特伦斯·奥哈拉（企业传播总监）
彼得·阿夸博阿（代理首席执行官兼首席运营官）
克里斯萨·C·哈利（执行副总裁兼首席财务官）
各位下午好，欢迎参加房利美2025年第四季度及全年财务业绩网络直播。现在，我将把主持权交给房利美企业传播总监特伦斯·奥哈拉。
大家好，感谢大家参加今天的网络直播，讨论房利美2025年第四季度及全年财务业绩。请注意，本次网络直播包含前瞻性陈述，包括与住房市场、经济和竞争状况及其影响相关的预期，公司业务账簿的未来表现和信贷特征，公司未来的财务表现以及公司未来的计划及其影响。未来事件的结果可能与这些陈述有很大不同。公司今日提交的2025年10K表格中的“前瞻性陈述”和“风险因素”部分指出了可能导致不同结果的因素。
本次网络直播的录音可能会发布在公司网站上。我们要求您不要为公共广播录制此网络直播，也不要发布任何完整的文字记录。现在，我想将电话会议交给房利美代理首席执行官兼首席运营官彼得·阿夸博阿，之后由房利美首席财务官克里斯·哈利发言。
早上好，感谢大家参加房利美2025年第四季度及全年收益电话会议。我很荣幸在住房市场如此关键的时刻领导房利美。87年多来，房利美一直是美国住房金融体系的基石，专注于其核心使命，即为住房市场提供流动性、稳定性和可负担性。今天，我很高兴地宣布，我们取得了稳健的收益，第四季度净收入为35亿美元，全年净收入为144亿美元，年末净资产为1090亿美元。我们2025年的业绩标志着连续14年实现年度盈利，反映了我们业务的可靠性、对风险管理的持久承诺以及在加强资本状况方面的持续进展。
我们的财务表现使我们能够履行使命，2025年我们为抵押贷款市场提供了4090亿美元的流动性，帮助了约150万户家庭，其中包括70.4万名购房者，其中超过一半是首次购房。我们强劲财务表现的基础是持续的运营卓越之年，这得益于严格的费用管理以及在简化核心流程和技术基础设施方面的持续进展。此外，我们提供了创新能力，以提高内部运营效率并为客户带来更强的成果，包括旨在提高贷款质量、加强欺诈检测和增强我们运营中的质量控制的解决方案。
最后，我要感谢波蒂主任、我们的董事会、FHFA团队、我们的业务合作伙伴以及房利美的所有员工。他们对公司和住房行业的坚定承诺使我们能够成为一流的公司。我对我们的发展势头感到兴奋，并期待从强势地位进入2026年。现在我将把电话会议交给我们的首席财务官克里斯·阿哈利。
谢谢彼得，各位早上好。从第2页的第四季度业绩开始。正如彼得所说，我们本季度的净收入为35亿美元。我们的收益继续由核心业务驱动，在核心业务中，我们通过为我们在二级市场发行的抵押贷款支持证券提供信用保护来赚取担保费。这些费用记为净利息收入，占第四季度净收入的81%。第四季度净收入下降9%，原因是公允价值损失较第三季度的收益有所下滑，投资收益下降，行政费用增加。
我将在第8页讨论行政费用和其他非利息费用。本季度，大部分公允价值损失是由不受对冲会计覆盖的利率利差压缩驱动的。在右侧，关于关键指标的几点说明：我们的担保费季度环比稳定在59亿美元。我们的行政费用率虽然保持在12.6%的强劲水平，但本季度因人员行动、咨询和其他行政成本而上升，但我们预计未来几个季度将会改善。最后，我们仍然专注于资本建设，以帮助评估我们的财务表现和资本效率。
我们根据年化的年初至今净收入除以平均普通股一级资本要求来计算所需权益的说明性回报率。第四季度和全年的说明性回报率为10.2%。转到第3页，正如彼得所提到的，我们2025年的净收入为144亿美元。本年度，我们继续看到强劲且稳定的收入，包括担保费的增加，因为单户账簿以更高的费用缓慢周转，多户账簿有所增长。我们的非利息支出减少了1.41亿美元，因为我们开始意识到成本削减努力的好处，并继续专注于运营效率。
然而，我们在2025年增加了拨备，计提了信贷损失准备，而2024年则是信贷损失转回，我将在第7页详细讨论这一点。此外，与2024年相比，2025年的公允价值收益有所下降，2024年时，不受对冲会计覆盖的公允价值变动的残余影响（包括交易证券接近到期时的收益以及利率利差变化带来的收益）产生了更大的影响。信贷损失准备的计提和公允价值收益的下降导致净收入与上年相比减少15%。在第4页，我们重点介绍了担保业务的规模和稳定性。
截至第三季度，我们仍然是美国未偿还住宅抵押贷款债务的最大担保人，为估计25%的单户和21%的多户未偿还抵押贷款债务提供支持。自2022年以来，我们的平均担保账簿规模一直保持在40000亿美元以上，尽管自那以来由于抵押贷款利率上升，再融资量有所下降。净利息收入稳定在286亿美元，担保费增加3.05亿美元，但投资组合收入减少7.08亿美元，原因是我们替换到期的低息债务导致债务支出增加。在第5页，自2015年以来，我们逐步提高了平均总账簿担保费，这使得2025年的净息差达到66.5个基点，低于2021年和2022年，当时单户再融资量较高导致净息差升高。
在讨论业务部门业绩时，我将讨论影响定价的关键因素。转到第6页的信贷指标，我们看到第四季度 delinquencies有所增加。单户严重逾期贷款增加4个基点，主要是由于季节性因素以及政府停摆导致的延期还款增加；多户严重逾期贷款增加6个基点，原因是在持续的市场挑战之后，房产积累的压力，加上近期租金和净营业收入增长的疲软，导致近年来逾期贷款和净冲销上升。
基于这些持续的挑战，我们认为2026年多户delinquency水平可能会上升。简要提及第7页的拨备，本季度我们单户拨备增加2.08亿美元，原因是新购买的收购贷款（与再融资贷款相比，通常拨备率更高）以及delinquencies增加；本季度多户拨备减少9300万美元，原因是房产价值稳定且冲销贷款超过新收购贷款的拨备。转到第8页，效率仍然是首要任务。第四季度行政费用较上一季度增加1.02亿美元，主要由人员成本和季节性因素驱动。
然而，2025年全年，我们的行政费用与2024年相比减少了4000万美元，总非利息支出减少了1.41亿美元。行政费用的下降主要是由于裁员约1200人、缩减承包商规模以及重新谈判关键合同。本年度包括遣散费增加9500万美元和占用费用增加5500万美元，部分与减少房地产足迹有关。最后，在2021年以来持续增长之后，我们的行政费用率在2025年有所改善，从2024年的12.45%降至12.36%。第9页包括我们CET1资本要求的关键组成部分，这些要求季度环比保持稳定。
本季度，总风险加权资产（RWA）增长3%，风险密度较上一季度增加1个百分点，达到31.9%。这些增长反映了新收购贷款的信用风险权重提高以及信用风险转移（CRT）到期导致的资本缓解减少。我们继续将CRT用作管理监管资本的工具，在过去几年中，我们加强了CRT计划，以提高其在提供资本缓解的同时降低溢价和交易成本的有效性。最后，我们CET1资本要求总额的55%以上是由压力资本和稳定资本缓冲要求驱动的。
在第10页，我们重点介绍了我们在继续增加净资产和稳步推进满足资本要求方面取得的成功。自2020年1月以来，我们的净资产增加了955亿美元，其中包括自2022年第四季度开始根据企业监管资本框架报告资本状况以来的487亿美元。现在转向我们两个业务线的业绩，从第11页的单户业务开始。在持续的可负担性挑战和激烈竞争的情况下，我们的单户业务在第四季度实现了27亿美元的净收入，而第三季度末抵押贷款利率的下降推动第四季度再融资收购额增加190亿美元。
竞争市场动态，包括我们的资本要求对定价的影响，压缩了我们的新业务份额，使得很难用新收购的贷款完全替代到期贷款。我们预计这些因素可能会在2026年持续存在。在定价方面，单户账簿继续以更高的担保费周转，第四季度新收购业务的平均担保费比单户担保账簿的平均担保费高出6.7个基点。提醒一下，我们的单户定价受多种因素影响，包括我们的资本要求、新收购贷款的信用状况以及承销的市场条件。
第12页强调我们没有为了数量而牺牲信贷质量。2025年单户收购贷款的信用状况继续保持强劲，收购信贷指标在加权平均贷款价值比、加权平均FICO评分和债务收入比方面与近年来保持一致趋势。转到第13页的多户业务，2025年，多户业务以有竞争力的价格开展业务，到年底担保账簿规模达到5350亿美元，同比增加350亿美元。这一更大的账簿推动第四季度净收入达到8.5亿美元，全年净收入达到29亿美元，为四年来的最高水平。
第四季度多户担保账簿的平均担保费为71.6个基点。为多户业务定价时，我们考虑多种因素，包括单个贷款特征和外部因素，如利率、MBS利差、其他流动性来源的可用性和成本以及我们的使命相关目标。第四季度业务量环比增长38%，使全年交易量达到737亿美元，为五年来的最高收购量。多户业务的增长并没有以牺牲信贷质量为代价。在第14页，我们重点介绍了多户账簿的信用状况。
担保账簿和新收购贷款的加权平均债务偿还覆盖率和初始贷款价值比指标与2024年水平大致一致。截至2025年底，债务偿还覆盖率低于1的账簿比例约为4%，而2024年底为6%。由于我们独特的DUS风险分担模式和CRT计划，到年底，我们几乎所有的多户担保账簿都有某种形式的信用保护。最后，在第15页，我们有效地管理着资产负债表，特别是随着留存收益的增加，我们的净资产也有所增加。
例如，今年的资金需求主要通过我们业务留存的收益来满足，而不是通过新的债务发行。我们还将公司流动性组合的资产重新投资于收益率更高的留存抵押贷款组合，该组合年末达到1325亿美元。例如，我们今年增加了机构MBS的持有量，以实现更高的回报并支持市场和贷款人的流动性。我们计划继续投资于机构MBS，同时遵守投资组合限制并管理与留存抵押贷款组合相关的利率风险。总结一下，本季度的业绩突出了几个重要主题。
我们的核心担保业务继续作为我们收入基础的坚实基础。我们通过留存收益有效构建资本，本年度降低了成本并提高了运营效率，我们预计这将随着时间的推移带来持续的价值。展望未来，我们预计这些主题将在2026年继续，因为我们满足住房市场不断变化的需求，并以安全稳健的方式运营。再次感谢大家参加今天的网络直播。
谢谢大家。今天的网络直播到此结束。您可以挂断电话了。