乔希·舒策（高级副总裁，财务）
克里斯托弗·马尔（总裁兼首席执行官）
蒂姆·马丁（首席财务官）
乔丹（操作员）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银集团）
维克托·费迪夫（加拿大丰业银行）
布拉德·赫弗恩（加拿大皇家银行）
托德·托马斯（KeyBank）
拉维·瓦伊迪亚（瑞穗证券）
迈克尔·格里芬（Evercore ISI）
胡安·萨纳布里亚（BMO资本市场）
斯宾塞·格利姆彻（Green Street）
布伦丹·林奇（巴克莱银行）
埃里克·吕布乔（富国银行）
埃里克·沃尔夫（花旗集团）
萨米尔·卡纳尔（美国银行）
迈克·穆勒（摩根大通）
感谢您的等待。我叫乔丹，今天将担任本次会议的操作员。此刻，我欢迎各位参加CubeSmart 2025年第四季度财报电话会议。所有线路已设为静音，以防止背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。[操作员说明]谢谢。现在，我将把会议交给高级副总裁兼财务总监乔希·舒策。请讲。
谢谢。乔丹，大家早上好。欢迎参加CubeSmart 2025年第四季度财报电话会议。今天参会的有总裁兼首席执行官克里斯·马尔和首席财务官蒂姆·马丁。我们的准备发言之后将是问答环节。
除了昨晚发布的收益报告外，补充运营和财务数据可在公司网站的投资者关系部分查阅，网址为www.cubesmart.com。公司的发言将包括有关收益和战略的某些前瞻性陈述，这些陈述涉及风险、不确定性和其他可能导致实际结果与这些前瞻性陈述存在重大差异的因素。可能导致我们的实际结果与前瞻性陈述存在重大差异的风险和因素在公司提交给美国证券交易委员会的文件中提供。具体而言，我们今天上午提交的8K表格，以及随8K表格提交的收益报告和公司10K表格年度报告中的风险因素部分。此外，公司的发言中提到了非GAAP指标。GAAP与非GAAP指标之间的调节可在公司网站www.cubesmart.com上发布的第四季度财务补充文件中找到。现在我将把会议交给克里斯。
早上好，感谢大家今天参加我们的会议。我们对2026年的前景感到鼓舞，基本面已经稳定，我们有望恢复增长。过去几个季度的运营指标有所改善，现在这正开始体现在财务指标上。我们在东北部和中西部的更稳定的城市市场继续表现优异，而受供应影响更大的市场。阳光地带和西海岸的市场开始出现积极迹象，所有市场的二阶导数都在改善。
我们现有的客户指标仍然强劲， attrition率和信用状况没有变化。2025年是需求趋势稳定的一年。全年整体需求模式更加一致，环境更具建设性，导致下半年的入住率同比转为正增长。入住率的趋势非常令人鼓舞，季度同比增长从2024年第四季度的-10%改善，2025年第一季度改善至-8.3%，去年第二季度再次改善至-4%，继续改善并在2025年第三季度转为+2.5%的正增长，2025年第四季度进一步提升至+2.8%的正增长势头。
在2026年初，我们看到了类似的趋势，入住率差距继续缩小，入住率为正。具体而言，今年1月底的入住率差距较年底有所改善，年底时下降了70个基点，1月底为88.7%，比2025年1月低40个基点，租金和退租趋势与我们在25年的经验一致，2月份还有几天时间。总体趋势继续令人鼓舞，入住率差距继续缩小，本季度至今的入住率趋势继续保持正增长，同比入住率增长总体与我们第四季度报告的结果一致，运营基本面的改善开始体现在财务业绩中。
这将是稳步渐进的改善，因为我们通常每个月大约有5%的存储单元周转。我们在第四季度开始看到这种势头，并预计这种渐进的改善将持续到2026年。
不同市场和子市场的需求有所不同，东北部和中西部的核心城市市场继续表现优异，阳光地带和西南部受供应影响更大。然而，我们看到许多市场的基本面有所改善，超过75%的前25大市场的收入增长从2025年第三季度加速到第四季度。
由于过去四五个月我们市场的趋势相当积极，我乐观地认为我们正在转折，并看到了回到更历史水平的收入和净营业收入增长的道路。2026年，我们只有19%的同店预计会面临新供应的影响，这是自2017年我们开始阐述这一指标以来的最低比例。竞争供应的影响程度继续减弱，因为三年滚动影响中的更多交付来自两三年前，这些门店开始达到其第一阶段的入住率稳定水平。
我们高质量的投资组合和一流的运营平台，以及经验丰富的管理团队，高级领导层在各个周期拥有数十年的经验，再加上新供应影响的下降和更具建设性的运营基本面，使我们能够很好地应对任何挑战，并在2026年最大限度地利用所有机会。
现在，我想请蒂姆·马丁就我们对2026年资本配置和指导的看法发表见解。
谢谢克里斯。大家早上好。感谢大家抽出时间参加我们的会议。我将快速回顾第四季度的业绩，讨论我们最近的投资活动，然后深入介绍我们对26年的预期和指导。
同店收入增长从第三季度加速至接近持平，本季度为-0.1%，反映了克里斯提到的趋势持续稳定，并为2026年提供了更好的起点。第四季度同店支出增长2.9%，得益于房地产税和财产保险方面的一些好消息，但被营销和维修支出的增加所抵消，与去年同期相比，这些支出主要与时间有关。同店则在第四季度下降1.1%。
我们报告本季度经调整的每股FFO为0.64美元，本季度我们宣布季度股息增加1.9%，年化每股股息达到2.12美元。以昨天的收盘价计算，股息收益率为5.3%。在外部增长方面，过去几年很难找到增值的表内机会来配置资本，尤其是在公开交易中。我们在24年底和25年初通过结构性交易取得了成功，当时我们能够通过一对交易增值投资合计6.1亿美元。一项是资本重组，另一项是合资企业收购。从那以后，由于公开和私人市场估值的脱节，我们看到表内投资机会非常有限，但我们一直专注于其他创造性的资本配置途径。
我们最近宣布与世邦魏理仕投资管理公司成立新的合资企业，拥有2.5亿美元的授权，用于投资高增长市场。这使我们能够扩大我们的合资关系，并提供另一种途径，以增强回报继续增长投资组合。本季度我们还完成了两笔表内收购，金额为4900万美元。
第四季度，我们还执行了现有的股票回购计划，因为考虑到我们拥有最高质量的自助存储资产组合，以及第四季度股价反映的脱节估值，从风险调整基础上看，回购股票与较低质量资产的私人市场价值相比对我们来说是有吸引力的投资选择。
我们的董事会最近扩大了股票回购授权，根据当前估值水平，我们有大约4.75亿美元的股票回购能力。我们每年产生约1亿美元的自由现金流，因此我们可以在杠杆中性的基础上根据股票回购计划执行这些水平。如果公私估值差距在2026年进一步持续，我们还考虑出售一些资产或将资产贡献给合资企业，并使用这些收益为额外的股票回购提供资金。
我们的资产负债表状况良好，信用指标对我们现有的投资级信用评级非常有利。年底杠杆率（净债务与EBITDA比率）为4.8倍。我们2026年有一些计划可能会在上半年 opportunistically进入债券市场，并用所得款项偿还目前在循环信贷额度上的提款，然后在下半年我们可能会再次进入市场，用所得款项偿还9月到期的现有债券。
展望未来，我们26年收益指导和相关假设的细节已包含在昨晚的发布中。总体而言，我们对26年的每股FFO预期范围为2.52美元至2.60美元。对于同店指导，我们2026年的同店池增加了16家门店。同店收入指导范围的中点假设宏观环境与去年大致相似，市场竞争新供应的影响减弱，以及随着年份的推进，竞争定价稳步改善和同比入住率差距缩小。26年同店预期中嵌入的供应影响是新供应将影响我们约19%的同店投资组合，正如克里斯所提到的。作为背景，这19%低于去年受供应影响的24%的门店，也低于2019年峰值时受影响的50%的门店。
几年来，我们一直非常关注费用控制。事实上，在过去三年、四年、五年和六年期间，我们在费用增长最低方面领先于行业。因此，考虑到过去几年的费用控制，我们2026年的整体增长在一定程度上是为自己设定了一个非常具有挑战性的比较基准。
推动我们对同比增长预期上升的领域包括房地产税，尤其是在年底，因为2025年底的一些好消息给26年底带来了艰难的比较，人事成本再次从多年极低增长的时期下降。当然，最大的影响将来自最近几周风暴带来的冬季相关成本。与2025年初几乎没有天气事件相比，这次的风暴影响相当大。再次感谢大家今天上午参加我们的会议。乔丹，现在我们可以开始提问环节了。
[操作员说明]第一个问题来自瑞银集团的迈克尔·戈德史密斯。您的线路已接通。
早上好。非常感谢回答我的问题。也许首先，我们可以从供应开始？似乎供应正在下降，或者至少新交付量在下降。但是，我想，与此同时，需求环境保持稳定但不是特别强劲。那么您如何看待供应？仅仅是新交付量吗？是过去几年的累积增长在影响它吗？您引用的数字，是反映今年的预期交付量还是多年的数字？谢谢。
谢谢，迈克尔。早上好。我引用的19%的门店受到影响，我们一直披露的是，我们查看的是三年内滚动期间供应对现有门店的影响。因此，2026年受供应影响的19%的门店，是指在其贸易圈内将与2024年、2025年或2026年交付的供应竞争的门店。正如克里斯所提到的，2024年交付的门店从逆风角度来看影响将小于26年的门店，因为它们将进入第三年。
它们将开始接近更高的入住率水平，并倾向于在市场内更具竞争力地定价。因此，这不仅是19%，19%的性质我们认为肯定比2019年峰值时的逆风要小一些。所以这是这些因素的结合。但我们引用的所有数字都是基于三年滚动基础。
明白了。谢谢。作为后续问题，纽约市消费者和工人保护部就纽约市场的掠夺性做法提起诉讼。您在那里有很大的业务。我只是想了解，这是否影响了您的运营方式。显然，这是针对你们的诉讼，但您对此有何反应。
是的。迈克尔，我们当然知道纽约最近的具体公告。其他州也有一些类似的立法尝试，不仅针对存储行业，还针对一般定价和透明度。我们继续监控这些情况，并确保合规。我们始终专注于为客户提供最佳体验，并将继续灵活地专注于此，尽我们最大的能力做到这一点。
非常感谢。祝2026年好运。谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的维克托·费迪夫。您的线路已接通。
感谢回答我的问题。我有一个关于今年运营费用前景的问题，它比例如您的同行要高一些。只是想了解导致这种差异的关键因素是什么。可能是纽约，我看到2025年的运营费用增长可能更高。您能提供一些关于驱动因素的说明吗？
是的。正如我们在介绍性发言中提到的，有几件事在发生。再次，在过去几年中，我们在费用控制和费用增长方面领先于行业，我们确实为自己创造了一个相当高的比较基准。我认为，我们面临一些压力的个别驱动因素，我再次提到的是特别是2026年下半年的房地产税。我们将面临一些艰难的比较，因为我们在25年第四季度有一些好消息。
然后我提到的最大的一个是与天气相关的。我们第一季度的天气相关费用同比增长将相当显著，因为我们的自助存储投资组合有很大一部分在东北部各州。坦率地说，冬季风暴的影响远远超出了该国的东北部地区。所以房地产税、天气相关成本是主要因素。然后即使在人事等项目上。我们能够在多年内将人事管理在持平或负增长。今年我们预计该项目的增长略高于通胀水平。所以这些是推动我们同店费用指导背后思路的领域。
明白了。作为后续问题，如果您考虑与世邦魏理仕新成立的合资企业，实际的机会集是什么，我们应该如何看待2026年在增量投资方面可以实现什么？
是的。我们非常高兴能够扩大我们的合资关系，现在我们披露了与世邦魏理仕投资管理公司的新合资企业。我们已经通过第三方管理平台与他们在运营方面合作了几年，并建立了良好的合作关系。我们宣布的合资企业专注于投资核心、核心加、增值机会的各个领域。理想情况下，这将使我们能够在高增长市场组装地理多元化的资产组合。
所以，任务相当广泛，2.5亿美元的授权希望是第一个。然后我们在那里取得成功，我们可以继续前进，与世邦魏理仕创建更多的合资机会，当然，继续考虑与其他方创建额外的合资机会，包括我们的一些长期合作关系。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行的布拉德·赫弗恩。您的线路已接通。
是的，嘿，早上好，谢谢大家。您能谈谈年内入住率的假设吗？它们只是在现在的水平上保持稳定吗？随着比较变得更加困难，它们会下降吗？也许。会因为供应而上升吗？
是的。我们不，我们不对具体组成部分提供指导。我们对整体收入增长范围预期提供指导。我认为我们所看到的是克里斯稍微提到的，即我们看到新客户定价的环境更具建设性。所以我们转为正值，这是开始这一年的好地方。然后正如我提到的，至少在我们的预期基准中，环境是我们能够全年稳步缩小入住率差距。这将是我们预期的基准。现实情况是，繁忙季节将会到来，市场状况将是实际情况。我们的系统旨在最大化收入。所以，可能会有更高的费率和更低的入住率。更高的入住率，更低的费率。可能会朝着租金范围的高端移动？在范围的低端？所有这些，我们都将看到。但总体而言，我们只对发布中的整体数字提供指导。
好的，明白了。然后与此相关，您在准备好的评论中说，您看到了回到历史增长水平的道路。如果我们看到入住率保持在现在的水平，比如3%。那么我们什么时候应该看到同店收入达到3%？我知道有很多变动因素，但只是想大致了解，是几个季度，一年，还是两年等等？
是的，我认为，如果您按照您刚才描述的假设操作，那么您会在第一年，也就是2026年看到逐渐上升的轨迹，然后在2027年下半年按季度回到更历史水平。然后，最终，随着时间推移到下一年，您将在年度基础上进入该水平。
好的，谢谢。
下一个问题来自KeyBank的托德·托马斯。您的线路已接通。
是的，嗨，谢谢。早上好。首先，关于纽约，您提到收入增长从第三季度有所改善，继续表现优异，与您的一些其他核心沿海信息市场一样。您是否假设这种势头在26年持续，您认为纽约市的优势是什么驱动的，是供应背景还是您看到更好的需求？关于表现优异有什么感觉？
是的，嘿，托德，我是克里斯。我认为纽约整体上在2026年将继续成为我们表现最佳的大都市区之一，就像25年一样。我认为有两件事对我们有利。一是北泽西，在较小程度上是威彻斯特县和长岛，正在从供应的逆风中恢复。所以当蒂姆和我谈到19%时，一个受益的好市场是作为大都市区一部分的北泽西、威彻斯特和长岛市场。
然后在城市本身，我们继续看到过去几年经历的非常积极的趋势。您有良好的停留时间。再次，人们将该产品用作生活空间的替代，而不是像依赖现有房屋买卖的市场那样。显然，我们在那里有极高的品牌知名度，我们预计 boroughs 的积极表现将继续。
好的。然后蒂姆，您谈到了回购和本季度完成的回购，潜在的处置，可能将资产让渡给合资企业。股价相对于您在第四季度执行的价格上涨了近15%。我想知道今天回购的可行性如何，回购与您讨论的其他一些机会相比如何？
是的，我认为我们的股价今天对我们来说比第四季度回购时更有利一些。但谁知道明天、下周或下个月会发生什么。我想说的是，我们不是，我们不是坐在那里等待有一天我们回到有绿灯可以增长，并且我们的股价让我们能够回购4亿、5亿、6亿美元的资产并增值。
我们已经有几年没有看到这种环境了。如果我们处于一个持续较长的时期，私人市场估值与公开市场估值脱节，那么对我们来说可采取的行动是继续执行我们的长期战略目标，可能是通过削减一些资产来提高投资组合的整体质量，然后转身将这些资本重新部署用于回购股票。因为其中隐含的是一个非常好的机会，当您考虑即使在我们今天的交易水平下的隐含资本化率，虽然从股票回购角度不如以前有吸引力，但相对于表内购买资产的机会仍然相当有吸引力。
所以我们将看看。如果股票回购不再有吸引力，股价继续回升，回到我们认为应该的估值水平，即高于我们基础资产的价值，那对我们来说将是很棒的。但如果我们没有回到那里，差距仍然存在，我们将继续努力执行我们的战略目标，这可能是我们实现目标的一条路径。
好的，这很有帮助。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自瑞穗证券的拉维·瓦伊迪亚。您的线路已接通。
嗨。早上好。我看到第四季度，您的费用收入项目作为同店收入的一部分有所上升。这主要是来自滞纳金还是其他类型的费用？在考虑26年指导时，您对这个特定项目的假设是什么？
是的，早上好。感谢这个问题。所以同店中的其他财产收入项目包括各种内容。包括商品销售，包括锁和盒子等物品的销售。包括费用，包括卡车租赁收入，以及其他一些东西。我们一直在寻找增强现金流增长的方法。我们审视每一个机会，随着时间的推移，我们成功地找到了增长该项目以及其他收入项目和控制费用项目的方法。
所以您在那里看到的是所有这些努力的成果。我们对2026年的预期是基于我们期望在25年的结果基础上继续发展，并保持这些水平，或许在前进过程中找到更多机会。
明白了。这很有帮助。我想从需求角度考虑人工智能，但我们看到的一些公告是，一些裁员活动似乎大量且比人们最初预期的更快到来。您如何看待这些公告，以及它如何反映您投资组合中自助存储的需求以及搬迁和流离失所？
所以我认为我们业务的弹性，当您考虑过去几年我们业务的一些需求驱动因素面临压力时，它就会显现出来。然而，在这种情况下，该行业能够取得的业绩确实非常稳健。我认为这恰恰说明，无论创造需求的情况是愉快还是不愉快，我们都是客户需求的解决方案。所以绝不希望任何人失业。当然希望经济全速运转，有大量的就业机会和晋升机会。这正是这个业务长期运作良好的原因。但现实情况是，在流离失所的情况下，我们是帮助解决随之而来的一些相关问题的解决方案。
明白了。谢谢。谢谢。
下一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。您的线路已接通。
很好。谢谢。也许从收入方面开始。感谢到目前为止大约两个月的评论。但当您考虑费率与入住率的相互作用时，显然入住率正在改善，但您的入住率仍然低于历史水平，甚至在COVID之前，给我一种感觉，是否有意义推动其中一个杠杆而不是另一个？我知道您最终是为了收入最大化，但在今天的环境中，哪一个感觉更具机会性或适用于推动？
我认为在今天的环境中，考虑到过去几年的情况，如果有机会，而且在过去五个月左右显然有机会，能够专注于最大化客户价值，而不是专注于客户数量，我认为这一直是我们的重点。我认为我们整个行业显然需要继续保持费率的正增长，以产生我们长期以来经历的更历史水平的整体收入增长。所以，这就是心态。但正如蒂姆所说，这些是每天、每周做出的决定，我们不断关注数量和费率之间的相互作用。
谢谢，克里斯。这当然是一些有帮助的背景。蒂姆，我知道您在准备好的发言中提到了一些债务市场活动。想知道指导中关于利息费用的考虑，如果您要再融资26年到期的债务，您认为利率会是多少。
是的，所以，指导有一个范围是有原因的，这有点棘手，因为您不仅要考虑我们可能执行的地方，今天的市场对指导来说不是超级相关，因为这取决于我们何时去，我们选择什么期限以及当时的情况如何。我提到的是，今天的计划是考虑在上半年，用所得款项偿还信贷额度，这将在下半年给我们很大的灵活性和能力，
因为如果我们发现一个有吸引力的市场再次发行，那将是我们的偏好，并延长到期日。但是当我们的债券在9月到期时，通过释放信贷额度下的所有容量，我们将有能力在当时不认为发行窗口良好的情况下使用信贷额度。所以这个范围考虑了各种因素。我们何时去，去多少次，选择什么期限以及当时的世界情况如何。
太好了。我就这些。谢谢时间。
周末愉快。
下一个问题来自BMO资本市场的胡安·萨纳布里亚。
嗨，早上好。谢谢时间。克里斯或蒂姆，也许希望你们能稍微扩展一下处置。您提到可能修剪一些非核心资产或市场。只是好奇您对此的看法。如果最终实现，您是否想出售当前表现不佳的资产，无论是某些日晷还是西南市场。只是好奇您的想法。认识到这是一个流动的讨论或思考练习。
是的，这是一个非常流动的讨论和练习。我认为它最终可能以各种方式呈现。现实是我们喜欢我们的投资组合，所以我们没有一长串急于摆脱的资产。我认为现实是，正如我提到的，如果存在估值脱节的持续环境，那么我们执行战略计划和创造股东价值的机会可能是找到交易资产和回购股票的机会。
我认为我没有具体说是处置还是合资企业贡献的原因。合资企业概念非常有吸引力，因为我们可以在一些我们不想出售的资产中保持所有权，并且我们还可以通过合资企业结构通过管理费等获得一些额外的经济效益。所以正如您所说，这是一个流动的讨论。这只是我们所处的现实，只是坐着等待更好的日子不是我们正在做的事情。
明白了，感谢。还有一个关于ECRIs的快速后续问题。只是好奇26年指导中内置的预期和/或最近的历史。在节奏和/或您传递的百分比增长和/或客户接受度方面是否有任何变化？
是的，我们期望的贡献在未来没有太大变化，与我们一直收到的贡献非常一致。所以从建模或预期的角度来看，ECRIs不会有任何有意义的影响。
太好了，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自Green Street的斯宾塞·格利姆彻。您的线路已接通。
谢谢。是的，抱歉。不想白费口舌，但也许只是关于股票回购讨论的后续。我感谢您分享的关于您对股权成本劣势的看法，因为您在本季度购买了两项资产。虽然我意识到购买价格只有5000万美元，但您在收购机会中寻找什么会让您倾向于投资而不是同时渴望缩小资产基础和回购股票？
是的，好问题。这匹马还没死，但让我们再踢几下。我们购买的两项资产，这是一个过程，所以我们以对我们有意义的价值签订了合同。这些机会中固有的是，当它们进入我们的平台时，我们会从中获得一些不错的增长。所以我们仍然对这两个机会感到非常兴奋。随着年份和季度的推进，脱节变得更大、更明显，然后股票回购成为我们关注的焦点。
所以，今年有很多资产交易对我们非常有吸引力，并且在我们的平台上非常互补和有吸引力。只是在这个时候估值对我们来说没有多大意义。世界变化很快。我回顾了一年前我们年终电话会议的笔记，我们谈到了通过ATM以平均51美元的价格出售股票，所以事情变化很快。所以，下个季度或下下个季度，我们可能会谈论将一些资产贡献给合资企业并回购更多股票。我们可能会谈论购买一个大投资组合并通过ATM发行股票。
我们需要为任何这些情况做好准备。我们的投资团队正在努力工作。幸运的是，正如我们 earlier 提到的，我们有其他选择，如共同投资策略等。所以，我们仍然在两端都看。我们当然没有停止业务。我们非常参与承销许多不同的机会，只要我们发现表内有足够有吸引力的回报，我们认为能创造股东价值，那就是我们的重点。
好的，这是很好的见解。谢谢。然后您介意提供一些关于这两项资产的稳定资本化率的说明吗？
是的，所以它们不是稳定的资本化率。我上个季度提到，我们签订合同然后关闭的资产，其中三个中的两个进入时在低5%左右，在第二、两年半稳定到6%左右。
太好了，非常感谢。
谢谢，斯宾塞。
下一个问题来自巴克莱银行的布伦丹·林奇。您的线路已接通。
早上好。感谢回答我的问题。关于2026年19%的市场面临新供应的评论非常有帮助。如果新开工速度没有加快，您认为2027年您的投资组合有多少百分比将面临新交付？
是的，所以需要澄清一点，不是19%的市场。实际上是19%的资产。一个市场内的资产，有些可能与新供应竞争，有些则不。所以作为澄清。我们刚刚披露了19%，现在您问明年会是什么？我们永远不够好。但我认为如果您考虑今年的三年滚动期，是24年、25年、26年的交付。所以明年当我们披露这个数字时，它将转向25年、26年和27年的交付。所以您将添加27年的交付，并删除24年的交付。我认为在我们的市场和投资组合中，27年的交付将比24年的交付略低。所以我们今天坐在这里的预期是19%会进一步下降一点。
好的，谢谢。这是有帮助的评论。然后关于世邦魏理仕合资企业，您提到一些增值资产也可能被贡献。我的感觉是增值资产是您想保留在表内以获得改善这些资产的上行空间，而不是一些更稳定的资产更适合合资企业。您能告诉我们您如何考虑哪些资产是好的候选资产与不是与您的合资伙伴？
是的，抱歉。我们涵盖了很多不同的事情。我认为我们可能把两件事混在一起了。所以我们与世邦魏理仕的合资企业专注于外部机会。我们不会贡献任何东西。所以该合资企业寻求的增值机会可能是我们第三方管理平台上的早期阶段，或者出去尝试识别这些机会。所以它们是外部机会，将跨越增值核心、核心加的范围。贡献资产的概念与此完全分开，在近期不如我们与世邦魏理仕宣布的合资企业那样可行。
我明白了。非常好，谢谢。
谢谢。
下一个问题来自富国银行的埃里克·吕布乔。您的线路已接通。
太好了，谢谢让我加入。那么也许您可以更多地谈谈纽约大都市区。它在本季度有一些不错的加速。您能分解一下这种优势来自哪里，是在 boroughs、北泽西、长岛还是其他地方？
当然。所以加速确实是全面的，在每个这些方面。我认为当您考虑它时，按 borough 来说，皇后区在收入增长、入住率稳定性方面一直相当一致，Q2、Q3、Q4，有一点供应，我认为在过去一两年有一两家门店开业，但真的没有那么大影响。在要价租金方面看到了良好的增长，在长岛市有一点压力。当我提到供应时，因为在过去两三年里，我们有一些竞争对手开设了非常大的门店，而且离我们的存储单元非常近。
布鲁克林，布鲁克林全年都是领导者，季度复季度的同店收入增长超过5%。那里的入住率也相当稳定。所以一个好的驱动力是良好的停留时间，能够继续关注现有客户，然后在那里也看到了良好的入住率增长。这在布鲁克林的各个社区，从东纽约到布朗克斯都相当普遍。整个一年都有不错的加速，每个季度都在好转。
这在某种程度上只是同比。那里的入住率一直相当稳定，在下半年有所增长。当再次按地区查看时，全年都看到了一些优势，里弗代尔每个季度都在好转，布朗克斯河区也是如此，南布朗克斯合作城一直相当稳定。然后正如我所说，我们的一个风暴曼哈顿继续表现稳定良好。
史泰登岛从供应中恢复了一些，这与大都市区的其他地区情况相同，即威彻斯特、长岛、北泽西，新供应的影响比24年和25年初肯定要小得多。希望这些内容有所帮助。
是的，不，谢谢。非常全面。我想只是问蒂姆一个问题。我知道您提到了今年费用的一些艰难比较。也许您能给我们提供一些关于一些关键项目的费用增长的更多说明，比如房地产税、人事。还有其他需要我们今年记住的吗？
不，我提到了主要的。那些是我在这里多次讨论过的值得注意的。
谢谢。
谢谢。
下一个问题来自花旗集团的埃里克·沃尔夫。您的线路已接通。
嘿，谢谢。您提到在失业期间，您的解决方案可以应对流离失所。所以只是好奇，如果您知道，当您看到某个市场的裁员或失业加速时，这种增加的需求往往会持续多久。与此同时，华盛顿特区在过去一年肯定是您的强劲市场之一。但我注意到本季度它有所减速。所以我很好奇这只是数字噪音，艰难的比较，还是就业下降在那里开始显现，但是……
是的，好问题。谢谢。当您考虑存储时，我们是邻里、小贸易圈业务。然后当您考虑流离失所时，通常被解雇的员工来自的地方非常广泛。所以我用华盛顿特区作为例子。您有在贝塞斯达的联邦政府、国立卫生研究院、华盛顿特区 proper、其他机构工作的人，他们住在远至弗吉尼亚州卡尔佩珀、马里兰州弗雷德里克、西弗吉尼亚州、乔治王子县的部分地区。
所以，当我们的总经理专注于需求并像往常一样试图向客户询问您生活中发生了什么时，它非常分散，您真的不会在任何特定门店看到影响。所以华盛顿特区的整体表现是比较。我们在那里已经连续很多个季度表现良好，第四季度只是看到了一点艰难的比较。但除此之外，我们预计26年华盛顿特区，即DMV，将继续是一个领先市场，对我们来说非常好的市场。
我们也看到那里供应的起伏，再次考虑到那个大都市区的广泛性质。所以我认为当您考虑裁员时，可能是在一个工厂或企业内，大多数工人往往集中在相当紧凑的地理区域。那么您会看到该地区自助存储机会的需求更相关。但就历史趋势而言，我没有什么特别有见地的东西。
这非常有帮助。我想，您今天谈了很多这个，所以不需要深入太多。但我想，我试图弄清楚的一件事是，您谈到去年情况在改善。最近一直非常强劲，进一步改善。是否有一些共同的原因？是需求变得更好了吗？是供应影响在加速最多的市场中更低了，只是更容易的比较，比如实际上是什么在推动这种改善？我想知道是什么给了您信心，知道您实际上已经达到了无论将驱动未来的转折点？
我认为以上都是。我认为您确实触及了所有驱动因素。所以我们在过去四五个月看到的需求，坦率地说，整个25年。我们现在有一个新的但相当一致的全年业务需求概况。这就是我们在24年看到的基线，但实际上25年是我们在26年预期的基线。所以如果这是您的基线，但空置空间的影响，新供应继续非常有帮助地下降，那么从定价角度您的位置更好，因为24年开业的新门店达到了更好的实际入住率水平。
通常，我们行业的精明运营商然后开始专注于获取费率。所以这对我们运营的子市场有帮助。我们仍然看到我们产品的消费者相当健康，所以这有帮助。所以我认为这在某种程度上都嵌入在蒂姆谈到的范围内。而且正如我所说，这已经持续了几个月。所以我们对进入2026年感到相当乐观。显然我们有一个范围，我们在其中感到舒适。
我认为我们没有考虑的一个项目，这是最近的消息。但是当您考虑30年期固定利率昨天三年来首次降至6%以下时，是否有机会释放那些被压抑的房主、购房者的动物精神。您坐在这里意识到，今天拥有抵押贷款利率高于6%的房主比利率低于3%的多，这是五年来的第一次。所以我们没有指望它。它根本不在指导中。但当然，过去几天这方面的消息可能非常有帮助，并且将是纯粹的上行空间。
这真的很有帮助。谢谢。
下一个问题来自美国银行的萨米尔·卡纳尔。您的线路已接通。
大家下午好。我想，克里斯，我只是想让您扩展一下。您谈到了交易市场，也许谈谈定价。我问的原因是，纽约有一个大的投资组合交易，对吧。不确定如何。这是Carlisle Storage Mart 1。不确定这与您在纽约的投资组合相比如何，如果这是您投资组合的补充？我们考虑这种脱节，私人市场估值和您股票今天的交易价格之间的脱节。谢谢。
是的，感谢这个问题。您提到的投资组合，我们是其中一些资产的管理者。所以我们是非常好的合作伙伴，因此，我们不谈论我们没有参与的交易。您当然可以从买家那里获得更多关于定价等的看法。纽约是一个很棒的市场。我们继续在那里寻找好机会。在那种情况下，对CubeSmart来说没有有意义的交易，但对那里的另一个运营商有意义。我相信他们会很乐意告诉您他们如何看待定价，无论他们认为是什么。
我就这些。谢谢。谢谢。
最后一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。您的线路已接通。
嘿，抱歉拖延了。大部分内容都已回答，但有个小问题。您是否可能只在看到股票便宜的机会时才出售资产，或者有东西要买，或者无论如何都可能有一些资产要淘汰？
是的，我认为最后一部分无论如何都要淘汰资产，这是我之前试图涵盖的。对我们来说，这个列表非常非常短。我们喜欢我们现有的投资组合。所以对我们来说，坦率地说，我提出的概念执行的困难在于时间安排，对吧？您不能在一周内卖掉东西，当您卖掉或贡献给合资企业时，公开市场估值变化非常快。所以我们的目标是再次推进战略目标，提高表内投资组合的整体质量，并通过处置或贡献资产来筹集资金并回购股票，从而实现增值。
所以考虑到时间安排，执行这一点是一个挑战。回到斯宾塞 earlier 的问题。我们在同一个季度购买了一些房产并回购了股票。我们不是在同一周做的。但是，事情会变化，有时变化很快。所以，如果存在长期的脱节，那么执行我们认为会非常有意义。
明白了。好的，谢谢。
谢谢，迈克。
问答环节结束。现在我将把会议交回克里斯·马尔作总结发言。
感谢大家提出的富有洞察力的问题。我们今天早上很享受这次对话。我们当然期待我们行业即将到来的季节性繁忙季节。尽管东海岸的天气不佳，但我们在1月和2月有一个非常坚实的开始。但春天已经到来，阳光即将照耀，存储的繁忙季节很快就会到来。我们期待在报告第一季度收益后继续我们的对话。非常感谢。祝您有美好的一天。
今天的会议结束。您现在可以断开连接。