泰德·克林克（总裁兼首席执行官）
布莱恩·M·利里（首席运营官）
布伦丹·C·迈奥拉纳（执行副总裁、财务主管兼首席财务官）
塞思·伯吉（花旗集团）
布莱恩·赫克（富国银行证券）
尼克·菲尔曼（贝尔德）
迪伦·布热津斯基（格林街）
迪伦·布热津斯基（格林街）
罗纳德·卡姆德姆（摩根士丹利）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗美洲）
彼得·阿布拉莫维茨（德意志银行股份公司）
萨。大家早上好，感谢大家参加今天的海伍兹物业2025年第四季度收益电话会议。我叫里根，将担任今天电话会议的主持人。在电话会议的陈述部分，所有线路都将静音，最后会有问答环节。如果您想提问，可以按电话键盘上的星号1。现在，我想将会议交给执行副总裁兼首席财务官布伦丹·莫亚诺。请继续。
谢谢接线员，大家早上好。今天早上和我一起参加电话会议的有我们的首席执行官泰德·克林克和首席运营官布莱恩·利里。为了您的方便，今天的准备好的发言已发布在网上。如果您没有收到昨天的收益报告或补充材料，两者都可在我们网站@highwoods.com的投资者部分获取。我们的回顾将包括非GAAP指标，如FFO、NOI和EBITDAIR。该报告和补充材料包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节表。今天电话会议中发表的前瞻性陈述受风险和不确定性的影响。
这些风险和不确定性在我们的新闻稿以及SEC文件中进行了详细讨论。如您所知，实际事件和结果可能与这些前瞻性陈述存在重大差异，公司没有义务更新任何前瞻性陈述。话虽如此，我现在将电话交给泰德。
谢谢布伦丹，大家早上好。在我谈论我们的第四季度和2026年展望之前，我想首先强调一些让我们对海伍兹未来几年感到乐观的原因。首先，我们核心阳光地带BBDs的基本面处于多年来最强劲的状态，我们的市场几乎没有新供应，高质量可用空间的区块正在减少。新用户继续迁移到阳光地带，即使整体经济健康状况信号不一，我们业务范围内的许多现有公司仍在继续发展业务。
这种动态不仅带来了表面租金的增长，还带来了净有效租金的增长，包括我们最佳BBDs的租金飙升。鉴于可预见的未来新开发项目启动有限，在阳光地带拥有高质量办公和BBD位置的资金充足的房东有望推动租金的显著增长。其次，入住率提升、租金增长和开发项目管道稳定的共同作用，将使海伍兹在未来几年实现超额的NOI和收益增长。我们预计从2025年底到2026年底，入住率将提高约200个基点。
此外，我们的开发物业预计在未来三年每年都将实现同比增长。在过去几个季度，我们一直强调八栋建筑（四栋现有运营物业和四栋开发项目）约5000万至6000万美元的NOI增长潜力。我们将在2026年实现部分增长，但大部分将在2027年及以后推动我们的NOI增长轨迹。第三也是最后一点，我们有能力以有吸引力的风险调整后回报进行投资。未来的投资也可能推动额外增长。在过去12个月中，我们投资了约8亿美元，其中我们的份额接近6亿美元。
这些收购位于夏洛特、罗利和达拉斯最强劲的BBDs，加权平均使用年限为4年，初始出租率为93.5%，租期为9年，租金比市场低约15%，预计稳定现金收益率约为8%。高质量BBD办公物业的强劲基本面与有限的买家群体相结合，为我们提供了以有吸引力的风险调整后回报配置资本的绝佳机会。这些因素，加上我们经过验证的业绩记录和强劲的资产负债表，使我们有信心在可预见的未来实现良好增长。我们2026年FFO的初始展望中点比2025年的初始展望高5.7%。
现在谈谈我们的第四季度，我们取得了稳健的财务业绩，FFO为每股0.90美元，其中包括0.06美元的土地销售收益，导致2025年全年FFO（不包括土地销售收益）为每股3.48美元。全年FFO每股0.07美元，比2025年初提供的原始展望中点高出2%。第四季度，我们租赁了526,000平方英尺的二手空间，其中包括221,000平方英尺的新租约。此外，我们在开发项目管道上签署了95,000平方英尺的一手租约。第四季度二手空间的签约量比今年早些时候有所下降。
我们认为这主要是时间问题，因为2026年的签约量已经加速，长期趋势仍然积极。第四季度租赁经济状况继续保持健康。现金租金价差为正，缺口租金价差处于中十几的水平。正如我们长期以来所指出的，我们最关注的是净有效租金，第四季度净有效租金再次强劲，使2025年全年成为我们的最高水平，净有效租金比2024年高出20%，比我们之前的峰值年份2022年高出19%。这一表现突显了我们在各个市场和BBDs看到的基本面改善。
我们4.74亿美元的开发项目管道现在已预租78%，高于上一季度的72%和一年前的56%。格伦湖3号是我们在罗利的218,000平方英尺办公和便利零售开发项目，已出租84%，有望将该物业的出租率提高到95%左右。在达拉斯Legacy BBD的花岗岩公园6号，我们422,000平方英尺的建筑，自上次收益电话会议以来已签约44,000平方英尺，现在已接近80%出租。我们在达拉斯上城区的23 Springs（我们642,000平方英尺的混合用途开发项目）签约了51,000平方英尺，使该物业的出租率从上个季度的67%提高到近75%。
在23 Springs，当前租金比我们的预计承销租金高出40%。最后，坦帕的中城东区，我们143,000平方英尺的开发项目已出租76%，剩余办公空间有良好的前景。鉴于我们当前开发项目的强劲需求以及许多市场中大型用户的需求，我们开始与潜在的定制建造和锚定客户就新项目进行对话。我们在2026年展望中纳入了高达2亿美元的开发公告潜力。我们在投资方面一直很活跃，尤其是在2025年底和2026年初。
2025年我们收购了4.72亿美元，包括第四季度以2.23亿美元收购Legacy Union的600号物业。600号是夏洛特上城区一栋411,000平方英尺的AA级办公大楼。该物业于2025年完工，目前出租率为89%，高于我们11月收购该大楼时的84%。我们有很强的前景将该大楼的出租率提高到95%左右，因为该物业刚刚交付，目前入住率仅为40%多一点。2026年NOI将暂时降低。我们预计在现金和GAAP基础上达到约8%的稳定收益率，GAAP基础上的稳定预计在2027年实现，现金基础上在2028年实现。
1月份，我们在罗利和达拉斯的BBDs收购了两栋建筑，总预期投资为3.18亿美元，其中我们的份额为1.08亿美元加上1300万美元的优先股。首先，我们以1.09亿美元在达拉斯收购了Terraces，与我们的长期本地合作伙伴Granite Properties成立合资企业，我们拥有80%的权益。Terraces是一栋173,000平方英尺的一流物业，建于2017年，位于普雷斯顿中心，这是海伍兹的一个新BBD。我们认为普雷斯顿中心是达拉斯供应最紧张的BBD，过去几年租金大幅增长，使我们现有租约的市值上涨超过30%。
在收购后签署租约后，Terraces现在已100%出租。其次，我们在罗利收购了Block 83，这是一项492,000平方英尺的混合用途资产，包括两栋10层的一流办公大楼和27,000平方英尺的底层便利零售，位于罗利中央商务区。我们最初在为收购Block 83而成立的合资企业中拥有10%的权益。北卡罗来纳州投资局（海伍兹的新战略投资伙伴）拥有剩余90%的权益。我们有权将在Block 83的所有权合并提高到50%。
我们预计2026年Block 83和Terraces的初始缺口收益率将在8%左右的中低水平，而我们的初始现金收益率将在7%左右，由于Terraces的免租期将在2026年结束，合并后的稳定现金收益率将在7%左右的中高水平。在Terraces实现租金上涨之前，我们预计主要通过出售非核心资产或已实现价值最大化的物业，以杠杆中性的方式为我们最近的收购活动提供资金。
第四季度，我们在各个市场出售了6600万美元的非核心建筑和土地，年底后在里士满又出售了4200万美元的非核心物业。我们2026年的FFO展望假设在600号物业稳定后，到年中完成1.9亿至2.1亿美元的额外处置。我们预计这种杠杆中性的资本轮换将对我们未受影响的FFO运行率略有增值，同时提高我们的长期增长率，加强我们的现金流，并提高我们的投资组合质量。我们对海伍兹的前景感到兴奋。首先，鉴于我们各个市场的强劲基本面，定价权正转向拥有高质量建筑的资金充足的房东。
其次，海伍兹投资组合中蕴含的有机增长潜力将主要通过运营投资组合的入住率提升和开发项目管道的稳定来实现。第三，鉴于我们经过验证的业绩记录，我们预计将继续以有吸引力的风险调整后回报配置资本，这将增强我们的长期增长前景，提高我们的投资组合质量并加强我们的现金流。这些因素，加上我们强劲的资产负债表和强大的平台，为未来几年的可观增长势头奠定了基础。我对我们的前景也充满信心，因为我们敬业、勤奋且有才华的团队成员长期以来推动了我们的持续成功。
我感谢整个海伍兹团队的承诺和不懈努力。
布莱恩谢谢泰德。我们的阳光地带市场为2025年画上了强劲的句号，验证了我们的BBD战略，并为我们2026年的入住率和租金增长奠定了基础。这些城市在人才流入、企业搬迁和就业增长方面是净赢家。所有城市都跻身城市土地学会和普华永道的前15大值得关注市场，并在年底实现了正的净吸纳量，办公开发项目管道处于历史低位，拥有一流的通勤价值投资组合和强劲的资产负债表。我们是市场全面转向优质模式的受益者，这推动了我们BBD投资组合的健康租赁经济。
今年的工作成果包括签署320万平方英尺的租约，缺口租金价差高达16.4%，净有效租金创历史新高，开发项目管道的大量租赁以及长期公布的空缺的有效回填。第四季度，我们签署了88笔交易，现金租金价差为正1.2%，加权平均租期近六年。本季度扩张超过收缩2.5比1，全年超过3比1，我们在2025年底的出租率超过89%。随着竞争供应减少，建设管道处于历史低位，以及我们的客户坚信让最优秀的人才留在办公室，2025年积极的租赁环境将持续到新的一年。
在我们的阳光地带，BBDs的市场基本面继续跑赢全国，新供应几乎不存在，企业迁入和增长持续进行。从夏洛特开始，这座皇后城不仅保持了疫情后的势头，还找到了新的动力。根据劳工统计局的数据，2025年夏洛特创造的名义就业岗位比除纽约市（规模是夏洛特的七倍）以外的任何都市区都多。该市经济发展办公室强调了这一亮点，将2025年命名为十年来企业招聘的最佳年份，有15项公告，总计4000个工作岗位，2026年没有放缓的迹象。
这包括全球物流巨头马士基、戴姆勒卡车、Pack Life、Sofi、美国运通等公司的主要企业搬迁或新区域中心。我们的新客户加入了最近收购的Legacy Union 600号物业，以及Scout Motors在Plaza Midwood（上城区附近社区）的1200个工作岗位的全球总部。世邦魏理仕指出，2025年的租赁活动反映了该地区的就业生产力，达到六年多来的最高水平。签署了约520万平方英尺的交易，其中75%的交易量与新租约或扩张租约相关。上城区、南公园和南区的顶级A级空间实际上已全部租满，在建开发项目大部分已预租，管道中几乎没有新的投机性产品。
在这种背景下，我们240万平方英尺的夏洛特投资组合，出租率已达95%左右，随着租约到期，有望进一步捕捉租金增长。这在我们的投资组合中通过任何重新租赁的速度和健康的经济状况以及泰德提到的600号物业自收购以来的活动得到证明。向西到Yall Street，达拉斯连续第二年被ULI和普华永道评为头号值得关注的市场。世邦魏理仕指出，2025年达拉斯的净吸纳量接近疫情后的高点，A级办公空间连续第五个季度实现正吸纳，随着最近收购普雷斯顿中心的Terraces，我们现在与Granite合作伙伴在达拉斯上城区、Legacy和普雷斯顿中心拥有180万平方英尺的物业。
这是我们四年前进入达拉斯时最初瞄准的三个BBDs，市场力量主要集中在这些区域。在田纳西州，高纬环球强调纳什维尔2025年的净吸纳量在全国排名第12位，全年为90万平方英尺，要价租金达到历史新高。Avis和Young指出，在吸收了一波新建筑后，管道已降至历史低点。顶级办公空间的空置率以全国领先的速度下降，高达200万平方英尺（占市中心办公空间的13%）正在被改造为已宣布的酒店和住宅用途。
我们集中在市中心富兰克林和布伦特伍德的投资组合正受益于这种环境，租赁速度稳定，前景有望填补剩余空缺并将租金调整至市场水平。为此，市中心的Symphony Place、富兰克林的Park Place West以及布伦特伍德的Westwood South大楼都有强劲的潜在租户渠道，将这些大楼带到稳定水平。回顾2025年，证实了我们以阳光地带BBD为重点的投资组合与租户想要的位置一致。我们在吸纳量最大、供应最紧张和A级租金上涨的子市场配置了过多权重。
这种组合使我们能够看到2026年进一步的入住率提升和市值调整经济。这突显了我们对释放海伍兹平台内持久增长能力的信心。
布伦丹谢谢布莱恩。第四季度，我们报告净收入为2870万美元，即每股0.26美元。我们的FFO为1.008亿美元，即每股0.90美元，其中包括每股0.06美元的土地销售收益。本季度，我们发行了3.5亿美元的无担保债券，并收购了Legacy Union的600号物业，正如泰德所描述的，这是一栋刚刚完工的顶级办公大楼，初始NOI较低。由于几项已签署的租约尚未开始，债券发行和600号物业的收购对FFO的影响为每股0.01美元。剔除这两项和土地销售收益，我们第四季度的业绩与10月份提供的2025年向上修正的展望中点一致。
自上次收益电话会议以来，我们已投资超过3.3亿美元，在夏洛特、达拉斯和罗利最强劲的BBDs收购一流的办公和便利零售物业。我们计划主要通过出售非核心资产或已实现价值最大化的其他物业，以杠杆中性的方式为这些收购提供资金。我们在第四季度完成了6600万美元的处置，今年到目前为止又完成了4200万美元。2025年第四季度初的ATM发行提供了约2000万美元的杠杆中性购买能力，使我们大约还需要2亿美元的额外处置来完成杠杆中性的资产轮换。
我们计划在年中完成这些额外的处置。在我回顾最近投资活动对2026年展望的影响之前，我想首先强调我们的资产回收。在过去12个月中，我们投资了5.8亿美元收购阳光地带最强劲BBD位置的高质量办公大楼，并出售了2.7亿美元的非核心物业。600号物业稳定后，在我们再出售2亿美元资产后，这种杠杆中性的轮换将对我们的短期FFO略有增值，加强我们的现金流，提高我们的长期增长率，并改善我们的市场组合和投资组合质量。
这种轮换使我们的投资组合年龄减少了两年多，加权平均使用年限为2007年。对于一个约2700万平方英尺的投资组合来说，这并不容易。现在谈谈我们的2026年展望。我们公布的初始FFO范围为每股3.40美元至3.68美元，中点为3.54美元。自10月底上次电话会议以来，我们完成了多项投资和融资交易，这些交易将暂时影响2026年，但不会影响2027年及以后。首先，收购Legacy Union的600号物业将对2026年产生约每股0.07美元的稀释影响，因为该大楼出租率为89%，但目前入住率仅为44%，因为几项大型租约要到年底才开始。
600号物业2026年的缺口NOI预计约为1000万美元，2027年稳定后将超过1800万美元。其次，我们 opportunistically 将原计划在2026年底或2027年初发行的债券提前到2025年底发行。我们做出这一决定是考虑到债券市场的强劲背景，并为我们在完成我之前描述的杠杆中性资本轮换之前提供临时流动性，为600号、Terraces和Block 83的收购提供资金。这将使我们在2026年大部分时间资产负债表上有 excess 现金，信贷额度上没有借款，但消除了今年晚些时候发行债券的需要，并使我们能够用手头现金和信贷额度借款偿还2027年3月到期的3亿美元债券。
这种短期 excess 流动性预计将使2026年FFO减少每股0.03美元，但不应影响我们之前公布的2027年及以后的FFO运行率。第三，因为我们还需要2亿美元的处置来完成杠杆中性的资本轮换，我们的杠杆率暂时升高，这将使我们2026年的FFO预计增加每股0.01美元。换句话说，如果我们在1月份而不是上半年完成计划的额外2亿美元处置，我们的FFO展望将降低0.01美元。将所有这些项目加在一起，导致2026年展望中点的FFO暂时降低每股0.09美元，但对2027年及以后的FFO没有任何影响。
最后，我们纳入了高达每股0.16美元的土地销售收益，或该范围中点的0.08美元。潜在的土地销售收益都与已签约并计划在2026年晚些时候完成的地块有关。综上所述，这些项目在我们10月份报告2025年第三季度业绩时都未知，已将我们原本未受影响的2026年FFO展望中点降低了每股0.01美元。还有其他几个需要注意的事项。首先，我们提供了预计的年末入住率展望，而不是平均入住率，主要是由于Legacy Union 600号物业的巨大影响。
在中点，我们年末入住率预测为87.5%，似乎与我们上次电话会议讨论的一致，但实际上略强一些，因为我们计划的资产回收活动预计将使2026年末入住率比2025年第三季度末的投资组合降低25个基点。其次，2026年同物业现金NOI预计大致持平，但GAAP NOI估计比现金NOI高150个基点。如您所知，当GAAP同物业NOI高于相应的现金指标时，通常是未来同物业现金NOI增长的强烈指标。
最后，我们预计债务与EBITDA比率年初会升高，但随着计划的处置收益用于减少债务以及EBITDA在全年稳步增长，第一季度后将稳步下降。最后，您可能已经注意到，我们昨天和今天早上提交了一些常规的SEC文件。根据SEC规则，S3货架注册声明每三年到期一次。自我们上次货架文件以来已经三年了。因此，昨晚我们向SEC提交了新的S3。这是REIT和运营合伙企业的联合货架文件，为未来的资本市场交易注册了数量不确定的债务证券、优先股和普通股。
有了这个新的货架，我们还需要更新我们长期的ATM计划，我们今天早上通过Form 424B提交了该计划。如您所知，保持ATM计划是我们筹集资金的众多手段之一。需要明确的是，我们昨晚发布的FFO每股展望假设2026年期间没有ATM发行。接线员，我们现在准备好回答问题了。
谢谢。我们现在开始问答环节，所以如果您想提问，可以按电话键盘上的星号1。或者如果您出于任何原因想取消您的问题，请按星号2。再次提醒，要提问，请按星号1。提醒一下，如果您使用免提电话，请记得在提问前拿起听筒。我们将在此短暂暂停，等待问题登记。我们的第一个问题来自花旗集团的塞思·伯吉。您的线路已接通。
感谢回答我的问题。我想从资本回收开始，您在开场评论中谈到了提高长期增长率。在2026年指导的背景下，您预计何时能实现这种提高的增长率？是2027年的故事还是更远的未来？
嘿，塞思，我是布伦丹。也许我会尝试回答这个问题。所以我认为回收活动有几个不同的方面。显然，对2026年数字的影响是一次性的，我们试图阐述这一点。所以这就是那0.09美元的一次性影响，在2027年就会消失。所以我认为如果你考虑稳定增长，并回到你10月份对2027年的估计，我们自10月以来所做的任何事情都不应该影响你对2027年的展望。资产回收对2027年的FFO是中性到略有增值的。
2026年末的入住率展望与我们10月份提到的一致。如果有的话，在同店基础上可能上升了25个基点。所以感觉稍微好一点。所以我想如果你看2026年的数字并剔除土地销售收益，你会发现2026年的增长较低，但2027年的增长非常显著。但我认为我们从长期角度考虑的方式是，如果投资组合的内部增长只是随着时间的推移NOI增长3%左右，我们继续通过回收更高增长的资产和回收更低增长的资产来逐步提高这个数字。
谢谢，这很有帮助。然后回到开发项目管道，达到78%的预租率。开发项目管道剩余租赁的需求情况如何？
嘿，塞思，我是泰德。看，我认为需求方面，我们仍然看到非常好的需求。我想如果你想想我们在25年全年取得的进展，一年前我们的出租率是56%，上一季度是72%。所以我们在2025年全年继续稳步提高，需求仍然良好。正如我在准备好的发言中提到的，我们的两个开发项目，罗利的格伦湖3号和坦帕的中城东区，我们对剩余空间有我们认为的强劲前景。实际上，中城东区的剩余空间都是办公空间。
对于格伦湖3号，我们认为出租率可以达到95%左右，然后到达拉斯的23 Springs，我们目前大约70%，接近75%。我们也有前景在那里进一步提高。至于花岗岩公园6号，情况有点平静。我们有几个较小的潜在租户。我认为这将是一个漫长的过程，有没有大的用户能让我们从目前接近80%的出租率进一步提高。所以我认为我们只是会打一些小胜仗，并随着时间的推移继续提高出租率，但总体上对我们的前景感到非常非常好。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。您的线路已接通。
很好，谢谢。我想更深入地了解您与租户的对话。有一种说法是，阳光地带更容易受到AI替代的影响。我希望您能评论一下您是否从AI相关裁员中看到对您的投资者或租户群体的任何影响，以及您是否看到任何市场因AI驱动的效率而面临就业替代的风险增加。
嘿，布莱恩，我是泰德。我先开始，如果布伦丹或布莱恩想加入的话。看，我们真的没有看到。我的意思是，显然我们试图在电话会议上告诉您我们在实地看到的情况。我们都看到了关于AI的说法，无论是一周前的软件公司还是前几天的金融公司，但这不是我们从客户那里看到的。需求方面，我们继续看到人们迁移到我们的市场，公司在我们自己的运营投资组合中占用更多空间，而不是更少空间，扩张继续超过收缩。
所以，你知道，谁知道最终结果会是什么。我确实认为后台工作可能比客户面对工作更容易受到AI的影响，而我们的投资组合大部分是客户面对工作。所以还有待观察。但是，看，我们还没有从客户群中听到任何这方面的消息。
嘿，布莱恩，我是布莱恩，补充一下，泰德过去提到过，我们的主要客户通常是较小的客户。所以这在一定程度上对AI有缓冲作用。至少现在，我认为人们将其视为生产力工具，而不是 job elimination 工具，但我们知道我们不会忽视它对整体就业市场的影响。
好的，很高兴听到这个消息，布伦丹。抱歉重复提问，但我们收到了很多关于现金流的问题。您之前提到过由于所有租赁活动导致的资本支出增加，但今年直线租金似乎也会高得多。所以，您能更新一下您认为这些增加的支出会影响现金流多久吗？与此相关，谈谈派息率以及您对在现金流低迷时期维持股息的信心。
是的，布莱恩，谢谢。所以我想说，如果我们看2025年的水平，我认为我们在整体现金流方面，股息覆盖率可能差1300万或1400万美元，但这包括2025年1.45亿美元的租赁资本支出。我们正常年份约为1亿美元，2025年承诺了1.15亿美元。所以任何支出超过承诺的情况，通常是未来时期支出将下降的良好指标。
所以我认为2026年的支出可能会比25年低一点。我不知道是否会低3000万美元，但我们认为会更低。然后当你考虑这些数字中的直线租金金额时，这是未来将上线的现金流。因此，我们对未来几个季度NOI增加带来的现金流增长以及租赁资本支出恢复正常化感到非常满意。
这将创造大量增加的现金流。我们将其与去年的数字进行比较，去年的数字略有不足。但我认为如果你将所有这些因素正常化，你会回到几年前的情况，请记住，从2021年到2024年，我认为我们累计保留了1.5亿美元的现金流超过股息。所以我认为我们对回到那里的能力感到非常好。
非常有帮助。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自贝尔德的尼克·菲尔曼。您的线路已接通。
嘿，大家早上好。也许谈谈2亿美元的非核心销售和指导中包含的0至1700万美元的土地销售收益。我想总体而言，在回顾这些非核心销售时，其中有多少百分比与土地销售有关，或者如果您能给出一个数字，以及您在该池中也希望处置的建筑物类型。
嘿，尼克，我是泰德。是的，在那2亿美元左右中，土地销售不占任何部分。我们的土地销售可能会在今年晚些时候进行。所以，如你所知，我们每年都会定期出售非核心资产，我认为今年真的不会有什么不同。要么是非核心资产，要么是我们认为已经实现价值最大化的资产。所以，你知道，也会是各种市场。我认为去年我们在里士满、亚特兰大、罗利、坦帕、奥兰多出售了资产，在奥兰多出售了土地。
所以只是各种旧资产或我们认为已实现价值最大化的资产的混合。所以看起来会很像前几年。可能。
这很有帮助。然后布伦丹，也许关于全年的入住率过渡。我知道您在新闻稿中删除了平均入住率，但在英国，您确实提到全年平均入住率将在85%至87%之间。我知道有一些开发项目上线带来的拖累，但也许谈谈您预计全年入住率如何进展。
是的，尼克，好问题。是的，情况是这样的。我们年底的入住率为85.3%。这显然包括收购600号物业带来的约70个基点的拖累。然后正如你正确指出的，我们有格伦湖3号和花岗岩公园6号开发项目将在第一季度进入运营池。这些项目的入住率较低，但到年底入住率不会低，因为这些项目的出租率相对较高。但这将在第一季度略微压低数字。还要记住，我们刚刚出售了大约50多万平方英尺的高入住率资产，这些资产将从该数字中剔除，然后我们计划出售的剩余约2亿美元资产入住率也相当高。
所以这将在年初稍微降低数字，然后随着我们进入第二季度、第三季度、第四季度稳步改善。
有帮助。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。您的线路已接通。
嗨，各位。感谢回答问题。你们多次谈到预计在今年上半年完成当前的资本回收计划，我想在你们的新闻稿中，你们还提到可能再有2.5亿美元的处置。只是有点好奇，当你们现在看投资组合时，你们是否感觉接近削减一些你们可能称之为“非核心”资产的最后阶段？然后当你们考虑这些资本的用途时，你们还提到2.5亿美元的潜在收购。
只是好奇，现在股票已经下跌了很多，你们如何看待这些事情。股票回购是这些资本的潜在用途吗？谢谢。
嘿，迪伦，我是泰德。我先开始。看，我认为，如你所知，你很了解我们。我想如果你看看我们多年来的战略，你会发现我们一直是一致的资本回收者，总是出售底部资产并回收为更新、更高增长的资产。所以我认为这是我们将继续做的事情。显然，我们仍然有匹兹堡的资产想要出售，除此之外还有一些其他旧资产。所以还有一些工作要做。但正如我们所说，我们再次非常成功地一次又一次地以杠杆中性、FFO中性至略有增值的方式进行这种资本轮换。
所以。我们对自己的能力也感到满意，以及这种稀释。所以无论如何，我们对长期资本轮换计划感到满意。关于回购。看，我认为，你知道，我们每季度都与董事会讨论这个问题。这显然是你提到的资本配置决策。我们总是在寻找资本的最佳用途。我们考虑所有选择，无论是回购、收购、开发（我认为现在开发变得更有趣了）、high witizing（我们在你熟悉的项目中不断获得非常有吸引力的收益率）。
所以再次，我们着眼于长期要做什么。我永远不会说永远不会，但现在我不会说我们会偏离标准的运营程序。
这很有帮助。然后也许最后一个问题。您提到了潜在的开发机会。我想知道在今天的投资环境中，您需要什么样的收益率要求才能启动任何定制建造或投机性开发项目？
是的，看，你已经看到了我们正在收购的东西。海伍兹的一个好处是我们既是开发商也是收购方。所以我们可以在周期中来回切换。鉴于新开发项目的缺乏，我们开始收到更多关于开发的来电，无论是定制建造还是大量预租的开发启动。所以收购收益率之上必须有溢价才能进行新开发。所以我们主要从竞争角度不讨论我们的开发收益率。我的意思是，开发收益率有很多因素，无论是市场、子市场、我们认为的退出资本化率、期限、租约信用、年度涨幅是多少。
所以有很多因素。所以我们真的不讨论这些收益率。但 suffice说，它将比今天的收购资本化率有溢价。
很好，泰德，感谢回答。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根家族的罗纳德·卡姆登。您的线路已接通。
是的。哦，太好了。只是两个快速问题。回到指导，如果您剔除土地销售收益等等。只是想知道25年与26年相比，除了销售和融资的稀释之外，还有什么其他因素进入这个数字。只是想知道是否有其他基本面因素驱动这个数字。谢谢。
是的，罗恩，我是布伦丹。你知道我们谈到的另一件事是，在同比基础上，其他收入项目可能有大约5美分的逆风，我想我们可能在最后一次电话会议中谈到过25年的其他收入有点高。26年不是零，但可能更符合正常年份，而不是高企的展望。所以我认为如果你调整2026年与收购和融资相关的一次性项目，并将其他收入项目正常化，你会得到核心的相当健康的增长率，这让我们对公司未来的发展充满信心，我们有很好的增长杠杆。
我认为这可能是思考核心增长以及我们如何长期看待它的公平方式。
很好。然后我的第二个问题是关于租赁。您能提醒我们为了提高入住率，我们应该考虑什么样的新租赁目标吗？看起来本季度可能比上一季度略有减少，然后季度后有所回升，对吗？任何相关信息都会有帮助。
如你所提到的，今年年初肯定有所回升。所以只是为了说明背景，为了在年底达到87.5%的数字，我们2026年还有约210万平方英尺的到期租约。我们预计其中约130万平方英尺可能会迁出。我们目前有120万平方英尺已签署但尚未入住的租约，将在2026年入住。
所以与2025年底相比，我们大约减少了10万平方英尺，可能比这略少。所以我们需要从新租赁的角度做大约75万平方英尺的新租赁。通常我们需要在第三季度中期之前签署这些租约以实现入住。所以每季度约30万平方英尺的新租赁。这将产生约250个基点的净吸纳量。我们的入住率指导是220个基点。
所以我们将因我们谈到的资产回收损失约25个基点，只是出售我们今年早些时候出售的一些资产，然后我们期望做的事情。所以希望这一切都有意义。但我们觉得所有这些相对于业务计划都是非常可实现的。
谢谢。我们的下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马尔霍特拉。您的线路已接通。早上好。
谢谢提问，我想。布伦丹，我只是想明确您关于未受影响率的评论。我的意思是，进入27年，FFO运行率不会受到影响。考虑到土地销售的积极影响是一次性的，而收购的稀释或运行率入住率上升。您介意再仔细解释一下这个计算，以便我们理解从26年第四季度到27年第一季度您所暗示的增长，而不是我们对27年FFO的模型。
是的，维克拉姆。所以我想我将把它分解为三个项目。我们收购大楼时披露的600号物业的NOI。我们对2026年缺口NOI的预期是1000万美元。我们认为2027年这个数字将超过1800万美元。要实现2027年的NOI预测，我们实际上不需要做很多租约。2025年大部分时间NOI会很低，但随着全年的推进会有所增长。
所以不会是每季度250万美元。开始时会比这低一点。但目前尚未入住的最大租约是布莱恩提到的美国运通，将于26年12月1日入住。所以我们从中获得的好处不多。所以大部分800万美元的年度增长将在2027年初相对于2026年显现。所以你会在27年获得大部分增长，然后根据我们的预测，我们在资本方面会效率低下，因为处置收益进入大门，我们在2026年大部分时间会有现金，至少根据我们目前的预期，我们将使用这些现金，然后可能通过信贷额度借款来偿还2027年3月的债券。
所以在你四到三个月前对2027年的展望中，你可能在那个数字中有一些再融资逆风。现在，在所有可能性中，这不会有太大的逆风，因为现金和信贷额度的借款利率大致与该债券的利率一致。所以这些项目在27年带来了内在增长。然后我们显然全年都在提高入住率。开发物业将在全年增加NOI贡献。
所以所有这些因素的结合在2026年及进入2027年推动了大量增长。
这很有帮助。关于入住率增长，您能否介绍一下今年或明年可能导致入住率下降的任何大型到期租约或新的已知迁出，相对于过去几年您有更大的迁出。我只是想了解未来两年的情况。谢谢。
嘿，里克。我是泰德。好消息是我们未来三年的到期租约展望与过去三年完全不同。所以我们感觉非常好。我的意思是，我们没有任何超过100,000平方英尺的到期租约或已知迁出。任何超过100,000平方英尺的到期租约要到27年中期。27年全年只有一个超过100,000平方英尺的。我们认为续约的可能性很大。所以再次，我们感觉非常好。
我们有一些50,000到60,000平方英尺的已知迁出，但我们已经回填了其中的一半到三分之二，甚至全部。所以我认为。我们对目前的远期到期租约状况感到非常好。
谢谢。我们的下一个问题来自德意志银行的彼得·阿布拉莫维茨。您的线路已接通。
是的，感谢回答问题。只是想知道您能否谈谈资产销售的预期定价。不仅是您第四季度和年底后已经完成的，还有未来六个月将要完成的约2亿美元。从建模角度，NOI影响是什么。
也许我先开始，布伦丹可以补充任何细节。但如你所提到的，我们在2025年和今年头一个月左右出售了2.7亿美元，混合资本化率低于8%。这是资产的混合。你知道，我们去年向用户出售了八处资产。所以我们对获得用户定价感到满意。我们向三重净租赁买家出售了一处，向1031投资者出售了一处。所以这是各种资产和各种买家的混合。所以2.7亿美元的资本化率低于8%，我认为剩余的约2亿美元会类似，可能比这好一点。
好的，谢谢泰德。然后可能问布莱恩一个问题。只是想知道您能否简要介绍一些主要市场，谈谈吸引租户入住的优惠措施。它们总体上是稳定的、仍在增加还是甚至在下降？任何相关信息都会有帮助。
当然，彼得。感谢提问。我想说总体上它们是稳定的。我们看到的是客户想要最好的空间，而这比以前更贵。所以他们愿意承诺长期租约来做到这一点。这就是布伦丹提到的过去一年租赁相关资本支出的金额。所以我认为我们看到了这一点，我们也乐于进行这种交易。不过，我会告诉你各个市场的情况。夏洛特、达拉斯、纳什维尔和坦帕竞争非常激烈。我们在夏洛特可能有的任何可用空间，我们都会提前收到很多关注。
你在我的准备发言中听到了夏洛特的就业增长。上城区南部或南公园的顶级A级空间真的没有剩余了。所以这有助于缓解优惠措施的压力。在达拉斯，我们非常幸运，显然在上城区有刚刚交付的顶级市场建筑23 Springs。泰德提到，普雷斯顿中心的新物业Terraces已100%出租。这是整个市场中空置率最低的BBD。我们将继续推进花岗岩公园6号的租赁。
我们从开发角度承销了这一点。所以也许那个BBD Legacy有更大的空间和典型的更大用户。我们对坦帕中城东区的开发交付非常满意。我们现在看到的三网租金达到50多美元。所以现在我会告诉你竞争很激烈。我们仍然致力于入住率，但我们能够提高租金，并显然在我们最具竞争力的地方减少优惠措施。
好的，谢谢时间。很感激。
谢谢。目前没有等待的问题。所以再次提醒，按星号1提问。目前似乎没有等待的问题，所以我将把会议交回管理层进行任何总结或进一步发言。
好吧，感谢大家今天参加电话会议。感谢您的时间和问题。如果您有任何后续问题，请随时与我们联系。祝您有美好的一天。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。