Harold E. Schwartz（高级副总裁兼总法律顾问及秘书）
Craig L. Knutson（首席执行官兼总裁）
Bryan Wulfsohn（总裁兼联合首席投资官）
Michael Roper（高级副总裁兼首席财务官）
Bose George（Keefe, Bruyette, & Woods, Inc.）
Douglas Harter（瑞银投资银行）
Matthew Erdner（JonesTrading Institutional Services）
Eric Hagen（BTIG）
Mikhail Goberman（Citizens JMP Securities）
欢迎参加MFA Financial 2025年第四季度财务业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示结束后将进行问答环节。会议期间，如有任何人需要话务员协助，请在电话键盘上按Star0。请注意，本次会议正在录制。现在，我将会议转交给我们的主持人，总法律顾问Hal Schwartz。谢谢。
可以开始了。谢谢话务员，各位早上好。今天本次电话会议上讨论的信息可能包含或涉及有关MFA Financial Inc.的前瞻性陈述，这些陈述反映了管理层对MFA未来业绩和运营的信念、期望和假设。在使用时，非历史性陈述（包括含有“将”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“应该”、“可能”、“将会”或类似表述的陈述）旨在识别前瞻性陈述。所有前瞻性陈述仅反映其作出之日的情况。此类陈述受各种已知和未知的风险、不确定性、假设和其他因素的影响，包括MFA截至2024年12月31日的Form 10K年度报告以及其不时向美国证券交易委员会提交的其他报告中所描述的因素。
这些风险、不确定性和其他因素可能导致MFA的实际结果与任何前瞻性陈述中预测、表达或暗示的结果存在重大差异。有关MFA使用前瞻性陈述的更多信息，请参见宣布MFA 2025年第四季度和全年财务业绩的新闻稿中的相关披露。感谢您的时间。现在，我将把会议转交给MFA首席执行官Craig Knudsen。
谢谢Hal。各位早上好，感谢大家参加MFA Financial 2025年第四季度及年末业绩电话会议。今天与我一同出席的有我们的总裁兼首席投资官Brian Wolfson、首席财务官Mike Roper以及我们高级管理团队的其他成员。我将首先对2025年发表一些总体评论，谈谈宏观和政治形势，然后提供MFA促进收益增长和提高净资产收益率（ROE）的举措的最新情况。之后，我会将会议交给Mike，然后是Brian，之后我们将开放提问环节。在固定收益投资者经历了非常艰难的三年之后，2025年感觉像是走出了一条黑暗的隧道。
彭博美国综合指数在2025年上涨7. 3%，而此前三年下跌7. 1%，即每年略低于2. 5%。这是在2024年最后三个月通过三次降息将联邦基金利率下调100个基点之后。我们不得不等待九个月，直到2025年9月才迎来下一次降息，随后在10月和12月又迅速降息两次。年内美国国债收益率也有所下降，2年期国债收益率下降77个基点，10年期国债收益率下降39个基点。更重要的是，2年期与10年期国债利差从年初的32个基点扩大到年末的70个基点。
这种正向倾斜的收益率曲线，虽然可能有些温和，但与我们在2022年至2024年面临的环境相比，是一个可喜的变化。此外，波动性有所下降。MOVE指数在2025年初略低于198. 8，随后在4月初“解放日”后短暂飙升至近140，然后在接下来的几个月里呈下降趋势，年末略低于64。需要说明的是，MOVE指数在2022年、2023年和2024年几乎全年都高于100。较低的利率、较低的波动性以及正向倾斜的收益率曲线，所有这些都对抵押贷款市场和我们的业务有利。
随着华盛顿特区的最新发展以及对住房可负担性的高度关注，政府政策虽然肯定存在不确定性，但似乎可能会继续支持我们的市场。最近政府支持企业（GSEs）购买2000亿美元机构抵押贷款支持证券（MBS）的举措、新美联储主席的提名（预计2026年末将进一步降息）以及关于抵押贷款市场“不造成伤害”的反复论调，都对我们的市场和业务具有建设性意义。我们对2026年感到兴奋，因为我们在年初就具备了这些有利条件。
在2025年第四季度，MFA继续执行我们的战略举措，为这一年的稳健表现画上了句号。我们第四季度的总经济回报率为3. 1%，2025年全年为9%。全年股东总回报率为6%。在11月的上一次财报电话会议上，我详细介绍了我们为在未来一年增加收益和提高净资产收益率而启动的几项战略行动。我很高兴地报告，在这些方面取得了实质性进展。虽然这些结果需要几个季度才能在我们的财务报表中完全体现，但基础已经奠定。
正如我们在上次电话会议中讨论的那样，我们已将超过1亿美元的 excess现金配置到我们的目标资产中，以减少现金对收益的拖累。我们在第四季度收购了19亿美元的贷款和证券，包括本季度初购买的12亿美元机构证券、4.43亿美元的非优质抵押贷款（non-QM）贷款，以及LIMA1在第四季度新发放的2.26亿美元商业目的贷款。我们长期以来一直强调未偿还证券化阶梯中未被充分认识的期权价值。在有利的利率环境和紧缩的证券化利差下，我们相信我们将有重大机会赎回部分这些交易，并对基础贷款进行再杠杆化，降低我们的资金成本，同时产生增量现金进行再配置。
我们对2026年的前景也感到兴奋。在Lima One，我们在2025年招聘了45名新销售人员，我们将推出新的批发渠道，并将在2026年第一季度重新启动多户住宅贷款业务。此外，我们已推出多个一流的技术平台，以提升Lima的借款人体验并提高运营效率。这些举措的成果不会立竿见影，但我们再次认为基础已经奠定。我们中的一些人在1月底访问了格林维尔，参加了Lima的年度会议，Lima One的活力和热情是显而易见的。
我们相信，Lima One在2026年的增长将对MFA的收益做出重大贡献。我们继续努力解决投资组合中的逾期贷款。这可能会非常耗时，但我们的团队处理逾期贷款已有十多年，顺便说一下，其中大部分是作为不良贷款购买的，我们的团队在这方面是业内最优秀的，并且非常适合这项任务。我们在第四季度解决了超过1.5亿美元的逾期贷款，释放了大量资本，以中等十几%的净资产收益率进行再配置。我们在WIMA和MFA都在大幅降低一般及行政（G&A）费用方面取得了实质性进展。
2025年的一般及行政费用为1.19亿美元，低于2024年的1.32亿美元。其中许多行动需要一段时间才能实现，具体取决于它们在一年中的发生时间以及是否涉及遣散费。我们有信心在2026年继续在费用削减方面取得进展。最后，我们的听众会记得，我们在2025年第三季度开始了一项计划，通过ATM发行我们两只优先股的额外股份，并利用所得款项以显著低于账面价值的价格回购我们的普通股。
回购授权于去年年底到期，但我们的董事会已重新授权该计划，我们预计在提交10-K表格后交易窗口打开时，我们将继续利用这两项计划。虽然到目前为止该计划规模不大，但这是非常具增值性的。重要的是，由于我们以优先股的形式发行股票，尽管回购了普通股，但我们并未缩减我们的股本基础。总体而言，我们相信我们正在采取有意义的积极措施来大幅增加收益和净资产收益率，我们预计将在2026年开始看到这些结果。
现在我将会议转交给Mike，由他讨论财务业绩。
谢谢Craig，各位早上好。截至12月31日，GAAP账面价值为每股13. 20美元，经济账面价值为每股13. 75美元，均较9月底略有上升。本季度，MFA再次支付了0. 36美元的普通股股息，总经济回报率为3. 1%。全年，MFA支付了1. 44美元的普通股股息，总经济回报率约为9%。我们很高兴在1月底报告，我们2025年普通股股息中约40%被视为对股东的递延纳税资本返还。这是连续第六年，我们普通股股息的很大一部分被视为非应税分配。
这种优惠的税收待遇是精心的税务规划和大量全额计提的递延税项资产的结果，这为我们提供了额外的灵活性，可以有效地构建交易，以最大限度地减少或递延股东的税务负担。尽管无法保证未来分配的税务处理，但这种有利的税务处理大大提高了普通股持有人实现的税后股息收益率。回到我们第四季度的业绩，MFA产生的GAAP收益为5430万美元，即每股普通股0. 42美元。本季度的净利息收入为5550万美元，较第三季度的5680万美元略有下降，主要原因是我们 legacy RPL NPL贷款组合的收益率下降以及多户过渡性贷款组合中不良贷款增加相关的利息转回。这些下降在很大程度上被本季度机构MBS和非QM贷款的利息收入增加所抵消，这是由于我们在本季度进行了大量资产购买。在第四季度，我们通过进一步推进费用削减举措，再次提高了运营效率。
季度一般及行政费用总计2700万美元，较上一季度的约2900万美元下降了200万美元。全年一般及行政费用为1.194亿美元，而2024年为1.319亿美元，下降了约9. 5%，处于我们今年早些时候预告的7%至10%降幅的高端。我们继续在其他举措上取得进展，我们预计这些举措将在2026年进一步降低我们的运营费用率。第四季度的可分配收益约为2780万美元，即每股0. 27美元，高于第三季度的每股0. 20美元。
增长主要归因于0. 09美元的信用相关费用下降，这被本季度REO销售收益减少0. 03美元部分抵消。我们继续看到提高净资产收益率的努力取得进展，我们预计我们的可分配收益将在2026年下半年与普通股股息重新趋同。关于资本，正如Craig所提到的，在本季度，我们出售了约163,000股C系列优先股和约53,000股B系列优先股，累计所得约500万美元。我们利用这些收益以加权平均较我们经济账面价值约33%的折扣回购了约540,000股普通股。
考虑到当前的市场状况和我们普通股的交易水平，我们预计将继续发行优先股并回购普通股，以此作为在不牺牲规模的情况下提高普通股股东回报的一种方式。最后，在季度结束后，我们估计自年底以来，我们的经济账面价值增加了约3%。现在我将会议转交给Brian，他将讨论我们的投资组合和Lima One。
谢谢Mike。我们在第四季度收购了近20亿美元的住宅抵押贷款资产。正如Craig所提到的，这包括12亿美元的机构证券、4.43亿美元的9QM贷款以及Lima One发放的2.26亿美元商业目的贷款。我们在本季度将机构账面规模增长了50%以上，达到33亿美元。我们的大部分投资是在10月底进行的，之后利差显著收紧。我们继续专注于低溢价特定池，这些特定池提供一定的提前还款保护。我们的机构投资组合主要由5.5%的票面利率组成，按面值或略低于面值购买。
自从2025年末尤其是在总统指示GSEs购买抵押贷款债券之后，我们已经放缓了购买。也就是说，杠杆机构投资仍然有可能产生低两位数的净资产收益率，我们可能会根据业务其他领域的资本需求购买更多。我们的非QM whole loan投资组合仍然是我们最大的资产类别，为53亿美元，我们在采购、购买、管理和证券化非QM贷款方面又度过了一个成功的季度。我们收购了4.43亿美元的新贷款，平均票面利率为7. 3%，贷款价值比（LTV）略低于69。
我们仍然高度关注信贷质量。我们只从选定的交易对手方购买贷款，并且在收购前仍然审查每一笔贷款。转向Lima 1，Lima在第四季度发放了2.26亿美元的新贷款。其中包括8300万美元的新建筑贷款、4800万美元的修复贷款、2500万美元的过桥贷款和7000万美元的租赁期限贷款。我们继续以溢价向第三方投资者出售Lima的那些较长期限租赁贷款的产出。本季度我们出售了4500万美元，产生了140万美元的销售收益。Lima整体产生了570万美元的抵押贷款银行业务收入，尽管由于季节性因素，第四季度的 origination量有所下降。
我们继续在为Lima的增长定位方面取得进展。我们正在重新启动多户住宅贷款业务，组建了全新的承销团队，我们的批发渠道现已启动。我们还对Lima的销售团队和技术能力进行了进一步投资，预计所有这些努力都将在2026年取得成果。转向我们的信贷表现，我们在2025年全年在解决资产负债表上的不良贷款方面取得了良好进展。我们整个贷款组合的 delinquency率在年底略高于7%，低于一年前的7. 5%。我们在第四季度确实看到了30个基点的上升，这主要是由我们 legacy多户住宅投资组合中的几起违约推动的。
需要提醒的是，过去两年我们一直在积极管理该账面的缩减，随着我们开始接近这一过程的尾声，我们预计 legacy投资组合的 delinquency率将保持高位，特别是随着贷款偿还以及其整体规模继续下降。重要的是要注意，这些资产按公允价值核算，剩余贷款在年底的账面价值较面值折价4200万美元。我们将继续努力完成该账面的处置。最后，关于我们的融资，我们在12月发行了第21只非QM证券化产品，以5. 26%的平均成本出售了4.24亿美元的债券。
近几个月证券化利差有所收紧，对于像我们这样的常规发行方仍然非常有吸引力。再次，我要感谢我们的许多投资者，他们一直支持我们的非QM计划，并期待下周在会议上与你们中的一些人见面。正如Craig earlier强调的那样，鉴于近期信贷利差的变动，我们继续考虑在未来几个月对部分证券化产品进行再杠杆化。我们目前有23亿美元的当前可赎回证券化债务未偿还，在某些情况下，自发行以来已大幅去杠杆化。我们预计，赎回和重新发行交易将成为我们2026年的重要流动性来源，并将释放可观的股本，以便在未来几个月配置到我们的目标资产中。
现在，我们将会议转交给话务员进行提问。
谢谢。现在我们将进行问答环节。如果您想提问，请在电话键盘上按star one。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按star two。对于使用扬声器设备的参会者，在按star键之前可能需要拿起听筒。请稍候，我们正在收集问题。谢谢。您的第一个问题来自kbw的Boza George。请提问。
嘿，各位，早上好。你们能谈谈吗。早上好。你能谈谈你对你们的净资产收益率（ROE）运行率的看法吗。一旦这些损失拨备完成。然后也能提醒我们一下，比如有多少资本与逾期贷款相关联，这对这个数字会有多大贡献。
嘿，Boaz，感谢你的问题。所以，我想有几件事。第一，显然很难准确预测这些信用损失何时会实现。Brian在他的发言中提到，我们持有多户过渡性贷款组合，其账面价值较面值折价4200万美元。你知道，考虑到这些资产的短期期限，我们预计其中大部分将归因于最终通过我们的可分配收益冲销的信用损失。我认为，如果你从无损失基础或扣除信用费用前的可分配收益角度考虑，你知道，今年这个数字在8%到9%的范围内。
我认为，到明年下半年，运行率肯定会更接近10%、10. 5%、11%左右。显然，我们已经做了很多工作，正如Craig在上次和这次都提到的，许多举措需要一些时间才能完全显现效果。但如果你考虑我们账面价值的股息率，你知道，大约是10. 5%。正如我在准备好的发言中提到的，我们预计可分配收益将在2026年下半年与股息水平重新趋同。
好的，太好了。这很有帮助。谢谢。然后你能谈谈重新进入多户住宅市场的情况吗？你们关注的是不同的贷款类型还是承销流程有所不同？你能谈谈2.0版本与旧版本的区别吗？
当然。所以我们在质量上有所提升，在单位规模和价值规模上也有所增加。所以当你考虑之前的情况时，平均贷款金额可能在300万到1000万美元之间。现在我们的目标是在500万到2500万美元之间，所以在质量上提升了一两个档次，这个计划背后的理念与租赁贷款类似。这是一种发起即出售的模式。所以是为了获取发起费用，然后在后端获取一些服务费用，不一定是放在MFA的资产负债表上。
好的，好的，太好了。谢谢。
谢谢，Bose。
谢谢。您的下一个问题来自瑞银的Doug Harder。请提问。
谢谢。早上好。当你考虑那些可能被赎回的交易时，你如何看待你现在从这些资本中获得的回报以及这些资本可以重新配置到哪里？
所以，实际上这取决于具体的交易。对吧。我们仍然可以从该交易中获得中等水平的回报。但是此外，我们可以解锁，你知道，比如说每笔交易1000万到2000万到3000万美元的增量流动性，然后可以以，你知道，我们目标的十几%左右的净资产收益率进行再投资。所以，你可以把它看作是现有交易产生15%的回报，然后再增加3000万或4000万美元的额外股本，可以再获得15%的回报。所以这都是累加的。
明白了。那我们应该如何看待规模？我的意思是，你提到了可能被赎回的巨大潜力，我们应该如何看待今年的时间安排和规模？
所以，实际上，我们可能在未来几个季度完成几笔交易，这可能会解锁大约5000万到1亿美元的资本，然后可以进行再配置。所以这是今年的活动。
太好了，谢谢。
您的下一个问题来自Jones Trading的Matthew Erdner。请提问。
嘿，各位早上好。感谢回答我的问题。你知道，当你们在本季度进入机构市场时，你知道，我们应该如何看待未来的资本配置？你知道，当你们开始赎回一些这些证券，你知道，解决一些贷款并收回资本时。
所以，预期是，你知道，考虑到我们在机构市场看到的收紧，你知道，随着时间的推移，我们可能会倾向于将目标转向非QM和BPL资产类别。你知道，你不能只是一天之内就出去购买10亿美元的贷款。所以最初你可能会看到机构投资组合的一些投资增加，然后这些投资会随着时间的推移逐渐减少，并转移到非QM和BPL领域。
明白了。这很有帮助。然后，你知道，换个话题谈谈租赁产品，你知道，政府出台的政策，你知道，可能的机构禁令。你们主要与哪些客户打交道，这会对你们的日常运营产生影响吗？
你知道，目前还不清楚是否会有任何政策出台，但我们不向最大的单户住宅租赁买家放贷。所以，你知道，我们确实认为，无论最终出台什么政策，理论上，你知道，可能会为更多的“夫妻店”（mom and pops）吸收更多市场份额提供机会，这从贷款角度可能对Lima one有利。但仍然，你知道，目前还非常不清楚最终会出台什么政策。
对，对，这很有帮助。感谢你们的评论，各位。谢谢。
Matthew。
您的下一个问题来自BTIG的Eric Hagen。请提问。
嘿，谢谢。早上好。发行优先股并回购普通股的举措。你能说说你们正在发行哪个系列的优先股吗？然后更全面地说，你们如何看待资本结构的形态以及优先股与普通股的适当比例？
是的，Eric，感谢你的问题。所以在本季度，我们发行了大约160,000股C系列优先股和大约50,000股B系列优先股。如果你考虑发行情况，我们定期发行更多的C系列优先股。至于资本结构，你知道，结构中肯定有增加更多优先股的空间。但是，你知道，那个市场已经关闭了一段时间。但由于这是一个ATM计划，很容易在边际上发行。但如果市场变得更有吸引力，我们肯定有能力在资本结构中增加额外的优先股。
明白了。好的，这很有帮助。关于重新证券化的机会。我的意思是，非QM利差需要收紧到什么程度你才会看到机会？有没有办法根据当前非QM利差的水平来量化这个机会？如果利差扩大，这个机会是否必然会消失，或者即使利差比现在略宽，你仍然可以从该投资组合中提取一些资本吗？
所以，这个机会存在有两个原因。一是在很多情况下，重新发行的利差很有吸引力。然而，结构中自然发生的去杠杆化也创造了机会。所以，你知道，这只是一个等式，你知道，利差即使再扩大25、30、40、50个基点，这个机会可能仍然存在。根据交易中去杠杆化的程度，可能有一两个交易在利差收紧的情况下更具吸引力。但实际上，如果从现在开始利差扩大，这不会对我们的策略产生重大影响。
好的，明白了。非常感谢你们。
谢谢Eric。
谢谢Eric。
谢谢。提醒听众，提问请按star one，从队列中移除问题请按star two。您的下一个问题来自Citizens JMP的Mikhail Goberman。请提问。
嘿，各位早上好。希望大家都好。快速回到Lima 1。你们对全年利润率的维持、总体交易量以及随着你们增加批发和多户住宅贷款业务，产品组合将如何发展有什么预期？谢谢。
是的，我的意思是，在利润率方面，我们看到了，你知道，健康的利差。当你考虑我们的RTL证券化的潜在发行与短期贷款的票面利率相比时。所以资金成本可能在5%左右的低位，而新贷款的利率在8%到11%之间。所以这里有非常健康的利差。
当我们考虑期限贷款的贷款销售渠道时，鉴于需求和利差的走势，我们看到了显著的溢价。如果你看看上一季度的情况，溢价超过103，基于发起的中高固定票面利率，我们现在在市场上仍然看到这种执行情况。所以这仍然很有吸引力。当我们考虑今年的交易量时，我们预计，你知道，考虑到去年在多户住宅贷款方面几乎为零，并且实际上没有批发渠道，所以有很大的增长潜力。
所以我们认为全年有增量增长的机会，而且可能是显著的增长，但这些业务在第一季度才刚刚上线，需要一些时间才能加速。所以我们确实认为下半年会看到更多的增量增长。因此，2026年全年的情况还不清楚，但我认为下半年的运行率会显著提高。
非常感谢。这非常有帮助。
谢谢。
谢谢。
谢谢。目前没有更多问题了。现在我将把发言权交回给Craig Knudson作总结发言。
好的，谢谢各位对MFA Financial的关注。我们期待在5月宣布第一季度业绩时再次与大家交流。
谢谢。今天的电话会议到此结束。所有参会者可以挂断电话。