Marty McKenna（投资者关系主管）
Mark J. Parrell（总裁兼首席执行官）
Michael L. Manelis（执行副总裁兼首席运营官）
Bret D. McLeod（执行副总裁兼首席财务官）
Robert A. Garechana（执行副总裁兼首席投资官）
Eric Wolfe（花旗集团）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Jana Galan（美国银行）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Rich Hightower（巴克莱）
John Pawlowski（Green Street）
Jamie Feldman（富国银行）
Brad Heffern（加拿大皇家银行资本市场）
Ami Probandt（瑞银）
Alex Kim（Zelman & Associates）
Michael Gorman（BTIG）
Haendel St. Juste（瑞穗证券）
Linda Tsai（杰富瑞）
各位下午好，欢迎参加公平住屋2025年第四季度收益电话会议及网络直播。本次会议正在录制。我现在将会议转交给Marty McKenna。请讲。
早上好，感谢大家参加讨论公平住屋2025年第四季度业绩和2026年展望的会议。今天的主讲人是我们的总裁兼首席执行官Mark Perel、首席运营官Michael Manelis和首席财务官Brett McLeod。我们的首席投资官Bob Garciano也将参加问答环节。我们的收益报告和管理层演示文稿已发布在equityapartments.com的投资者部分，我们计划将此次电话会议控制在一小时内，因为有同行将在整点主持他们的电话会议，并且每位提问者限提一个问题。
一如既往，会议结束后我们将解答更多问题。请注意，本次电话会议中讨论的某些事项可能构成联邦证券法意义上的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受某些经济风险和不确定性的影响。公司不承担更新的义务。或者补充因后续事件而变得不真实的这些陈述。现在我将会议转交给Mark Perrell。
谢谢Marty。早上好，感谢大家今天参加我们讨论2025年第四季度和全年业绩以及2026年展望的会议。我先开始，然后。我们的首席运营官Michael Manelis将介绍我们2025年的运营业绩和2026年的收入指引。我们的首席财务官Brett McLeod随后将介绍我们2026年的费用和NFFO指引，然后我们将开始回答大家的问题。2025年对包括公平住屋在内的租赁住房行业来说是充满挑战的一年。
虽然我们2025年的同店净经营收入（NOI）结果符合我们最初的指引，但取得这些结果的过程并不像我们预期的那样简单。在我们的许多沿海市场，我们看到上半年的租金增长强于预期，随后除旧金山和纽约外，所有市场的收入增长势头在下半年有所放缓。我们预计这些显著的亮点将在2026年继续带来强劲的业绩。这种放缓在供应充足的市场尤为明显。我们认为，政策和地缘政治的高度不确定性损害了消费者和雇主的信心，导致第二和第三季度的就业和租金增长突然放缓。
展望2026年，美国经济的可能结果范围确实很广，尤其是在就业增长方面。我们超出往常的同店收入指引范围承认了这种不确定性。收入指引范围的中点假设需求稳定，类似于2025年下半年。因此，基本上是当前低招聘、低解雇环境的延续，以及供应状况的显著改善，尤其是在2026年下半年。但随着标准普尔500指数企业盈利和整体经济继续快速增长，我们当然可以看到随着今年的推进，就业形势有所改善的路径。
由于我们的投资组合入住率目前超过96%，供应状况显著改善，社会和成本因素有利于我们的业务而非自有住房，以及有利的投资组合定位。由于我们30%的投资组合位于表现良好的旧金山和纽约市场，我们认为我们只需要一点助力，即就业增长的改善，就能看到2026年的收入增长超出我们目前的预期。在资本配置方面，我们仍然致力于多元化的投资组合战略。正如我们在去年的投资者日所讨论的，我们认为通过在广泛的大都市区以及城市和郊区环境中接触高收入租户，长期股东回报将最大化。
纽约和旧金山这两个几年前被一些观察家认为毫无希望的市场取得的强劲业绩，就是我们多元化战略优势的例证。阳光地带由于供应问题而长期表现不佳，是多元化投资组合优势的另一个例证，避免过度依赖纯粹以需求为中心的战略。随着时间的推移，您可以期待。我们将通过翻新、收购和开发活动在我们所有12个市场进行投资。尽管考虑到我们目前的资本成本，大规模的收购活动在此时意义不大。
开发活动将具有高度选择性。我们现在看到的最佳资本配置机会是出售我们认为具有较低远期回报的物业，并利用销售收益回购我们的股票。正如您在新闻稿中看到的，公司在第四季度购买了约2.06亿美元的股票，季度结束后不久，2025年的股票购买总额达到3亿美元。我们认为，与私人市场价值相比，我们公司凭借其高质量的资产基础和复杂的运营平台在公开市场被严重低估。此外，通过用增长较慢的物业销售所得收购股票，我们实际上也提高了我们的远期增长率。
这是双重好处。我们继续认为在这些水平上回购股票是对股东资本的良好利用，同时意识到需要保持资产负债表的实力和灵活性，避免过度缩减我们的业务规模。我还注意到，拥有一个较小的开发平台，其所有资金需求都由超额运营现金流和收益增长带来的增量债务能力覆盖，这使我们在回购股票符合股东最佳利益时更具灵活性。我们自豪地在2025年通过季度股息支付和股票回购向股东返还了超过13亿美元的现金。
在我将会议转交给Michael之前，我想重申我们对业务未来前景的兴奋之情。我们的内部跟踪显示，2026年我们市场的竞争性新供应交付量将下降35%，即比2025年减少约40,000套。我们在旧金山和纽约看到的结果证明了我们的业务在需求持续且竞争性新住房供应水平低的市场中运营时的盈利能力。我们相信，假设就业形势向好，我们运营的更多市场将在2026年下半年朝着这个方向发展。
此外，2026年的新开工量看起来再次较少，这预示着未来几年的交付量将继续保持低水平，为我们提供了极佳的供应环境。我们还知道，成本和生活方式因素继续使我们位置优越、专业管理的公寓组合对广大人群具有吸引力，而不是居住在自有住房中。我们预计这一有利因素在可预见的未来将继续存在。由于整个投资组合的入住率超过96%，一些关键市场达到97%。我们认为这为我们奠定了良好的基础，使我们在业绩稳步改善的一年中处于有利地位，并为2027年及以后做好准备。
总之，我们继续认为我们业务的当前和未来驱动因素是健康的，前进势头是积极的。最后，非常感谢全国2,700名公平住屋同事在2025年的不懈努力，悉心照顾我们的住户。现在我将会议转交给Michael Manelis。
谢谢Mark，也感谢大家今天参加我们的会议。我们第四季度的收入结果反映了96.4%的高实际入住率，这得益于强劲的需求、较高的保留率和较少的租约到期。本季度0.5%的综合增长率正好处于我们提供的范围中点，这得益于4.5%的强劲实际续约率，抵消了除旧金山外所有市场的新租约负增长率。其他收入增长略低于预期，原因是坏账净额没有改善，批量互联网推广计划和其他费用带来的收入略少，导致我们略低于中点。
纽约和旧金山市场在本季度表现尤为强劲，南加州市场增长温和，扩张市场表现疲软。我们的其他沿海市场总体符合我们的适度预期。总体而言，2025年没有遵循典型的租金季节性模式。上半年的强劲增长被下半年的缓慢增长所抵消，因为在供应增加的环境中就业增长降温。也就是说，我们的客户在这种不确定的环境中不愿做出重大生活改变，包括搬家，加上我们的团队不懈努力提供无缝的客户体验以及我们非常有效的集中续约流程，导致第四季度和全年的住户流失率达到公司历史最低水平。
我们还继续看到住房拥有的不可负担性给我们业务带来的有利因素。事实上，2025年只有7.4%的住户将购买住房作为搬离原因，这也是我们公司历史上的最低比例。出色的客户服务和低住户流失率的结合使我们在2025年的入住率超出预期，这抵消了在租赁旺季定价能力的不足。当我们开始2026年时，您可以在管理层演示文稿第8页的定价趋势图表中看到，12月和1月出现了一些势头，因为我们开始根据入住率的强劲而减少优惠。
因此，虽然现在还为时过早，但春季租赁季节的准备情况看起来不错，定价加速符合典型年份的水平，续约情况相当稳定，超过60%的住户选择续约。目前，我们预计未来几个月的实际续约率增长将保持在4.5%左右。展望未来，我们业务的两个主要驱动因素是新的竞争性供应和就业增长。正如Mark所指出的，我们尤其应该在下半年受益于市场供应的大幅减少，满足我们所模拟的总体稳定但就业增长较低的市场，这意味着2026年的定价趋势曲线看起来更像典型年份，如管理层演示文稿第8页所示，而不是2025年的情况。
管理层演示文稿第7页列出了我们2026年同店收入的构成要素，让我重点介绍一些支持我们指引中点的要素。我们2026年开始时的嵌入式增长为60个基点，其中包括约20个基点的稀释，这是由于在我们的扩张市场中纳入了约5,000套单元。从那里开始，竞争性供应压力的快速连续下降将使我们能够回到更正常的租赁旺季，前提是就业增长保持稳定，从而导致下半年的经营业绩持续改善。
在这种背景下，我们预计全年综合增长率将在1.5%至3%之间，中点水平。这包括实际续约率的轻微改善，以及随着净有效价格的改善，新租约方面的定价能力略有提高，这主要是由于随着年份的推进，优惠使用减少。我们还预计，由于我们对客户服务的关注、集中续约流程的好处以及我们市场中自有住房的高成本和低可用性，住户保留率将继续保持强劲。这应该为我们提供将投资组合入住率维持在96.4%的机会，这将比同店水平提高约10个基点。
除上述之外，我们预计其他收入将再次实现稳健增长，这得益于坏账减少10个基点以及批量互联网计划收入的持续增长，这些因素加起来将为2026年同店收入增长贡献约40个基点。要实现收入范围的高端，需要就业市场在年初足够早地改善，以影响我们的租赁旺季。如果就业增长进一步下降，导致全年定价曲线持平且入住率降低，很可能会出现低端情况。
虽然我很乐意在问答环节讨论我们的任何市场，但让我花一点时间重点介绍一些可能特别感兴趣的市场。首先，我要说的是，2026年推动业绩的两个市场是旧金山和纽约。我们对这些市场继续抱有很高的期望，它们合计约占我们净经营收入的30%，并且在2026年拥有全国最佳的供需前景。我们在这两个市场的城市 exposure 对公平住屋来说尤其独特，今年应该成为我们相对于同行的相对优势。
正如我们在之前的电话会议中所讨论的，华盛顿特区在2025年呈现出两个市场的情况，上半年表现强劲，但随着联邦裁员、国民警卫队部署和政府停摆的综合影响，全年表现逐渐恶化。这给当地市场带来了很多不确定性。市场的真正积极因素是，2026年将仅交付约4,000套单元，低于2025年的12,000套。非常有利的新供应环境以及我们希望市场不确定性减少，可能导致华盛顿特区的表现超过我们对2026年扩张市场的适度预期，目前扩张市场仅占我们总净经营收入的不到11%。
高水平的新供应继续影响亚特兰大、达拉斯、丹佛和奥斯汀的经营业绩。亚特兰大在这四个市场中表现最好，丹佛最差。我们预计亚特兰大和达拉斯的同店投资组合将拥有更强的定价能力。在亚特兰大，自11月以来我们看到租金加速增长，这继续支持我们认为我们正在摆脱底部的观点。我们预计随着年份的推进，达拉斯也将出现类似的表现。在我将会议转交给Brett之前，我想花一点时间重点介绍我们当前围绕创新的活动。
正如我在去年的投资者日所讨论的，第一代举措侧重于集中化、自动化，并将人工智能引入我们租赁流程的部分环节，实现了15%的现场 payroll 减少，这从同店 payroll 1.1%的五年复合年增长率中可以看出。随着我们在技术方面看到的进步，我们现在期望在未来18个月内实现更多流程的自动化，并在业务中添加更多人工智能支持的应用程序，包括目前正在部署的新的客户关系管理（CRM）和服务应用程序。这种水平的创新预计将在未来几年内再减少5%至10%的现场 payroll，并将使我们拥有更高效的服务组织，这将有利于我们的整体维修和维护费用。
打造我们业务中最高效和可扩展的运营平台的基础是非常令人兴奋的。最后，我要向我们整个平台上的出色团队表示感谢，感谢他们对住户的持续奉献，同时拥抱变革以进一步增强我们的运营平台。2026年是我们通过运营高入住率的投资组合、结合自动化和集中化的强大运营平台以及知道如何让客户满意的本地团队来捕捉市场租金增长的机会之年。现在我将会议转交给Brett。
谢谢Michael，大家早上好。Michael很好地描述了我们2026年的收入展望，所以让我完成关于同店费用、标准化FFO展望的指引，并提供一些关于我们今年预期资本市场活动的信息。费用管理仍然是EQR的核心优势，因为我们利用我们的规模和运营平台，如2025年所做的那样，将可控费用增长控制在通胀水平或低于通胀水平。正如管理层演示文稿第7页所指出的，我们预计2026年同店费用增长将在3%至4%之间，中点比2025年低20个基点。
与去年类似，我们预计工资等可控费用将相对稳定，同比增长达到或接近通胀水平。我们还预计2026年房地产税和保险将出现正常的通胀增长。同样，我们继续预计2026年公用事业成本将再次显著超过通胀，特别是电力和水，尽管我们认为增长率将略低于去年8%的水平。我们继续在整个投资组合中推出批量WI-FI，将在2025年建立的113个物业基础上增加64个新物业，这将导致总费用增加680万美元或70个基点。
总而言之，我们预计批量WI-FI今年将为净经营收入贡献约600万美元，到2027年底全面推出后将贡献约1000万美元。转向管理层演示文稿第9页的标准化FFO每股，我们。提供了从2025年全年标准化FFO每股3.99美元到2026年指引中点每股4.08美元的桥梁，比去年增长2.25%。除了同店住宅贡献外，标准化FFO的最大增量改善来自我们的合并租赁，我们预计今年将贡献0.06美元，这是由于我们的两个开发项目在2025年第四季度稳定，另一个预计在2026年第一季度稳定。此外，我们有0.01美元的其他收入，主要来自非同店净经营收入的增长。我们预计2026年交易活动对标准化FFO每股实际上是中性的，这是由于2025年利用处置的超额收益投资于股票回购的结果。我们在2025年有5亿美元的净销售收益，其中大部分活动发生在年底。这导致2026年标准化FFO每股减少6美分。对此的抵消是，我们在2025年回购的3亿美元股票现在将通过2026年较低的股数反映出来，以及我们在指引中假设我们将在今年上半年投资剩余的2亿美元超额销售收益回购股票，总计6美分的收益，有效抵消了资产销售损失的标准化FFO。
我们没有假设2026年有额外的收购或处置，但随着年份的推进，我们将保持灵活性和机会主义。抵消这些增加的是，2026年利息费用将是5美分的阻力，其中4美分由三个项目共同驱动：2025年合资项目的合并、预期项目完成导致的资本化利息减少，以及2025年处置相对于股票回购的时间影响。剩余的0.01美元与我们2025年5月的再融资以及预计今年晚些时候到期的近6亿美元低混合票面利率债务的再融资有关，我将在稍后详细说明。
最后，我们预计今年公司间接费用将有0.01美元的阻力，因为一般和行政费用的节省被物业管理费用的增加所抵消，其中一些与Michael在其发言中概述的IT支出有关。在资本市场活动方面，我们2026年只有一个重要的到期债务，即5亿美元2.85%的票据（不是11月），以及8月到期的7.57%票面利率旧票据的9200万美元小额存根付款。我们预计将在到期时或接近到期时对这两项进行再融资，很可能是无担保债务。我们还在去年第四季度成功为25亿美元的无担保信贷额度进行了再融资，将到期日再延长三年至2030年，并且在我们的商业票据计划下有充足的流动性和容量，可以灵活安排这些即将到期债务的再融资时间。
我们的指引假设债务发行范围为5亿至10亿美元，反映了刚才提到的活动，但我要指出，随着投资机会的出现，预期的债务发行将进行调整。我们在2025年底的净债务与标准化EBITDA比率为4.3倍，并在2025年11月被标准普尔评为正面展望，反映了我们资产负债表的实力和灵活性，我们继续认为这是当前经济环境中的竞争优势。有鉴于此，我们很乐意回答大家的问题。
谢谢。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1进行示意。如果您使用扬声器电话，请确保关闭静音功能，以便您的信号到达我们的设备。再次提醒，您可以按星号1提问，我们将暂停片刻，让大家有机会示意提问。现在我们开始第一个问题。来自花旗的Eric Wolf。
嘿，谢谢，早上好。您能谈谈为回购提供资金而出售的资产吗？具体来说，这些资产的资本支出和增长概况。最终，我想知道您如何看待这些交易的增值作用？因为我认为在您的发言中，您说这对收益是中性的，而我凭直觉认为至少是适度增值的。
嘿，Eric，我是Bob。我先从资产组合开始，然后团队会围绕这个展开。所以，正如您在新闻稿中看到的，这些通常是较旧的资产，通常是非核心资产，您问题的含义也表明它们往往有更高的资本支出负担。因此，我们看待这些交易或这些资产时，认为它们是增长较低的领域，我们可能存在集中风险，而且这些领域的AFFO受到资本的负担，我们发现这会增强投资回报率，并且，您知道，不允许我们提高增长轨迹。
这就是我们选择它们作为组合的原因。这就是为什么您看到整体处置收益率略高的原因，从长期来看，出售它们应该会提高现有投资组合在FFO和AFFO基础上的增长率，从长期来看应该是增值的，尽管考虑到物业组合，资产之间可能存在噪音。
是的，Eric，我是Mark。感谢这个问题。所以这有点关于比率，但时间安排非常重要。因此，通过在12月30日出售所有资产（其中大部分），您实际上损失了这些资产一整年的收入。去年的股票回购将影响整个2026年的年度账户。但我们尚未购买的2亿美元（我们假设作为占位符）不会完全影响2026年的股数。所以这就是其中的一点。事实上，如果所有事情都发生在12月30日，从FFO基础上看是增值的，但由于时间安排，它没有产生那种效果。
明白了，谢谢。
现在我们转到下一个问题，来自Evercore ISI的Steve Sacwa。
谢谢。早上好，Michael，我只是想知道。您能否提供更多关于您提到的续约率为4.5%的评论的细节，我只是好奇，您知道，您发出的通知是多少。与接受率相比？而且您是否看到，我想，消费者影响或压力的迹象。或者只是就业市场的任何问题，您知道，考虑到这个数字在每月基础上仍然有些不稳定。谢谢。
嘿，Steve，早上好。我是Michael。所以，您知道，现在未来大约三个月的续约，它们已经在市场上了。报价大约在6%左右。再说一次，凭借我们的集中流程和我们拥有的所有历史数据，我们有很大的信心，我们可以清楚地看到1月份的情况，我们将把这个数字控制在4.5%左右，任何一个月可能有10个基点的波动，因为这完全取决于实际选择续约的人，他们去年入住时是否有优惠等等。
所以这些数字中仍然有一些噪音，它们可能会变动，但对这个数字有很大的信心。目前，我们正在收紧谈判差距，这对我们来说很常见，尤其是投资组合入住率达到96.4%的情况下。在住户群体中，我们没有真正看到或听到任何经济困难的迹象，比如与集中团队打电话谈判，或者我们正在关注的任何指标，更多的是关于转学请求。他们是否试图转到较低的楼层？我们没有真正看到因裁员或类似情况导致的租约中断加速。
所以我们仍然觉得，您知道，情况保持稳定。这个投资组合在竞争供应减少的背景下处于有利地位。刚入住的住户的租金收入比率较低。所以真的感受到了经济困难，对这个续约数字有很大的信心。
下一个问题来自美国银行的Jana Galen。
嗨，早上好。感谢您回答我的问题。另一个问题问Michael关于2026年供应展望。我们使用的一些数据提供商增加了他们的供应数量，只是从25年延迟到26年的单元，而且2027年也有所增加。我知道您的团队在实地有很好的情报。您能给我们一些背景，说明您如何得出竞争性供应组合吗？
是的。嘿，Jana，我是Bob。我让Michael休息一下。我相信他很快就会有更多问题。但您是对的，我们最近确实注意到数据提供商调整了他们的一些组合。我认为，对于一些数据提供商来说，从实际角度和他们总体预测的角度来看，这里有一些技巧。当我们查看竞争性供应时，我们既从合理性或验证护栏的角度查看他们的数据。但我们也确实采取实地考察的方法。
因此，我们在所有市场都有投资官员和团队，他们正在评估哪些项目已经开工，哪些有许可数据等等。我们从基础开始构建。我会告诉您，我们的实地考察和一些数据提供商的总体叙述没有不同，即我们看到26年将出现显著下降，27年似乎也是如此。每个市场都有所不同，子市场也可能有所不同。但我认为我们最有信心的是，我们将在26年看到这种下降，而且在许多市场中这种下降相当明显。
谢谢。
您的下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。
嘿，早上好，Mark。只是一个问题。当然，法律倡导、和解，所有这些东西似乎比几年前在REIT领域更成为对话的重要部分。当您评估您的业务时。你们是否在考虑。当您评估不同市场和不同地区时，是否考虑了运营的监管成本？意思是当您评估资本化率时，您是否更多地考虑这一点，或者您如何处理和思考这作为您正在进行的业务？
是的，这是个好问题。谢谢你，Alex。所以，是的，我们从两个方面考虑。一方面，客观上我们对市场的诉讼成本有一些了解。从滑倒跌倒到，你知道，虚假诉讼等等。我们在加利福尼亚州增加了每单元的投资组合运营成本，并在所有收购、开发、处置等的财务模型中使用这一成本。所以我们在该州这样做了。我们还在投资组合配置中考虑这一点。你知道，正如你所看到的，在气候特别具有挑战性的市场，我们会远离这些市场。
你看到的一些销售，比如Bob和他的团队在去年12月底出售的洛杉矶市中心资产，部分原因是该市场的监管条件确实很艰难。因此，这是对承销数字的直接影响以及对我们认为存在过度诉讼和其他成本（监管成本）的市场的偏见的结合，我们倾向于根本不在那里购买，或者倾向于将我们的处置偏向那些地方。
谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Rich Hightower。
嘿，早上好，各位。我知道这可能是一年中这个时候不寻常的问题，但是，当我看到旧金山和纽约的强劲表现时，您是否了解您的租金相对于市场目前的水平？有点像租赁损失的概念。而且我知道其中也有季节性因素，但只是想了解市场相对于您目前的相对强度。
是的，所以我可能先从投资组合层面开始。我想说我们2026年开始时的租赁收益为1.2%。当你深入到各个市场，看到旧金山的强劲表现，你知道，我们显然有机会继续，你知道，随着我们进入春季和租赁旺季，租金会上涨。今天坐在这里，我们处于一种适度的租赁损失状态。但随着租金在投资组合层面继续上涨，这种情况将会改变。
这种收益将在第一季度转为损失。
好的，所以到第一季度末，您将处于租赁损失状态。
是的，是的。而且我想说，你知道，即使看看我们今天的起点，投资组合开始时处于租赁收益状态或适度租赁损失状态并不罕见。你总是从大约负1%或1%的范围内开始。
是的。明白了。谢谢。
下一个问题来自Green Street的John Pawlowski。
嘿，早上好。我有一个问题，关于您今年在阳光地带部署资本的速度。Bob，基于。我知道有一种平均成本法进入这些市场的因素，但基于私人市场定价和近期增长前景的变化，您是否希望加速？您认为加速或放缓在东南部和西南部市场的资本部署速度是否有意义？
是的。嘿，John，我是Bob。我想我会从决定我们所有投资组合配置的基本前提开始，即资本成本以及资本的相对成本是多少。所以你听到Mark谈论了第四季度的机会集，你也听到他谈论了我们今天的位置和我们的交易指引等等。现实是我们所看到的。我刚参加了NMHC，会见了私人市场的许多参与者。现实是，目前REITs的资本成本更具挑战性，机会集确实是股票回购。
所以，你知道，在资本成本发生变化之前，我认为不会有加速或减速。这完全取决于我们的相对位置。有，你知道，很多。私人市场对阳光地带市场和我们的沿海市场的产品有很多需求，老实说。而且它们的定价非常有吸引力，意味着它们比公开市场要紧张得多。所以我们只是意识到资本成本。这确实是我们资本配置的起点以及收益的去向。
好的，这有道理。关于2026年收入指引的一个问题。我知道您简要提到了。我的理解正确吗？指引假设全年就业增长只是适度加速，或者。不，它假设就业增长基本上与最近几个季度持平。
嘿，John，我是Michael。所以，是的，我们的模型，首先，当涉及到就业增长时，我们没有像就业增长这样的数学输入到模型中。但现在，我们真正假设的是，只是我们在过去六个月经历的当前需求水平。因此，随着我们进入春季和租赁旺季，需求将会改善。随着我们进入秋季，需求将会放缓。但我们预计不会因为就业市场的改善而加速。这有点像今年整个租赁季节的需求曲线持平。
对我们有利的是，供应压力连续大幅减少，这应该使我们能够拥有定价能力，类似于典型年份，而不是真正来自需求增长。这只是因为供应压力越来越小。
并且从。非常高的入住率开始。
是的。
好的，太好了。非常感谢。
您的下一个问题来自富国银行的Jamie Feldman。
太好了。感谢您回答这个问题。所以，很高兴看到你们预测26年的综合增长率将从25年加速。您能谈谈哪些市场您认为26年租金增长将继续加速，哪些市场您认为租金增长已经见顶？
是的。嘿，Jamie，我是Michael。所以我。我不知道我现在是否在看我们的任何市场，我会说租金已经见顶。对吧。我们今年开始时，我们的模型预计会有增长。现在。我们根据起点调整了一些市场的预期，但所有市场都预计会比我们目前的水平有所增长。实际上，即使是2025年的水平，你知道，显然加速器是旧金山和纽约，它们将带来巨大的租金增长。
Jamie，为了给你更多细节，Michael和我对某些市场的表现可能会比预期更好有一系列私下的赌注。其中一些是我们的定位。在有些市场，我们有更多的担忧。我想我们会同意，正如Michael在他的发言中所说，我们对亚特兰大感觉更好。我们觉得那是一个市场。我们也觉得华盛顿特区的所有负面因素可能有点过头了。那是一个拥有高就业能力劳动力的市场。人们会找到工作，就像22年的科技行业裁员一样。
供应少得多。所以我们把这些市场圈定为可能比我们预期的表现更好的市场。我承认对洛杉矶仍然感到担忧，你知道，它有点缺乏经济驱动力和生活质量驱动力，但我们也会保持希望。
感谢您的回答。我想我更多的是从增长速度的角度考虑。我知道它们都在改善，但有些市场的租金增长速度是否已经见顶，或者您认为它们都能继续加速增长？
我认为你必须考虑到整个市场在春季和租赁旺季的加速。你知道，我们现在正在减少优惠。所以即使我想想1月份，70%的优惠使用仍然与这些扩张市场有关，正如Mark刚才提到的。亚特兰大，我们开始减少优惠。所以我看所有这些市场，说我们将遵循一个更典型的年份。现在。有些市场会稍微温和一些，但这仍然意味着租金比今天的水平上涨。
好的，太好了。谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行的Brad Heffern。
是的，谢谢。早上好，各位。在准备好的发言中，您谈到旧金山和纽约几年前被认为毫无希望，洛杉矶今天感觉就是这样。您刚才提到了自己的担忧。我想知道您是否认为那里的问题是结构性的，如果是，为什么不寻求更大规模的轮换，无论是进入其他市场还是回购。
是的，这是个好问题。我的意思是，洛杉矶的问题，这是Mark。我当然会邀请我的同事补充，主要是生活质量考虑，特别是在洛杉矶市中心和西区。它们还包括政治方面的艰难商业环境，以及具有挑战性的就业增长。娱乐业，罢工以及娱乐制作方式的变化，在就业方面给洛杉矶带来了一些萎靡不振。
所以你只能卖人们想买的东西。而洛杉矶目前不是私人买家青睐的市场，大体上。我认为我们正试图出售能够为其他用途（包括回购）提供资本的产品，并以合理的价格出售。现在在洛杉矶，我只是认为这只是资本的轮换，人们现在转向旧金山。我们可以以很高的价格出售旧金山的每一处资产。一年半前，我们根本卖不出去。
所以我猜洛杉矶会随着时间的推移变得光明，随着今年世界杯的临近和奥运会的临近，政治将会改善。而且，你知道，随着时间的推移，我们将有机会在洛杉矶出售一些产品。
好的，谢谢。
下一个问题来自瑞银的Michael Goldsmith。
嗨，谢谢。我是Amy。我和Michael一起。同店收入增长全年的预期节奏是什么？我知道您提到了租金增长的趋势和季节性改善。WI-FI推广仍然预计在上半年加权吗？还有其他可能影响同店收入节奏的项目吗？谢谢。
是的，我是Brad。我来回答这个问题。谢谢，Amy。我认为，你知道，当我们考虑同店收入增长时，它真的有点类似于25年。对吧。所以下半年将比上半年强劲。主要是Michael提到的竞争性供应显著减少的结果。关于你的其他收入问题，这可能会再次后端加载。我们从批量WI-FI推广和坏账改善中获得一些改善。以及我们，随着我们。到。但我会说总体上是一个相当稳定的节奏。下半年和上半年之间没有巨大差异，但随着一年的推进，这肯定是节奏。
下一个问题来自Zellman and Associates的Alex Kim。
嘿，各位，感谢回答我的问题。关于开发的一个快速问题。您在2020年没有任何新开工项目。只是好奇需要发生什么变化才能重新开始建设活动，您是否看到当前开发经济有任何改善？
是的。嘿，Alex，我是Bob。你说得对，我们2025年没有任何开工项目。我们确实预计2026年会有一些开工项目，事实上我们在第四季度末收购了几块土地，并将在第一季度开始。2026年在亚特兰大的几个项目。看，我们处理开发的方式我认为与一些竞争对手略有不同，因为我们寻找的机会是我们没有购买机会的地方，我们可以在风险调整的基础上进行开发。这是有意义的。我们确实预计2026年总体上会看到一些这样的机会，我们将总体上开始一些交易。我想我还会告诉你，从开发的竞争格局或现状来看，成本相对稳定，因此随着我们看到一些租金增长，收益率有所改善。
而且，你知道，我们的开发业务模式通常是作为有限合伙人，并使用一些这些本地专家，而不必承担所有的间接费用。我们比过去其他人更受欢迎，这意味着我们更具吸引力，因为没有那么多有限合伙人资本。这意味着我们可以构建一些具有良好条款的非常好的交易。这是有意义的，我们会深思熟虑且适度地进行。我们必须从资本成本和资金使用的角度全面考虑。
明白了。感谢详细说明。
您的下一个问题来自BTIG的Michael Gorman。
是的，谢谢。早上好，Bob。也许再坚持一下交易市场。我想知道您在交易市场和私人买家身上看到的差异，是否仅仅是资本成本相关，还是您看到他们采用不同的承销假设，无论是更激进的增长还是增值潜力。承销方面是否也有差异，还是仅仅是资本成本？谢谢。
这是个好问题。我认为这可能两者都有，取决于买家是谁以及买家的观点。我会告诉你，这更多是轶事，因为我们不在这些市场运营，但我们看到，你知道，当我在NMHC时，我们与人们谈论像凤凰城和纳什维尔这样的市场，我们看到人们为未来的增长速度进行非常显著的承销，交易的资本化率非常低。像那些不是我们所在的市场，我们不打算进入那些市场。但有时你确实会看到私人市场参与者有不同的观点。
我认为重要的是要理解长期持有者和可能有较短时间范围的人的目标之间的差异。因此，当我们收购资产时，我们正在寻找并开发资产，我们希望成为长期持有者，我们是垂直整合的运营商。这是一个长期的内部收益率案例。该领域许多人的目标或许多私人买家的目标可能不同。对吧。他们可能是商人建筑商，有非常短的视角。他们可能是有中期目标的人。所以我认为这一切都是资本成本不同，对业绩和持有期的看法可能不同，并影响承销。
我还想补充一点，这也是Mark，这也有点轮换。我的意思是，我认为很多私人投资者10年前也会投资写字楼、郊区写字楼、零售，我认为大体上，你知道，公寓，也许工业，当然还有数据中心。我只是认为这支撑了我们资产净值中的私人市场价值，这很好，但有时会让我们难以承销，不仅是因为资本成本，还因为坦率地说，私人投资者必须证明自己的存在，购买公寓被视为安全的赌注。
而且，你知道，他们有点让假设适应他们的需求，而我们让数字保持原样。这就是为什么你看到我们现在将更少的资本分配给收购和开发。
下一个问题来自瑞穗证券的Hindell Saint Juste。
嘿，那里。谢谢。所以我的问题，我想您能否谈谈您对科技就业的期望，以及这如何影响您对旧金山和西雅图的看法？显然有很多关于裁员的头条新闻。人工智能，我很好奇您如何将其纳入这些市场的展望，然后也许给我们一个您今年预测的主要地区的综合增长率，东海岸、西海岸、阳光地带。谢谢。
好的，你这里有三个问题，Mark。我先开始，我猜Bob可以谈谈人工智能，Michael可以给你一些关于综合增长率的信息。但我们没有比你更清晰的水晶球来预测就业，无论是科技相关的还是其他的，我们确实会尝试通过与当地参与者交谈来估计我们市场的就业增减，你知道，我们的投资官员和每个市场的副总裁，试图了解他们在实地看到的情况。我们在芝加哥有一个经济团队也在关注所有这些事情。
所以我们有点想总体上了解，但我们在2022年的脑海中有这样的想法，西雅图和旧金山都发生了大量的科技裁员。我们没有收到钥匙，拖欠率没有增加。这确实减缓了租金的增长速度，这是肯定的。但是，你知道，我们的住户非常有就业能力。Handel，你知道，我认为我们看待这个问题，并认为在华盛顿特区，那些从事技术或复杂项目管理或你知道，高级金融和咨询工作的人可以找到另一份工作，你知道，在一段时间内。
而且他们喜欢他们的生活方式。如果我们在物业上好好照顾他们，他们会留下来。而且，大体上我们已经看到了这一点。所以做科技预测，更多的是我们相信这些人非常有就业能力，而不是任何特定的数字会上升或下降。而且，你知道，一个特定的雇主解雇了一些人，我们认为另一个雇主会雇佣他们。Michael已经多次提到，我们公司作为一个中等规模的雇主，当这些科技公司裁员时，我们通常非常兴奋有机会雇佣那些我们本来很难招聘到的人，比如数据工程师和数据科学家等等。
所以我想我们只是相信我们这类住户就业市场的活力。我知道Bob，如果你想。
是的，不，唯一的，我的意思是人工智能显然是一个大话题。我认为。而且它有两面性。对吧。当你考虑我们的投资组合时，显然 exposure 旧金山，这是，你知道，可能是人工智能开发和创造的最有意义的温床，从直接角度来看是有帮助的。然后你得到很多关于这对生产力有什么影响，这对就业和所有宏观层面项目有什么影响的叙述或讨论。我认为这确实创造了今天存在的叙述。
今天的对话确实造成了一定程度的不确定性，我认为这导致了新大学毕业生的某种程度的犹豫。我们在数据中看到了这一点。我只想提醒大家，如果你考虑我们的客户，考虑我们客户群的分布，我们大多不是刚毕业大学生的第一个家。所以那个20到24岁的人口统计，你知道，在我们的客户人口中占非常非常小的比例。我们的客户主要是在他们的第二、第三份工作，24到35岁等等。
所以它没有那么直接的影响。所以人工智能，我认为，你知道，我们会看到它如何发展。你知道，我们谈论过，你知道，在我的时代，在我的年龄，互联网泡沫和，和，和互联网将摧毁所有工作，但事实并非如此。我认为人工智能也不会。但这肯定是我们正在关注的事情。我会把三部分问题中的地区综合增长率交给Michael。
是的，我认为现在关于综合增长率，如果你只是对投资组合进行分类。旧金山和纽约将在2026年提供最佳的综合增长率。扩张市场全年的综合增长率将最低。我们其他的沿海市场真的非常紧密地聚集在中间。有些比去年好，有些比去年差一点。这都基于一年的起点。我确实想花一点时间从公司层面概述一下对综合增长率的期望。
因为我一直在读一些东西，我只是想稍微概述一下我们的期望，即现在坐在这里。我们思考综合增长率的方式几乎是典型年份定价趋势的镜像。我们预计事情将回到正常的季节性模式，这意味着1月将比12月提供更强的综合增长率。检查。我们已经看到了第一季度预计将比2025年第四季度提供更好的综合增长率。这是我们的期望。然后随着年份的推进，第二季度将在此基础上增长。第三季度开始减速，第四季度进一步减速。
我们现在看到的是，下半年预计不会像2025年第四季度或下半年那样减速。这就是我们对全年综合增长率的建模方式。你几乎可以将这种逻辑应用到我们运营的每个市场。也许你会在阳光地带看到一些机会，因为优惠的高度集中。如果我们真的获得定价能力并减少优惠，也许第三季度的综合增长率会略好于第二季度，但你不会违背第四季度从第三季度顺序下降的规律。
谢谢各位，非常感谢。
现在我们将接受来自杰富瑞的Linda Tsai的下一个问题。
感谢您回答关于技术举措的问题。您是否能够使用人工智能或其他预测分析来了解租约到期时搬离的可能性，然后有任何正在进行的举措来帮助解决这个问题。
看，我会告诉你，我不知道我是否会将其标记为人工智能。我认为现在我们在续约过程中使用了很多信息，试图了解住户续约的可能性。当我们向住户发出报价时，这些信息确实触手可及。所以我不认为我们正在将人工智能完全自动化或应用到续约过程本身。但显然我们有很多数据，并且今天有很多自动化到位。
目前似乎没有其他问题了。我现在将会议转回给Mark Perrell作总结发言。
谢谢，Shelly，也感谢大家对公平住屋的关注，我们很快会在会议 circuit 上与大家见面。
其他人都已离开会议。今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。