Meliana Leverton（副总法律顾问）
Adam Wyll（高级副总裁、总法律顾问兼秘书）
Robert Barton（首席财务官）
Hendell Saint Just（瑞穗证券）
Todd Thomas（Keybanc资本市场）
Ronald Camden（摩根士丹利）
Dylan Bervinski（Green Street）
美好的一天，欢迎参加American Assets Trust Inc 2025年第四季度及年末收益电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。现在，我想将会议转交给American Assets Trust的副总法律顾问Meliana Leverton。请讲。
谢谢大家，早上好。本次收益电话会议上发表的声明包括基于当前预期的前瞻性声明，这些声明受公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中讨论的风险和不确定性的影响。请注意不要过度依赖这些前瞻性声明，因为实际事件可能导致公司的业绩与这些前瞻性声明存在重大差异。昨天下午，American Assets Trust的收益报告和补充信息已通过8K表格提交给SEC。两者现在都可在其网站americanassetstrust.com的投资者部分获取。现在，我很荣幸将电话会议转交给American Assets Trust的总裁兼首席执行官Adam Weil。
大家早上好，感谢大家参加我们的会议，回顾我们2025年第四季度和全年业绩以及2026年展望。全年我们每股运营资金（FFO）为2美元，比我们最初的预期高出约3%。正如我们在年初讨论的那样，我们将2025年定位为重置之年，反映出与2024年相比的几个已知抵消因素，包括一次性收入项目的结束以及某些项目资本化利息的终止。同时，我们继续在开发和再开发项目中投资于办公楼租赁，并将资本循环投入到圣地亚哥的一项高质量多户住宅收购中，该收购的表现与我们的承销一致。
在这种背景下，业绩超出我们最初的指导反映了我们资产的质量以及团队在各个市场的执行力。事实上，在强劲的收款和严格的 expense 管理支持下，全投资组合的同店净经营收入（NOI）全年小幅增长，办公楼和零售部门抵消了多户住宅和综合用途部门的混合表现。重要的是，我们2025年的业绩反映了我们全年强调的主题。办公楼在较新和重新开发的空间租赁方面继续取得进展，下半年租户参与度有所提高。零售部门凭借高度集中且位置优越的A级产品，再次表现突出，得益于低空置率、近期到期租约有限以及比一年前更少的观察名单。
多户住宅部门在我们的市场中应对新增供应增加的问题，这限制了短期租金增长，我们的团队专注于入住率、收入管理和 expense 纪律。在威基基，我们经历了比预期更疲软的旅游年，我们的酒店业绩反映了这一点，但我们相信，随着形势改善，该资产在其竞争环境中仍处于有利地位，尽管宏观不确定性持续存在。我们相信，我们的沿海填充位置和高质量房地产使我们能够在需求出现时抓住机会。在这种背景下，我将介绍每个部门，然后总结我们2026年的优先事项。在我们的西海岸办公楼市场，我们看到租赁活动持续稳定和逐步改善的迹象。
随着租户参与度越来越集中在最佳资产上，对话变得更加活跃，决策时间线有所改善，需求超出了续约范围。在圣地亚哥和旧金山等市场，受转租可用性下降和租赁环境更活跃的支持，空置率趋势显示出初步稳定迹象。在贝尔维尤，虽然整体空置率仍然相对较高，但与西雅图相比，情况明显强劲得多，需求动态改善，转租压力减轻，科技和创新驱动的租户兴趣增加，特别是在中央商务区（CBD），我们预计随着时间的推移，这将蔓延到周边郊区。
在波特兰，我们的规模和长期存在继续成为优势，该市场机构业主相对较少，这帮助我们有效竞争并赢得超过合理份额的租赁机会。总体而言，尽管办公楼市场状况以不同速度继续正常化，但我们对发展方向感到鼓舞，并相信随着租赁势头的持续增强，我们的投资组合将处于有利地位。我们的办公楼投资组合本季度末出租率为83%，同店办公楼投资组合出租率为86%，比第三季度上升约150个基点。此外，我们有大约140,000平方英尺已签署但尚未开始支付现金租金的办公楼租约。
夏威夷的同店办公楼本季度增长略超过1%，全年增长近2.5%。展望未来，我们办公楼总面积约8%计划在今年到期，这与我们每年看到的典型到期水平一致。我们正积极参与这一续约过程，该数字包括约4%的办公楼面积已知迁出，这是我们预期的，并作为我们租赁战略的一部分进行管理。第四季度，我们签订了23份租约，总面积超过193,000平方英尺，本季度现金租赁价差为6.6%，缺口租赁价差为11.5%，全年办公楼投资组合的平均基本租金达到历史最高水平。
办公楼总租赁量比2024年增长55%，现金租赁价差增长6.4%，缺口租赁价差增长14%。我们继续看到对位置优越、即搬即用且有便利设施支持的空间的最强烈兴趣，这也是我们开发和再开发工作的重点。在拉霍亚 Commons Tower 3，本季度末出租率为35%，另有15%正在租赁文件准备中，我们的活跃潜在客户渠道正在增长。在1 Beach Street，本季度末出租率为15%，随后又签订了额外21%的租约，使该物业目前出租率达到36%，另有40-46%的提案正在谈判中。
为响应对即搬即用空间需求的增加，我们正在推进1 Beach Street的 spec 套房开发，许可已完成，随着我们进入2026年，工程正在进行中。我们第一季度开局势头良好，已签订约68,000平方英尺的租约，另有214,000平方英尺的租赁文件。我们在整个投资组合中有重要的潜在客户参与，并继续专注于将活动转化为已签署的租约和已开始的租金。虽然更大的空间区块仍需要深思熟虑的执行，但速度有所提高，从接触到执行的路径正在缩短。在这一点上，我们的目标是年底整个办公楼投资组合的出租率在86%至88%之间，中点比2025年底增加约400个基点。
我们将尽最大努力转向零售部门，该部门仍然是稳定性的基石，占投资组合净经营收入（NOI）的26%，我们以98%的出租率结束了这一年。第四季度租赁总面积为43,000平方英尺，本季度现金和GAAP租赁价差为正。事实上，全年现金基础租赁价差为7%，GAAP基础为22%，所有这些都得到了我们中心健康的销售额和稳定的客流量的支持。虽然劳动力市场放缓正在影响更广泛的消费者，但高收入家庭继续推动不成比例的支出份额。鉴于我们零售资产的质量、位置和人口统计数据，这种背景仍然支持我们各中心的需求。
正如我们在前几个季度所说，我们非常喜欢我们零售平台的设置。在全国范围内，由于新供应有限，零售可用性预计将保持接近历史低点，这将继续支持要价租金。我们的投资组合受益于高壁垒供应受限的子市场、高入住率和良好的到期分布，其中今年仅4%的零售面积到期。展望2026年，我们预计持续良好的表现，并将在续约、租户质量和资本支出优先排序方面保持纪律。在多户住宅方面，我们以95.5%的出租率结束了这一年（不包括房车公园），与2024年第四季度相比，同比净有效租金增长约1%，在竞争激烈的租赁环境中取得了稳定的结果。
与此同时，圣地亚哥和波特兰等市场的新增供应继续影响运营条件，拖累短期租金增长。2025年入住率保持稳定，而随着交付量被吸收以及某些子市场的优惠持续存在，定价仍然具有竞争力。与更广泛的行业背景一致，我们不假设2026年会迅速改善，我们认为2026年更多是稳定和复苏的时期，我们继续专注于执行、按子市场优化定价和优惠、最大化入住率、提升居民体验以及严格管理可控费用。在圣地亚哥，我们的社区第四季度出租率为96%（不包括房车公园），续约租金有所增加，而新租约定价更具竞争力，因为我们在年底优先考虑入住率，包括更有意义地使用优惠措施。Genesee Park的表现与我们的承销一致，年底入住率为97%，随着我们在波特兰执行增值计划，我们继续看到有吸引力的长期按市值计价机会。
Hassalo on 8th年底出租率为91.5%。威基基海滩步道的新租约和续约之间的混合净有效租金大致持平。2025年反映了疲软的旅游趋势，在一年中的不同时间点对价格和入住率造成压力。虽然整体访问量有所放缓，但每位游客的支出更为稳定，得益于更长的停留时间和更高的每日支出。行业数据反映了这种组合，尽管高消费客人的需求相对稳定，但每可售房收入（REVPAR）同比下降。Bob将提供更多关于我们资产负债表实力和资本配置的细节，但我想谈谈我们管理团队和董事会的一个重大挫折点，即我们当前的股价。
很明显，许多上市房地产公司在2025年大部分时间里在更广泛的投资界中基本上不受青睐，通常以远低于基础资产内在价值和质量的折扣交易。AAT也不例外。我们认为，公开市场估值未能反映我们主要沿海投资组合的优质性质和我们的长期增长前景。虽然我们无法控制宏观情绪，但我们的工作是通过提供一致的运营执行、展示我们新开发和再开发项目的现金流持久性，尽我们所能缩小这种差距。
继续有纪律地执行我们的战略，为股东创造长期价值，并将AAT定位为无论环境是动荡还是稳定都能抓住机会。请注意，我们的董事会已宣布第一季度每股0.34美元的季度股息，将于3月19日支付给3月5日登记在册的股东。在这个时候，我们预计将维持当前水平的股息，随着我们的办公楼开发项目稳定并开始对现金流做出更有意义的贡献，我们的股息覆盖率前景将有所改善。也就是说，我们的方法仍然是谨慎的，我们将继续谨慎地分配资本，并随着情况的发展进行重新评估。
展望未来，我们将2026年视为在我们的重置年取得的进展基础上再接再厉的机会。我们的优先事项很明确：一、继续推动办公楼租赁，重点是将改善的潜在客户活动转化为新开发和重新定位资产的已签署租约和已开始的收入；二、通过保持中心满租、主动管理到期租约和专注于租户质量来维持零售势头；三、通过有纪律的收入管理和成本控制应对多户住宅供应周期，随着供应放缓，为投资组合定位更好的增长；四、谨慎运营我们的酒店，同时对市场需求做出响应，专注于管理成本和推动业绩；五、继续审慎对待我们的资本并加强资产负债表，所有这些都以随着时间的推移提高我们的估值为明显目标。
你们会注意到，我们2026年的FFO指导中点比2025年高出1.5%，全投资组合同店NOI增长（不包括准备金）超过2%，Bob将在几分钟内提供更多细节。请注意，这些估计反映了我们当前对整个投资组合的租赁速度、市场租金增长和运营成本的看法，以及租约承诺的时间安排和全年运营费用的节奏。与往常一样，我们对指导采取现实而保守的方法，目标是随着时间的推移执行超过我们的中点。最后，我要感谢我们的员工的奉献精神，以及我们的租户、合作伙伴和股东的持续信任和支持。
现在，我将电话会议转交给Bob，由他更详细地讨论我们的财务业绩和初步指导。
Bob感谢Adam，大家早上好。昨晚我们公布了2025年第四季度和全年每股FFO分别为0.47美元和2美元。2025年第四季度和全年归属于普通股股东的净收入分别为每股0.05美元和0.92美元。第四季度FFO每股下降约0.02美元至0.47美元，相比2025年第三季度。这一下降主要归因于第三季度确认的终止费用在第四季度未再发生。让我们谈谈2025年底的同店现金NOI，同店现金NOI与2024年相比增长了0.5%。
同店NOI的关键驱动因素是：第一，办公楼全年增长2.3%，主要由更高的基本租金和改善的费用回收推动，包括Databricks扩张和贝尔维尤市中心新租赁的贡献，部分被First and Main、Torrey Reserve和Eastgate的已知迁出所抵消。第二，零售全年增长1.2%，反映了2025年第一季度5.4%和第二季度4.5%的强劲上半年增长，部分被第三季度和第四季度四个租户迁出的影响所抵消，其中两个在White Kelly中心，两个在Gateway Marketplace。值得注意的是，Gateway的空间此后已通过Hobby Lobby的扩张和与Wingstop的新租约重新填满，两者均计划于2026年7月1日开始支付租金。
第三，多户住宅全年下降3.2%，主要受我们两个市场新增供应下的租金持平至小幅下降、优惠增加以及我们市场多户住宅行业普遍存在的运营费用上升趋势的推动。第四，我们的综合用途部门2025年与2024年相比也下降了6.7%，原因是威基基酒店需求疲软、与日本相关的旅游持续压力以及运营费用上升对业绩造成影响。入住率平均约为82%，同比下降约360个基点，而平均每日房价（ADR）基本持平，约为370美元，导致每可售房收入（RevPAR）下降约7%至约296美元。尽管这一年表现疲软，但我们在威基基继续跑赢竞争对手，我们相信从长期来看，随着这个周期正常化，威基基的基本面仍然具有吸引力。
同时，威基基海滩步道的零售部分同比增长8%，主要由更高的基本租金和百分比租金以及更低的坏账费用（与流动性相关）推动。第四季度末，我们的流动性约为5.29亿美元，包括约1.29亿美元的现金及现金等价物和4亿美元的循环信贷额度可用额度。我们目前正在续签我们的信贷工具，该工具现在于7月初到期。提醒一下，我们之前延长了到期日，以将续约周期从年初第一周移开，这给所有各方带来了时间挑战。
我们预计在第二季度完成重组。此外，截至第四季度末，我们的杠杆率（以净债务与EBITDA之比衡量）在过去12个月基础上为6.9倍，在季度年化基础上为7.1倍。我们的目标是实现并维持长期净债务与EBITDA之比为5.5倍或更低。我们的利息覆盖率和固定费用覆盖率在过去12个月基础上本季度末为33倍。让我们花点时间谈谈REIT的股息支付率。我们将其视为总股息除以可供分配资金（也称为FAD或AFFO）。
正如Adam所提到的，我们继续预计股息将保持当前水平，而我们2025年的支付率略低于100%，主要是由于资本支出SPE升高。我们2026年的展望意味着支付率约为89%。假设租赁继续取得进展且运营环境稳定，我们预计支付率在2026年后将趋势性下降至我们85%的目标，我们将继续密切监控覆盖率。让我们谈谈2026年指导，我们推出2026年每股FFO指导范围为1.96美元至2.10美元，中点为2.03美元，比2025年实际FFO每股2美元增长约1.5%，从2025年每股FFO 2美元开始。
总共有九个项目推动我们2026年中点的变化。它们是：第一，所有部门的同店现金NOI（不包括准备金），我将在几分钟内更详细地讨论，预计2026年增长2.2%，按部门和同店NOI基础与2025年相比。对每股FFO的预期贡献如下：办公楼预计增长约3.3%，即每股0.06美元；零售预计增长约1.7%，即每股0.02美元；多户住宅预计增长约2.2%，即每股0.01美元FFO；综合用途预计下降约3.3%，即每股0.01美元FFO。
对于威基基的Embassy Suites，我们2026年的展望是与我们的合作伙伴Outrigger合作制定的，假设收入增长约2.5%，费用增长4%，反映了夏威夷的通胀压力，包括食品、劳动力和管理费用。其中，我们假设平均入住率预计增加约1%；平均ADR预计持平，从2025年的360美元增加约0.5%至2026年的362美元；平均RevPAR预计从296.25美元增加约2%至2026年的302美元。第二，让我们谈谈非同店现金NOI。它主要由两个资产驱动：2024年第二季度完成的La Jolla Commons 3和2025年第一季度完成的多户住宅收购Genesee Park。
这些非同店资产预计2026年对每股FFO贡献约0.03美元。第三，我们预算的信贷准备金预计将使2026年FFO减少约每股0.04美元。其中，约0.02美元分配给办公楼，0.02美元分配给零售。总体而言，这些准备金约占我们预期2026年收入的64个基点，我们认为这是一个合理的水平。与去年一样，鉴于宏观环境的不确定性，我们采取保守方法，我们的目标是随着业绩和收款的实现，在这一年中减少这些金额。
第四，一般及行政费用（GNA）预计在2026年下降，我们预计这将为每股FFO贡献约美分。这主要是由于2025年发生的专业费用和其他非经常性成本显著降低，预计2026年不会以相同水平重复发生。第五，利息费用预计在2026年增加，主要是由于与La Jolla Commons 3相关的资本化利息结束，我们预计这将使FFO减少约每股0.02美元。第六，其他收入预计在2026年较低，主要是由于预算利息收入降低，我们预计这将使FFO减少约每股0.02美元。
第七，2025年确认的非经常性终止费用将不包括在我们2026年的指导中，这将使FFO减少约每股2.5美分。第八，2026年GAAP调整预计将使FFO增加约每股0.01美元。差异的大部分与直线租金的相关影响有关。第九，在2025年出售Del Monte中心后，2026年该资产没有贡献。由于该资产在2025年出售前约两个月有贡献，年度影响预计将减少约每股0.01美元。
这些项目总计约每股0.03美元，将2025年每股FFO 2.00美元与2026年指导中点每股2.03美元连接起来。虽然我们认为2026年指导是截至本次收益电话会议日期的最佳估计，但我们确实认为我们有可能朝着该指导范围的上限表现。支持这一点的关键因素包括：第一，在年初将我们的投机性办公楼租赁活动的很大一部分转化；第二，我们已预留的租户继续支付租金；第三，通过提高入住率和定价和/或降低运营费用，多户住宅和综合用途的表现好于预算。
与往常一样，我们的指导、NOI桥梁和这些准备好的发言不包括未来收购、处置、股票发行或回购、未来债务再融资或偿还的任何影响，除非我们已经讨论过。我们将继续尽最大努力保持透明，并与您分享我们对季度数据的分析和解释。我还想简要指出，我们讨论的任何非GAAP财务指标，如NOI，在我们的收益报告和补充信息中与我们的GAAP财务结果进行了调节。现在，我将电话转回给操作员进行问答环节。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按星号键然后按1（使用按键电话）。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号键然后按2。此时，我们将暂停片刻以整理提问名单。第一个问题来自瑞穗证券的Hendell Saint Just。请讲。
嘿，各位，感谢回答我的问题。我很欣赏所有的细节。也许你想从办公楼投资组合开始。注意到特别是续约的tis（可能指租赁激励措施）有所上升，我想知道这是你们在弱需求环境中做出的战略决策，还是对人工智能的担忧，以及关于即将到期租约的对话，你能告诉我们什么？我认为其中一些租金相当高。好奇与当前市场相比如何。谢谢。
让我先开始，然后我会很快交给Steve，你好Handel，很高兴今天你能参加电话会议。如你所知，确实，如今的办公楼租赁显然比疫情前承担更高的资本负担，主要来自无论是便利设施、租赁装修（TI）、佣金，还是提供即搬即用空间所需的投资，我们预计随着入住率提高和可用性收紧，特别是在我们更好的建筑物和子市场，这种情况将随着时间的推移有所缓解。定价能力和优惠水平将趋于正常化。但Steve有一些更具体的关于我们投资组合的信息可以在这方面分享。
嗨，Handel，好问题。这有一个非常积极的答案。真的。它偏高是因为Autodesk尽可能延长了二楼的租期，这对他们来说是关键空间。他们联系我们要求提前增加租期。所以他们的租约还有几年才到期。但二楼对他们至关重要。所以他们来找我们说，你愿意延长吗？我们以几乎非常积极的费率做到了这一点，并给了他们每平方英尺35美元的TI。这是一个很大的，你知道，那是45,000平方英尺。
除此之外，Smartsheet也做了同样的事情。他们延长了二楼的空间，这是公司聚会的地方。他们延长了六年。他们提前来找我们，说这对我们来说是关键空间。我们想重新调整它。所以我们需要一些钱来做这件事。我们想再延长六年。所以当你把这两个续约从TI的指标中剔除时，其余的是6.41美元对31美元。所以我想说，是的，这两个不构成趋势。它们是异常情况。
明白了。不，我很欣赏这一点，Steve。我还想问一下资产负债表，Bob。我知道你手头有相当好的流动性。杠杆率仍然在EBITDA的7倍以上。你提到了5.5的目标。我想知道是否有达成目标的时间线。我假设这将来自内部现金流，但只是好奇达成目标的步骤和潜在时间线。任何想法都将不胜感激。
好问题。时间线实际上是一旦我们租满La Jolla Commons 3和1 Beach，Steve将在几分钟内提供更多信息。但我们越快租满这些物业，我们就会处于6的低端，然后从那里努力降至5.5。COVID之前我们是5.5，所以发生了很多事情。但无论如何，这就是时间线。
明白了。不，我很欣赏这一点，Bob。如果可以的话，最后一个问题，Adam，回到你在初步发言中提到的一些评论。我理解对股票的不满，显然这对你们来说是首要问题，我想知道除了你所阐述的执行之外，你们可能愿意采取哪些步骤，你们是否对任何战略性资产出售持开放态度，以捕捉私人市场和你们股票交易价格之间的套利，任何资产出售，任何你们认为可以从行动角度采取的措施，以真正重振股票和倍数。
谢谢。
是的，这是个好问题。这是一个价值十亿美元的问题。听着，Handel，我们在资产出售方面继续保持务实。如果我们能以我们认为反映长期价值的价格出售资产，并将这些收益重新部署以改善资产负债表或为更高回报的机会提供资金，我们会这样做。但我们也不会为了达到某个指标而以折扣价出售资产。所以对我们来说，主要信息更多的是纪律。随着零售继续表现良好，办公楼似乎从我们所看到的情况来看确实在改善，我们觉得我们有时间进行选择。
所以强迫这个问题不是我们要做的事情。但我们会继续寻找机会。对我们来说，收购的门槛很高。我们当然需要有吸引力的基础、持久的现金流、明确的价值创造路径，在今天的定价和融资水平下，这对我们来说范围要窄得多。所以我们只是试图明智地利用我们所拥有的，而不是为了活动而追求外部增长。
太好了，各位，谢谢提供的信息。祝你们今年好运。
谢谢，Adele。
下一个问题来自Keybanc资本市场的Todd Thomas。请讲。
嗨。谢谢。早上好。首先，我想问一下办公楼部门的指导假设，首先是年底86%至88%的出租率，相对于你年底的水平，总投资组合为83.1%。你现在在哪里？备考情况下，今年到目前为止已经租了多少，包括1 Beach Street，听起来那里取得了一些良好进展，以及你讨论的所有已知迁出。我只是想了解一下这个目标在今年推进过程中有多少是推测性的。
所以现在我想Adam提到了，我们今年已经签署了11笔交易，共68,000平方英尺，我们还有另外13笔交易在租赁文件准备中，总计214,000平方英尺。在那之后，我们还有另外235,000平方英尺的提案，我认为成功率超过50%。所以渠道是显著的。他们在86%到88%之间。存在投机性租赁。但我们最近有一些非常有趣的积极惊喜。例如，我们在波特兰有一个整层租户，这是已知的迁出，他们回来并说，我们不再有兴趣搬到郊区。
我们重新致力于市中心市场。所以我们有RFP来续约他们，并在他们现有的空间中略微缩小规模。我们的First and Main物业也是他们的候选之一。但坦率地说，我们认为我们今天会收到一份意向书，使5月1日不再是可行的替代方案。这是一个例子。我们有租户突然出现并转化为租约。你知道，一周看spec套房，然后下周我们就签订租约。这发生在Torrey Reserve。
发生过这样的事。我们有一个租户以为他们会被收购。这是贝尔维尤市中心，7,000平方英尺的空间。他们以为会被收购。他们拒绝了，获得了额外的风险投资，现在他们在那里签署了7,000平方英尺的租约。在市中心我们还有另一个租户也这样做了。所以我们看到很多积极的惊喜，我们很幸运我们一直在投资使这些空间可以即搬即住，因为我们现在正在收获好处。所以在这方面，例如，在La Jolla Commons 3，我们spec了四楼。
有一份我们正在等待签署的租约，那层楼只剩下一个空间了。我们今年晚些时候，夏末秋初，将交付五楼的空间。我们已经租出了其中一个，并且正在与其他几个进行谈判。所以spec套房的开发和交付导致非常快速的租赁。我们可以转化为租约和现金流。所以我认为我们现在正在spec我们约44%的空置率。有了我告诉你的这些经验和我们面前的渠道，我们感觉相当不错。
好的，这很有帮助。那么在非同店投资组合中是否假设了额外的租赁？我想主要是La Jolla第三期，关于指导？我想我本以为租赁带来的贡献可能更有意义。La Jolla第三期的租赁在指导中假设了什么？
是的，对我来说，驱动因素主要是两个资产。La Jolla Commons 3和Genesee Park。所以La Jolla Commons 3。我想Steve刚才提到了这一点。所以我们，是的，我们大约投入了，你知道，这两个资产加起来约为每股0.03美元的FFO，这是非同店现金的贡献。
NOI和Todd，这是La Jolla Commons III的第一代空间。所以在租金开始之前我们不会反映这些租金，而这些都是在今年晚些时候。
好的，明白了。是的。最初有优惠，我猜。
Bob？
是的。你们谈到了La Jolla、1 Beach和我认为贝尔维尤再开发项目的组合将产生30美分的FFO。你能提供一个最新情况，说明其中有多少预计在26年上线，以及26年之后从这些资产和租赁稳定中还有多少？
是的，我们可以整理一些东西，但我不想把这些数字与Steve最近在One Beach看到的活动放在一起。我认为这将是积极的，显著积极的。Steve，你想在这方面提些什么吗？
嗯，当然。One Beach签署的第一份租约，大约13,000平方英尺。将于4月2日开始。那时我们会让他们搬进来，然后同一个租户将租用剩下的楼层。那份租约将于明年2月1日开始。
年。
那份租约有两个月的免租期。所以明年你会从那一份获得大量现金流。你知道，Loyal Economics III的spec套房今年将产生收入。我们有一个25,000平方英尺的较大租户正在租赁文件准备中，这将使我们达到50%的出租率，还有一个spec套房，这将使我们达到50%的出租率。小的spec套房将是4,000平方英尺。一旦我们签署租约，租金将立即开始。然后更大的交易将需要一些时间来建设。
那将是租户建设。他们明年开始支付租金。然后谈谈14英亩或Eastgate。我们在那里有一个spec套房计划，但我们已经签署了几项交易或正在签署过程中，这些交易将开始生效。所以我们在那里取得了很好的进展。那是一个我们有已知迁出的地方，这抵消了进展。但我们正在租赁我们以spec条件交付的空间。所以这是另一个重要贡献者。是的。所以Todd，回到你关于我们在一次演示中谈到的0.30美元的问题，我们将在下个月左右更新。但基本上，你知道，我坚持那个0.30美元。只是时间问题。所以，是的，14英亩。第四季度，我们签署了两笔交易，总计19,000平方英尺，Hoya Commons 3。我们签署了三笔交易，总计17,500平方英尺，1 Beach。我们签署了12,13,000平方英尺的租约，昨天我们刚刚签署了三楼的剩余部分。所以这只是第四季度和我们现在位置的一些情况。
明白了。这很有帮助。所以似乎一些租赁进展将在26年晚些时候现金租金开始时更好地反映出来，并且在活动加速的情况下，在27年更有意义。然后我只想再问一个问题。回到资产负债表和Bob关于循环信贷额度的评论。在你修改信贷工具时，对定价变化有什么预期吗，你计划维持4亿美元的容量吗？
嗯，我们的银行辛迪加支持我们，无论我们是4亿美元还是5亿美元。所以我们只是在内部讨论，试图做出最佳决定。对我们来说最好的结果是什么？现在我们倾向于5亿美元，但如果我们选择4亿美元，那也没关系。所以我们有一个非常支持我们的银行辛迪加。这绝对是一个很好的合作团队，他们对我们想做的任何事情都持开放态度。但将到期日推迟到7月初对所有人都更好。我的意思是，我们过去的节奏是，银行辛迪加和AAT都在努力每四年完成一次，这让大家都手忙脚乱。
所以现在对银行辛迪加和我们的团队来说，把它再推迟一点要容易得多。
而且，Todd，我们预计定价网格保持不变。
好的。好的，谢谢。
谢谢，Don。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。请讲。
嘿，各位，我是Matt Anferran。你们在准备好的发言中提到One Beach和La Jolla Commons有很多租赁活动。你们能谈谈推动需求的租户类型吗？与过去几个季度相比，你们对资产稳定的感觉如何？任何额外的细节都会有所帮助。
Steve，你是我们的明星。第一，我们感觉非常积极。我们对La Jolla Commons的渠道和租户质量感觉好多了。三，它是多样化的。我们有一个法律软件即服务公司。我们刚刚签约了一家非常知名的保险公司。所以它是。我们有一家国际银行，它是一家国际银行的财富管理部门。所以我们看到这些非常高质量的租户，你看，你知道，他们希望利用那个环境。所以我们看到越来越多这样的情况。我们刚刚签署了一份意向书。
正如我 earlier 提到的，我们正在与另一家公司签订租约。这是一家咨询公司，是一家工程公司，国际工程公司。这是他们在圣地亚哥的总部。所以我们预计会看到更多相同和多样化的情况。La Jolla Commons 3的真正高端租户，One Beach的第一个租户是人工智能公司，我们在贝尔维尤看到的几个租户也是人工智能公司。我们现在正在进入的另一个提案不是人工智能，不是科技。嗯，它与技术相关，但不是人工智能浪潮的一部分。所以很好。那将是一份长期租约，占据整个二楼。
所以我们将看看结果如何。
好的，很好。然后我还注意到本季度92%的办公楼租赁来自续约，而第三季度我想说73%。这主要是由于本季度你们与Autodesk以及其他一些顶级租户签订的大型续约吗，我们可以期待未来更多这样的情况，还是这只是一个波动性因素？
不，这是个很好的问题。我很高兴你问了这个问题，因为我认为我们展示的内容存在差距。所以我的意思是，我们本季度租赁了193,000平方英尺。你所说的135是可比租赁，新租约和续约。除此之外，我们还签订了60,000平方英尺的新租约。所以Tower 3、1 Beach以及我们在14英亩或Eastgate签订的所有租约都是非可比租赁。所以在2025年，我们做了246,000平方英尺的非可比租赁，这是投资组合的5.8%，如果你只看同店或可比租赁，你会错过这一点。
所以我们需要在未来更好地阐明这一点。
好的。
然后在全年，超过53%的租约是新的或扩张的。
明白了。好的，我就这些问题。谢谢。
谢谢，Matt。
下一个问题来自Green Street的Dylan Bervinski。请讲。
嗨，各位，感谢回答问题。我的大部分问题已经被问过了，但我想也许可以谈谈你们指导中包含的4美分信贷准备金。你们能谈谈这个吗？我知道你们提到一半是办公楼，一半是零售，但这些是已经破产的租户，还是你们只是在进入2026年时加入一些保守主义？
是的。嘿，Dylan。所以在零售方面，我们提到这是投资组合中更稳定的部分，我们目前没有看到租户健康状况的广泛恶化。所以我们的观察名单是可控的。我们正在关注我们一个项目中的一家剧院，也许还有一些边缘的，比如宠物用品公司。但除了可能的夫妻店之外，没有我们预期的问题。所以我们只是对零售采取一种一般性的准备金，在办公楼方面，这是信贷准备金和投机性租赁准备金的混合。
就像我们对办公楼租赁预期雄心勃勃，当然还有信贷质量，但我们也想保持谨慎。所以没有特定的办公楼租户我们有严重的担忧。但我们只是要提取准备金，因为你知道，事情在一年中时不时会出问题，我们只是想适当建模。
这很有帮助。然后也许只是谈谈办公楼方面，你们提到预计今年办公楼租赁百分比会大幅上升。我想知道你们如何设想回到90%以上入住率的路径？你们认为在未来两年内能够做到这一点，还是在你们看来这是一个更长期的目标？
我会说两年是合理的。
我的意思是，这肯定在合理范围内。但我们不想过度承诺这是我们回到90%门槛的目标。但我们会一年一年或一个季度一个季度地努力达到那里。
但我们现在确实准备好做到这一点了。我们在spec套房上进行了投资。我们今年正在完成所有工作。所以我们有很多很棒的库存，不需要花很多时间来交付。所以我们期待一些好的结果。
就这些了。谢谢，各位。
谢谢，Bill。
问答环节到此结束。我想将会议转回给Adam Weil作总结发言。
谢谢大家今天参加我们的电话会议。感谢你们的时间和持续支持。希望你们第一季度过得愉快。
本次会议现已结束。感谢参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。