Gerry Sweeney（首席执行官）
Thomas E. Wirth（执行副总裁、首席财务官）
Seth Berge
Anthony Paulin
Steve Sacwa
Upal Rana
George
Dylan Burzinski
Michael Lewis
感谢您的等待，欢迎参加布兰迪维因房地产信托2025年第四季度收益电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人陈述后，将有问答环节。若要在问答环节提问，请在电话上按星号11。如果您的问题已得到解答并希望退出队列，只需再次按星号11。提醒一下，今天的会议正在录制。现在，我想介绍今天会议的主持人，总裁兼首席执行官Jerry Sweeney。
请讲，先生。
Jonathan，非常感谢你。大家早上好。感谢您参加我们2025年第四季度的收益电话会议。今天与我一同参加电话会议的有我们的运营执行副总裁George Johnstone、高级副总裁兼首席会计官Dan Palazzo，以及执行副总裁兼首席财务官Tom Worth。在开始之前，今天电话会议中讨论的某些信息可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。尽管我们认为这些陈述中反映的估计是基于合理的假设，但我们不能保证预期结果会实现。
有关可能影响我们预期结果的因素的更多信息，请参考我们的新闻稿以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的最新年度和季度报告。在今天的准备发言中，Tom和我将简要回顾第四季度的业绩，并阐述我们26年（2026年）指引背后的关键假设。之后，Dan、George、Tom和我将回答任何问题。那么，让我们开始。从运营组合管理和流动性的角度来看，2025年的业绩与我们的业务计划非常一致。我们公布了强劲的运营指标，这强化了我们租户群体对优质物业的持续追捧以及我们强大的市场定位。
我们全资拥有的核心投资组合入住率为88.3%，出租率为90.4%。年末之后开始的远期租赁增加了26%，达到229,000平方英尺，其中大部分将在未来两个季度入住。本年度我们产生了2730万美元的投机性收入，与我们的业务计划非常一致，并且我们还超出了租户保留目标，最终达到64%，而我们最初的业务计划范围是59%至61%。全年租赁活动约为160万平方英尺。本季度，我们签订了415,000平方英尺的租约，其中包括我们全资拥有的投资组合中的157,000平方英尺和合资投资组合中的257,000平方英尺。
本年度的资本比率为9.5%，略高于我们25年（2025年）业务计划的中点。这是五年来我们的最低资本比率范围，主要得益于持续良好的资本控制、我们的购买力以及高比例的续约。按年计算，我们的GAAP市值计价为4.2%，超出了我们的业务计划预期。在现金基础上，我们与业务计划一致。新租赁的市值计价非常强劲，GAAP基础上为13%，现金基础上为4%。此外，从参观量的角度来看，我们也有一些非常令人鼓舞的消息。
第四季度的参观量比第三季度增长了13%。25年第四季度的参观量比24年第四季度增长了87%，并且在本季度，在全资拥有的基础上，所有新租赁中的45%是由于对优质物业的追捧。2025年的年度参观量在参观次数上比24年增长了20%，但更重要的是，在平方英尺基础上增长了45%。我们所有核心市场的参观量都有所增加，特别是中心商务区（CBD）、费城和拉德诺，在平方英尺基础上分别增长了49%和45%，这是市场不断改善的一个好迹象。
我们还继续从这些参观中获得良好的转化率，这确实是最重要的统计数据。2025年，所有参观中有56%转化为提案，从提案中有38%转化为已执行的租约。这与我们的历史平均水平非常一致，实际上在某些情况下略高。关于我们在费城的各种市场动态，还有一些补充评论，费城是我们最大的子市场，包括中心商务区和大学城，我们现在的入住率为95%，出租率为97%，到2028年只有6%的空间会到期。因此，这是一个非常稳健的运营投资组合。我们的Commerce Square合资物业现在的出租率为90%，使我们在费城的全部持有物业（包括全资拥有和合资）的出租率达到95%。
正如我所指出的，总体活动水平仍然强劲。有趣的数据点：在过去五年中，布兰迪维因在市场上签署的所有新租赁活动中占据了30%的市场份额。Weston大学城的表现大大超过了我们15%的市场份额。这一趋势在2025年加速。全年，这些市场中所有新签署的租赁中有54%是在布兰迪维因的物业。更重要的是，自2021年以来，我们在这些子市场的净有效租金增长了近20%，即每年净有效租金增长5.4%。这种净有效租金增长是通过持续控制资本成本和宾夕法尼亚郊区的持续租金增长实现的。
总体而言，我们的出租率为89.4%，拉德诺子市场的出租率为91%。我们继续看到现有空置率的稳定管道前景。奥斯汀74%的入住率导致公司整体租赁水平下降了400个基点，但那里的参观量同比增长超过100%，这是该市场正缓慢复苏的另一个迹象。我们的运营投资组合租赁管道保持稳定，为150万平方英尺，其中还包括约140,000平方英尺处于高级谈判阶段的租赁。
关于流动性，我们状况良好，6亿美元的无担保信贷额度没有未偿还余额，季度末手头有3200万美元现金。我们的无担保债券直到2027年11月才到期，如前所述，我们计划在信贷额度上保持最低余额，因为我们的业务计划旨在使我们恢复投资级指标。正如我们将讨论的，我们的26年（2026年）计划将降低整体杠杆水平，但有趣的是，我们超过50%的未偿还债券票面利率超过8%，假设市场保持建设性，在未来几年提供了非常好的再融资机会。举个例子，如果我们将这些利率超过8%的债券再融资为今天的市场利率，我们的利率成本将减少约每股0.10美元。
看看年末业绩，我们本季度和全年的FFO（运营资金）都与共识一致，值得注意的是，在第四季度，我们开始了对开发合资企业进行资本重组的第一步。12月，我们赎回了我们在两个合资企业中的优先合伙人股权。在Schuylkill Yards，我们的3025 JFK物业将一项高质量资产纳入我们的资产负债表，主要租户已于1月初入住，3025的商业部分将在第一季度以92%的出租率加入我们的核心投资组合。我们在3151的收购总价约为6570万美元，主要由5000万美元的CPACE贷款提供资金，这有效地将我们较高价格的合伙人股权替换为具有提前还款灵活性的较低价格贷款。
正如我们之前所指出的，该建筑的资本化阶段于2025年底结束。该项目的租赁管道约为100万平方英尺，其中60%为办公空间，40%为生命科学空间。与许多潜在租户的讨论仍然活跃，几项关键提案尚未确定。这两项收购暂时提高了我们年末的杠杆率，原因是预计35笔建筑贷款再融资和我们的资产出售计划。值得注意的是，3025的第四季度收购是在我们的主要租户按预期入住之前进行的。对于本月开始的该收入流，我们的净债务与EBITDA比率将改善0.4个百分点，固定费用比率将改善0.2个百分点。
由于在Schuylkill Yards的这些收购，我们剩余的合资开发项目是奥斯汀的One Uptown和Solaris。在Uptown ATX的One Uptown，我们现在的出租率为55%，高于上次电话会议时的40%。但我们还有额外的20,000平方英尺（即8%）的租约有待执行，这将使我们的出租率达到63%。租赁管道仍然强劲，租户规模从5,000到60,000平方英尺不等。正如我们所指出的，Solaris的入住率为98%，出租率为99%。我们看到租约续约的经济效益显著改善。事实上，自11月1日以来，我们的续约平均实现了12.7%的有效租金增长。
看看One Uptown，随着未决租约的执行，出租率达到63%，我们有3层可用空间。12楼受我们主要租户的延期权约束，我们将在7月收到通知。此外，由于我们在7楼取得了巨大成功（100%出租），10楼正在建设投机性套房，这使得11楼的43,000平方英尺成为大型租户的主要目标。现在，看看投资市场，我们继续看到该市场在速度和定价方面都有强劲改善。
例如，在最近推向市场的一个项目中，签署了超过90份保密协议（CAs）。我们有20多次参观，买家群体的投标反应强烈。我们看到的买家群体包括高净值人士、家族办公室、拥有私人资本的运营商，以及机构级买家的重新出现。正如我们之前所指出的，2025年我们确实超出了销售目标。转向26年（2026年）。我们2026年的业务计划可以概括为恢复收益增长、继续保持稳健的运营业绩、继续专注于稳定One Uptown和3151，以及加速销售计划以偿还债务并进一步优化我们的投资组合，同时改善资产负债表。
从运营角度来看，我们2026年的业务计划非常直接，重点是核心投资组合的稳健表现和强劲的租赁活动。我们提供的26年（2026年）FFO指引范围为每股0.51至0.59美元，中点为0.55美元。在该中点，我们26年（2026年）的FFO较25年（2025年）的FFO增长5.8%。其主要驱动因素在我们SIPP第一页的FFO调节表中突出显示，Tom将更详细地回顾。值得注意的是，我们的中点没有考虑奥斯汀开发项目资本重组改善带来的任何收益。
展望全年，由于薪酬成本降低和相关成本控制措施、开发合资企业运营的改善以及我们在3025和3151的合伙人收购，一般及行政（G&A）费用将降低。全资拥有的GAAP净经营收入（NOI）将主要因3025的合并而增加，我们预计不会有任何提前退休。债务减少的清偿成本包括更高的利息支出（主要由于3025建筑贷款的合并）和更低的资本化利息（由于3151资本化期结束）。显然，随着Schuylkill Yards的合资企业消失，我们的第三方管理和开发费用将降低，但Tom将更详细地回顾这些项目和几个因素。
从运营角度来看，核心投资组合将在第一季度增加3025，第二季度增加250 Radner。投机性收入目标为1700至1800万美元，虽然低于25年（2025年）水平，但新租赁交易的投机性收入比25年（2025年）水平增长39%。我们目前在中点已完成近1300万美元，即75%，并且各个领域都有健康的管道。我们预计年末入住率将比2025年水平提高120个基点，基于此，我们预计将出现数年来首次正的净吸纳量，这是市场改善的另一个证据。
GAAP市值计价将在5%至7%之间，主要由中心商务区和宾夕法尼亚郊区8%至10%的市值计价引领；现金市值计价将在-2%至0%之间，同样由中心商务区和宾夕法尼亚郊区的正市值计价引领。租赁资本目标范围为12%至13%，略高于25年（2025年）水平，这主要是由于新租赁交易的构成更高。同店增长在GAAP基础上为-1%至+1%，在现金基础上为0%至2%。
从资本市场角度来看，我们计划用更低价格的债务偿还3025的建筑贷款。我们预计在这方面节省约200个基点。作为其中的一部分，我们还在评估对该住宅部分的有担保融资，然后将办公部分添加到我们的无抵押资产池中。我们的业务计划预计销售活动在2.8亿至3亿美元之间。我们预计平均资本化率约为8%。我们预计在今年上半年完成大部分销售。我们目前约有1亿美元已选定买家并正在推进销售协议，并且在所有子市场都有其他一些物业在市场上。
绝大多数销售收益将用于减少债务并继续改善流动性和我们所有的信贷指标。虽然首要重点是降低杠杆率，但鉴于我们的股票仍然被严重低估，我们预计基于我们正在进行的销售计划的速度，在继续降低杠杆率的同时回购我们的股票。我们在现有的股票购买计划下有可用额度。我们的销售目标还包括执行几项延迟的土地销售，我们预计这些销售将产生收益，但未纳入我们的26年（2026年）指引。我们的业务计划确实考虑在2026年下半年对One Uptown和Solaris进行资本重组。
我们可能会比这更早进行，但目前计划基于2026年下半年。这些资本重组可能包括完全出售或布兰迪维因保留少数股权的Parifasu合资企业，并回收大量资本以降低债务归因并改善整体流动性。我们预计年末核心净债务与EBITDA比率将在8至8.4倍之间，我们预计CAD比率将在90%至70%之间，在2020年至2023年期间完成的租约相关剩余租户改善成本完全消化后，下半年将有所改善。
因此，Tom将回顾我们第四季度的财务业绩，并提供更多关于26年（2026年）展望的细节。
谢谢Jerry，早上好。我们第四季度的净亏损为3690万美元，即每股0.21美元。我们第四季度的FFO总计1460万美元，即每股摊薄后0.08美元，与共识估计一致，这两个季度业绩都受到CMBS贷款提前清偿的一次性费用影响，总计1220万美元，约合每股0.07美元。
第四季度的一些总体观察：物业层面的NOI为7000万美元，比我们的预测低100万美元，主要是由于整个投资组合的运营成本增加。我们未合并合资企业的FFO贡献总计60万美元，比我们的预测好140万美元。改善主要是由于Commerce Square、ATX Office和Solaris的运营改善。一般及行政费用比我们的重新预测低60万美元，主要是由于薪酬费用降低。净利息费用高出70万美元，主要是由于纳入了JFK的贷款（3025 JFK的贷款），部分被高于预期的资本化利息所抵消，我们其他预测的季度业绩总体符合预期。
看看我们的债务指标，第四季度的债务偿还和利率覆盖比率均为1.8，低于第三季度水平。我们第三季度的年化合并和核心净债务与EBITDA比率分别为8.8和8.4。这两个指标也高于我们的业务计划范围。这些指标受到我们第四季度总计1.36亿美元的优先股权合伙人收购的负面影响，这些收购退休了更高价格的资本，但由更低价格的债务提供资金。正如我们强调的，我们预计2026年的销售将减少，并且减少我们在Uptown ATX的所有权将抵消这些增加。
值得注意的是，我们对3025 JFK的合并发生在第一季度合同租约稳定之前，这使我们的合并净债务增加了0.4个百分点，固定费用增加了0.2个百分点，否则这两个指标都将在规定目标范围内。截至年底，我们继续保持稳健的流动性状况，手头有3200万美元现金，无担保信贷额度没有未偿还余额。
展望2026年指引，在中点，我们的净亏损预计为每股0.62美元。我们2026年FFO中点将为每股摊薄后0.55美元，较去年增长5.8%。运营指标：整体投资组合运营预计将保持非常稳定，物业层面的GAAP NOI总计2.92亿美元，比2025年净增加1300万美元。这一增长包括3025 JFK作为稳定的全资拥有资产将产生1700万美元的增量；2025年资产销售以及上一季度提到的第四季度迁出将导致NOI减少700万美元。同店业绩基本持平。
我们未合并合资企业的第四季度贡献将从2025年的1100万美元亏损改善为2026年的100万美元收入贡献。这一改善包括3025 JFK，该物业现在已合并，2025年亏损1100万美元，现在已消除。ATX开发项目，随着One Uptown的持续租赁和SOL的租金优惠减少，我们预计与2025年相比将改善900万美元。3151部分抵消了这些改善，这是一个一次性项目，2025年第一季度我们获得了750万美元（每股4美分）的税收抵免收益，这一收益不会重复。
一般及行政费用将为3600至3700万美元，比2025年全年业绩低550万美元。这一减少主要是由于薪酬费用（包括激励薪酬）的减少。总利息费用（包括550万美元的递延融资成本和200万美元的资本化利息）将约为1.7亿美元，在中点比2025年增加3000万美元。增加主要是由于资本化利息将增加1000万美元，主要与3151于2026年1月1日投入运营有关。3025 JFK该物业的合并一旦再融资，将使利息费用增加约800万美元。
6月发生的3025债券发行以及10月的债券发行和相关CMBS贷款偿还将在2026年增加800万美元的利息费用，我们在3151上的CPACE贷款将使利息费用增加约400万美元。终止和其他收入将在900至1100万美元之间，而25年（2025年）为660万美元。增加主要与2025年和26年（2026年）期间增加的零售租户带来的收入改善有关。净管理和开发费用预计在600至700万美元之间，减少400万美元，主要是由于2026年开发费用降低。
关于销售活动，我们预计全资拥有的销售活动为2.9亿美元，主要集中在上半年。正如Jerry所提到的，我们的销售活动将用于减少债务并继续我们回到投资级的道路。根据这些销售的数量和时间，我们预计将使用这些资金来降低债务，这可能包括回购未偿还债券。
看看融资活动，3025 JFK有1.78亿美元的合并建筑贷款，将于2026年7月到期。我们计划在第一季度末或第二季度初为该贷款再融资。我们正在考虑对该物业的住宅部分提供约1亿美元的低利率有担保贷款，并使用这些收益以及信贷额度使该物业的办公部分完全不受信贷工具的限制。我们的无担保信贷额度将于2026年6月到期，我们预计在到期日前延长该额度。
ATX合资企业的资本重组：随着我们的合资企业继续租赁和改善现金流，我们预计在2026年下半年以按比例普通股合资企业的方式对项目进行资本重组，我们的所有权水平将降至少数股权。两个项目的资本重组将产生现金，用于进一步降低我们的全资杠杆率。由于2026年下半年所有权结构的时间和变化较晚，我们未将任何这些交易的收益纳入我们的FFO指引。我们预计不会有物业收购，我们的股数将约为1.8亿股。
虽然我们对今年执行土地销售计划感到非常乐观，但我们未将任何土地损益纳入我们的业绩。聚焦第一季度，物业层面的NOI将约为7000万美元，与第四季度相当。虽然我们将在3025 JFK获得200万美元的全季度增量影响，但这将被投资组合其余部分的季节性因素部分抵消。我们合资企业的FFO贡献第一季度将总计为正50万美元。我们第一季度的一般及行政费用将总计1200万美元。这种环比增长与往年一致，主要是由于递延薪酬费用确认的时间安排。
总利息费用将约为4200万美元，其中包括约100万美元的资本化利息。终止和其他费用将总计250万美元，第三方净费用将约为150万美元。转向我们的资本计划，如上所述，我们2026年的资本计划比2025年有更多活动，将约为4.75亿美元。我们的CAD支付比率将在70%至90%之间，我们预计随着年份的推进将有增量改善。
随着年份的继续，看看我们的主要用途，我们将为3025 JFK的1.78亿美元建筑贷款再融资。我们将使用1.25亿美元用于债券方面的回购活动和债务减少。开发和支出将总计5000万美元，包括3151市场、165 King of Prussia和325 JFK。我们有5700万美元的普通股股息、3300万美元的收入维持资本和2500万美元的收入创造资本。1000万美元的股权出资用于为One Uptown的租户租约提供资金。
这些用途的资金来源将是利息支付后的1.1亿美元现金流、中点总计2.9亿美元的投机性销售活动以及可能为3025住宅部分融资的9000万美元贷款收益。基于上述资本计划，我们预计年底手头现金约为5200万美元，信贷额度完全可用。我们预计净债务与EBITDA比率在8.4%至8.8%之间，固定费用比率在18.8%至2.0%之间。
这些比率隐含着我们资产销售计划的扩展和ATX开发项目的资本重组。随着开发项目（特别是现在作为全资投资但继续产生运营亏损的3151）带来的收入增加，这些比率仍然较高。随着这些开发项目的稳定，我们的杠杆率将降低。我们将进一步加速这些指标的改善，我们预计杠杆水平将随着年份的推进而改善。现在我将把电话交回给Jerry。
太好了，Tom，非常感谢你。所以展望未来，运营平台使我们能够利用不断改善的房地产市场条件。我们开发管道的收益增长已开始转化为26年（2026年）的收益增长，我们预计27年（2027年）将进一步改善。我们制定了一个非常可实现的销售计划，这将推动组织中的许多因素。因此，基础已经奠定，我们将继续在运营和资本方面建立势头，以创造长期价值。有鉴于此，Jonathan，我们很高兴开放提问环节。
我们一如既往地请求，为了节省时间，请将问题限制为一个问题和一个后续问题。
Jonathan。
当然。今天的第一个问题来自花旗的Seth Berge。
请提问。
感谢你接受我的提问。我想你在开场发言中提到了你目前的情况。
你的。
债券债务的平均成本有点超过6%，50%有点超过8%，如果你现在进行再融资，你可以节省10美分的利息支出。我想知道你想要提前进行一些再融资的障碍是什么。
嗯，我认为我们现在的首要行动是完成销售计划，产生额外的流动性，并继续改善信贷指标，我们认为这将继续降低我们的整体债务资本成本。而且，我们26年（2026年）的业务计划目前没有任何提前赎回这些债券的内容。但是，资本市场条件在不断变化。我们认为，销售计划的执行、开发项目租赁的持续改善将产生一些额外的NOI和流动性，我们将评估债券回购计划、债务减少计划，所有这些都作为销售计划加速的一部分。
太好了，谢谢。那么作为后续问题，指定用于债务或股票回购的1.25亿美元，你是如何考虑其中多少用于股票回购的。
作为股票回购与债务回购？
是的，听着，我们没有提到任何关于1.25亿美元股票回购的事情。我认为我们的主要重点是销售收益将首先用于降低杠杆率，仅此而已。这是首要任务。随着我们加速该计划并可能获得更多销售的更多清晰度，我们认为我们有机会 opportunistically 回购我们认为被严重低估的股票。但需要非常明确的是，资产出售计划的主要目标是继续回到投资级指标的道路上。正如Tom所提到的，通过收购Schuylkill Yards合资企业，我们暂时提高了一些杠杆指标。
显然，随着3025的主要租户和收入流的到来，这会立即大幅降低其中一些指标。但我们确实希望保持非常明确的路径，继续改善整体资产负债表指标，而股票回购的选择权在我们实现其他目标时发挥作用。希望这很清楚。
太好了，谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的Anthony Paulin。请提问。
谢谢。大家早上好。Jerry，关于资产处置和资本市场活动。当我们看你的股价以及它的位置，你刚才提到你认为它被严重低估，当你考虑要出售什么时。你认为投资组合中是否有部分被低估或未被市场认可？你是否试图从中实现价值，或者你进入市场只是出售无法出售的东西。现在我理解偿还债务是优先事项，但只是想了解你对投资组合的规划以及要出售什么。
早上好，Tony，很好的问题。听着，我们认为整个投资组合都被低估了。所以我认为从公开市场的角度来看，总体而言，我们被严重低估，主要是由于稳定剩余两个开发项目的感知阻力。但是，当我们展望未来的销售计划时，我们仔细研究了考虑到不断变化的子市场动态，我们对某些资产的一些增长率的预测。我们研究了我们认为持有某些资产的净现值，然后制定了一个框架，即我们认为哪些资产，第一，在当今的环境下可以市场化？再次，我们的目标是平均资本化率约为8%，我们认为某些资产存在租赁风险，这将是长期且昂贵的，因此我们可以避免未来的资本支出。
然后是一般的投资组合调整。正如我们之前所说，我们在宾夕法尼亚郊区的主要重点是减少到一两个核心子市场，我们在奥斯汀的重点是将注意力真正转向我们在Uptown ATX的巨大机会。然后，正如我们公开提到的，我们的计划之一是理性退出华盛顿特区市场。所以，Tony，当我们查看整体销售计划时，这是全公司范围的审视，并通过一些可量化的指标，确定我们认为今天能为我们创造实际价值而不牺牲未来增长率的物业。
好的，明白了，谢谢。然后我的后续问题是关于生命科学方面，你们有孵化器空间，我认为这部分努力是为了了解随着租户成长可能会出现什么。我想知道，从投资组合的这部分，你是否看到这些小型公司或初创公司的生命科学资金有任何改善，这些公司随着时间的推移可能成为投资组合中的更大租户？或者只是任何。对不起，你看到的任何可能有助于前瞻性展望的事情？
是的，George和我可以回答你。我的意思是，在生命科学领域，我们看到了一些积极的迹象，但老实说，我认为整个生命科学市场需要看到这些积极迹象成长为大树。所以，我们看到了活动。费城地区的一些私营生命科学公司表现良好，特别是细胞和基因治疗领域。我们的孵化器空间和研究生实验室活动频繁，并在这里签署了几个关键租户，管道健康。
但是George，也许你可以补充一些内容。
是的，正如Jerry提到的，我的意思是孵化器，1、2、10个工作台的公司，我们看到它们在扩张，老实说，这正是帮助产生研究生实验室空间的原因，这些空间目前的入住率为93%。所以我们有，所有这些。我们在八楼还有一个4000平方英尺的实验室有待租赁。但同样，我认为，我们看到了一些孵化器外的扩张，我们真的只是在等待下一波研究生实验室租户的扩张，然后进入成熟的实验室空间。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Evercore ISI的Steve Sacwa。请提问。
是的，谢谢。早上好。我想Jerry，关于直接销售以及合资企业的资本重组。你的，也许我的记忆有误。
在这里，但我认为有一个。
你知道，也许有一种观点认为你会尝试在26年（2026年）早些时候进行一些合资企业的资本重组并将这些资产推向市场，或者至少其中一个。但现在听起来这些似乎被推到了下半年。我只是想稍微理解一下这种转变的想法，是不是只是为了让Solaris等公寓资产在今天推向市场之前更稳定，以最大化该类交易的价值？
是的。早上好，Steve。听着，我认为我们的业务计划考虑这些资本重组在今年下半年进行。正如Tom提到的，业务计划也没有真正包括这些计划对全年收益的任何影响，如果你愿意的话。话虽如此，我们正在积极市场中，不断与各种投资者评估正确的时机进行资本重组，Solaris表现非常好。正如我提到的，它实际上已99%出租。我想加速该物业的租赁。你可能记得我们之前的电话会议，鉴于该市场的供应过剩，我们采取了相当有力的优惠套餐。
我们曾一度成功每月吸收近40个单元。现在我们正处于续约的早期阶段。因此，从去年第三季度开始，对不起，从去年第三季度和第四季度开始，到目前为止今年，我们的有效租金几乎增加了13%。这对NOI有巨大影响。所以我们正在监测这一点，以决定资本重组的最佳时机。所以这进展得非常顺利，我们非常有信心这会发生。称为年中惯例。
对于One Uptown，现在租赁率达到63%，管道仍然相当强劲，特别是小型租户规模。这就是为什么我们正在将其中一层改造成另一个投机性套房。你知道，我们当然期望在那里取得更多的租赁进展。而且，Steve，我们正在将这些租赁努力与我们与资本重组合作伙伴的对话相结合。所以这不是顺序的。这是我们正在进行的同时审查。所以我希望这回答了问题，但我们很乐意尽早完成这些。
但我认为出于保守考虑，我们没有将任何这些影响纳入我们今年的收益展望。
好的，太好了。
也许再回到前面，我只是想确保我掌握的事实正确。我想你说过有大约100万平方英尺的管道，或者可能是150万平方英尺。你能否提供更多关于整体管道的信息，大致按市场划分，以及你在哪里看到最大的需求？无论是按产品类型还是生命科学/办公，以及在哪些子市场。
是的，同样，George和我将合作回答。你知道，从，你知道，我们目前显然看到最强劲的趋势线确实在中心商务区、费城、大学城。我想，正如我在准备好的评论中提到的，我们确实能够在那里推动有效租金。我认为这确实是由于，你知道，需求水平正在回到新冠疫情前的水平。例如，25年（2025年），我们看到了过去五年中最高水平的新交易 volume。所以情况肯定在加速。库存肯定在减少。
因此，有一些物业要么处于某种财务压力下，要么正在评估转为住宅用途。所以我们预计，中心商务区约10%至15%的库存将转换为住宅。该州通过了一项为期20年的办公转住宅税收减免政策。该市也在评估这一点。所以我们认为这将刺激更多的库存减少。我们对宾夕法尼亚州拉德诺和普鲁士国王的活动增加感到非常满意。我们在那里也看到了一些非常好的活动。
在开发方面，3151。看，那个管道仍然非常强劲。我们实际上向一些租户提出了提案。大约60%是办公空间，40%是生命科学空间。看，我们理解我们正试图尽快完成所有这些交易。我们知道该项目受到了很好的欢迎。我们对拟议的经济状况没有收到任何阻力。因此，我们对通过该建筑的参观活动水平感到鼓舞。最后，在One Uptown，租户规模在5到50,000平方英尺之间。
我们觉得我们非常有能力实现那里的所有租赁目标。但是George，关于整体运营投资组合。
是的，我认为，你知道，运营投资组合，你知道，管道保持相当稳定。
你知道，我们。
我们今天有150万平方英尺。上个季度我们是170万平方英尺，然后我们执行了其中170万平方英尺中的约20万平方英尺。所以，你知道，每次我们似乎执行一项租约，我们都会产生更多，正如Jerry提到的整体参观量的增加。所以我认为所有空间都展示得很好，有大量活动。我们看到了良好的转化率。这实际上归结为在3151和One Uptown转换这个非常强劲的管道，实际上有三层待租，其中一层有扩张。
对。
产权负担，我们的管道几乎是可用平方英尺的3倍。
太好了。
谢谢。
谢谢，Steve。
谢谢。我们的下一个问题来自Keybanc Capital Markets的Upal Rana。请提问。
太好了，谢谢。
Jerry，你有关于IBM在奥斯汀迁出的最新情况吗？你26年（2026年）业务计划的一个脚注指出，你计划重新开发一栋现有的ATX建筑。所以我只是想了解一些细节。
是的，很好的问题。早上好。当然。正如之前披露的那样，IBM将从明年第一季度末开始退出我们Uptown开发项目的空间。此外，正如我们之前提到的，我们去年获得了对Uptown审批的重大修改，使我们能够在整个66英亩的园区内大幅提高密度。因此，作为其中的一部分，在查看市场需求下降的情况下，当然西北市场仍然相当紧张，特别是在Domain地区。我们正在考虑。同样，这取决于销售计划的进展和其他一些因素。
但我们26年（2026年）的业务计划，对不起，确实考虑，你知道，开始重新开发现有建筑之一。该建筑目前空置，约157,000平方英尺。我们预计翻新成本在3000万至4000万美元之间，我们可以在3到4个季度内完成。我们已经对此进行了一些市场推广，并对结果非常满意。我们那里有大约60万平方英尺的潜在前景。定价水平将比One Uptown所需的租金低约20%至15%。
我们的目标是现金收益率超过8%。所以所有的规划都在进行中。我们正在等待资本计划的其他要素真正到位，但我们将继续为第一栋建筑进行营销过程，之后可能会有另外两栋建筑可能会经历与第一栋建筑相同的计划，成本和经济指标大致相同。
好的，太好了，这很有帮助。
然后关于资产处置，你提到了你想要处置一些资产的几个市场。除了你已经确定的那些，今年是否还有其他可能出售的物业，或者27年（2027年）可能会考虑出售？我只是想了解今年3亿美元是否就是全部，或者之后你会对核心投资组合感到满意。
不，看，很好的问题。我认为今年的目标是2.8亿至3亿美元。但我们有一些其他物业，包括一些土地持有，随着投资市场条件的继续改善，我们正在排队出售。所以当然，鉴于市场现状，我们仔细研究了我们真正期望从我们不同资产中产生超额增长的地方。正如我在之前的一个问题中提到的，我们真的认为我们将在一些这些物业上陷入经济困境，因为子市场条件的变化，或者坦率地说，租户对A、B或B+分类的偏好变化。
我们当然在认真考虑这一点。因此，我们预计2027年也会有一定程度的资产处置计划，并与开发项目的完全稳定相配合。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Green Street的Dylan Burzinski。请提问。
嗨，大家好，早上好，感谢你接受我的问题。只是想回到Jerry，你关于希望使用资产处置的初始资本来去杠杆化，然后之后的任何资金用于股票回购的评论。你能否谈谈你们内部的讨论，以及在开始积极进行股票回购并利用你们认为非常具有机会性的股价之前，你们认为合适的杠杆水平是多少？
对不起，Dylan，你在最后部分断了。我道歉。你能重复一下吗？
是的，只是想了解你们内部如何考虑去杠杆化过程以及与股票回购的平衡。只是你们是否有一个长期的杠杆目标，在真正开始大力进行股票回购之前想要达到？
看，我认为当我们审视我们的战略方向时，我们当然希望将杠杆指标完全回到投资级阶梯，这通常表现为固定费用覆盖率远高于2，净债务与EBITDA比率在7左右。所以我认为我们确实将其视为我们已经讨论过的多年计划，这当然可以通过我们制定的资产出售来实现，当然还有增加NOI。所以我们有很多，我认为，正在进行的良好计划来增加我们现有投资组合以及这些开发项目上线和资本重组的吸纳量。
从战略角度看，这些开发项目上线可以带来约2700万美元的增量NOI。这每股是一个相当大的数额。所以我们从矩阵角度看待所有这些。目前的倾向是去杠杆化，但我们也非常清楚我们公开证券的低估。这就是为什么我们继续研究是否有其他方法来加速土地销售、其他建筑销售，以实际产生足够的流动性，保持正吸纳、正收益增长轨道，并能够在市场上回购股票。
这很有帮助。
谢谢，Gerry。然后我想只是关于奥斯汀以外的开发项目，在费城大学城的那些，当你们稳定这些项目时，它们是潜在的处置候选者吗，或者暂时不在处置候选名单上？
不，它们根本不在出售名单上。事实上，我们一直在考虑的一件事是在3025我们有一个表现极其出色的住宅项目。我们最初的想法是我们将评估对其进行再融资，以便我们可以显著降低该债务的持有成本。但当然，该住宅部分的合资企业并非完全不可能。然后我认为在3151，随着该项目在租赁方面获得更多可见性，当然与其他资本合作伙伴谈论这一点也将提上日程。
这一切都将与我们业务计划的其他要素的进展相配合。因为当我们查看这些开发项目时，我的意思是它们是市场顶级的、质量极高的、位置极佳的，对我们有显著的增长驱动特性。所以我们的偏好是保留我们投资组合中真正高质量的东西，并产生额外的销售收益。看看我在之前一个问题中提到的其他可能在未来增长预测方面不那么强劲的东西，如果这有帮助的话。
不，这非常有帮助，Jerry。非常感谢你的时间。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自Truist Securities的Michael Lewis。请提问。
谢谢。
所以你谈到了你想卖什么。
我想问一个关于收益用途的更尖锐的问题。对吧。所以28年（2028年）到期的8.5%债券，这真的是我们在谈论的吗？看起来它们的交易收益率在5.6左右。对吧。所以如果我总结一下，什么。
你期望什么样的资本化率。
当你出售资产时？然后我可以假设收益将用于支付5.6或5.7的8.5%债券吗。嗯，我想是两部分问题。Tom将接第二部分。我想当我们看Michael和早上好。当我们查看销售计划时，我们基于今天市场的可见性，期望平均资本化率约为8%。显然，根据资产和子市场位置，这将从低个位数到高个位数不等。所以我们对我们的时间预期和我们认为可以从这些销售中产生的价值主张感到非常满意。
但是Tom，也许分享一些关于这些收益应用的想法。
是的。嗨，Michael。当我们查看收益的应用时，这些销售发生的时间。但如你所知，我们还有一些开发资金需要支出。所以我们总是试图让信贷额度尽可能接近零。但随着这些销售的到来，信贷额度接近零，我们的目标领域之一可能是单独回购我们的一些债券。28年（2028年）的债券就是一个很好的例子，在106或更低的价格，我们可以在公开市场上回购一些债券，如果我们完成了大量销售。
我们也可以进行正式的要约收购。但我们肯定在考虑一些更高价格的债券提前赎回。这确实有助于短期内对固定费用的影响。所以我们将专注于更高价格的债券，但知道我们有到期日，更多地关注近期的28年（2028年）债券，而不是更远期的债券。好的，这有道理。然后我的第二个问题。
你知道，你谈到了你们正在探索的所有事情，对吧？所以股价低于3美元。我认为共识NAV是8美元。
所以其中一些事情可能是。
如果你降低杠杆率，进行股票回购。
你知道，董事会是否。
曾经讨论过或考虑过任何形式的资本重组，或者你知道，有并购兴趣吗？
有吗？
你知道，因为这显然是相当大的，持续的NAV折价。是否还有其他正在考虑或出现在你桌上的事情？是的，看，我的意思是董事会和管理层总是对任何类型的战略解决方案持开放态度。我认为当我们评估我们今天的位置和我们想要去的地方时，我们确实相信，你知道，我们公开市场定价折价的驱动因素之一是这些开发项目的租赁以及对我们资产负债表指标的相关影响。但我认为当我们更深入地审视整体战略方向时，运营投资组合状况极佳。
我们在几个市场中通过良好的资本控制实现了入住率增长和正吸纳。我们获得了有史以来最高的净有效租金。我们吸纳的市场份额超过了我们的份额，将3025这一伟大资产纳入资产负债表，参观量。所有这些都表明NOI增长有非常好的途径。所以我认为运营投资组合的基础非常非常强大。我们确实相信我们有机会通过带来2.9亿美元的销售中点（跨所有不同市场）来改善投资组合的整体质量、简化我们的持有量并去杠杆化。
我认为我们审视我们正在进行的挑战。我的意思是当然，奥斯汀，正如我提到的，对我们的入住率造成了400个基点的打击。我们当然那个投资组合的表现低于我们的预期。我们在那里出售了一些资产。正如我在之前的问题中提到的，我们的重点确实是在Uptown ATX开发项目中创造价值。但我们也认识到，我们剩下的两个开发项目目前存在悬而未决的问题，主要是One Uptown，现在提到65%，然后是3151。你知道，我的意思是我们那里有一个很好的管道，但我们需要向市场展示我们可以执行并完成租赁。
我们确实以更高的资本成本（尽管通过贷款收益）进行了收购。但我们确实有，你知道，5亿美元的资产在资产负债表上，目前没有产生太多回报。我们认为随着租赁的进行，我们会处于良好状态。话虽如此，董事会和管理层每个季度都会审查我们的战略方向。我们保持非常密切的联系。我们正在与这些资本重组合作伙伴资产出售计划进行大量讨论。所以我认为我们从未忽视策略必须是战略方向的一部分这一事实。
我们认为这里所有的关键要素都是回到投资级指标，稳定这些开发项目，同时我们通过资产回收产生额外的流动性，但也保持良好的运营投资组合表现。
谢谢。
谢谢。今天的问答环节到此结束。我想将会议交回给Gerry Sweeney以作任何进一步的发言。
太好了。非常感谢大家参加今天的电话会议。在结束之前，你知道，一段时间前我们确实宣布George Johnstone已决定退休。所以这将是。他将很快退休。这将是他最后一次收益电话会议。所以。我们计划了几次内部庆祝活动来庆祝他非凡的职业生涯。我确实想在电话中代表董事会和员工，George，感谢你多年来的杰出服务和你的许多许多贡献。你会被想念的。但我们对你人生旅程的下一步致以最美好的祝愿。
因此，Jonathan，我们可以结束了。
当然。感谢各位女士和先生参加今天的会议。本次会议到此结束。您现在可以挂断电话了。祝您有美好的一天。