四季度和今年迄今为止所做的投资，我很好奇初始收益率以及我们应该如何模拟该资本的回报。作为其中的一部分，您能谈谈资本支出假设吗，也许只是简单说明一下从全年指引的角度我们应该如何看待FAD与经调整FFO的关系？
是的，我来回答第一部分。Juan，我是Taylor。我们故意不披露初始收益率，因为它们各不相同。
我们的 pipeline 中有一些交易的初始收益率是高个位数，有些则较低。这都回到了Matthew所说的。每笔交易都是特殊的，我们关注的是长期内部收益率，并且在承销以达到这些收益率时我们并不激进。所以我们对我们找到的交易感觉非常好。以及我们将这些建筑交给的运营商，这些建筑的去向。在资本支出方面，我能说的大概就是这些。你想接一下吗？
是的。所以再次强调，这是混合的。一方面，我们收购的一些设施确实不需要大量初始资本支出。其他一些可能需要一点 TLC。这有点转型元素的性质。我们倾向于在最初的预期中计入这一点。我想说，我们向您引用的收益率是我们认为在合理的资本支出假设后可持续的收益率，无论是从初始投资角度还是甚至从经常性角度。我不知道这对我们未来的AFFO相对于FAD有什么影响。
但我们主要专注于增长FAD。
关于26年的收益指引，我们应该如何看待FAD和经调整SFO之间的差异？
嗯，记住，是的，你说得对，我们只提供AFF指引，但自动扶梯会随着时间的推移影响FAD。但同样，对于FAD，你必须记住资产出售和低到期日的偿还也会影响它。所以我会保持大致相同的关系。
是的，我认为这个比率，我的意思是你必须记住，我们是一家140亿美元的公司，我们刚刚开始投资RIDEA。所以我认为过去几年你看到的AFFO和FAD之间的比率在2026年可能不会有太大变化。
好的。然后是加拿大，这是您的新市场，我认为这是您在长期护理领域的第一笔投资。所以我很好奇您能否给我们快速介绍一下加拿大市场与美国市场的区别。我假设它更类似于美国的专业护理，以及这个新领域可能为Omega带来的机会。
当然。我的意思是，正如你想象的那样，所有这些事情都非常复杂和详细。如果你要做一个类比，我可能会说它最接近英国护理院市场，而不是专业护理市场，因为那里的医疗体系有点更社会化，所以他们不会像美国那样让人们耗尽财务选择。同时，大多数人往往是这些设施的长期居民。关于这一点的一些背景，我们对这个机会感到非常兴奋。
我们有机会与加拿大长期护理市场中一个非常成熟和高质量的开发商和运营商合作，我们在过去一年中逐渐了解他们。我们能够构建一个我们认为可以持续增值的交易。然而，我想说这是一个有点特殊的投资，我们不期望在一般的加拿大老年住房市场显著增长，因为传统上提供的收益率考虑到我们的资本成本，对我们来说并不是特别有吸引力。然而，如果这个运营商能够找到符合我们资本成本参数并且对我们来说是增值的交易，我们愿意继续与他们一起增长。
下一个问题来自美国银行的Farrell Granite。请讲。
谢谢，早上好。我想，与那个问题类似，考虑到26年的投资组合，我只是好奇您在26年1月和2月初已经完成的投资是否与我们应该如何看待贷款、三重净租赁和shop的混合比例一致。
是的，我来谈谈 pipeline。我认为这会对您有所帮助。如果你看看我们的 pipeline，正如Taylor和我所说的那样，它与2025年的关闭情况一致。如果你看看可操作的部分，大约三分之一是专业护理，三分之一是老年住房，三分之一是英国护理院。至于结构，这是混合的。我会说英国和美国老年住房的很大一部分是RIDEA导向的。
好的，谢谢。另外，考虑到最近有关于CMA调查同行在英国近期交易的头条新闻，这是否改变了您对英国交易的看法或影响了您的任何投资决策？
是的，不，我们对此并不担心。我们的律师每次进行英国护理院交易时都会为我们进行类似的检查。我们从未违反任何规定或接近违反。所以从我们的角度来看，我们现在不担心在英国的增长。
好的。还有一个小的后续问题，关于您的股息，是否有关于覆盖率或您对股息的看法的任何最新消息？
我们越来越接近需要增加股息，但显然这是董事会的决定，通常我们会达到从税收角度需要增加股息的地步，这将是FAD支付率的80%左右。我是这样想的。
好的，非常感谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。请讲。是的，谢谢。
我想回到加拿大的贷款。我想确保我理解正确。所以我猜初始贷款，您的抵押品是这五个长期护理开发项目，但您有权将其转换为整个运营商35%的股权。
所以抵押品实际上是他们目前拥有的20个长期护理院，正如Vikas所说，其价值远高于我们打算提供的贷款。大约是我们打算提供的贷款价值的两倍。是的，最初的收益率，这是一种贷款结构，为我们提供我们想要的收益率。
但随着时间的推移，如果运营公司能够实现与我们从贷款角度获得的收益率相似或更高的收益率，我们就有权将其转换。根据我们的模型，我们预计在贷款期间的某个时候能够做到这一点。
好的，您能告诉我们股权的收益率是多少吗？我猜今天股权的收益率低于贷款金额。然后长期护理市场的增长速度有多快？我的意思是，如果您将其转换为股权，我们是否考虑中等个位数的增长率，或者可能更高？他们是否看到与美国类似的趋势？
是的，今天的初始收益率显然低于我们债务的10%收益率。
老实说，Michael，我不确定具体数字是多少，但它的现金流是正的，显然有很多抵押品支持它。至于我们何时转换，这在一定程度上取决于是否有继续进行这些开发的机会。这非常增值。所以我想说中等个位数的增长是保守的。我认为随着他们继续发展，这绝对可以达到高个位数甚至两位数的增长。加拿大市场目前有很多需求，这是一个经过验证的开发商和运营商，我们认为他们可以满足安大略省加拿大人民的一定需求。
好的，太好了，谢谢。
下一个问题来自贝尔德的Alec Fagin。请讲。
嘿，感谢回答我的问题。首先对我来说，当您评估加拿大的开发贷款时，它与美国的类似贷款相比如何？您是否期望这成为2026年投资流的更大部分？
所以在这种情况下，情况非常不同。我们的贷款有很多抵押品支持。很多时候，当你提供这些贷款时，抵押品可能只是开发交易本身，这本身就具有更多风险。这也是一个已知的实体，在很长一段时间内证明了能够以相对于预算非常一致的成本率进行开发，这给了我们更多的安慰。所以，不要认为这是我们将要做的事情。首先，我们一般不喜欢贷款，正如我们 earlier 所说。
这些贷款往往会回到你身边，你知道，这实际上有点像一种带有长期股权权益工具的贷款，这显然是我们更感兴趣的。但贷款用于开发交易可能不是我们将要做的事情。
好的，这很有帮助。既然您已经进入RIDEA业务，您是否打算将投资组合中当前的任何老年住房转换为该结构？
这里有两种转换形式。有必要的转换和机会性的转换。你已经看到很多人转换，因为最终没有能力支付租金，而我们现在的老年住房投资组合情况。显然，我们已经讨论过Maplewood是RIDEA式模型，但除此之外，我们所有的运营商都有足够的现金流继续支付我们的租金。所以没有必要这样做。但是，如果有机会以对我们有吸引力的收益率获得运营敞口，无论是在美国还是英国，我们显然会考虑这样做。
我们理解这种运营敞口的性质会增加波动性。所以我们会寻求相当健康的收益率来做到这一点。但这并非不可能。我们会考虑这样做。
好的，谢谢。
下一个问题来自格林街的John Pawlowski。请讲。
嘿，谢谢Matthew抽出时间。第一个问题是关于你们进入RIDEA的。对于Omega过去的三重净信用投资者框架来说，这是一种不同的技能组合。只是好奇，内部必须发生什么变化，无论是投资团队还是资产管理团队，才能为更具运营密集型、更难承销的模型做好准备。
告诉你什么没有改变可能更快。你绝对是对的，John。这本质上是一种更高风险、潜在更高回报的模型。我们没有以覆盖率形式存在的信用支持，因此我想说我们从承销质量的角度审视了这个模型的每个元素。我们引进了团队的新成员，他们在老年住房业务拥有数十年的经验，他们有非常深厚的运营商资源，他们认识并合作过。我们查看了损益表的每个元素，试图理解为什么入住率会下降，资产类别之间的资本支出差异是什么，我们是否想要一线市场、二线市场。
我们从人口统计的角度进行了极其，我认为，深思熟虑和深入的方法来真正理解这周围的风险。鉴于没有信用支持我们，我们仍然足够保守，明白非常像英国，对我们来说谨慎地涉足这一领域是有意义的。我不会期望我们很快进行10亿美元的交易，因为我们确实认为还有更多东西需要学习。但正如我们在英国看到的那样，在十年的时间里部署资本，使其不仅成为我们业务的重要组成部分，而且成为我们业务中高度增值和有价值的部分，我认为我们展望未来十年。
是类似的机会。
好的，感谢所有这些想法。Megan，也许快速问你一个问题。在州一级，您是否听到任何关于人员配置任务的令人担忧的轶事或潜在的立法草案？
不，没有比我们过去听到的更多的了。所以总是有传言，有些州正在推动联邦政府尝试制定另一项人员配置任务，但我们并没有真正全面听到这一点。
感谢您的时间。
再次提醒，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。现在我将把电话交回给Taylor Pickett进行总结发言。
谢谢。谢谢大家。感谢各位参加今天的电话会议。一如既往，我们随时可以回答后续问题。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢各位的参与。现在您可以挂断电话了。Sam。Sa。