Lindsey Crabbe（投资者关系总监）
Richard Jan Byrne（董事长兼首席执行官）
Michael Comparato（首席执行官）
Jerome S. Baglien（首席财务官、首席运营官兼财务主管）
Matthew Erdner（Jones Trading）
Steve Delaney（Citizens JMP Securities）
John Nicodemus（BTIG）
Timothy d' Agostino（V. Riley Securities）
萨。萨。山姆。萨。美好的一天，欢迎参加Franklin BSP房地产信托公司2025年第四季度收益电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键然后选择零来联系会议专员。在今天的演示之后，将有提问环节。要提问，您可以按电话键盘上的星号然后一。要撤回您的问题，请按星号然后二。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给投资者关系总监Lindsey Crabb。请开始。
早上好，欢迎参加FBRT的第四季度收益电话会议。谢谢你，Megan，今天主持我们的电话会议。正如操作员所提到的，我是Lindsey Crabb。今天和我一起参加电话会议的有sbrt董事长Richard Byrne、fbrt首席执行官Michael Comparato、FBRT首席财务官兼首席运营官Jerry Baglian以及fbrt总裁Brian Buffoom。在我们开始之前，我想提到今天的一些评论是前瞻性陈述，基于某些假设。这些评论和假设受我们最近提交的FEC定期报告中描述的固有风险和不确定性的影响，实际未来结果可能存在重大差异。
本次电话会议传达的信息仅在2026年2月12日（本次电话会议日期）有效。公司不承担更新本次电话会议期间所作任何陈述的义务，包括任何前瞻性陈述，除非法律要求，无论是由于新信息、未来事件或其他原因。此外，我们将参考某些非GAAP财务指标，这些指标在我们的收益报告和补充幻灯片中与GAAP数据进行了调节，两者均可在我们的网站www.sbrtreit.com上获取。我们将在今天的电话会议中参考补充幻灯片。接下来，我将把电话会议交给Rich Byrne。
很好。谢谢，Lindsey。各位早上好，感谢大家今天参加我们的会议。在我们开始之前，我首先想与大家分享一些重要的管理层更新。我们前几天已经宣布了所有这些内容。首先，我很高兴地宣布，你们中许多人已经非常熟悉的Mike Comparato已被任命为首席执行官。此任命立即生效。Mike目前领导我们在Benefit Street Partners的商业房地产业务，并在将该平台建设和扩展到今天的规模方面发挥了重要作用。他拥有深厚的商业房地产专业知识，对资本市场有很强的掌控力，当然还有经过验证的业绩记录。
在Mike晋升的同时，Brian Buffone将担任总裁一职。Brian是一位经验丰富的房地产资深人士，也是我们投资团队的长期成员。他的经验、机构知识和投资敏锐度将在我们执行战略和为投资者服务时继续发挥宝贵作用。总之，这些任命代表了FBRT领导层的自然过渡，而且我很高兴地说，这使公司处于有利地位，能够在动态市场中执行其战略。我将继续作为董事长积极参与，专注于战略监督，并通过这一过渡支持Mike和Brian。因此，接下来，我将把会议的其余部分交给Mike。
谢谢Rich。各位早上好，在我准备好的发言之前，我要感谢Rich作为FBRT首席执行官多年来的服务。Rich一直是公司成为商业房地产金融市场中端市场领导者的重要组成部分，我们都感谢他多年来对公司成功的奉献。我还想简要地祝贺Brian被提升为fbrt总裁。Brian长期以来一直是Benefit Street的领导者，现在将在fbrt中发挥更突出的作用。现在谈谈公司。
几个季度以来，我们一直在讨论我们的收益不足以覆盖股息。经过深思熟虑的分析，我们认为牺牲账面价值来支付股息不再是明智之举。因此，管理层已建议并经董事会批准，从2026年第一季度开始，将季度股息重置为每股普通股0.20美元。公司仍然有盈利能力来支持远高于20美分的股息。这一点没有改变。但在短期内，与其通过过度分配向股东返还资本，我们希望稳定我们的账面价值，并使我们当前的收益与股息更好地匹配。
我们的优先事项是可持续的股息覆盖、账面价值增长以及建立更一致和持久的收益。股息重置由几个因素驱动。近期SOFR的下降、我们的发放和还款时间安排以及贷款组合的整体规模影响了短期回报。此外，利差处于数十年的低位，这意味着进入投资组合的新贷款通常比到期的贷款回报更低。REO清算比最初预期的要长，使股权被困在表现不佳的投资中。我们在REO清算方面继续取得很好的进展，不幸的是，速度比预期的要慢。
最后但最重要的是，通过收购Newpoint，我们有意决定不再是纯粹的抵押贷款房地产投资信托基金。今天，我们是一个商业房地产投资平台。这意味着较低的整体股息收益率，但显著更高的收益稳定性和更强的长期账面价值增长。这一点怎么强调都不为过。我们今天的公司与六九个月前已经不同了。在收购NewPoint时，我们有意用一些较高的短期信贷投资回报换取更稳定的经常性服务和费用收入。这种类型的收入通常比纯粹的抵押贷款房地产投资信托基金的收益率更低，因为它产生更一致和可预测的持续现金流。
当比较我们公司今天的股息收益率与过去时，整体情况应基于我们的抵押贷款房地产投资信托业务加上该经常性收入流业务的混合来看待。随着我们扩大NewPoint的规模，其随着时间的贡献将继续增加，并对整体收益产生增值作用。我们最近还在当前市场环境下对商业房地产股权投资进行了一些战略投资，股权投资的当前回报低于信贷投资，但应提供长期增长和收益上行空间。机构服务平台和精选股权投资是为股东提供更强长期账面价值增长并创建一家总回报应比单纯股息回报更有意义的公司的关键战略。
我们充分认识到，我们必须向市场展示FBRT的重新定位，团队正在夜以继日地努力。再次强调，FBRT不应再与纯粹的抵押贷款房地产投资信托基金进行比较。我们正在将公司定位为具有差异化的股息收益率稳定性和增长组合，这是传统抵押贷款房地产投资信托基金所不具备的。展望未来，我们的重点是在有吸引力的当前收入与有纪律的账面价值增长之间取得平衡。我们相信这种方法增强了我们模式的持久性，并使我们的收益策略与我们正在建立的业务更好地保持一致。在将电话交给Jerry和Brian之前，我想花一点时间谈谈整体市场状况。
整体市场状况继续改善。流动性充足，几乎所有资本市场交易，从CMBS到SASB再到CRE CLO，都收到大量订单，推动利差收窄。因此，我们看到的利差是自全球金融危机前以来最窄的。我们还看到地区性银行慢慢重返市场，主要是在多户住宅领域。他们的融资报价通常伴随着大量的存款关系和追索权，但我们听说银行对CRE closing的整体贷款报价与AAA级债券相同。我们不愿意追逐当前市场上为普通多户住宅贷款出价的利差水平。
回报很低，如果SOFR继续下降，情况只会更糟。然而，话虽如此，鉴于我们产品 offerings的广度，我们仍然能够发放不仅符合我们信贷标准而且为投资者产生明显更有吸引力回报的充足贷款。Ryan将讨论我们的一些观察名单头寸，并提供REO投资组合的最新情况。但首先，我将把电话交给Jerry，让他更详细地介绍我们的财务业绩。很好。
谢谢Mike。感谢大家今天参加电话会议。我将介绍本季度的财务业绩。FBRT报告的GAAP净收入为1840万美元，即每股完全转换普通股0.13美元。本季度的可分配收益为1790万美元，即每股完全转换普通股0.12美元。转向可分配收益，我们的可分配收益包括980万美元的已实现损失。其中770万美元与债务清偿有关，其余与REO销售有关。如果剔除这些，我们的可分配收益为每股完全转换普通股0.22美元，与上一季度几乎持平。
时间安排是可分配收益季度环比变化的主要驱动因素。第四季度初，我们完成了10亿美元的第12次关闭，增加了我们的无追索权融资能力。通过这笔交易，我们赎回了几个已过再投资期的旧CLO，产生了我提到的每股0.07美元的债务清偿费用。新的CLO应在2026年降低融资成本，并额外增加有意义的发放能力。我们在第四季度略微增长了核心投资组合，因为发放超过了还款。本金余额略有上升，我们发放了约5.28亿美元的新承诺，同时收到了约5.10亿美元的贷款还款，这与第三季度核心投资组合下降形成了微小但重要的逆转，当时我们为NewPoint收购保留了流动性。
本季度，我们记录了480万美元的净CECECL收益。然而，其中包括对四笔观察名单贷款的300万美元特定贷款准备金。其中一笔贷款随后被转移至REO，相关的特定准备金被冲销。重要的是，我们在第四季度继续回购股票，回购了1440万美元的普通股，为账面价值贡献了0.05美元。季度结束后，我们的董事会重新授权了公司的股票回购计划，提供5000万美元用于截至2026年12月31日的未来股票回购。为进一步支持股价，季度末每股账面价值为14.15美元，反映我们的股息超过了我们的收益。净杠杆率仍远低于我们的目标，本季度为2.5倍，追索权杠杆率为0.81倍。
我们有充足的融资能力和流动性，随着我们重新部署融资行动创造的能力，我们的两个CLO有再投资可用。随着我们的核心贷款组合增长，并且我们看到Newpoint的贡献更加稳定，我们预计2026年收益将受益。转向幻灯片11了解Newpoint的最新情况，Newpoint在第四季度贡献不大。这是预期的，因为本季度发放节奏较低，加上TRs的较高税收准备金降低了Newpoint的报告收益。第四季度，我们预计Newpoint的可分配收益贡献将以每年约2500万至3300万美元的运行率运营。
本季度机构贷款发放量为11亿美元。我们预计2026年机构贷款量将在45亿至55亿美元之间。季度末，MSR投资组合的价值约为2.20亿美元，第四季度产生了880万美元的收入，反映平均MSR利率约为82个基点，该投资组合的隐含寿命为6.4年。Newpoint管理的服务投资组合在季度末为478亿美元。Newpoint BSP的整合工作继续推进。我们在将BSP的贷款和服务账簿迁移到NewPoint方面取得了重大进展，我们有望在第一季度中期完成过渡。
BSP贷款的加入将使NewPoint的服务账簿增加约100亿美元，并有助于在2026年提高NewPoint的盈利能力。我们仍然相信，随着发放和服务量的增长以及整合协同效应的持续建立，NewPoint在长期内具有高度的增值性。接下来，我将把话题交给Brian，让他为您提供我们投资组合的最新情况。
谢谢，Jerry。各位早上好。我只想快速开始，感谢Rich和Mike earlier的友好话语和支持，当我担任这个角色时，我期待着与Mike和更广泛的FBRT团队一起继续执行我们的战略。我将从幻灯片15开始。我们的核心投资组合在第四季度末约为44亿美元，其中约77%的贷款由多户住宅资产支持，办公物业敞口非常有限。本季度，我们发放了37笔贷款，加权平均利差为284个基点，多户住宅占我们新贷款发放的76%。
我们的渠道很稳健，但鉴于当前的利差，我们在节奏上是有选择性的。正如Mike earlier提到的，我们的管道业务本季度表现出色，是公司历史上最大的季度之一，这反映了CMBS市场流动性的改善和健康的投资者需求。加息前的账簿约占13亿美元多户住宅总贷款承诺的32%，或该加息前账簿的82%。信贷组合保持稳定。季度末，76%的这些遗留贷款风险评级为2或3，我们继续处理观察名单上需要额外关注的头寸。
重要的是，办公贷款敞口现在仅为5700万美元，涉及三笔贷款，平均贷款规模为1900万美元。由于第四季度两笔办公贷款全额偿还，这一数字从上一季度的1.30亿美元下降。整个投资组合的信贷质量保持稳定，季度末平均风险评级为2.4，本季度有两笔贷款从观察名单中移除。一笔全额偿还，另一笔作为REO接收并随后出售，同时增加了两个新的多户住宅资产。借款人参与度仍然很高，我们正在积极努力解决每个头寸。
观察名单上的一个显著变化是佐治亚州的办公贷款，该贷款延长了18个月，以换取5%的本金偿还。最初2750万美元的贷款金额现已偿还至2110万美元，借款人继续每月支付债务服务。该贷款将在幻灯片19上保持非应计状态。我将介绍我们的止赎REO投资组合。我们的止赎REO余额在季度末降至7个项目，低于上一季度的9个，反映了解决这些遗留资产的持续进展。本季度，团队将3个资产从REO名单中移除，按我们的调整后债务基础出售。
与这些资产相关的剩余准备金在本季度计入可分配收益，导致了已实现损失。我们在第四季度将一处德克萨斯州的多户住宅资产添加到止赎REO中。然而，它已经处于LOI阶段，我们预计在今年上半年解决该资产。我们仍然高度专注于解决剩余头寸，以便我们可以将该资本重新部署到我们的核心贷款组合中，接下来，我想将电话转回给操作员，开始问答环节。
我们现在开始问答环节。要提问，您可以按电话键盘上的星号然后一。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并希望撤回问题，请按星号然后二。此时，我们将暂停片刻以整理提问名单。第一个问题来自Jones Trading的Matthew Erdner。请开始。
嘿，早上好，各位。谢谢回答问题，Rich。也祝贺你出色的任期。Mike和Brian，你们也是，我想谈谈利差和那里的压缩。你们已经提到或暗示要稍微放慢脚步。看起来管道业务非常成功。那么我们应该如何看待本季度的资本配置，如果核心投资组合的发放有些 muted？
嘿，Matt，早上好。感谢这个问题。我不想断章取义地理解准备好的发言。
我们在发放方面全力以赴。我们的目标是将资产提升到一个水平，在那里我们能够显著增长收益，而我们只能通过关闭贷款来做到这一点。显然。我认为，信息的要点是，我们没有积极追逐市场上那种普通的、88英里每小时的快球式多户住宅贷款。我们有点专注于我们业务的其他方面，在那里我们也可以发放贷款，无论是建筑贷款，还是我们活跃的其他领域。
所以我们有，我认为我们有17亿美元的申请中管道。所以我们绝不是在放缓。我们只是在改变发放的组合，这样我们就不会降到市场上最窄的利差。我们必须有选择地在某些地方竞争，但总体而言，我们试图在更广泛的范围内开展业务，对吧？是的，这是有道理的。然后我想谈谈股息重置，我们是否应该将其视为未来运行率收益的良好基准？然后在这方面，接着上一个问题，你希望核心投资组合在年底回到什么理想规模，以回到0.20美元的覆盖水平？我们现在，你知道，我们今天已经高于0.20美元，所以让我倒着回答这个问题。
我认为我们年底的目标是，我们的核心账簿总体在48亿至50亿美元之间。关于收益。看，我们完全预计这将是一两个低谷季度，对吧？这家公司的盈利潜力没有改变，对吧。我们已经制定了回到35、36美分的路径。我们仍然坚信，你知道，我们有能力回到那个水平。问题是，这比我们希望的要花更长的时间。
所以我预计，在接下来的几个季度里，我们的收益将全面增长，回到30年代中期的水平。我们只是不想继续缩小公司的资产负债表规模，通过过度分配支付现金，因为这只会让回到那个水平变得更加困难。所以我们已经讨论了几个季度的借款人行为和借款人的不可预测性。不幸的是，REO处置也是如此。我们取得了巨大的进展，就在你认为你要出售另一项或两项或三项资产时，买家却出现了意外情况。
所以我们正在应对我认为比两年前好得多的市场。但这仍然比我们希望的要花更长的时间。所以回答很长。抱歉。但不，我不会将此视为公司的稳定状态收益。我认为收益从现在开始朝着一个方向发展，那就是更高。
明白了。这非常有帮助。一如既往，感谢您的评论。
下一个问题来自Citizens JMP Securities的Steve Delaney。请开始。
各位早上好，祝贺昨晚听到的所有晋升。实至名归。只是看看你们试图分配资本的地方，我非常清楚地听到了过度竞争和可能的传统过桥贷款产品。你们主要是，你知道，一家贷款机构。我想，当我们考虑它时，虽然其中一些可能更像是多户住宅和做NewPoint业务，比如像WD或类似的公司。我认为这肯定是增值的。但你们有一项投资REO，这会是一次性的事情吗，还是我们应该期望未来你们会有一定比例的资本用于直接房地产投资，以获得收益加上潜在的资本收益。
谢谢。
谢谢Steve。早上好，有很多内容。让我试着回答。所以我们的账簿上实际上有不止一项股权投资。我们在2025年购买了两项大型资产，我认为都是在合资企业中。所以它们的记账方式可能略有不同，但我相信这些，我相信我们拥有大约4至5亿美元的总资产。我一时不知道百分比，但我们今天的账簿上比那一个Academy体育配送设施有更多的股权投资。你知道，我们有。感谢你指出Walker Dunlop，我认为这是我准备好的发言中的一部分。
你知道，他们的股息收益率为4%。所以我们试图让市场将我们视为商业房地产领域的集团企业，对吧。比如，让我们对NewPoint业务给予4%或5%的股息收益率。让我们对我们的抵押贷款利率业务给予8%至10%的股息收益率。让我们对我们拥有的股权投资给予4%或5%的股息收益率，因为这是股权房地产投资信托基金的交易水平。但这些也是公司的增长头寸。我们需要时间来教育市场并让他们看到这一点。
我们必须证明这一点。我认为我们会做到的。但是的，我们主要是一家债务公司。也就是说，我们确实在fbrt之外的其他工具中进行了大量股权投资。我认为在过去18个月里，我们购买了近10亿美元的商业房地产资产。所以再次，回答有点长，但是的，我认为你应该期望在未来几年看到账簿中对一些精选股权投资的分配略有增加。
现在这非常有帮助，这本来是一个有点扭曲的问题，但我感谢关于投资REO方面的信息。
是的。我只想补充一点，你不会有一天早上醒来发现FBRT有25%的股权投资于股权投资，对吧？短期内不会发生这种情况。几年后我们可能有5%、10%吗？有可能。但是的，我们不会走上Starwood的道路。我认为他们有大约50项股权投资。这不是目标或期望。
明白了。你们仍将主要是一家金融公司。那么。好的。关于NewPoint的机构业务，我们是否能够。我还没有。请原谅我，但我还没有看过演示文稿。但我们是否能够从其发放、销售和服务业务的角度看待该业务，比如向Freddie和Fannie等出售？我们会看到公司的小WD部分是什么样子，比如在TRS方面？
Jerry，你想回答那个吗？
当然，是的。补充演示文稿中有一页，显然10K中会有更多信息，为我们提供该运营部门内的更多细分信息。所以你将能够看到我们分解的一些 volume信息。你知道，收入购买、服务收益、销售收益，你也可以看到成本结构。所以希望这有助于回答一些问题。此外，我们还给出了26年的大致volume范围和预期收入贡献，只是为了提供一个指导。
好吧，祝贺取得的进展，我们为你们正在做的事情鼓掌。你知道，我们有22家普通的denila商业抵押贷款房地产投资信托公司，我认为这已经足够了。所以看到你们在未来一两年如何定位公司将是令人兴奋的。感谢今天早上的时间。
谢谢，Steve。
我们的下一个问题来自BTIG的John Nicodemus。请开始。
各位早上好。首先，Rich，祝你担任董事长一切顺利。祝贺Mike和Brian担任新角色。2025年初，你估计每季度有812美分的DE可以通过再投资陷入不良贷款和REO的股权来释放。基于你的团队自那时以来取得的进展，你估计现在这个数字是多少？谢谢。
我认为我们今天实际上略高于那个数字。我不知道我是否有这个数字，Jerry。我不知道你是否手头有这个数字。但是John，我认为你已经触及了我们得出股息削减结论的确切原因，那就是收益就在那里。这是黑白分明的。没有疑问。只是我们何时收回它的问题，不幸的是，比我们预期的要花更长的时间。
所以Jerry，我不知道。你有这个数字吗？我知道我们有这些数字，但我不知道你是否手头有。
我们有这些数字。我会说这个范围没有实质性变化。Mike是对的，数量不一定改变了。解锁剩余盈利能力的时间，无论是解决问题所需的时间更长，我们已经循环处理了额外的资产。当我们逐步处理遗留投资组合的余额时。我们收回并重新部署到核心投资组合的能力仍然存在。我们更多地是在与时间合作，而不是与该股权潜在盈利能力的变化合作。
太好了。谢谢，Mike和Jerry。时间是关键驱动因素，这很有意义。然后Jerry，你earlier提到的。关于2026年全年NewPoint的volume和可分配收益贡献指导。注意到volume有所下降，然后收益贡献比你9月份发布的演示文稿有所上升。只是好奇是什么推动了这些变化。当我们展望2026年的NewPoint时。谢谢。
我认为我们之前指导的是25年，而在25年，我认为我们处于那个范围的中间。所以本质上，我们比今天的水平略有上调。基于我们过去一年左右在电话会议上多次谈到的所有扩展。这个范围也是，再次，比我们今年的水平略有上升。我认为今年我们达到了我们为大家提供的2025年至今总数的高端，显然比两个季度的情况要多。
我们给出年度预测的原因之一是因为这项业务会有一些季度波动。对吧。我们想给出一个范围，然后，你知道，我们将其简化为两个行项目的原因只是混合显然会在最终可分配业绩方面发生很大变化。所以与其过于具体，我们想给出一个合理的范围来涵盖各种结果。我认为另一个上行因素是我提到的服务整合。
你知道，将我们自己账簿中的100亿美元业务纳入该业务将是26年剩余时间内额外收入增长的一个相当大的驱动因素。
太好了。非常有帮助，Jerry。谢谢你们的时间。
是的。
我们的下一个问题来自V. Riley Securities的Timothy d' Agostino。请开始。
是的，嗨。谢谢。祝贺本季度以及晋升和过渡。你知道，看看25年房利美的业绩。了解今年的多户住宅volume与过去几年相比高了很多。我只是想了解26年至今该业务的进展情况，25年的势头是否仍在继续。如果你能提供任何关于未来一年该渠道的感受的信息。谢谢。
所以我认为不幸的是，我们生活在一个高度、高度依赖利率的世界，哪怕是最轻微的变动。
我的意思是，这可能比我职业生涯中的任何时候都更是如此。前几天我和某人谈论这个，当时期限是4.25。我说，你知道，如果10年期国债降至4%持平，我认为volume会飙升。如果你看到10年期国债达到4.5，是的，我认为事情会突然停止。令人震惊的是，向任何一个方向移动25个基点都可能产生这样的结果。我们处于一个对利率极其敏感的环境中，每个人都一直在等待利率下降。
如果利率下降，我认为你会看到大量的volume进入市场。不幸的是，如果利率上升，我们将看到相反的情况。所以如果你能告诉我未来6到12个月10年期国债的走向，我可以给你一个更好的答案。但目前它对利率极其敏感，我认为这适用于我们所有的业务。好的，太好了。谢谢你。抱歉，如果我在电话earlier错过了，但关于贷款组合，还款率仍然很高。然而，资金volume显然略高于此。这些还款大部分都过去了吗？你认为我们在26年上半年仍能看到一些更高的数字吗？只是关于还款组合的任何信息。谢谢。是的。所以，你知道，还款显然是一把双刃剑。我们正在，你知道，循环处理遗留投资组合。我认为我们在处理遗留投资组合方面远远领先于行业其他公司。正如Brian提到的，我认为我们的投资组合中32%是回顾性的。老实说，我认为这正是市场完全错误定价和误解的地方。
Fbrt。我们在几个收益电话会议前提到过，但你知道，市场现在正在关注股息收益率，尽管考虑到削减，股息收益率较低，但它只是没有考虑整体回报。如果你今天将这种质量的贷款组合推向市场，它将以97美分交易。看看Ari。我的意思是，看看Athene购买Ari贷款的价格。我们的账面价值和股价之间的脱节是。无法解释的。
所以我们将继续做我们正在做的事情。我们将继续在REO投资组合上交付。我们将继续从那些遗留头寸中循环出来。但我们每个季度都会重新承销这个投资组合并对其进行风险评级。除非发生我无法预测的黑天鹅事件，否则账面价值脱节绝对不会接近我们在循环过程中实现的损失的一小部分。所以我们必须向市场展示这一点，我们计划在2026年做到这一点。我坚信我们在这方面是正确的，但我们必须度过这个过程，我们将在接下来的几个季度做到这一点。
好的，太好了。非常感谢回答问题，再次祝贺所有晋升。谢谢。
问答环节到此结束。我想将会议转回给Lindsey Crabb作任何总结发言。
感谢您今天参加我们的会议。如果您有任何进一步的问题，请联系我们。谢谢，祝您有美好的一天。
本次会议现在结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以断开连接。