Brian T. Finnegan（临时首席执行官、总裁兼首席运营官）
Steven T. Gallagher（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Stacy Slater（投资者关系高级副总裁）
Mark T. Horgan（执行副总裁兼首席投资官）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Todd Thomas（KeyBanc Capital Markets Inc）
Haendel St. Juste（瑞穗证券美国公司）
Michael Griffin（Evercore ISI）
Craig Mailman（花旗集团）
Juan Sanabria（BMO Capital Markets）
Victor Fediv（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
Caitlin Burrows（高盛集团）
Samir Khanal（美国银行证券）
Cooper Clark（富国银行证券）
Connor Mitchell（Piper Sandler）
Mike Muller（摩根大通）
Linda Yu Tsai（杰富瑞）
Paulina Rojas Schmidt（Green Street）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
欢迎参加Brixmor Property Group 2025年第四季度财报电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行简短的问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的星号0。提醒一下，本次会议正在录制。现在，我很荣幸向大家介绍主持人Stacy Slater。谢谢。您可以开始了。
谢谢操作员。也感谢大家参加Brixmor的第四季度电话会议。今天与我一同参加电话会议的有首席执行官兼总裁Brian Finnegan以及首席财务官Steve Gallagher。执行副总裁兼首席投资官Mark Horgan也将参与问答环节。在开始之前，请允许我提醒大家，我们今天的一些评论可能包含前瞻性陈述，这些陈述基于某些假设，并受我们SEC文件中描述的固有风险和不确定性的影响，实际未来结果可能存在重大差异。我们不承担更新前瞻性陈述的义务。
此外，我们今天将提及某些非GAAP财务指标。有关这些指标的使用以及这些指标与GAAP结果的调节的更多信息，可在我们网站投资者关系部分的收益发布和补充披露中找到。考虑到电话会议的参会人数较多，我们恳请您每人限制一个问题。如果您有其他问题，请此时重新排队。现在，我很荣幸向大家介绍Brian Finnegan。
谢谢Stacy，大家早上好。我很高兴今天作为Brixmor的永久首席执行官参加我的第一次电话会议，这家公司21年多来一直是我的职业家园。在谈及本季度和本年度的业绩之前，我将分享一些关于我们的领导继任和未来战略的看法。首先，衷心感谢Jim Taylor的卓越领导和指导。他对Brixmor和我们行业的影响是巨大的，在过去九年半的时间里，当我们对这个投资组合进行重大转型时，我很自豪能在他身边。
我们祝愿他退休后一切顺利。我还要感谢董事会的信任以及Brixmor团队的支持。我很感激能在公司真正强大的时刻担任这个角色。我们的投资组合转型和有纪律的执行使我们处于极佳的位置，可以加速未来的增长。露天食品杂货锚定零售的基本面仍然有利。消费者具有韧性，蓬勃发展的租户正在扩大其实体店规模，而新的零售供应仍处于历史低位。在这种背景下，Brixmor的运营平台脱颖而出，因为我们的低租金基础继续提供行业领先的按市值计价机会，而我们未来的再投资和已签约但尚未开始的项目管道为未来的增长和现金流提供了无与伦比的可见性。
我们预计短期内运营模式不会有任何变化，除了我们的一些优秀领导者将承担更多责任。具体而言，祝贺Stacy Slater晋升为资本市场、企业战略和投资者关系执行副总裁，以及Matt Ryan，他将扩大其南部地区总裁的职责，包括全国性的物业运营。两人都将加入我们的执行委员会。更广泛地说，我们18个月前实施的运营重组（从四个地区合并为三个地区）通过提高效率、加强租赁执行和有纪律的资本配置，继续带来回报。我们也在进一步向技术和分析倾斜。
人工智能和自动化方面的早期举措已经在租赁提取和总结、租户健康分析以及租赁 prospecting工具等领域产生了积极成果。在外部，我们将保持纪律性但也会抓住机会。在Mark的领导下，过去五年中有四年我们是净收购方，2025年是我们作为上市公司最活跃的一年，在休斯顿、南加州和丹佛收购了约4.2亿美元的资产价值。我们预计将继续将资本分配到我们的平台可以创造超额价值的机会上，而不必依赖收购来实现增长，并且在我们做出的每一个资本分配决策中都注意我们的资产负债表。
现在让我们转向本季度和本年度的业绩，这些业绩非常出色，Steve将进一步详细说明，尽管我们收回了150万平方英尺的锚定空间，但全年同店净经营收入增长了4.2%。本年度FFO达到我们指导区间的高端，为每股2.25美元，同比增长5.6%。我们实现了创纪录的租赁年度，执行了7000万美元的新租金，小商铺入住率提高到92.2%的新高，并以公司历史上最大的连续整体入住率增长结束了这一年，上升了100个基点，达到95.1%。
高质量租户的需求依然强劲，因为在去年执行的超过300万平方英尺的新租约中，我们与Publix、Sprouts和Big Y等强大运营商签署了八份新的食品杂货租约，并与折扣零售领域的每家领先零售商签署了多份租约。从小商铺的角度来看，我们继续对健康与 wellness、快餐、餐厅和服务领域运营商的深度和信用质量印象深刻，因为我们继续吸引更高素质的租户加入这个投资组合。我们小商铺租户的实力还体现在70%的小商铺租金来自多单元运营商这一事实。
我们的团队还继续捕捉投资组合中的按市值计价上涨空间，全年新租约租金增长39%，续约租金增长15%，这是我们连续第三年实现十几%的续约增长。我们还看到保留率有所改善，年底保留率为87%，比去年提高了180个基点。转向运营方面，我们继续高效部署资本，并利用空间竞争降低交易成本，总资本支出同比下降14%，为2021年以来的最低水平，而维护资本支出为2016年以来（除疫情年份外）的最低水平。
此外，有纪律的运营支出导致年底的费用回收率达到创纪录的92.3%。在再投资方面，我们在2025年稳定了1.83亿美元的项目，获得了10%的有吸引力的增量收益率。这包括公司历史上一些最具影响力的项目，例如Davis Collection，我们拆除了一个与高绩效Trader Joe's食品杂货店相邻的过时锚定建筑，并在加州大学戴维斯分校对面交付了新的Nordstrom Rack、Ulta、J. Crew Factory、Mendocino Farms、Urban Plates以及其他几个令人兴奋的租户。年底，我们有3.36亿美元的活跃项目管道，包括Rockland Plaza，本季度我们将其添加到活跃项目管道中，因为我们开始在纽约都会区这个位置优越的中心进行重建，包括Nordstrom Rack、Raw Stress for Less、Burlington和新的外 parcel 建筑以及活跃项目管道背后的几个令人兴奋的商铺租户。
我们深厚的影子项目管道，包括与Publix的几个更多项目，为我们在已拥有和控制的资产中进行价值创造重建提供了多年的跑道。转向我们的交易活动，我们在第四季度收购了丹佛和南加州的两个高质量食品杂货锚定中心。两者都有直接的租赁和按市值计价上涨空间，对我们的长期增长 profile 具有增值作用，并且位于我们西部地区团队已创造显著价值的市场。我们还在本季度完成了1.7亿美元的资产处置，我们认为这些资产未来的投资回报率有限，包括我们在阿拉巴马州的最后一项资产。
最后，感谢Brixmor团队的创纪录表现，我们带着巨大的业务 momentum 进入2026年。去年，我们的物业接待了超过900万次访问，我们的租户阵容反映了公司历史上最强的基础信用状况，投资组合看起来是有史以来最好的。我们的资产负债表处于有史以来最强劲的位置，我们的平台有能力推动持续、持久的增长。我对未来充满活力，并很荣幸领导这个团队加速我们的业务计划。接下来，我将把电话交给Steve，由他更深入地回顾我们的财务业绩和2026年展望。
Steve
谢谢Brian。2025年，我们业务模式的实力和韧性清晰可见。尽管我们收回了大量空间，但我们全年执行一致，实现了5.6%的FFO增长，4.2%的同店净经营收入增长，并显著改善了我们的基础租户 profile。因此，我们的投资组合处于有史以来最强劲的位置，我们处于极佳的位置，可以捕捉对位置优越的露天零售中心的持续需求。第四季度同店净经营收入增长6%，得益于2024年底和2025年全年的堆叠租金开始带来360个基点的基本租金增长贡献。
辅助和其他收入额外贡献了200个基点，反映了我们团队积极的资产管理举措，以推动整个投资组合的收入。第四季度Nareit FFO为每股0.58美元，得益于强劲的同店净经营收入表现和较高的租赁终止收入。正如我们上一季度所指出的，我们预计租赁终止活动会增加，因为我们主动收回空间以释放整个投资组合的价值创造机会，其中最大的交易在湾区。尽管面临超过200个基点的租户中断阻力，但全年同店净经营收入增长4.2%。基本租金贡献360个基点，辅助和其他收入增加110个基点，这同样受到我们之前电话会议讨论的Point Orlando更新的经常性停车协议和资产管理举措的推动。
NAREIT FFO每股为2.25美元，较去年增长5.6%，得益于整个投资组合的广泛运营实力。2025年，我们开始了7000万美元的平均基本租金（ABR）。我们通过执行另外7000万美元的净新租金完全补充了这一数量，这清楚地表明了需求的深度和持久性。年底已签约但尚未开始的项目管道总额为6200万美元，平均每平方英尺23美元，其中包括5000万美元的净新租金。租赁入住率和建成入住率之间的差距在期末为350个基点，我们预计约4300万美元的已签约但尚未开始的项目管道将在2026年全年按比例开始。
2025年租金开始的堆叠、重建嵌入式租金增长的贡献以及已签约但尚未开始的项目管道共同创造的顺风，为我们2025年的展望提供了强大的可见性。我们预计同店净经营收入增长4.5%至5.5%，这得益于超过450个基点的预期基本租金贡献。我们还预计净费用报销将促进增长，因为我们预计平均建成入住率将高于去年。我们整个投资组合的持续转型显著提高了我们租户基础的信用质量，现在是我们所见过的最强劲的。因此，我们预计被视为无法收回的收入占总收入的75至100个基点。
在节奏方面，随着我们开始雪藏管道中嵌入的大量租金，我们预计基本租金增长将在全年加速。我们的FFO指导反映了我们2026年同店净经营收入轨迹的强度。我们推出的NAREIT FFO指导为每股2.33至2.37美元，中点增长4.4%，尽管我们吸收了3美分的租赁终止收入下降阻力（因为我们回到历史水平）和3美分的利息支出增加阻力。整个投资组合的资本部署仍然非常高效，租赁和维护资本支出同比下降约2600万美元。
对空间的激烈竞争继续将净有效租金推至创纪录的23.66美元，我们的投资回收期现在平均为两年，是近十年来最具吸引力的水平。几年来，我们稳步减少了维护资本支出，同时提高了我们中心的整体质量和外观。期末我们拥有16亿美元的可用流动性，包括2025年9月发行4.85%债券筹集的3.6亿美元现金，这笔资金预先为我们2026年6月到期的6亿美元4.125%债务提供了资金。债务与EBITDA比率为5.4倍，使我们的资产负债表处于支持我们业务计划的良好位置。
我们的业绩继续凸显我们基本面的持久性和战略的吸引力，自2022年以来FFO增长超过4%，股息收益率为4.4%，同期股息复合年增长率为6%。我要感谢我们团队的持续奉献和执行，这仍然是我们业绩的关键驱动力，接下来，我将把电话交给操作员进行问答环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。我们要求所有来电者将问题限制为一个。如果您有其他问题，可以重新排队，时间允许的话将予以解答。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按星号2。对于使用扬声器设备的参会者，在按星号键之前可能需要拿起听筒。
请稍等，我们正在收集问题。谢谢。第一个问题来自瑞银集团的Michael Goldsmith。请提问。
早上好。非常感谢您回答我的问题。您今年的坏账指导为75至100个基点。我记得去年您进入时，指导为75至110个基点。我想您提到了投资组合质量或租户的升级。但我想了解更多细节。这个新的指导范围在多大程度上反映了对租户破产的直接了解？
谢谢Michael。感谢您的问题，我先开始，然后让Steve接着说。正如我们两人都提到的，我们对投资组合中的租户健康趋势感到非常鼓舞。一年前我们坐在这里时说过，在这些收回之后，你会看到在本已最强劲的基础租户基础上的改善。所以，如果你考虑到我们对药店的低敞口，对影院的低敞口，小商铺租户的质量和实力，正如我提到的，70%的小商铺是多租户运营商。
我们对投资组合所做的所有工作都让我们能够吸引更强的租户。因此，这反映在未来的指导以及我们对坏账的预期中。Steve，你想再补充一下吗？
是的，我认为Brian谈到了宏观趋势。当你看这个指导率时，我们之前的历史运行率是75到110。所以实际上是将上限降低了10%或10个基点。重要的是，当我们按部就班地进行预算流程时，一如既往地逐空间分析，我们没有看到未来有太多的中断。所以我们对指导范围内的位置感到非常舒适。
非常感谢。祝2026年好运。
谢谢Monica。我们很感激。
下一个问题来自KeyBank的Todd Thomas。请提问。
嗨，谢谢。早上好。我想问一下收购环境以及对未来投资和资本循环活动的看法。Brian，你在准备好的发言中提到了这一点，也许Mark也可以加入。但我想了解一下进入26年的项目管道在数量和定价方面的情况。第二部分，Steve，在指导调节中，似乎有0.01美元的增长与交易相关。你能谈谈这一点吗，无论是基于2025年的活动还是预测中的隐含因素。
感谢你的问题，Todd。也许我先简要谈一下。我们对交易方面的所见所闻感到非常鼓舞。有趣的是，Mark在这里任职以来完成的交易量中有40%发生在过去五个季度，因为在竞争激烈的环境中，我们找到了让平台发挥作用的机会，这正是我们去年看到的，也是我们未来期望看到的。但是Mark，你为什么不更多地谈谈整体环境呢？
是的，我认为你是对的。就项目管道而言，它继续增长，真正为我们带来回报的一件事是我们对一些定价私人所有权集团进行的一些直接营销。因此，当我们考虑该管道时，预计我们将保持机会主义。正如Brian在开场发言中强调的，我们确实认为今天的外部增长是我们在基础投资组合增长之外推动额外价值的重要杠杆。然而，我要强调的是，第一美元自由现金流将用于再开发，因为我们在业务的这部分看到了巨大的回报和收益。
从整体市场角度来看，我们当然看到露天零售的所有资产类型的资本化率都在压缩。这是由越来越多的私人资本、养老资本被引导到我们的领域所推动的。鉴于Brixmore和该领域的修复一直在该领域提供巨大的回报。大量流入的资本被定向用于小型食品杂货锚定交易和无锚定 strip，这将该业务领域的资本化率压低至5%左右。对于某些高需求市场，如东南部和加利福尼亚州，我们继续看到像我们去年购买的Chino这样的大型交易的投标名单较少，这些交易具有一定的运营性质，非常适合Brixmore平台。
是的。在指导方面。我的意思是，这种分解实际上是一种总计方法，只是为了帮助人们理解组成部分，不一定是从资本配置的角度。我认为当你只是——Mark在之前的电话会议中提到过这一点，我认为你会期望在初始年份是中性的。然后重要的是，我们收购的那些资产的增长 profile 将比我们出售的资产增长更多。
好的，谢谢。
谢谢，Todd。
下一个问题来自瑞穗证券的Handell St. Juste。请提问。
嘿，各位，谢谢回答我的问题。我想回到指导方面。我希望您能详细说明一些假设，特别是关于同店净经营收入指导的上限，与您去年的表现相比似乎有些保守。您提到了450个基点的基本租金增长。我认为租户信用风险背景较低。您的入住率较低。所以我很好奇您是否可以提供更多关于上限路径或所包含内容的信息。谢谢。
是的，我的意思是要达到上限，我认为特别是同店净经营收入，每年都是一样的。对吧。团队继续——你在2025年看到了，团队继续执行，尽早开始雪藏管道，然后在全年继续回填该管道。我的意思是，我认为就指导而言，你只需看看，我们谈论了很多租金开始的复合效应，你看到这一点正在实现。但是2025年的收入有一小部分与我们谈到的一些名称相关，我们在25年确认了收入，你在进入26年时必须克服这一点。
是的。我认为Steve说到了点子上。但你可以在同店净经营收入的分解中真正看到驱动因素，基本上就是那些组成部分。所以这是达到我们的日期。我们可能从27年拉入什么？我们继续推动租金增长多少？所以我们对这个范围感到非常舒适，并且对团队的执行情况感到非常满意，感觉我们进入这一年处于良好状态。
太好了。谢谢，恭喜Brian。谢谢。
我很感激。
下一个问题来自Evercore的Michael Griffin。请提问。
太好了。谢谢，Brian。我知道你担任永久首席执行官已经一个多月了。我意识到Brixmore在运营执行方面有着坚实的历史，专注于核心事务。但当你担任最高职位时，是否有任何事情，无论是举措、你如何看待投资组合或平台，可能有所不同，你想在接管最高职位时给公司留下自己的印记？
Michael，这是个好问题，所以我从几个方面来回答。首先，我们再投资和积极运营资产的战略不会改变。如果有的话，从现在开始会加速。尽管我们已经做了很多工作，但这意味着我们仍然有入住率上升空间，我们仍然有能力推动租金，并且随着我们吸引的租户质量，我们将继续改善我们的资产。这将继续是重点。我们之前稍微谈到了交易。我对我们在这方面看到的情况感到非常鼓舞。我们将保持非常有纪律。
我们不需要通过收购来增长。但对于Mark与我们的区域团队在我们非常了解的市场中合作，在竞争激烈的环境中我们知道如何创造超额价值，这一直是一个很棒的机会。我认为第三件事是，我提到过，我们在这里一直非常重视技术，并专注于如何做出更多数据驱动的决策，并在整个组织中真正专注于此。我们挑战整个组织的领导者真正审视他们的业务，寻找通过技术改进的方法。
我提到了我们在租赁提取和租赁法律方面在效率方面看到的一些早期成果。在法律支出方面，我们一直在围绕租户健康分析做一些工作，租赁团队，特别是我们的许多初级成员在部署AI和自动化方面，实际上更多的是AI在他们的租赁 prospecting 工具方面。所以继续在这方面倾斜。但总的来说，我的意思是，作为一个团队，我们处于非常好的位置。我对我和我们在座的许多人在公司期间公司的发展感到非常感激。
这真的是利用我们对投资组合所做的所有工作，并真正推动未来的业务计划。
太好了。非常感谢。很感激。
Michael，下一个问题来自花旗集团的Craig Mailman。请提问。
嘿，大家早上好。我想谈谈雪藏管道，并试图以一种不太混乱的方式来阐述。但是，正如你们所谈到的，可能更积极地收回空间，这推动了一些租赁终止费用，这意味着一些机会主义举措可能比坏账下降更具增值性。雪藏管道随着租赁率的提高而继续增加。我只是有点好奇雪藏管道组成的增长 profile，比如能够有意替换租户、重新招商、降低租户信用，下一批添加到雪藏管道的是否对FFO和AFFO更具增值性，因为你们可以控制资本支出？还是我过度解读了？我只是想了解这里增长可能更高的潜力，特别是当FFO下降到AFFO线时。
Craig，这是个好问题。我想我理解你的问题。所以基本上在这一点上，如果你考虑雪藏管道的性质，我要说几点。所以这是我们有史以来最高的租金，对吧，有一些我们有史以来最强的租户。正如Steve提到的，我们正在更高效地做到这一点，由于环境和空间竞争，资本支出更少，因为很多零售商自己承担了更多的建设工作，并且在接受现有条件方面更加通融。
所以是的，这些因素将使我们再次吸引更强的租户，获得更高的租金，并在未来更高效地做到这一点。我要说的是，我们已经在这样做了，你可以期望我们继续这样做，因为我们将投资组合置于这样的位置，以及你所看到的环境。我们的租户在这种环境中蓬勃发展。我们的中心带来了大量的流量。所以我们对未来管道的性质感到非常满意。
谢谢。
谢谢，Craig。
下一个问题来自BMO Capital Markets的Juan Sanabria。请提问。
嗨，早上好。只是希望谈谈第四季度的租赁终止费用。看起来非现金租金的节奏有所变化，在指导中有所提及或作为指导中的调整项目。希望您能提供更多关于终止费用驱动因素的信息以及对2026年的预期，以及如果有的话，这对我们为26年调整模型时的非现金收入有什么影响。谢谢。
是的，Juan，我会让Steve谈谈非现金部分，但让我先谈谈终止费用，如果你退后一步，没有终止费用，核心业务的增长将与我们同店净经营收入的增长一致，超过4%，尽管我们在这一年收回了150万平方英尺的锚定空间，并且2026年的增长会更高。第四季度，我们在东湾地区拥有的一个中心有一个非常独特的机会，我们控制着整个场地，收回了Kohl's和Party City。
我们有巨大的选择权。我们今天可以制定零售计划，因为我们拥有所有空间的租约。或者，我们可能有机会将土地重新分区用于住宅。由于这个时机，对我们来说，获得一笔超额的终止费用是非常机会主义的。如果我们等到物业重新分区，这个金额可能就不会有了。所以团队在执行时机方面做得非常出色，在正常年份，这个投资组合一直产生大约400万到600万美元的终止费用。
这是离开的租户的混合，我们已经达成和解，以及在有大量需求的环境中，我们可以增值回填空间的其他租户。所以期望我们继续保持机会主义。你在分解中看到的是第四季度我们收取的那笔大额终止费用。这是一个非常非常独特的情况。所以Steve，你为什么不谈谈非现金部分？
是的，非现金部分，我们在之前的电话会议中谈到过，实际上是与我们全年遇到的一些破产相关的141号会计准则加速确认。所以这更多地集中在那些租户身上，我们预计不会再发生。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinnis。请提问。
你好，我是Greg McGuinness团队的Victor Fediv。感谢您回答我们的问题，关于外部增长。第四季度的收购似乎符合传统的食品杂货锚定模式。与您2025年初讨论的增值生活方式机会相比，您现在是否认为这些核心食品杂货资产有更好的风险调整后回报？
我会让Mark来回答。我认为当你看看我们多年来购买的资产时，我们的重点实际上非常简单。我们试图在我们的足迹范围内找到我们可以真正推动超额ROIC机会的资产。所以如果你回想2024年，我们在坦帕购买了一个名为Britain Plaza的资产，这是一个典型的机会主义交易，我们以非常有吸引力的价格购买了土地。我们有一个很大的重建机会，我们正努力在进入2025年时尽快将其纳入项目管道。如果你看看我们购买的资产范围，我们在休斯顿购买了一个生活方式中心，在丹佛购买了一个传统的食品杂货 rancher 交易，年底在洛杉矶西海岸购买了Chino。
所有这些资产都有巨大的机会让Bricksmore平台应用我们的平台来推动更高的初始收益率，推动长期增长。这就是我们真正关注的，不一定是资产类型。我们正在寻找在我们的足迹范围内发生的增长，以及我们可以应用我们平台的地方，可能是像Lawson Terra这样具有巨大增长机会的生活方式中心，或者像Britain这样的巨大重建机会。
谢谢。
下一个问题来自高盛的Kaitlyn Burrows。请提问。
嗨，大家好。早上好。也许关于雪藏管道的另一个问题。随着实际入住率的上升，它已经脱离了高点，这很好。但展望未来，当你考虑租赁需求和你确实拥有的空置率时，你对雪藏管道在未来的补充有什么看法？
是的，Caitlin。我们对需求环境仍然非常鼓舞。雪藏管道一直稳定在6000万美元左右，尽管我们每个季度开始 anywhere 从1500万到2000万、2200万美元，因为我们一直在补充它。所以我们与零售商的对话，那些蓬勃发展并继续为他们的商店带来流量的零售商，他们希望在没有太多空间的环境中开设门店数量。所以我们对继续补充它的能力感到相当有信心。我提到了入住率上升空间。我们的租赁入住率仍然比之前的峰值低50个基点。
而且这绝不是投资组合的上限，因为投资组合今天处于更好的位置。所以随着我们进入这一年，对整体需求环境补充管道的情况感到非常鼓舞。
下一个问题来自美国银行的Samir Kunal。请提问。
是的，大家早上好。我想Steve，只是好奇，其他收入中的辅助收入部分，今年的指导中假设了什么。我知道，上个季度你谈到了停车协议，使这个季度受益。当我们考虑26年时，我们应该如何看待其他收入这一项目。谢谢。
是的，我认为我们在脚本中试图强调的是整个组织的重点是最大化我们物业的收入。我们有一个非常非常强大的内部辅助团队，他们的主要重点是推动这类收入。所以其中一个例子是Point Orlando车库，这是一个经常性项目。我试图将其单独列出，以便你们都能看到这部分贡献。但在其他部分，你仍然可以看到，尽管其中一些收入更多地集中在我们今年收回的盒子上。
整个投资组合中总是有这些机会。所以这不是我们必然提供指导的项目，但我认为它不会以任何一种方式显著改变范围，因为我们继续在整个投资组合中寻找额外的机会来最大化收入。
Samir，我想补充一点，Steve提到了，但这是一个运营商团队。因此，当我们寻求在资产中创造价值并挖掘收入机会以推动收入时，我们看到电动汽车充电站的租金更高，太阳能的租金更高，临时内联空间的使用非常有趣。因此，从这个角度来看，专业团队做得非常出色。作为几年前重组的一部分，我们将其更多地与运营平台合作。因此，我们的物业管理团队、区域租赁团队之间有很多协作。
他们并肩工作。所以你真的看到了这一点。Steve确实指出了一些大型一次性项目。不是真正的一次性，而是贡献较大的项目。但这种性质将是经常性的。所以我们对专业业务未来的趋势感到非常满意，但更重要的是我们的团队如何合作创造价值。
下一个问题来自富国银行的Cooper Clark。请提问。
太好了，感谢回答我的问题。我知道我们之前谈到了收购方面。所以想知道您能否评论一下目前的处置管道在数量方面的情况，以及考虑到市场定价的一些强势和通过您的重建管道进行增值再投资的机会，我们应该如何看待全年的处置节奏。也想知道投标人池的深度以及您看到哪些买家最积极地追求交易。
是的，当然。对于处置，处置市场真正有趣的是我们今天看到的需求。所以去年，我们出售的处置资产的资本化率平均为低7%，市场确实允许我们以高于预期的资本化率退出资产。对于我们认为增长较低且从我们的角度来看在价值创造方面接近投资组合底部的资产，从我们的角度来看重要的是，我们仍然非常有信心能够出售这些低增长资产并将资本循环到更高增长的机会中，比如Chino、Broomfield，我们确实看到处置的内部收益率（IRR），我们认为买家的内部收益率在7.5%至8%左右。
而从我们的角度来看，我们购买的资产的内部收益率通常平均在9.5%至10%左右。所以我们仍然坚信我们正在进行的这部分交易。至于投标名单，这确实取决于规模。所以你看到的一件事是，有很多资金被筹集来尝试购买露天食品杂货锚定中心。我认为很多这些资本都集中在一类资产上。他们看到资本化率压缩，不得不去追求 slightly 较低的人口统计和 slightly 较低的食品杂货表现。
这确实让我们能够推动我们在投资组合底部看到的销售的资本化率。至于这些是谁，是养老基金，是高净值人士。你看到一些小团体重新出现。所以今天市场非常健康。正如我之前提到的，最大的区别实际上是规模。所以当你出售500万美元的资产时，投标工具非常大。当你谈到Chino，那是1.4亿美元或1.38亿美元，投标名单实际上相当小，这确实让我们有机会在需求的情况下推动更高的内部收益率。
所以我们仍然坚信我们有能力再次出售低内部收益率资产并购买更高内部收益率资产。我们对这个机会感到非常兴奋。
下一个问题来自Piper Sandler的Connor Mitchell。请提问。
嘿，感谢回答我的问题，回到今年的坏账前景。只是考虑观察名单。您提到您对药店或影院的敞口有限，但想知道您能否提供一些背景，关于一般观察名单以及您在投资组合中看到的情况，无论是观察名单的大部分或较高部分是一次性情况，有即将到来的债务到期，更多是资产负债表问题，这是担忧。或者更多的是那些网球零售商，更属于一个主题或服务类型的组合。
是的，Connor，这是个好问题，也是我们一直在关注的事情。这个团队历史上在潜在信用事件发生之前就非常积极地解决问题。今天在座的许多人都有我们同行的观察名单。如果你看看我们今天的情况，在我提到的那些类别中，我们的筛选结果非常有利。我们感到非常有信心的另一件事是，几年前我们实施了非常严格的承销标准，这是公司历史上最严格的，我们的财务团队和租赁团队在小商铺租户的承销方面。
我们在那里看到的是，占用空间的是多单元运营商，他们已经建立，拥有比我们历史上看到的更强的信用 profile。这就是为什么我们在那个空间有这么多的多单元运营商。所以我们仍然与我们的团队进行租户健康电话会议。Steve和我每月回顾一次。我们的团队每天都在回顾。我们看到的趋势非常积极。我们没有看到拖欠率上升，没有看到搬离率上升，如果你排除破产情况，去年投资组合的正常搬离率处于历史低位，保留率上升，续约增长在十几%。
所以我认为所有这些趋势都让你了解投资组合的健康状况。总有一些我们正在关注的名字。只是在这一点上对我们来说往往非常少。
下一个问题来自摩根大通的Mike Muller。请提问。
是的，嗨，您能多谈谈使用技术和AI来评估租户健康状况吗？这种方法是否在任何重大方面改变了您的观察名单？
是的，我们正在研究的一件事，Mike，这是个好问题，不是你在电话中的所有人都有你可能正在关注的名字或我提到的类别，而是我们真的可以从哪里开始获得一些早期信号？对吧？不仅仅是，嘿，租户本月违约了或者租户有点晚了。我们能开始看到付款日期从第三天到第五天的变化吗？诸如此类的事情，我们开始推出。我们看到一些非常有趣的趋势，我们至少可以在某个时候与人进行对话。
我认为这只是我们如何使用整个平台上的所有数据来做出更多数据知情、数据驱动决策的一个例子。所以这是我们重组的一个重要焦点，以获得我们用来衡量任务和衡量某些运营指标在全年改进的仪表板类型的一致性。所以这只是其中一个方面。我认为随着我们全年继续部署这些东西，我们将继续分享一些好处。
但我对团队如何采用这种思维方式以及我们如何在整个平台上推进这些事情感到非常满意。
提醒一下，如果您想提问，请按电话键盘上的星号1。下一个问题来自杰富瑞的Linda Tsai。请提问。
感谢回答我的问题。87%的改进保留率，我想这有助于支持创纪录的低资本支出，同比下降14%。如果展望未来几年，您认为较低的资本支出水平可持续吗？
我们当然认为在这个运行率下是可持续的。Linda，这是个很好的问题，关于我们所处的位置。所以我从几个方面来分解。我们仍然计划并且认为这是增值再投资的良好资本用途。我认为我们看到下降的地方是租赁方面，空间竞争和投资组合的改善使我们能够减少这些交易中的资本支出，同时仍然显著增长租金。我也认为，再次，零售商，你看到了，你去年在拍卖中看到了，他们更愿意接受现有空间，在这些建设方面更加灵活。
所以这也推动了这一点。从维护资本支出的角度来看，这个投资组合的递延维护积压已经过去。这是连续三年的维护资本支出，是投资组合的最低水平，是2016年以来（除疫情年份外）的最低水平，我们一直非常有意图。你现在想到的更多是屋顶和停车场。但即使在这方面，我们正在进行全投资组合的屋顶投标，我们的物业经理正在与我们的重建团队合作，在那些再投资中我们可能需要改进的一些事情，以避免未来的资本支出。
然后你再看看费用方面。从回收率来看。我们在清理我们的CAM条款方面所做的所有工作使我们能够收回我们在资产上的运营支出投资。所以把所有这些放在一起。除了环境之外，这导致了更低的资本支出，我们觉得我们现在处于一个良好的位置，展望未来。
感谢提供的信息，祝好运。
谢谢，Lynda。很感激。
下一个问题来自Green Street的Paulina Rojas。请提问。
早上好。我的问题是关于处置。我发现有趣的是，您出售的一些资产入住率较低，Westchester Square、Springdale以及今年早些时候出售的其他一些资产。不是很多，但有些，这可能表明这些资产仍有剩余上涨空间。所以我的问题是，这些中心有什么共同点，使得出售比内部推动额外入住率更有吸引力，特别是考虑到良好的租赁 momentum？
是的，这是个好问题。我认为从历史上看，你已经看到了混合情况。Paulina，今年我们有几个中心接近100%入住率。我认为我们关注的是投资回报率。所以是的，有一些空置率。但我们刚刚回答了一个关于资本支出的问题。我们会将这些资金用于增值吗？你已经看到我们在整个投资组合中这样做了。但在我们认为无法增值的领域，我们会对自己说，嘿，整个决策与出售决策相比如何？我们是否更好地将资本循环到其他地方？正如Mark花了一些时间讨论的那样，我们看到资产有一些很好的投标。
所以我们可以将该资本部署到其他地方，在那里我们可以获得更高的增值回报。所以就是这样。我的意思是，如果你看一下，处置对入住率的影响在这一年中非常非常小。这不是动机因素。有一些。它们所在的市场我们在这两个资产中没有很大的存在。但更重要的是，我们看不到为了推动这些中心的入住率而进行投资的投资回报率。
下一个问题来自德意志银行的Omotayo Okusanya。请提问。
是的，大家早上好。再次，恭喜。Brian，Stacy，没有人比你们更值得。也恭喜你。只是一个关于 strip 方面基本面的问题，似乎总体上非常强劲。我只是好奇，当你考虑整个行业以及你自己和所有同行时，我的意思是，我们是否正在为一个“水涨船高”的年份做准备，或者从根本上说，你认为我们仍然会看到所有关键平台之间的差异？在这种环境下，在你看来，导致更大成功与该领域其他运营商相比的关键因素是什么？
是的，这是个好问题。毫无疑问，环境是强劲的。我认为我们在电话中讨论的所有事情方面都处于与任何人一样好的位置，相对于低租金基础、入住率上升空间、可见性、重建管道的强度。我们今天没有花太多时间在这上面，但在我们已经拥有和控制的资产中，你想想我们与Publix的项目，本季度我们在纽约都会区启动的项目，Mark去年在南坦帕购买的项目，德克萨斯州的Plano。
几周后，我们将在达拉斯开设我们的第一个大型Target门店。我们对未来项目管道的性质感到非常兴奋。我认为如果你看看增长能力以及以增量和增值方式做到这一点的能力，我认为我们与众不同。所以，是的，环境是强劲的，我们的零售商表现良好，但我认为我们将投资组合置于这样的位置确实使我们能够在未来利用这一点。
下一个问题是来自高盛的Kaitlin Burrows的跟进问题。请接收您的问题。
嗨， again。你们之前提到资产负债表设定净债务与EBITDA比率为5.4倍，我想知道你们如何看待这个比率，你们希望处于什么水平？是越低越好，还是处于合适的范围，或者可以接受更高？
是的，我认为Brian在他的发言中提到了。我的意思是，我们继续对资产负债表非常有纪律。我认为基于我们看到的增长量，我们处于5.5左右的水平。我们感觉非常良好。但显然我们会在全年关注它。但我认为我们在这里5.5左右相当舒适。
下一个问题是来自Green Street的Paulina Rojas的跟进问题。请提问。
谢谢。我想跟进您关于租户质量改善的评论。我想您提到大约75%，我想您说是小商铺租户或多单元运营商。您能分享一下这个指标的历史背景，以便我们更好地比较和对比随时间的改善吗？
是的，我认为它肯定比以前有所上升。我们可以给你确切的数字。我认为Paulina，我们在那里看到的一件事是，我们看到所谓的真正一次性本地租户有所减少。它下降到我们ABR的17%。我们想要强调这一点的原因之一是，当我们深入研究时，这也是我们在整个投资组合中进行的一些数据工作的一部分，我们对此并不感到惊讶，因为我们在租赁委员会中看到了这一点。
但这确实让我们更加确信我们对投资组合轨迹的看法，以及我们确实有更成熟的小商铺租户，特别是那些成功的租户。对吧。这与我们一直在谈论的所有其他事情相关，相对于强劲的支付趋势，相对于我们能够实现的创纪录小商铺租金。然后如果你想想我们添加到投资组合中的租户的整体质量，你看看那些更高质量的QSR。对吧。重点是健康与 wellness，无论是像NIA和Honey Gro这样强大的区域运营商，还是Cava's或Tate Bakeries，我们正在吸引到投资组合中。然后你看看一些更高端的租户，如Sephora、Warby Parker，我们刚刚添加了我们的第一批门店。
去年我们在费城郊区的一个食品杂货锚定购物中心开设了一家Capital Grill。所以这些名字在七八年前我们可能不会吸引到投资组合中。我认为这说明了团队在再投资方面所做的所有工作。我们拥有购物中心的市场中的消费者只是对这些市场有更多的需求，在餐厅质量和服务质量方面，这给了我们提供这些的机会。所以总的来说，我认为你可以看到这一点。通过我们签约的租户类型和名称，以及运营指标中体现的租户实力。
谢谢。
谢谢，Paulina。
目前没有更多问题。Slater女士，我想把电话交回给您做总结发言。
太好了。感谢大家今天参加我们的会议。我们期待在未来几周见到你们中的许多人。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。您现在可以挂断电话了。感谢您的参与，祝您有美好的一天。Sam。