凯瑟琳·巴斯（投资者关系总监）
弗雷德里克·埃平格（首席执行官兼董事）
大卫·希西（首席财务官兼财务主管）
博斯·乔治（Keefe, Bruyette, & Woods, Inc）
杰弗里·邓恩（Dowling & Partners）
奥斯卡·涅韦斯·桑塔纳（Stephens）
您好，感谢您参加斯图尔特信息服务公司2025年第四季度及全年财报电话会议。此时所有参会者均处于仅收听模式。稍后在问答环节，您将有机会提问。届时会提供相关说明。请注意，今天的会议正在录制。最后，如需操作员协助，请按星号零。现在，我很荣幸将今天的会议交给投资者关系总监凯特·巴斯。请开始。
早上好，感谢您今天参加斯图尔特2025年第四季度及全年财报电话会议。我们将讨论昨天收盘后发布的业绩。今天与我一起出席的有首席执行官弗雷德·埃平格和首席财务官大卫·希西。
如需在线收听，请访问Stuart.com网站获取本次电话会议的链接。本次电话会议可能包含涉及许多风险和不确定性的前瞻性陈述。有关可能导致我们实际业绩与预期产生重大差异的风险和不确定性的讨论，请参阅公司的新闻稿和向美国证券交易委员会提交的其他文件。在我们的电话会议中，我们将讨论一些非公认会计原则衡量标准，以调节这些非公认会计原则衡量标准。请参阅今天收益报告中的附录，该附录可在我们的网站@stuart.com上获取。现在，我将会议交给弗雷德。
感谢您今天参加斯图尔特第四季度及全年财报电话会议。昨天我们发布了第四季度和全年的财务业绩，大卫稍后将向您回顾。我想在今天的会议开始时谈谈我们在25年取得的总体进展，然后稍微转向市场状况，接着是我们的第四季度业绩以及各业务的战略展望。我们对25年在加强和提升所有业务的盈利能力方面取得的进展感到非常满意。
虽然商业市场在25年有所复苏，但我们仍处于现房销售的多年低迷期，连续两年现房销售量为30年来最低。尽管面临这种市场阻力，我们全年收入增长18%，净收入增长48%，调整后每股收益增长46%。25年的增长使我们能够获得市场份额并提高利润率。我们将公司的调整后税前利润率从去年的5.8%提高到6.8%。通过继续执行我们的目标增长计划，我们为公司创造了 momentum，并加强了我们在每项业务中的地位。
我们为客户提供了更具特色的产品和服务，并在成为行业最佳人才目的地方面取得了良好进展。在25年底，我们还通过收购Mortgage Contracting Services（也称为MCS）完善了我们的贷款人服务组合。2025年，我们几乎所有的增长都是有机增长，但我们将继续通过有针对性的收购寻求额外的盈利增长，并通过成功将信贷额度增加1亿美元至3亿美元，并发行220万股股票，筹集1.4亿美元，增强了我们的财务灵活性，以在短期内利用潜在机会，为2025年提供额外的流动资金。我们还连续第五年提高股息，从每股每年2美元提高到2.10美元。
谈谈2025年我们各业务的亮点，我们国内商业总收入同比增长34%。这一增长可归因于我们全国商业服务业务的持续成功扩张以及小型商业增长计划的增长。在我们的直接运营业务中，我们的全国商业服务业务同比增长43%，所有资产类别均实现显著增长。在我们的房地产解决方案业务中，收入同比增长22%，并且机会 pipeline 仍然非常强劲。自2019年底开始这一业务线的扩张以来，我们取得了重大进展，并期待看到最近收购的MCS如何扩大我们对顶级贷款人和服务机构的广度和客户覆盖。
我们的代理服务业务在25年也取得了强劲进展，整体收入增长21%，我们推动更多商业业务给代理商的战略也非常成功，全年实现34%的增长。现在，我想谈谈更广泛的住房环境和我们的第四季度业绩。在第四季度，我们能够保持并在大多数业务中改善我们的 momentum。第四季度，与2024年第四季度相比，我们的收入增长20%，调整后净收入增长52%。考虑到同期现房销售仅增长略低于1%，这一增长对我们意义重大，而现房销售购买量在本季度略有改善。
我们看到26年住房市场出现谨慎乐观的迹象。第四季度，30年期抵押贷款利率在6.1%至6.35%之间波动，近期短期趋势显示出更多稳定性。我们还看到抵押贷款持有人构成的变化，利率为6%或更高的抵押贷款持有人数量超过了利率低于3%的持有人数量。这意味着我们看到人们继续因生活事件而买卖房屋，市场开始接受未来不太可能回到3%利率的事实。
26年初，我们看到利率保持在6%左右的低位，住房库存继续比去年略有改善，本季度较2024年第四季度增长8%。展望未来，我们相信我们已经度过难关，并正朝着在未来几年恢复到更正常的现房销售环境的正确方向前进。我们预计26年现房销售不会完全回到500万套的长期历史平均水平，但我们相信26年将开始看到适度的市场改善。
我们的直接运营业务部门第四季度同比增长3%，抱歉，是8%，考虑到该业务受住宅房地产市场挑战的影响最大，我们认为这一增长是强劲的。我们仍然专注于通过有机和无机方式在目标大都市区优先获取市场份额，并继续在通过我们的直接办事处发展主街商业业务的战略举措上取得进展。我们的主街商业业务全年增长17%，第四季度在直接运营中增长16%。我们继续预计该业务未来的部分增长将来自有针对性的收购，我们维持着不断增长的目标 pipeline，随着市场信号显示恢复到正常水平，这些目标应该开始发展。
我们的全国商业服务业务又交付了一个稳健的增长季度。该团队的成功主要归功于在多个地理市场和资产类别的覆盖范围扩大、团队扩张以及过去几年我们承销更大交易的能力。鉴于我们改善的盈余，我们专注于继续投资于优秀人才以增加份额，因为关系在这个领域尤为重要，并将使我们能够扩展我们的网络并深化我们的专业知识。由于我们在第四季度为不断改进该部门所做的工作，我们受益于承销支持的大型交易。
我们本季度全国商业服务业务部门增长49%。我们对这里的进展感到满意，这确实代表了我们在商业市场建立的 improved 竞争地位。能源仍然是一个优势点，但25年能源增长低于该部门的整体增长。能源类全年增长34%，所有其他类别增长46%。我们仍然专注于增长所有资产类别和目标地区，以扩大我们的整体足迹。我们的代理服务业务又迎来了强劲的一个季度，本季度收入同比增长20%。
考虑到整体住房市场与去年基本持平，这影响了我们的代理合作伙伴，这一增长幅度是强劲的。我们仍然专注于通过扩大现有代理商的钱包份额和在所有州招募新代理商来发展这项业务，重点是15个从代理角度来看最具吸引力的州。我们看到我们所有目标市场的代理业务持续增长，最显著的是佛罗里达州、德克萨斯州和纽约州。我们与代理商的商业计划也是我们成功的重要组成部分，因为我们继续在近年来的 momentum 基础上，让合作伙伴更好地差异化我们的服务，为我们的代理商合作伙伴提供更好的产品，2025年这一重要计划增长34%。
我们的房地产解决方案业务第四季度同比增长29%。我们第四季度的利润率也比去年有所提高，但由于一些孤立的定价问题和全年预期的扩张成本，我们25年全年10.1%的利润率略低于我们的目标。我们完全预计26年该部门的利润率将提高并达到低两位数，并预计我们最近对MCS的收购将帮助我们改善历史利润率前景。如前所述，12月底我们完成了对MCS的收购，MCS是一家财产保护服务提供商，使我们能够扩展我们的违约服务产品，并通过我们扩展的产品线交叉销售客户。
随着市场改善，我们预计这一业务线将继续取得进展。转向我们的国际业务，我们专注于扩大在加拿大的地理存在和深度，增加商业渗透率并扩大在再融资市场的存在。第四季度，我们的非商业收入同比增长20%，国际总收入增长11%。我们相信我们可以巩固在这些市场的强势地位，并继续整体增长份额。我们致力于通过每个业务的地理、客户和渠道扩张来加强我们的公司，为公司的持续长期成功奠定基础。
我为我们在25年为公司发展所做的工作感到自豪，并期待看到我们如何利用26年潜在改善的市场条件和机会。我要感谢我们的客户和代理合作伙伴的持续信任。我们致力于以卓越的服务为您服务。最后，致斯图尔特团队，我要感谢你们的忠诚和对卓越的持续奉献。我们致力于成为一流人才的目的地。今年，作为我为期一年的路演的一部分，我有机会在美国和加拿大的许多不同城市与数千名员工会面。
在这个系列活动中与大家共度的时光非常有意义，因为它向我展示了我们拥有一支非常敬业的团队，他们团结一致，专注于成为 premier 产权服务公司的战略目标。我们将这种奉献精神和一致性视为我们今年获得多项就业奖项的关键因素，包括《今日美国》的前25名工作场所、《福布斯》美国最佳公司文化雇主以及美国商业服务女性最佳雇主排名第一。我们还自豪地通过斯图尔特基金会向员工的当地社区捐赠了120万美元。
我们在21年共同成立了该基金会，自成立以来，我们对社区产生了重大影响。我为我们在旅程中取得的进展感到无比自豪，我们都知道要实现我们的目标还有很多工作要做，但我期待看到我们共同成长的地方。大卫，现在我将会议交给你，由你提供我们业绩的最新情况。
大家早上好，谢谢弗雷德。感谢我们的员工和客户在缓慢的住宅房地产市场中的坚定支持。昨天，斯图尔特公布了强劲的第四季度业绩，收入和盈利能力均有所改善。第四季度净收入为3600万美元，稀释后每股收益为1.25美元，收入为7.91亿美元。我们新闻稿的附录A显示了对我们合并和部门业绩的调整，主要与净已实现和未实现损益、收购无形资产摊销以及办公室关闭和遣散费用有关，我们用这些来衡量经营业绩。在调整基础上。
第四季度净收入增长50%，达到4800万美元，稀释后每股收益为1.65美元，而去年同期为3200万美元，稀释后每股收益为1.17美元。在我们的产权部门，营业收入增长1.06亿美元，增幅19%，这得益于我们直接和代理产权业务的强劲业绩。因此，经调整后，产权税前收入增长1300万美元，增幅28%，产权税前收入从5100万美元提高到6800万美元，增幅35%。调整后税前利润率从去年的约9%提高到10%。在我们的直接产权业务中，第四季度商业和住宅交易的总开盘和收盘订单与去年相比有所改善。
国内商业收入增长3200万美元，增幅38%，所有资产类别均有增长，数据中心和能源交易规模增长领先。我们国内商业文件平均费用增长39%，从去年的约20,000美元提高到约27,000美元。国内文件平均费用增长13%，从去年的2,900美元提高到3,300美元，主要是由于交易组合的结果。国际总收入略有增长。我们的代理业务表现强劲，代理收入增长至3.34亿美元，同比增长20%。这一增长主要是由于佛罗里达州、纽约州等主要代理州的交易量改善以及商业交易。
扣除代理留存后，产权损失净代理收入增长1100万美元，增幅22%。第四季度产权总损失由于产权收入增加而略有增加。第四季度产权损失率从去年的3.7%改善至3.4%。由于我们持续的整体有利索赔经验，我们预计2026年我们的产权损失率平均将在3.5%至4%之间。在我们的房地产解决方案部门，总收入增长2500万美元，增幅29%，主要由我们的信用信息服务业务推动。正如弗雷德所提到的，我们最近增加了MCS，预计它将成为该部门收入和利润的主要贡献者。
该部门的调整后税前收入增长47%，从去年的600万美元增至1000万美元。我们专注于整体服务成本和加强客户关系。调整后税前利润率为8.5%，比去年第四季度提高1个百分点。随着这些关系的成熟，我们预计我们的利润率将正常化至低两位数。在合并费用方面，我们的员工成本比率从去年的31%改善至29%，主要是由于收入增加，而我们的其他运营费用比率为25%，与去年相当。在其他事项上，我们的财务状况仍然稳健，以支持我们的客户、员工和房地产市场。
我们的现金和投资总额比法定保费准备金要求多出约4.8亿美元。正如弗雷德所指出的，我们的信贷额度和12月普通股发行提供了财务灵活性。截至2025年12月31日，斯图尔特股东权益总额约为16亿美元，每股账面价值为54美元，比去年增加4美元。经营活动提供的净现金增加2200万美元，增幅32%，主要是由于净收入增加。再次感谢我们的客户和员工。我们对为房地产市场提供的服务充满信心。现在我将会议交给操作员进行提问。
谢谢。如果您想提问，请按键盘上的星号1，随时按星号2退出队列。再次提醒，按星号1提问。我们将暂停片刻，让大家有机会加入队列。我们的第一个问题来自KBW的博斯·乔治。请讲。您的线路现已开通。各位。
早上好。我想从商业业务开始。考虑到2025年强劲的商业活动，您能否谈谈对26年商业收入增长的预期？然后是相关问题。通常第一季度有明显的季节性，但考虑到您在商业 pipeline 中看到的情况，在商业方面，您认为第一季度可能会比平时好一点吗？
谢谢。是的，很棒的问题。所以我对我们的 pipeline 反应能力非常有信心。它相当广泛，相当不错。我确实认为商业业务将继续存在季节性，特别是今年第四季度我认为非常强劲，我认为由于某些原因，行业内很多人都会看到这一点。但我确实认为，总体而言，我们的第一季度应该会比去年好一点，但在我看来，第一季度仍然会有困难。
总体而言，商业业务明年对我们来说将是不错的一年。看看活动和活动的广度。一些比较将很有趣。我认为我们明年商业业务能增长吗？是的，我只是认为，49%的增长不会持续，考虑到我们将迅速成长，我们可能会看到一些增长放缓，当然，一些比较可能在增长方面不会那么强劲，但再次强调，所有类别都在朝着正确的方向发展，我们正在招聘并努力真正抓住机会。
我对深度感到满意。另一个质的方面非常有趣的是，我们正在主导更多交易，比如这些大交易。没错。从历史上看，我们会参与，但现在我们控制更多，你可以感受到并看到这一点，这让我相信我们正在朝着正确的方向前进。因此，即使我们今年略有波动，并在未来两年消化增长，我对PML范围的信心一如既往。但我们现在可能在市场中占有14%的份额。我认为在未来两三年内，我们将接近20%。
没错。所以我无法确定时间。但 momentum 和我们抓住机会的能力是存在的。我确实认为今年市场总体也将相对强劲。希望这有所帮助。
是的，太好了。非常有帮助。谢谢。那么，您能提醒我们您的代理商保费中商业业务占多少百分比吗？
这是个好问题。所以我们显然一直在努力发展这项业务，让我获取一些相关信息。但在20%的增长中，我们本季度购买业务增长约16%，全年增长15%。我们与代理商的房地产再融资业务增长约40%，但这仅占我们业务的约3%。增长了300万美元，因为它在我们业务中所占比例很小。然后我们增长，让我看看，商业业务全年增长约34%。所以你可以看看这个组合。我没有每个业务的具体百分比，但再融资仍然很少，在购买业务的增长中，它占了约1.25亿美元的增长。
所以你可以大致推算出百分比，但仍然，重点是购买业务。现在商业业务可能占15%到20%左右。好的。你知道，其余的是再融资。但对我来说，好的方面是，当你看到本季度60%的增长，而市场在1%到2%之间。没错。所以我知道你会得到数据。我们将在大多数这些市场看到另一个份额变动，这是相当强劲的。在商业业务方面，我会说我们正在迎头赶上。你知道，如果我是一个猜测者，看看我的竞争对手，他们在代理业务中的商业业务占比可能接近50%到20%。
所以我们在代理业务中的商业渗透率仍在追赶。因此，我不会惊讶于我们商业业务的增长百分比不会持续，因为我们正在追赶。没错。我们不是，你知道，我会说我们的竞争对手可能在20%到22%的范围内，而我们可能在15%左右。
好的，很好。实际上，关于商业业务最后一个问题。您是否讨论过直接商业业务利润率与直接住宅业务利润率的比较？我不记得您是否讨论过这个问题。
商业业务利润率略高。再次强调，这在很大程度上是因为商业业务的佣金结构和我们制定的安排使得成本更具可变性。所以。但它稍微好一点，可能好三分之一。而且另一个方面是浮存金也更好。所以商业业务的投资收入部分非常重要，而且对我们来说，你知道，我不知道竞争对手的数字，但规模很重要，因为工作的性质。因此，随着我们规模扩大，利润率会更好。
没错。因为我们在某些资产类别和技能方面看到的临界质量。所以这是一个很好的利润率增强因素，也是一个利润率增长因素。如果我。我们能够继续发展这项业务。你知道，第四季度我们的收入中可能有18%是商业业务。是商业业务。但全年来看，我猜平均在14%到15%左右。但如果看看我最好的竞争对手，那些大公司，我猜他们可能在20%到25%左右。你知道，我在尝试。
很难推算，因为它通过各种渠道。但我们在这方面也很短缺。所以，你知道，这不仅是我们在该业务中的份额，甚至相对于我们的业务组合，我们也很短缺。这就是为什么这一直是一项重要的举措。我们在这方面的进展对公司非常有帮助。
非常好。感谢您的电话会议。
谢谢。再次提醒，如果您想提问，请现在按键盘上的星号和1。我们现在将请Dowling and Partners的杰弗里·邓恩提问。您的线路现已开通。
早上好，杰夫。
早上好。谢谢。有几个问题，首先。信贷额度的计划是什么？您有积极的还款计划吗，还是认为计划是让杠杆随着权益增长而逐渐下降？
杰夫，我是大卫。我会说是后者。我的意思是，我们可以随时还清。我认为我们只是想保持灵活性，正如弗雷德所谈到的。所以我认为我们大约提取了2亿美元。我们可能会稍微减少一点，但他们会关注全年。
好的。然后从更大的角度，我想问您关于人工智能及其对您业务的影响，而且这种影响仍在加速，以及它对更广泛业务的影响。看起来在数据收集、数据挖掘、数据组织方面有一些资本投资进入这个领域。好奇您是否将这些视为并购机会，或者我们是否应该从长期竞争考虑的角度来思考这个问题？
是的，这是个好问题。正如我之前所说，显然，由于我们有如此多的非结构化文档，人工智能在效率、客户满意度、质量方面都有很大的好处，你知道，因为我们的损失是因为你犯了错误，我们是担保方。因此，你越能高效地检查文档并快速找到正确的要点，你就做得越好。我们现在大约有75个单独的举措正在进行，这些举措将人工智能应用到我们的业务中，围绕客户服务、效率或数据整合和管理。在竞争角度，我的观点是这对规模较大的公司是巨大的优势。
它不会消除我们的业务或任何事情。它会让我们变得更好。更高的质量，更好的吞吐量和一致性。我将其描述为很多小的单打，但很重要。有工具。你完全正确。有创新和工具。正如你所说，在我们的一项业务中现在有一个工具，我可能会购买，它可以插入并使我们在其中一项业务中的服务更好。再次强调，因为我们的业务非常独特和特殊，这不是一场革命。在我看来，这是一种让你业务的许多部分变得更好的方式。
产权业务很特殊。所以机会在这些市场机会中往往比较小。因此，会有一些工具方面的事情。如果你还记得危机后的PNC世界，你知道，互联网泡沫时期，同样的事情发生了。所有这些公司都失败了。但一些解决方案、模型被大公司提取，以加速他们的一些创新。我认为会有一些这样的情况。它会是大规模的吗？不，但我对正在发生的事情感到非常兴奋。再次强调，这只是另一件将要发生的事情。
我们有一个非常有趣的寡头垄断，没错，因为规模、大小、数据和覆盖范围。如果大公司使用这种工具。这将提高我们的交付质量。所以这是一个很好的、有趣的观察。我还想说，我们业务的一些特点与其他通过独立渠道提供保险的业务非常相似。因此，其中一些事情是重复的。因此，有些人将能够加速你的进步，因为他们可以从另一个行业获取一些东西并将其转移过来。
所以再次强调，我告诉我们的员工，我喜欢它的地方在于它与技术无关。没错。这是关于企业通过使用一种工具来推动改进，这种工具使数据的交付更加一致。这很有帮助。我还想说，人们谈论的一些事情有点被夸大了。我的意思是，这个世界仍然是你可以得到90%的解决方案，但最后的10%是最难的，我们仍然在这个范围内。所以，你知道，人工干预仍然非常重要，特别是在我们的业务中。
再次强调，这就是我看待它发展的方式。好的。
然后，大卫，这是一个与此相关的会计问题。鉴于市政层面的数字化和数据收集的增加，这对产权计划资产，特别是更多的遗留计划资产有什么影响吗，因为现在创建这些资产更便宜了？
没有。我的意思是，你可能知道，产权计划的访问权限各不相同。全国的产权数据各不相同，我们所在的市场需要这些计划来访问数据。所以如果你谈论的是可收回性，应该没有任何问题。
是的。正在发生的事情是，没错。再次强调，通过我们建立集中处理和管理的方式，这些计划的价值提升确实非常有帮助。没错。因为我们可以更高效地补充这些计划中的数据，这在我们的业务中变得越来越有帮助，特别是随着我们的增长。
好的，谢谢。
谢谢。现在请Stephens的奥斯卡提问。您的线路现已开通。
早上好。你们好吗？
都很好。
早些时候您提到展望26年，看到住房市场出现谨慎乐观的迹象。您能更详细地谈谈具体迹象吗，以及这些迹象是广泛的还是集中的？
是的，好问题。去年，大约在这个时候或更早，比如第四季度，当利率略有下降，12月订单出现小幅增长，并最终转化为3月的收盘订单时，每个人都说，哦，到年底我们将看到8%到10%的改善。我没有看到任何这样的情况。没错。因为3%以下的抵押贷款仍然非常高，库存质量也不是很好。事实上，我认为我们到了20%的交易都是旧的。人们是炒房者，因为库存是旧的。现在我看到其他三个指标略有下降。优质库存有所改善并增加，人们说库存有升有降，有一些季节性，但本季度同比增长8%，我们看到更多活动。我认为增长会超过6%到7%或8%吗？不，这是适度的。但如果你知道，很难猜测，但今年感觉是这样。而去年，你知道，我预测会持平。
尽管一些经济学家的预测今年有所上升。我能感觉到。你看到了我们的未完成订单，对吧？你可以看到一些未完成订单数据以及它如何变得更好一点。所以再次强调，我不认为会过度，但我相信我们今年将开始看到一些变动。再次强调，第一季度对我们来说总是很艰难。地理方面。至于广度，我认为有一定的广度。你知道，再次强调，一些没有上涨太多的地方变动不大。
比如中西部的波动性较小。因此，南部往往很多时候是波动较大的地区，但我对适度改善感到相当满意。我们正努力确保并计划的是如何抓住这一点。
谈到利率，查看ICE Mortgage Monitor的数据，我发现一旦利率低于6%，符合再融资条件的抵押贷款数量会显著增加。如果发生这种情况，您能否提供一些关于这对您收入的影响的详细信息，也许进行量化？最终的影响。
是的，关于这个有很多讨论。我不知道这其中有多少科学性，但你知道，再次强调，我看看去年10月，我们，你知道，利率略低于6%，情况立即好转。没错。所以6%这个数字有一些影响。我想告诉你的是，我们的经济状况的大波动确实如我们所说的是现房销售，我们已经连续三年保持在400万套，没错，零增长。原因是我们有500个地点的固定成本基础。
特别是在第一季度，当你处于那个水平时，系统中的交易量非常少，这对您的回报是一个真正的拖累。我曾说过，如果我们达到500万套，我们的利润率将达到12%。没错。但我没有12%，因为你正在填补过剩产能。特别是如果你想一夜不睡，看看23年、22年和21年第一季度的业绩，当时情况仍然非常强劲。这对我们来说是一个巨大的波动。现在，我们试图通过小型商业增长和一些围绕微观市场的有机尝试来填补直接业务的缺口。因此，你几乎可以在400万套到500万套之间看到我们业务的直线杠杆。再次强调，这有一点季节性，因为第一季度的交易量非常低，但这就是我们的思考方式。
再次强调，这与各个方面都相关。通过评估，比如评估，你查看业务，所有这些业务都有固定成本部分，当你处于30年低点时，你在利润率上会感到压力。这就是为什么我说加州服务业务，你知道，我认为，你知道，我们现在是11%到12%，我认为我们的正常折扣率将达到12%到13%左右。但如果我们回到500万套，那将达到十几%的中期水平，因为所有这些业务也会受到影响，没错，程度较轻，但这是我们等式的一部分。
关于我们最有趣的事情之一是，例如，如果你看19年到24年，交易量，我们所有竞争对手的利润率下降幅度都比我们大，因为交易量减少，而我们的利润率上升，但那是因为我们开始时情况不好。所以我们取得了进步，但我们仍然非常依赖这个核心指标，并试图减少对这个指标的依赖。我还想说，我在公开场合多次提到，因为我认为超过450万套的旅程可能需要更长时间。
我的意思是，我认为我们会得到一些改善。但可能由于各种原因而停滞。我们正在努力，你知道，试图在450万套时达到两位数。你知道，还有很多工作要做。但通过地理重点、一些产品组合的东西，我们正在做一些运营模式，因为我希望我们能够在450万套左右停滞时展示出改善，因为有一些可能性需要一点时间才能达到500万到550万套。
所以我对改善持乐观态度，但对达到500万套的速度持谨慎态度，并专注于在达到这一目标的同时继续实现收益增长。
是的，也许最后一个问题，我会回到队列中。您强调了在一些目标大都市区通过有机和并购方式优先获取市场份额的努力，包括德克萨斯州，德克萨斯州保险部最终确定从3月1日起降低联邦保费费率。您能否向我们详细介绍这一变化将如何影响您的财务状况，以及您如何看待这对业务的短期和长期影响。
好的。所以费率再次是固定的。他们同意的是6%的 reduction，大约在7月左右。所以首先，这比10%的 reduction 问题要小得多。但我们通过审查德克萨斯州的所有费用和服务来解决这个问题。因此，今年这对收益的影响是低个位数。所以我们管理得很好。现在我担心我们的一些代理合作伙伴，特别是农村地区的代理，因为他们赚不了多少钱，这是一个有意义的变化。
所以我确实认为这将在代理机构中造成一些混乱。一些代理机构，特别是德克萨斯州部分地区的小型代理，因为在我看来，考虑到费率结构，代理的利润空间不大。我们这个行业的奇怪之处在于，没错，人们认为这是一个周期性的世界。所以他们取3年平均或5年平均等等。问题是21年和22年是一生只有一次、再也不会发生的事件。如果你对它们评级过高，你就会对这两年的超额收益反应过度。
我认为德克萨斯州就是一个完美的例子，考虑到今天的环境，这种 reduction 被夸大了。这将对代理商产生一些影响。但对我们来说，从财务上看，我不认为这会有太大影响，就像我不认为这会改变我们对业务收益增长的预期或任何事情。
谢谢。
谢谢。
谢谢。再次提醒，如果您想提问，请按键盘上的星号和1。我们现在有奥斯卡的后续问题。您的线路已开通。请讲。
好的，我保证这真的是最后一个问题。您付出了很多努力来增长业务。您谈到在那些关键的大都市区通过有机和并购方式优先获取市场份额。您能否给我们更多关于您今天如何看待这一战略的信息，包括您计划今年部署的目标资本水平，以及这可能如何在产权业务和房地产解决方案业务之间分配。
好问题。所以直接业务，你知道，对我来说，正如我所说，在大都市区层面，直接业务有一种固定成本最低规模的思考方式。早期我们的问题是我们浅尝辄止，覆盖面广。所以我们有很多办公室，除非市场处于顶峰，否则长期不盈利。所以我们关闭了一些业务。重新分配资本，我们实际上在大约30个大都市区购买了一些业务，因为如果你在当地获得超过10%的份额，规模差异会使利润率更好，管理起伏的能力更好，服务一致性更好。
你真正实现了分散化和成本的可变性。所以我们回顾了140个大都市区。我们说哪些主要是代理导向的，哪些我们很强，哪些我们喜欢这个市场但还没有达到需要的水平。我们有大约30个左右的大都市区，我们认为我们可以改变局面，提高这些地区的市场份额对公司有利。我们还有我称之为微观市场的地方，比如纳什维尔的郊区，奥斯汀和圣安东尼奥之间的差异，两者之间的增长，我们可以进行填补和收购，并将其与这些地点的更大办公室联系起来。
所以我们有这些目标，这将显著改善公司的收入和底线。过去三年，我们认为我们实际上没有做太多，因为代理商没有赚钱，所以他们的价格预期，你知道，他们不会得到足够的钱来感到舒适或满意。所以他们和我们交谈并沟通。但即使有 earn out，也有一个价格点。所发生的是，随着人们通过度过困难时期重新设计他们的运营，他们赚了一点钱，他们看到了我在这些目标市场中看到的改善，这些对话变得更有建设性。
没错。对于那些决定这是他们想要考虑的选择之一的人。所以对我来说，我曾多次说过，在未来三年内，我看到直接渠道大约有3000亿美元的收购，这将在该业务中无论周期如何都结构性地提高我们的利润率。所以我所说的和我在脚本中所说的是，我对今年其中一些收购开始发生更加乐观。我再次不知道何时，我只想要那些想在这里的人。
我只希望这对我们双方都有效。所以这是达到正确的交易价格。所以对我们和他们都没有风险。我认为我们越来越接近了。所以在我看来，未来三年内的3000亿美元就是我所想的。你知道，该领域的大多数交易都很小。你知道，它们往往是3000万美元。这是因为你针对的是一个市场或一个市场机会。到目前为止，如果你看我们的整体资本计划，我会说我所在的其他业务不需要进行收购。我最近公开说过的是，在贷款人服务方面，有几个地方我们有很好的 traction，整合一些竞争对手可能是有意义的。再次强调，这些不会是大交易。但正在出现的是，我们与一些大贷款人有如此多的 momentum，填补我们的网络或购买其中一些客户关系可能是有意义的。所以再次强调，这更具机会性。我不认为你会看到3亿美元的变化。那些再次，会有2000万或3000万美元的机会吗？我还想说的是杰夫刚才说的。
有少数非常小的，比如300万、400万美元的工具集，我确实认为在这些业务中会有可用的，加速我们想要做的一些开发，使我们的服务更好，交付更好，因为不仅人工智能在发生，还有很多事情在某些开发中发生。所以这就是我们的资本所在。我不认为这会是一个巨大的数字。我认为随着市场回升和我们提高利润率，我们会产生大量现金。所以我相信我们将要做的大部分事情都是自筹资金。
我仍然相信这一点，只是时间问题，我想给自己一些灵活性，因为我看到未来六到九个月会发生什么。但总的来说，我认为我们应该能够为我在未来三年内谈到的内容自筹资金。
是的，我会遵守我的承诺。这个答案就是我想要的。谢谢。
谢谢。我们接下来请Dowling and Partners的杰弗里·邓恩提问。
嘿，杰夫，
谢谢。抱歉，只是几个数字问题。大卫，您能更新一下1月份的订单趋势，以及您对来年投资收入相对于25年的看法吗？
是的，杰夫，关于订单，我想杰夫或弗雷德刚才已经谈了一点。情况，你知道，特别是相对于去年同期，有所好转。它们略有上升。我们只需要看看这里的情况如何发展，因为正如你所看到的，利率有点波动。但就目前而言，情况似乎比去年好一点。关于利息收入，这也与弗雷德关于商业业务浮存金收益的评论有关。所以就目前而言，你知道，如果你计划一两次降息，并且你知道大多数托管收益与短期利率挂钩，我们可能会略有下降，但大多数情况下，我们预计不会下降太多。
主要原因是托管余额将增长并抵消这一影响。
好的，所以主要是交易量抵消了降息的影响。
是的，我的意思是我会说它可能会下降一点，比如你知道，几百万左右。但这真的取决于速度，你知道，比如如果他们直到秋天才降息。没错。如果交易量继续回升，那么你可能会保持甚至略有增加。没错。如果交易量没有那么快回升，他们在接下来的一两次会议上降息。没错。那么你可能会略有下降。
好的。好的，谢谢。
谢谢。我们现在请KBW的博斯·乔治提问。请讲。
嘿，各位，我还有一个问题。您能告诉我们MCS对收入的贡献吗？随着它的加入，是否有很大的季节性？
两个都是好问题。所以有一点季节性，但这个业务的第一季度确实。我们，我想我们收购公司时，我们和道格拉斯谈过。
是的。但我认为我们已经以不同形式涵盖了这一点，但它每年的收入约为1.65亿美元。公司的EBITDA约为4000万美元左右。我们将不得不看看它的发展情况，因为止赎案件一直在增加，正如你所看到的，FHA违约率一直在增加，但这就是他们现在的运行情况。
所以第一季度略低。
好的，很好。好的，非常感谢。
谢谢。
谢谢。此时，队列中没有更多问题。我现在将会议交回管理层进行闭幕发言。
我只想感谢大家对斯图尔特的关注。正如我之前所说，我对25年非常满意。我们取得了良好的进展，我们有良好的 momentum，我相信如果我们保持专注，这种 momentum 将持续到26年。所以感谢大家对公司的关注和兴趣。谢谢。
谢谢。今天的会议到此结束。感谢您的时间和参与。您现在可以挂断电话了。