Chandni Luthra（投资者关系与财务规划及分析执行副总裁）
Bob Sulentic（董事长兼首席执行官）
Emma Giamartino（首席财务官）
身份不明的参会者
Stephen Sheldon（William Blair）
Julian Bullen（高盛）
Anthony Paolone（摩根大通）
Steve Sakwa（Evercore isi）
Marlon Camden（摩根士丹利）
Jade Rahmani（KBW）
Alex Cram（瑞银）
萨。山姆。萨。拉姆。萨。萨。欢迎参加世邦魏理仕2025年第四季度财报电话会议及网络直播。此时所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。您可以随时通过按电话键盘上的星号1键进入提问队列，我们要求您请先提出一个问题，一个后续问题，然后返回队列。提醒一下，本次会议正在录制。如果有人需要操作员协助，请按星号0键。现在，我很荣幸将电话转交给Chandnee Luthra，全球财务规划与分析及投资者关系主管。
请讲。
各位早上好，欢迎参加世邦魏理仕2025年第四季度财报电话会议。今天早些时候，我们在公司网站上发布了演示文稿，您可以结合我们的准备发言进行查阅，同时还发布了包含额外补充材料的Excel文件。今天的演示包含前瞻性陈述，包括但不限于有关我们的业务前景、业务计划、季节性和资本配置策略以及我们的收益和现金流前景的陈述。这些陈述涉及风险和不确定性，可能导致实际结果和趋势与预期存在重大差异。有关可能影响这些陈述的风险和其他因素的详细讨论，请参阅今天上午的收益报告和我们向美国证券交易委员会提交的文件。
我们已在演示文稿附录中提供了本次电话会议中讨论的非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则指标的调节表以及这些指标的解释。在我们的发言中，当我们引用财务表现与预期的对比时，除非另有说明，我们指的是实际结果与我们在10月份2025年第三季度财报电话会议上提供的展望的对比。另外提醒一下，我们的弹性业务包括设施管理、项目管理、物业管理、贷款服务、估值、其他组合服务和经常性投资管理费用。我们的交易业务包括物业销售、租赁、抵押贷款发起、投资管理业务中的附带权益和激励费用以及开发费用。
今天的电话会议上，我与我们的董事长兼首席执行官Bob Silentik以及首席财务官Emma JR Martino一同出席。现在请翻到第三张幻灯片，我将电话转交给Bob。
谢谢Chadni，各位早上好。我们为2025年第四季度画上了强劲的句号，收入和核心每股收益均实现两位数增长，双双达到历史最高水平。对于世邦魏理仕而言，我们的优势具有广泛基础。我们看到美国和世界其他大部分地区的销售和租赁业务取得显著增长，我们的弹性业务继续实现两位数的收入增长，我们预计这一趋势将持续。从战略角度来看，我们继续打造受益于长期趋势的业务。例如，11月份对Pearce Services的收购，扩大了我们在数字基础设施市场的技术服务能力。
我们的数据中心解决方案业务是另一个例子。我们为最重要的超大规模企业创建了集成服务。该业务包括与数据中心技术基础设施（称为“白空间”）相关的服务、建筑操作系统（称为“灰空间”）以及传统的设施管理服务。该业务2026年的收入预计将达到20亿美元，年增长率为20%。更广泛地说，2025年我们四个业务部门的数据中心和数字基础设施业务约占我们核心息税折旧摊销前利润的14%。世邦魏理仕有望实现强劲、持续的增长。我们正在利用这一形势精简运营，同时进行投资以确保这种增长在未来进一步持续。
我们预计2026年又是一个好年，核心每股收益在7.30美元至7.60美元之间，区间中点反映17%的增长。这将由我们的弹性业务和交易业务的健康增长推动。在我将电话转交给Emma之前，我想谈谈人工智能。我们花了很多时间思考这个话题，我们知道这是投资者最关心的问题。我将首先介绍我们目前如何在业务中使用人工智能，然后介绍我们看到的与人工智能相关的面向市场的风险和机遇。
我们目前在两个领域使用人工智能。第一个是效率。我们在人工智能的经济价值明显超过传统效率手段（如离岸外包）的地方部署人工智能。在进行与效率相关的人工智能投资之前，我们非常谨慎地了解权衡取舍。第二个领域是开发知识优势，以差异化我们的产品 offerings。世邦魏理仕拥有比世界上任何公司都多的房地产数据。从历史上看，我们未能将这一巨大的知识基础转化为相应的巨大竞争优势。通过使用人工智能，我们正朝着获得与我们市场地位带来的数据优势更相称的优势迈进。
我们对这两个与人工智能相关的机会感到既鼓舞又保持平衡。关于人工智能给我们业务带来的面向市场的风险和机遇。我们从三个广泛的领域考虑风险。首先，我们的交易业务。其次，我们创建和改进实物资产的业务。第三，我们运营资产的业务。我们所做的交易和投资工作最能免受人工智能的干扰。例如，我们早就知道，我们在经纪业务中的机会是由市场数据支持的，但并非锚定市场数据。我们的房地产投资业务也存在同样的动态。
客户聘请世邦魏理仕规划和执行复杂交易，是因为我们的创造力、战略思维、谈判技巧、深厚的市场知识基础和广泛的关系网络。在可预见的未来，这些都不太可能被人工智能取代。与我们的开发和项目管理业务相关的资产的实物创建和改进涉及诸多方面的复杂性，如场地组合和权利获取、战略规划、成本分析、供应商能力和定价知识、施工监督、谈判技巧等。由于这种复杂性和该业务的实物性质，我们认为我们所做的工作在很大程度上不会被中介化。
最后，我们的楼宇、设施和物业管理运营本质上既涉及大量数据和信息，又具有劳动密集型元素。人工智能既可以支持也可以中介化这方面的数据和知识。我们认为我们客户关系的规模和复杂性有助于减轻这种风险。劳动密集型方面不容易被人工智能中介化。在面向市场方面，我们相信数据中心和数字基础设施的所有者和运营商将有巨大的机会。我们以多种方式为这些所有者和运营商提供服务。
我们在构建这些能力方面有了良好的开端，2025年取得的成果就证明了这一点。总的来说，当你把所有这些加起来时，我们的业务中会有与人工智能相关的风险、风险缓解措施和机遇。我们乐观地认为，从长远来看，净影响将使世邦魏理仕受益。早期的经验证据支持这一观点。接下来，Emma将详细讨论我们本季度和全年的展望和业绩。
Emma感谢Bob，各位早上好。世邦魏理仕强劲的第四季度收入增长了12%，弹性业务和交易业务均实现两位数增长。本季度核心息税折旧摊销前利润增长19%，核心每股收益增长18%。在咨询服务方面，我们看到租赁和销售业务继续实现两位数增长。全球租赁收入增长14%。欧洲、中东和非洲地区领先，其中欧洲大陆增长29%，英国增长16%。美国继续保持强劲，租赁收入总体增长12%，数据中心（增长超过一倍）和工业地产（增长20%）提供了支持。对大型物流设施的需求——世邦魏理仕在该市场领域有深厚布局——显著加速，而第三方物流企业对空间的需求仍然强劲。
第四季度，我们看到大型工业占用者在即将到来的租约到期前采取行动，通常会升级他们的空间。美国办公楼租赁收入保持强劲，符合我们的预期，季度和全年均达到创纪录水平。与2024年第四季度的创纪录水平相比，办公楼租赁收入同比增速放缓至低个位数。我们看到一些大型交易推迟到2026年，我们预计这将有利于我们第一季度的业绩。在资本市场，销售和商业抵押贷款发起业务均以高 teens 的速度增长。美国销售收入增长27%，主要由办公楼和多户住宅推动。然而，这两个资产类别的收入仍远低于之前的峰值水平。
美国以外，印度和英国的销售业务表现强劲。抵押贷款发起费用增长超过20%，贷款量增长23%提供了支持，这主要得益于债务基金和商业抵押担保证券咨询活动的增加。扣除较低的托管收入影响后，营业利润增长14%，超过收入增长。运营杠杆更为显著。转向楼宇运营和体验部门，收入增长由本地设施管理、数据中心解决方案以及Pearce Services收购的贡献推动。正如Bob强调的，我们正看到对数据中心解决方案投资的回报，该业务收入增长超过20%。
本地设施管理业务继续实现强劲的中 teens 增长，主要得益于美洲地区的持续扩张以及西欧地区的显著增长。企业设施管理增长由生命科学、医疗保健和金融服务行业引领。楼宇运营和体验部门的营业利润增长20%，超过收入增长。转向项目管理，我们实现了稳健的收入增长，其基础是为美国超大规模企业的新房地产项目以及英国公共部门的新基础设施任务。Turner Townsend与世邦魏理仕原有业务的整合继续顺利进行，我们的项目管理部门现在在全球范围内基本作为一个合并业务运营。
正如我们预期的那样，由于一些不寻常的一次性费用，利润率与去年相比有所下降。该部门全年实现了健康的运营杠杆。转向我们的房地产投资部门，营业利润因数据中心场地的销售而实现强劲增长。在我们的开发业务中，我们的开发组合中仍有约9亿美元的嵌入式收益。投资管理营业利润基本符合预期。经常性资产管理费用的增长被低于去年的激励费用和共同投资回报所抵消。2025年我们筹集了超过110亿美元的资本，年末资产管理规模达到1550亿美元，全年增长超过90亿美元。
在转向现金流和资本配置之前，我想指出几项降低本季度公认会计原则收益的项目。第一个是英国养老金计划买断的非现金影响，这将带来未来的净现金节省。第二个是英国开发业务中增加的消防安全修复储备。这些总计2.79亿美元。如果没有这些，第四季度公认会计原则净收入将增长43%。看我们的现金流，2025年我们产生了近17亿美元的自由现金流，反映核心净收入的转化率为86%，略高于我们75%至85%的目标区间。
自第三季度末以来，我们已配置了超过15亿美元的资本。这包括约12亿美元用于Pearce Services收购，近4亿美元用于股票回购。自2025年初以来，股票回购总额已超过10亿美元。年末净杠杆率为1.2倍。正如Bob所指出的，我们预计2026年核心每股收益在7.30美元至7.60美元之间。这意味着区间中点增长17%，由我们弹性业务的持续两位数收入增长和交易业务超过周期的增长支持。
在我们的咨询部门，我们预计低 teens 的营业利润增长将由租赁和销售活动的稳健增长支持。随着我们进一步进入复苏周期，交易收入增长将开始从去年的高位放缓。在我们的楼宇运营和体验部门，我们预计中 teens 的营业利润增长将由我们的数据中心解决方案业务、本地设施管理业务以及Pearce Services的全年贡献推动。我们专注于维持2025年取得的显著利润率增长，同时投资于未来增长。在项目管理方面，我们预计低 teens 的营业利润增长。
Turner and Townsend与世邦魏理仕原有项目管理业务的复杂整合应在今年基本完成。在房地产投资方面，我们预计投资管理和开发营业利润将大致与我们强劲的2025年业绩持平。我们继续看到超大规模企业对可开发为数据中心的场地的需求。然而，正如我们过去讨论的那样，由于获得电力所需的漫长准备时间，很难预测我们何时会完成这些土地销售。正如Bob所提到的，我们有望实现持续增长，并利用这一地位投资于我们的功能平台，这包括启动财务转型，其中将包括ERP实施流程、标准化和组织重组。
我们还在业务的许多部分进行进一步的有机投资，以支持我们预计今年及以后实现的强劲中 teens 每股收益增长。除了数据中心解决方案，我们正在扩大美洲的本地业务，该业务收入从2021年的3.3亿美元增长到2025年的8亿美元。我们的Industrious业务实现盈利增长，到年底将扩展到300多个地点，高于2025年初我们收购该业务时的约200个地点。我们还在项目管理业务中建设我们的美洲基础设施能力。
传统基础设施增长迅速，但在美洲该部门总收入中所占比例远低于其在世界其他地区25%的占比。最后，我们第四季度的强劲增长在今年的前六周继续在我们的服务部门中体现。咨询、楼宇运营和体验以及项目管理部门预计将在第一季度实现两位数的营业利润增长。咨询部门在第一季度（历史上的最慢时期）表现出特别显著的强劲势头。因此，我们预计第一季度将占我们全年核心每股收益的约15%，比去年第一季度的贡献比例更大。
接下来，操作员，我们将开放电话进行提问。
谢谢。我们现在将进行问答环节。如果您想进入提问队列，请按电话键盘上的星号1键。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想将问题从队列中移除，可以按星号2键。提醒一下，我们请您先提出一个问题，一个后续问题，然后返回队列。今天的第一个问题来自William Blair的Steven Sheldon。您的线路现已接通。
嘿，早上好。感谢回答我的问题，非常感谢关于人工智能机遇和风险的评论。Bob，我非常同意你的看法。也许从资本市场开始，我的意思是，你能详细说明一下你在渠道中看到的情况以及你为2027年的指引所基于的因素吗？听起来你们今年开局强劲。我想知道你认为活动的持续复苏在多大程度上依赖于利率轨迹？具体来说，在你看来，活动要继续增加是否需要进一步降息？或者是否有很多其他因素支持活动？你对此是怎么想的？
是的，Steven，在这一点上，我们不指望2026年该业务由降息驱动。我们所看到的是，要价和出价之间的平衡已经缩小。有资本可用，尽管并不比最近便宜多少。有很多买家想要购买资产，卖家想要出售资产。因此，我们预计今年我们业务中的销售和融资活动将又是一个好年，但它不会像我们其他一些业务那样迅速恢复到峰值水平。
我们在之前的季度中曾表示，我们预计这将是一个缓慢、稳定的复苏。我们仍然这样认为。Emma在她的准备发言中指出，第一季度开局强劲，我们对此感到鼓舞。但我们预计今年该部分业务不会出现大幅快速增长。只是一些不错的两位数增长。
明白了。这很有帮助。然后可能问Emma，如果我错过了的话，抱歉，但你能详细说明一下拖累本季度项目管理利润率的一次性费用吗？这些费用会有任何后续影响吗？我想，它们对第四季度来说真的是一次性的吗？会对2026年初有任何后续影响吗？
当然。首先我要说的是，我们现在相信这些费用将在第一季度完全转回。因此，你将看到项目管理的利润率大幅扩张。第四季度，当我们检查资产负债表时，我们对一些大型项目的应收账款采取了相当保守的看法，我们现在认为这将被转回。
谢谢。
我们今天的下一个问题来自高盛的Julian Bullen。您的线路现已接通。
感谢回答我的问题，Bob。我想深入了解你关于经纪业务最难被人工智能中介化的评论，你知道，市场上的普遍看法是这可能是风险最大的领域。考虑到人工智能有能力赋能销售、潜在客户生成，或许能自动化销售流程的其他部分。你认为人工智能是否有风险侵蚀经纪业务中一些更多的做市方面？
嗯，Julian，你知道，多年来我们一直关注这个业务，人们会说，天哪，以你拥有的规模、客户关系和数据，你难道不应该能够改变经纪人和公司之间的经济关系吗？这是多年来对话的一部分。如果你回顾过去几年我的评论，我一直说这不是我们要做的。我们要做的是赋能我们的经纪人，因为我们知道客户想要的是经纪人带来的某些东西，而我们为其提供支持。
但经纪人带来的是为大型复杂交易提供战略投入的能力。我们不是在销售200万美元的公寓。我们正在做的是大型复杂交易。能够。对这些大型复杂交易进行谈判的经验。市场关系。我们的经纪业务线索不是从网上某个地方获得的。我们获得经纪业务线索是因为我们对我们所服务的市场中的占用者和投资者有深入的了解。因此，我们非常有信心，该业务确实是由我们的经纪人所做的这种战略创造性思维驱动的。我们认为情况将继续如此，我们没有看到任何相反的证据。
我们真正努力做的，并且认为我们终于在使用人工智能方面取得了一些进展的是，以更高效、更具成本效益的方式向我们的经纪人提供数据。对我们来说，从不同来源收集数据并提供给经纪人是很昂贵的。我们认为通过使用人工智能，我们在这方面已经有所突破。我们对我们构建的一些工具感到非常鼓舞。但客户从我们这里购买的是创造性的战略思维、谈判技巧等。这与我们投资业务（即开发和投资管理）所需的技能相同，这些业务也难以被中介化。
谢谢。不，这真的很有帮助。Emma。我想了解一下咨询服务的增量利润率。本季度似乎较低。我知道你提到了托管收入较低。我想知道，如果没有较低的托管收入，增量利润率会是什么样子，是否有任何来自薪酬或费用压力的影响？然后你在2026年对咨询业务假设的增量利润率是多少？
Julian，为了回答你问题的后半部分，关于托管利息，不考虑本季度因利率下降而下降的托管利息，我们的增量利润率超过30%，我们认为这非常强劲。我认为我们必须记住，我们在这项业务以及所有部门都拥有行业领先的利润率，并且我们持续增长超过市场。因此，我们持续获得市场份额。为了做到这一点，我们必须继续投资于业务，就像Bob刚才谈到的为我们的经纪人投资数据和平台一样。
我们一直在这样做。我们也在投资人才，以便能够超越市场，你必须拥有行业中最优秀的人才。所以我们正在进行所有这些投资，并展望2026年。我们期望继续这样做。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Anthony Palone。您的线路现已接通。
是的，谢谢，Bob。感谢你关于与世邦魏理仕相关的人工智能的评论。你能多谈谈你认为这对终端市场的影响吗，特别是办公楼市场，以及你是否看到长期的空间需求减少，也许还有像评估这样的领域，评估可能会被简化，也许会降低费用之类的。
Tony，这是两个非常不同的问题。让我从办公楼开始。如果从长远来看，由于人工智能导致办公楼工作人员减少，那么对办公空间的需求将会减少。
这将是一个需要展开的长期趋势。我们现在看到的是科技公司、金融公司、咨询公司，你能想到的每一种公司都在利用他们的办公空间来吸引人才，提高人才的效率和效力，并激发他们来上班的热情。这为我们创造了很多机会。在过去五个季度里，我们从主要地段对办公空间的需求增加，到主要地段以及门户市场的需求增加。
现在我们看到的是，在一级、二级和三级市场，对办公空间的需求很大，因为员工已经回来，公司正在以我在这个答案开头所说的所有方式使用办公空间来支持这些员工。从长远来看，人工智能是否会中介化一些人们从事的工作，从而导致办公楼用户减少？这是可能的。但我们可能会看到更多与人工智能相关的工人填补因人工智能而可能消失的其他类型工人的空缺。因此，今天很难坐在这里说，在可预见的未来几年内，人工智能将导致办公空间减少。
当然，现在我们正处于我整个职业生涯中办公空间租赁的最佳时期之一，这对我们来说是一件好事，因为我们正在租赁业务中获得份额。我们在这方面有很好的势头，特别是在美洲。你问题的第二部分，请重申一下问题的第二部分。
更多的是关于评估，其中。
是的，多年来我们一直在自动化，如果你去亚太地区、澳大利亚、新西兰。多年来，我们在那里的评估业务高度自动化，就每个评估所需的工时而言，效率大大高于这里。
我们在那里构建的技术系统导致我们的评估收入下降。但我们做的评估数量急剧增加，这一直是我们全球估值业务中利润更高的部分之一。所以这有两个方面。这可能是业务中容易被中介化的部分。对我们来说，问题是鉴于我们的规模和解决问题的能力，我们是否能够在这种动态中成为净赢家？我们对此感觉良好。
我认为我们的评估业务明年将增长10%。所以我们现在对此感觉良好，Tony。
好的。Emma，还有一个详细的问题问你。我想演示文稿中提到了OMSR净收益的变化，这是否包含在指引中，你只是还没有向我们展示你将如何披露它，或者只是发生了什么。
它还没有包含在指引中。我们将提供包括OMSR变化和数据中心项目管理变化在内的财务历史重述，追溯多年。我们会在你收到第一季度业绩之前做好。但这不会改变指引中的增长率。
谢谢。
下一个问题来自Evercore isi的Steve Sacwa。您的线路现已接通。
是的，谢谢。早上好Emma。我想你提到了数据中心，我想增长超过20%。显然，关于人工智能数据中心增长的讨论很多，总的来说，无论是在泡沫中还是不在。但是，我想知道世邦魏理仕内部数据中心业务的可见性如何，你能看到这个业务有多远，你是否看到这个业务有任何长期的担忧或问题？谢谢。
是的，Steve，如果你不介意的话，我来回答这个问题。你可以想象，鉴于我们的业务以及数据中心对我们的增长有多大，我们花了多少时间讨论这个问题，我们看到的增长有多持久，我们需要做些什么来定位自己以利用所有需求。当我们问这个问题时，我们观察到的第一件事是，如果五年前我们谈论数据中心业务会达到今天的水平，我们是无法想象的。我认为我们需要记住这一点。
我们不知道五年后我们会在哪里。可能我们可能处于某种泡沫中，或者我们可能会发现增长甚至更大。我们可以肯定的是，鉴于今天已经在渠道中的项目，我们很难跟上。其他做我们这行的人也很难跟上。仅基于今天的工作量，这种情况将持续几年。昨晚，我们Turner and Townsend业务的首席执行官Vince Clancy从伦敦过来，我和他共进晚餐，我们讨论的首要话题是我们如何获得数据中心和关键基础设施业务所需的人才。
这与人才被中介化的观点有点不一致。正在发生的是，这些人才正被用于支持人工智能的增长。因此，我们认为那里将有持久的增长。我们非常迅速地建立了这个集成的数据中心解决方案业务，包括白空间项目、灰空间项目（即建筑基础设施、机电工程），白空间是技术工作，然后是传统的设施管理。正如我在评论中所说，这可能是2026年20亿美元的收入业务。我们正在大力努力通过有机和无机方式发展这项业务。
寻找资源，不是我们发展业务所需的财务资源，而是我们需要的人力资源很难。所以我们今天坐在这里，不担心泡沫或机会耗尽。顺便说一下，我们不是数据中心所有权的主要参与者。因此，如果在这方面存在一些泡沫，那不是我们的主要风险敞口。我们在Trammel Crow Co.有这个数据中心土地业务。但我们几乎没有资产负债表投资支持这一点。这对我们的盈利能力是一个很好的补充。我们认为它将继续如此。
我想我们有大约30个左右的场地以各种方式控制着，我们正在努力，但我们只是，我们今天看不到任何情景，仅基于渠道中的项目和相关的持续时间以及我们与超大规模企业的直接接触，以及我们对他们可用于继续增长的资本以及他们要求我们做的事情的了解。我们认为这种情况将持续几年，当然，一旦这几年的数据中心建设完成，将有大量的工作来维护这些数据中心、改造这些数据中心、管理这些数据中心。
因此，我们将此视为我们未来的重要组成部分，我们很幸运能够将自己置于一个很好的位置来利用这一点。
太好了。谢谢，Bob。也许只是关于资本配置，你一直在进行收购业务，也在回购股票。我知道你没有将其中任何一项纳入26年的指引，但我想知道你现在的想法，Bob或Emma，关于进入26年的自由现金流？鉴于最近的抛售，你是否更倾向于回购，或者是否有比回购更有吸引力的交易渠道？
这与我们历史上谈论和做的非常一致。我们有强大的渠道。我们正在积极寻找数据中心、设施管理、投资管理、基础设施项目管理领域的目标公司，我们有强大的渠道。但正如我们一直说的，这些交易需要很多条件才能完成，而且很难预测哪些交易会转化为实际交易。因此，我们将在回购之间取得平衡。我们的目标是在一致的基础上至少部署我们预计一年内产生的自由现金流水平。
因此，鉴于我们产生的自由现金流水平，我们不太可能通过并购来完成所有这些。因此，我们将继续回购股票。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Camden。您的线路现已接通。
嘿，非常感谢。两个快速问题。首先有点难。我想你说过公司拥有的商业地产数据比其他任何公司都多，并且是跨周期构建的。我想我们得到的问题是，如果你有一个人工智能工具，你能提醒我们复制这种数据优势的一些模式是什么，以及你认为这可能需要多长时间吗？谢谢。
我们认为到2026年底，将有具体证据表明我们在提取我们拥有的数据、同化数据并以我们以前从未做过的方式将其交付给我们的专业人员方面取得了一些真正的进展。这是由人工智能实现的。这是我们最感到鼓舞的领域之一。它将在收集数据、购买数据方面为我们节省资金，并且将使我们的经纪人更有效地使用数据。正如已经提到的，我们也在使用相同的工具来显著降低我们的研究工作成本。
因此，我们预计今年会有具体证据。我们对此非常兴奋。
太好了。然后我的后续问题只是关于自由现金流，也许。Juan，你能谈谈26年的预期吗，我认为27年的数字是17亿，而之前是18亿。是这样吗，发生了什么？
是的，2025年，我认为17亿。2025年的现金流确实很强劲。它略高于我们核心净收入75%至85%转化率范围的高端。高于我们范围的原因是我们在开发业务中取得了非常强劲的一年，这些收益转化为超过100%的现金流。这就是推动我们超出范围的原因。关于18亿和17亿之间的差异。这只是与我们大型企业客户的入职相关的一些时间安排。
这影响营运资金，这将在2026年转回。进入2026年，我们相信我们将稳固地处于75%至85%的范围内。第四季度末的营运资金逆风将在2026年转回。但2026年我们还有另一个逆风，与2026年支付的现金薪酬有关，这与我们2025年的强劲表现有关，尤其是在我们的开发业务中。
谢谢。下一个问题来自KBW的Jayd Rahmani。您的线路现已接通。
非常感谢。您能评论一下您认为楼宇运营和体验以及项目管理业务的利润率在哪里吗？您预计是否有进一步改善的空间？您认为2026年利润率会扩张吗？
谢谢，Jade。我先从楼宇运营和体验业务开始。我要说的是，我们对2025年的利润率最终水平非常满意。我们在2024年底进行的大规模成本效率练习带来的扩张超出了我们2025年初的预期。再次，就像我谈到的咨询利润率一样，我们的楼宇运营和体验利润率是行业领先的。因此，我们付出了很多努力来达到这些利润率，并专注于运营效率来实现这一目标。我们也对我们实现的增长感到非常满意。
该业务的增长异常出色。有机增长高于我们历史上的水平，无机增长也绝对如此。因此，进入2026年，我们非常专注于在楼宇运营和体验业务中积极投资，以确保我们能够维持这些超常的增长水平。因此，2026年的计划中有一些运营杠杆，但这被我们正在进行的投资所抵消。因此，我们预计2026年楼宇运营和体验利润率将持平。展望未来，由于这些投资以及我们在一些较新业务（如我们的数据中心解决方案、Industrious、美洲本地业务）中的增长，我们应该期待看到持续的利润率扩张，而且这将是渐进的。
但展望2026年以后，然后转向项目管理，我们预计今年利润率会有所扩张。
非常感谢。关于代理服务业务，有很多参与者收到了房利美和房地美要求回购贷款的通知。当这些公司因欺诈等问题迫使贷款发起服务商回购这些贷款时。世邦魏理仕是否经历过这种情况？从披露来看似乎没有。但我想问一下。
我们的投资组合中没有发现任何欺诈行为，我们像所有竞争对手一样每季度对其进行评估，并且非常关注这一点。我们有非常严格的承销流程，随着贷款账簿的增加，我们的贷款损失准备金稳步增加。我认为现在大约是7000万美元。但我们没有看到市场上其他地方出现的峰值，我们也不期望看到。
谢谢。下一个问题来自瑞银的Alex Cram。您的线路现已接通。
嘿，大家早上好。再回到楼宇运营和体验业务。你提到本地业务似乎是该业务的推动力之一。所以也许你可以详细说明一下你现在在渠道中看到的情况。该市场的竞争动态有任何变化吗？既然有人刚刚问了利润率，你能谈谈本地业务的利润率相对于整个楼宇运营和体验业务的趋势吗？
谢谢。我将谈论扩张和扩张战略，然后Emma可以回答利润率问题。首先我想说，多年来这一直是世邦魏理仕的亮点之一，我不确定当我们说企业设施管理和本地设施管理时，人们是否总是认识到其中的区别。企业设施管理是指我们为大型企业处理设施，通常跨越广阔的地理区域，有时是整个世界，有时是美国或欧洲，以及他们投资组合中的多种资产类别。所以大型的物业组合，有时有数百人，甚至超过1000人被分配给这些企业客户。
本地设施管理通常是指我们为单一复杂资产提供服务，例如，可能是一个大型博物馆或特定医院，或者我们在有限的地理区域内为一组类似类型的资产提供服务。一个大都市区，两种非常不同的客户投资组合概况。本地设施管理还包括大量小型项目工作。例如屋顶更换、停车场更换等，这些是在委托基础上完成的。这通常是基础合同之外的附加工作。这是该业务中利润率不错的增量工作。
该业务最初主要集中在英国和爱尔兰，然后我们将其扩展到欧洲大陆。现在我们开始在美国建立这项业务。我想Emma给出了数字。在过去三年半的时间里，它从约3亿美元增长到8亿美元。这是我们通过这些项目奠定的基本设施管理足迹。现在我们开始在该业务中增加利润率更高的增量项目工作。这种模式正按预期运作。我们对那里的情况感到非常兴奋。这是使我们的业务与其他业务区分开来的因素之一。
但这确实需要有机投资。我们主要在美国有机地发展这项业务。这就是Emma评论一些是的原因，例如，当你承担这些项目时，有一些固有的利润率优势，但你也必须对该业务进行有机建设。这就是它的运作方式，并为公司带来了可观的增长。Emma，你可能想评论一下利润率。
是的。总体而言，全球本地业务的利润率略高于你看到的楼宇运营和体验部门的利润率。然后像Bob说的，在美洲，随着他们建立团队并在美国扩张，利润率较低，因此随着该市场的成熟，对本地业务和楼宇运营和体验业务都有上行空间。
非常有帮助，谢谢。然后关于数据机会的快速后续问题。听起来你只是想做更多的工作来赋能你的经纪人等等。但也许你可以再扩展一下节省方面的机会。Bob，你提到了一些节省机会。你能详细说明一下吗？也许。你在外部供应商上花费多少？随着人工智能的进步，你认为你实际上可以在多大程度上削减这些支出？还有你提到了研究。这只是你内部研究组织的重塑吗？然后非常快速地在外部方面，你是否也看到向一些房地产终端客户外部货币化数据的机会，或者这真的只是为了更好地赋能你的业务？
是的，这里有很多事情。我将从一个我们可以凭经验说明我们认为今年（可能延伸到明年）能够节省的领域开始。使用人工智能以及我们通过人工智能组装和处理的数据来支持研究工作，我们研究工作成本的约25%。我们在经纪业务中从很多不同的来源获取数据，我们在各种方面花费资金。我们没有具体说明我们将在哪里节省，但通过我们自己收集数据的成本和购买数据的成本的组合，我们将节省资金，然后我们将能够交付这些数据。
这是我们最兴奋的地方，以更有用、更高效的方式，以更自助的方式向我们的经纪人提供数据。所以这是所有这些事情的组合，这就是我们现在想谈的程度。
谢谢。
我们今天的下一个问题来自City的Seth Burgate。您的线路未接通。
嘿，感谢回答我的问题。我想首先，你已经多次谈到人工智能，回到你关于数据和经纪人更有效地服务客户的高效方式的一些评论。你如何考虑员工需求，因为你在平衡加速的咨询服务业务和人工智能带来的一些效率提升，从长远来看？
是的。所以我将谈论两种员工，我们不会减少经纪人数量。我们正在增加经纪人。顺便说一下，本周我们在达拉斯还有另一件事，我们的美洲经纪领导团队聚集在达拉斯。我昨天和他们共度了时光。我们重建了。这是一个非常出色的团队。他们在增加有才华的经纪人并在租赁业务中获得市场份额方面做得非常好。他们正在与我们的数字和技术团队一起构建的团队很好地完成了工作，以更有效和高效的方式向我们的经纪人提供数据。
这就是我们正在做的，评论。这有助于我们招聘，有助于我们留住人才。但那里的主要产品是那群经纪人的才能。所以一切都完全按照我们希望的方式进行。但节省的是研究、数据成本以及向经纪人交付数据的效率等方面。
谢谢。这很有帮助。然后也许只是了解一下你在指引中所依据的一些因素，你知道，是什么让你达到你为今年设定的指引范围的高端和低端。
是的，Seth，与去年类似，这个范围几乎完全由我们数据中心土地场地货币化的时间安排驱动。就像我在准备发言中说的，我们之前也讨论过，获得这些场地的电力需要多长时间存在不确定性，这确实是时间安排的驱动因素。因此，要达到范围的高端，实际上是我们数据中心渠道中的几乎所有项目都在今年转化，而低端则是几乎没有转化。
谢谢。我们已经到了问答环节的结束。我想请您做任何进一步的总结发言。
感谢大家参加我们的会议，我们将在报告第一季度业绩时再次与大家交谈。谢谢。
今天的电话会议和网络直播到此结束。您现在可以挂断电话，祝您有美好的一天。感谢您今天的参与。萨。