George Hoglund（投资者关系副总裁）
David Cramer（总裁兼首席执行官）
Brandon Togashi（执行副总裁兼首席财务官）
Samir Khanal（美国银行）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Juan Sanabria（BMO资本市场）
Todd Thomas（KeyBanc资本市场）
Salil Mehta（Green Street Advisors）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Ravi Vaidya（瑞穗证券）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Eric Wolfe（花旗集团）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
Wes Golladay（Baird）
Annabelle Ayer（巴克莱银行）
各位好。欢迎参加National Storage Affiliates 2025年第四季度电话会议。[操作员说明] 在正式演示之后将进行简短的问答环节。[操作员说明]
现在，我很荣幸向大家介绍今天的主持人——National Storage Affiliates投资者关系副总裁George Hoglund。感谢您，Hoglund先生。您可以开始了。
感谢大家今天参加National Storage Affiliates Trust 2025年第四季度收益电话会议。今天与我一同出席的有NSA的总裁兼首席执行官Dave Cramer以及首席财务官Brandon Togashi。在准备好的发言之后，管理层将接受注册金融分析师的提问。请将您的问题限制为一个问题和一个后续问题，如果您有更多问题，请回到队列中。除了昨天下午发布的新闻稿外，我们还提供了包含更多业绩细节的补充材料，可在我们网站nsastorage.com的投资者关系部分找到。
在今天的电话会议中，管理层的准备发言和对您问题的回答可能包含前瞻性陈述，这些陈述受风险和不确定性影响，代表截至今天（2026年2月26日）管理层的估计。公司不承担因本电话会议日期后市场条件变化或其他情况而修订或更新任何前瞻性陈述的义务。公司提醒，实际结果可能与任何前瞻性陈述中预测的结果存在重大差异。有关我们前瞻性陈述的更多详情，请参阅我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的公开文件。
我们还鼓励听众查看非公认会计原则财务指标（如FFO、核心FFO和净经营收入）的定义和调节表，这些内容包含在我们网站投资者关系部分和SEC文件中的补充信息包中。
现在我将把电话交给Dave。
谢谢George，也感谢大家今天参加我们的电话会议。第四季度进一步证实了我们的投资组合表现已朝着积极方向转变。我们正受益于团队在过去几年中为使NSA实现超额增长而执行的重大运营努力。我们本季度取得了稳健的业绩，并在多个领域取得了成果，包括在我们报告的21个MSA中，除一个外，其余所有MSA的同店收入增长均较第三季度有所改善。
同店收入增长在第四季度下降70个基点，而第三季度下降260个基点。本季度每个月都实现了显著的环比改善。同比入住率也继续改善，全年下降70个基点。请记住，第三季度末我们下降了140个基点。我们的核心FFO每股业绩达到了我们指导区间的上限，符合市场共识。
展望全年，我们取得了多项显著成就，包括我们整合了另一个品牌，将剩余品牌数量减少到6个，并通过成立我们的优先股投资平台获得了额外的增长动力。我们继续执行投资组合优化计划，退出了5个州并出售了15处房产，总价值9700万美元。我们还通过合资企业和资产负债表收购了10处房产，总价值7500万美元。最重要的是，我们以稳健的态势结束了这一年，并将积极势头延续到了2026年，1月底的入住率同比上升了20个基点。
我们显然已经度过了转折点。我们团队为内部化PRO结构、处置非核心资产、升级和集中我们的营销、收入管理和运营平台，以及整合品牌和转向单一网络域名所付出的巨大努力正在取得成效。
展望2026年及以后，自助仓储的背景正在改善。首先，目前新供应稳定，预计未来几年将下降至远低于长期历史平均水平，其影响将在2027年变得更加显著。其次，现任政府有解决住房可负担性的势头，这可能会推动住房交易市场和自助仓储需求。最后，自助仓储定价实践的稳定性提高可能导致街面租金上涨，为收入增长提供近期提振。
现在让我谈谈我们在该行业中的相对地位。我们的投资组合基本面已积极转变，我们将从住房周转率的恢复中获得最大收益。我们的热情得到了以下事实的支持：我们以强劲的租赁量开始这一年，入住率从同比负增长转为正增长，同店收入增长轨迹令人鼓舞，同时我们仍专注于严格的费用控制。
随着我们进入春季租赁季节，我们将继续专注于通过增加营销支出、在价格和促销方面的竞争地位、销售流程的稳健执行以及坚持我们的ECRI策略来推动内部增长。同时，我们继续通过资本循环和对我们的房产进行再投资来改善我们的投资组合，同时通过扩张和收购来增长我们的投资组合。
现在我将把电话交给Brandon，由他讨论我们的财务业绩。
谢谢，Dave。昨天下午，我们公布第四季度核心FFO每股为0.57美元，全年为2.23美元，处于我们指导区间的高端，因为我们对运营改进的关注开始反映在我们的业绩中，同店收入和NOI接近全年指导区间的高端。本季度，同店收入下降70个基点，主要由于平均入住率下降120个基点，但被每平方英尺平均收入同比增长100个基点部分抵消。
这与第三季度2.6%的收入下降相比有显著改善，在我们报告的21个市场中，有9个实现了正收入增长。全年同店收入下降2.3%。第四季度费用下降80个基点，全年增长3.1%，略低于我们全年指导区间的下限，这得益于我们有意义的费用控制努力。最显著的节省来自工资成本，本季度下降4.1%，全年下降2.8%，因为我们继续在营业时间和人员配置方面寻找效率。
与此同时，营销支出本季度增长37%，全年增长31%，因为我们继续在明显看到同店运营之外收益的市场投资于客户获取支出。较轻的热带风暴季节导致我们的保险自保公司取得了良好结果，我们为我们的门店保留了部分财产意外险 coverage。这导致运营费用中的其他项目支出与前三个季度的运行率相比有所降低。
转向交易环境，我们在本季度完成了三项资产的出售，价值2400万美元，季度结束后我们又出售了另外三处房产，价值2100万美元，并以1000万美元收购了一处全资拥有的房产。我们的投资组合优化计划将在2026年保持活跃，因为我们优先考虑在市场上扩大规模，同时通过我们的合资企业和优先股计划产生用于去杠杆化和为有吸引力的投资提供资金的收益。我们的资产负债表上的投资将主要用于满足1031条款的要求。
现在，谈谈资产负债表，我们有充足的流动性，并保持着对各种资本来源的健康获取渠道。我们今年有3.75亿美元的到期债务，包括7月到期的2.75亿美元定期贷款和5月及10月到期的1亿美元无担保票据。我们有选择权，很可能会通过新的定期贷款来解决这些到期债务。我们当前的循环信贷额度余额约为4亿美元，使我们有5.5亿美元的可用额度。我们的杠杆率继续下降，季度末净债务与EBITDA之比为6.6倍，略高于我们5.5至6.5倍的目标区间。
现在转向我们昨天公布的2026年指导方针，其全部细节在我们的收益报告中。我们指导方针关键项目的中点为：同店收入增长90个基点，同店运营费用增长3%，同店NOI增长持平，核心FFO每股2.19美元。我们还指导了5000万至1.5亿美元的收购和处置范围。在这两种情况下，这些金额均代表NSA的份额。关于同店收入，我们预计随着我们进入未来几个季度，同比增长将稳步改善。
正如Dave所提到的，我们1月底的入住率同比略有正数，并且这种差距一直持续到2月。在我们指导区间的中点，核心FFO每股下降0.04美元是由于G&A增长约0.02美元。这一增长主要来自于假设目标水平的现金激励薪酬，因为2025年我们公司团队的同一费用由于公司业绩而低于目标水平。剩余的0.02美元归因于债务再融资的不利因素以及基于我 earlier 关于2025年第四季度有利结果的评论，我们的保险自保公司面临的艰难比较。
再次感谢大家今天参加我们的电话会议。现在让我们把电话交回给操作员来接受您的问题。操作员？
谢谢。[操作员说明] 我们的第一个问题来自美国银行的Samir Khanal。请提问。
下午好，各位。我想Dave，当我看你们的指导方针时，你们预计收入增长会有健康的改善。你们第四季度下降了约70个基点，中点达到约1%。我认为这在同行中甚至处于领先地位。所以也许能帮助我们梳理一下你们是如何实现这一目标的。谈谈全年的入住率、费率增长、入住率增长甚至ECRI的细分情况。你们是如何考虑所有这些因素的？谢谢。
是的，Samir，感谢你的参与。感谢你的问题，我先开始，然后Brandon会给我们介绍一下节奏。我认为我首先要讲的是，与一年前我们提供指导方针时相比，现在的不同之处在于我们的转型已经完成。我们的平台运行得非常非常好。我们的协同效应和策略非常有效。我们在人员、流程和平台上所做的所有工作都已完成。因此，现在没有分心或变动的部分。
因此，与一年前相比，在2026年，我们刚刚完成PRO内部化，有很多变动部分。现在，我们不再追求入住率。你们听到我们说1月份的入住率同比上升了20个基点。这是我们几年来未曾见过的情况。因此，这让我们有很高的信心，我们将在全年继续努力提高入住率。费率环境稳定。我们在2025年下半年看到了良好的合同费率增长。
我们预计2026年全年合同费率将实现稳健增长。这也来自于ECRI计划的强劲表现。我们现在比历史上更加坚定。这是因为我们对我们的营销计划和客户获取平台有很高的信心。我们看到了非常高的租赁量水平。第四季度，按平方英尺计算，我们同比增长约11%。请记住，由于10月份的飓风影响，这一数字有所减弱，当时同比下降约10%。
到目前为止，1月和2月的数据甚至更强。因此，我们对从渠道顶部到租赁本身的租赁产出感到非常满意。因此，我认为对我们来说，考虑到我们的出发点和所处的位置，我们对2026年的表现非常有信心。
我会让Brandon给你介绍一下全年的节奏。
是的，Samir，我想补充的主要一点，你在问题中也提到了。我们第四季度实现的负70个基点。Dave在开场时提到了这一改善情况。因此，第四季度初的负增长幅度更大，随着第四季度末接近持平，负增长幅度逐渐减小。基于我们提供的1月底入住率数据点，我提到这种情况一直持续到2月，我们感觉可以舒适地以负30到正210的收入范围开始这一年。而一年前，我们开始这一年时的季度表现远低于下限。因此，现在所需的改善幅度远小于当时。
谢谢你的回答。作为后续问题，当我们谈论指导方针时，也许你可以谈谈这里的费用增长，对吧？我的意思是你们今年大约有3%。当我们考虑2026年时，也许可以谈谈实现这一目标的组成部分。谢谢。
是的，Samir，我来回答。最显著的项目是财产税。我们从这里开始。我们假设3%到5%的范围，这与我们投资组合人员的多年平均水平一致。你看到我们在2025年第四季度和全年在该项目上取得了良好的成功。我们预计，2026年该项目与2025年相比将持平。除了这两个项目外，我要说最大的百分比增长将继续是营销费用。
不会达到我们今年看到的30%以上的水平，但同比增长率可能仍在十几左右。除此之外，许多其他项目通常在总运营费用指导的低至中个位数范围内。一个例外是保险。我们确实认为我们处于一个更好的市场。我们的续期是在4月1日，因此我们预测该项目的成本将同比下降。
好的，谢谢。
谢谢Samir。
我们的下一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请提问。
下午好。非常感谢你回答我的问题。关于1月份入住率上升20个基点的问题，你能谈谈是什么推动了这一增长吗？我想你谈到了强劲的租赁量。看起来营销支出增加了，但你能详细说明一些变动因素吗？你是否在淡季通过降低价格来提高入住率？只是想了解入住率改善的背景和变动因素。谢谢。
是的，当然。Michael，感谢你的问题。感谢你的参与。我认为这是所有这些因素的结合。显然，我们在2025年下半年投入了更高的营销支出，这是基于我们的信念，即我们看到了渠道顶部的活动以及我们将其转化为租赁的能力。因此，我们在整个渠道的销售流程以及我们的转化率方面做得非常好。这包括你如何使用折扣、你在市场中的定价、营销支出的金额以及你何时花费这些资金。
这就是人工智能和一些AI技术以及我们拥有的模型真正开始发挥作用的地方。事实上，他们团队在为我们的营销支出建模、动态定价建模以及使用折扣以真正促进渠道内的关闭方面做得非常非常好。因此，我们看到我们通过该渠道提高转化率的能力有了显著改善。所以我要告诉你，从定价角度来看，我们保持了与2025年下半年相同的竞争地位。
我们在保持入住率方面做得很好，没有出现通常的季节性低谷。这是营销、支出、定价、折扣以及呼叫中心和人员配置时间等因素共同作用的结果。因此，我认为所有这些因素都到位了，我们没有削弱市场。我们没有试图以某种方式推动市场。我们只是保持在适当的竞争对手范围内，以获得我们想要的结果。
谢谢你，David。作为后续问题，你认为自己在哪个点实际上拥有定价权？入住率正在提高。你们在运营上有所改善。你们谈到了强劲的租赁和数量。是否有一定的入住率水平，你认为你们会拥有定价权？
这是一个非常好的问题。它确实因市场和门店而异。因此，我们有一些市场取得了很好的成功，比如几个突出的市场。威奇托、科罗拉多斯普林斯，甚至波特兰。如果你看波特兰，那里的供需平衡，这些市场不仅对街面费率或市场定价有良好反应，而且ECRI计划以及你能够通过该计划推动的成果也很有效。ECRI计划非常有效。我认为，当你看我们的投资组合时，这确实是如此。
我们有很多稳定的市场，它们从公司内部的所有变化以及我们在公司内部所做的所有调整中受益匪浅。Michael，像凤凰城、亚特兰大和佛罗里达墨西哥湾沿岸等其他市场，这确实是供应问题，在你真正实现平衡并获得更好的需求状况来填满这些门店之前，很难获得定价权。
我还要补充的一点是，我们注意到你必须足够细化到单元尺寸。整体查看房产的整体入住率和整体定价权是一回事，但在我们的一些市场中，由于特定单元类型的供需平衡，部分单元类型正在看到定价权。
非常感谢。祝你们2026年好运。
谢谢。非常感谢。
我们的下一个问题来自BMO资本市场的Juan Sanabria。请提问。
早上好，恭喜你们在PRO内部化后取得的成功。希望能更多地了解第四季度和1月份的入住率趋势，以及ECRI的数量和/或节奏与去年相比有何变化，或者你能如何帮助我们了解背景。
当然，我先开始，如果Brandon想加入的话，我想你已经看到并且将会看到我们的入住率同比差距在第四季度有所缩小。这是因为如果你想想两年前的2024年，当我们内部化PROs时，我们在2024年第四季度大幅重置了街面费率，并将其保持在竞争范围之外，可能直到2025年4月或5月。
因此，就入住租金而言，我们今年前五六个月的同比比较会更困难。现在，我们获得了我们想要的租赁量。我们在市场中的定价处于我们想要的水平。但我认为你们会看到我们的入住率在今年的前四五个月可能会出现负增长，然后从6月、7月开始回到更中性至正的位置。但我们确实看到了显著的租赁量。
再次强调，我们没有削弱市场。我们只是调整了我们的竞争地位，以真正致力于客户数量，并尽可能明智地实现更好的收入产出。问题的后半部分是，对不起，我现在想不起来了。
ECRI以及其数量和/或节奏的变化。
是的，谢谢。谢谢Juan。抱歉。节奏没有变化。因此，我们仍然在与以前相同的时间点实施ECRI。我确实知道我们的费率增长幅度同比有所增加。我们正在进行的所有测试和工作，以及我们吸引新客户和推动额外租赁量的能力的信心，使我们能够在所有步骤（无论是第一、第二、第三、第四）都更坚定地提高费率。因此，这也有助于我们今年的收入预测。
很好。然后我只是希望你能评论一下，当你们租赁单元时，被租用的面积大小是否发生了变化。我知道在某个时候，我想是去年，面积有所下降。但好奇的是，关于人们实际租赁的平方英尺数量以及其趋势的最新想法。
是的，好问题，记性很好。当然，去年这个时候，我们面临的每个租赁的平方英尺可能下降了5到6平方英尺。此后，我们已经弥补了这一差距。我们现在回到了大多数租赁的平方英尺要么与以前相同，要么略大一些的水平。因此，这也非常有助于稳定入住率，并确保我们吸引的客户能够填补我们腾出的单元。因此，我们对取得的这一进展感到满意，这实际上在去年9月左右开始对我们有利，一直持续到2月。
谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的Todd Thomas。请提问。
是的，嗨，谢谢。感谢你提供关于1月和一些2月数据的详细信息，涉及入住率和入住租金。似乎你们已经收复了很多失地。你将2025年描述为“两半的故事”。上半年有点疲软，下半年趋势有所改善。从收入增长的角度来看，2026年是否也预计是“两半的故事”，或者你认为当你们的一些比较开始正常化时，你们可以在下半年继续复苏？
是的。Todd，我是Brandon。我确实认为我们将在上半年以及第三季度的部分时间受益于一些更容易的比较。第四季度将是更艰难的比较。我们看到同比同店收入增长随着全年的推进而稳步增加，直到可能略有停滞。因为正如你所提到的，从第三季度后半段开始，比较确实变得有点困难，然后整个第四季度都是如此。
好的。然后，Brandon，Dave也是，我想你们都提到将降低杠杆率作为优先事项。我只是想问，指导方针是否包括任何除了有机EBITDA增长之外的去杠杆化举措。你们对2026年底的杠杆率目标是什么？
是的。因此，5.5到6.5倍的范围仍然是我们的长期目标。2025年底略高于该范围的上限。基于同店NOI指导的中点，Todd，如你所知，该指标持平，FFO相对持平，这实际上意味着杠杆率将保持相当中性。根据你所经历的季度，会有一些季节性因素，因为该指标是根据特定季度的年化计算的，如你所知。但除此之外，我要说，到2026年底，它将与2025年底相当。
资本部署将影响这一点。你看到了收购和处置的指导，在每个的中点，我们说这将是中性的，显然根据我们看到的交易、我们在一些处置举措上的成功、我们正在承销的任何特定收购交易（主要通过合资企业，如我们 earlier 所说），每月都会有所变化。因此，这些方面的时间和成功可能会推动它并使其略有变动。但总体而言，在中点，你会看到它保持相当稳定。
好的，谢谢。
谢谢，Todd。
我们的下一个问题来自Green Street Advisors的Salil Mehta。请提问。
嗨，下午好，谢谢回答我的问题。这里先有一个简短的问题。抱歉如果我之前错过了。我知道你们提到了1月和2月的入住率，但你们有没有提供关于第一季度到目前为止入住租金的情况？
是的。嘿，感谢你的参与。我是Dave。我们谈到的是，我们的入住租金在今年的前四五个月可能会出现负增长。这是由于2025年的比较有点困难，以及我们在市场中的定位，以确保我们最大限度地提高渠道流量和转化率以及客户数量，以实现我们的收入目标，因为这是我们努力的方向。但我认为你会看到未来几个月，可能直到6月，入住租金会出现一些负增长，然后我们认为它们会在今年下半年回到更中性的正增长。
太好了。感谢这一见解。考虑到本季度大约1%的入住率增长和整体租金增长，你们如何平衡未来入住率和费率增长之间的权衡？其中一个会比另一个更优先吗？你们提到你们不再追求入住率。这是否意味着你们对当前的入住率水平感到满意？
我认为你提到了这一点。这是营销支出以及使用价格和折扣来获得更好转化率的平衡点。实际上，入住率可以带来收入。因此，对我们来说，我们认为我们处于一个可以有效使用这些杠杆并推动更多客户数量的点，这将提高我们的入住率。因此，事实上，我们在1月份开始同比正增长，展望今年，我们认为我们能够有效地在入住率方面继续努力，这对我们来说是一个不错的收入产出。因此，当你考虑我们的这一年时，我们认为2026年底的入住率将比2025年底更高。
太好了。谢谢提供的信息。我的问题就这些。
谢谢。
我们的下一个问题来自Evercore ISI的Michael Griffin。请提问。
很好。谢谢。Dave，我很好奇你能否谈谈有机客户需求。显然，看到明年同店收入增长的转变是积极的。但感觉这更多是营销举措的增强和捕获更多渠道顶部需求，而不是市场规模的扩大。所以你能谈谈有机客户趋势吗？新客户与续约客户的情况如何，这种转变是否真的是由于捕获更多现有客户，而不是期望更多客户回到市场。
是的，好问题。感谢你的参与。我同意你的前提。我认为我们在2026年的心态是，竞争环境将与我们在2025年面临的非常相似。在全国范围内，我们知道新交付量正在下降，但这个数字需要一段时间才能被吸收。因此，当你考虑我们在3英里和5英里范围内面临竞争对手的门店时，我们预计2026年该竞争对手集中的门店数量不会有重大变化。
因此我们将非常专注于执行并试图夺取更多的市场份额。当然，随着时间的推移，你对新供应的吸收越深，就越有帮助，但在我们指导的中点，我们并没有真正模拟任何催化剂或任何在我们思考2026年竞争情况时真正显著不同的事情。
这当然提供了一些有用的背景。然后，关于外部增长机会，似乎特别是收购部分可能更多地在你们制定的合资结构中。但你能给我们一个你们正在瞄准的产品类型的感觉吗？无论是进入时的资本化率、你们的收益率要求，还是给我们一个外部增长优先事项和来年投资 pipeline 的感觉？
是的，非常好的问题。首先，我们的目标市场是我们可以密集化我们的投资组合、获得更好的协同效应、获得更好的运营效率的市场。这是我们过去几年投资组合优化计划的一部分。因此，我们瞄准的市场确实是我们认为可以获得良好效率和购买房产成功的市场。我们可能对目前真正挣扎的市场不太感兴趣，因为我们希望这些市场在我们进入之前有所改善。
但我们有许多市场取得了良好的成功。我们看到了转折点，看到了积极的发展方向，我们非常积极地在这些市场开展收购工作。目前对我们来说，最佳的资本成本是我们的合资企业和新的结构，即优先股结构。我们今年也将倾向于这一点。然后，如果需要，我们将购买资产负债表，可能主要用于通过处置来满足1031条款的要求。
但我们愿意并且能够并且想要购买，但我们现在对我们的资金非常谨慎，因为——当然，你必须非常聪明，非常谨慎地将你的资金投入和部署。
太好了。我的问题就这些。谢谢你们的时间。
是的，当然。谢谢。
我们的下一个问题来自瑞穗证券的Ravi Vaidya。请提问。
嗨，大家好。感谢回答我的问题。我想问一下每占用平方英尺的租金。你们在同比和环比基础上都看到了强劲的改善。你们如何看待这一指标在2026年第一季度及全年的趋势？你认为它会稳定、加速还是减速？
好问题。感谢你的参与。是的，我们在2026年的目标是继续提高实现的费率。当你面临像我们今天这样更大的租金下降时，这变得更具挑战性。因此，我们目前的租金下降在低至中30s。因此，ECRI计划的强度以及我们在实施ECRI计划方面的改进将有助于抵消租金下降。但我们确实在全年中显示出实现费率的适度改善。
明白了。这很有帮助。我想问另一个关于指导方针的问题。我知道你提到我们没有任何与住房相关的催化剂或任何其他需求催化剂来实现同店收入指导，但考虑到更广泛的运营环境仍然有些不稳定，可能有哪些潜在的上行杠杆或保守因素？谢谢。
是的，好问题。我先开始，然后Brandon，如果你想加入，当然有些事情可以左右指导方针，其中一个主要事情是要价租金。如果我们看到要价租金的良好改善，并且我们看到一个良好的春季租赁季节，这是今天坐在这里的困难之处。现在是2月，如果你在5月坐在这里，我想我们会更清楚春季租赁季节的活跃程度。我们是否有良好的费率？我们能够像历史上这个行业那样推高街面要价租金。
这是我们不知道的一件事。这可能会推高指导方针，或者如果你历史费率不配合，并且你在收入方面面临更不稳定的竞争环境，可能会推到下限。这将影响入住率，显然，如果你在那条街上有任何变动，也会影响你实现的费率，对吧？还有其他的吗？
Ravi，我想补充的一点是，这显然超出了我们的控制范围。这只是监管环境以及由于恶劣天气或其他事件导致的任何紧急状态声明。我们的投资组合目前不受重大限制。但显然这可能会产生影响。在全年中，投资组合中总会有一些这样的因素。在2025年，俄克拉荷马州有一些限制影响了我们的俄克拉荷马城和塔尔萨市场。所以这只是一个变量。但我们试图在考虑正常的收入管理计划时尽可能纳入一些这方面的因素。
明白了。谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自摩根士丹利的Ron Kamdem。请提问。
嘿，只有两个简短的问题。你能将今年的股息支付率放在背景中吗？我想你谈到了转变。是2027年还是2028年？比如，当你预计随着这种转变的进行，股息支付率会回到平衡状态？谢谢。
是的，Ron，谢谢，Dave。感谢你的问题。是的，指导方针显然意味着我们今年无法覆盖股息。我们在总支出方面会有所不足。当然，当我们考虑时，我们正处于一个转折点。我们看到基本面转为积极。我们看到我们的有机增长转为积极。还有一些变动因素——投资活动等可以左右FFO。我们在去年第三季度和第四季度确实实现了股息覆盖。
因此，我认为，我们与董事会进行了非常好的讨论。我们的董事会非常了解公司的前景。现在，我认为，就你的观点而言，随着今年结束，我们可能会在今年下半年，实际上是第四季度回到100%的股息覆盖，然后到2027年，如果基本面继续改善，我们肯定会处于更好的位置。但我们当然知道支付率在哪里，我们正在非常努力地降低它。
太好了。这很有帮助。然后我的第二个问题，我认为新闻稿中提到除了一个市场外，所有市场都看到了环比改善，我觉得这很有趣。我的意思是，你能详细说明高供应市场与低供应市场的表现如何，以及你对这种转变强度的期望。谢谢。
是的，好问题。我先开始，如果Brandon想加入的话，但你提到了这一点。我们仍然面临大量需要吸收的竞争的市场，这些市场确实没有转为积极，需要时间。这真的只是时间问题。在像凤凰城这样的一些市场，他们需要停止建设，因为他们在凤凰城仍在建设。因此，如果你向前迈出两步，然后如果有人向市场添加更多产品，你就必须后退三步。
没有这种情况的市场，我 earlier 提到了其中一些，科罗拉多斯普林斯、威奇托、波特兰，我们看到费率和入住率有稳定的环比增长，并且在这些市场看到了一些定价权，我们取得了良好的成功。因此，幸运的是，我们有一个多元化的投资组合。我们有很多市场正在朝着正确的方向发展。因此，这让我们感到非常高兴，因为我们认为我们已经达到了积极的转折点。
即使像亚特兰大这样的市场，虽然仍处于非常负的状态，但正在改善。但我们确实在一些这些市场看到了一些一致性和稳定性，这对我们来说是鼓舞人心的。
我的问题就这些。谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自花旗集团的Eric Wolfe。请提问。
嘿，谢谢。你提到了年初至今入住率的积极趋势。我只是想知道你是否有可能更新我们RevPAF的趋势。了解今年年初平均实现租金的走势，特别是考虑到你提到在ECRI方面看到了更多成功。
嗨，Eric。感谢你的参与，好问题。RevPAF遵循类似的趋势。我们看到RevPAF的改善与良好稳定的ECRI增长以及入住率的稳定改善和小幅改善一致。但RevPAF确实在增长，是的。
看起来你本季度的其他物业相关收入或收入对同店收入增长造成了40个基点的拖累。你能谈谈你的指导方针中该项目的内含内容以及你如何看待它在2026年的趋势吗？
是的，Eric，我是Brandon。该项目将继续略有拖累。这包括我们在门店保留的租户保险收入。自PRO结构以来，我们在门店层面的NOI中一直报告一定数量的租户保险收入。所以这只是保留下来了。正如Dave在这里提到的所有事情，街面费率、营销支出、我们的折扣和促销举措之间的权衡，在租赁时，追加销售和租户保险，我们在过去几个季度改变了这一点，以优先获得租赁。因此，这在该项目中造成了一些拖累。因此，我们预计这将在2026年继续，尽管随着我们进入年中，这种比较会变得更容易。
明白了。这很有帮助。谢谢。
是的，谢谢，Eric。
我们的下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。请提问。
是的，大家下午好。我的第一个问题是，尽管指导方针没有真正考虑住房市场的任何实际变化，但我很好奇你们如何看待特朗普总统试图实施的一些可负担性举措。当你审视这一切时，你是否觉得住房市场可能会变得更好，因此这可能成为一个积极的催化剂，或者你是否认为这更多的是——你会看到大量的再融资活动，因为抵押贷款利率现在降至6%，但仍然不足以真正刺激住房需求。
是的，我是Dave。谢谢。感谢你的问题。这是一个很难回答的问题。我的意思是，我们感到鼓舞的是，至少每个人都在谈论这个问题，他们正在努力寻找解决方案或一些解决方案来取得进展。我们没有在2026年考虑这方面的任何突破或催化剂。我们只是在2026年的假设中认为情况可能保持不变。任何这方面的改善都将非常受欢迎。如果他们在这方面取得任何突破并打开转售市场或类似的事情，我们将处于获得超额影响的位置。但我认为我们看到的数据与你看到的相同。有很多房源，有很多事情在发生，但我们还没有看到任何显著的改善。
这很有帮助。第二个问题。优先股平台。能否详细谈谈——一切都还没有准备就绪。你能谈谈部署将如何运作以及你认为你能多快投入资金吗？
是的，当然。我们设立的是一个两年期计划，我们希望在两年内投入资金。当然，我们正在非常努力地工作。我们目前有三处房产正在签约，总价值略超过5000万美元。因此，我们很高兴我们已经启动并正在签约房产。如果我们能找到合适的交易，我们希望尽快投入资金。因此，很难预测这些。这些交易是不稳定的，时间安排也不是特别明确。但我们很高兴我们已经开始运行，我们当然在看很多房产，也有很多机会。
太好了。谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自Baird的Wes Golladay。请提问。
嘿，大家下午好。我有一个关于投资组合优化的快速问题。当你完成今年的处置后，这个计划是否基本完成了？
嘿，Wes，我是Dave。是的，我想是这样。我们今年已经完成了大部分繁重的工作和较大的工作。我们将在今年完成大部分工作，之后就只是随着事情的出现而处理。但是，是的，大部分繁重的工作已经完成。
好的，谢谢。
谢谢。
我们的下一个问题来自巴克莱银行的Annabelle Ayer。请提问。
嗨，感谢回答我的问题。你能提醒我们你的工资策略以及你如何看待降低工资成本与可能失去销售之间的权衡吗？
是的，Annabelle，感谢你的参与。多年来，我们一直在研究如何模拟工资。我可以告诉你，凭借我们今天拥有的数据和更好的工具，我们当然希望在客户想要与我们见面和购物的时间与他们见面。因此，完美的人员配置水平没有单一的答案。我们有一些市场需要更多的人员配置和更多的时间，而有些市场则需要更少。但我确实知道我们有更好的视线。
我们一直在努力的是营业时间，那就是，我们可以晚点开门吗？我们可以早点关门吗？我们需要每天开放8小时、10小时、12小时吗？我们需要每天开放6小时吗？我们当然非常重视我们的客户服务中心，我们的呼叫中心团队正在做令人惊叹的事情。此外，我们在那里实施了人工智能，因此我们有很多自动化内置，我们不必一直在场。我们显然在窗户上放置了条形码。
我们有一个应用程序启动了。但对我们来说，在市场和门店中这是相当灵活的。但我们已经看到了工资节省，我们确实认为随着我们前进，还有更多的工资节省空间。但我们不会试图以牺牲客户为代价来做到这一点。但我确实清楚地相信，客户对我们何时在身边以及他们想要我们如何服务的期望已经改变。数字转型确实存在，它允许我们在门店时更加灵活。
这真的很有帮助。谢谢。还有一个问题。在过去一两年里，你们在网站和平台上投入了大量资金。你认为从改进的搜索排名和更高的转化率中还能获得多少好处？
另一个好问题。我们当然在这方面付出了很多努力，也看到了很多成功。如果你看我们的可见度分数和我们的排名分数，这是租赁量的真实证明。当我们谈论租赁量增长20%和30%时，所有这些事情都结合在一起并非常有效地发挥作用。因此，我们非常高兴。显然，你永远不会完成。你总是在努力寻找这里的另一个0.01美元和那里的另一个租赁。因此，团队正在非常努力地进行他们的建模以及我们如何发展我们的AI建模。
在我们与谷歌合作方面，以及我们如何看待我们的搜索、我们如何看待我们的付费搜索以及我们在所有可用渠道的有效性方面，有很多进展。因此，我对进展感到非常满意，但在这方面还有更多工作要做。
太好了，谢谢。
谢谢。
我们的最后一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请提问。
嘿，各位，回来问几个后续问题。首先，我想你提到了俄克拉荷马州的一些限制，包括塔尔萨。你能澄清一下你指的是什么吗？
是的，我来稍微解释一下。Michael，我们去年遇到的情况是，由于天气非常干燥，他们对县周围有高风和火灾危险限制。因此，我们在几个月内面临的限制是，在特定时间我们可以提高多少费率。因此，我们在俄克拉荷马州可能有五六个月的时间采取了较为平静的态度。然后在1月份，我们在俄克拉荷马州的投资组合中进行了相当不错的提升，将人们带回我们想要的水平。
正如Brandon所说，很多这些紧急状态通常性质上相当短暂，而且不是那么广泛。我的意思是，有时会按县或按城市划分。而那次只是一场野火，因为他们长时间处于非常干燥的条件下，所以持续了一段时间。
明白了。谢谢你的解释。然后，Brandon，关于再融资的后续问题。你能详细说明今年的计划以及你的想法吗？
是的，我们今年有3.75亿美元到期债务，其中2.75亿美元集中在定期贷款上，然后1亿美元是补充材料附表4中看到的私人配售票据。这3.75亿美元的混合利率为4.25%。因此，如果我们像我 earlier 所说的那样，通过定期贷款市场对所有这些进行再融资，同样，取决于我们是否采用部分浮动利率或全部固定利率，期限方面，你可能在4.5%至4.75%左右。因此，这在2026年是部分年度影响，Michael。所以这就涉及到我 earlier 提到的一些利息支出不利因素。
但这只是计划A，显然还有私人配售市场或有担保市场，所以我们对能够解决到期债务感到舒适。这将是我们财务团队的主要重点。然后我 earlier 在评论中也提到了，你在我们的指导表脚注中也看到了。我们的一家合资企业有大约3.6亿美元的债务将于10月到期。因此，目前的计划是对其进行再融资。目前的利率为3.5%。因此，在合资企业层面会有利率重置，然后我们将获得我们25%的份额。所以这都已纳入指导方针。
谢谢。感谢额外的时间。
不客气。
谢谢。
谢谢，Michael。
目前没有更多问题。我想把电话交回给Hoglund先生做总结发言。
是的，感谢大家今天参加我们的会议。感谢大家对NSA的持续关注。我们期待下周在佛罗里达州的会议上与许多投资者见面。谢谢。
[操作员结束语]