约书亚·迪克尔（副总裁、总法律顾问兼公司秘书）
克里斯托弗·康斯坦特（首席执行官）
马克·J·奥利尔（执行副总裁兼首席运营官）
布莱恩·D·迪克曼（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
乌普拉纳（KeyBank资本市场）
贾娜·加拉姆（美国银行）
贾娜·加拉姆（美国银行）
亚历克·费根（贝尔德公司）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
拉姆。撒旦。早上好，欢迎参加Getty Realty 2025年第四季度财报电话会议。本次会议正在录音。演示结束后，将有提问环节。在会议开始前，公司执行副总裁、总法律顾问兼秘书约书亚·迪克尔将宣读安全港声明，并提供有关非公认会计原则财务指标的信息。请开始，迪克尔先生。
谢谢操作员。我要感谢大家参加Getty Realty的第四季度及年终财报电话会议。昨天下午，公司发布了截至2025年12月31日的季度和年度财务及经营业绩。8K表格和收益报告可在我们网站@gettyrealty.com的投资者关系部分获取。本次电话会议中发表的某些声明并非基于历史信息，可能构成前瞻性声明。这些声明反映了管理层当前的期望和信念，并受趋势、事件和不确定性的影响，可能导致实际结果与前瞻性声明中描述的结果存在重大差异。
前瞻性声明的例子包括我们2026年的指引，可能包括管理层发表的有关公司未来运营、未来财务业绩或投资计划和机会的声明。我们提醒您，此类声明反映了我们基于当前已知因素的最佳判断，实际事件或结果可能存在重大差异。我建议您参考公司截至2024年12月31日的10K表格年度报告以及向美国证券交易委员会提交的任何后续文件，以更详细地了解可能导致实际结果与今天发表的任何前瞻性声明中表达或暗示的结果存在重大差异的风险和其他因素。
您不应过度依赖前瞻性声明，这些声明仅反映我们截至今天的观点。公司没有义务更新本次电话会议中可能发表的任何前瞻性声明。此外，请参考我们的收益报告，了解我们对非公认会计原则财务指标的使用，包括我们对调整后运营资金（AFFO）的定义以及这些指标与净收益的调节。接下来，我将会议交给我们的首席执行官克里斯托弗·康斯坦特。
谢谢乔希。大家早上好，欢迎参加我们2025年第四季度及年终财报电话会议。今天参加会议的还有马克·奥利尔，我们的首席投资官兼首席运营官；布莱恩·迪克曼，我们的首席财务官；以及RJ·瑞安，我们的高级副总裁兼收购主管。正如之前宣布的，在马克本月底退休后，RJ将接替马克担任首席投资官。今天的会议将由我首先介绍Getty 2025年的财务业绩和投资活动亮点。然后马克和RJ将更详细地讨论我们的投资组合和投资情况，布莱恩将提供有关我们的收益、资产负债表和2026年每股AFFO指引的更多信息。我很高兴地报告，现有投资组合的稳定租金收入与收购带来的强劲收益率相结合，为2025年第四季度和全年带来了强劲的租金和收益增长。Getty 2025年的年化基本租金增长了近12%，而第四季度每股AFFO增长了5%，全年增长了3.8%，这是我们上调后收益指引的高端。
我们的现有投资组合继续为我们的业务提供坚实基础，入住率和租金收取率基本达到100%，租金覆盖稳定。我们的租户继续受益于推动便利店和汽车零售物业业绩的消费趋势，即对便利性、速度和“代客服务”的需求，并且他们的业务一如既往地表现出韧性。谈到我们今年的增长举措，我们投资了约2.7亿美元，初始现金收益率为7.9%。我想强调今年的几项成就，这些成就展示了我们通过增值增长和进一步多元化投资组合的战略的有效执行。
首先，我们在10月完成了一项1亿美元的售后回租交易，涉及德克萨斯州休斯顿的12处便利店物业组合。这些资产租给了Now and Forever，这是一家不断发展的区域性便利店连锁企业，在人口稠密的休斯顿子市场拥有主导市场地位。在过去五年中，我们在德克萨斯州收购了60多处物业，产生了近2500万美元的年化基本租金，德克萨斯州现在是我们最大的州敞口，其中包括25处以上的物业，在休斯顿产生了超过1400万美元的年化基本租金，休斯顿现在是我们仅次于纽约市的第二大市场。其次，我们对碰撞修复行业做出了重大承诺，同意提供高达8250万美元的开发资金，为该行业的前三名运营商建设11个新的行业碰撞中心。
我们预计其中一些站点将在2026年开业，并期待在汽车服务的这一子行业继续保持发展势头。我们还通过现有和新租户完成了我们的首批旅行中心投资，这些租户通过建设或收购大型便利店和旅行中心扩大了他们的门店网络。我们将投资旅行中心视为我们收购范围的自然延伸，2025年我们以4710万美元收购了四个旅行中心。2025年的其他亮点包括得来速快餐餐厅的投资创纪录年份，经过深思熟虑的资源分配和有针对性的采购努力，Getty在28处物业投资了近4000万美元，约占我们全年投资活动的15%。
我们还继续将资本分配到人口稠密且不断增长的市场。在这一年中，我们2025年超过75%的投资活动位于美国前100大市场，我们增加了对多个有吸引力的大都市区的敞口，包括亚特兰大、达拉斯、休斯顿、拉斯维加斯、孟菲斯和圣安东尼奥。在这一年中，我们还展示了基于关系的售后回租收购战略的一致性，通过与租户直接谈判达成的交易推动了我们2025年超过90%的已完成交易，这帮助我们在这一年为投资组合增加了13个新租户。最后，我们有能力维持健康的投资渠道，目前包括约1亿美元的已签约投资，其中大部分我们预计将在2026年底前提供资金。除了我们的渠道，包括处于不同承销和谈判阶段的机会，我们的投资团队在寻找符合我们明确战略、满足我们严格承销标准并产生一致收益增长的投资机会方面继续做得非常出色。无论市场条件如何，我们一次又一次执行的集体能力证明了我们在Getty建立的平台和文化。当我们考虑2026年及以后时，我们仍然对我们的战略、我们投资的行业、我们的员工以及我们建立的平台感到兴奋。我们相信，随着我们扩大关系、将承销范围扩展到新机会，并在数据驱动分析的帮助下进一步完善我们的流程以增强我们的投资决策，我们正处于加速增长轨迹的道路上。
我想以关于我们即将进行的管理层过渡的一些评论结束。正如之前宣布的，马克·奥利尔将在2月底退休。在Getty任职期间，马克扩大了我们的可投资范围，重新定义了我们的承销方法，并创建了一项再开发计划，我们已经完成了30多个增值项目。我想祝贺马克40年的成功职业生涯，并感谢他在Getty过去十多年来作为我的合作伙伴。我们会怀念他每天在这里的日子。我同样高兴地宣布，我们现任收购高级副总裁RJ·瑞安将被提升为首席投资官。
RJ已经在Getty工作了近十年，自2018年以来一直领导我们的收购团队，并且已准备好承担更多的领导责任，担任我们的首席投资官。我希望大家能更好地了解RJ，因为他将在投资委员会中扮演更显眼的角色。接下来，我将会议交给马丁。
谢谢克里斯。我感谢这些善意的话语，并想感谢Getty的每一个人。在过去十年中领导公司的房地产工作是一种荣誉。RJ已经为他的新角色做好了充分准备，我相信Getty将成功地继续执行其增长计划。回到年底的业务，我们的租赁投资组合包括1169处净租赁物业和两个活跃的再开发场地。不包括活跃的再开发项目，入住率为99.7%，加权平均租赁期限为9.9年。我们的投资组合遍布44个州以及华盛顿特区。
我们61%的年化基本租金来自前50大 metropolitan statistical areas（MSA），77%来自前100大MSA。通过站点级财务报告或来自公开报告公司的财务数据，我们对约95%的年化基本租金有业绩洞察。我们收到站点级报告的物业租金继续得到良好覆盖，过去12个月的租金覆盖率为2.5倍。谈到我们的投资活动，我将让RJ向您介绍我们的成果。
谢谢马克。大家早上好。今年，我们承销了创纪录的68亿美元潜在投资，与我们在目标行业内实现投资组合多元化的目标一致。我们54%的承销重点是非便利店物业，包括汽车服务中心（主要是碰撞中心和换油地点）、得来速快餐餐厅和快速城镇洗车店。我们第四季度表现强劲，在26处物业投资了1.354亿美元，初始现金收益率为7.9%。本季度收购资产的加权平均租赁期限为15年。本季度投资的亮点包括第12处物业的1亿美元售后回租收购。
我们在10月与Now and Forever完成了另外两处便利店的收购，金额为1870万美元，其中包括一个旅行中心和我们之前租赁的纽约市物业，6个汽车服务中心，金额为990万美元，其中140万美元是之前提供的资金，两个快速隧道洗车物业，金额为1090万美元，其中740万美元是之前提供的资金。我们还为新建行业碰撞中心、换油地点和得来速快餐餐厅的建设提供了360万美元的增量开发资金。这些资产要么已经为公司所有并正在建设中，要么将在项目各自的建设期结束时通过售后回租交易收购。今年，Getty投资了2.688亿美元，其中包括以2.783亿美元收购73处物业（其中2310万美元是之前提供的资金），以及1360万美元的增量开发资金。
我们全年投资的加权平均初始收益率为7.9%，收购资产的加权平均租赁期限为15.8年。年底后，我们又投资了870万美元，用于收购或开发4个得来速快餐餐厅和4个汽车服务中心。除了我们已披露的约1亿美元已签约投资渠道（其中大部分我们预计将在2026年提供资金，初始现金收益率在7%以上的高位），我们继续在整个可投资范围内寻找可行的机会。这些都是将增加我们投资组合并增加收益的物业，因为我们希望进一步扩大规模并实现业务多元化。
谢谢RJ。作为我最后的准备发言，我很高兴地说，由于过去几年的投资活动，Getty目前拥有公司历史上在租户、行业和地域方面最多元化的投资组合。自从我们当前强调增长和多元化的投资战略开始以来，我们已经为投资组合增加了49个新租户，并使我们的年度租金流多样化，现在近30%的年度基本租金来自非便利店和加油站物业。接下来，我将会议交给布莱恩。
谢谢马克、RJ。大家早上好。昨天，我们报告2025年第四季度每股AFFO为0.63美元，比2024年第四季度增长5%。本季度的运营资金（FFO）和净收入分别为每股0.64美元和0.45美元。2025年全年，每股AFFO为2.43美元，与2024年全年相比增长3.8%。2025年的FFO和净收入分别为每股2.34美元和1.35美元。关于我们季度和年度业绩的更详细描述可以在我们的收益报告中找到，我们的公司简介包含有关Getty过去几年每股收益和股息增长的其他信息。
从一般及行政（G&A）费用的一些情况开始，管理层关注扣除基于股票的薪酬和非经常性退休成本后的G&A与现金租金和利息收入的比率。2025年全年该比率为9.5%，比2024年提高了10个基点。全年和第四季度都包括较高的法律和专业费用，既有与交易相关的，也有其他的，我们通常认为这些是非经常性的。如果没有这些费用，我们本可以在该比率上实现更显著的降低。2026年，我们预计G&A增长将低于2%，并且随着我们专注于控制费用和继续扩大公司规模，我们的G比率将降至9%以下。
转向资产负债表和流动性，截至12月31日，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.1倍，或包括未结算的远期股权为4.8倍，这两个指标均在我们4.5至5.5倍的目标杠杆范围内。该期间的固定费用覆盖率为3.8倍。第四季度，正如之前宣布的，我们完成了2.5亿美元的新无担保票据发行，这些票据于1月份融资，我们用所得款项偿还了4.5亿美元循环信贷额度下的借款。票据交易后的备考情况是，我们有10亿美元的高级无担保票据未偿还，加权平均利率为4.5%，加权平均期限为6.2年，以及循环信贷额度下的全部借款能力。
我们直到2028年才有债务到期。转向股权资本市场，第四季度，我们结算了约210万股普通股，净收益约为5910万美元，并签订了新的远期销售协议，出售约40万股，预期总收益约为1270万美元。截至12月31日，我们有约210万股普通股受未偿还的远期销售协议约束，结算后预计将筹集约6260万美元的总收益。我们继续处于强劲的资本状况，票据交易后的备考总流动性超过5亿美元，包括未结算的远期股权、循环信贷额度的可用额度和资产负债表上的现金。
我们有足够的资本为我们承诺的投资渠道以及2026年的增量投资活动提供资金。关于指引，我们重申今年早些时候提出的每股AFFO 2.48至2.50美元的范围。提醒一下，我们的指引反映了现有投资组合的当前运行率，具有一定的费用和信贷损失可变性，不包括未来的投资或资本活动。我们认为这种方法对我们的业务仍然合适，但请注意，在过去五年中，我们平均每年投资超过2亿美元，并在初始指引范围中点之外增加了约250个基点的每股APOC增长。
我们公司简介的第8页和第10页重点介绍了过去几年的收益结果和投资活动，第22页说明了我们的实际结果与初始指引之间的差异。自2021年以来，我们期待随着今年的推进，向市场更新我们的投资计划对收益的积极影响。接下来，我请操作员开启提问环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号2将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参与者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。再次提醒，现在请按星号1。请稍等，我们正在轮询第一个问题。第一个问题来自KeyBank资本市场的乌普拉纳。请提问。
好的，谢谢。您能否更详细地介绍一下报告中提到的1亿美元投资渠道？您能提供有关资产类型或资金提供时间的任何信息吗？
是的。嘿，各位。布莱恩，很乐意这样做。大约80%，如果看物业类型，大约80%是汽车服务，包括碰撞中心和换油地点，其次是压缩天然气（CNG）、得来速餐厅和洗车店，按此顺序构成其余20%。从交易类型来看，大约80%是开发资金。这是我们公布的部署范围的长期端。其余部分是常规收购，从 closing 角度来看，大约在60天，你知道，60到90天的时间范围内。
好的，这很有帮助。鉴于股价和资本成本较去年有所改善，您认为今年的投资量能否超过去年？
嗯，我只想说我们有一个很好的开始。对吧。显然，年初才几周就有1亿美元的合同，对Getty来说非常好。我们对背后的渠道感到非常兴奋。对吧。这些都处于不同的谈判和承销阶段。我认为截至今天2月初，我们已经超过了去年承销额的25%。当然，资本成本的改善在考虑投资和资本市场的可用机会时是有帮助的。所以我想说我们有一个很好的开始。我们很乐观，我认为团队在各个方面都做得非常出色，为我们带来了很好的机会进行评估。我们期待在今年推进过程中为公司增加很多这样的机会。
谢谢。
下一个问题来自Citizens的米奇·杰曼。请提问。
谢谢。关于这1亿美元的节奏，应该怎么考虑，是不是每个季度都会有一点？是这样吗？
是的。嘿，米奇，我是布莱恩。这就是我刚才提到的。我认为你有，你知道，大约20%是常规收购，平均60天。所以大约30到90天，这是部署范围的前端。大约三个月左右。开发资金会随着时间部署。我们预计其中大部分将在未来12个月内部署。节奏实际上更多地由租户决定，他们的开发时间表，他们何时提交报销申请。但假设这将在全年内部署，这会给你更多的可见性。
但坦率地说，在报销请求进来之前，我们并不总是知道这一点。然后我想补充一点，也许重申或强调克里斯所说的，这只是我们已签约的内容。对吧。正如我们过去几年所看到的，在这背后有相当大的渠道。有些交易从公开披露的角度来看，从未进入我们的渠道，比如说。Now and Forever就是一个很好的例子，当我们最初报告时，这笔交易还没有签约，并且在我们报告下一季度之前就已经完成了。
所以我这么说是为了再次强调，这是我们今天已签约的内容。这是我们对1亿美元部署的时间安排。但这背后有相当多的交易活动。你知道，其中一些我们预计也会在今年完成。
很好。那么，显然克里斯提到，去年你们承销的约70亿美元中，大约25%已经在考虑中。我很好奇，克里斯，你认为是什么推动了这种增加出售的重点？
是的。嘿，我是马克。所以，马克，现在有很多事情。团队继续在寻找机会方面做得非常出色，无论是与新的潜在租户还是管理与现有租户基础的关系。我们继续谈论我们交易的所有资产类别的多样性。所以几年前我们引入了更大的收购范围。我们看到了这一结果的势头。我们能够在市场上不同的资本化率范围内进行交易的能力。你知道，让我们能够寻找机会。你知道，我们感觉到。克里斯用了这个词，你知道，对市场的乐观语气。买家群体在年底后似乎更加活跃。对不起，卖家群体在年底后似乎更加活跃。所以这是很多因素的结合。所以这只是，你知道，在所有资产类别和地域开发业务的努力，以及与重复租户的重复业务，我应该说，与我们现有租户的重复业务。
很好。最后一个问题。Arco昨晚定价了IPO。我们应该将此视为潜在的信用增强事件吗？
是的。你知道，在与他们的谈话中。我认为他们的主要动机之一是让投资者能够独立看待他们业务的两个部分。对吧。零售资产和批发业务，你知道，收益的用途是偿还债务。所以作为房东，我们当然对此表示赞赏。我确实认为这是一种信用增强，让人们更清楚地了解他们业务的各个部分。我之前说过，我再重复一遍，Arco从那时起就是我们的租户。在这一点上将近20年了。
你知道，出色的运营商。他有一个明确的战略正在实施。我们与他有五份租约，我们可以看到站点级别的信息，我们对所有这些租约的表现感到满意。所以我为阿里完成了他的交易感到高兴。当然，我认为从投资角度来看，或者如果你专注于燃料方面或零售方面，它确实让你能够看到这些业务以及每个业务如何独立运营。
太好了。祝2026年好运，马克，祝你一切顺利。
谢谢。
下一个问题来自美国银行的贾娜·加拉姆。请提问。
谢谢。早上好，布莱恩。只是跟进您关于在初始指引中排除未来投资活动的评论。我想澄清一下，当前指引是否包括季度末之后的900万美元额外收购，以及1亿美元渠道中的多少在当前初始指引中？
是的，戈登，870万美元在里面。所以这是一个时间点的运行率。对不起。通常是发布当天或前一天。所以这在里面。然后根据定义或当前的方法，1亿美元中没有任何部分会在该指引数字中。
谢谢。那么也许问克里斯，当你在投资组合多元化与保持你的利基和专业知识之间取得平衡时。
你认为现在30%的年化基本租金来自非便利店和加油站是合适的平衡，还是你希望从那里增加？嗯，我想说的是，你知道。马克提到现在我们30%的租金来自非便利店和加油站资产类别。这基本上是在过去六年，或者五年半的时间里。在那段时间里，我们在便利店领域进行了大量投资，包括Now and Forever。2024年我们在便利店领域也做了一些更大的交易。所以我们仍然喜欢所有的行业。不过，我认为你看到的是，总体而言，承销已经从大约40亿美元增加到近70亿美元。随着我们在这些其他垂直领域发展关系，这确实需要一些时间，因为我们喜欢通过投资组合售后回租进行交易，你开始看到该战略真正起飞。
无论是我们今年在快餐餐厅（QSR）方面的工作。我们在洗车业务上做了很多，所以我们在这些资产类别中没有任何明确的限制或类别限制。但我认为，随着我们发展关系，将更多资源不仅集中在压缩天然气（CNG），而且集中在其他垂直领域，你可以期待业务自然变得更加多元化。所以我认为我们对业务的扩展、多元化和扩大感到非常满意。但是没有任何资产类别。具体回答你的问题。
谢谢。
下一个问题来自贝尔德公司的亚历克·费根。请提问。
谢谢回答我的问题。首先，你能谈谈覆盖率的下降吗？这只是因为再开发和新开发项目的进入，还是有其他原因？
是的，我们报告的覆盖率数字中约70%来自便利店。对吧。鉴于我们的一些新活动尚未纳入计算，下降实际上是围绕2.5这个数字的四舍五入问题。对吧。从2.6下降到2.5背后。滚出的是2024年第三季度，这是便利店行业历史上燃料利润率较高的一个季度。我认为我们投资组合内的利润率接近每加仑50美分。它们仍然超过40美分，这仍然是一个很棒的数字，但没有达到那个历史水平。
这就是为什么？你看到那里没有什么背后的原因。洗车业务稳定，其他资产类别稳定。便利店内部的表现仍然很好，但你只是看到利润率可能从那个历史高位回落，那是。那是下降的那个季度。
好的，这说得通。那么你能谈谈整体租户健康状况，以及你是否看到租户或类别的开发机会需求在扩大。
我的意思是，我认为总体而言，我们的投资组合入住率为99.7%，租金收取率为100%，我们刚刚谈到的覆盖率，我们对投资组合的健康状况感到满意。你的第二个问题是关于开发机会。我认为这也与交易市场有关。我们有健康的租户在运营、增长和整合行业。当租户更愿意交易时，交易的途径之一是新店开发。这就是我们创建开发资金计划的原因。汽车服务领域的大型交易，这是一个开发资金交易，就是一个完美的例证。对吧。那是去年完成的交易。其中很多资金将在2026年提供。还有其他类似的交易，只是数量不同。
所以我们对于我们喜欢的行业。对于我们喜欢的租户。Getty很乐意进行售后回租，我们很乐意资助开发项目，有些交易结合了这两种产品。这对我们也很好。
好的，谢谢。我的问题就这些。
再次提醒，女士们先生们，要提问，请按电话键盘上的星号1。下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
是的，我是迈克尔。谢谢回答我的问题。也许对我来说有两个快速问题。我们看到其他净租赁房地产投资信托基金增加了对便利店的敞口。你预计你们7.9%的资本化率会保持稳定吗？其次，Getty在第四季度出售了七处物业。你能提供一些关于为什么这些是处置候选物业的信息吗？谢谢。
我来回答第一个问题，关于竞争格局。对吧。我们在便利店领域已经很长时间了。你提到的其他投资于便利店的房地产投资信托基金要么已经购买它们很长时间了。对吧。我们一直在与他们竞争，并继续向我们的资产负债表添加有吸引力的物业，或者他们是新进入者。而且该行业本身已经增长。所以我对Getty的交易方式以及我们寻找以增值利差完成投资的能力感到非常满意。对我们来说，竞争在这个资产类别中并不是一个新动态。
无论人们是如何提及便利店的，还是只是在他们的电话会议上谈论。我不想对此评论太多。你想处理处置吗？处置，是的。给你。
是的，我只想快速谈谈处置，我是布莱恩，就像你说的，是七处物业。你知道我们一直在评估投资组合的不同机会。其中三到四处实际上回到了现有租户手中。有时租户会购买资产，这种情况时有发生。有时这是资本支出的动态，关于谁最终想投资这些物业。在这种情况下，这是一个非常小的投资组合，但资本化率非常低，低个位数。这只是运营商对投资组合的估值方式。这对我们来说是 opportunistic 的，其他的只是，你知道，这里一处资产，那里一处资产，出于战术原因或其他原因，我们认为处置是有意义的。
所以，不，我不会说有任何普遍趋势或任何驱动因素。只是一个 opportunistic 的交易和一些战术性处置。
太好了，谢谢。
谢谢。此时队列中没有更多问题。我想将会议交回管理层进行总结。
太好了，谢谢操作员，也谢谢大家参加我们2025年第四季度和年终电话会议。我们期待在4月份向大家汇报2026年第一季度业绩时再次与大家交流。
谢谢各位女士和先生。今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与，祝您度过愉快的一天。萨。