Jordan Cooperstein（财务与资本市场高级副总裁）
Steve Bakke（执行副总裁兼首席财务官）
Jeremy Garber（总裁、财务主管兼秘书）
Andrew Spodek（首席执行官）
Nahom Tesfazghi（摩根大通）
John Kim（蒙特利尔银行资本市场）
Jon Petersen（杰富瑞）
欢迎参加Postal Realty Trust 2025年第四季度财报电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。提醒一下，本次会议正在录制。
现在，我将会议主持权交给你们的主持人，财务与资本市场高级副总裁Jordan Cooperstein先生。欢迎你，Jordan。
谢谢大家，早上好。欢迎参加Postal Realty Trust 2025年第四季度财报电话会议。今天参加会议的有首席执行官Andrew Spodek、总裁Jeremy Garber、首席财务官Steve Bakke以及首席会计官Matt Brandwein。
请注意，公司在本次电话会议中可能会使用前瞻性陈述，这些陈述并非历史事实，而是前瞻性的。这些前瞻性陈述受1995年《私人证券诉讼改革法案》中有关前瞻性陈述的安全港条款保护。实际结果可能与前瞻性陈述中描述的结果存在重大差异，并将受到公司无法控制的各种风险和因素的影响，包括但不限于公司最新的10-K报告及其他监管文件中包含的风险和因素。公司不承担且明确否认任何更新前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。
此外，在本次电话会议中，公司可能会提及某些非公认会计准则（non-GAAP）财务指标，如运营资金（FFO）、调整后运营资金（AFFO）、调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）和净债务。你可以在公司的收益报告和补充材料中找到这些非GAAP财务指标与最具可比性的GAAP指标的表格调节。
接下来，我将会议交给Postal Realty Trust首席执行官Andrew Spodek。早上好，感谢大家今天参加我们的会议。2025年，我们在各个方面都超出了预期。我们的业绩反映了我们租给美国邮政服务的关键物流基础设施组合的稳定性和增长性，以及我们独特的运营方法。正是我们业务计划的成功执行，加上邮政服务租赁的强劲实力，使我们能够超出2025年的指引。我们正以昨天发布的强劲2026年指引为基础，在这些业绩上继续发展。我们的业务比以往任何时候都更受益于规模经济，这源于我们投资组合的增长以及近年来我们在技术和系统方面的投资。去年，我们的资产基础增长了约20%，自首次公开募股（IPO）以来，我们的房地产总价值增长了10倍。我们获取资金以支持增长的渠道比以往任何时候都更加深厚，Kroll KBRA给予的BBB投资级评级进一步加强了这一点。截至年底，我们的流动性上升至2.71亿美元，包括我们昨天宣布的循环信贷额度上调以及我们在第一季度至今完成的成功股权融资活动。展望未来，我们有强大的收购渠道来推动我们的价值创造机制。我们通过应用高效的运营方法、将租金调整至市场水平并将租赁期限延长至10年（含年度租金递增条款），通过收购创造大量价值。我们的收购策略保持不变，即交易量从第一天起就具有增值性，并随着时间的推移提供有意义的增长。基于我们强劲的渠道，我们初步指引为1.15亿至1.25亿美元，加权平均资本化率为7%左右，由近期资本市场活动全额资助。随着我们的资本成本继续改善，我们的交易渠道继续扩大，我们将在未来几个季度根据需要重新审视收购指引。
2025年，美国邮政服务发生了一些变化。一位新的邮政局长于7月上任，并一直强调最后一公里的价值。启动扩大最后一公里接入的拍卖程序，只会强化我们多年来一直强调的观点。这些房地产位置是美国邮政服务配送网络的支柱。这一基础设施支持全国超过1.7亿个配送点的普遍服务，并且每周有六天被物流提供商和在线零售商使用。正如我们喜欢提醒投资者的那样，在政府停摆、经济衰退和疫情期间，邮政服务100%的时间都支付100%的月租金。租赁费用占邮政服务总运营费用的1.5%，而且他们99%的时间都留在我们的大楼里。我相信，在不确定时期，邮政服务租赁的一致性可能更具价值。我为我们的进展以及我们在今年年初的强劲地位感到自豪。现在我将会议交给Steve。
谢谢，Andrew。昨天，我们公布2025年第四季度每份额外核心运营收益（AFFO）为0.33美元，使得全年每份额外核心运营收益达到1.32美元。这处于我们最新指引的高端，代表全年增长13.8%。回顾2025年指引项目，收购总额为1.231亿美元，略高于我们12月的指引，比年初指引的中点高出近4000万美元。全年现金一般及行政费用（G&A）为1090万美元，略好于1100万美元的指引中点。2025年，现金一般及行政费用占总营收的比例下降了近130个基点，这表明我们正经历规模效应。
最后，我们2025年同店现金净经营收入（NOI）表现为8.9%。对于2026年，我们提供的每份额外核心运营收益指引为1.39美元至1.41美元，中点较去年增长6.1%。这高于我们自2020年以来每年5.8%的增长率。指引假设包括：1.15亿至1.25亿美元的收购；6.0%至7.0%的同店现金净经营收入增长；以及1150万至1250万美元的现金一般及行政费用。
第一季度，我们预计经常性资本支出约为12.5万至20万美元。最后，指引包括根据库藏股法计算的远期股权稀释影响约为每股0.50美元，因为公司股价高于未偿还远期的净价格。转向资本的来源和用途。2025年，我们通过ATM和运营合伙单位发行筹集了5500万美元，通过循环信贷额度借入4000万美元定期贷款，并利用留存现金流为收购提供资金。
至于2026年，正如Andrew所提到的，我们通过股权和债务融资以及不断增长的留存自由现金流，在杠杆中性的基础上，已全额资助了高端的全部收购指引。2026年，我们以每股17.67美元的平均发行价筹集了4400万美元股权，其中3600万美元以每股17.88美元的价格通过远期方式出售。我们通过远期ATM执行，以将股票发行与未来收购交割相匹配。关于债务融资，2月20日，我们完成了1.15亿美元的新循环信贷额度承诺，欢迎加拿大丰业银行作为新贷款人。增加的流动性使我们的资产负债表处于更强大的位置，以支持业务增长。
转向资产负债表指标，年底我们的净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.2倍，计入未结算远期股权后为4.6倍。作为一家上市公司，甚至在我们上市之前，我们的理念一直是保持低杠杆水平。过去五年，我们的净债务与年化调整后息税折旧摊销前利润比率平均在5倍左右，展望未来，我们计划继续保持这一范围。因此，我们将净债务与调整后息税折旧摊销前利润的杠杆目标从之前的低于7倍更新为低于6倍。
年底，我们的资产负债表包括89%的固定利率债务、91%的无担保债务和1.13亿美元的流动性，包括第一季度的融资在内，流动性增至约2.7亿美元。展望未来，我们计划主要借入固定利率无担保债务，并保持充足的流动性。
最后，1月份，我们将股息每季度增加1%至0.245美元，延续了自IPO以来每年提高股息的记录。我们致力于在利用留存现金流再投资于业务并保持强劲财务状况的同时，增加股息。
接下来，我将会议交给Jeremy。
谢谢，Steve。我将提供我们续租工作的最新情况，然后详细介绍第四季度的收购活动。从续租开始，截至今天，除了2025年收购的5处房产和2026年以续租状态收购的1处房产外，我们已为2025年到期的所有房产签订了新租约。2025年收购的5处房产已达成租金协议，租约正在拟定中。关于2026年续租，除了4处最近收购的房产外，所有租金均已达成协议，目前正在拟定租约。
我们目前正在就2027年租约的租金进行谈判。所有租约都将有3%的递增条款，绝大多数将有10年的期限。最后，作为我们与美国邮政服务（USPS）共同目标的一部分，为了进一步提前应对到期问题，我们已经开始讨论2028年的租约，并期待在未来几个季度更新进展情况。
我们租约中10年期限和年度递增条款的推出继续增强了我们现金流的可见性和增长性。截至2月13日，根据已执行和已达成协议的租约，我们投资组合租金的53%受年度租金递增条款约束，37%由10年期限租约组成。包括2026年已执行和已达成协议的新租约租金，我们当前投资组合的加权平均租赁期限将延长至五年以上，而我们上市时为三年。
公司在第四季度没有收到一次性补缴款项。展望2026年，除了以续租状态收购的潜在收购项目外，随着我们在租约到期前签订租约，一次性补缴款项的频率和金额应继续减少。
转向收购。2025年，我们以1.23亿美元收购了216处房产，实现了我们最近2025年超过1.2亿美元的指引。去年收购的加权平均初始现金资本化率为7.7%。详细看第四季度收购，我们以约2910万美元收购了65处房产，加权平均初始现金资本化率为7.5%，为我们的投资组合增加了约14.2万净可租赁内部平方英尺。第四季度收购包括42个最后一公里邮局的5.5万平方英尺和23个灵活房产的8.7万平方英尺。
我们持续的盈利势头得益于增值收购、近期租赁市场调整机会渠道、年度租金递增带来的日益增长的贡献以及对费用的严格控制。
我们的准备发言到此结束。操作员，我们现在开放问答环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。[操作员说明]第一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请提问。
嗨。谢谢你们。我是Nahom，代替Tony提问。我想请问你们能否详细说明一下你们提到的交易市场情况，以及是什么因素阻碍了你们在这方面加大力度？似乎1.2亿美元的中点与2025年完成的规模大致一致？
当然。感谢你的问题。我对我们目前的渠道状况非常有信心。我们今年的初始指引比去年的初始指引高出40%以上。渠道非常强劲。我们对今年的前景非常有信心。很高兴我们的债务和股权都已到位。我们确实处于有史以来最强劲的位置。我希望随着我们的资本成本继续改善，我们扩大渠道和增加收购的能力也将随之增强。我们将在今年继续向大家更新进展。
明白了，好的。我的第二个问题是，在投资者演示文稿中，你们对邮局的情况提供了很好的背景信息。但是当你们说美国邮政服务（USPS）的收入模式正在演变，并且他们正在推行竞争性投标流程时，你们具体指的是什么？
当然。我是Jeremy。正如你在Andrew的评论中听到的，一位新的邮政局长（PMG）于7月加入邮政服务，并在上个月宣布他们将允许接入其最后一公里。在我们的演示文稿中，你会看到，从历史上看，我们提到了像UPS、联邦快递、亚马逊、DHL这样的大型物流提供商进入最后一公里并获得更好定价的能力。邮政服务认识到最后一公里所蕴含的价值和收入机会。他们现在已经开放了一个流程，让其他方参与进入最后一公里。这就是他们所指的。现在有一个门户，他们正在接受潜在客户对接入进行投标。根据他们最近的评论，已有超过1200个参与请求。
明白了。谢谢你们。
谢谢。
下一个问题，来自蒙特利尔银行资本市场的John Kim。请提问。
谢谢。我只是想知道，在过去几个月里，你们的资本成本在股权方面和利率下降方面都有了相当大的改善。这是否会改变你们的投资策略，比如目标收益率和可能收购的投资组合规模？
我们很高兴看到我们的资本成本有所改善，我一直说过，随着我们的资本成本改善，我们的收购能力也会随之提高。我们的目标一直是并且继续是我们的收购从第一天起就具有增值性[技术问题]，以及从那时起的内部增长。这将继续是我们未来的策略。正如我在之前的问题中所说，我对今年的前景以及我们目前的债务和股权成本以及执行渠道的能力感到非常兴奋。
好的。然后我想问一下2027年的租约到期情况，我记得你们提到仍在处理中，并且也在关注2028年。但是，你认为这些租金中有多少可能会续约？租金水平15.9[语音]百万美元有上行还是下行空间？还有其他可以分享的可能结果吗？
是的。感谢你的问题。我是Steve。就目前而言，我们预计未来几年所有这些租约都会续约。展望2027年，情况与2026年非常相似。我认为，从我们今天的立场来看，你所看到的情况将在2027年继续。
那么，到期租约有多少份？
我可以查看我的补充材料，但具体来说是470份租约。需要注意的是，其中很大一部分，我认为160份租约是我们目前正在与邮政服务协商的主租约。
明白了。好的，谢谢。
下一个问题，来自杰富瑞的Jon Petersen。请提问。
哦，太好了。谢谢。早上好，各位。我想问一下收购方面的问题。当你们收购一处房产，然后应用带有递增条款和10年期限的租约结构时，从承销角度，你们能否量化这在更高内部收益率（IRR）方面带来的价值，以及这如何使你们在收购市场的交易承销中更具竞争力？
当然。这是个很好的问题。我们并没有真正阐明我们的租金价差或市场调整的价值，但它们是相当可观的。我想请你关注我们的同店数据以及我们对今年同店的指引。
是的。补充一下Andrew的观点，我是Steve，我认为你可以用来反推无杠杆内部收益率的一个捷径是我们一直以来的收购初始收益率，即7.5%的现金资本化率，然后看看我们过去几年的平均 trailing同店净经营收入增长率，大约为6%，这会让你得到13%到14%的无杠杆内部收益率。
好的。这很有帮助。那么在过去，你们购买过租给美国邮政服务的仓库。如果你们的资本成本改善到合理水平，你们会考虑再次这样做吗？
是的，这是个很好的问题。我们一直在关注工业市场。这不是我所说的业务的核心。我们确实将大部分注意力集中在灵活房产和最后一公里设施上。但是随着我们的资本成本继续改善，我们购买其中一些工业设施的机会也肯定会随之增加。
好的。也许最后一个问题问Jeremy。你之前在回答另一个问题时提到物流提供商进入美国邮政服务的最后一公里。我想知道，随着更多供应链通过美国邮政服务的最后一公里设施，我们是否应该预见到任何房地产方面的影响？
就现有基础设施而言……
也许需要更大的店面或不同类型的店面之类的。
是的。他们确定的是配送单位，在3万多个设施中，有2.2万个。所以这些设施已经建成并配备了处理这类物流的能力。
好的。这很有帮助。谢谢你们。
谢谢。
谢谢。我现在请Andrew Spodek致闭幕词。
谢谢。有了债务和股权的保障以及强劲的渠道，作为一家上市公司，我们处于有史以来最强劲的位置，可以抓住未来的机遇。期待在未来几个月与大家交流。感谢大家的参与。
[操作员闭幕词]