安德鲁·约翰斯（高级副总裁，投资者关系）
斯科特·布林克（首席执行官）
凯尔文·O·摩西（首席财务官）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行）
法雷尔·格雷诺（美国银行）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc资本市场）
里奇·安德森（Cantor Fitzgerald）
尼克·约瑟夫（花旗集团）
胡安·萨纳布里亚（BMO资本市场）
韦斯利·戈拉代（贝尔德）
维克拉姆·马尔霍特拉（Visible）
迈克尔·穆勒（摩根大通）
奥莫塔约·奥库桑亚（德意志银行）
吉姆·卡姆罗克（Evercore）
约翰·帕沃斯基（格林街）
詹姆斯·费尔德曼（富国银行）
早上好，欢迎参加Healthpeak Properties Inc. 2025年第四季度电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以在按键式电话上按星号然后按1。要撤回问题，请按星号然后按1。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给高级副总裁、投资者关系主管安德鲁·约翰斯。您可以开始了。
欢迎。今天的电话会议包含某些前瞻性陈述。尽管我们认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但这些陈述受可能导致实际结果的风险和不确定性影响。与预期存在重大差异。风险和风险因素的讨论已详细包含在我们的新闻稿以及提交给美国证券交易委员会（SEC）的文件中。我们没有义务更新任何前瞻性陈述。我们在本次电话会议上讨论的某些非公认会计原则（non-GAAP）财务指标以及我们昨天提交给SEC的8K表格中的附件，已根据REGG要求将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。该附件也可在我们的网站上查阅。现在，我将电话交给我们的总裁兼首席执行官斯科特·布林克。
谢谢AJ，欢迎参加Healthpeak的第四季度收益电话会议。
与我一起进行准备好的发言的是我们的首席财务官凯尔文·摩西。首先也是最重要的，感谢我们的整个团队在历史性的生命科学环境中努力拼搏，以符合我们原始指导范围中点的收益完成2025年，并取得了显著的交易活动，这将推动未来的收益增长。关于我们的部门，门诊医疗约占我们投资组合收入的50%以上。凯尔文将讨论我们在该部门的出色运营业绩，但我想发表一些更一般性的评论，包括与Physicians Realty Trust合并带来的好处。此次合并打造了门诊领域最佳的平台和投资组合，并使我们能够快速且盈利地将物业管理内部化，覆盖我们整个门诊和生命科学投资组合。
7000多万美元的协同效应无疑有助于抵消生命科学环境的影响。门诊部门正受益于医疗服务提供向成本更低、更便捷的门诊环境的持续转变。华盛顿的政策变化也支持需求，包括CMS允许越来越多的手术在门诊环境中进行，并且由于新建筑成本高昂，新供应仍然非常低。所有上述因素共同促成了我们两年半前宣布合并时所谈到的有利运营环境。私人市场现在也认识到这一点，这正在推动资本化率下降。
我们正利用这种需求，以强劲的价格出售完全稳定的、非核心的门诊资产，包括第四季度以6%的低资本化率出售3.25亿美元资产。转向我们的实验室部门，过去四年的运营环境在2025年上半年达到强度峰值，现在正全面影响收益。但在过去五个月里，我们看到融资和并购活动持续改善。新交付量很快将降至零，并将在未来几年保持为零。某些生命科学建筑正在转向替代用途，这有助于解决供应过剩问题。
所有上述情况都表明拐点的早期迹象。自然，由于建立渠道、签订租约和装修空间直至租金开始产生需要时间，收益将滞后于潜在复苏。但复苏的基石已经到位。四年前，我们对该行业的发展轨迹持相反观点，我们团队选择停止在生命科学领域的资本部署，当时这是我们最大的业务部门。这一决定，加上合并及相关协同效应，使我们能够自2022年经济下行开始以来保持股息增长和收益稳定，考虑到我们所面临环境的严峻性，这是一项重大成就。
随着该行业的复苏，我们现在有机会收购过去无法触及的物业，并以有吸引力的基础进行收购。当行业内其他公司收缩时，我们正在加强我们的投资组合和平台，包括最近的Gateway收购，以及聘请丹尼斯·沙利文领导圣地亚哥团队和克莱尔·布朗领导波士顿团队。我们的团队在新年期间努力工作。12月底和1月初，我们完成了门诊医疗资产的出售，并将这些资本再投资于旧金山南部一个极具战略意义的140万平方英尺的园区。随着行业复苏，我们看到了显著的上行潜力，因为该园区在黄金地段有超过50万平方英尺的空置面积。
我们现在在旧金山南部拥有并控制210英亩土地，约占整个子市场土地的三分之一。我们拥有650万平方英尺的空间，具有各种规模和价格点，因此我们可以为当前和未来的租户提供无与伦比的解决方案。一家领先经纪公司的最新报告显示，旧金山湾区在2025年第四季度和全年的生命科学市场吸纳量和租赁活动方面领先所有市场，并且拥有最大规模的当前租户需求。该经纪报告与我们自己的租赁活动和渠道一致，进一步支持了转向高级住房的收购。
我们的第四季度业绩出色，同店增长17%。我们指出推动增长的三个因素。首先，我们高度便利化的全连续护理园区引起了老年人的共鸣。其次，我们的资产管理团队与运营合作伙伴合作，制定并执行特定物业的业务计划。第三，有利的供需基本面。我们预计这三个因素将在2026年推动又一年的强劲增长。好的，我想评论一下1月7日的Janus Living公告。我们的高级住房投资组合一直运营在非常高的水平，但由于其相对规模，在Healthpeak内部在很大程度上被忽视了。
此外，我们在该领域拥有重要的专业知识和关系，这些宝贵资源在过去几个季度未得到充分利用，我们的重点是创造股东价值。我们与董事会和顾问一起审查了一系列相对于现状的战略替代方案。我们选择寻求创建一个纯粹的高级住房REIT。我们认为，计划中的IPO是一种独特且有创意的方式，通过对我们高级住房净经营收入（NOI）的更高倍数在短期内捕捉价值，并作为Janus Living的重要股东参与未来来自内部和外部增长的价值创造。
该交易可总结如下。Healthpeak打算将其整个高级住房投资组合贡献给Janus Living，以换取新公司的所有股份。新公司的股份将在IPO中向公众出售，这将稀释Healthpeak的所有权。Janus Living将通过RIDEA结构100%拥有其物业。Healthpeak将担任Janus Living的管理人，鉴于我们在新公司的所有权权益，双方具有很强的利益一致性。简而言之，我们的经济效益将由Janus Living的经营业绩和股价驱动。自1月份宣布以来，我们以3.14亿美元完成了对合资伙伴在3400单元高级住房投资组合中46.5%权益的收购。
我们现在完全控制了这19个社区。在接下来的几个月里，我们预计将根据高度一致的管理合同，将11个社区过渡到Pegasus Senior Living，8个社区过渡到CL Senior Living。我们与每家公司的负责人有着长期且成功的合作关系。Pegasus和CL都成功地进行了运营商过渡的承销和执行，并且在这些地区有着良好的业绩记录。我们的高级住房渠道中有3.6亿美元的额外关系驱动型收购。这些是位于奥兰多和亚特兰大北部郊区高增长市场的较新型资产，这两个市场我们都非常了解。
我们预计这些收购将在第一季度完成并贡献给Janus Living。我们很高兴欢迎乔纳森·休斯加入我们的团队，担任财务和投资者关系高级副总裁。乔纳森非常了解该行业，将领导我们在Janus Living与华尔街的沟通工作，而安德鲁·约翰斯将继续领导Healthpeak的这方面工作。关于时间安排，我们于12月向SEC提交了保密的S11文件。SEC的流程将决定IPO的最终时间，但我们目前的预期是在今年上半年完成发行。
我将请凯尔文回顾我们2025年的业绩和2026年的展望。
谢谢斯科特。在我们讨论2025年财务业绩之前，我想简要强调我们的一项运营举措。我们继续在技术团队和流程方面进行投资，以比过去更高效地将我们的投资管理能力应用于更广泛的资产基础。该战略的一个组成部分是加速企业自动化，这将简化我们的内部工作流程，并为我们的客户提供一流的体验。我们很高兴欢迎Omkar Joshi作为我们新的企业创新负责人，领导我们度过这一增长的新篇章。
Omkar之前在Palantir的医疗保健和房地产领域都担任领导职务。现在转向第四季度的业绩，我们报告经调整的运营资金（FFO）为每股0.47美元，经调整的资金运营（AFFO）为每股0.40美元，总投资组合同店现金净经营收入（NOI）增长3.9%。全年我们报告经调整的FFO为每股1.84美元，AFFO为每股1.69美元，总同店现金NOI增长4%。从门诊医疗开始，我们继续取得行业领先的业绩，全年我们执行了490万平方英尺的租赁，包括100万平方英尺的新租赁。
这是公司历史上首次在新租赁方面达到这一记录里程碑。我们还实现了5%的续租现金租赁价差，79%的租户保留率，并以91%的总入住率结束了这一年。我们还以3.9%的同店增长结束了这一年，高于我们原始指导范围的高端。这些结果强化了我们在门诊医疗领域的领导地位，突出了我们专注于深化与领先医疗系统合作伙伴的关系，并展示了我们利用强劲行业基本面的能力。最重要的是，这反映了团队的巨大努力和我们平台的出色成果。
转向实验室部门，我们以1.5%的同店增长和77%的总入住率结束了这一年，其中包括我们最近在旧金山南部收购的Gateway投资组合，这使总入住率下降了超过150个基点。全年我们完成了近150万平方英尺的租赁执行，包括56.2万平方英尺的新租赁和5%的续租现金正价差。自年底以来，我们又有10万平方英尺的租赁活动已执行或处于意向书阶段。最后是高级住房。我们以12.6%的同店增长结束了这一年，显著高于我们原始指导范围的高端，其中第四季度增长16.7%。
构成我们同店池的15个生活计划社区在过去五年中取得了巨大成果，我们整个高级住房投资组合已做好充分准备，以利用健康的行业基本面。祝贺帕特里克·张、我们整个高级住房团队和运营合作伙伴在入场费销售方面取得创纪录的一年，突出了卓越的执行力，并强调了与拥有提供领先结果专业知识的合适运营合作伙伴保持一致的重要性。在转向指导之前，简要谈谈资产负债表。我们年底的净债务与调整后EBITDA比率为5.2倍，流动性为24亿美元。
我们保持对资产负债表实力的关注，并优先考虑有纪律的资本配置，以追求战略投资和为投资组合增长提供资金。现在转向2026年指导，我们预测经调整的FFO范围为每股1.70至1.74美元。我们的总同店NOI增长预计在-1%至+1%的范围内。这假设门诊医疗在2%至3%之间，实验室在-5%至-10%之间，高级住房在8%至12%之间。我们2026年的收益指导反映了过去几年的生命科学环境。收益减少归因于实验室入住率的下降，正如我们所指出的，这对收益有滞后影响。
这相当于0.12美元的收益损失，来自基础租金损失、运营支出（OPEX）和重新租赁空间的资本，包括在盐湖城以11%的资本化率行使的6800万美元合同购买选择权的影响。我们门诊医疗和高级住房部门的强劲表现抵消了资产负债表以更高利率再融资的影响。2025年收到的1.5亿美元贷款收益，利率约为10%，以及重建和开发的拖累，支持我们各项业务的领先指标为我们提供了增长基础，并在生命科学行业复苏时捕捉需求的机会。
关于资金来源和用途，我们在今年年初就有繁忙的交易活动。到2026年为止，我们已经完成了4.64亿美元的收购，包括以3.14亿美元收购我们在高级住房租赁投资组合中的合资伙伴，以及收购旧金山南部Gateway实验室投资组合的剩余部分。我们还有3.6亿美元的高级住房投资处于意向书或购买协议阶段，为这些交易提供资金。我们正在顺利推进我们的机会性资本再循环计划，包括2026年10亿美元或更多的资产出售、资本重组和贷款偿还。鉴于门诊医疗的强劲私人市场，我们将继续利用这种需求作为有吸引力的资金来源。
最后，2026年我们有大约11亿美元的再融资活动，包括7月到期的6.5亿美元高级无抵押票据，以及全年到期的另外4.4亿美元有担保抵押贷款，这些将被再融资或偿还。最后，在进入问答环节之前，关于Janus Living的两个事务性项目，关于我们之前宣布的Janus Living IPO，拟议的组建和公开募股的影响未反映在我们最新的补充材料或收益指导中。我们应该注意到，我们预计该交易不会对2026年指导产生任何重大影响。
关于这一点的最后一点：虽然我们理解可能会有很多关于IPO的问题，但我们能具体讨论的内容有限，我们将把答案集中在我们之前披露的关于交易的信息以及我们在正常过程中为高级住房部门运营商提供的运营信息上。有鉴于此，您可以开启问答环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。要提问，您可以在按键式电话上按星号然后按1。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。要撤回问题，请按星号然后按1，以便每个人都有机会参与。我们要求参会者将问题限制为一个主要问题和一个相关后续问题。如果您有其他问题，请此时准备。我们将暂停片刻整理提问名单。第一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。
您的线路已接通。
谢谢。早上好。我想第一个问题可能是问斯科特的。关于Gateway收购，您能否多谈谈您如何看待它对您在该市场现有投资组合的补充，以及您如何放心承担更多的空置率进行收购。
嘿，尼克。早上好。你总是第一个提问。你一定很早就打电话进来了。没关系。这让我们有所准备。尼克总是第一个。是的，Gateway。不，我们对Gateway收购感到非常兴奋。我们觉得过去四年做出的决定确实让我们能够利用这些机会。这是一个在高峰期永远不会出现的园区。我的意思是，这要么是全国排名第一的子市场，要么是并列第一。我们在那里已经有很大的足迹了。这是互补的。
这真的只是给斯科特、纳塔莉亚和团队额外的150万平方英尺。我们认为这更多的是机会，而不是空置率。我们正在使用门诊销售的收益，那里有一个非常深厚的市场。我们得到了很好的价格，完全稳定的资产，有不错的增长，但肯定没有我们在这个Gateway园区看到的那种潜在增长。我们现在真的把它看作一个巨大的园区。我的意思是，它有650万平方英尺。你可以停一次车，然后走遍整个园区。
我的意思是，就我们能为当前租户，最重要的是潜在租户提供的东西而言，这是相当令人印象深刻的。我们确实是旧金山南部的市场领导者。第四季度签署的租约数量非常可观。市场上有很多租户。这并不意味着所有的空置率都会在一年内消失，但势头是积极的。喜欢我们在当地的团队。我们认为第一年收支平衡，有机会随着时间的推移创造一些真正的增长，以我认为，你知道，从现在起五到十年后，人们会回顾并说，哇，在没有人参与的时候，那是一笔惊人的收购。
所以，是的，我们对此非常兴奋，尼克。
好的，谢谢。第二个问题是关于实验室部门的，我想知道您能否给我们一个预览，让我们了解全年实验室总入住率的变化节奏。另外，我认为您为一些可能进行融资或不进行融资的租户预留了一些缓冲。如果您能谈谈这方面的影响，那就太好了。谢谢。
是的。假设资本市场和融资的近期改善继续。我们看到这大约在25年的劳动节前后开始，并且一直持续到新年的第一个月。我们与银行家、资本市场部门、风险投资家的对话非常积极。因此，我们对这种情况将继续持乐观态度。我们确实认为，到26年底，总入住率应该会比2025年底有所改善。只是要注意，生命科学领域的租约规模很大，很庞大。平均规模约为60,000平方英尺。所以你知道，每个季度可能会有波动。
但渠道情况良好。它更多地倾向于新租赁，这是一个巨大的积极因素。今年我们没有太多租约到期。因此，这应该是一个开始再次提高入住率的良好设置。但同样，这显然取决于资本市场能否继续合作。
好的，谢谢，斯科特。
下一个问题来自美国银行的法雷尔·格拉纳达。您的线路已接通。
谢谢。早上好，我是卡罗尔·格拉尼夫。我首先也想更深入地探讨实验室租赁以及对未来的展望。我相信您评论说有10万平方英尺的租赁活动正在执行中或处于意向书阶段。您能否给我们更多关于这10万平方英尺的背景信息？这似乎比我们在电话会议上看到的过去的意向书数量要低一些。所以您是看到新的租赁活动放缓了，还是只是年底流程现在需要在26年重新启动？
嘿，法雷尔，我是斯科特·布林克。我可以回答这个问题。我的意思是，当你看日历年的这个时候，你知道，年底有假期，总是有点慢，然后直接进入摩根大通会议，很多这些公司，你知道，花很多时间准备。所以这通常是一年中较慢的时期。你知道，我们对今天的渠道情况感觉良好。你知道，略超过150万平方英尺。
与去年相比，我们今年开始时高出50%，你知道，所以我们进入26年的起点比一年前有了很大的改善。你知道，我认为渠道的构成也很重要，当我们看它时，渠道的构成继续转向新租赁。而不是9到12个月前非常侧重于续租。所以我认为这是需求正在扩大的一个好迹象。
好的，很好。另外关于实验室指导，-5%到-10%的同店NOI增长。您能否详细说明该范围内的一些基本假设？我知道其中很大一部分来自25年的租约到期，但展望26年，该范围内包含哪些因素？
是的，法雷尔，我是凯尔文。我来回答这个问题。我认为从第四季度的结果来看，最重要的可能是入住率下降与我们本季度实现的NOI之间的脱节。值得注意的是，当你展望2026年时，当你考虑到该部门5%至10%的下降时，这应该能让你了解到，你知道，同店NOI的预期下降。如斯科特和斯科特刚才提到的，我们确实有机会在这一年中改善入住率。但我们可能会在第一季度看到NOI和收益受到入住率下降的一些增量影响。
所以这种趋势在第四季度的数据中并不明显，但随着入住率开始影响收入，在第一季度会变得更加明显。
非常感谢。下一个问题来自Keybanc资本市场的奥斯汀·沃施密特。您的线路已接通。
嘿，大家早上好。凯尔文，我希望能更好地理解实验室入住率损失对2026年AFFO的影响。您强调的0.12美元，是专门来自去年第四季度到期且未续租的租约，还是该数字中包含除租赁到期时间表中可能捕获的之外的额外迁出？
是的，所以我认为这是多种因素的结合。我们详细说明了0.12美元影响的组成部分。其中包括我们提到的盐湖城交易。这是其中的一部分。这大约是1美分，来自6800万美元的出售，现金资本化率为11%。在实验室投资组合之外，我们的再融资借贷成本现在高于我们现有的水平。所以这是我们2026年FFO的另一个减少。我们还收到了1.5亿美元的贷款收益，利率为10%。所以这抵消了我们正在谈论的12美分数字中的FFO表现。
但具体到实验室入住率，我们全年总共损失了约600个基点的总入住率。每100个基点的总入住率，对收益的影响约为1美分至1.5美分。所以这包括基础减少、我们将承担的三网运营支出，以及一些重新租赁的成本。因此，当我们再次进入2026年第一季度时，你看到的入住率水平更能代表收益的走向。所以你会在第一季度和全年开始看到收入减少。
但同样，当我们到年底时，我们希望入住率将开始回升，我们将开始能够从那里捕获收益和增长。
您能帮助我更好地理解租约到期与财务影响之间的滞后原因吗？这些是计划中的迁出，他们转为按月租赁，而您仍在收取租金，还是什么导致了我们在补充运营指标中看到的与实际流入财务数据之间的延迟？谢谢。
是的，我的意思是，部分原因还在于我们报告的入住率只是某个时间点的数据。它实际上就是12月31日的数据。
所以这可能有点误导。我回到我提出的观点，我们的生命科学租约往往相当大。平均是60,000平方英尺。所以你确实在第四季度有一些租约到期，我们从第四季度的大部分或全部时间获得了租金，但在年底的最后一天失去了入住率。所以这是一个重要的组成部分。当我们提前终止租约时，我们通常有保证金、信用证。在某些情况下，有适度的终止费。所有上述因素都可以帮助弥补一两个季度提前终止的影响。
但真正的全面影响将在未来12到18个月内显现。当然，你现在正在向建筑物投入资本。所以这确实是所有这些因素的结合，解释了收益影响的滞后。你知道，当我们签署租约并提高入住率时，情况也是如此。这需要一点时间才能反映到收益中。所以这是双向的。显然，我们现在正处于不利的一面，但我们觉得随着我们展望2027年，已经具备了转向有利一面的基础。
感谢澄清。最后，关于150万平方英尺的渠道，您能否描述一下寻找空间的租户类型？这些是大型成熟的生物技术公司，还是更多规模较小的早期阶段租户，他们可能对资本市场背景更敏感？我的问题就这些。谢谢。
嘿，奥斯汀。我是斯科特·鲍文。我的意思是，我可以回答这个问题。我认为如果你看渠道，这是行业的一个很好的横截面，你知道，从A轮融资公司到，你知道，成熟的上市生物制药公司，你知道，其中一些是我们投资组合的新租户。一些租户在续租，一些租户在投资组合内扩张。所以今天的渠道范围很广。谢谢，奥斯汀。
下一个问题，下一个问题来自Cantor Fitzgerald的里奇·安德森。您的线路已接通。
谢谢。大家早上好。回到Gateway。斯科特，你在回答 earlier 的问题时说，五年后我们会回顾。我不认为你是科学地说需要五年时间才能恢复那个园区。但是当你们在进行承销时，你们对Gateway的具体复苏节奏是怎么考虑的？您认为这与整个生命科学行业相比如何？我的意思是，您认为它的复苏速度比整个生命科学行业更快还是更慢，原因是什么。
是的。我的意思是，收购从第一天起就收支平衡，需要明确。所以上行空间可能会在未来两到三年内逐步捕获，这是最好的猜测。所以是的，五年，十年。显然我不是。那并不是关于租赁期的评论。所以如果这在某种程度上被误解了，我很高兴能澄清。
不，一点也不。我只是想把它记录在案。是的。那么，大约两年多的时间来重新捕获部分空置率或大部分50万平方英尺的空置率。这样说对吗？我的意思是，现在的大致猜测。谁知道呢？
是的，我的意思是它不会达到100%，但是。是的。
是的。明白了。我的第二个问题，不同的话题，问凯尔文。您今年有11亿美元的再融资活动，利率为4%。但看看您的债务到期时间表。在27、28和29年之后有一些大额到期，大部分利率低于4%。我想知道今年是否有任何先发制人的策略，还是顺其自然，看看明年这个时候未来的债务到期情况会怎样？谢谢。
是的，里奇，就像过去几年一样，我们会非常 opportunistic 地进入市场。当我们看到最佳定价机会时，今年我们将专注于我们面前的到期债务。相对于新发行的定价，现有利率相当有吸引力。所以我们将继续在全年尝试 opportunistic 操作。但目前没有计划将我们2027年的一些到期债务提前到2026年。
好的，谢谢。
下一个问题来自花旗集团的塞思·佩尔吉。您的线路已接通。
谢谢。我是尼克·约瑟夫，和塞思一起。关于2026年生命科学的到期租约，您知道有多少比例的租户会迁出，以及您与其余租户的谈判进展如何？
我可以从这里开始。我是凯尔文。所以2026年，我们有大约45万平方英尺的到期租约，全年的新租约开始将完全抵消这一数字。我认为我们在2025年很好地将一些续租提前到了2025年，以在进入2026年时真正降低这个数字。我们的大部分到期租约实际上在旧金山南部，我们最大的市场，那里我们有最深厚的租户关系。所以我们对能够捕获其中一些续租感到满意。但是斯科特，也许我会让你补充更多背景。
是的，我认为正如凯尔文所说，我们已经在2025年解决了一些2026年的到期租约。我们正在处理的一些年底到期的租约仍有待确定。所以现在可能还为时过早，无法确定其中一些。
谢谢，这很有帮助。然后，当您进行租赁过程时，渠道在转换为已执行租赁和转换时间线方面是否有任何变化？
是的，我认为你仍然在经历一个过程，你知道，这与高峰期不同，当时没有空间，人们做出非常快速的决定。你知道，董事会和首席执行官们更加谨慎，花时间确保他们，你知道，有充分成熟的计划和经济方案。所以持续时间仍然比过去长。但我认为我们今天看到的是渠道的可信度更强，因为我们对渠道将完成交易更有信心，而不是两年前。
与我们实际将转化为交易的交易相比，有很多试探性的接触。谢谢。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。您的线路已接通。
嗨，早上好。只是回到从第四季度到第一季度的过渡，关于入住率损失的影响。您能否评论一下NOI的过渡情况，比如第四季度有哪些一次性因素会消失，或者实验室方面的预计NOI是多少，这样我们就可以有一个清晰或干净的跑道来开始为26年全年建模。
是的，我是凯尔文。我想我可以开始，这有很多内容需要解析，但你知道，我认为从总入住率约77%开始，我们环比下降了约375个基点。从NOI的角度来看，NOI的这种变化在第一季度会更加明显。正如我们所提到的。如果你考虑我们该部门的指导在-5%到-10%之间，这应该给你一些背景，你知道，第一季度同店NOI的预期下降。正如斯科特提到的，还有一些不影响同店的其他项目，我们在2025年获得了好处，而在2026年不会看到。
所以收益受到的影响会更大一些。所以如果你从收益的角度看，你知道，我们指导范围的中点是1.72美元。如果你把它分配到四个季度，第一季度和第四季度可能会略高一些，第二和第三季度会略低一些，上下浮动1美分。但希望这能给你一些我们预期的趋势方向。
好的，很好。然后是关于高级住房的问题。我知道你们不想谈论细节，但只是好奇之前的主权财富合资企业，我们应该如何考虑该业务的资本支出，以及该投资组合可能相关的递延资本支出。随着即将到来的过渡，我不确定每年每单元的支出是多少，但只是好奇我们应该如何考虑该部分投资组合的资本支出。
是的。嘿，胡安，我是斯科特，并不是我们不想谈论它，我们只是必须将评论集中在Healthpeak上。需要明确。所以这完全是公平的话题。这些资产主要在休斯顿和丹佛。所以大市场，我们认为它们表现不佳，不是资本问题。会有一些正常的过渡性支出，我们必须投入到建筑物中，比如技术、 signage 之类的。但这不像有一些大规模的资本支出计划来振兴这些资产。我们认为这更多是运营性质的。所以我们很高兴再次完全控制这些资产。
在那次收购之后，我们已经果断采取行动，与两个我们有良好记录的团队合作，我们高度相信他们将在未来两到三年内扭转这些资产的局面。所以这些建筑物有很大的机会。所以我们很高兴能抓住这个机会。谢谢。
下一个问题来自贝尔德的韦斯·霍利迪。您的线路已接通。
嘿，大家早上好。您能否详细说明实验室观察名单？与一年前相比，这个名单有什么变化？显然在过去几个季度已经充实了很多租户，我想知道您能否量化对风险较高的临床前一期公司的敞口。
嘿，韦斯，我先开始，我是凯尔文，然后我可能会请斯科特加入。但我认为如果你回顾过去四个月的资本市场活动，我们当然对并购和股权资本市场活动的数量感到鼓舞。IPO积压正在增加，二级股票发行比2025年前三季度普遍得多。并购活动再次回升。所以生物技术领域有大量的资本再循环，这是非常重要的。
因此，随着租户筹集资金，我们的观察名单已大幅减少。所以我们对此感到鼓舞。话虽如此，在我们的投资组合中，我们仍在像往常一样监控租户。这只是这项业务的一部分。有些人，你知道，我们预计第四季度会腾出但没有腾出，这可能会从我们的投资组合中退出。所以我们仍然密切关注特定的公司。你知道，我们也可能会惊喜地发现，他们，你知道，继续参与BD讨论和战略讨论，这可能会为他们的业务带来资本，并允许他们超出我们的预期继续运营。
所以我不知道斯科特是否会补充更多内容。
是的，我认为从行业角度来看，这也推动了资本市场。我的意思是，你知道，利率下降，你知道，去年的三次降息，第四季度的两次降息对行业非常有帮助，从华盛顿的政策角度来看，你知道，他们与14家公司达成了最惠国待遇协议。这些交易对这些生物制药公司的股价几乎没有影响。所以这意味着这些交易的总体影响对生物制药来说将非常小，这有助于理解并在那里获得更多清晰度。
然后看看FDA。FDA去年批准了52种药物，这与十年平均水平一致，略低于五年平均水平。但考虑到那里的所有混乱和变化，它向行业保证，该机构仍在运作，按时完成并处理审批。我们与我们的首席执行官交谈，我在摩根大通会议上与30位不同的首席执行官交谈，并几乎向他们所有人提出了这个问题，他们的回应是，他们从该机构收到的反馈是正常和及时的。而且FDA再次，如果你看一些专员的讲话，他们在谈论流程改进、简化审查和降低成本，这些都是对行业的有益变化，你知道，虽然与资本市场没有直接关联，但你知道，肯定有助于行业背后的情绪。
回到回答你问题的第一部分，实验室方面，我们的平均基本租金（ABR）中只有不到10%来自临床前阶段。
好的，谢谢。然后，当您查看租赁渠道时，它是否开始更多地转向一些重建和开发物业？
是的，你知道，我们在开发和修复方面有一个不错的季度。我们在本季度完成了12.1万平方英尺的重建物业租赁。此外，我们完成了10万平方英尺的租户改善（TI），并在Combined Advantage、Gateway和圣地亚哥交付了空间。所以你知道，当然我们现在在这些开发和重建空间上有更多可信的活动和正在进行的讨论，比我们有一段时间了，但没有足够详细的内容可以今天谈论。
好的，谢谢。
下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·A·霍特拉。您的线路已接通。
早上好。感谢回答问题。我想澄清两点。首先，我想凯尔文，您能否确认或澄清第四季度，我认为您有2到4美分的，你知道，无论是终止收入还是入住率滞后的收益与收入损失等。你知道，就像你提到的保证金。所以这就像12:13。但其中有多少实际上会流入第一季度？因为您提到第一季度FFO可能更高，在我们看到全部影响之前，因为3美分在季度中是很多的。
所以我只是想确保我们理解有多少，你知道，2到4美分或3美分会渗透到第一季度。
是的，也许直接跳到第一季度FFO，它可能比你知道的我们年底的数字下降3美分。所以47美分到更接近的数字。所以你知道，也许这有助于提供一些背景。我认为第四季度受益的数字在第一季度开始时自然会消失。但是维克，我认为这应该给你一些关于第四季度到第一季度轨迹的背景，直接回答你的问题。
好的，所以有一些保证金斜线，你知道，术语，你知道，信用证仍然在第一季度使你受益，然后它们在第二季度及以后完全消失。这样说公平吗？
我认为它们在第四季度大部分消失了。但你会看到我们在第四季度获得的好处中，与投资组合中的空置无关的部分包括一些免租期的结束。所以这种好处也会在第一季度体现出来。所以除了我们谈论的终止和信用证项目外，还有其他自然的好处，来自租约的递增和第四季度开始的一些增量收益好处，你将在第一季度开始看到。所以希望这能给你足够的全年背景，第一季度将如何开始。
好的，然后关于生命科学入住率的增长，只是给我们更多背景，您能否告诉我们投资组合范围内或同店的入住率，比如已租赁与，你知道，当前经济入住率，然后再次澄清我认为您关于到期租约的评论，您在2026年的到期租约中实际计入了多少续租？谢谢。
这里面有很多问题。维克，第一个问题是什么？或者我们没听清。
只是租赁与实际入住或经济入住率与租赁率之间的差异。所以你实际租赁的可能还没有开始，所以两者之间有差异。我认为你有77%左右。
我们有几百个基点，我们有几百个基点的已签署但尚未开始的租约，这些租约应该在27年开始。这可能抵消了大部分不续租的情况。尽管斯科特已经说过我们对续租没有完全的清晰度，其中很多是加权的，所以我会重复这一点，也重复我之前说的，我们认为总入住率应该从25年底增加到2026年底。这是我们指导中的内容。
好的。这是一个宏观评论，但也是基于微观的，您现在看渠道，可以看到比以前更高的转化率。这样说公平吗？这不仅仅是宏观。您需要宏观保持现状，但您实际上也看到了具体的转化。
是的，可以公平地说，我们正在从宏观、子市场、租赁等各个方面进行评估。我的意思是，从制定指导的角度，我们正在考虑所有这些因素。是的，这样说是公平的。
谢谢。
下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。您的线路已接通。
是的。嗨，梅尔文，快速问一下。2026年AFFO、资本支出和资本化利息的指导中包含了什么，以及资本支出在各部门之间如何分配？
是的，也许我会开始。在我们的指导中，我们计划的资本支出略超过5亿美元，这是重建资本、非经常性资本、开发资本的组合。所以它包含了所有内容。支出的时间自然是在全年。去年我们有大约6亿美元。今年下降了相当多，我们将在全年执行该计划。所以金额，我没有具体的AFFO组成部分在我面前。但是，你知道，我认为我们今年的资本支出将比2025年轻。
迈克，26年的AFFO、资本支出与25年相比没有重大变化。所以如果你看补充材料和那里的披露，这是所有三个业务部门的良好运行率。明白了。好的。资本化利息呢？是的，资本化利息实际上是持平的，所以资本化利息没有变化。
很好，谢谢。
下一个问题来自德意志银行的奥莫塔约·奥库桑亚。您的线路已接通。
是的。大家早上好。我想回到Gateway交易，真正理解。这几乎有点像里奇的问题。试图确切了解您期望它在未来几年如何增长。我想在这样的背景下提出这个问题，你知道，根据媒体报道，你是以60%的入住率购买的，并且也是从该领域的其他两位知名参与者那里购买的。所以这就像，你知道，你看到的与他们退出而你加倍投入的情况到底是怎样的。我只是试图理解这些动态，最终，你知道，当你展望三到五年后这项投资的表现时，你期望它如何表现？
是的，你知道，不一定能代表其他人说话。
我的意思是，他们是一家合资企业。我认为他们公开表示，他们计划在2026年筹集资金，为各种事情提供资金，比如开发渠道等。你知道，我们的情况大不相同。你知道，我们在 opportunistic 地利用资产负债表，状况良好。我们没有大型开发渠道支持。有机会 opportunistic 地收购具有大量上行空间但当前收益率也不错的资产。我认为这是思考它的正确方式。进入时资本化率低至6%。已经有大量资本投入这些建筑物。我们未来需要投资的资本实际上是与租赁相关的良好资本。
所以这是一件积极的事情。如果我们在这些建筑物中竞争资本，这意味着我们签署了租约。你知道，我们看到随着市场稳定，这个市场有高个位数的非杠杆回报机会。所以与我们正在出售的资产相比，这是相当有吸引力的。
这实际上是非常有帮助的背景。如果我再问一个关于Janus的问题。我只是，我的意思是，您所有的CCRC资产都会进入这个项目吗，还是只是高级住房部分，然后熟练护理和记忆护理仍然留在Healthpeak。
是的，泰勒，让我澄清一下。所以当我们完成IPO时，我们所有的高级住房资产，无论是入场费还是租赁，都将贡献给Janus Living。因此，展望未来，Healthpeak将不再拥有任何高级住房房地产，而只是拥有Janus Living的股票所有权权益。那么记忆护理和CCRC的所有其他部分也会进入Janus吗？没错。
是的。这些是我们无法拆分的园区。那是一项资产。它们不能被拆分。没错。我想随着时间的推移，您会分享更多关于外部管理合同等的细节。没错。泰勒，除了已经公开的内容之外。所以如果你有关于已公开内容的问题，我很乐意在这里回答。好的。好的。听起来不错。祝一切顺利。谢谢。谢谢，泰勒。
下一个问题来自Evercore的吉姆·卡梅伦。您的线路已接通。
谢谢。早上好。随着Gateway交易的完成，您的胃口如何？一般来说，您在26年的指导中仍有大约10亿美元左右的收购。在Gateway交易完成后，您对opportunistic实验室的胃口如何？
是的。嘿，吉姆。我们的指导中包含10亿美元的收购和股票回购。我们已经完成或签订合同的金额略超过8亿美元，包括Gateway交易和第一季度应该完成的高级住房机会。所以你说得对，有一点流动资金，你知道，不是很多，但我们有相当大的资产再循环渠道，无论是直接出售、资本重组、贷款偿还。
因此，根据我们能否再循环资本，10亿美元的潜力有可能增长。我们显然不希望以当前股价发行股票，但如果我们在出售资产或资本重组资产方面更成功，我们将有额外的流动资金来考虑opportunistic生命科学投资。我们正在关注一些，但肯定没有准备好披露或签订合同的。但可以公平地说，我们将对我们追求的资产和子市场非常有纪律。即使在高峰期也是如此，我们没有过于激进。
我们保持纪律。我们的整个投资组合都在三个核心市场，这将继续。所以我们所做的任何事情，我认为都与我们刚刚在Gateway所做的有很多交叉或相似之处。我们在已知的子市场，有能够执行的团队，以及我们认为在推动租赁方面具有真正竞争优势的地方。
很公平。明白了。然后我们还没有谈到的是，门诊医疗方面与Physicians Realty相关的大部分协同效应。这些协同效应基本上是在25年底达到运行率，还是我应该说。
或者我们是否应该在26年看到门诊医疗的利润率有进一步的影响，我们在未来一到两年内还有大约200到300万平方英尺的物业管理可以内部化。所以仍有一些机会，但并不重要。大部分7000多万美元的协同效应不仅包含在我们25年第四季度的运行率中，也包含在我们2026年的指导中。好的，谢谢你们。
下一个问题来自格林街的约翰·波洛斯基。您的线路已接通。
感谢时间。我的第一个问题是关于主权财富合资企业所持资产的运营商过渡。您是否预计新运营商接管后短期内入住率会下降？您预计这些物业需要多长时间才能达到更稳定的市场入住率水平？
嘿，约翰，我是斯科特。希望我们能在4月1日前完成这些过渡。这至少是目标团队正在努力做到的，包括运营商。我们感谢他们的合作。入住率可能会有小幅下降，但我认为这不重要。
我们认为在我们看来，未来两到三年内有超过50%的NOI增长潜力，高度一致的管理合同和运营商，他们与我们以及在这些市场有着非常好的业绩记录。所以对上行空间相当乐观。但是的，可能会有一两个季度的过渡相关入住率损失。琼
好的，然后最后一个问题，也许问斯科特·鲍恩，我想更好地了解劳动节后签署租约或在渠道中的租户构成。您能否给我一个大致的比例，租户中有多少是传统的湿实验室用户，而其他可能是AI或几乎准传统办公用户？
是的，这是一个很好的组合。你知道，我们在第四季度确实有一些与办公相关的，你知道，用户签署了租约，我们在一个重建项目中与我们的现有租户签订了一个GMP制造类型的空间，然后是几个湿实验室空间。所以相当好的组合。你知道，我们还与一个团体签署了一份租约，你知道，我们在社交媒体上宣布了这一点，但实际上是一家无人机制造商，刚刚以，我认为是60亿美元的市值筹集了6亿美元，你知道，所以各种各样的用途，我认为这，你知道，强调了我们建筑物内利用这些建筑物中强大基础设施的能力，并且能够在我们的租赁中，你知道，广泛撒网，你知道，特别是在旧金山湾区，我们看到了真正的融合，你知道，办公需求增加，你知道，AI和AI相关，无论是在，你知道，办公空间，还是在实验室方面。
也许再补充一点。当您看到这种融合时，这对这些租户支付的租金有什么影响？在其他条件相同的情况下，它们是否比湿实验室用户支付的租金低很多？
是的，我的意思是，如果你只看纯办公空间，你知道，我们没有那么多，我的意思是，这显然会比实验室空间的租金低。但是，你知道，每笔交易都不同。你知道，总体租金和经济净效应略有下降。但我们在某些交易和某些市场看到了更多的免租期。但这都是具体交易的。我的意思是，这取决于空间，取决于空间的装修。你知道，我们已经能够很好地控制租户改善成本。
如果你看我们的第二代租赁和续租，几乎为零。你知道，我们新租赁的租户改善成本也有所下降。所以我认为你必须看的不仅仅是这些交易的表面租金。这是总的经济方案。我们就是这样想的。
好的，谢谢时间。
我们的最后一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。您的线路已接通。
太好了，感谢回答问题。我是约翰·基拉乔夫斯基的替补，所以我们感谢所有关于26年关键项目的指导和所有变动因素，因为我们考虑它们全年的变化。假设26年是FFO的底部是否安全，或者您认为27年可能更低？我知道您，我的意思是，我不是真的要求提供指导。但是我们应该如何考虑关键项目以及它们全年的进展，以及这对27年意味着什么？哦，
嘿，杰米。
是的，所以三分之二的投资组合表现非常好。即使我们成功进行IPO，大部分收益仍将通过Healthpeak的财务报表体现。所以IPO不会对此产生任何影响，这也是我们喜欢它作为股东替代结果的一个原因。门诊基本面非常强劲。如果有的话，27年的增长前景看起来更加有利，考虑到租赁轨迹和入住率轨迹。我们显然看到生命科学在下降。我的意思是，我们在整个电话会议中都说过，我们看到入住率从25年底到26年底有所增加。
这应该是积极的。变量显然是利率会发生什么。正如里奇指出的，我们在未来几年仍有一些再融资要做，但实际投资组合的基石确实感觉26年绝对会是底部。
好的，太好了。这非常有帮助。然后，您如何看待进行像您所做的股权收购与您过去以更高收益率进行的一些更高收益的夹层贷款或债转股交易？为什么转向将大量资本投入此类投资而不是更多固定收益类投资？
是的，我的意思是，我们只做了两笔贷款。
那些只是一年前在圣地亚哥的独特情况。我们确实喜欢这些的风险回报 profile。所以如果26年有这样的机会，我们会继续关注。这只是一个独特的机会，可以从第一天起就购买我们绝对想要拥有的园区，收益率收支平衡，有能力捕获大量上行空间。所以这是不同的动态。我们做的两笔贷款，那些建筑物基本上是空的。所以这是一个非常不同的回报 profile，我们认为带有所有权途径的贷款是这两笔特定交易的正确结构。
好的，好的，太好了。感谢回答问题。
是的，谢谢，杰米。
问答环节到此结束。我想请斯科特·布林克作总结发言。
谢谢大家的时间。希望明天在佛罗里达见到你们。保重。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。