安吉拉·克莱曼（总裁、首席执行官兼董事）
巴布·帕克（执行副总裁兼首席财务官）
赖兰·伯恩斯（执行副总裁兼首席投资官）
詹姆斯·费尔德曼（富国银行证券有限责任公司）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
尼古拉斯·约瑟夫（花旗集团）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI机构股票部）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行资本市场）
亚娜·加伦（美国银行证券）
奥斯汀·沃施密特（KeyBanc资本市场公司）
约翰·金（蒙特利尔银行资本市场）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券美国有限责任公司）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
韦斯利·戈拉代（罗伯特·W·贝尔德公司）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银投资银行）
朱利安·布劳因（高盛集团）
琳达·余·蔡（杰富瑞有限责任公司）
约翰·帕沃斯基（格林街顾问有限责任公司）
理查德·海托华（巴克莱银行）
亚历克斯·金（泽尔曼联合有限责任公司）
奥莫塔约·奥库桑亚（德意志银行）
各位下午好，欢迎参加埃塞克斯房地产信托2025年第四季度收益电话会议。提醒一下，今天的会议正在录制。本次电话会议中有关预期经营业绩和其他未来事件的陈述均为前瞻性陈述，涉及风险和不确定性。前瞻性陈述基于当前的预期、假设和信念以及公司目前可获得的信息。许多因素可能导致实际结果与预期存在重大差异。有关这些风险的更多信息，请参见公司向美国证券交易委员会提交的文件。现在，我很荣幸向大家介绍今天的主持人，埃塞克斯房地产信托总裁兼首席执行官安吉拉·克莱曼女士。谢谢。您可以开始了。
早上好。欢迎参加埃塞克斯第四季度收益电话会议。FARPAC将随后发表准备好的讲话，赖兰·伯恩斯今天也会参与问答环节。我将介绍我们2025年第四季度和全年业绩的亮点，提供我们对2026年的展望，并最后更新交易市场的情况。2025年的整体情况与我们对美国的初始宏观预测基本一致，全年就业增长有所放缓。在这种环境下，我们实现了全年同店收入增长处于高端，每股FFO增长高于我们指导区间的中点。
我特别高兴的是，我们的物业运营团队和公司团队之间的协调努力推动了业绩，特别是在其他收入增长和将拖欠率恢复到接近新冠疫情前水平方面。从市场角度来看，两个关键因素促成了我们2025年的业绩。首先，由于科技行业扩张、有利的人口迁移趋势和有限的住房供应，北加州的表现超出预期。其次，埃塞克斯大多数市场的租金增长超过美国平均水平，这表明即使在就业环境疲软的情况下，有限的住房供应也具有显著优势。转向第四季度的物业运营，结果总体符合我们的预期，第四季度混合租赁费率增长1.9%。
入住率环比提高20个基点，达到96.3%，优惠平均约为一周，这在本季度是典型的。在投资组合中，洛杉矶的入住率改善最为显著，环比提高70个基点，这很好地表明该市场继续朝着稳定方向发展。至于区域表现，北加州是我们表现最好的地区，其次是西雅图，然后是南加州。展望2026年，对美国整体经济的普遍预期是缓慢但稳定的增长。预计就业趋势将与我们最近看到的情况保持一致，主要雇主对招聘持谨慎态度。
在这种背景下，我们的基本情况假设2026年需求将保持当前水平。在供应方面，我们预测新住房供应总量将同比下降约20%。因此，我们预计西海岸的基本面将保持稳定，实现稳健的混合租金增长，高于美国平均水平，且埃塞克斯市场的增长水平与2025年相当，其中北加州将领先，其次是西雅图，最后是南加州。在情景方面，当地的不确定性继续对经济和就业增长构成压力，是我们指导区间低端的主要驱动因素。
这种不确定性导致了谨慎的招聘环境，抑制了近期需求的加速增长。另一方面，如果招聘趋势略有改善，我们看到了达到指导区间高端的途径。鉴于我们各市场的新住房供应处于历史低位，即使需求出现小幅拐点，也可能对基本面产生巨大影响。虽然普遍预期全国招聘活动将保持温和，但我们认为北部地区的定位更好。科技行业的活动仍然具有建设性，公司正在扩大办公空间，对人工智能的投资持续进行。此外，这些市场应继续受益于持续的重返办公室政策的执行。
总之，西海岸多户住宅市场有利的供应背景，加上北加州的持续复苏，强化了我们对市场长期表现优异的展望。转向投资市场，我们市场的活动保持健康，2025年非投资组合机构多户住宅交易达126亿美元，与2024年相比大幅增长43%。不断改善的运营基本面和最小的前瞻性供应交付量导致对西海岸的市场情绪发生重大转变，导致竞标者群体扩大和资本化率压缩，尤其是在北加州和西雅图。一般而言，备受追捧的子市场的资本化率（约占总交易量的1/3）在4%左右的低位，其余2/3的资本化率在4%左右的中位。
最后，埃塞克斯在过去两年中一直是北加州最大的投资者，我们的大部分收购交易是在资本化率压缩之前进行的，从而实现了显著的资产净值增值。展望2026年，我们将继续评估所有机会，并以纪律严明的重点分配资本，以创造股东价值。接下来，我将把会议交给巴布。
谢谢安吉拉。今天我将简要讨论2025年的业绩、2026年指导意见的关键组成部分，然后谈谈资金需求和资产负债表。我们对第四季度和全年业绩感到满意，因为我们实现了3.3%的同物业收入增长，处于我们最新指导区间的高端，比我们最初对全年的预测高出30个基点。第四季度的优异表现得益于更低的优惠、更高的入住率和其他收入。转向我们2026年展望的关键驱动因素，全年同物业收入中点2.4%的构成在补充材料第S16-1页的图表中列出。
今年收入增长有三个关键驱动因素。首先，正如预期的那样，基于我们2025年业绩的收益将为增长贡献85个基点。其次，我们的指导意见假设中点的混合租赁费率增长为2.5%。正如安吉拉所指出的，我们对市场租金增长的展望基于温和的就业增长，这部分被新供应的显著减少所抵消。因此，这应该使我们能够实现与去年相似的混合净有效租金增长。第三，我们预计其他收入将贡献30个基点。转向运营支出，我们预测中点的同物业支出增长为3%，这是我们几年来看到的最低支出增长率。
有几个因素促成了这一结果。首先，我们预计可控支出将增长约2%，这反映了我们运营模式的持续优势。其次，我们预计保险成本将同比下降约5%，因为财产保险市场在过去一年中继续改善。这些好处将部分被公用事业和财产税的增加所抵消。因此，同物业净经营收入增长预计在中点增长2.1%。至于2026年核心每股FFO，我们预计同比持平。
我们预测的驱动因素在补充材料S.16-2中说明。虽然我们预计强劲的收入表现和净经营收入增长，但这被我们结构性融资组合中近期和预期的赎回所抵消，这对增长造成了1.8%的阻力。FFO的减少反映了我们保守的建模方法，该方法不包括任何赎回收益和2026年到期的最低收入。我们预计2026年将是结构性融资相关阻力的最后一年。由于过去几年该业务规模大幅缩减，我们很高兴能够战略性地将赎回收益重新分配到北加州更高增长的完全所有权收购中，这提供了更好的风险调整回报。
最后，关于资产负债表的几点评论。从资金角度来看，我们处于有利地位，因为我们的自由现金流足以覆盖股息以及全年所有计划的资本支出和开发计划。此外，我们的财务团队在主动降低近期到期风险方面做得很好，我们2026年部分到期债务通过12月的债券发行得到了解决。凭借强劲的信用指标、超过17亿美元的流动性和充足的可用资金来源，公司处于有利地位。我现在将会议交回给操作员进行提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想退出队列，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒，为了让尽可能多的人提问，我们要求每个人只提一个问题和一个后续问题。谢谢。我们的第一个问题来自富国银行的杰米·费尔德曼。
请提问。
好的。谢谢。或许只是，我的意思是，过去几周科技市场有很多变动，当您考虑您的资产需求时，尤其是在北加州。我的意思是，您对我们应该关注哪些风险、哪些增长以及您在实地看到了什么有什么最新想法。我想我们也可以问同样关于西雅图的问题。
嗨，杰米，谢谢你的问题。北加州目前处于一个非常有趣的位置，因为我们一直在谈论潜在的复苏，现在终于开始显现。所以从这个角度来看，这对我们来说是一个令人兴奋的时刻。在我们关注的几个方面。我认为公平地说，美国整体的就业环境一直疲软，这与我稍后关于西雅图的评论有关。但在北加州，情况还不错。我们关注几个方面，前20大科技公司的职位空缺。
从这个角度来看，情况不错，当我们看2025年时，它在第二季度左右回升到新冠疫情前的水平之上，但在第四季度有所回落，不过这与季节性常态并没有太大出入，但这表明这个市场在就业方面并不强劲。但它是稳定的，并且表现不错。在这种背景下，展望未来，我们看到了一些让我们感到鼓舞的活动，表明这个地区将继续改善。例如，我们看第四季度的风险投资资金，达到了四年多来的最高水平，环比增长了91%。
所以几乎环比翻倍。超过65%的支出在湾区。当然，这并不意味着明天就业就会加速，但这是未来增长的一个好迹象。当我们看办公室吸纳量这个指标时，我们看到我们北部地区的三个主要市场——旧金山、圣何塞和西雅图——首次出现正吸纳量。这就是背景。至于西雅图，我必须承认，第四季度表现疲软，没有达到我们计划的租金增长和租赁数量预期。
我们有几家公司宣布裁员。但话虽如此，展望西雅图，我们仍然看好其基本面。该市场的供应下降了30%。除了积极的办公室吸纳量外，我们还看到OpenAI的额外租赁活动。他们在西雅图的空间扩大了四倍。此外，西雅图有重返办公室的推动力。亚马逊从1月开始执行重返办公室政策。微软在第一季度开始执行重返办公室政策。所以有达到我们区间高端的途径。我只想指出，在就业环境的背景下，存在一定的不可预测性，因为它深受公共政策的影响，而公共政策到目前为止抑制了就业增长。
这就是我们所处的环境，我们必须对此保持敏感。
好的，谢谢你的回答。然后你能谈谈你对今年新租约和续约混合增长率的看法吗？
是的，当然。所以我们目前假设混合增长率将与2025年相似，约为2.5%。这是因为，正如我 earlier 提到的，我们假设未来需求总体持平。所以这对新租约和续约意味着。我会给你一个范围，因为这可能更相关，因为不同的市场表现不同。所以对于新租约，我们假设在0%到2%左右，对于续约，全年在3%到4%左右。与去年没有太大不同。
好的。谢谢你的详细说明。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。请提问。
谢谢。我想，首先，我想问一下洛杉矶。你提到第四季度那里的入住率有所上升。从你希望它达到的入住率和今年能够更好地推动租金定价的角度来看，那个市场现在处于什么位置？或许你可以多谈谈你对洛杉矶今年表现的预期。谢谢。
嘿，尼克。早上好。是的，关于洛杉矶，我们看到入住率稳步上升或改善。这很好。特别是，你知道，我们都知道就业环境一直相当疲软，而我们现在的情况。如果你看经济入住率，也就是财务入住率，我们在第四季度报告的拖欠率低于此，这个市场的经济入住率为94.7%。所以我们非常接近95%的稳定水平。与上一季度相比，抱歉，与第三季度的94%经济入住率相比，当然第二季度是93.8%。所以一直在稳步改善，这非常好。
我们预计2026年这个市场的供应将减少20%。所以我们希望我们能尽快而不是更晚地朝着95%的稳定水平迈进。但话虽如此，再次强调，时间在很大程度上不在我们的控制范围内，因为驱逐处理时间确实决定了我们降低拖欠率的能力。所以我们在这方面尝试采取更谨慎的方法，但它正朝着正确的方向发展。
好的，谢谢。然后第二个问题是关于旧金山和广义上的湾区。是的，我知道。我认为市场数据中看到的一些强劲租金增长得益于该市场取消优惠。所以我认为存在比较问题，帮助推动了这些数字。今年这会成为一个阻力吗，就我们思考旧金山今年的租金增长与去年相比会如何而言。谢谢。
是的。嘿，尼克，我认为，关于优惠，其幅度可能是之前供应压力的遗留结果。但我们看到，这个市场的优惠水平与历史平均水平没有太大不同。这并不是旧金山租金上涨的一个因素。这更多的是一个复苏的故事。我们终于到了旧金山作为一个市场的某个点。它大约比新冠疫情前水平高出9%。如果你看，你知道，它应该达到的水平，应该比新冠疫情前水平高出约20%。
所以它仍处于复苏阶段。所以这不是优惠减少的故事。
谢谢。我们的下一个问题来自花旗的埃里克·沃尔夫。请提问。
谢谢。我是埃里克团队的尼克·约瑟夫。上周有报道称南加州有一个大型投资组合进入市场。所以想知道你现在在我们的市场中看到的买家资本化率是多少，但也许具体到南加州，各地区之间是否有差异，然后更广泛地谈谈今年外部增长和资本配置的想法。
嘿，尼克，我是赖兰。我先谈谈南加州的投资组合，你知道，一般来说。不会深入细节，不想评论正在进行的交易。但作为背景，过去两年南加州大约有110亿美元的交易。去年的大部分交易发生在4.5%到4.75%的资本化率范围内。所以这是一个健康的环境，有很多资本流入，你知道，我认为他们会做得很好。显然，我们关注市场上出现的所有机会，所以我们会进行评估，如果有创造价值的机会，你可以期待我们参与其中，你知道，就更宏观的情况而言，你知道。
抱歉，继续，尼克。
是的，不，不，不，是的，请继续。
你知道，资本配置，你知道，只是提醒一下我们更广泛的理念。对吧。所以对于投资标准，我们有三个要解决的问题：1、每股FFO增值，2、每股资产净值增值，以及寻找比我们投资组合其他部分增长前景更好的机会。我们的策略没有改变，是将资本分配给那些相对于资本成本提供最高潜在增值的投资。所以我们将继续，正如我们在过去五年中以及过去30年中所做的那样，寻找那些我们可以推动最高潜在增值的机会。
谢谢。那么你提到的4.5到4.7是买家还是卖家的资本化率？通常这个差距有多大。
那是买家的资本化率。这些是基于现有租金的经济资本化率，显然卖家的情况。这真的取决于资产何时被购买以及涉及的税基。这就是你会看到南加州买家和卖家资本化率之间存在一些差异的地方。
明白了。然后就资本配置而言，考虑到股票目前的交易价格，股票回购在机会组合中扮演什么角色？考虑到你看到的资本化率与该股票的隐含资本化率相比。
嘿，尼克，这是个好问题。而且，你知道，这是我们定期进行的计算。所以我想首先，所有选择都在考虑范围内。回购、优先股发行、开发、收购，所有这些。当我们考虑回购时，我们也会看，你知道，我们可以从直接收购或开发中获得的收益率以及由此产生的增长。所以基于今天的股票价格，存在内部收益率的考虑，我不确定，大约在255左右的中间水平。如果你愿意的话，这在各个方面都是一个接近的选择。
所以我们需要考虑如何为公司创造价值。我只想指出，在过去一年半中，当我们将资本部署到北加州的完全所有权物业时，这对我们来说效果很好。即使我们的股票在这个范围内交易，因为这些资产最终产生了投资组合领先的租金增长和资本化率压缩。我们确实为这些资产带来了大量增值和股东价值。所以我们必须考虑这一事实。而且如果你看，如果我们六个月前进行回购，那么股票变得更便宜了，所以吸引力就没那么大了。
所以有很多事情我们确实会考虑，我希望你意识到我们确实试图对此非常深思熟虑，并且你已经看到我们在有意义的时候大量回购股票。
当然。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦。请提问。
是的，谢谢。早上好。安吉拉，我想你提到今年续约率将在3%到4%之间。我只是好奇，到目前为止，在1月、2月，大概还有3月，你经历了什么？
嘿，史蒂夫，目前我们2月、3月的续约率在4%左右到4%中点。所以我们基本按计划进行。
你们有很多折扣吗？你们基本上能得到你们要求的价格吗，还是说你们要求的价格和实际达成的价格之间有差距？
到目前为止，谈判幅度在30到50个基点之间。所以，你知道，对我们来说，这表明这只是一个正常的稳定环境。
很好，谢谢。然后我想跟进资本配置的讨论，你谈到了收购和回购，但我认为在新闻稿中你明确表示不会有任何开发启动。我只是好奇，如果你要启动一个开发项目，它的收益率需要达到多少。我想知道这意味着成本必须下降还是租金必须增长才能达到对你有意义的收益率？
嘿，史蒂夫，我是赖兰。我们目前在开发 pipeline 中，对吧。我们有两个土地项目继续推进，但预计不会在2026年启动。我们的团队去年承销了大约100个土地项目，从经济角度来看，没有一个真正有意义。所以你真的需要看到土地卖家降低他们对土地价格的预期，才能让现在的数字可行，或者你将不得不看到10%以上的租金增长，才能让其中一些交易在经济上有意义。所以我们更接近了。
我们有自己的 pipeline 继续推进，如果我们能找到比基础交易利率有显著溢价的项目，我们对开发中要承担的风险感到满意，我们会很乐意介入。我们确实认为开发方面会有一些机会。我们只是试图确保我们获得最佳的风险调整回报。
抱歉，那你需要多少？是6%？6.5%？还是5.5%在你们的市场？
是的，正如我所说，你知道，取决于北加州的子市场，正如安吉拉提到的，交易市场感觉在4.25%左右的范围内波动，接近6%的收益率肯定值得冒险，如果我们，你知道，如果我们对产权有明确的可见性，确切知道我们要建造什么，对土地基础感到满意。这些是我们会抓住的机会类型。
太好了，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的布拉德·赫弗恩。请提问。
是的，谢谢。关于洛杉矶的另一个问题，显然看到了一些改善。你能谈谈指导意见是否假设业绩同比有显著改善，如果没有，你预计洛杉矶何时会成为更积极的贡献者？
嘿，布拉德。我们假设洛杉矶将继续逐步改善。所以，你知道，我们希望到明年年底，它能恢复到正常的拖欠率。洛杉矶的长期拖欠率比我们典型的投资组合平均水平略高，但这没关系。这是我们预期的。所以我们已经将其纳入考虑。潜在的上行空间确实来自总体就业环境，你知道，特别是随着供应下降。洛杉矶肯定有机会。
好的，明白了。然后在移民方面，移民减少是否对需求产生了任何明显影响，或者你能在你的仪表板上看到什么吗？
我们没有看到移民的任何直接影响。在移民方面，我想你说的是国际移民。我们看到的是，它总体上已经恢复到新冠疫情前的历史常态，活动处于正常水平。当我们看像H1B这样的立法时，我们当然没有看到任何不利影响。事实上，这仍然被视为积极因素，并且对学生等有某些例外规定，这确实不应该损害我们的业务。
好的，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自美国银行的亚娜·加伦。请提问。
谢谢。早上好。今年洛杉矶将举行市长选举，加利福尼亚州将举行州长选举，还有一些可能影响房地产的提案。我很好奇你能否让我们知道你在政策方面关注什么，这些政策可能对租赁住房有利。
嘿，亚娜，谢谢你的问题。你知道，这里的情况很有趣，我们看到加利福尼亚州慢慢摆脱了这些极端的自由派政策，这实际上对整体经济和选民群体都有好处。所以有一些更极端的提案，我们很高兴看到这些提案没有成功。
所以这是一个好迹象。当然，我们在边缘关注的是结果，我们对选举的了解并不比公开信息更多。但从情绪上我们可以看出，人们希望经济正常运转，这些极端措施没有得到很好的接受。
谢谢。然后关于结构性融资业务，既然它已经调整到合适的规模，或者到26年底将会调整到合适的规模，展望未来，我们应该如何建模和看待这里的增长？
嗨。是的，巴布，这是个好问题。所以你应该这样想，年底我们的账面价值是3.3亿美元。但我们26年的指导意见中，有1.75亿美元的收入计入我们的业绩，这是三年期的。所以未来会有赎回，但在未来三年内会更容易管理。我们正在寻找新的机会来填补。我们显然希望确保它们有适当的风险调整回报，但这比两三年前的业务稳定得多。
所以我认为如果你采用1.75亿美元，这将给你一个未来稳定的数字。
太好了，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的奥斯汀·沃施密特。请提问。
太好了，谢谢。再回到洛杉矶。你们是否看到你们子市场的整体状况趋于稳定，租金增长可能接近拐点？或者这更多是你们为了建立入住率并回到稳定水平而采取的战略方法，并且你知道，你所看到的一切都特定于你知道的你的投资组合。
嘿，奥斯汀，这是个好问题。这更多是埃塞克斯在洛杉矶运营的战略驱动。但最终我们的目标当然是最大化收入。所以在入住率不稳定的环境中，你真的没有定价权。所以专注于拖欠率至关重要，我认为我们的团队在这方面做得非常出色，并专注于提高入住率。一旦我们的投资组合达到95%的稳定经济入住率，我们就会有一定的定价权。
明白了。然后再回到，我的意思是，这是否在一定程度上解释了第四季度新租赁费率增长为-2.4%，也许是什么驱动了这一点？因为这似乎比新冠疫情时期以外的许多年都要低。考虑到入住率现在比去年同期更好，你是否开始看到新年这种情况重新加速？
是的，这是个好问题。新租赁费率的下降是由，你知道，西雅图的疲软和圣地亚哥的疲软更多是由于供应。路易斯安那州的情况更，你知道，不那么令人兴奋。有点。嗯，是的，它仍然是负数。好吧。在这方面都不是很好。没关系。所以我认为展望未来，供应增加以及洛杉矶环境的稳定，肯定应该开始好转。
谢谢。我们的下一个问题来自蒙特利尔银行资本市场的约翰·金。请提问。
谢谢。关于新租赁增长率预期为0%到2%。我想知道你对去年的节奏有什么看法。它在第一季度达到1%的峰值。我想知道你今年是否预计会有类似的动态。作为其中的一部分，我想知道你能否分享1月份的新租赁费率增长。
所以这是个好问题。在节奏方面，我们确实假设2026年将相当温和。我们不期望，比如说，上半年会显著高于下半年，反之亦然。这真的是由我们的观点驱动的，即当前的就业环境将继续，只是因为政治不确定性。请记住，下半年我们有中期选举，我们不知道公共政策在这种情况下会如何表现。所以，你知道，纳入了一些未知因素。至于，你知道，1月份的数字，我不，我的意思是，我认为谈论这个没有什么意义，因为12月和1月总是我们业务中最糟糕的时期，因为季节性。
这不会指向今年剩余时间会发生什么相关的事情。
好的。安吉拉，过去一年你谈到很高兴从南加州转出或减少南加州的投资，转而在北加州购买，基于赖兰关于可能更具机会主义的评论。以及你本季度在洛杉矶看到的入住率改善，这种交易策略是否仍然适用，或者你对市场更不偏不倚？
嗯，在这一点上，你知道。好吧，让我从开始。我们的观点一直是万物皆有其价。在资本化率在我们的市场中普遍一致的环境中，你知道，我们当然希望将资本部署在我们认为未来租金增长水平更高的市场，也就是北加州。所以如果你看当前环境，如果所有资本化率基本一致，北加州仍然是更有吸引力的资本部署地，因为它只是，你知道，处于复苏阶段。
但是一旦你开始，你知道，看到不同子市场之间的资本化率差距，那么这就是不同的计算了。所以我们将不得不从整体上看待这一点，而不仅仅是基于一个特定的数字。
在你看来，这个差距应该有多大？
嗯，这取决于增长，而且确实更多是子市场驱动的。所以，例如，当我说北加州时，我们肯定不会以与奥克兰相同的资本化率投资山景城。所以我希望我能给你一个确定的数字，因为这会让每个人的生活都轻松得多。但这真的取决于特定资产的增长率，这在很大程度上与它的管理方式以及子市场的情况有关。而且你知道，这不像一个适用于所有情况的单一数据集那么简单。
非常感谢。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。请提问。
嘿。谢谢回答我的问题。我有几个后续问题。首先，我想回到混合增长率。我知道你谈了很多，但我只是想澄清一些事情。我想 biomass。看起来你对今年混合租金的展望意味着下半年会略有减速，这似乎与你的同行不同，他们预计下半年会加速。所以首先，这公平吗？其次，你能评论一下今年主要地区的市场利率增长预期吗？谢谢。
嘿，亨德尔。当然。谢谢你的问题。我不确定我们在哪里看到下半年减速。也许我们可以同步一下FColl，因为我们建模的是，你知道，相当一致的速率，我们通常假设，我们通常假设第一季度和第四季度的混合增长率处于最低水平，然后第二和第三季度的混合增长率更高，所以它们有点，你知道，相互抵消。至于，各市场的市场租金，实际上，你知道，在低增长环境中，它与我们的混合增长率没有太大不同。
所以去年我们的市场租金在2%中点左右，我们假设2026年市场租金将非常相似，我们假设北加州将处于较高端，比如3%中点到4%左右，西雅图在2%中点，南加州在1%中点。
明白了。这很有帮助。我想就你的混合增长率观点，也许不是减速，但肯定不像你的同行那样需要下半年加速。第二个问题。我想谈谈南加州，但不包括洛杉矶，显然我们知道洛杉矶短期内会有些挑战，但好奇你如何看待奥兰治县和圣地亚哥近期的前景，然后也许再提一个关于洛杉矶的问题，你如何看待未来几年洛杉矶的增长。你提到资本化率通常在5%以下的范围内。但好奇你认为洛杉矶投资组合的内部收益率会是什么样的。谢谢。
嘿，亨德尔。是的？好问题。赖兰将谈论南加州的资本化率。我们假设洛杉矶，我的意思是，抱歉，圣地亚哥和奥兰治县的表现与今年相似。这真的更多是因为我们认为就业增长将保持总体稳定，从我们在圣地亚哥看到的供应来看，奥兰治县的供应水平大致相同，略有上升，但幅度不会大到推动显著变化。所以奥兰治县和圣地亚哥将保持稳定，不是很令人兴奋，但更多是同样的情况。
亨德尔，关于内部收益率预期，我认为在南加州，根据我们对这些市场的增长预期，我们看到市场结算交易的内部收益率在7%左右的低位。同样，根据资产和一些资产的业务计划，差异很大。但我们认为，通过在北加州选择子市场，我们能够获得更好的回报。所以这是我们真正关注的地方。现在，如果关于初始资本化率、特定资产的业务计划和/或增长率的任何假设发生变化，那么你会看到我们改变资本配置优先级。
但这是2025年的趋势，我想说。
谢谢你们。
谢谢。我们的下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请提问。
嘿，早上好。两个问题。首先，安吉拉，你们是否在指导意见中概述了你们预期的倡导成本？虽然它不是核心FFO的一部分，只是NAREIT FFO的一部分。但鉴于倡导在加利福尼亚州的房地产运营中是经常性的一部分，这些费用不应该是业务的正常部分吗？就像在加利福尼亚州的保险费用、地震费用或任何其他费用，或天气费用等等一样，或者说，这是在加利福尼亚州开展业务的核心部分。我只是好奇，因为我认为特别是当人们考虑南加州的其他投资组合时，监管成本是他们考虑是否投资的一部分。
嗨，亚历克斯，我是巴布。所以关于我们的倡导成本或政治成本，我们2025年有200万美元。我们没有具体概述26年的成本。我们提供了一个数字，但它包括我们正常核心运营之外的其他法律费用。所以我们预计2026年不会有显著的倡导成本。会有少量，但我们不认为它们一定会重复发生。当我们有重大的投票提案时，它们可能会逐年波动。我们预计2026年在倡导方面不会有太多支出。
好的。然后，赖兰，看看交易流，2021年似乎是超低利率交易的丰收年，这些交易可能没有达到预期，可能在未来一两年面临债务到期或重组。你是否看到很多这些交易进入市场交易？或者当你们查看这些有问题的交易时，大多数似乎是由现有赞助商和贷款人内部解决的。我只是想弄清楚2021年的这批交易是否会为你们创造机会，或者是否会是大多数事情自行解决的情况之一。
嘿，亚历克斯，我认为你是对的，2021年有很多以相当低的资本化率完成的交易，其中大多数是典型的五年期债务融资。所以理论上，应该有很多交易因为失去有吸引力的利率而进入市场。然而，正如你也承认的，有很多债务资本在寻找多户住宅领域的部署。所以我认为贷款人和赞助商之间已经完成了很多交易，我们真的没有看到任何不良销售进入我们市场的迹象。
另一件要记住的是，特别是南加州在过去五年中相对于全国其他地区表现相当不错。所以净经营收入有所上升，在许多情况下创造了价值。我预计2026年不会出现大量不良资产，原因如你所述。第一，总体上有利的贷款环境，第二，业绩表现还不错。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自贝尔德的韦斯·戈拉代。请提问。
嘿，大家早上好。本季度你们控制了洛杉矶的一项与优先投资组合相关的资产。你能谈谈如果它还没有稳定，你预计它何时会稳定吗？它今年对地球有多大拖累。
嘿，韦斯，我是赖兰。是的，这是一项独特的资产。我们预计它将在5%中点左右稳定下来。去年对经济没有影响。我们只是在去年年底接管了它的管理。进入时，它的资本化率可能在4%左右的低位到中点。之前的赞助商有一个独特的商业模式，其中一部分单元作为全家具短期租赁出租，表现不佳，拖欠率高，你知道，可控支出略高。所以将其纳入我们的平台，假设该资产没有显著的租金增长，我们非常有信心在年底前将其提升到5%中点。
好的，谢谢。我就这些问题。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
早上好。非常感谢回答我的问题。第一个问题是关于立法方面。你是否看到任何可能与所谓的“垃圾费用”或继续增长非租金收入的道德能力相关的事情？
嘿，迈克尔。我们已经审视了我们与其他费用相关的做法，我们也利用了顾问来确保我们的做法合规。所以我们不期望这会，你知道，对我们的业务产生重大影响。
明白了。谢谢你。然后作为后续，你是否看到从埃塞克斯核心市场以外迁入的速度有任何变化？
你能重复一下问题吗？抱歉。
你是否看到从，你知道，外部市场迁入市场的速度有任何变化？迁入市场的速度？
明白了。明白了。抱歉。好问题。我们看到移民趋势有所增加，特别是在我们的北部地区。但我确实想提醒你注意移民数字，因为这可能更多是由重返办公室推动的。它不是由强劲的就业招聘环境驱动的。所以到目前为止，它显示为积极的，对我们来说是一个不错的小推动力。
太好了，非常感谢。祝2026年好运。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自高盛的朱利安·鲍文。请提问。
是的，谢谢回答我的问题。我只想回到西雅图。你提到了亚马逊和微软的重返办公室计划。但另一方面，这两家公司在过去六个月里都宣布在那里裁员数千人。我想。你认为今年这种推拉会如何发展？重返办公室的好处真的能超过我们看到的持续裁员吗？
是的，这是个好问题。这真的是，你知道，就我们如何判断或如何决定我们的指导意见而言。对吧。这意味着什么？需要多长时间？我们特别看到西雅图的情况变化很快。所以是的，有裁员与重返办公室相抵消，但西雅图的供应也减少了30%。所以，你知道，如果没有额外的就业增长，例如，这个市场应该表现不错，如果不是比去年略好的话，但它会表现不错。
但其次，当我们看裁员时，我们确实深入研究裁员的原因，因为这真的很重要。所以当我们看包括亚马逊在内的大公司的裁员原因时，引用的原因是他们要么淘汰非盈利业务，例如亚马逊生鲜转向全食超市，要么他们正在扩张，他们正在投入，他们正在投资扩展到新的业务部门或扩展业务。所以裁员不是因为困境，这实际上是裁员的一个好理由。你知道，当然，办公室吸纳量增加和办公室租赁活动增加的其他数据点。
你知道，所有这些数据点一起表明，这仍然是一个很好的充满活力的市场。
谢谢。这非常有帮助。也许也深入谈谈南湾，考虑到人们对人工智能原生公司颠覆传统科技和软件的担忧。从表面上看，南湾也是那些更传统的科技或软件密集型市场之一，公司一直在宣布企业裁员，并且可能不像旧金山那样有那么多人工智能原生总部的好处。你认为为什么南湾表现这么好，而西雅图可能更挣扎一些？
嗯，我认为，你知道，南湾市场比西雅图市场更深。尽管请记住，你知道，我们预计人工智能会带来一些颠覆，但当你看那里发生的事情时，你知道，所以如果你谈论的是云或同事带来的颠覆，例如，它正在创造对代理人工智能的需求和使用增加。所以你从一个可能被弃用的应用程序转向另一个应用程序的扩展。而这一切仍然发生在同一个子市场内。所以这是这个市场的基本优势之一，拥有所有这些科技公司的集中。
明白了。非常感谢。
谢谢。我们的下一个问题来自杰富瑞的琳达·蔡。请提问。
谢谢回答我的问题。2026年，你是否预计西雅图和华盛顿州的税收支出会因西雅图盾牌计划和B&O附加费而同比变化？
是的，这是巴布。我的意思是，我们，我们在今年的指导意见中纳入了西雅图的税收增长，在高个位数范围内。但这，这包括你谈到的所有内容。但这是我们今年的假设，与2025年相比有很大变化，2025年我们的税收有相当大的减少。
金额是多少？
我一时想不起来。我可以之后跟进你。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自格林街的约翰·帕沃斯基。请提问。
谢谢。作为几个问题前关于重返办公室讨论的后续，我本以为工作模式现在已经正常化，亚马逊的五天工作制政策已经实施了一年。你的当地团队是否在今年年初在西雅图或湾区看到了真正的第二轮需求增长，或者更多的是你希望市场的积极势头随着时间的推移逐渐继续？
嘿，约翰，你知道，我们的期望是基于我们在实地实际看到的情况。我们在实地看到的是，公司宣布重返办公室政策，一些雇主会遵守，一些则不会，原因各不相同。直到他们宣布执行，人们才开始全部回到办公室。埃塞克斯也是如此。我们宣布了政策，让人们适应。然后三个季度后，我们宣布我们将检查门禁卡，例如，然后每个人都回来了。
我们的期望是，这将类似地进行。亚马逊实际上宣布他们从1月开始执行。他们这样做是有原因的。我不认为，我不相信他们的员工会表现得与常态有很大不同。
好的，然后再深入谈谈西雅图，显然裁员宣布、遣散政策等实际影响住房决策和人们搬离需要一些时间。所以在你的西雅图投资组合中，你是否看到搬离通知的真正增加？考虑到裁员宣布和租房者实际做出决定之间的滞后，你能分享任何前瞻性的混合利差预期吗？
首先，你知道，通常当有裁员时，会有公开宣布和私下谈话。而且，你知道，员工通常不会公开知道他们被裁员。通常会有谈话。人们通常在工作变动事件前45天做出住房决定。所以我们的观点是，裁员的大部分影响已经在第四季度感受到，一些溢出到1月，2月则较少。当我们看我们的租赁活动和混合续约率时，它们与西雅图的历史模式没有太大不同。
所以我不，你知道，我们不期望会有第二个裁员的冲击，如果你愿意的话，因为裁员宣布。
好的，那么西雅图今年上半年的混合利差，你预计不会与去年下半年有显著不同。
正确？正确。我会说全年都是如此，因为我们预计2026年上半年和下半年不会有巨大差异。另一个数据点我要指出的是，西雅图的供应下降了30%。这也将有利于市场。
好的，非常感谢。
谢谢。我们的下一个问题来自巴克莱的里奇·海托华。请提问。
早上好，各位。我只有一个问题。我只想回到巴布在准备好的评论中关于，我猜是保守主义的评论，即结构化投资赎回不会被重新部署。这基本上是目前指导意见中嵌入的内容。我的意思是，我想知道这种观点有多保守。基于 pipeline 中的内容和你知道的赎回收益的实际潜在预期，它是否保守到有点不现实的程度。谢谢。
是的，里奇，这是个好问题。所以26年在我们的赎回情况方面的独特之处在于，我们预期收回的90%的赎回与两项资产相关。所以它们是大额赎回，确实会影响指导意见。其中一项，我们在第四季度停止了应计，我们对其进行了第三方估值。今天从估值角度来看我们没问题。但如果我们继续应计，我们觉得有点过头了，所以我们采取了谨慎的做法，停止了应计。另一项，我们目前正在与赞助商讨论。
所以，鉴于我们不知道最终结果，我们决定不假设任何赎回收益。指导意见中这两项资产没有进一步的下行风险。可能会有上行空间，但在我们进一步讨论之前，我们不知道会是什么。
完美。好的，谢谢，巴布。
谢谢。我们的下一个问题来自泽尔曼联合公司的亚历克斯·金。请提问。
嘿，早上好。对我来说只是一个快速问题。我想谈谈拖欠率，它们看起来接近新冠疫情前的趋势线。你是否预计会进一步改善，甚至低于新冠疫情前的水平？你能否量化全年同店收入增长指导意见中其他收入桶中30个基点的推动力有多少是由此贡献的？谢谢。
是的，这是巴布。所以你知道，我们对过去两年在拖欠率方面取得的进展感到满意。我们现在是50个基点。我们比历史新冠疫情前的平均水平低约10个基点。所以。所以我们非常接近。正如安吉拉 earlier 指出的，这真的与洛杉矶有关，那里的驱逐法院处理时间仍然比新冠疫情前的平均水平略高。所以我们在2026年没有纳入拖欠率的任何重大好处。我们在之前的几年已经获得了大部分拖欠率的好处。我们仍在努力在洛杉矶恢复到那个水平，也许到年底我们可以，但它不会像25年那样影响大局。
明白了。谢谢。
谢谢。我们的最后一个问题来自德意志银行的奥莫塔约·奥库桑亚。请提问。
嗨，是的，各位早上好。我想知道你能否谈谈你们仍在进行的技术举措，以帮助提高客户满意度、客户保留率、租金增长、运营费用管理，以及这些举措在2026年指导意见中带来了哪些好处？
嗨，这是个好问题。从技术角度来看，我们的 pipeline 中有各种举措，既有收入方面的，也有当然一些成本方面的好处。在销售和租赁方面，更多是人工智能驱动的，当然在成本方面，作为释放费用，有一些费用管理机会和我们正在实施的技术。话虽如此，你会看到这些举措带来的其他收入贡献是巨大的，但它们是不稳定的，当我们开始做某事时，通常需要一两年才能真正货币化机会。我举个例子。
去年，我们有一个不错的增长，其中一个原因是电动汽车停车，这是在2024年推出的。我们在25年获得了大部分好处，26年还有一些剩余，这是一个合理的节奏。所以我们今年没有纳入任何新的东西，因为今年是试点推出阶段，我们将看看试点的表现，然后再评估未来几年的推出和最终的经济利益。
谢谢。
谢谢，女士们先生们。问答环节到此结束，今天的会议也将结束。感谢您的关注和参与。您现在可以挂断电话了。