帕梅拉·F·罗珀（总法律顾问）
科林·康诺利（总裁兼首席执行官）
理查德·G·希克森（运营执行副总裁）
格雷格·阿泽马（执行副总裁兼首席财务官）
肯尼迪·希克斯（执行副总裁兼首席投资官）
布伦丹·林奇（首席财务官）
身份不明的参会者
布莱恩·赫克（富国银行公司）
安德鲁·伯杰（美国银行证券）
约翰·金（蒙特利尔银行资本市场）
安东尼·帕洛内（摩根大通证券有限责任公司）
尼古拉斯·希尔曼（罗伯特·W·贝尔德公司）
迪伦·布尔津斯基（格林街顾问公司）
乌帕尔·拉纳（KeyBanc资本市场公司）
沙尚克·索拉夫（瑞穗证券）
萨。外国。各位女士们、先生们，欢迎参加卡津斯不动产公司第四季度电话会议。此时，所有线路均处于仅收听模式。在演示之后，我们将进行问答环节。如果在通话期间任何时候您需要立即协助，请按“Torah 0”联系接线员。本次通话于2026年2月6日星期五进行录制。现在，我想将会议转交给总法律顾问帕梅拉·罗珀。请开始。
谢谢。早上好，欢迎参加卡津斯不动产公司第四季度收益电话会议。今天与我一同出席的有科林·康诺利，我们的总裁兼首席执行官；理查德·希克森，我们的运营执行副总裁；格雷格·阿泽马，我们的执行副总裁兼首席财务官；以及肯尼迪·希克斯，我们的执行副总裁兼首席投资官。新闻稿和补充材料已于昨天下午发布，并作为8K表格提交。在补充材料中，公司已根据REGG要求将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。如果您未收到副本，这些文件可在我们网站cousins.com的投资者关系页面上的“季度披露和补充SEC信息”链接中获取。请注意，今天讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述，由于各种风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，包括我们10K表格年度报告和其他SEC文件中阐述的风险因素。
公司不承担任何更新前瞻性陈述的义务，无论是由于新信息、未来事件还是其他原因。关于前瞻性陈述的完整声明可在昨天发布的补充材料中找到，对潜在风险的详细讨论包含在我们向SEC提交的文件中。接下来，我将把会议交给科林·科特林。
谢谢帕姆，各位早上好。卡津斯在2025年表现强劲。在收益方面，团队在第四季度实现了每股0.71美元的FFO，符合市场共识。此外，我们2025年全年每股FFO为2.84美元，较2024年增长5.6%。重要的是，租赁活动依然活跃。我们在本季度完成了70万平方英尺的租赁，这是过去四年中第二高的季度交易量。并且，我们连续第47个季度在第二代租赁中实现了正的现金租金增长。本周早些时候，我们以3.17亿美元收购了夏洛特的300 South Tryon，这是一处顶级生活方式办公物业，战略性地扩大了我们在市中心子市场的布局。
这些都是全面的显著成果。让我先对市场发表几点看法，大多数大公司正在逐步取消远程工作。亚特兰大的家得宝是最新一家完全终止居家办公的财富500强公司。因此，写字楼基本面正在改善。随着2025年租赁量达到疫情后高点，需求正在增长。空置率在下降，新建筑开工量处于最低水平。任何有意义的新增供应都需要四到五年时间。这些趋势的最终结果将是高质量空间的短缺，这在2028年、2029年和2030年将尤为严重。
对卡津斯而言重要的是，企业向阳光地带的迁移重新加速。因此，我们在所有市场的租赁渠道都很充足。我们看到来自西海岸和纽约市的公司租赁兴趣显著增加，特别是金融服务和部分大型科技公司。虽然不一定是全面的企业搬迁，但它们是重要的区域中心，在某些情况下，显示出从高税收和高监管州的增长。纽约最近的市长选举和加利福尼亚州的财富税提案只会强化这些趋势。劳动力市场放缓引发了对写字楼租赁的一些担忧。
然而，正如我所说，需求实际上正在加速。我来解释为什么疫情期间使用写字楼的就业增长历史上很高。在一些公司，由于疫情，员工人数几乎翻了一番。许多新员工是远程工作的，相关的办公空间从未租赁过。现在，随着返回办公室的规定变得普遍，许多公司即使在最近裁员后，也缺乏空间来容纳疫情期间的员工增长。简而言之，加速返回办公室的顺风仍然大于就业市场放缓的影响。这为卡津斯推进我们的战略计划提供了绝佳的环境。
我们的团队仍然专注于推动收益增长，同时保持我们一流的资产负债表，并提升我们阳光地带生活方式投资组合的质量。我将分享一些2026年的优先事项。首先，我们计划在2026年提高入住率。季度末，投资组合的入住率为88.3%，最终反映了美国银行在夏洛特的租约到期。我们2026年的租约到期量不大，后期租赁渠道现在总计超过110万平方英尺。虽然增长将集中在下半年，但我们的目标是到2026年底实现90%或更高的入住率。
我们认为这个目标是可以实现的，但将高度依赖租约开始的时间，这超出了我们的控制范围。不过，简单地说，实现这一目标的风险在于时间安排，而非潜在的租赁需求。其次，我们希望执行更多增值投资机会。我们的业绩记录显示我们对各种交易持开放态度，包括物业收购、债务、结构化交易和合资企业。然而，我们的核心战略保持不变：投资于已经是或可以重新定位为我们目标阳光地带市场的生活方式办公物业。为了为任何新投资提供资金，我们将始终评估所有选择。
需要明确的是，以今天的股价发行新股肯定没有财务意义。非核心资产的处置、通过我们的ATM结算已发行股份和/或利用资产负债表是更可能的选择。虽然有时被描述为保守，但我们认为我们的低杠杆资产负债表在特定时期是一种进攻性工具。过去，我们适度提高杠杆以利用有吸引力的投资机会。鉴于不断改善的物业基本面和竞争性办公资本的稀缺性，这可能就是其中一个时刻。我们将在任何收购和/或处置方面保持灵活和机会主义，一如既往，我们的资本配置决策将优先考虑收益增值，同时保持我们的财务实力并提升我们的投资组合质量。
最后，我们希望确定一个可能在2026年底或2027年破土动工的新开发项目。正如我 earlier 提到的，租约在2028年、2029年和2030年到期的大型用户正面临优质大面积空间的严重短缺，可能需要考虑新建。我们希望利用这种动态。具有大量预租的精选开发项目一直是卡津斯长期收益和资产净值增长的强大来源。昨晚，我们公布了2026年FFO指引，中点为每股2.92美元。该指引意味着较2025年增长2.8%。这将是我们连续第三年FFO增长，在此期间的复合年增长率为3.7%。
这种表现在其他传统写字楼房地产投资信托基金中是无与伦比的。我们团队推动内部和外部增长的能力是关键。我们对卡津斯的未来感到兴奋。正如我所说，需求正在加速，新供应处于历史低位，写字楼市场正在重新平衡。我们正在增长收益。美国银行独立将我们的投资组合评为写字楼房地产投资信托基金行业中质量最高的，资产负债表异常强劲，我们的GNA对投资者来说效率很高。在将会议交给理查德之前，我要感谢我们敬业的卡津斯员工，他们每天为我们的客户和彼此提供出色的服务。理查德。
谢谢科林。早上好。我们的运营团队以又一个出色的季度结束了2025年，并再次为股东带来了一整年的出色运营业绩。在第四季度，我们整个写字楼投资组合期末租赁率和加权平均入住率分别为90.7%和88.3%。我们的投资组合租赁率环比上升，这得益于亚特兰大、坦帕和凤凰城的增长。正如我们预期的那样，投资组合入住率环比持平，除夏洛特外，所有市场的入住率要么上升要么保持稳定。关于夏洛特的入住率，美国银行在201 North Tryon的租约到期的影响现在已完全反映在我们的入住率中。
正如科林所提到的，我们的入住率前景保持不变。我们2026年极低的租约到期量仅占合同租金的4.8%，以及持续强劲的新租赁需求是重要的顺风，也是我们推动入住率增长的重点。卡津斯第四季度的租赁量非常强劲。我们的团队完成了令人印象深刻的39份写字楼租约，总面积70万平方英尺，加权平均租期为9.6年。这是我们今年最高的季度平方英尺交易量，也是过去四年中的第二高。我们全年的总签约活动超过210万平方英尺，是自2019年以来的最高水平。
本季度，我们完成的租约中有49.3万平方英尺是新租和扩建租约，占全年总活动的70%。全年新租和扩建活动占我们活动的55%，这一比例很健康。本季度我们的平均净租金为3,652，租赁优惠（定义为免租期和租户改进的总和）为10.58美元，高于趋势水平。因此，本季度的平均净有效租金较低，为23.18美元。重要的是要注意，我们本季度在North Park完成了21.1万平方英尺的租赁，包括与AT&T签订的非常重要的16.6万平方英尺的新租约。
虽然这一活动显然非常积极，但North Park的租赁经济性通常低于我们投资组合的其他部分。因此，作为背景，当排除North Park的活动时，我们的平均租赁经济性要强得多，净租金为41.02美元，优惠为10.03美元，净有效租金为27.97美元。96。同样的情况也适用于我们本季度第二代现金租金的增长。总体而言，本季度现金租金虽然仍为正，但仅增长0.2%。然而，排除North Park后，现金租金增长了更可观的10.4%，并且本季度所有市场均出现增长。在市场层面，仲量联行报告称，亚特兰大第四季度的租赁量环比增长5.8%，创下年度最高季度交易量。
我们在投资组合中看到了这种需求，我们在第四季度签署了惊人的36.1万平方英尺的租约，这是自2019年第一季度以来亚特兰大的最高季度交易量。我们季度活动的70%是新租和扩建租赁，包括我已经提到的North Park的AT&T租约。我们的总活动还包括与雷蒙德·詹姆斯在巴克黑德和North Park总计5.5万平方英尺的两份续租。扣除North Park的活动后，亚特兰大团队本季度的租金也令人印象深刻地增长了14.5%。我们亚特兰大投资组合的入住率也连续第二个季度上升至84.2%，这得益于Avalon和巴克黑德的租约开始。
在奥斯汀，仲量联行指出，中央商务区在第四季度和全年均实现了正吸纳量。此外，第四季度全市范围内的租赁活动为130万平方英尺，全年总租赁活动是奥斯汀自2021年以来的最高水平。值得注意的是，科技公司的租赁在今年的活动中发挥了重要作用，目前市场上近三分之一的租户是科技公司。在我们的奥斯汀投资组合中，我们在第四季度签署了坚实的9.8万平方英尺的租约，年底租赁率为94.8%。
在夏洛特，世邦魏理仕指出，第四季度是近期最强劲的租赁年份之一，全市租赁活动同比增长72%。其中约四分之三的活动是新租和扩建租赁，由大面积和新进入市场的需求推动。与此同时，目前没有投机性新开发项目正在进行。这种供需关系已经转化为城市核心区的稳健租金增长，夏洛特的收紧状况无疑对我们201 North Tryon和550 South的重大再开发项目是个好兆头。我们的550 South再开发项目正处于完成的关键时刻，该物业将在第二季度有几家租户迁出，总计12.8万平方英尺，所有这些都是早就预期的，并已纳入我们的入住率展望。
话虽如此，我非常高兴地报告，我们正在与550 South的一位新客户就8.7万平方英尺的租约进行谈判，该客户将于2026年入住。虽然我们在201 North Tryon尚无具体活动可报告，但我们继续看到对我们认为是市场上最高质量的第二代大面积可用空间的多个大型需求的非常令人鼓舞的需求。在凤凰城，2025年全年净吸纳量超过70万平方英尺，根据仲量联行的数据，第四季度吸纳量较上一季度有所改善。市场需求继续集中在位置最佳和质量最高的项目上，特别是在坦佩和驼峰走廊。
因此，市场上最高质量的部分成功地提高了租金。例如，在2024年之前，凤凰城从未有过每平方英尺超过60美元的总租金租约完成。截至今天，全市已有20份租约超过这一数字。在第四季度，我们的凤凰城团队签署了令人难以置信的17.7万平方英尺的租约，所有这些都在坦佩的Hayden Ferry项目。我们季度活动的90%以上是与三个新客户合作，他们都将公司总部迁至Hayden Ferry。我很高兴地说，包括Hayden Ferry 1在内的整个项目现在已出租95%。
Hayden Ferry的再开发以及由此加速的前SVB空间的租赁（甚至更多）是卡津斯近期历史上最成功的故事之一。我将以租赁渠道的更新结束。我们的整体渠道仍接近峰值水平，60%的整体渠道是新租和扩建租赁。在12月的后期租赁渠道更新中，我们分享了120万平方英尺的活动要么已签署，要么正在租赁谈判中。即使在第四季度完成了70万平方英尺的交易量后，截至今天，我们仍有超过110万平方英尺的租约要么本季度至今已签署，要么正在租赁谈判中。
此外，我们处于租赁谈判中的活动量达到了五年来的最高水平。随着需求持续强劲，活动在我们的渠道中顺利推进，我们相信我们在租赁方面为2026年的良好开端做好了准备。一如既往，我要感谢我们的运营团队所做的一切，帮助我们再次取得成功。2025年又是出色的一年，我们期待着将这一势头延续到2026年。肯尼迪。
谢谢理查德。早上好。正如科林所讨论的，我们的关键目标之一仍然是识别和执行符合我们标准的收购。生活方式阳光地带资产，质量与我们当前投资组合一致或更好，我们可以以增值收益和现金流的方式收购和资助。虽然我们市场的写字楼交易量在增加，但我们相信作为资金充足的买家和运营商，我们仍然具有竞争优势，特别是在大型交易方面。为此，我很高兴提供我们本周早些时候完成的夏洛特市中心300 South Tryon收购的更多细节。
这座63.8万平方英尺的顶级资产是我们投资组合的绝佳战略补充。这座高度便利化的建筑位于城市核心的中心，步行得分95，交通便利，并与Kempton Tryon Park酒店直接相连。自2017年建成以来，这座100%出租的建筑一直是Bearings全球总部，同时也吸引了众多AMWA 100和其他专业服务公司，如Mayor Brown、Ameriprise Financial、KNL Gates和RSM。Barings租赁了该建筑约30%的面积。我们以3.175亿美元或每平方英尺497美元的价格场外收购了该建筑，这一基础较重置成本有显著折扣。
这相当于7.3%的现金资本化率和8.8%的GAAP资本化率。目前加权平均剩余租期超过六年，鉴于现有租金比今天的市场利率低约20%，有强劲的上涨潜力。这笔交易以及卖方直接与我们合作的意愿验证了我们在市场中的竞争优势。该资产是我们现有夏洛特投资组合的重要补充，使其达到270万平方英尺。夏洛特市场最近表现领先，2025年在主要都市区中引领全国就业增长。正如理查德所提到的，这种动态以及高质量城市空间供应的减少，导致顶级建筑近期出现明显的租金增长。
我们预计这一趋势将继续，甚至可能加速。转向处置，私人市场继续改善，股权和债务来源对写字楼机会，特别是小型写字楼机会变得更具建设性。正如我们过去所讨论的，我们将处置视为新收购和最终开发的几种资金选择之一。鉴于我们投资组合和资产负债表的质量，我们不需要出售，但当有机会增值轮换到改善我们投资组合构成并降低更高资本支出需求的资产时，我们计划执行。我们目前已签订合同出售坦帕西湖岸的Harborview Plaza，计划在第一季度以3950万美元成交。
这是一座2002年的建筑，租赁率约81%，需要翻新。我们对该建筑的投资者需求深度感到鼓舞，并决定我们的资源最好投资于未来的其他资产。我们还有一块土地，夏洛特南角的303 Tremont，目前已签订合同出售给住宅开发商。这块2.4英亩土地的合同价格为2370万美元，我们预计将在今年下半年完成交易。如你所知，我们维持着非常适度的土地储备，但与我们投资组合的其他部分类似，随着南角这一区域的发展，我们一直在评估我们资本的最高最佳用途。
我们的观点是，这个特定场地现在更适合住宅开发，而不是我们最初考虑的写字楼塔楼。鉴于夏洛特上述的写字楼供应短缺，我们继续推进我们另一个南角场地1435 South Tryon的前期开发工作，并对该最终写字楼开发以及我们各市场的其他开发前景保持热情。展望未来，我们乐观地认为2026年将是卡津斯又一个繁忙的投资年。我们在收购、处置以及其他投资机会方面继续保持机会主义。我们有灵活性以各种方式在整个资本结构中进行投资，但我们将保持对质量的纪律性，始终着眼于最终增加收益。
最后，我想提供我们纳什维尔的综合开发项目Newhop的最新情况。我们本季度结束时，公寓部分的出租率达到89%，今天已超过90%。我们将稳定日期推迟到2026年第一季度，因为我们预计本季度将实现超过90%的入住率。在商业方面，我们对市场和项目的近期活动仍然非常鼓舞。我们现在有近12万平方英尺的后期租赁渠道。我们期待提供进一步的更新。现在我将会议交给格雷格。
谢谢肯尼迪。我今天的发言将首先简要概述我们的业绩，花一点时间讨论我们的同物业表现，然后转向我们的物业交易和资本市场活动，最后通过讨论我们首次发布的2026年收益指引结束发言。总体而言，正如科林在开头所述，我们第四季度的业绩非常出色。第二代现金租赁价差为正。同物业同比现金NOI增长，租赁速度异常强劲。花一点时间关注同物业表现，第四季度GAAP NOI同比增长0.4%，现金NOI同比增长0.03%。
这些数字受到理查德 earlier 讨论的美国银行大规模撤离的负面影响，但尽管如此，我们仍将该物业保留在同物业池中。排除201 North Tranquility，同物业现金NOI在第四季度增长2%。正如肯尼迪刚才所讨论的，我们正在出售两项非核心资产。这些资产在我们的年终资产负债表上被报告为持有待售，我们对两者都确认了减值。第四季度，在Harborview Plaza，我们确认了1330万美元的减值，作为可折旧资产，这不影响NAREAP定义的FFO。在303 Tremont，我们对我们的土地 parcel 确认了100万美元的减值，这确实计入FFO。
在继续之前，我想提供更多关于Tremont减值的细节。我们最初在2021年以1890万美元购买了这块土地。目前已签订合同以2370万美元出售，因此有显著的折旧。然而，在持有期间，我们花费了540万美元的前期开发成本。正是这些前期开发成本导致了减值。就在昨晚，我们以面值收回了1820万美元的夹层贷款，该贷款以夏洛特南角子市场110 east物业的股权权益为担保。我们在26年的指引中假设了这笔还款。最后，尽管我们在第四季度没有出售任何普通股，但迄今为止，我们通过ATM计划以远期方式出售了290万股，平均发行价为每股30.44美元。这些股票尚未结算。接下来，我将通过讨论我们2026年的收益指引来结束我们的准备发言。我们目前预计26年全年FFO在每股2.87美元至2.97美元之间，中点为每股2.92美元。这比上一年增长略低于3%。我们的指引包括对26年8月至10月期间到期的约4.65亿美元债务的再融资。
我们的无担保债券目前在所有传统写字楼房地产投资信托基金中与国债的利差最窄，远低于任何有担保债务选项。这将为我们进行再融资提供显著的资本成本优势。我们的指引还假设300 South Tryon收购由Harborview和Tremont的销售收益以及约2亿美元的额外非核心资产销售提供资金。我们提供这一额外销售假设用于建模目的。实际上，正如科林 earlier 所说，我们强劲的资产负债表使我们能够对此次收购的最终资金保持非常耐心和机会主义。
我们的指引不包括2026年的任何额外物业收购或开发启动。如果发生任何此类情况，我们将相应更新我们的收益指引。底线是，我们第四季度的业绩非常出色，我们最初的2026年指引表明连续第三年收益增长。我们一流的杠杆率和流动性状况保持不变。写字楼基本面继续改善，租赁活动加速，新供应减少，我们继续将资本部署到有吸引力的增值投资机会中。我们期待在未来几个季度报告我们的进展。现在，我将会议交回给接线员。
女士们、先生们，我们现在开始问答环节。如果您有问题，请按星号键，然后按数字1。在您的按键电话上，您会听到提示音，表示您的手已举起。如果您想退出投票过程，请按星号键，然后按数字2。如果您使用免提电话，请确保在按任何键之前拿起听筒。您的第一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。请开始。
太好了，谢谢。各位早上好。科林，我认为你关于启动新项目开发的评论很有趣。你能谈谈从收益率角度来看哪些市场最支持开发，以及你是否可能在你拥有的土地上开发，比如在Domain的机会进行再开发，或者你是否会考虑购买与新开发相关的土地？
早上好，布莱恩。我指的还不是具体的开发项目，但鉴于我们在整个业务范围内看到的机会数量，这让我充满希望。到年底，我们将确定一个，我认为它可能在几个不同的市场。达拉斯市中心非常紧张，我们看到今天的租金接近重置成本租金。你提到了Domain，实际上已100%出租，我们在那里有很好的土地。我们提到了夏洛特南角市场的收紧，同样，我们在那里拥有很好的土地，我们看到大面积空间的短缺。
你知道，即使在我今天坐的巴克黑德，今天A级建筑中也没有一个超过10万平方英尺的空间。所以我确实认为你将开始看到一些租金上涨，这将证明一些没有其他选择的大型用户进行新建设是合理的。我们希望准备好利用这一点。最终可能是，你知道，我们今天拥有的土地，也可能是，你知道，我们正在与拥有我们目前不拥有的地块的人进行各种合资讨论。
所以这将是，我们将保持灵活，但我们正专注于识别并希望在年底前转化这些机会之一。
好的，太好了，这很有帮助。正如你们所提到的，你们有强劲的后期渠道，达110万平方英尺。所以我相信你们对该活动的租金价差有很好的了解。你能提供任何相关信息吗，以及对26年现金基础上的租金价差的总体看法？
当然。我是理查德。是的，我的意思是我们在后期渠道中肯定对此有可见性。我要说的是，这肯定与我们上个季度扣除Northpark后的活动更一致。所以我们对近期继续能够提高租金感到满意。
布莱恩，我要强调的是，如果我们成功在第一季度实现另一个正的现金租金增长，那将是我们连续第48个季度第二代租金正增长。对于那些不想计算的人来说，这是12年。
非常令人印象深刻。是的。我的最后一个问题。你能多谈谈为300 South Tryon收购提供资金的可选方案吗，以及你如何从战略和经济角度考虑销售与债务或股权发行？我想知道，每种选择是否有特定的目标资本成本或收益率会让你倾向于某一种方式？
是的，好问题，布莱恩。我们有很多选择，之所以有这些选择，是因为我们拥有低杠杆的资产负债表和顶级质量的投资组合。你说得对。我们试图平衡财务方面和战略方面。因此，我们将继续研究各种为其提供资金的机会。我想说，我们以一篮子方式考虑处置和替代处置。所以你可以看到我们有Harborview和一块土地签订了出售合同。我们或许可以将其与较旧、资本支出较高、资本化率可能更高的处置相结合。
但最终，我们试图通过任何处置或一篮子处置平衡的是，处置收益率与我们可以再投资的收益率相当。所以我们一直以GAAP资本化率购买。你知道，在8%左右，我预计我们执行的任何销售的加权平均资本化率至少达到该水平，甚至更低，因为最终推动增值是优先事项。
太好了。谢谢你们。
下一个问题来自美国银行的安德鲁·伯杰。请开始。
太好了，谢谢。也许只是跟进布莱恩关于开发的第一个问题。你能给我们一个你会寻找的承销标准的感觉，无论是收益率还是可能的预租百分比，这会给你足够的信心启动项目，以及这是否是你会自己做的事情，或者可能引入合资伙伴？
我想说我们的目标是预租率大约在50%左右。我预计开发收益率至少比今天的稳定资本化率高150个基点，甚至200个基点。所以今天这将使你处于8.5%到9%的开发收益率范围。在我们是自己做还是最终有合资伙伴方面，我们是灵活的。我们一直在评估很多不同的机会。
太好了。谢谢。作为我的后续问题，你提到了主要位于西海岸和纽约市的公司的一些活动。你能谈谈在你的哪些市场看到了最多的这种活动吗？
当然。我们在奥斯汀看到了来自西海岸公司的大量活动。我们在纳什维尔也看到了各种科技用户的一些此类活动。然后我要说，来自纽约的金融服务公司对夏洛特的兴趣确实显著增加。
太好了。非常感谢。
你的下一个问题来自VMO资本市场的约翰·金。请开始。
谢谢。科林。听起来从你今年的入住率目标来看，你的信心比上个季度略有下降，但本季度的租赁活动非常强劲。300 South Tryon的投资活动和出售Harborview总体上应该有助于你的入住率数字。所以我想知道在过去几个月里发生了什么让你可能稍微调整了一下。
约翰，我认为没有什么变化。正如我们今天坐在这里，我们仍然相信这是一个可实现的目标。再次强调，这是一个目标，不是指引。但考虑到低到期量，我们确实认为这是可以实现的。正如你提到的我们正在进行的租赁，正如我所说，租约开始时间是一个风险。我举个例子，如果我们在夏洛特有一个10万平方英尺的租约可以在2026年开始，或者同一个街区有一个20万平方英尺的租约将在2027年开始，如果经济条件强劲，我们可能会追求更大的租约。
所以从季度到季度的时间安排有一点变化，但我们仍然认为这是高度可实现的。而且，我认为你将继续看到我们的租赁率在全年取得进展，租赁率和入住率之间的差距可能会继续扩大。但同样，租约开始时间的可变性超出了我们的控制范围。
是的，这很有道理。我只是想知道，考虑到这些动态，你现在或将来是否愿意提供租赁目标而不是入住率目标。
这当然是我们会考虑的事情。是的，我们会考虑，这更容易预测。
你在准备好的发言中提到，返回办公室目前提供了需求推动。今天，我们距离COVID限制结束大约四年了。但我知道返回办公室在你们的各个市场有所不同。你认为RTO需求还有多少增长空间？
很难说，约翰。正如我提到的，有家得宝这样的公司就在几周前刚刚宣布并转变了这一政策。我们可以说的是，需求继续加速，我们的渠道继续增长。我还认为，在不久的将来，可能会出现一些其他趋势，我认为这可能会增加续约活动。也就是我指出的2028年和2029年即将出现的短缺。我们开始看到一些租户代表和消息灵通的客户认识到，他们可能需要更早地解决这些租约到期问题，以免在到期时没有空间。
太好了，谢谢。
下一个问题来自Ever Recorder isi的managed deb。请开始。
是的，感谢回答问题。你谈到了前美国银行空间的良好进展，关于New Hopes商业物业的评论听起来也很积极。所以我想知道你能否分享更多关于这些项目或空间的具体租户类型以及租赁讨论的进展程度的细节。
当然，我可以从这个问题开始。我是理查德，具体关于201 North Tryon。我们确实继续看到大型用户的大量令人鼓舞的需求。科林已经提到了这一点，但我们都知道夏洛特传统上是金融服务中心。这一点没有改变。我认为在某种程度上，它已经发展到包括一定程度的金融科技和大型传统金融服务公司内的技术。但我们看到该行业以及希望将重要业务从其他市场搬迁到夏洛特的大型用户的非常令人鼓舞的意向。所以再次强调，我们在201 North Tryon没有具体的报告，但我们非常乐观，在纳什维尔，我们将在近期有一些消息。
同样，科技似乎是活动的真正健康驱动力，也是新进入市场活动的补充。所以继续对市场和市场外的需求感到非常乐观。
明白了。也许还有一个后续问题。显然，市场上对软件公司及其前景存在一些担忧。你的投资组合中是否有任何空间或租户是你需要密切关注的，以观察是否存在空间利用不足的情况？我不想听起来太消极，你的评论显然非常积极。所以我只是想确认一下，因为这是当前的一个主题。
不，你知道，我们客户群中的科技部分主要由非常大型、资本充足的科技公司组成。亚马逊和谷歌是我们的两个最大客户。但我们没有看到或发现我们投资组合中的任何软件公司现在正在未充分利用他们的空间，或者会显示出对其业务有任何负面影响的迹象。说这还为时过早。
好的，非常感谢。谢谢。
下一个问题来自摩根大通的安东尼·帕洛内。请开始。
是的，谢谢。早上好。你提到了奥斯汀的活动和夏洛特的金融服务，但你能多谈谈亚特兰大吗？我认为过去几年微软和谷歌等公司的强劲增长计划非常突出。但也许给我们更新一下他们的招聘情况，以及围绕这些雇主的预期生态系统是否已经发展。
我认为你特别提到了微软，他们在西中城购买了大量土地。我要说他们已经缩减了新开发的计划。话虽如此，他们确实在中城锚定了一个大型写字楼开发项目。所以，我要说他们完成了大约一半的宣布计划。但总体而言，理查德可以谈谈亚特兰大。我们在所有市场都看到了非常积极的租赁活动，它继续占我们租赁活动的很大一部分。所以理查德可以提供一些细节。
完全正确。你知道，如果你看看我们最近完成的交易，交易量非常惊人。展望亚特兰大的后期和早期渠道，新租和扩建活动约占我们需求的一半。从行业组合来看，金融服务非常关注亚特兰大，但亚特兰大的需求组合也往往更加多元化。所以我们看到各种各样的情况。你知道，有很多专业服务。也有科技成分。所以从多元化的角度来看非常健康。
然后回到入住率方面，考虑到今年的情况，你能否量化一下有多少租约已经签署但等待在26年期间开始。还有可能与你的到期租约相关，你认为租户保留率可能是多少，我想这两个问题的目的是试图了解在租赁方面需要多少增长才能提高入住率。
当然。我想说，总体而言。我们一直表示，随着时间的推移，保留率可能会在50%左右。我们2026年的到期面积只有大约100万平方英尺。关于你提到的已签署但尚未开始的租约，我要说的是，我们2025年第四季度几乎所有的新租和扩建租赁，即49.7万平方英尺，都将在26年开始。确切数字是46万平方英尺。加权平均开始时间将在第三季度中期。
我要提醒的是，虽然这些实际开始时间在第三季度，但我们以加权平均方式报告入住率，我们要到第四季度才能完全看到这些开始时间的影响。但同样，我们最近在租赁方面所做的大量工作将在26年显现。现在，如果你看看后期渠道和早期渠道，我们仍在未完成或未签署的活动中看到大量26年开始的租约。但我们正在与日历作斗争。科林举了一个很好的例子，在某些情况下，如果这是对公司长期和战略正确的决定，我们可能会决定选择较晚的开始时间，这可能不会帮助26年的入住率，但仍然是长期正确的决定。
所以再次强调，我们完成的大量活动将对26年产生影响，但我们正进入一年中27年开始的租约将变得越来越普遍的时期。
好的，所以如果我能理解这一切。你今年到期的租户如果保留一半，那差不多是50万平方英尺，然后你还有另外近50万平方英尺计划开始。所以这在起点上基本持平。在这一点上，你能在26年开始的任何租赁都将成为增长。这样总结公平吗？
是的。而且理查德提到的只是第四季度签署的租约。在第四季度之前签署的租约也将对2026年的入住率产生影响，托尼，以及我们现在正在进行的任何新的投机性租赁，这也将对2026年产生积极影响。
好的，我明白了。这很有帮助。是的。
你的下一个问题来自Marklase的布兰登·林奇。请开始。
太好了。感谢回答我的问题。关于坦帕的Harborview，这次资产出售更多是考虑资产本身，还是考虑坦帕市场？另外，你有多少资产具有与Harborview类似的特征，即较旧、入住率较低且需要再开发，你有兴趣潜在地进行资产置换吗？
嘿，布兰登，我是肯尼迪。我会说这是特定于资产的出售。所以我们当然对坦帕市场以及我们在那里的其他投资组合的整体情况感到非常鼓舞。关于其他资产，我的意思是，正如我们过去所说，这是一个非常小的百分比。所以我们会根据我们认为的投资者需求以及我们的资本的最佳用途来考虑。所以。所以它肯定占投资组合的不到10%，甚至可能更少。
好的，谢谢，这很有帮助。也许你也可以更新一下Proscenium的情况，因为你在重新定位方面取得了进展，以及该资产的空间需求情况如何。
当然。好问题。我们现在刚刚开始开放重新定位。所以它。我要说完成了三分之二。正如我们在其他一些资产中看到的那样，这通常是租赁活动开始增加的良好指标。所以我们正在与几个潜在租户进行良好的讨论，并且对翻新工作的反响感到非常鼓舞。
太好了，谢谢。
下一个问题来自贝尔德的尼克·斯蒂尔曼。请开始。
嘿，那边早上好。也许，理查德，跟进一下后期租赁渠道和110万平方英尺，当我们考虑该渠道中的大型租户，比如超过10万平方英尺的。这个数字中有没有一些较大的交易？并提醒我们该渠道中已签署交易的历史完成率是多少。
是的，后期渠道通常非常可靠。所以转化率通常是95%到100%。我能想到过去几年有几个例子，我们有租户退出了该渠道。这通常与特定的业务决策或审批流程以及特定租户高度相关。所以那里的转化率非常好。后期渠道中有一些较大的交易。其中一些在亚特兰大。一些非常积极的新活动。我们也有一些大规模的续约活动在渠道中。但是。但是它真的。
它。它在我们所有的市场分布相当均匀。
关于亚特兰大的数字。那是续约还是新租？只是想澄清一下。
实际上两者都有，但最大的是新租约。
好的。然后也许只是谈谈几个即将出现的大面积空间。休斯顿三星的最新情况，以及你能否提醒我们ovintiv空间的计划，该空间目前是转租，明年到期，88%的次承租人在该空间。计划是与次承租人直接签约还是有一些大型用户在考虑该空间？也许更多关于这两个空间的评论。
当然。也许我从Plano的legacy union和oventive大楼开始。再次提醒，我们上个季度所做的是与作为主要租户的oventive达成协议，接管管理，一是获得大楼的控制权，因为我们之前没有，然后在26年中期提前终止他们，届时我们将直接与次承租人基础签约，该基础在项目中非常广泛。所以你看那些。该平方英尺仍将在27年到期。我们目前正在与该项目的四个不同次承租人进行非常积极、建设性的讨论。
所以我们对可能直接签约他们的前景感到满意。当你排除这些，看看与新租户签订新租约并继续将大楼多租户化的机会，那大约是27年的10万至17.5万平方英尺，Plano和北达拉斯的渠道尤其强劲。在过去一个月里，我们可能至少有三、四次超过15万平方英尺的大楼参观。但我们也有很多单层、两层、三层的咨询。
所以北达拉斯的需求背景非常积极。在休斯顿的Briar Lake，三星的租约到期提醒一下，是在今年11月底到期。所以对2026年的影响无论如何都很小，是12.3万平方英尺。我要说，目前只有大约7万平方英尺的风险敞口。我们也在与那里的一些次承租人进行非常积极的讨论。以及一些新交易，需求背景与北达拉斯非常相似。
这非常有帮助，谢谢。
下一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。请开始。
早上好，各位。感谢回答问题。科林，你提到了强劲的需求背景，显然正在加速。卡津斯的投资组合可能在今年年底达到90%的租赁率，听起来是这样。然后你提到新开发可能在未来四到五年内不会出现。显然，重置租金远高于今天的市场租金。所以只是想知道，你能否给我们一个展望，在未来一、二、三年内，你认为净有效租金的增长会如何？
是的。早上好，迪伦。正如你刚才所描述的，背景确实非常积极。需求在加速，建设处于最低水平。实际上，每年约有2000万平方英尺的库存被淘汰。因此，我们确实看到从2028年及以后开始出现优质空间的短缺。因此，我们认为我们接近一个拐点，这将在很大程度上成为房东市场。正如我所提到的，租户代表开始认识到，通过提前与我们接触这些时期的续约，他们可以避免在到期时没有空间。我不能具体说明净有效租金的变化，但我确实认为租金会上涨，优惠会下降。
你已经开始在某些子市场看到这种短缺提前出现，这将是一个很好的指标。达拉斯就是一个很好的例子，在过去四年中，市中心顶级物业的租金可以说翻了一番，优惠也下降了。因此，写字楼市场的租金增长很少以个位数线性方式移动。无论是上涨还是下跌，通常都更不稳定。我们再次看到一些特定市场今天在过去一年中出现了两位数的租金增长。例如，在我们的Hayden Ferry项目，租金在过去12到18个月内增长了10%到20%。
所以我认为对于顶级生活方式写字楼的业主来说，这是一个非常有利的背景和环境，我要说特别是在阳光地带，那里的人口继续增长，迁移继续非常有利。
太好了。感谢这个回答。就这些。
谢谢。迪伦。
你的下一个问题来自Keybank的Opal Rainer。请开始。
太好了，谢谢。科林，你过去提到过私人资本对你的市场兴趣增加。你能给我们更新一下现在的情况，以及这如何影响你对外部增长机会部署资本的思考吗？
嘿，我是肯尼迪。我来回答这个问题。是的，我的意思是正如我提到的，当然看到更多的私人资本，通常家族办公室、高净值资本一直处于领先地位。现在肯定有很多债务资本对写字楼更加建设性，但这些类型的资本来源通常更关注小型交易。所以这就是我们再次试图将一些处置想法与之对齐的地方。所以我们真的没有看到这些资本开始在收购上与我们竞争。我们认为它可能会到来，但仍然觉得我们在投资一些大型资产方面有很好的窗口和竞争优势。
好的，太好了，这很有帮助。然后格雷格，关于你的全年指引，它假设定期贷款的再融资，你知道，科罗拉多大厦和201 North Tyron。你的指引中目前假设定价可能会如何？
嘿乌沃，早上好。我们致力于无担保借款策略。所以我们可能会用无担保债务为所有这三个到期债务再融资。我不是说我现在就会这么做，但如果我现在做的话，我们在七年和十年期有到期缺口，所以我们有。做什么的一些灵活性。七年期债务如果我今天做的话，定价可能。大约在5%左右。十年期债务的定价可能在5:35、540左右。
好的，太好了，这很有帮助。谢谢。
最后一个问题来自瑞穗的Shashank Sarav。请开始。
嗨，我是沙尚克。我是瑞穗的Vikram Alhotra。感谢回答我的问题。奥斯汀市场似乎已积极好转，关于那里的更大需求有更多细节吗。
我认为我们肯定看到了一些积极的，我不想说绿芽，这个词有点被过度使用了，但我在科技领域提到的一些积极活动。显然，奥斯汀过去的许多成功都是由科技需求推动的，我们看到这在我们的渠道和我们自己的特定活动中开始渗透。所以我会说是的，我们看到那里有一些积极的动向。
谢谢。我的下一个问题是，我们应该如何看待26年以及进入27年的TEI支出？
嗯，你知道，显然本季度TI推动了优惠的一些上升。我想让你回到我关于扣除Northpark的评论，并在该背景下查看租赁经济性。随着我们优先考虑入住率并推动入住率，你将继续看到TEI的上升，所以这种情况可能会继续。但我想强调的是，这在过去很多年里一直是一个主题，当我们谈到TI或总体优惠面临压力的不同时间点时，我们已经能够成功地维持净有效租金。
我认为本季度即使TI上升也是如此。重要的是要注意，随着我们看到未来的收紧状况，你知道，当然在中期，我们将能够随着时间的推移减少这一点。我认为这将成为业主和房东更具建设性的市场。所以我会称这是一个更近期的动态，因为我们优先考虑入住率。
谢谢。
谢谢。目前没有更多问题。我想将会议交回科林·康诺利进行闭幕评论。先生，请开始。
感谢大家今天早上的参与，感谢你们对卡津斯不动产的持续关注。如果您有后续问题，请随时联系格雷格·阿泽马或罗尼和博。祝您今天和周末愉快。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。非常感谢您的参与。您现在可以。