Michael Grant（投资者关系副总裁）
Nick Stengle（首席执行官兼董事会成员）
Dawn Kussow（执行副总裁兼首席财务官）
Mary Sue Patchett（执行副总裁兼首席运营官）
Chad White（执行副总裁兼总法律顾问及秘书）
Joshua Raskin（Nephron Research）
Joanna Gajuk（美银全球研究部）
Ben Hendrix（加拿大皇家银行资本市场）
Brian Tanquilut（杰富瑞研究服务）
Andrew Mok（巴克莱股票研究部）
早上好。我叫Jordan，今天将担任你们的会议操作员。此刻，我想欢迎各位参加布鲁克代尔高级护理2025年第四季度财报电话会议。今天的电话会议正在录制中。所有线路均已静音，以防止发言人发言后出现任何背景噪音。现在将进入问答环节。我现在想将会议转交给布鲁克代尔的投资者关系副总裁Mike Grant。请讲。
谢谢，操作员。各位早上好，欢迎参加布鲁克代尔高级护理2025年第四季度财报电话会议。今天参加电话会议的有Nick Stangle，布鲁克代尔首席执行官；Don Cuso，我们的执行副总裁兼首席财务官；Mary Sue Patchett，我们的首席运营官；以及Chad White，我们的执行副总裁、总法律顾问兼秘书。在今天的电话会议上，我们将讨论2025年第四季度和全年业绩，以及我们对2026年的财务指引。我们还将提供其他一般业务更新。在今天的电话会议中，我们的发言，包括对你们问题的回答，将包含根据《私人证券诉讼改革法案》安全港条款作出的前瞻性陈述。
这些陈述是截至今天的日期作出的，我们明确表示没有义务在未来更新这些陈述。实际结果和业绩可能与前瞻性陈述存在重大差异。可能导致实际结果不同的某些因素在我们昨天收盘后发布的收益报告以及我们向美国证券交易委员会提交的文件中详细说明，包括我们Form 10-K年度报告和Form 10-Q季度报告中描述的风险因素。我请你们查阅收益报告以获取完整的安全港声明。此外，请注意，在本次电话会议中，管理层将讨论非GAAP财务指标，每个非GAAP指标与最具可比性的GAAP指标的调节表。
我请你们查阅收益报告和公司的季度补充财务信息，这些信息可在brookdaleinvestors.com上找到，并于昨天以8K表格形式提交。有鉴于此，我很荣幸将电话转交给我们的首席执行官Nick Stengel。
谢谢，Mike。早上好。感谢各位参加今天的电话会议以及今天早上对布鲁克代尔的关注，我将对我们2025年第四季度和全年业绩提供高层评论。我还将回顾我们的战略重点、2026年的指引以及我们到2028年的展望。请注意，我们已于1月28日在1月30日举行的投资者日之前提供了2025年第四季度和全年的初步财务亮点。今天的业绩和指引与我们之前分享的内容一致。说到我们的投资者日，我要感谢所有参与者，特别感谢那些前往纳什维尔的人。
我们的投资者、潜在投资者和股票分析师——包括那些正式覆盖布鲁克代尔的分析师以及那些即使今天没有提供覆盖但有兴趣的分析师——提供的参与度和见解令人惊叹。布鲁克代尔管理团队在活动结束时对我们的多年预测更有信心。对于未能参与的人士，我们在布鲁克代尔的投资者关系页面上提供了视频录制和演示文稿。当布鲁克代尔最初在去年2月提供2025年指引时，团队指导每间可出租客房收入（RevPAR）增长4.75%至5.75%，调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）为4.3亿至4.45亿美元。
现在，在我们报告完整年度时，我们以5.7%的RevPAR增长率达到了初始RevPAR指引的上限，并且轻松超出了我们最初的调整后EBITDA预期，全年实现4.58亿美元。同样，布鲁克代尔第四季度的RevPAR和调整后EBITDA达到了我们的预期，因为今年前三个季度看到的积极趋势持续到了第四季度。让我首先列举本季度的一些亮点。首先，我想强调入住率。我们入住率稳步改善的趋势仍在继续，我们在解决机会社区方面也继续看到积极进展。
我们第四季度的入住率加权平均值为82.5%，同店基础上为83.5%，这是自2020年第一季度疫情开始以来的最高水平。值得注意的是，我们合并的第四季度入住率较上年同期提高了310个基点，较2025年上一季度的入住率提高了70个基点。我们在本季度最后一天的合并入住率为83.7%，同店基础上为84.3%。正如我们的长期投资者所记得的那样，80%的入住率大致标志着布鲁克代尔利润率和现金流生成的一个重要拐点，这是由于我们运营模式中的固定成本杠杆作用。
因此，我们对入住率的持续进展感到兴奋。虽然这种入住率增长在很大程度上受到婴儿潮一代需求增加和库存增长持续停滞相关的整体市场动态的支撑，但我们自身对入住率增长的内部关注加速了我们抓住高级生活行业内存在的机会的能力。在之前的电话会议和活动中，我们描述了我们的SWAT团队。这些是内部团队，使用结构化流程，包括对社区的自上而下审查，通过资本投资、领导力和营销评估以及定价重新校准等工具确定业绩机会。
由于这一流程以及我们之前宣布的处置和租约终止活动，我们在各个入住率区间继续看到良好进展。入住率低于70%的合并社区从2025年第一季度占总数的23%下降到2025年第四季度仅占合并社区总数的15%。在另一端，2025年第一季度有25%的社区入住率超过90%，到2025年第四季度这一比例上升到34%。第四季度，有80个社区仍低于70%的入住率阈值。其中，14个预计将在2026年上半年出售，21个正在与我们的SWAT团队合作。
不包括将要出售或与SWAT团队合作的社区，还有17个社区需要3个或更少的入住人数即可脱离70%以下的入住率区间。调整后EBITDA是我想强调的第二项。2025年，布鲁克代尔的调整后EBITDA增长19%，达到4.58亿美元，超过了我们全年最终指引的中点，该指引在今年早些时候上调了三次。值得注意的是，这19%的增长也标志着我们连续第四年实现两位数的调整后EBITDA增长。我确实想承认，我们略低于3000万至5000万美元的调整后自由现金流指引。
Don将提供有关这一指标的更多细节，但缺口主要与营运资金的时间问题有关。我们仍然实现了2300万美元的显著正调整后自由现金流，这是自2020年以来的首次正增长年份。接下来，我想更新一下布鲁克代尔在我们五个战略重点方面的进展。第一，卓越运营；第二，优化我们的房地产投资组合；第三，将资本再投资到我们的社区；第四，降低杠杆；第五，提升居民和员工的质量。从布鲁克代尔的卓越运营开始，你们已经听说了我们在2025年入住率和调整后EBITDA方面的显著改善。
随着我们冲刺各种入住率目标里程碑，仍有很大的改进空间。为此，在2025年第四季度，我们聘请了经验丰富的首席运营官Mary Sue Patchett。这是布鲁克代尔十多年来首次拥有首席运营官，这显然与我们首先是一家运营公司的事实相符。同时，我们实施了新的区域运营结构，拥有六个不同的区域领导团队，涵盖高级生活运营不可或缺的所有职能。这两项变革的最终效果是，公司能够同时利用我们作为高级生活领域最大运营商所拥有的深厚资源，同时具备类似于六个各拥有约100个社区的区域公司的敏捷运营能力。
此外，我们创建并聘请了新的战略运营高级副总裁职位。这个角色将几个对运营卓越至关重要的职能整合到一个直接向Mary Sue汇报的领导者之下。其中最主要的是集中我们的定价策略、定价分析和定价实施，以及我们的劳动力管理。此外，这个角色整合了所有进入我们社区的资本投资的优先级和决策制定。这种组织结构将创建一种真正的资产管理方法，类似于投资组合经理看待其资产组合中投资决策的方式。归根结底，这些举措将定义和锐化我们的组织，以实现更快的响应能力和更大的问责制。
我们的第二个战略目标是优化我们的房地产投资组合，因为我们继续将投资组合重点放在具有最强长期价值创造潜力的社区上。到2026年年中，我们预计合并投资组合中将有517个社区，即我们拥有或租赁的社区。截至12月31日，布鲁克代尔的合并投资组合包括548个社区，370个自有社区和178个租赁社区，自2025年第三季度末以来，自有社区减少了2个，租赁社区减少了43个。租赁投资组合的显著下降代表我们之前披露的与Ventas的主租约重置完成，我们未来将继续租赁65个社区。
正如我们上一季度分享的那样，在2026年上半年，我们预计出售29个自有社区，我们预计这些交易将产生约2亿美元的收益。这些销售标志着我们投资组合的最终有意义精简，使我们的持续投资组合达到517个自有和租赁社区。正如我们之前所说，这些资产组的退出将导致入住率、RevPAR和调整后EBITDA的改善，同时产生可用于资本投资的现金收益。请注意，在2025年底仍有待出售的29项资产中，有14项处于我们70%以下的入住率区间。
现在转向资本投资，2025年我们的非开发资本支出为1.707亿美元，其中大部分再投资于资本项目。在我们的社区中，资本投资仍然是优先事项，我们特别注重确保投资优先用于能提高净经营收入（NOI）的社区项目。除了必要的生命、安全和结构改进外，这些较大的项目通常属于我们所说的“第一印象”或公共空间升级，以更新美学和功能，而不是我们历史上可能倾向的较小的零碎更换，我们相信这些较大的项目对提高入住率和社区层面的NOI具有巨大影响。
对于2026年，我们预计非开发资本投资约为1.75亿至1.95亿美元，比2025年有所增加，因为我们相信今天的投资将帮助我们在未来获得更高的入住率增长和价格。降低杠杆是我想评论的下一个战略目标。布鲁克代尔在2025年底的调整后年化杠杆率在过去十二个月的基础上为调整后EBITDA的8.9倍，较上年底的9.9倍比率有显著改善。随着我们调整后EBITDA的持续增长，我们将继续有意义地降低杠杆。
提醒一下，我们相信到2028年底，我们可以主要通过调整后EBITDA的扩张将杠杆率降至6倍以下。值得注意的是，我们的总债务中有90%是由物业级抵押贷款担保的无追索权债务。Don将提供更深入的更新，但在最近的再融资活动之后，我们所有的抵押贷款债务都已再融资至2026年，我们的团队在与贷款人就2027年 tranches合作方面取得了出色进展。我将讨论的下一个战略目标是提升我们居民和员工的质量。我们看待服务交付质量的最广泛衡量标准之一是我们的净推荐值（NPS）。
自2022年以来，我们的NPS得分稳步上升，现在已经提高了19分，在我们最重要的客户——我们的居民眼中，这是非常显著的改善。这种改善并非偶然。我们持续调查居民，了解什么会推动更好的产品，我们通过我们的产品倾听并回应。我们在食品等领域持续改进，我们在所有护理领域——独立生活、辅助生活和记忆护理——的食品和餐饮方面的高表现得到了《美国新闻与世界报道》等外部评级服务的认可。
布鲁克代尔提升质量能力的另一个例子是我们HealthPlus平台的持续扩展，该平台通过护理协调和慢性病管理努力改善居民的生活质量，从而防止可避免的急诊室就诊和住院治疗。2025年，我们将Brookdale HealthPlus扩展到另外58个社区，分布在八个州，包括三个新州。这使Brookdale HealthPlus平台目前服务的社区总数超过180个。最后，我们旨在提升员工的质量。衡量员工在布鲁克代尔体验的最佳指标之一是员工流动率。
我们三位关键社区领导者（即执行董事以及销售和临床负责人）的流动率在2025年再次改善。我们第三季度的流动率在过去两年中改善了390个基点。2025年所有职位的整体员工流动率也有所下降，我们现在几乎回到了疫情前的水平。在结束我的发言时，我想评论一下我们昨晚在收益报告中提供的2026年财务指引，该指引也在我们的投资者日之前预先发布。我还将评论我们展望2026年及未来几年的长期财务前景。
我们对前景感到兴奋。1946年标志着婴儿潮的开始，1946年出生的美国人比1945年多60多万人。2026年是第一批婴儿潮一代达到80岁年龄的一年。这个年龄对布鲁克代尔来说是一个重要的基准，因为我们超过一半的入住发生在80至90岁之间。我们的平均入住年龄约为83岁。从今年开始，需求前景强劲，而且展望未来多年也是如此。人口统计报告显示，未来十年，80岁及以上的美国人口将以4%以上的复合年增长率增长。
另一方面，高级住房供应增长严重停滞，2025年底的单位增长率仅为0.6%，为历史低点。将80岁及以上人口4%以上的增长与当前0.6%的单位增长进行比较，表明整个高级生活行业的入住率有强劲的增长趋势。对于2026年，布鲁克代尔预计RevPAR增长8%至9%，比最近几年有所改善。Don将深入探讨具体细节，但8%至9%的RevPAR应包括正入住率和定价的平衡，以及去年租约终止和已完成及正在进行的处置的一些混合支持。
超过成本通胀的入住率和定价都是EBITDA的非常积极的驱动因素，特别是当社区入住率超过80%时，这是我们利用固定成本的大致水平。因此，我们相信我们能够实现从2025年4.45亿美元的基准水平到2026年5.02亿至5.16亿美元的中两位数调整后EBITDA增长。展望未来几年，我们预计这些趋势将继续。因此，我们重申我们的预期，即到2028年，我们可以实现中到高两位数的调整后EBITDA增长。此外，基于调整后EBITDA的这种扩张，我们相信我们可以在2028年底将杠杆率降至6倍以下。
我们每天都感谢我们的居民、员工以及股东。你们每个人都对我们寄予信任，我们对此非常重视。我们仍然对公司的内在价值充满信心，这建立在专业和稀缺的房地产基础之上。我们仍然有信心能够卓越地服务和照顾老年人，同时成为首选雇主。我们仍然有信心能够为股东创造持久的价值。现在，我很荣幸将电话转交给我们的首席财务官Don Cuso，以获取有关我们财务业绩和前景的更多细节。
谢谢Nick。今天早上，我首先想回顾布鲁克代尔2025年目标的表现，然后深入探讨第四季度，接着讨论我们最近发布的2026年指引以及支撑该指引的假设。正如Nick所提到的，我们对2025年第四季度和全年的财务及运营结果非常满意。以下是我们为2025年设定的目标以及我们的实现情况的简要回顾。我们2025年的年度RevPAR增长目标是4.75%至5.75%，后来我们两次上调至5.25%至6%。
布鲁克代尔实现了这一目标，我们报告的合并RevPAR增长率为5.7%，高于我们上调后目标的中点。我们2025年的调整后EBITDA目标最初为4.3亿至4.45亿美元，在这一年中三次上调至4.55亿至4.6亿美元的区间。同样，我们实现了这一目标，报告调整后EBITDA为4.58亿美元，也高于我们2025年上调后区间的中点。我们设定的2025年调整后自由现金流目标为3000万至5000万美元。我们略低于这一目标，2025年全年调整后自由现金流为2300万美元。
我认为这种适度的不足主要与营运资金时间安排和与再融资相关的利息预付有关。重要的是，2025年产生的2300万美元调整后自由现金流标志着我们自2020年以来首次恢复产生正现金流。2025年对布鲁克代尔的投资组合转型来说也是激动人心且成功的一年，我们通过退出非战略性或表现不佳的自有和租赁社区来调整我们的规模。在租赁方面，2025年布鲁克代尔通过租约终止退出了58个社区，共6466个单元。值得注意的是，根据我们与Ventas在2024年12月达成的主租约安排修正案，我们同意终止之前从Ventas租赁的55个社区的租约，这些社区包括6125个单元。
随着我们退出这55个租约，大部分相关过渡活动发生在2025年第三季度，尤其是第四季度，当时我们退出了42个租约。请注意，进入2026年，我们将继续管理其中8个未续约的社区。我们将继续从Ventas租赁65个社区，共4055个单元，直至2035年，租赁结构在经济上有所改善，包括房东资助的资本改善补贴和3%的年度租金 escalator。2025年，我们还完成了12个自有社区的出售，共482个单元，扣除交易成本后的收益为2610万美元。正如我们之前分享的，非战略性自有社区的处置将持续到2026年，我们计划出售剩余的29个先前宣布的社区，共2364个单元。
我们预计这些交易的大部分将在2026年年中完成，我们估计这些社区的总收益约为2亿美元。一旦这些处置完成，我们预计布鲁克代尔的合并投资组合在未来不会有重大变化。现在转向2025年全年和第四季度的财务结果。2025年，我们的合并调整后EBITDA增长了7200万美元，比2024年增长19%。正如Nick所提到的，这是我们连续第四年实现两位数的调整后EBITDA增长，我们相信从2025年的基准结果开始，未来几年我们可以保持中两位数的年度增长。
第四季度，我们的合并调整后EBITDA同比增长700万美元，增幅7%，与我们第三季度的隐含指引一致。总体而言，布鲁克代尔已经通过业绩改善和投资组合优化努力在低入住率社区取得了显著进展，随着这些努力的推进，我们预计收入将进一步流入。我们对持续的进展感到满意，并对未来几年推动调整后EBITDA增长的能力持乐观态度。第四季度，我们的合并入住率环比增长70个基点，同店基础上增长50个基点。
与我们疫情前的环比增长相比，这是更强的环比增长，除了强劲的第三季度（我们的正常销售季节）之外，在此基础上的增长是一项成就，并给了我们动力。进入2026年，我们第四季度的合并加权平均入住率为82.5%，同比提高310个基点，是今年同比增幅最高的。布鲁克代尔现在已经连续三个季度合并加权平均入住率超过80%。这是自疫情前以来我们首次超过80%这一关键水平的季度。全年合并加权平均入住率为80.9%。
在同店基础上，第四季度的加权平均入住率为83.5%，同比增长250个基点。入住率增长直接源于布鲁克代尔推动入住率的举措，包括我们的SWOT方法、针对低入住率区间社区的有针对性定价行动以及对运营问责制的关注。全年同店加权平均入住率为82.3%。现在转向我们的营收结果，全年居民费用增长2.4%，达到30亿美元。这2.4%的同比增长组成部分是RevPAR增长5.7%，部分被我们之前宣布的投资组合优化（包括自有和租赁社区的处置）导致的总平均可用单元数量下降3.2%所抵消。
第四季度，居民费用为7.15亿美元，较去年第四季度下降4%。与去年相比收入下降的关键因素是总平均单元数量减少10.5%，这是社区租约不续约和有针对性处置的结果，这些在下半年加速，部分被RevPAR增长7.1%所抵消。第四季度RevPAR同比增长7.1%是由同比加权平均入住率的持续加速推动的。第四季度同店入住人数比去年下降5%。
虽然本季度的搬出量有利，但居民费率增长足以抵消居民 acuity持续下降的趋势，因为每间入住房间的收入（本质上是我们的实际定价指标）同比增长3.1%。第四季度入住率环比稳定，季度末的入住量显著强劲，这应该为第一季度的开始创造顺风。事实上，2026年1月的合并入住率同比提高310个基点。第四季度同店RevPAR同比增长5%，这是由250个基点的入住率增长以及1.8%的RevPAR增长推动的。
我们第四季度同店加权平均入住率继续改善，环比增长50个基点。虽然在疫情前，第四季度通常是全年环比增长最平缓的季度，但布鲁克代尔第四季度的入住率增长超过了这一时期的正常季节性。现在转向合并基础上的费用，第四季度每入住单元的费用（EXP）较2024年第四季度增长2.6%。我们3.1%的RevPOR增长超过了2.6%的EXP增长，在每入住单元的实际收入和费用之间产生了50个基点的正价差。随着我们成功地将低入住率社区提升到更高的入住率区间，我们预计流量将继续扩大。
2025年，合并社区的RevPOR提高了2.7%，而EXP增长了1.8%，产生了90个基点的正价差。2025年同店营业收入增长6.1%，营业利润率较2024年提高30个基点。第四季度同店营业收入同比增长4%，而营业利润率下降30个基点。请注意，第四季度通常营业利润率较低，因为该季度有92天，这使得劳动力成本高于一年中天数较少的前两个季度。我们的收入基于月度账单，而劳动力成本反映全年的工作小时和天数。
不包括非现金股票薪酬费用以及交易法律和组织重组成本的一般和行政费用占收入的百分比与去年持平，这反映了今年早些时候为应对下半年发生的处置活动相关的预期收入减少而进行的成本结构优化。随着我们完成投资组合的优化，布鲁克代尔将继续关注适当的成本结构。2025年第四季度的现金设施经营租赁付款为4370万美元，较去年同期的5590万美元显著下降1220万美元。由于第三季度和第四季度全年发生的Ventas租约处置，第四季度调整后EBITDA为1.06亿美元，较去年同期增加700万美元，增幅7%。
2025年，调整后EBITDA为4.58亿美元，同比增长19%。我们在2025年实现了2300万美元的调整后自由现金流，标志着我们自2020年以来首次恢复正调整后自由现金流。第四季度，我们的调整后自由现金流季节性流出2300万美元。我们注意到，我们的年度房地产税中有很大一部分在第四季度支付，因此第四季度通常需要使用现金来应对营运资金的变化。此外，营运资金的时间安排以及与再融资活动相关的预付款对调整后自由现金流产生了负面影响。
截至2025年12月31日，布鲁克代尔的总流动性为3.78亿美元，较第三季度增加2600万美元，我们的调整后年化杠杆率继续改善，年底为8.9倍。我们的杠杆率显著改善，主要是由于过去几年我们强劲的调整后EBITDA增长。现在，我想从回顾过去的季度和年份转向展望未来。1月28日，我们在投资者日活动之前预先公布了第四季度的财务亮点，并在该公告中纳入了我们2026年的财务指引。在进入具体指引之前，我想简要重申Brickdale的指引理念。
履行我们的财务承诺是我们工作的重中之重。制定适当的目标需要大量的思考和工作，我们认为这些目标是可信的、基于现实的，但同时也促使布鲁克代尔团队努力实现增长和改进。作为一家公司，我们将始终寻找在多年时间范围内超越预期的机会。我们2026年的指引有两个组成部分：8%至9%的RevPAR增长和5.02亿至5.16亿美元的调整后EBITDA。让我们从8%至9%的年度RevPAR增长目标开始，这反映了与过去两年相比的加速增长，我们认为8%至9%的RevPAR增长是可以实现的，有几个主要组成部分支撑这一增长。
首先，在今年年初，我们实施了比去年更高的现有费率增长，这得到了我们社区和整个行业更高入住率水平的支持。其次，入住率增长预计将得到强劲入住需求的支持，这既是内部努力的结果，也是美国老龄化人口不可否认的人口结构的结果。最后一个组成部分是处置社区的增值影响，这将对RevPAR产生积极影响。我们的调整后EBITDA年度指引范围为5.02亿至5.16亿美元。该指引与我们从4.45亿美元基准开始的长期中两位数调整后EBITDA年度增长展望一致。
改善入住率和费率是调整后EBITDA扩张的关键驱动因素，因为两者都有非常显著的流量。随着布鲁克代尔现在入住率超过80%（大致是我们固定成本覆盖的水平），劳动力是我们最大的单项成本，约占我们设施运营费用的65%。我们在降低劳动力流动率方面继续取得进展，我们预计2026年劳动力成本环境将稳定且可预测。我们估计2026年不包括非现金股票薪酬以及交易法律和重组成本的一般和行政费用约为1.62亿美元。2026年现金设施经营租赁付款应约为1.8亿美元。
关于调整后EBITDA扩张至5.02亿至5.16亿美元的指引，我们预计我们的年化杠杆率在2026年及未来几年将继续显著下降。通过大约2026年年中的处置活动，可能还会产生适度的额外去杠杆化。我们相信到2028年底能够将杠杆率降至6倍以下。关于杠杆率，我想强调的是，在1月份，我们宣布对所有剩余的2026年抵押贷款到期债务以及部分2027年抵押贷款到期债务进行再融资。
这些再融资延长了我们更迫近的到期日，从而进一步完善了我们错开的债务到期时间表。我们的意图是始终积极管理我们的资产负债表，我们不断改善的经营业绩和强大的贷款人关系使这成为可能。在考虑我们财务业绩的季度进展时，有几个因素需要记住。首先，我们将以比预计下半年更多的可用单元开始这一年，这与我们的处置计划一致。其次，我们的入住率预计将在全年内上升，反映需求增长、社区层面的改善以及处置带来的积极组合动态。
其他典型的季节性因素预计将与历史一致，提醒一下，这些季节性因素在我们投资者演示文稿的最后一页有说明。总之，我们对2025年第四季度和全年的运营及财务结果感到满意，展望2026年及以后，我们对我们的战略和运营计划仍然充满信心，这些计划正在产生稳健的调整后EBITDA增长。2025年，我们的团队通过任命以运营为重点的首席执行官Nick以及十多年来首次任命专门的首席运营官Mary Sue Patchett而得到显著加强。
从我们2025年的业绩和展望可以看出，布鲁克代尔有信心为股东创造可持续的长期增长和价值。操作员，我们现在将开启提问环节。
提醒一下，如果您想提问，只需按电话键盘上的星号，然后按数字1。您的第一个问题来自Nephron Research llc的Josh Raskin。您的线路已接通。
谢谢。早上好。我实际上有两个问题，第一个是，Nick，你已经开始谈了一些。也许可以谈谈你们向运营公司转型的进展，如果可以的话，举一些具体的例子，我听到了劳动力方面的情况，但也许是工作流程或预算方面的变化，以及你们在制定指引时的处理方式，这会很有帮助。然后第二个问题，能否带我们了解一下Health Plus的预期进展。你给出了2025年的一些很棒的统计数据，但我只是好奇你能否提醒我们2026年推出的目标，以及你是否查看了推出Health Plus的社区的租金或租金增长甚至保留率数据，以及它们前一年的情况，以及你能指出的任何实际进展？
好的，很好。早上好，Josh。感谢你的问题。我先回答第一个，然后再回答第二个。非常清楚，我现在已经多次阐述过，无论是在第三季度电话会议、投资者日，甚至今天的电话会议上，我们首先是一家运营公司。显然，我们现在已经将Mary Sue的角色描述为我们的首席运营官，她今天早上和我们一起在会议室，可以回答任何真正深入的运营问题。这基本上是我们思考一切的方式。区域模式确实是这一点的延伸。
因此，我们不仅有一位专门的首席运营官每天早上醒来都专注于推动出色的业绩、良好的居民体验和入住率，我们还有区域团队，我在投资者日也描述过这一点，这可能比幻灯片更有影响力。但核心思想是，我们有六位区域领导者，他们拥有专门的团队，真正专门的销售领导者、临床领导者、资产管理领导者、餐饮领导者等不同职能的团队，这样我们就可以真正专注并灵活地关注客户在考虑高级生活时面临的超本地决策。
我在准备发言中刚刚宣布的另一点是，我们在布鲁克代尔新聘请了一个职位。这是战略运营高级副总裁。这个角色将整合我们所有的定价决策、分析、报告、实施，以及我们如何在所有社区部署定价策略。我们过去有类似的结构，但它并没有真正整合在一个领导者之下。特别是在运营之下。同时，以类似的方式，我们所有的劳动力管理、人员配置比率、劳动力管理、加班控制等所有这些都将属于这个角色，可能最重要的是我们的资本支出决策。
正如我现在多次分享的那样，我们确实在倾向于将资本重新部署到我们的社区中，对于那些有幸参加投资者日并参观了我们富兰克林（抱歉，我们的布鲁克代尔绿山社区）的人来说。我认为这清楚地展示了当你有一个非常深思熟虑和全面的资本部署计划时，一栋16年的建筑可以做到什么。我们正在将所有这些资本部署以及我们对它的思考集中在这个角色之下。因此，这是一个非常有意义的职位，我们现在已经聘请了这位战略运营高级副总裁。
第二部分，让我先停一下。Mary，关于Josh的问题有什么要补充的吗？
我对我们的下一步感到非常兴奋，因为它将所有这些专业职能整合在一起，这样我们就可以支持我们的区域在当地赢得市场。
是的，非常好。我认为第二个问题是关于Health Plus的。正如我分享的那样，我们在2025年额外推出了58个社区的Health Plus，我记得我的准备发言中提到，我们在三个新的州扩大了足迹。至于未来，Josh，正如你所记得的，对于那些昨天收听的人，我再次鼓励所有对布鲁克代尔有兴趣的人查看我们投资者关系网站上的投资者日演示文稿和视频。我们倾向于“赢得市场”这一理念，并通过说“我们将赢得一个市场”来转变我们如何获胜的思维。
我在投资者日举的两个例子是堪萨斯城和达拉斯。显然，我们在更多市场拥有一定的关键密度。未来的Health Plus计划将真正填补我们在市场中可能仍然存在的空白，并将其作为另一个杠杆来推动护理、服务方面的业绩，其净效果，我认为这是你关于Health Plus问题的下一部分，我们确实看到居民的流动率有明显改善。一方面，他们享受并欣赏所提供的护理协调。
但还有一个非常实际的客观因素，即他们去医院的次数减少了，去急诊室的次数减少了。这些都是我们行业中存在的“泄漏”领域，即那些住在辅助生活或记忆护理中的人，如果他们因为某种急性事件住进医院的住院部，很多时候他们不会回到高级生活。他们会去不同级别的护理机构，或者不幸的是，有时实际上会去世。因此，我们的Health Plus计划在很大程度上帮助我们留住了居民，这反过来又推动了我们的入住率增长。
Josh，我想补充的一点是，我们还看到Health Plus社区的员工流动率有一些非常有利的影响。这实际上非常好。我们的员工喜欢所提供的技术。他们喜欢现有的系统。它得到了非常非常有益的接受，并且正如你能够谈论该计划的好处以及你可以为居民提供什么一样，它在入住方面也有帮助。家庭成员喜欢这一点，并且得到了非常积极的接受。
下一个问题来自美国银行的Joanna。您的线路已接通。
嗨，早上好。非常感谢回答问题。那么首先是关于集中定价策略。您的同行谈到现有租金增长在高个位数。那么这是否与您能够推动的增长大致相符？以及，您是否注意到因此而出现的与财务相关的搬出情况？
是的。早上好，Joanna。非常好的问题。我会将你刚才所说的大致描述为与我们在1月1日生效的现有费率增长所能实现的一致。因此，中高个位数绝对是一致的，我想我们会更清楚地说，我们2026年的现有费率增长更类似于我们两年前在2024年所做的，肯定比去年多。这是一个非常重要的指标，因为我们的整个居民基础都得到相同的现有费率增长，在某些方面支撑了我们全年的整体RevPOR增长。
关于RevPAR增长，我想评论的另一点是，随着一年的推进，我们迎来新的入住者，这些新入住者通常取代的是平均大约两年前（即2024年）入住的居民，当时我们的入住率明显较低，折扣也略高。因此，通常随着一年的推进，由于我们业务的强劲、高级生活行业的整体强劲以及布鲁克代尔特定的入住率，我们将以与搬出者不同的价格点迎来新的居民。
Joanna，我将跟进与财务相关的搬出情况以及我们的经验。当然，我们在推出费率增长时会监控我们将看到的情况，我只想说这与我们两年前推出类似费率增长时看到的情况大致一致。现在我还要说的是，如果你看我们的损耗率，在过去两年中我们看到了一些有利的情况，我们的损耗率一直在下降，这是有利的。你可以在我们的投资者演示文稿中看到这一点，我们在2026年继续看到这一点。
太好了，谢谢。我还有另一个问题，不同的话题，我想有点相关，但关于你的资本支出评论。所以你显然预计非开发资本支出将比去年增加。那么能否给我们更多细节，比如项目数量，以及就未来而言，如果你还没准备好谈论具体数字，没关系，但我们应该如何看待2027、2028年等，需要多长时间才能触及所有需要资本支出的地点？谢谢。
是的，作为一家房地产公司，你总是必须对房地产进行再投资，无论其年龄如何，显然越旧，你可能需要做的就越多。但现实是，总会有持续的房地产资本再投资。任何类型的房地产都是如此。高级生活肯定也不例外。你知道，它是居住率相当高的房地产，就像酒店一样，诸如此类。所以我重申我们所说的。我们预计在2026年部署我在准备发言中提到的范围。
但现实是，在这位新的战略运营高级副总裁领导下，真正的重点和思维转变是真正采取资产管理视角。真正采取这种观点：我们投资组合是为了获得回报，所以如果有的话，支出将更多地转向这些更大的项目。我们有一个清单。我的意思是，我们已经对其进行了优先排序，我们有高影响的项目，这与“赢得市场”的理念一致。因此，我们将以更深思熟虑的方式在我们想要赢得的市场部署资本，以便为布鲁克代尔创造整体市场提升。
我再次以达拉斯和堪萨斯城为例。还有更多市场，显然我们不会透露我们的战略方向和我们倾向的地方。但这才是支出向前发展的真正有意义的部分。除此之外，我的意思是我们不能指定数量，但我认为如果你认为继续大致与我们正在做的一致，感觉像是一个舒适的运行率。我们可以覆盖足够多的必要项目，同时继续扩展这些真正高NOI驱动的项目。
太好了。非常感谢回答问题。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自RBC资本市场的Ben Hendrix。您的线路已接通。
很好，非常感谢。关于入住率区间的一个快速问题。我很欣赏关于70%以下区间的所有内容。我们已经谈了很多，但我想更多地关注70%至80%的区间，大约有90个社区在那里。似乎在这个区间有很大的盈利潜力，只想考虑让这些社区更有意义地超过80%的时间和考虑因素。你能否从三个关键领导的角度谈谈它们的概况？是否有地理考虑因素，你的定价策略如何转变以解决这个区间，以及任何你可以和资本支出需求，任何可能是让它们超过80%的关键因素，谢谢。
是的。很好的问题，Ben。哦，顺便说一下，我们确定的SWAT社区主要在70%至80%区间，然后还有70%以下的。现在，很多70%以下的我们正在处置，所以显然我们不会。我们不会在那些社区上投入大量SWAT精力，因为它们正在逐步退出。但现实是，尽管我们经常以低于70%作为基准和使用里程碑，因为在这一点上你真的在谈论收支平衡，但真正的流动收益发生在你进入80%这一点时。所以你强调这一点，这绝对是我们的首要考虑，我们SWAT团队的很多努力实际上专门针对这个区间，通常一旦它加速超过85%至90%，它从来不是巡航控制或自动驾驶，但它会很快进入那个阶段，这取决于社区的情况。
所以我会告诉你，我们大量精力的重点确实是首先让社区超过收支平衡点。这通常发生得相当快。再说一次，我们有很多这样的社区。然后下一点是如何推动它们，如何推动它们超越80%的基准，让它们超过这个水平。
我想补充的另一点是，有一些社区。Nick明确提到了14个低于70%的社区在处置名单上。我想说，我们处置名单上的下一个最大群体，正如我们所说，2026年将有29个社区退出，也在这个区间。因此，随着它们继续上升，在70%至80%区间有大量社区已经在我们的SWAT团队流程中，我们已经在关注，无论是资本支出、定价、员工流动率，以确保我们高度专注于继续推动它们上升。
Nick已经谈到了今年取得的进展，我们预计在26年继续取得进展。
太好了，谢谢。
您的下一个问题来自杰富瑞的Brian Tanquilut。您的线路已接通。
嘿，早上好，各位，再次感谢在1月份接待我们。那么，Nick，当我考虑你报告的1月份入住率时，这似乎与你12月至1月的典型季节性移动相符。但当我们考虑南部的暴风雪和冰暴时，我们应该如何看待你在那里看到的复苏，以及这告诉你业务需求状况的健康程度？谢谢。
是的，我很感激，Brian。所以从历史上看，我们1月，抱歉，12月至1月的入住率环比趋势约为下降30至40个基点，这甚至在疫情前，自疫情后稳定以来，12月至1月下降30至40个基点，非常典型，顺便说一下，整个行业，当然布鲁克代尔也是如此。
这正是我们今年2026年实现的。我想说，这是尽管有这场冬季风暴，高级生活中发生的另一个现实。大多数入住发生在月底，即每月的最后一周。你可以在我们自己的数据中看到这一点。如果你曾经查看我们的月末数字与整个月的加权平均值，几乎每个月，如果不是每个月，它总是更高。所以，那场大风暴在1月底过渡到德克萨斯州（我们在那里有重要的业务），当然还有田纳西州（我们在那里有重要的业务），然后向东移动，正好在1月底的最后一周，这肯定影响了我们。我的意思是，人们没有电，一切都被冻住了。在那种环境下，没有多少入住或参观发生。
所以，这肯定影响了我们1月份的入住率增长。但我们行业的好处以及我们所处行业细分市场的好处是，我们处于非常非 discretionary 的需求基础，没有多少替代品。哦，顺便说一下，整个市场都受到了影响。所以在1月底需要高级生活、辅助生活的人今天仍然需要。因此，事实上，我们已经在2月份的数字中看到了这一点。2月初的入住速度已经超过了我们通常看到的水平，这是1月份的直接溢出效应。所以我认为更好的方式是将1月和2月的数字结合起来，以更好地了解第一季度的进展。从我们的角度来看，尽管有这场风暴，进展已经非常好，正如我们预期的那样。
太棒了。谢谢。
提醒一下，如果您想提问，只需按电话键盘上的星号1。您的下一个问题来自Bard Plays的Andrew Mock。您的线路已接通。
嗨，早上好。想跟进资本支出。我认为你给出的范围意味着在持续投资组合中每单元约4400美元。这是我们应该考虑的正确水平吗？然后，Nick，我想我听到你说这是一个舒适的运行率。那么我们应该将此视为持续维护资本支出的结构性增加，而不是周期性加速吗？谢谢。
是的，Andrew，我先回答，然后Don会提供更多细节。所以如果你计算的话，每单元数字我认为是正确的。
所以40。不，她
我想，是的，Andrew，我们可以谈谈你的单元，但我认为净基础上大约是3500、3600美元，因为我们给出的数字是净数。
但真正的重点是，随着我们扩大EBITDA和现金流生成，我们希望对我们的社区进行再投资。再说一次，总体而言，这个运行率感觉是正确的。但我们也在寻求再投资。我想我要提出的真正观点是，即使从平均每单元的角度来看，现实是我们会在一些社区过度投资。所以在我们真正倾向的社区中，这个数字会高得多。其他社区的资本支出几乎为零或微不足道。
这种转变的真正意义在于，不再是我们采用大量资本支出以花生酱式的方式进行部署，而是我们将针对特定市场的特定社区，以推动该回报和NOI。所以这不再是零碎的方法，这是我们过去做过的一些事情，而是更全面、有针对性、深思熟虑的资本支出部署方法。
很好。然后再跟进一个问题，我想我在准备发言中听到费率增长抵消了居民acuity持续下降的趋势。
你能详细说明一下你在acuity方面看到的情况吗？这是入住的年轻老年人的组合效应，还是实际同一居民acuity的下降？谢谢。
是的，我可以开始。我认为从acuity角度来看，评论是关于当高acuity居民搬出时，你通常会有低acuity居民入住。如果你看我们的RevPAR，你可以从护理费率中看到这一点。所以如果你有高acuity的人搬出，护理费率较高，而低acuity的人入住，你自然会有较低的护理费率，这会影响我们全年的RevPAR趋势。我认为这些是关于整体acuity水平的评论。
你知道，我们显然监控我们的整体acuity。自从COVID以来，我们的acuity水平有所下降，我们肯定看到在COVID后它们有所上升，但我们肯定看到它们开始下降。其好处是居民的停留时间更长。
是的，我们的整体居民流动率正在缓慢下降，这实际上是一个非常积极的迹象，因为我们的停留时间在增加，这再次非常支持整体入住率增长。所以这是acuity和停留时间之间的平衡。显然，居民越病重、年龄越大，停留时间越短。所以这实际上平衡得很好。
太好了。谢谢。
没有更多问题了。我现在将电话转回给首席执行官Nick Spangle作总结发言。
太好了。谢谢，Jordan。非常感谢各位今天参加我们的会议。感谢大家对布鲁克代尔的持续关注和参与。正如我在投资者日和之前的电话会议中分享的那样，很高兴让整个管理团队与任何对布鲁克代尔有兴趣的利益相关者见面。所以请联系Mike Grant，我们会安排。因此，Jordan，我们就此结束。祝大家周四和周末愉快。
今天的会议到此结束。您现在可以。