斯图尔特·麦克尔希尼（副总裁，投资者关系）
凯文·克拉米（首席投资官）
彼得·D·西摩（首席财务官）
乔丹·L·卡普兰（总裁兼首席执行官）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore Inc）
尼古拉斯·尤利科（加拿大丰业银行全球银行与市场部）
布莱恩·赫克（富国银行）
塞思·伯吉（花旗集团）
理查德·安德森（坎托·菲茨杰拉德公司）
贾娜·加兰（美林 Lynch 抵押投资者信托）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc Capital Markets, Inc）
迪伦·伯津斯基（格林街顾问公司）
约翰·P·金（BMO资本市场股票研究部）
女士们、先生们，感谢您的等候。欢迎参加道格拉斯艾美特的季度财报电话会议。今天的电话会议正在录制中。所有参会者目前处于仅收听模式。在管理层发表准备好的讲话后，您将收到参与问答环节的说明。现在，我将会议转交给道格拉斯艾美特的投资者关系副总裁斯图尔特·麦克尔希尼。请开始。
谢谢。今天参加电话会议的有我们的董事长兼首席执行官乔丹·卡普兰、首席投资官凯文·克拉米以及首席财务官彼得·西摩。本次电话会议正在我们的网站上进行网络直播，并将在未来90天内提供回放。您还可以在我们网站的投资者关系部分找到我们的财报资料包。您可以在财报资料包中找到今天电话会议中讨论的非公认会计原则财务指标的调节表。在本次电话会议中，我们将发表前瞻性陈述。这些前瞻性陈述基于我们的信念、所作的假设以及目前可获得的信息。
我们的实际结果将受到已知和未知的风险、趋势、不确定性以及超出我们控制或预测能力的因素的影响。尽管我们认为我们的假设是合理的，但它们并不能保证未来的业绩，有些假设将被证明是不正确的。因此，我们未来的实际结果可能与我们的预期有所不同，而且这些差异可能是重大的。有关一些潜在风险的更详细描述，请参阅我们的美国证券交易委员会文件，这些文件可在我们网站的投资者关系部分找到。当我们进入问答环节时，为了考虑到其他人，请将您的问题限制为一个问题和一个后续问题。
谢谢。现在我将会议转交给乔丹。
早上好，感谢大家参加我们的会议。第四季度，我们的新办公空间需求良好，客户保留率非常高。因此，我们实现了100,000平方英尺的净正办公空间吸纳量，同时保持了适度的优惠政策和稳定的市场租金。在多户住宅方面，强劲的需求和不断上涨的租金再次带来了满租率，与去年相比，同物业现金净经营收入增长了近5%。您可能还记得，我们在洛杉矶的住宅资产集中在高端的西区。我还感到自豪的是，通过积极专注于收入增长和费用控制，我们实现了全年同物业现金净经营收入的正增长。
在2025年全年，我们在几个关键的资本市场目标上也取得了实质性进展。我们收购了10900威尔希尔，并即将开始施工，将其改造成高端的多用途住宅和办公大楼。我们加强了与合资伙伴的关系，因此，我们对10,900威尔希尔的收购获得了大量超额认购。我们在兰马克住宅项目开始施工，这是我们在布伦特伍德和伯班克媒体区的712套重建项目。我们将Studio Plaza改造成多租户办公楼，租赁进展顺利，并且我们成功执行了近20亿美元的债务交易，利率具有竞争力，既延长了我们的到期期限，又进一步巩固了我们的资产负债表。
展望未来，我们为2026年制定了明确的战略计划。我们的主要重点仍然是办公空间租赁，包括Studio Plaza的重新招租。第一季度的季节性迁出量总是较高，但我们2026年的整体租约到期量相对较低。我们将继续以有利的利率进行再融资和延长到期期限。当然，在兰马克住宅和10,900威尔希尔开发新的高端住宅单元的建设将是一个关键重点。我们已经开始规划在西区土地上的其他住宅开发场地，并且我们相信，在当前估值相对于长期价值有显著折扣的市场中，我们可以进行更多高质量的办公空间收购。
2026年肯定会带来新的挑战和机遇。我们对两者都做好了充分准备。我仍然对我们市场的长期基本面、我们投资组合和资产负债表的高质量以及我们非常强大的运营团队充满信心，他们带领我们度过了许多其他充满挑战的时期。现在，我将会议转交给凯文。
谢谢乔丹，早上好。我们在威尔希尔10900号和韦斯特伍德的开发投资组合方面正在取得进展。我们预计在2026年开始施工，将现有的办公大楼改造成200套公寓，并在该场地开发另外123套单元和一座新建筑。
我们非常成功的火奴鲁鲁分阶段改造项目表明，整层办公租户和公寓在伯班克的Studio Plaza可以很好地共存。我们已经完成了广泛的公共区域升级，将该资产转变为一流的多租户物业。我们在布伦特伍德的新租户套房建设正在全面进行中，租赁工作进展顺利。我们已开始对712套的兰马克住宅进行转型重建。在2025年前三季度再融资超过16亿美元贷款后，我们在11月又有一个富有成效的季度。我们的一个合并合资企业将其未偿还债务减少了6000万美元，并将剩余5.65亿美元的利率有效地固定在4.79%，直至2027年11月。
该贷款于2028年8月到期。12月，我们完成了一项无追索权的第一受托人建设贷款，该贷款将为布伦特伍德的兰马克住宅项目重建提供高达3.75亿美元的资金。截至12月31日，我们已从该贷款中提取了4950万美元。该贷款于2030年12月到期，利率为SOFR加245个基点。我们签订了递增互换协议，将于2030年1月到期，有效地将该贷款未偿还估计余额的75%的年利率固定在5.8%。展望未来，我们处于有利地位，可以应对2026年剩余的贷款到期，并在这个周期阶段利用有吸引力的收购机会。
现在，我将会议转交给斯图尔特。
谢谢凯文。大家早上好。2025年全年，我们签订了896份办公租约，总面积达340万平方英尺。第四季度，我们签订了224份办公租约，涉及906,000平方英尺，其中包括274,000平方英尺的新租约和632,000平方英尺的续约租约。第四季度，我们市场的办公租户需求继续分布在多个多元化的租户行业。金融服务、法律健康服务、教育和房地产引领需求，但没有一个细分领域提供超过20%的租户需求。正如乔丹所说，由于良好的新需求和高保留率，我们本季度实现了104,000平方英尺的正净吸纳量。
我们继续签订更高价值的新租约，本季度执行的租约在整个租赁期内的直线价值增加了2%，因为我们3%至5%的年度固定租金增长足以抵消初始现金租金比先前租约的期末现金租金低10%的影响，平均每年每平方英尺仅为5.76美元。第四季度，我们的办公租赁成本仍然远低于基准组中其他办公房地产投资信托基金的平均水平。我们的住宅投资组合现金同物业净经营收入与去年第四季度相比增长了5%，继续享有强劲的需求，基本上保持满租。
现在，我将会议转交给彼得，讨论我们的业绩。
谢谢斯图尔特。大家早上好。与2024年第四季度相比，收入增长1.8%，达到2.49亿美元，反映了办公和多户住宅收入的增长。运营资金（FFO）降至每股0.35美元，调整后运营资金（AFFO）降至5300万美元，反映了利息支出增加和利息收入减少，部分被强劲的多户住宅业绩所抵消。本季度同物业现金净经营收入下降1.4%，主要是由于办公运营费用增加，被多户住宅净经营收入增长（约占收入的4.9%）所抵消。我们的一般及行政费用（G&A）仍然较低。关于指引，我们预计2026年普通股稀释每股净收入在-0.20美元至-0.14美元之间，完全稀释每股运营资金在1.39美元至1.45美元之间。
我们的指引主要反映了利息支出增加的影响。尽管我们第四季度的业绩表现良好，但我们并未假设入住率会增长，不过我们会密切关注。有关指引背后假设的信息，请参阅财报资料包中的附表。与往常一样，我们的指引不假设未来物业收购或处置、普通股销售或回购、融资、财产损失、保险赔偿、减值费用或其他可能的资本市场活动的影响。现在，我将会议转交给操作员，以便我们接受您的问题。
谢谢。我们现在开始问答环节。要提问，请按电话键盘上的星号，然后按1。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。要撤回问题，请按星号，然后按2。今天的第一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请提问。
嘿，早上好。
早上好。
乔丹，嘿，你好吗？我想我们先谈谈股票吧。我想凯文也提到了。进行收购，但显然根据我们的数据，股票表现不佳，交易市盈率约为9倍。你如何。我知道你想整合更多资产，但与此同时，股票似乎非常有吸引力，相比直接购买办公空间。考虑到股票持续的低迷价值，你是否更倾向于减少收购，更多地专注于股票回购，还是你仍然希望增长资产的观点仍然存在？
好吧，当你在这种时候谈论股票回购时，其中一个问题是，我喜欢回购，我的意思是，我理解你的意思，因为这似乎是一个很好的机会，但公司回购股票在数学和其他方面意味着我正在增加我们的杠杆。我现在就想对大家说，除了我知道需要谨慎使用杠杆来保护公司的情况外，我不会努力大幅增加我们的杠杆。我们有，你知道，我们知道我们有租赁业务，我们有债务，我们必须非常小心并进行监控。
目前情况良好。我们有很大的空间。但我不想让它失控。这种时候很容易失控。对吧。我们有必须完成的开发项目。对吧。然后我们有我们想要建立的增长平台。对吧。所以我们试图关注所有这些，并对所有这些进行适度管理。但对于新的业务，增长平台和收购是非常有利的，因为我们能够与合资伙伴达成交易。我们做了很多工作来确保他们的参与，并且我们能够以优惠的价格获得优质物业的控制权，而不会过度拉伸资产负债表，因为我们只在这些交易中持有一部分份额。所以对我们来说，现在这是最好的方式。无论股票价格多么有吸引力，我都不舒服做这种双重打击，即回购股票，这实际上是通过杠杆来进行的。在两种不同的方式下，我都在增加我们的贷款价值比。
好的，第二个问题是正吸纳量，显然是好事。你以前也有过断断续续的情况。你是否看到市场需求发生了根本性转变，还是只是一些年终活动推动了吸纳量？只是想了解洛杉矶是否终于开始复苏，或者还有很长的路要走。显然你的指引显示对来年持谨慎态度。
嗯，我的意思是，一个点不能形成一条线，但我的意思是，我显然希望情况是这样。我们今天的渠道与上一季度同样强劲。现在，我们需要连续多个季度表现良好，才能说我们确实走上了复苏的道路。但我的意思是，我对目前的情况感觉非常好，对上个季度的表现以及对本季度的期望感觉非常好。
谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Evercore的萨克瓦。请提问。
是的，早上好，乔丹。也许只是跟进亚历克斯关于租赁的问题。我们显然正在经历媒体行业的一系列大型合并。我意识到大型租户本身并不是你们租赁的重点，但显然这些大公司会有衍生需求，可能会出现在你们的投资组合中。所以我想知道，你对目前媒体领域的行业整合有什么担忧吗？
嗯，我不担心整合会影响我们。如果你是说对道格拉斯艾美特的担忧，我确实认为整合将有助于振兴电影制作等业务，因为我认为那些收购其他平台的公司不是为了缩小它们。但无论是Netflix还是其他公司，我都没有看到。
我们现在的租户可能因为整合而在增长和盈利，因为他们都是这些公司的服务提供商、律师等等。我现在没有看到他们在下滑。当然，与此同时，我们对Studio Plaza的情况感觉相当好，所以也许这对我们产生了积极影响。我不知道。但我们肯定还在那里进行租赁。
好的，第二个问题，你知道，我想上一季度，这个季度你披露了你可以开发大约9000套公寓，我认为主要在空地或停车场上。这真的不会对你们现有的创收资产造成太大干扰。你知道。我只是好奇你能多快将这些投入使用？这些项目大多数是否已经获得批准并准备就绪？只是设计建筑的问题吗？你认为这个渠道的推出会是什么样子，如果你现在开始建设，这些资产能获得什么样的收益率？
所以我实际上在准备好的发言中提到过。有一个简短的句子，我们已经开始了另外两个项目的规划，建筑规划。我们已经完成了第一轮规划。
现在这正在推进过程中，这将代表，这又是相当数量的单元，类似于我们目前正在进行的项目。所以这已经开始与建筑师合作了。这两个项目都在西区的场地上。我对这两个项目都感到兴奋，因为这部分很有趣。之后的其他部分都不有趣，但这些已经开始了。所以直接回答你的问题，我们实际上已经在推进另外500到1000套单元。你的第二个问题是什么？我们能获得什么样的收益率？我不认为。
是的，成本收益率是多少？
是的。
所以我不喜欢，显然我们拥有土地。你说得对，这不是很具破坏性。这些场地中的大多数对已经在该土地上的创收物业不会造成太大干扰。我无法想象我们会做任何完工后资本化率低于8%的项目。当然，这还不包括土地成本。你知道，所以我不是在说什么特别惊人的事情。
谢谢。
谢谢。今天的下一个问题来自威斯康星银行的尼克·尤利科。请提问。
嗨，尼克。
谢谢。早上好。大家早上好。嗨，乔丹。我想首先，我有一个关于指引的问题。你能解释一下直线租金吗？今年比往年高。是什么驱动的？我不确定是否都与Studio Plaza有关。如果可以的话，你能否告诉我们今年Studio Plaza的净经营收入收益假设，如果有的话。是的。
嗨，尼克。我是彼得。所以，是的，我们今年的直线租金指引更高。这是我们对它的估计。显然，这涉及很多因素。Studio Plaza是其中的一部分。你会看到去年的直线租金比前一年高。所以，你知道，这反映了我们现有的租约。这反映了我们进行的新租赁和发生的入住情况。目前我们还不准备提供Studio Plaza的净经营收入细分数据。
好的，第二个问题是关于租赁，以及思考你们每个季度必须达到的目标。我的意思是，感觉每个季度大约需要250,000平方英尺的新租赁面积。你这个季度做得超过了这个数字，以推动吸纳量超过到期量。从数学角度考虑，要保持正净吸纳量，是否需要达到这种类型的新租赁数量？谢谢。
嘿，尼克，我是斯图尔特。我认为比250或300这样的数字更好的是看我们新租赁与续约的比例。我们非常可靠地知道我们的保留率约为70%。所以如果我们的租赁中有30%或更多是新租赁，那么在这些季度，通常都是正吸纳量的季度。本季度就是这样。总体而言，新租赁约占30%，而新租赁与续约相比。所以有时我们有季度新租赁量低于250,000平方英尺但仍为正吸纳量，有时超过250,000平方英尺但仍为负吸纳量，但我认为30%左右的比例更可靠。
好的，谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请提问。
很好，谢谢。希望你能谈谈加州大学洛杉矶分校。他们显然是你今年最大的到期租户，到2033年还有更多空间到期。乔丹，上一季度你谈到了政府资金问题对他们的影响，但看起来他们与你的总租约面积本季度有所增加。所以也许谈谈那里发生了什么，以及你是否有关于他们租约到期时你保留他们的能力的最新信息。
所以当你看加州大学洛杉矶分校时，我知道你在看最大租户之类的，所有租约加在一起，他们实际上作为完全独立的群体运作，租赁或不租赁取决于他们的部门或是否是医疗中心或其他需求。有许多独立的部门可能租赁或不租赁。我认为总体而言，我没有看到他们大幅缩减的迹象。但就像我说的，对大学及其对外部办公空间的需求做出全球性声明是一个巨大的错误。
我的意思是，你必须看看医疗中心是否需要，或者MBA项目或其他在他们的行政发展中分散空间的部门发生了什么。但是，你知道，你有什么想说的吗？
是的，布莱恩，我只想提到，你知道，今年的到期租约有五个。所以它们不是大型租约。我的意思是，平均约12,000平方英尺。它们不是很大。所以有些可能会到期离开。
明白了。
有些可能会留下，有些可能会扩张。你只是不知道。
好的，这很公平。这很有帮助。第二个问题，我希望你能谈谈2016年你们正在推进的任何政治举措。我想知道你们在这个过程中具体针对哪些法规？这对26年的一般及行政费用有什么影响？
所以在过去，我不知道，六年里的偶数年，也就是选举年，我们看到政治对公司的运营产生了重大影响。我们意识到我们必须参与其中。因此，当出现可能影响道格拉斯艾美特的事情时，我们必须参与其中，而且我们确实参与了。因此，我们在这些时期的一般及行政费用中遇到了这些额外成本。我希望这会随着时间的推移减弱，但政治目前确实是一个热门话题，它影响着加利福尼亚州和我们城市的房地产。
是的，我是彼得。我还想指出，我们的一般及行政费用历来低于我们的办公同行，我们预计即使有一点倡导支出的空间，这种情况也将继续。
明白了。这很有帮助。谢谢，各位。
谢谢。下一个问题来自花旗的塞思·伯吉。请提问。
谢谢回答我的问题。我只是想多问一点你在准备好的发言中提到的额外住宅开发场地。你知道，这些项目的规模和范围是什么，你如何考虑这些项目的资金需求？
它们的范围从每个项目300到500套单元不等。可能低至250套，但实际上更多的是300到500套，你知道，你可能可以建更多。但这可能是我们会建设的规模类型。我们通常为所有早期阶段提供资金，然后我们会考虑建设成本。然后在那个时候，我们必须考虑公司的股权、现金状况和其他事情。你知道，我们可以引入。
这些类型的交易非常容易引入合作伙伴，虽然这低估了引入合作伙伴的容易程度。但它们也是收益率很高的交易，因为记得我之前被问到，我说我认为这是一个资本化率，再加上一个加号。所以。而且因为一开始不需要大量资本。对吧。因为当你进行建设时，你是在几年内逐步投入股权，因为你在进行工程，很多时候我们可以自己提供资金。但当然，有时我们可能需要引入合作伙伴。
谢谢，这很有帮助。然后我想只是关于租赁，我想你说渠道规模与上个季度相似。科拉，你是否看到新租赁与续约租约的组合有任何变化，然后，你知道，总体而言，你看到租户行为有任何变化，无论是继续寻找额外空间还是不同行业群体有什么需要指出的？
是的。嘿，塞思，当我们谈论渠道时，那只是指新租赁。我们的续约率，就像我说的，非常可靠地在70%左右。
上个季度略高，这很好。但通常就在70%左右。所以乔丹提到的渠道是新租赁方面，你问的是行业还是扩张和收缩。上个季度我们的扩张超过了收缩。我们每个季度都关注这一点。过去几个季度通常扩张多于收缩，这也是个好现象。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自坎托·菲茨杰拉德的里奇·安德森。请提问。
谢谢。早上好。我知道你不想透露太多关于Studio Plaza的进展，只说进展顺利。但是，你知道，450,000平方英尺，显然要变成多租户。你认为最终的平均租户规模仍然会比公司的典型规模大，还是你认为可以达到5,000平方英尺左右的平均规模？我只是想知道该设施的最终租户可能是什么样子。
更大。我的猜测是我们最终的平均规模是整层，甚至可能更大。
那相当于多少平方英尺？
大约25,000平方英尺。
好的。
我认为那些楼层比那更大。但是的，一开始会比我们典型的建筑大得多，然后随着时间的推移可能会缩小。但一开始会比我们典型的建筑大得多。
我们只有几层可以分割成小租户。我认为我们不会有很多小租户。
是的。
好的。第二个问题，最近的谈话中有点缺席的是火奴鲁鲁。你知道，只是因为洛杉矶发生了很多事情。我很好奇，你现在对市场感觉如何。你知道，你有毕晓普·邓恩，显然。火奴鲁鲁有什么优先事项吗？它现在是在自动驾驶吗？我只是好奇你对当前市场有什么评论。
首先，我从未见过超过一百万平方英尺的物业在火奴鲁鲁的山区自动驾驶。更不用说我们在那里有2000或3000套公寓，占地70、80英亩。但是，所以它绝对不是自动驾驶。如果你是说资本方面的下一步，而不是租赁。我的意思是，是的，我的意思是在某种意义上，你会喜欢自动驾驶，因为这意味着入住率在90%以上，这是投资组合中的一颗明珠。但那里的下一个重大举措很可能是，你知道，我们已经开始，甚至在新冠疫情期间，凯文通过Zoom向市议会发表讲话，为我们获得了一些关于住宅塔楼的特殊权利。
你知道，我们在市中心旁边有12英亩土地。我们在红山地区已经在30英亩土地上建造了500套单元，靠近特里普勒医院。然后我们在农村的金内地区还有30英亩土地。所以我们在那里有大量的开发场地。因此，随着成本等因素的到位，坦率地说，还有公司的能力和注意力等，我们需要采取行动，开始建造这些额外的单元，这些单元运作得非常好。他们正在修建轻轨。离我们的项目非常近。
所以这真的是一个很好的往返方式。不是说市中心需要帮助。市中心做得非常好。但这些项目非常适合往返于就业密度高的地方。所以，我的意思是，这很棒，因为我们花了很多年向你们解释我们认为夏威夷会复苏。所以现在夏威夷表现这么好，我似乎没有得到同样多的提问机会，但这些是资本方面的下一步。
好的，很好。如果我能再问一个简短的问题。上个季度，我问过奥运会的问题，以及是否有任何积极的影响。你提到了加州大学洛杉矶分校的奥运村和圣莫尼卡的其他一些事情。有什么更新吗？仅仅是三个月前，时间太短了，还是有任何与奥运会相关的事情你们正在参与？谢谢。
嗯，我们看到了。我最近参加了一些会议。现在有很多注意力集中在为奥运会准备奥运村。我参加了一些相关会议，人们现在确实认真对待剩下的时间和需要做的事情。我看到他们正在努力。这来自市议会、加州大学洛杉矶分校、奥运村的私人业主。每个人都在开会并关注这件事。
好的，太好了。谢谢。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自美国银行的珍妮特·加兰。请提问。
谢谢。恭喜第四季度表现不错。当考虑你们2026年的现金同店净经营收入指引时，现金重新租赁价差的假设是什么？有一个范围吗，或者你认为我们仍然处于每平方英尺40美元左右的中低水平。然后如果可以的话，能否提供一些关于哪些子市场你认为可能开始出现正增长的信息。
是的，我认为你应该假设租赁价差保持稳定。在过去几年里，我们一直处于一个相当一致的范围内。我们所有租约中都包含的合同租金增长。你知道，我们基本上所有的办公租约每年都有3%到5%的增长。所以我们的直线价差一直保持正值。租约的整体价值一直在增加。这很好。每年的现金增长真的很好。这使得现金重新租赁价差指标很难转正，除非市场租金真的以良好的速度上涨。
但我预计这些指标将保持相当稳定。至于子市场，你知道，我不想对子市场做出任何预测，哪些会出现增长。我认为除了夏威夷，我们在各个市场都有很多租赁工作要做。你知道，我们所有的市场在第四季度都有良好的积极势头。所以我们希望这种情况继续下去。
谢谢。然后只是跟进住宅开发。兰马克的第一批单元什么时候开始交付，然后10,900威尔希尔预计什么时候开始交付单元？
兰马克洛杉矶的项目还需要几年时间。还有很长的路要走。建设已经开始，但你知道，你要展望两三年以上，而10,900威尔希尔是不同类型的改造。所以它既要在后面建造一座建筑，又要改造楼层，当然我们同时也愿意在这里有办公租户。所以那里可能首先发生的是设施建设。我们试图先把设施建好，然后我们开始处理空置的整层，进行建设和公寓改造。
从历史上看，一旦我们完成建设，我们预计今年开始建设，一旦完成，单层公寓往往租赁得非常快。所以我的猜测是，我的希望是，你知道，我们今年晚些时候开始建设，这些楼层将准备好并开始租赁。我不确定2026年你是否会看到对公司整体收入有太大影响，但对2027年非常有希望。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Keybanc资本市场的乌帕尔。请提问。
很好。谢谢。乔丹。回到第一个关于收购与回购的问题，听起来你目前更喜欢收购，也许你可以谈谈洛杉矶的交易市场以及你看到的机会，什么样的机会会让你今天进行交易。
嗯，我认为斯图尔特起草我们第一部分讲稿的方式，他说的方式非常好，我们可能重复了三四次。但总而言之，你知道，你永远不能说今天的价值。哦，是的，我们今天得到的价值低于今天的价值。今天的价值就是它的售价。这就是今天的价值。今天。但是，但是他说的是，这也是我们的感受，我认为我们今天正在进行的交易以及我们今天可以购买的交易，与我们认为这些物业的长期价值相比，定价非常好。这就是原因。在这样的市场中做到这一点总是很难。这就是原因。我在资本部分提到了这一点，我们的股权合作伙伴以及我们与他们共度的时间。这就是为什么要加倍努力，确保即使你非常关注再融资债务，非常关注租赁，你也不能忽视这样的机会。
所以我们正在非常努力地实现这些目标。我非常有信心，我们将在2026年在收购方面向您展示更多成果，完成我们真正认为是好交易的交易。我不是说它们是今天的场外交易，但我告诉您，我认为对于像我们这样的公司来说，在一段时间内运营这些交易是非常好的交易。您将有机会看到这些。我们将进行这些交易。我不知道有多少，但我们会做一些。
好的，太好了，这很有帮助。然后你能花点时间谈谈洛杉矶去年火灾后通过的反租金欺诈条例的现状，以及这对公司今年多户住宅租金增长可能意味着什么吗？
那非常奇怪。我的意思是，就我们而言，它实际上在大约三个月后到期。
是的，我认为它没有产生太大影响。是的，我认为它对我们正在做的事情没有实质性影响，对于我们现有的租户。你知道，增长。我们一般不会试图大幅提高，
是的，我们没有试图提高到那个水平。
而且你看到了我们2025年的多户住宅增长。非常出色，但反欺诈规定确实没有产生实质性影响。
我的意思是，我们所说的出色是5%和7%之类的增长。那个条例在10%左右才会生效。对我来说，这是最糟糕的政治作秀形式。但我不确定它实际上对任何人有什么影响。顺便说一下，人们。我不想花时间在这上面。它没有任何作用。
好的，太好了。谢谢。
好的，
下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。请提问。
下午好，各位。谢谢回答我的问题。也许只是谈谈，或者我想，你能谈谈西区和山谷之间需求深度的任何差异吗？你们是否看到西区有任何外部优势？也许你可以谈谈你对这些地区恢复时间是否相同的预期？
是的，我会说我们看到的正吸纳量是全面的。第四季度我们唯一略有下降的市场是夏威夷，这是我们最强劲的市场。我们在那里的渠道非常好。但我们在洛杉矶的所有其他市场在第四季度都有所增长。很高兴看到这种需求全面增长。你知道，在过去的周期中，我们的市场历史上，圣莫尼卡和比弗利山庄很长一段时间是我们最强劲的市场。我怀疑，从长远来看，它们有独特的方面吸引某些租户到这些市场。
我怀疑从长远来看，这些市场将继续是一些最好的市场。但是，你知道，我们所在的市场是我们的核心市场，出于我们喜欢的所有原因，供应限制、靠近昂贵的住房、这些地区的便利设施。所以我预计它们长期都将表现良好。
我的问题就这些。谢谢。
谢谢。下一个问题来自BMO资本市场的约翰·金。请提问。
谢谢。我想问一下你如何看待全年的入住率轨迹。看看你的租约到期情况，它在第四季度占比很大。所以我想知道你是否预计入住率会在年内上升。直到你遇到那个阻力。
约翰，我们在电话中提到了迁出的季节性，无论出于什么原因，12月31日到期的租约占比超过正常份额。这会影响第一季度。那些迁出往往会影响第一季度，但那些到期租约列在第四季度的12月31日到期。所以。所以这对我们来说是典型的季节性。全年的迁出量低于平均水平，我应该说是到期量，不是迁出量。所以到期量相对于历史平均水平较低，这让我们感到乐观。我们确实预计12月31日到期租约会有一些季节性影响。
好的。乔丹，我想问问你对好莱坞工会谈判的看法，谈判已经重新开始，首先是SAG-AFTRA，这是否影响了你投资组合中的租赁需求，或者像Studio Plaza这样的资产？当我看你2023年的租赁情况时，那是一个平淡的年份，那也是好莱坞大罢工的一年。所以我只是想知道你是否认为今年这可能是一个潜在问题。
我确定对一些人来说这将是一个问题，但对我们来说，我不认为这会有任何问题。我认为我们几乎没有任何风险敞口。除了知道这件事正在发生，我没有关注它。相信我，我关注了很多我担心的其他事情，但这不在列表上。
你交谈的商界领袖。他们更担心好莱坞罢工吗？
我不知道。我实际上周围都是娱乐界人士，没有人来找我说，这是一场即将发生的灾难。所以我不知道这是否只是工会已经习惯了这样做。我真的没有意见。即使是我交谈的娱乐界人士也没有提到这个话题。有趣。
好的，谢谢。
谢谢。
谢谢。问答环节到此结束。我想将会议交还给公司进行任何闭幕发言。
好吧，谢谢大家参加我们的会议，我相信我们会在本季度见到你们中的许多人。再见。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢大家参加今天的演示。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。