Jason E. Fox（首席执行官、总裁、董事会成员）
Toni Sanzone（董事总经理、首席财务官）
Peter Sands（投资者关系主管）
Brooks G. Gordon（董事总经理、资产管理主管）
Jana Galan（美林 Lynch 抵押贷款投资者信托）
Greg McGinniss（加拿大丰业银行）
John P. Kim（BMO资本市场股票研究部）
Smedes Rose（花旗集团）
Anthony Paolone（摩根大通证券有限责任公司）
James Kammert（Evercore ISI 机构部）
Michael Goldsmith（瑞银集团）
Jason Wayne（巴克莱银行）
Ryan Caviola（Green Street.）
大家好。欢迎参加W. P. Carey公司2025年第四季度及全年财报电话会议。我叫Diego，今天担任你们的操作员。所有线路已设为静音，以防止任何背景噪音。请注意，今天的活动正在录制。在今天的准备发言结束后，我们将通过电话线路接受提问。相关操作说明将在适当时间给出。现在，我将把今天的会议交给投资者关系主管Peter Sands。Sands先生，请开始。
大家好，感谢大家今天参加我们2025年第四季度的财报电话会议。
在开始之前，我想提醒大家，本次电话会议上的一些陈述并非历史事实，可能被视为前瞻性陈述。可能导致实际结果与W. P. Carey预期存在重大差异的因素已在我们的SEC文件中披露。本次电话会议的在线重播将在我们网站（wpcary.com）的投资者关系部分提供，存档期约为一年，您还可以在该网站上找到我们的投资者演示文稿和其他相关材料。接下来，让我将会议交给WP Carey的首席执行官Jason Fox。
谢谢Peter。大家下午好，感谢大家的参与。2025年是WP Carey表现出色的一年，反映了我们在整个业务中的成功执行，不仅为全年带来了强劲业绩，也为具有吸引力的可持续增长奠定了基础，支持长期价值创造。我们全年实现的5.7%的AFFO增长在净租赁行业中处于领先地位，这反映了我们创纪录的投资活动、行业领先的租金增长以及强劲的投资组合表现。我们支付的股息加上股票价格的上涨，为股东带来了25%的全年总回报，使我们跻身公开交易REITs的顶级行列。
展望未来，我们有信心2025年建立的势头将延续到今年。我们的交易流依然强劲，我们可以获得多种形式的增值资本，我们预计与去年相比，合同租金增长将逐步提高，投资组合的信用质量保持稳定。我们在投资利差方面的竞争优势也将继续使我们脱颖而出。我们的平均收益率和内部收益率（IRRs）在公开净租赁REITs中处于最高水平之一，这既反映了我们租金增长的强度，也反映了我们租赁的长期期限。再加上我们较低的平均债务成本（得益于欧元计价融资渠道），我们相信我们处于特别有利的位置，能够在2026年及以后推动行业领先的AFFO增长。
在本次电话会议上，我将简要回顾2025年，并详细阐述我们如何定位以继续实现有吸引力的增长。与我一同出席的有我们的首席财务官Tony Sanzone，他将回顾我们业绩、资产负债表和指引背后的关键细节，以及资产管理主管Brooks Gordon，他将回答大家的问题。首先从我们的投资活动开始，我们以高于指引范围上限的成绩结束了这一年，完成了创纪录的年度投资总额21亿美元，较我们最初的指引有大幅增长，展示了我们在竞争激烈的市场中寻找和完成大量交易的能力。在整个2025年，我们以相对于资产出售定价以及整体资本成本具有吸引力的利差进行资本配置。
我们的投资全年加权平均初始现金资本化率为7.6%，在平均17年的长期租赁期内，平均收益率略高于9%。相比之下，我们出售的已占用资产的资本化率平均为6%，产生约150个基点的平均利差，通过将非核心资产出售的资本再循环到更高收益的净租赁投资中，创造了显著价值。我们将大部分资本分配给了仓库和工业领域，占全年投资总额的68%，并在零售领域发现了额外的引人注目的机会，占22%。从地域上看，2025年我们26%的投资在欧洲，74%在北美，其中绝大多数在美国。
重要的是，我们以持续强劲的势头结束了这一年，第四季度完成了6.25亿美元的投资。其中包括我们对一系列高品质Lifetime Fitness设施的3.22亿美元投资，这显著扩大了我们与该租户的关系，使其成为我们按ABR计算的第三大租户。2025年，我们商业模式的一个引人注目的方面继续突出，那就是我们行业领先的租金增长。即使通胀仍低于近年来的峰值水平，我们在净租赁领域实现了最佳的内部增长之一，独立于交易活动，推动了我们整体AFFO增长的重要份额。
我们预计这一趋势将在2026年继续，这得益于我们固定租金增长的强度。关于我们的资本来源，如前所述，我们2025年的投资活动得到了有纪律的资本筹集的支持，主要通过出售非核心运营资产为新交易提供资金。这种方法使我们既能增值地再循环资本，又能进一步简化投资组合结构，在年内有效退出运营式自助仓储业务。我们还成功为欧元计价的定期贷款再融资，锁定了低于3%的有吸引力的综合利率，进一步展示了获得欧元计价债务和多种资本形式的优势。年中，我们成功发行了五年期美国债券，获得了额外的融资灵活性。
此外，在下半年，我们利用ATM计划出售远期股权，提前满足2026年的需求。展望2026年，在强劲的第四季度之后，我们仍然处于非常有利的位置，可以维持高水平的投资活动并实现有吸引力的AFFO增长。今年年初至今，我们已经完成了约3.12亿美元的新投资，目前有相当规模的投资渠道，数亿美元的交易处于不同的完成阶段。此外，我们年初至今的投资总额包括约5000万美元的已完成资本项目，另有2.9亿美元正在进行中，计划在未来12至18个月内交付。
在定制建造、扩建和再开发项目方面，我们与其他净租赁REITs相比同样活跃，甚至更加活跃。这些是我们多年来建立的能力，我们将其视为重要的竞争优势，现在通过最近推出的Carry Tenant Solutions平台得到进一步支持。从历史上看，我们通常维持约2亿美元的此类项目渠道，这些项目通常提供高于市场的收益率，延长租赁期限，并增强相关资产的战略重要性，创造极具吸引力的专有交易流，利用并加强我们与租户的关系。我们看到通过Carry Tenant Solutions平台进一步发挥这些能力的重大机会，使我们能够在未来与其他举措（如我们在美国零售领域的扩张）一起做得更多。
考虑到所有这些因素，我们有信心能够继续产生比历史更高的投资量，正如我们在2025年所展示的那样。同时，我们注意到现在还是年初，因此我们初步的投资量指引范围为12.5亿至17.5亿美元。随着 year 的推进，当我们对下半年有更多了解时，我们预计会像2025年那样调整并可能提高该范围。我们还预计今年的资本化率将逐步降低。根据我们目前的渠道，我们预计初始现金资本化率将在7%中低区间，而2025年的加权平均值为7.6%。
我们在业务投资方面产生的势头得到了我们强大资金状况的支持。在已经满足了我们2026年大部分预期股权需求的情况下，我们2025年出售的超过4亿美元的远期股权仍可用于结算，同时有活跃的ATM计划，使我们能够根据需要发行额外的远期股权。我们还预计今年将产生近3亿美元的留存现金流，提供额外的股权资本来源，重要的是，我们可以选择寻求额外的增值处置机会，如果我们选择这样做，可能会使我们超过初始处置指引范围的上限，从而继续推动AFFO增长。
因此，无论股权资本市场状况如何，我们都有足够的灵活性为高于初始收购指引范围上限的额外投资提供资金。让我先讲到这里，把会议交给Tony，由他更详细地讨论我们的业绩、资产负债表和指引。
谢谢Jason，大家下午好。我们第四季度和全年的业绩表明，2025年全年投资活动保持强劲且一致的步伐，利差具有吸引力，同时投资组合实现了行业领先的内部租金增长。我将详细介绍这些业绩，首先从AFFO开始。第四季度每股AFFO为1.27美元，较去年同期增长5%。全年AFFO总计每股4.97美元，同比增长5.7%，略高于我们指引范围的中点。正如Jason所提到的，我们完成的创纪录投资量略高于指引范围的上限，与我们的处置相比平均利差略超过150个基点，随着全年影响纳入我们的业绩，这将在2026年继续有利于我们的收益。
第四季度，我们继续通过 opportunistic 处置增值地为投资活动提供资金，出售44处房产，总收益为5.07亿美元，使全年处置额达到15亿美元，其中绝大多数是非核心资产的出售。我们2025年的处置包括出售63处自助仓储运营物业，总收益约为7.85亿美元，年底我们还剩下11处此类物业，目前正在出售过程中，希望在上半年完成。转向我们的投资组合增长，合同同店租金增长保持强劲，第四季度和全年平均为2.4%。
同比而言，与CPI挂钩的租金增长全年平均为2.6%，约占我们ABR的一半，而占另一半的固定增长全年平均为2.1%。我们继续看到新投资的固定增长趋势高于现有投资组合的平均水平，这将支持持续更高水平的内部增长，即使CPI正在放缓。我们2025年约四分之三的投资量的租赁协议中，固定租金增长2026年平均为2.5%。我们预计合同同店租金增长将略高于2025年，但全年仍平均在2%中段区间。
本季度综合同店租金增长为70个基点，如预期从上半年有所放缓，这是由于上一年第四季度租金恢复的影响以及2025年下半年空置率上升所致。全年综合同店平均增长2.8%，与我们的合同同店增长一致。在考虑了重新租赁、租金收取、空置率和租赁重组的影响后，我们的投资组合在2025年全年表现良好，租金中断最小。如先前公布的，2025年租户信用事件造成的租金损失总计640万美元，约占租金的40个基点，远低于我们第四季度初约1000万美元的保守假设。
2025年，我们通过重新租赁活动和资产出售相结合的方式继续减少Helvig敞口，到年底将其降至总ABR的1.1%，我们目前正在进行积极的交易，将在年中进一步减少敞口。展望2026年，我们将采取与去年类似的方法，初步假设租户信用导致的租金损失保守估计为1000万至1500万美元，或预期租金的60至90个基点。重要的是，自上次财报电话会议以来，我们没有看到投资组合中信用状况有任何重大变化。与2025年一样，我们希望能够随着 year 的推进降低租金损失估计，这可能为我们最初的AFFO指引提供一些上行空间。
年底投资组合入住率上升至98%，较第三季度末上升100个基点，因为我们在第四季度完成了空置资产出售并签订了新租约。正如我们在2026年期间预期的那样，我们预计通过重新租赁和处置相结合，投资组合入住率将保持在98%以上。第四季度的重新租赁活动使1.3%的ABR收回了100%的先前租金，并增加了近8年的加权平均租赁期限。全年也看到了类似的积极结果，约5.3%的总投资组合ABR实现了100%的收回，增加了5.7年的加权平均租赁期限。
第四季度其他租赁相关收入为810万美元，全年总计2460万美元，符合我们的预期。虽然这些付款的时间可能因季度甚至年份而异，但它们展示了我们积极管理投资组合的方法，经常发现机会最大化可能更适合重新租赁、再开发或处置的资产的结果。现在转向我们2026年的指引，我们目前预计AFFO在每股5.13美元至5.23美元之间，中点意味着健康的4.2%的同比增长，这是基于12.5亿至17.5亿美元的投资量。
目前，我们假设2026年处置总额在2.5亿至7.5亿美元之间。这包括常规的净租赁处置，特别是我们的某些空置资产和一部分Helwig投资组合，以及预期出售我们剩余的运营式自助仓储资产。正如Jason所讨论的，我们已经确定了额外的 opportunistic 和非核心资产出售，我们可以以有吸引力的资本化率执行，为我们提供了大量的增值为投资提供资金的选择权。随着 year 的推进和我们有更多的可见性，我们将能够调整该范围。2026年G&A预计总计在1.03亿至1.06亿美元之间，其中包括对数据和技术举措的额外投资，重点是将AI进一步扩展到我们的业务流程和投资组合监控中。
我们拥有高度可扩展的运营平台，并继续专注于推动进一步的长期效率。作为建模目的，提醒一下，我们的G&A费用在第一季度最高，主要是由于工资税的时间安排。我们目前预计第一季度G&A约为2800万美元， year 剩余时间预计会更低且更均匀。2026年非报销物业支出预计在5600万至6000万美元之间，包括与计划再开发工作相关的约600万美元预期拆除成本。
我要指出，这些增量成本预计主要发生在上半年，并且将被相关的终止付款（将确认为其他租赁相关收入）所抵消。由于我们主动终止了这些设施的现有租约以开始开发工作，不包括拆除成本，我们预计随着我们继续减少空置率和相关持有成本（包括与此次再开发相关的终止付款），非报销物业支出将下降。2026年其他租赁相关收入预计在3000万美元上下，其中约2000万美元预计在上半年确认。
基于AFFO的税务支出（其中绝大部分包括我们欧洲资产的外国税收）预计2026年在4500万至4900万美元之间，较去年增加主要反映了我们欧洲投资组合的增长，因为我们现在已经退出了绝大多数运营资产。我们预计2026年运营NOI仅约为1000万美元，这考虑到第一季度末出售我们剩余的自助仓储物业。投资管理费用预计今年降至约500万美元，低于2025年的900万美元，因为NLOP继续执行资产出售。
2026年非运营收入目前估计在700万至1100万美元之间，低于2025年的约1700万美元。2026年，我们假设Lineage股权的股息持平，约为1100万美元，以及假设欧元全年保持当前水平，外汇衍生对冲影响估计较低。鉴于我们对冲策略的有效性，预计外币汇率变动不会对2026年AFFO产生任何重大影响。考虑到所有这些因素，我们看到进入 year 的令人鼓舞的势头。我们初始AFFO指引范围的中点意味着4.2%的有意义同比增长，主要由增值的外部增长和持续强劲的内部增长驱动。
重要的是，即使在对投资量和信用相关租金损失采取保守立场的情况下，我们仍能提供这一增长前景。转向我们2025年的资产负债表，我们展示了我们有多种资本来源来增值地为投资活动提供资金，我们预计在未来一年继续优化我们的融资方法，使我们能够在执行强劲的活动渠道的同时产生有吸引力的利差。我们通过ATM计划以67.53美元的加权平均价格出售了630万股远期股权，总收益为4.23亿美元。所有这些远期股权仍未结算，为我们全年的投资活动提供了良好的资金支持。
我们强大的投资级资产负债表和多元化的资产基础也为我们提供了独特的机会，可以在各种市场获得有吸引力的债务资本。我们有两只债券在2026年到期，4月有5亿欧元债券，10月有3.5亿美元美国债券。我们的初始指引假设我们用相同货币的发行来为这些债券再融资，尽管我们仍然有广泛的选择。2025年我们债务的加权平均利率为3.2%，我们认为这在净租赁行业中处于最低水平之一。尽管必须为即将到期的债券再融资，但我们预计2026年的加权平均利率仍将在3%中低区间。
年底时，包括未结算远期股权在内的净债务与调整后EBITDA比率为5.6倍，远在我们的目标范围内；不包括未结算股权远期的影响，净债务与调整后EBITDA比率为5.9倍。我们预计将继续管理资产负债表，将杠杆率维持在5倍中高区间的目标范围内。年底我们的流动性总计22亿美元，包括信贷额度的可用性、手头现金或为1031交易所持有的现金以及未结算的远期股权。12月，我们将季度股息同比提高4.5%至每股0.92美元，基于当前股价，这相当于超过5%的有吸引力的年化股息收益率，全年派息率约为73%，得到充分支持。我们预计我们的股息将继续与AFFO增长保持一致，同时保持保守的派息率。现在，我将会议交回Jason。
谢谢Tony。2025年是成功的一年，展示了我们商业模式的实力、投资组合的质量以及我们团队的奉献精神。我们在全公司范围内实现了目标，实现了有吸引力的外部和内部增长，保持了有纪律的资本配置，并继续加强和逐步优化我们的投资组合构成。我们已为2026年做好充分准备，以在此基础上继续前进。我们的投资势头依然强劲，我们对 year 的初始收购指引实际上已完全获得资金，有灵活性执行额外投资，而无需进入股权资本市场。通过我们的内部增长、新投资获得的利差以及得到充分支持的股息相结合，我们有信心在不考虑倍数扩张的情况下，今年再次实现有吸引力的两位数总回报。
以上是我们的准备发言。现在我将会议交回操作员进行提问环节。
现在我们将接受提问。如果您想提问，请按星号键然后按数字1。如果您想撤回问题，请按星号然后按数字2。第一个问题来自美国银行的Jana Gallen。请提问。
谢谢。嗨。恭喜你们2025年取得了非常成功的成绩。Jason。我想跟进一下美国零售扩张的战略。看起来Lifetime Fitness是其中的一部分。想知道你们在零售领域还瞄准了哪些其他类别，以及这些是否会以更多大型售后回租机会的形式出现。
是的，当然。我们在零售领域取得了良好进展。去年它约占我们交易 volume 的22%，当然，其中约三分之二是Lifetime的交易。展望今年，我们的渠道中有相当一部分是零售。目前大约是一半一半。总体而言，净租赁零售是净租赁市场的最大部分，尤其是在美国，我们认为它可能成为我们年度交易 volume 的更大部分。我希望将其提高到我们年度交易 volume 的25%至30%左右。
这将包括美国和欧洲。当你考虑我们的目标时，我们最近与Dollar General和Lifetime以及其他一些健身品牌达成了交易。我们还做了一些家庭娱乐、一些杂货店、欧洲的一些C商店。我的意思是，我们正在整个行业寻找机会，而且我们会在一定程度上 opportunistic。你知道，我们通常在净租赁中寻找的东西，我们关注租户信用、租赁期限和结构，比如主租赁与个别租赁、覆盖范围等，这些都很重要，而且不会改变。
谢谢。那么关于Cary Tenant Solutions平台，短期内，我们应该认为它会增长到2亿美元以上多少呢？
是的，当然。正如我提到的，从历史上看，我们每年大约做2亿美元，或者在任何时候都有大约这个范围的活跃项目。我们确实认为这可以成为业务的更大组成部分。去年，我们启动了一些新项目。今年年初至今，我们完成了其中约5000万美元。还有2.8亿美元的建设项目将在未来12至18个月内交付。其中一些新交易是与最近的一些投资一起完成的，我们同意作为其中一部分进行定制建造或扩建。
还有一些与我们现有投资组合相关的事情。我的意思是，即有一些扩建和再开发项目。我认为这包括Tony earlier提到的两个再开发项目，以及为我们的一个顶级租户进行的扩建。所以这正成为我们更重点的工作。很难准确预测它可能成为多大的组成部分，但我确实认为我们可以增加它。
谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请提问。
嘿Jason，感谢你在零售方面的评论。也希望你能更深入地谈谈你正在寻找的工业类资产，比如资本化率，以及美国与欧洲的情况。如果你能评论一下Realty Income是否正在成为更具竞争力的公司，以及你在欧洲的交易中是否更多地看到他们，那将不胜感激。
是的，当然。我的意思是，工业仍然是我们业务的核心部分。我们想继续增加零售，但工业是重要的。
在过去几年中，它可能占我们交易 volume 的三分之二甚至四分之三。就工业类型而言，实际上是制造业和物流的混合。我们确实对这两个组成部分进行了一些披露。我认为过去我们还加入了一些食品生产和加工，我们一直很喜欢。这些往往是非 discretionary 支出类型的产品。租户往往在这些设施中有非常重要的投资。我们也往往能获得长期租赁期限，在许多情况下还有更高的收益率。
所以这当然也是一个组成部分。你知道，关于资本化率，我 earlier 提到，我认为今年可能会有一些收紧的预期。去年我们全年的平均水平是7.6%。你知道，今年我们将继续瞄准7%左右的交易，但我确实认为它们可能会有所下降。所以平均而言，美国可能在7%低至中段区间，而去年是7%中段。也许这是25个基点的收紧。但是，现在还是年初。
很难预测未来10个月左右会发生什么。关于Realty Income，我的意思是，我们不时会看到他们。我会说在欧洲比在美国更多，但他们在英国进行了大量投资，而英国不是我们分配大量资本的国家。我们仍然在欧洲大陆进行更多交易，至少最近在工业领域做了更多交易。所以我们不时会看到他们。但欧洲是一个大市场，总体竞争并不激烈。
所以我不会说这有那么大的影响。
好的。然后
我不知道我是否错过了那里的任何内容。
是的，没有，谢谢，我很感激。只是关于潜在的资本化率收紧，这只是基于借款成本降低或竞争加剧的假设吗？这是你现在看到的情况，还是只是我们内置的一些保守主义？
是的，你知道，这实际上是所有这些因素的结合。我认为，如果利率下降并保持稳定，我的意思是，在过去六个月左右的大部分时间里，利率确实在4%低区间波动。
我认为其中很多可能已经反映在资本化率中，但可能还不是所有的增量竞争。也许有一些，但我们还没有看到很多。我们听说有新进入者，但我们还没有看到，也没有看到它有那么大的影响。但我认为最终这也可能是一个推动因素。所以。是的，我认为整个行业的资本成本可能也在变得更强一些，但我们还没有看到很多。我想说，我们年初至今的交易仍然在我们的目标范围内，也许在低端，但我可能将大部分归因于我们年初至今所做的大部分交易都在欧洲，我们可以以欧元借款，比以美元借款低约100个基点。
即使这些资本化率比我们历史上的要低一些，我认为我们的利差仍然比我们过去的要宽。所以市场情况良好。你知道，我们认为今年我们会非常活跃，我认为我们的利差可能会与去年相似。
好的，太好了。谢谢。
不客气。
谢谢。下一个问题来自BMO资本市场的John Kim。请提问。
谢谢。我想问一下Carry Tenant Solutions，我认为这只是你们对定制建造的品牌命名。
只是想确认一下情况。但是你们如何保护自己免受这些类型项目的开发风险？我记得过去你们谈到定制建造比收购有25至50个基点的溢价。这个范围现在仍然适用吗？
是的，当然。是的。也许花一分钟左右的时间从高层次上介绍一下Carry Tenant Solutions会有帮助。我的意思是，我们在所谓的资本投资项目上一直非常活跃，已经有很长时间了。这一点在我们的披露和补充文件中已经存在很多年了。
它包括定制建造、扩建和再开发。你知道，我们擅长这类投资。团队有很多经验，我提到过我希望我们做得更多，我认为这有真正的潜力。所以你知道，我们在这方面的部分努力是将其正式化、品牌化，在与租户的外展方面更加全面，并在整体方法上更加积极主动。你知道，我认为我们可以看到一些活动增加。我 earlier 提到，我们历史上看到约2亿美元的在进行资本项目。
我认为这可以变得更大，并成为我们年度交易 volume 的更重要组成部分。而且，投资者也问过我们这个问题。我认为其他一些REITs已经让它更加引人注目，我们被问到我们的能力是什么。所以你知道，这就是我们最近推出Carry Tenant Solutions背后的想法。你知道我们怎么称呼它，你知道，关于开发风险，我们在这里做的大部分是定制建造和扩建。偶尔会有非常高质量、非常有吸引力的前期开发项目，对我们来说做这类工作的门槛非常高。
所以主要是定制建造和扩建。你可以在我们的补充披露中看到这一点。所以你知道，开发风险，通常你有非常强大和大型的总承包商，在很多情况下提供固定价格合同。在定制建造中，我们会有保证的租金开始日期纳入结构中。所以即使有延误，我们仍然能得到租金。我们还会在预算中纳入建设期间的租金。所以我们实际上在建设期间要么赚取要么应计利息，作为我们资本成本的一部分。
所以就像我说的，我们已经做了很长时间了。我们控制风险。我们有一个很棒的团队，作为我们这样规模的公司，拥有规模的好处之一是我们可以建立专门的内部项目管理团队。他们有很多经验，与当地合作伙伴有很多联系，这对我们来说是真正的竞争优势。我想你还问了资本化率利差。是的，我会说在定制建造（这更像是市场交易）上，溢价可能在25至50个基点。
这在很大程度上取决于建设周期的长度，以及交易的具体情况，比如基础、建设成本相对于市场基础或相对于市场租金的位置。我认为在另一端是我们为租户进行的扩建，这确实是专有交易流。这是一个专属交易。你知道，租户可以自己为我们拥有的物业进行这些扩建，或者他们可以选择在对他们来说可能是非常关键的核心设施之外做一些事情，或者他们可以和我们做交易。
所以我们有一些定价权。当然，我们非常关注我们的租户关系，我们希望确保在定价上有公平性。但我们通常会看到，根据具体项目，利差在100到200或300个基点之间。而且在很多情况下，我们从这些扩建和为租户进行的后续交易中获得的不仅仅是溢价。我们还在增加房地产的重要性。我们在延长租赁期限，当这些是与其他物业的主租赁时，对其他物业也有带动效应，并且通过这类交易加深租户关系。所以所有这些都是我们想要更多地倾向于这方面的原因，尤其是因为我们非常擅长。
太好了，谢谢。然后我的第二个问题是关于你们的杠杆率，你们谈到在5倍中高区间运营。你认为这是你们股票获得溢价倍数的地方吗？我只是想知道你们如何平衡AFFO增长与拥有更清洁的资产负债表和更多的火力。
是的，当然。我的意思是，我们的杠杆率目标没有真正变化。我们将继续在5倍中高区间运营。我们对此非常满意。但我认为你是对的，杠杆率肯定会对股权倍数产生影响。而且我认为随着时间的推移，我可以看到我们向该范围的低端漂移。我不会说有具体的时间表，这应该有助于提高股权倍数。但现在我们在5倍中高区间内非常舒适。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自巴克莱银行的Jason Wayne。
请提问。
下午好。关于年初至今6000万美元的处置。我只是想知道那里的资本化率，你能说明一下全年处置的资本化率假设吗？
是的，也许我先开始，如果Brooks对全年有任何补充的话。如你所知，我们的处置指引范围很广，它包括，你知道，正常的处置，例如一些Helldigs。但它也包括我们谈到的可以以非常有吸引力的价格 opportunistic 出售的大量资产。
抱歉，另一个电话打进来了。它包括一种，你知道，正常的处置，你知道，例子是，你知道，一些Helldigs。但它也包括我们提到的可以以非常有吸引力的价格 opportunistic 出售的大量资产。这些是我所说的非核心资产，我们称之为数亿美元的此类交易。所以全年的平均处置资本化率在很大程度上取决于我们选择出售的资产组合。当然，有些情况可能会让我们达到2025年的执行水平，尤其是如果我们考虑一些空置销售的话。所以你知道，随着我们执行和 year 的继续，我们会确定这一点。关于6000万美元，我的意思是这是一个小数目。
这实际上可能取决于我们披露的确切资产。我们倾向于不深入到那个细节。Brooks，我不知道你是否对全年有任何一般性评论，这是否能说明 year 剩余时间的情况。
不，我认为你已经说得差不多了。我们已经完成了几笔交易。第一季度到目前为止最大的一笔是一处以前租给Joanne的仓库物业，当时该租户已空置。我们以相对于先前的现有租金非常有吸引力的价格出售了它。我不能透露具体的资本化率，但非常增值。
明白了。
然后，关于你确定的超出指引范围上限的非核心交易，你能说明一下那里还有什么可用的吗？
那里还有什么可用的？是的，当然。我的意思是，这是资产的混合体，也许我只是列举几个。当然，这些只是例子。我的意思是，我们在日本还有一处最终物业，考虑到利率水平，这些往往卖得很紧。我们有一处运营的学生住房资产、净租赁酒店，实际上有很多资产被租户定期接洽我们回购。
这些往往定价非常激进。我认为如果我们觉得有必要，我们可以接听其中一些电话。当然，Brooks刚刚提到了Joanne的交易，基于先前租金，空置资产的资本化率低于6%，这非常有吸引力。所以那里有很好的交易。但我认为重要的一点是我们在这里有很大的灵活性。我们 earlier 提到，我们觉得我们已经预先为 year 的股权需求提供了资金。在某种程度上，如果我们的交易 volume 高于我们最初的指引，我们可以倾向于这些增值资产出售中的一些。
我们也可以考虑股权。在过去12个月里，我们确实有不错的表现，股权也更有吸引力。但你知道，有很大的灵活性。根据我们目前的交易 volume 指引，没有即时需求，它已完全获得资金。
明白了。谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗集团的Smedes Rose。请提问。
谢谢。我想多问一点关于你们今年的收购前景。我理解你说过你是以保守的立场进入 year 的，但回顾一下你在第三季度电话会议上的一些评论，你谈到有基础设施支持25年下半年的类似活动 pace，并且没有看到任何可能扰乱你从更广泛的宏观角度看到的活动 pace 的因素。
而且这似乎不仅仅是保守，似乎与你所看到的情况相比，市场有放缓，尤其是考虑到你年初至今已经谈到的情况。所以你能帮助我更理解一下保守与比如是否有什么破坏性因素正在减缓整体 pace，只是想更好地把握这一点。
是的，不。我们现在在市场上没有看到任何可能表明会放缓的迹象。市场强劲、具有建设性，利率稳定。
而且，我们有信心能够继续产生高交易 volume。也许我们回到2025年的情况。如果你回顾去年，也许在去年年初，我们对指引采取了谨慎的方法，导致全年一系列上调。我认为这是我们未来的偏好。所以你可以将我们的初始指引视为一个起点。我们的期望是，随着 year 的推进，当我们对下半年有更多了解时，我们会调整该范围，并希望像2025年那样提高它。
但值得注意的是，Tony earlier 提到，即使在我认为可以被描述为保守的交易 volume 指引的当前中点，我们相信我们可以实现超过4%的AFFO增长。这相对于我们的许多净租赁同行应该是非常有吸引力的。我认为还要看看我们 year 开始的情况。我们开局良好。已完成略超过3亿美元。 earlier 提到我们今年有大约2亿美元的资本项目交付，然后有相当大的近期渠道，你知道，我会描述为数亿美元。
所以我们可能领先于初始指引的 pace。但同样，你知道，我们对下半年没有足够的可见性来必然推断这种初始 pace 到全年。所以，你知道，随着 year 的推进，我们会继续审查，并希望能够提高它。
好的，你谈到更多地倾向于零售。你将Lifetime Fitness提升为第三大租户。我只是想知道你能否多谈谈该租户的情况。
我不知道你能否提供覆盖率水平。我问这个是因为健身行业似乎可能受到消费者一定程度的 fickleness 的影响，潮起潮落。我意识到这是大型净租赁公司中的热门资产类别，但我只是想知道你能否谈谈将他们提升到投资组合中如此重要位置的舒适度。
是的，当然。我认为首先，这对我们来说不是新租户。
我们过去与他们有过交易，因此在承销期间能够很好地接触到管理层，无论是信用本身还是特定资产。我们喜欢Lifetime作为信用主体。他们是美国健身运营商中最强的之一，如果不是最强的话。他们是上市公司，股权市值60至70亿美元，自IPO以来表现良好，杠杆率也在下降。所以这是一个良好的信用。我们购买了10处设施。这些都位于富裕、非常理想的市场，靠近密集的零售区。
这些位置很难复制。我认为我们的基础非常有吸引力，远低于重置成本，现有租金较低，这对这些位置来说都是如此。而且相对于Lifetime在全国其他物业支付的租金也是如此。我们还有强大的场地级覆盖率。我不能透露具体细节，但非常强劲，我们了解到它高于其投资组合的中位数。我认为这笔交易的另一个部分是卖方是我们熟悉的集团，之前在其他投资组合交易中与我们有过交易。
他们正在退出一个基金，并希望在年底前向投资者分配资金。所以这推动了快速成交，我们认为这种动态促成了优于市场的经济条件。但总体而言，我认为健身是我们过去几年做过一些交易的领域，但显然这是最大的一笔，我们确实喜欢Lifetime。而且，我不住在郊区。我住在城市里，就像我以前一样，我住在Lifetime Fitness附近，是会员。我有几个孩子，这是一个很棒的模式，与许多其他健身运营商相比非常独特。
这些更像是乡村俱乐部，有室外游泳池、水滑梯、餐厅，显然还有非常大的现代化健身设施和健身室等等。
好的，谢谢。我很感激。
不客气。
下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请提问。
谢谢。是的，第一个问题是关于信用损失，1000万至1500万美元。如果我回到去年这个时候，我认为你给出的数字可能包含了一些你想要留出空间的情况，比如True Value，也许还有另一个。所以只是想知道1000万至1500万美元中是否有任何已经确定的，或者这只是你给自己留出缓冲的数字。
是的，我认为你设定了这个范围，Tony。
请讲。抱歉。请讲，Tony。
是的，我们设定这个范围确实是为了涵盖各种情况。我认为目前投资组合中没有什么具体的问题。你知道，我们去年设定了这个范围，今年我们的目标是在年初采取广泛的观点，这样我们就不用担心租金中断对AFFO的任何影响。我认为，与Jason在投资方面所说的类似，我们的指引设定在一个水平，即使租金损失在这个水平范围内，我们也能实现超过4%的增长。
所以再次强调，没有具体的问题。可能唯一的不确定性是宏观环境，在这个阶段我们对此感到满意。但我认为我们的目标是继续管理投资组合，看到我们现在看到的有限的中断水平，并希望能够降低它，看到我们指引的一些上行空间。
好的，谢谢。然后第二个问题是关于资产负债表，你们有2.25%的欧元债券即将到期。今天这些债券将如何再融资？以及关于你们今年债务再融资的任何其他细节？
是的，当然。也许我先在这里开始。Tony，如果没有其他补充的话，但是的，26年的到期债券非常易于管理。有两只债券，每个市场一只，欧元债券，然后今年晚些时候是美元债券。我认为资产负债表状况良好。我们有多种债务形式的渠道，鉴于我们的流动性，现在有很大的灵活性。
所以我认为我们的指引假设我们用无担保债务替换每只到期债券，可能是相同的货币。我认为这是我们会做的。但我们在定价方面有很大的灵活性。10年期欧元债券可能在4%低区间，美国债券可能比这低100个基点。显然，我们会考虑我们想要的期限，在欧洲，如果比10年稍短，这可能更常见，我们会获得一些基点，我的猜测是会低于4%。
好的。谢谢。
下一个问题来自Evercore ISI的Jim Kammer。请提问。
谢谢。下午好。也许只是上一个话题的延伸。你们显然在欧元债务敞口方面做得很好，使公司受益。但你能提醒我，在容量方面你们处于什么位置吗？大约占你们总债务的三分之二。你们还能做更多吗？或者你们如何展望未来的整体债务构成？
是的。Tony，你想回答这个吗？
当然，是的。我想说我们的资本结构中仍有空间发行更多欧元计价债务。正如Jason提到的，我们今年也有一只欧元债券到期。而且我们的很大一部分渠道是欧元计价的。所以之后我们仍有空间。我想说这仍然为我们创造了有效的对冲，无论是在外汇方面。而且我们确实受益于那里较低的借贷成本。所以我认为你会继续看到我们在时机合适时进入这些市场。但总体而言，我们认为目前没有明确的限制。
我们有额外资本的空间。
好的，谢谢。然后是不同的问题。显然你们不会全部投资零售资产，但考虑到保护你们高于行业平均水平的增长率，加权平均增长率。你们能在欧洲的C商店或美国的健身中心获得类似工业的增长率吗？我只是好奇这种混合是如何纳入你们的数字的。
是的，当然。我的意思是在欧洲，我会说零售和工业通常都有基于通胀的增长。所以我认为无论我们做工业还是零售，我们都会继续获得这一点。我认为在美国，你是对的。我们一直谈到，零售交易的增长结构往往略低一些。
我认为，如果我们做工业交易的增长率在2.5%至3%之间，我会说零售交易可能比这低50至100个基点。但这取决于交易。我的意思是，我认为售后回租，很多时候你可以在不同的经济因素之间进行权衡。初始资本化率和增长结构之间总是有取舍。这就是为什么我们总是很快提醒人们，重要的不仅仅是初始资本化率。资本化率加上增长结构很重要。
当我们以7%中段的初始资本化率投资，平均增长在2%中高段时，这使我们的平均收益率达到9%，我认为这非常有吸引力。而且，其中会有零售的混合，但我们认为这不会产生整体影响。
感谢评论。谢谢。
谢谢。下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。请提问。
下午好。非常感谢回答我的问题。你谈到今年资本化率压缩到7%中低区间，而2025年为7.6%。
那么是否有特定领域你没有看到这种压缩，这是否有助于推动你的收购策略？只是想了解资本化率压缩对你们收购策略的影响。
是的，我的意思是，这是个好问题，Michael。而且你知道，我们倾向于瞄准各种机会。资本化率范围往往很广，取决于很多因素。你知道，当然，我 earlier 在之前的问题中提到的增长也是其中一个因素。你知道，我会说更商品驱动的净租赁将有最大的压缩，我认为这将是，你知道，投资级。
零售是我们看到这种情况的一个领域，这不是我们的目标。我会说主要是因为资本化率和增长结构被越来越压低。我认为在另一方面，售后回租（这可能是我们的专长，也是我们大量交易 volume 的来源），我们能够维持接近历史水平的资本化率。我认为那里可能会有一点压缩，但我认为我们在那里会有更多的定价权，而且你会继续看到我们更强调售后回租作为寻找新交易的手段。
谢谢你，Jason。然后作为后续，你们提到处置和收购之间大约有150个基点的利差。今年这一利差是否有望持续？考虑到你们正在处置的资产，这是否是正确的范围？在更竞争的净租赁环境中，这仍然有意义吗？
是的，我的意思是，当然。我 earlier 提到我们的处置范围很广，我们在资本化率上的结果将取决于我们实际出售的资产组合。
这是我们正常处置的组合，今年可能包括一些Helldigs等。这将是我 earlier 列出的一些增值非核心资产。我们也可能在其中考虑一些空置资产，比如我提到的Joanne的资产。所以当你把所有这些放在一起，我们可能在去年的水平左右。但同样，这真的取决于组合。我认为去年我们开始时谈到利差，我们认为我们至少可以实现100个基点，然后全年上调。
这对今年来说可能是一个合理的起点。我认为资本化率可能会下降，但你知道，我们的股权价格变得更好，如果我们选择用新的股权为高于投资 volume 的增量交易提供资金。而且我认为还有很多资产我们可以以非常有吸引力的价格倾向于，如果我们选择通过资产出售为增量交易提供资金。但我们非常有信心我们可以处于与去年相同或相似的区间。这当然给了我们继续投资和推动收益增长的绿灯。
非常感谢。祝2026年好运。
是的，谢谢。
谢谢。在我们接受下一个问题之前，提醒听众，如果您想提问，请按星号然后按数字1。如果您想撤回问题，请按星号然后按数字2。我们的下一个问题来自Green Street Advisors的Ryan Caviola。请提问。
大家下午好。第四季度有四处空置仓库出售，听起来季度结束后还有第五处。你能给我们介绍一下重新出租与处置这些物业的决策过程吗？是没有出租机会还是选择出售只是 opportunistic？谢谢
Brooks。
你想回答这个吗？
当然，是的。我们看待空置物业就像看待任何新投资一样。你知道，我们想了解我们可以承销的前瞻性风险调整回报，如果这些回报在风险调整基础上足够且有吸引力。当可用的处置机会使这些前瞻性回报不足时，我们会积极出租物业。我们会毫不犹豫地出售，而且会很快这样做。所以这确实是我们进行的练习。所以像Joanne这样的情况，业主自用者需要拥有它并且可以支付高价，你知道，这对我们来说是一个非常容易的出售决定。
但是，在其他地方，当我们看到直接的出租速度和承销这些前瞻性回报的能力时，我们会毫不犹豫地重新出租物业。
谢谢，很感激。然后，虽然被Lifetime的收购所掩盖，但本季度有与NewAir的1.4亿美元医疗保健收购，还注意到与同一租户的资本承诺有扩展。只是想看看你能否分享一下那里的关系情况。以及医疗保健是否是你认为2026年有吸引力的领域。
是的，当然，是的。
我的意思是，我们一直在寻找扩大我们的机会集。医疗保健是我们跟踪了一段时间的领域，我们内部也有一些专业知识。这是一个竞争激烈的领域，但你知道，我们确实认为随着时间的推移，可能有机会在那里增加一些交易 volume。而且这是一个多元化的行业，有很多细分领域。我认为总体而言，它的表现继续优于房地产，这可能得到人口增长和老龄化的长期动态支持。所以，你知道，我认为我们在医疗保健领域的目标，我们仍然希望确保它符合我们现有的净租赁框架。
它将是单一租户，长期租赁，通常是绝对净租赁。我们将专注于强大的场地级覆盖率，当然，我们希望与知名运营商和有信用的租户合作。所以是的，所以你知道，我们目标的例子是我们最近完成的，那些是住院康复设施领域。我想明确的是，当我更广泛地谈论医疗保健时，我们不看急性护理医院。但在New Era的交易中，今年早些时候我们还做了另一个名为Earnest Health的交易，这是一家大型IRF运营商。
同时，这些都是最近开发的。它们位置优越，基础有吸引力，正如我 earlier 提到的，强大的场地级覆盖率，而且是良好的运营商。所以我认为IRF模式是我们喜欢的，我希望我们能做更多这样的交易。你是对的，其中一个附带了扩建。其中一处物业需求很大，表现非常好。所以如果你有土地来扩建这些物业，并获得运营杠杆，增加房间，这是一件容易的事情。
明白了。感谢评论。
不客气。
谢谢。此时我没有看到更多问题。现在我将会议交回Sands先生。
太好了。感谢大家对WP Carey的关注。如果有人有其他问题，请直接致电投资者关系部，电话212-492-。今天的会议到此结束。我们现在可以断线了。