John（“Jack”）A. Taylor（首席执行官、总裁兼董事）
Blake Johnson（首席财务官、副总裁兼财务主管）
Stephen Alpart（副总裁、首席投资官（CIO）兼联合首席承销官）
Chris Petta（投资者关系）
Marissa Lobo（瑞银集团）
Jade Rahmani（KBW）
Chris Muller（Citizens JMP）
Gabe Pogge（Raymond James Financial, Inc）
上午好。我叫Paul，本次将担任会议主持人。欢迎大家参加Granite Point Mortgage Trust 2025年第四季度及全年财务业绩电话会议。目前所有参会者均处于仅收听模式。在发言人发言结束后，将进行问答环节。请注意，今天的会议正在录制中。现在，我将把会议交给Granite Point投资者关系部的Chris Petta。请开始。
谢谢大家，上午好。感谢大家参加我们的电话会议，讨论Granite Point 2025年第四季度及全年财务业绩。今天上午与我一同参加会议的有：我们的总裁兼首席执行官Jack Taylor、首席投资官兼联合首席承销官Steve Alport、首席财务官Blake Johnson、首席发展官兼联合首席承销官Peter Morale以及首席运营官Ethan Leibowitz。在我介绍性发言之后，Jack将简要回顾市场状况并介绍我们当前的业务活动。Steve将讨论我们的投资组合，Blake将重点介绍财务业绩新闻稿中的关键内容。
与本次电话会议相关的财务表格和收益补充材料已于昨日提交给美国证券交易委员会（SEC），并可在我们网站的投资者关系部分查阅。我们预计将在未来几周内提交10-K表格。我想提醒大家，管理层在本次会议上的发言以及支持性幻灯片可能包含前瞻性陈述，这些陈述具有不确定性且超出公司控制范围。前瞻性陈述反映了我们对未来事件的看法，存在可能导致实际结果与预期产生重大差异的不确定性。有关可能影响结果的部分风险的讨论，请参见我们向SEC提交的文件。
我们没有义务更新任何前瞻性陈述。我们在本次会议中还提及了某些非GAAP指标。此信息并非旨在孤立考虑，也不能替代按照GAAP编制的财务信息。这些非GAAP财务指标与最具可比性的GAAP指标的调节表可在我们的收益发布稿和幻灯片中找到，这些文件可在我们的网站上获取。现在我将会议交给Jack。
谢谢Chris，大家上午好。欢迎并感谢大家参加Granite Point 2025年第四季度及全年收益电话会议。2025年对于商业房地产行业是具有建设性的一年。年初势头强劲，春季因宏观不确定性短暂停滞之后，在全年剩余时间里，交易活动增加，利差压缩，势头迅速恢复。第四季度，我们看到更广泛的物业类型（包括某些办公物业）获得了更多的资本，同时许多市场和大多数物业类型的基本面都在改善。
贷款规模有所扩大，并扩展到更广泛的物业类型和市场。市场流动性的增加使商业抵押担保证券（CMBS）市场受益，并加强了担保贷款凭证（CLO）的发行。大型商业银行变得更加活跃，特别是在仓库融资方面，地区性银行也开始重返市场。在市场资本可用的背景下，可操作交易仍然短缺，这是过去几个季度我们所看到的利差收紧的关键因素之一。对于Granite Point而言，随着期待已久的市场改善，2025年是具有影响力的一年，因为我们实现了一些关键目标。
这些目标包括五项贷款解决方案、七项全额贷款偿还、一项REO物业出售以及债务成本的降低。2025年的市场势头一直持续到2026年初，为今年该行业可能成为更强劲的一年奠定了基础，预计各类物业的交易活动将增长，传统贷款人的流动性将增加，证券化市场将保持强劲，2026年资产处置活动的背景也将越来越具有建设性。我们在减少高成本债务和推进资产处置方面继续取得进展，这将继续帮助降低投资组合内的风险并改善净息差。
本月，我们偿还了大量额外的高成本债务，导致回购工具的成本降低了约60个基点，估计每股年节省0.10美元。关于我们的两项REO资产，我们正在我们认为能最大化结果的地方投资资本，然后我们将寻求在季度结束后退出并提取资本。我们还收到了两笔全额贷款偿还，合计1.74亿美元。关于承销业务，正如我们上一季度所说，我们预计今年开始重新增长我们的投资组合，并在2026年下半年启动这一进程。
承销的具体时间和规模将由贷款偿还和资产处置的速度以及市场状况和特殊因素决定。尽管时间和规模不确定，但在我们的投资组合中重新配置资本并循环用于新的承销业务仍然是我们的首要任务之一。现在我将会议交给Steve，由他更详细地讨论我们的投资组合活动。
谢谢Jack，也感谢大家参加我们的第四季度及全年收益电话会议。截至年底，我们的贷款组合承诺总额为18亿美元，其中包括17亿美元的未偿还本金余额和约7700万美元的未来资金，仅占总承诺的约4%。我们的贷款组合在地区和物业类型上保持多元化，包括43项投资，平均规模约为3900万美元，在发起时的加权平均稳定贷款价值比（LTV）为65%。截至12月31日，我们投资组合的加权平均风险评级从9月30日的2.8略微上升至2.9。
第四季度实现的贷款组合收益率为6.7%，若不包括非应计贷款，收益率本应为8%，即高出1.3个百分点。2025年是贷款偿还和处置活跃的一年，总额约为4.69亿美元。年内，我们为现有贷款承诺和其他投资提供了约5100万美元的资金。第四季度，我们有4500万美元的贷款偿还和部分提前还款，包括一笔3300万美元的贷款全额偿还，该贷款由位于北卡罗来纳州的多户住宅资产提供担保。我们有大约1500万美元的未来资金和其他投资，导致第四季度贷款组合净减少约3000万美元。
季度结束后，我们收到了两笔全额贷款偿还，共计1.74亿美元。现在我们将介绍一些风险评级为5级的贷款情况。截至12月31日，我们有4笔此类贷款，未偿还本金总额约为2.49亿美元。季度末，我们将一笔5300万美元的贷款从风险评级4级下调至5级，该贷款由亚特兰大大都会区的一处284单元多户住宅物业提供抵押。虽然我们看到该物业的入住率有所上升，但当地市场仍然疲软，我们没有看到预期的定价能力回归。
我们正在评估各种处置方案，可能包括物业出售。我们正在密切监控情况，预计在未来几个季度会有更多信息分享。上一季度我们讨论过，我们对芝加哥贷款进行了部分处置，将上层办公空间出售给开发商进行住宅改造。出售后，为7600万美元贷款提供担保的剩余抵押品是零售空间。情况现在更加清晰和简单，我们继续与借款人合作以实现最终处置，我们预计这将在近期通过物业出售完成。
对于2700万美元的坦佩酒店和零售贷款，我们也在评估处置方案，可能包括物业出售。关于之前披露的9300万美元明尼阿波利斯办公贷款，鉴于持续的当地市场挑战，我们预计处置时间会更长。解决这些剩余的5级评级贷款仍然是首要任务。转向REO资产，我们在波士顿郊区的物业租赁方面继续取得积极成果，并继续与我们的合作伙伴、地方当局和其他第三方积极合作，寻求多个提升价值的重新定位机会。我们继续向该物业投入资本以实现结果最大化。
迈阿密海滩办公物业是位于强劲市场的A级资产。我们正在与各种现有和新租户进行积极的租赁谈判，将谨慎投资该物业，并继续评估处置方案，包括潜在出售，正如我们在前几个季度所分享的，我们2026年上半年的计划是继续专注于贷款和REO处置。我们预计在短期内投资组合余额将呈下降趋势，直到2026年下半年开始承销业务，以利用有吸引力的投资机会并开始重新增长我们的投资组合。现在我将会议交给Blake，由他讨论我们的财务业绩。
谢谢Steve。大家上午好，感谢大家今天参加会议。关于我们第四季度的财务业绩，我们报告归属于普通股股东的GAAP净亏损为2740万美元，即每股基本普通股亏损0.58美元，其中包括1440万美元的信贷损失拨备（即每股基本普通股亏损0.30美元）和迈阿密海滩REO资产680万美元的减值损失（即每股基本普通股亏损0.14美元）。本季度的分销商亏损为270万美元，即每股基本普通股亏损0.06美元。12月31日的每股账面价值为7.29美元，较第三季度下降0.65美元，主要原因是信贷损失拨备和REO资产减值损失。
截至12月31日，我们的CECL总准备金约为1.48亿美元，而上一季度为1.34亿美元。CECL准备金增加约1500万美元，主要是由于抵押依赖型贷款的特定准备金增加以及CECL模型中宏观经济预测较上一季度恶化。我们总拨备的约70%分配给了单独评估的贷款。截至季度末，我们有四笔贷款的本金余额约为2.49亿美元，特定CECL准备金约为1.05亿美元，占未偿还本金余额的42%。我们认为我们的准备金是充足的，进一步的处置应会显著减少我们的总CESA准备金余额。转向流动性和资本结构，我们本季度末拥有约6600万美元的无限制现金，总杠杆率较上一季度略有上升，从1.9倍升至2.0倍。
截至几天前，我们持有约5500万美元现金。我们的融资组合保持良好的多元化和稳定性，并且我们继续与融资交易对手保持非常建设性的关系。一旦我们恢复发起新贷款，我们预计将扩大融资能力。现在我请操作员开放提问线路。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。您可以按星号2将您的问题从队列中移除。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要在按星号键之前拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自瑞银集团的Doug Harder。
上午好。实际上今天是我Marissa Lobo代表Doug提问。感谢回答我的问题。关于承销业务，考虑到目前较大的账面价值折让，你们如何看待新承销业务的经济效益与向股东返还资本之间的权衡？
上午好，Marissa。我是Blake。感谢你今天的问题。是的，当我们审视我们的投资组合以及账面价值折让时，多年来我们的主要目标之一是继续解决我们的贷款问题，并在重新开始承销之前努力降低杠杆率。我们确实计划在今年晚些时候恢复承销业务，这是我们2026年的重点。
好的。关于CECL准备金的增加，你们如何看待当前的准备金状况以及进一步增加准备金的可能性？当前的宏观经济假设对此有何影响？
哦，这是个非常好的问题。谢谢。是的，因此在年末，我们像每个季度末一样进行CECL流程，在这个过程中，我们会根据最新的经济预测和我们的模型更新一般准备金。这包括假设的变化。本季度最大的驱动因素是商业房地产（CRE）价格指数的下降。这些预测未来可能会发生变化，因此一般准备金可能会改变。但就目前而言，这是关于我们一般准备金应达到水平的最新假设，而实际的特定准备金是基于我们的抵押依赖型贷款。截至季度末，我们有四笔抵押依赖型贷款。在每个季度末，我们都会评估基础抵押品的公允价值。因此，在抵押品本身没有任何变化的情况下，我们确实认为我们为这些贷款计提了适当的准备金。
好的，谢谢。感谢回答。
下一个问题来自KBW的Jade Rahmani。
非常感谢。你们认为每股账面价值在这个周期中可能在何处触底？它同比和环比都大幅下降，基于今天的股票表现，这显然是一个意外。所以你能评论一下，你们对未来损失风险的预期是什么吗？
嗯，我先回答这个问题，然后交给Steve谈论信用迁移。我们认为存在评级上调和下调的风险，未来的损失可能是其中的一部分。是的。我们没有。我们在今天的账目中已经评估了这种风险，并且这已嵌入到我们关于信用迁移的准备金中。也许Steve，你可以谈谈这个，但几个季度以来我一直非常清楚。我认为整个行业的贷款重组和违约还没有结束，对我们来说也是如此。我们已经遇到了一些问题，我们预计会有一些评级上调和下调。Steve，这就是你要说的全部吗？
你知道，嘿Jay，上午好，我是Steve。我认为Jack和Blake已经涵盖了这一点。我的意思是，我只想说我们认为投资组合的大部分表现良好。我们正在处理这些剩余的贷款处置，这些处置并非全部，但主要集中在办公领域以及我们经历的加息影响。我们对迄今为止取得的进展感到满意。2024年我们有很多处置。2025年我们又有五项。我们现在正在处理另外几项。我们刚刚谈到了芝加哥的交易，我们对办公部分进行了部分处置，我们正在努力完成涉及零售部分的全面处置，我们认为这可以在近期完成。本季度我们确实有两笔新的5级贷款。所以总是有可能会有更多这样的情况。但我们也希望有更多的处置、一些评级上调，并且我们很高兴看到在资本方面，当然是债务，也越来越多的股权方面，我们处于一个建设性的环境中。我们认为这将有助于进一步的偿还和处置。
总的来说，当你审视投资组合时，很明显投资组合中有美联储加息前的遗留贷款。因此，投资组合中几乎每一笔贷款在到期时都可能面临一些资本成本问题。但除此之外，多户住宅是本季度评级下调的领域，这有点令人惊讶。所以你能评论一下贷款期限和多户住宅物业类型以及你对它们的预期吗？
当然。我认为这里有两个相关的问题。所以我们正在处理这些贷款，包括这些较旧期限的贷款。我想说，对于大约四分之一的这些贷款，我们有相当好的可见性，即近期的还款情况，有一个正在进行的流程，我们预计会有贷款偿还。我想说，另外，如果我必须估计的话，大约40%左右的贷款即将到期。我们已经向借款人传达，我们期望在到期日之前在今年退出，可能会有再融资、资本重组或出售流程正在进行或预期进行。我们当然不能说所有这些都会完成。但我们对那些我们认为有退出流程的贷款有一定的可见性。然后还有大约三分之一的贷款，其中有几笔在2027年和2028年到期。然后我会把明尼阿波利斯的办公交易也算进去，这些都有点遥远。所以我想说我们正在逐步处理。有些有短期可见性，有些我们正在期待和推动，然后有一些会在27年和28年左右。至于你关于多户住宅的问题，我们对投资组合中的多户住宅感觉相当好。我们确实在亚特兰大的交易中进行了信用迁移，我们过去也讨论过我们正在关注的某些市场，并曾指出过亚特兰大。所以我想说，对我们来说，那笔交易有点例外，它有一些我们可以谈论的独特因素。但我认为我们看到的总体趋势，包括在阳光地带，是我们都期待的复苏有点缓慢。你可以从一些公开的多户住宅REITs中看出这一点。去年春季租赁季节比预期慢了一点，但总体供应情况正在改善。房东没有太多定价能力，但是，当我们坐下来审视宏观供需时，感觉在今年下半年及以后，多户住宅的趋势线是相当积极的，显然该资产类别有大量流动性，今年全美多户住宅委员会（NMHC）的情绪非常积极。因此，总体而言，在多户住宅方面，总体上以及在我们的账目中，我们对中期至长期感到相当乐观。
谢谢。
谢谢，Jay。
下一个问题来自Citizens Capital的Chris Muller。
嘿，各位，感谢回答问题。我想从投资组合开始，由于你们一直专注于资产管理，投资组合一直在萎缩，但听起来今年晚些时候仍有望启动新的承销业务。所以我的问题是，你们有没有一个大致的投资组合规模可能触底的范围？或许与此相关的是，除了你们已经披露的内容，今年上半年的计划到期情况如何？
嘿Chris，我是Steve。关于你问题的第一部分，简单来说。看，考虑到近期专注于偿还和处置，我们确实预计投资组合将在2026年中期之前继续下降，然后在今年下半年开始稳定并重新增长。最终这将取决于偿还和处置相对于新承销的时间安排。但在未来几个季度，投资组合规模会略有下降，然后开始重新增长。重新增长。
明白了。你们对可能影响这一点的计划到期情况有任何可见性吗？
是的，我的意思是这部分就是我刚才对Jay提到的，我们确实对某些即将到期的贷款有可见性，当我们展望2026年整体情况时。其中一些将在正常过程中偿还。有几笔将会延期，就像最近一些贷款已经发生的那样。然后我们还有其他我提到的贷款尚未到期，但它们将在第三、第四季度左右到期，我们正在为此做准备。我们正在与一些之前进行过延期的借款人交谈，他们已经做了所有正确的事情，投入了新的资金，我们希望实现投资组合的周转。因此，我们与借款人就我们的期望进行了明确的沟通，如果他们不能通过再融资，那就通过股权重组，或者通过出售来实现。这就是我们的策略。具体情况具体分析。我们在双赢的情况下延长了贷款，但我们觉得这是过去几年的策略，我们正试图超越这一点，实现投资组合的周转。
明白了。只是快速澄清一下。我是否正确听到你们说本季度有两笔新的5级评级贷款？我在演示文稿中看到了佐治亚州的多户住宅贷款，但另一笔是什么？如果我没听错的话。
只有一笔新的5级评级贷款。
明白了。所以我刚才误解了。感谢回答问题。
是的，就是佐治亚州的多户住宅贷款。没错。
明白了。谢谢。
谢谢，Chris。
下一个问题来自Raymond James的Gabe Pogge。
嘿，各位上午好。感谢回答问题。我之前可能错过了，但你能告诉我们这两个行业是什么以及今年（2026年）到目前为止收到的还款的任何细节吗？
嗯，嘿Steve，也许我可以先谈一下这个问题。我想说的是，一个是零售，一个是多户住宅，重要的是，我想关联到之前的一个问题。这些是期限贷款，是在新冠疫情期间和高利率时期发放的，并且按面值偿还。
谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。我想把发言权交回给Jack Dill以作总结发言。
是的，我只是想详细说明一下之前提到的事情，即正如我们所说，投资组合将会萎缩，但我们有很多工具通过贷款偿还和处置来释放资本，从而重新增长投资组合。我们的REO资产将提取资本，用于偿还高成本债务，然后由承销团队进行重建，该团队自我们承销规模达到15亿至20亿美元时起就保持完整。我们有很多工具可以通过资产在内部重新杠杆化我们的资产负债表，当资产从较低杠杆的旧贷款等低水平资产转向我们新增的贷款时，我们也可以像过去成功做到的那样，进入CLO等领域并获取资本，将我们1.7的低杠杆率更接近目标杠杆率，并开始修复我们的收益。感谢大家的时间，我想欢迎并感谢大家参加我们的电话会议，期待下次与大家分享更多积极的处置进展。
今天的电话会议到此结束。再次感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。