史蒂文·罗斯（董事会主席兼首席执行官）
迈克尔·J·弗兰科（总裁兼首席财务官）
史蒂文·博伦斯坦（执行副总裁、公司法律顾问兼秘书）
格伦·J·韦斯（执行副总裁、办公室租赁及房地产联合主管）
托马斯·萨内利（执行副总裁、财务及首席行政官）
身份不明的参会者
迪伦·伯津斯基（格林街顾问公司）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore公司）
弗洛里斯·范戴克姆（ Ladenburg Thalmann金融服务公司）
约翰·金（BMO资本市场）
贾娜·加兰（美国银行）
亚历山大·戈德法布（派珀·桑德勒公司）
安东尼·保洛内（摩根大通证券有限责任公司）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗）
尼克·尤利科（加拿大丰业银行）
安娜贝尔·艾尔（巴克莱银行）
塞思·伯吉（花旗集团）
拉姆。山姆。感谢您的等待。您的会议将在五分钟后开始。感谢您的耐心。萨。萨。早上好，欢迎参加沃纳多房地产基金2025年第四季度收益电话会议。我叫尼克，将担任今天会议的操作员。本次通话正在录音，供回放使用。所有线路均处于仅收听模式。我们的发言人将在演示结束后的问答环节回答您的问题。届时，请在您的按键电话上按星号然后按1。现在我将把电话交给执行副总裁兼公司法律顾问史蒂夫·博伦斯坦先生。请讲，先生。
欢迎参加沃纳多房地产基金的第四季度收益电话会议。昨天下午，我们发布了第四季度收益报告，并向美国证券交易委员会提交了10K表格年度报告。这些文件以及我们的补充财务信息包可在我们的网站www.vno.com的投资者关系部分获取。在这些文件以及今天的电话会议中，我们将讨论某些非公认会计原则财务指标。这些指标与最直接可比的公认会计原则指标的调节表包含在我们的收益报告、10K表格和财务补充文件中。请注意，本次电话会议中发表的声明可能被视为前瞻性声明，由于各种风险、不确定性和其他因素，实际结果可能与这些声明存在重大差异。
有关这些风险和不确定性的更多信息，请参阅我们向美国证券交易委员会提交的文件，包括截至2025年12月31日的10K表格年度报告。本次电话会议可能包含对时间敏感的信息，这些信息可能仅在今天的日期准确。公司没有义务更新今天管理层在电话会议上的任何前瞻性声明。我们的开场发言将由董事长兼首席执行官史蒂文·罗斯和总裁兼首席财务官迈克尔·弗兰科进行。我们的高级团队也在场并可回答问题。现在我将把电话交给斯蒂芬·罗斯。
谢谢史蒂夫，大家早上好。在沃纳多，业务状况良好且正在变得更好。众所周知，沃纳多是一家以曼哈顿为中心的顶级办公公司，我相信我们都同意，曼哈顿无疑是最好的办公和住宅市场。顺便说一下，也是全国最好的房地产市场。正如我们在最近的电话会议中预测的那样，纽约现在正处于20年来最佳房东市场的初期阶段。我们相信曼哈顿的这种房东市场将继续收紧并持续很长时间。基本面确实非常出色，是有史以来最好的。
总而言之，面对供应减少，来自金融科技和大多数其他行业的租户需求极为强劲。在优质建筑子集中，看看我们的资产。我们有宾州区，我们的城中之城，还有一系列其他优质建筑类别的资产，这些资产的现有租金远低于市场水平，而市场租金正在上涨。我们拥有不可替代的投资组合，其中包括极为稀缺的——想想像凤毛麟角一样稀缺——第五大道和时代广场的高街零售资产。我们拥有最大、最成功且不断增长的大型标识业务。
我们拥有内部全资的垂直整合清洁和安保公司。我们拥有镇上最好的开发项目，以350公园大道、宾州15号以及现在的623第五大道为亮点。最重要的是，我们拥有业内最好的管理团队、租赁、开发、财务和运营团队。简而言之，我们是一家非常专注于曼哈顿的办公领域强者。虽然不在曼哈顿，但别忘了555加利福尼亚街。在快速复苏的旧金山，这里将是最好的，入住率为95%，租金超过每平方英尺160美元。在沃纳多的大楼里，我们在几乎所有业绩指标上都实现了行业领先的季度和年度表现。
当我说行业领先时，我的意思是比其他公司更好。以下是成绩单。2025年期间，格伦和他的团队总共租赁了460万平方英尺的办公空间，其中包括曼哈顿的370万平方英尺、旧金山的44.6万平方英尺和芝加哥的39.4万平方英尺。这是我们十多年来曼哈顿租赁量的最高水平，也是有记录以来的第二高年份。不包括纽约大学110万平方英尺的主租赁，我们在曼哈顿的平均起始租金为每平方英尺98美元。我们的市场标记为差距增长10.4%，现金增长7.8%，平均租赁期限超过11年。
连续第二年，沃纳多在每平方英尺100美元的租赁中明显领先，有46份租约，总计250万平方英尺，占我们活动的三分之二。宾州1号和宾州2号在这方面领先，共有23笔交易，两处物业合计超过100万平方英尺。第四季度，我们完成了25笔纽约办公交易，总计96万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺95美元。该季度的市场标记为差距增长8.1%，现金增长7.2%，平均租赁期限为10年。然而，2025年的这些活动反映了市场对我们宾州区转型的日益认可。
租户和经纪人都明白，高质量的办公空间、位于宾州车站（该地区的交通枢纽）正上方的最佳交通条件，以及丰富的便利设施和休闲空间在2025年是无与伦比的。在宾州2号，我们以平均每平方英尺109美元的起始租金租赁了90.8万平方英尺，平均租赁期限为17年。这包括第四季度租赁的23.1万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺114美元，平均期限超过13年，均远高于我们最初的承销预期。自项目启动以来，我们在宾州2号的租赁面积已超过140万平方英尺，入住率达到80%。
达到了我们指引的目标，我们预计今年完成租赁。基于我们已执行的租约和剩余空间的活动，我们已将预计的增量现金收益率从10.2%提高到11.6%。正如您将在我们补充文件的第22页看到的那样。在宾州1号，我们全年以平均每平方英尺97美元的起始租金租赁了42万平方英尺，也远高于我们最初的承销预期。自宾州1号实际重建开始以来，我们已以平均每平方英尺94美元的起始租金租赁了超过170万平方英尺。
在宾州2号，我们还有34.8万平方英尺的空置空间待租。在宾州1号，我们还有17.7万平方英尺的空置空间待租，加上50万平方英尺的第一代租约仍需续约。好消息是，这一切很快就会产生收入。在宾州11号，我们在第四季度敲定了两份重要租约，我们的主要租户在此基础上又扩大了9.5万平方英尺，使其总占地面积达到55万平方英尺，AMC网络公司续约了17.8万平方英尺。2025年，我们的办公室入住率从88.8%上升到91.2%。
让我们在这里暂停一下，深入探讨。最近有一些关于实际入住率的讨论。称之为租赁入住率与经济入住率。称之为差距入住率。大多数人从平方英尺的角度看待差异。我更喜欢从美元和美分的角度来看待它。前者的租赁入住率基于已签署的租约，包括那些尚未被公认会计原则确认的租约。后者的差距入住率代表被确认为支付公认会计原则租金的租约，对于北约来说，差异超过2亿美元，这是已签署和承诺的收入。这将在未来几年被公认会计原则确认。
这个数字代表总租金，但由于建筑物已经支付全额税款和几乎全额运营费用，这个总收入数字非常接近净收入。这笔收入几乎是确定的。给那些建模的人的一个警告：我们的财务中有很多来龙去脉，我建议您在2027年不要使用超过0.40美元的增长。我们的纽约办公室租赁渠道仍然强劲，有近100万平方英尺的租约处于谈判和各种提议阶段。
迈克尔和格伦稍后会谈到这一点。认识到优质建筑中大块空间的短缺，我们可以在宾州1号提供高达38万平方英尺的优质空间，在宾州2号提供高达35万平方英尺，在美洲大道1290号提供高达40万平方英尺。我们正在向市场提供客户需要和想要的东西。对我们零售资产的需求强劲且在加速增长。现在转向我们的开发项目，我们185万平方英尺的350公园大道新建项目将于两个月后的4月开始施工。
以Citadel作为我们的主要租户，肯·格里芬作为我们60%的合作伙伴，在我们的宾州15号场地，我们一直在忙于响应主要租户对大量空间的提案请求。我们最近在独特的位置——我称之为“一切的中心”——收购了两处极具潜力的开发资产。623第五大道是一处38.3万平方英尺的资产，最初由瑞士银行公司按照最高标准建造，作为其美国总部。我们的资产位于萨克斯第五大道旗舰店的顶部，从11楼开始到36楼。我们在9月以2.18亿美元或每平方英尺569美元的价格收购了该物业。
我认为这是有史以来最好的交易，原因如下。位置是一切的中心，拥有独特的光线、空气和城市景观。你可以触手可及洛克菲勒中心、圣帕特里克大教堂、摩根大通的新总部，甚至我们的350公园大道。只是为了好玩，在谷歌地图上看看这个位置。该建筑基本空置，这对我们作为再开发者来说是一个巨大的优势。建于1990年，该建筑很现代化。我们的商业计划是在这里打造“中央克拉克220号南部精品办公室”，即最好中的最好。
我们以每平方英尺569美元的价格收购了这处资产。成品，包括租户优惠在内的所有费用，预算为每平方英尺1175美元。我们将在这里打造一座全新的全方位建筑，其质量完全等同于新建建筑，但价格仅为一半，且位于顶级铂金地段。我们将在2027年底前交付给租户，时间是新建建筑的一半。认识到现已破产的萨克斯第五大道的未来不确定，我相信萨克斯第五大道破产的任何结果对我们都是有利的，关键是在10%的成本回报率下，假设5%的退出或价值衡量，我们将实现翻倍，或通过杠杆实现四倍回报，或每股收益增加11美分。
1月份，我们以1.41亿美元完成了对54街3号开发场地的收购，该场地位于54街第五大道和麦迪逊大道之间，毗邻瑞吉酒店和我们的第五大道上段优质零售物业。我们之前收购了该物业8500万美元的抵押贷款，该贷款已增值至1070亿美元，并被计入购买价格。该开发场地目前拥有23.25万平方英尺的合法建筑面积，位置非常适合酒店、办公和住宅用途。我们正在考虑该场地的几种选择，并且已经收到了关于34街和第八大道的有趣意向。
在34街和第八大道，我们将开发一座475单元的租赁住宅大楼，预计今年秋季破土动工。我在上个季度收益会议中使用的“垃圾”一词引起了很多关注。我不知道为什么。无论如何，我们将用更现代、更具吸引力和更令人兴奋的零售产品取代第七大道两侧34街（我们宾州区的门户）的垃圾零售。这将是又一个进步，并增强我们在宾州已经取得的成就。我们与合作伙伴HPT和黑石共同拥有50%股份的日落码头94号——曼哈顿第一个专门建造的电影工作室设施——刚刚开业，所有六个摄影棚立即被派拉蒙和Deadflix租赁。
这些是短期租赁，但开了个好头。The Perch是Pentu屋顶上的一个大型玻璃亭，设有室内外餐饮、会议和休闲空间，受到了极大的欢迎，因此我们在美洲大道1290号17楼的退台上又做了一个。这个亭子刚刚开放，再加上一个10个摊位的五铁高尔夫设施和即将开业的新餐厅，使1290号成为第六大道上最好的建筑。这是我的看法，这可是个大胆的说法。我们邀请大家都来看看。给格伦打电话就行。
我们的租户喜欢这些空间，它们代表了我们在业务的酒店方面持续的领导地位和创新。所有这些都让我们的租户感到满意。这要归功于格伦和巴里的设计和执行。不久前，100美元的租金还很罕见。现在在优质建筑中它们很普遍，有些租金达到200美元，甚至偶尔有300美元。为什么？可能正如我所说，存在所谓“优质”空间的严重短缺。或者可能是新建建筑的成本翻了一番。现在在曼哈顿建造一座新塔楼的成本约为每平方英尺2500美元。
你们都可以算一算。即使在这些较高的租金水平下，建造一座新塔楼也很难盈利。顺便说一下，这些新建项目是数十亿美元的庞然大物，对大多数金融机构来说很难融资。在沃纳多，我们一直相信保持高度流动性、现金充裕的资产负债表。我们的流动性为23.9亿美元，包括9.78亿美元的现金余额和14.1亿美元的未提取信贷额度。在过去几个月里，我们将近35亿美元的债务期限延长至2031年。我们出售了5000亿美元或5又1/3%的7年期债券，为我们4亿美元2.15%的2026年6月债券到期进行预先融资。
我们为什么提前六个月进入市场？我们遵循黄金法则，即在市场开放且欢迎时筹集资金是明智的。这当然能让我们晚上睡得安稳。我们很擅长数学，很明显我们的股价与资产价值之间存在巨大脱节。因此，我们温和地涉足股票回购。在过去几个月里，自2023年董事会授权以来，我们以约34美元的平均价格回购了235.2万股，耗资8000万美元。
我们总共回购了437.6万股，耗资1.09亿美元，平均价格约为每股25美元。想想看，沃纳多的股票现在比三年前15美元时更值得购买。但作为股票市场预测能力的信奉者，我当然注意到我们的股票以及事实上所有房地产股票最近的下跌——在我们的案例中，这种下跌是在曼哈顿基本面处于过去20年来最佳的情况下发生的。虽然这很可能代表一个很好的买入机会，但我们会谨慎行事。
回顾过去，我们发现现在几乎没有比我们的股票更具吸引力的投资了。如果这种脱节继续下去，我们将变得更加激进。正如您从我的开场发言中看到的，我们有很多事情在进行中。我可以告诉您，市场和我们办公室的活动水平是以前的两倍。都是好事情，很有趣。现在，迈克尔，该你了。
谢谢史蒂夫，大家早上好。正如之前预测的那样，可比FFO为每股2.32美元，与2024年的可比FFO相比略有上升，且好于我们的预期。年初时，第四季度可比FFO为每股0.55美元，而2024年第四季度为每股0.61美元。这一下降主要是由于净利息支出增加以及上一年度季度330 W. 34th St.的租赁终止收入，部分被租金开始（扣除租约到期）、百老汇770号纽约大学主租赁带来的更高FFO以及我们标识业务更高的NOI所抵消。
我们在收益报告的第2页和财务补充文件的第8页提供了季度环比的详细说明。本季度公司整体同店公认会计原则NOI增长5%，而同店现金NOI下降8.3%。正如上一季度所解释的，公认会计原则与收益更相关，因为现金数字受到最近几个季度大量租赁产生的免租期以及与宾州1号地面租赁相关的现金租金调整的影响。现在转向2026年。正如我们之前提到的，我们仍然预计2026年可比FFO将与2025年持平，这是由于预计出售一些非核心资产，以及为了重新开发350公园大道和宾州34街与第七大道零售物业而将收入下线。第一季度将受到全年公认会计原则租金逐步增加、近期债券发行带来的更高利息支出以及标识业务季节性因素的更大影响。
正如我们之前指出的，随着宾州1号和宾州2号租赁带来的积极影响生效，我们预计2027年将出现显著的收益增长。我们在之前的电话会议中曾表示，预计2026年纽约办公室入住率将达到90%左右。我们提前实现了这一目标。本季度纽约办公室入住率从上个季度的88.4%上升到91.2%，这主要是由于我们在宾州区完成的大量租赁。随着我们执行强劲的租赁渠道，我们预计未来一年左右入住率将继续上升。
转向资本市场，融资市场也认识到纽约办公市场已经复苏，并且表现优于其他任何市场。这些资产的融资市场非常强劲且流动性充足，CMBS利差达到2021年以来的最窄水平，银行继续扩大对具有稳定租金增长的A级资产的贷款。无担保债券市场也保持强劲，对于合适市场的办公信贷继续具有建设性，新发行利差保持狭窄。我们最近利用了这两个市场。正如史蒂夫所提到的，自上个季度以来，我们在再融资近期到期债务和增强流动性方面非常活跃，进行了近35亿美元的融资。
除了完成几项抵押贷款再融资外，我们还对无担保定期贷款进行了再融资，将贷款金额增加5000万美元至8.5亿美元，并将贷款到期日从2027年12月延长至2031年2月。我们还对两个循环信贷额度中的一个进行了再融资，并扩大了第二个额度。因此，我们现在有一个11.3亿美元的循环信贷额度，将于2031年2月到期，另一个10亿美元的循环信贷额度将于2029年4月到期。我们非常感谢银行的大力支持，包括一些新进入我们融资工具的银行。我们还利用无担保市场的强劲状况，完成了5亿美元7年期无担保债券发行，利率为5.75%，获得了极大的超额认购。
这些票据的部分净收益将用于偿还我们将于6月到期的4亿美元优先无担保票据。总体而言，自2025年年中以来，我们已再融资或偿还了近一半的资产负债表，包括几乎所有无担保债务，延长了到期期限，并使我们的资产负债表处于更强劲的基础上。我们的净债务与EBITDA比率从年初的8.6倍改善至7.7倍，固定费用覆盖率如预期般继续稳步上升。随着宾州1号和宾州2号的收入上线，我们预计这些比率将继续改善。
认识到过去18个月我们在资产负债表指标方面取得的显著改善，标准普尔最近将我们公司的信用展望从负面调整为稳定，并确认了我们的EEE-无担保评级。我们希望惠誉和穆迪在我们的资产负债表继续改善时也会跟进。有鉴于此，我将把电话交给操作员进行问答环节。
谢谢。我们现在开始问答环节。如果您有问题，请在您的按键电话上按星号然后按1。如果您想退出队列，请按星号然后按2。如果您使用扬声器电话，可能需要先拿起耳机再按数字。再次提醒，如果您有问题，请在您的按键电话上按星号然后按1。每位来电者可以问一个问题和一个后续问题，然后我们再转到下一位来电者。第一个问题来自格林街的迪伦·布热津斯基。
请讲。
嗨，各位。感谢回答问题。也许只是谈谈发布中关于350公园大道的公告。与2022年12月最初披露的内容相比，结构上有什么变化吗？
早上好，迪伦。感谢参加。所以。你知道，在协议方面，你知道，肯·格里芬希望加速行使期权，我们对此没有意见。而且你知道，在这个过程中，你知道，对整体交易有一些修改。我想说在经济方面没有什么实质性的变化。但它给了沃纳多和鲁丁灵活性，实际上，不是固定的股权比例，而是投资 anywhere from，我想我们投入的比例在20%到36%之间。所以这是主要的变化。还有其他一些小的事情，但我认为这是最实质性的。
但这是一个项目，你知道，我们非常兴奋。他也非常兴奋，你知道，显然在文件中时钟已经开始了，但我们对此感到兴奋。而且我知道有人对PUD等有疑问。你知道，我们打算参与这个项目。
好的，这很有帮助。你们能谈谈收益率预期吗，这对所需租金水平意味着什么，以及任何与经济相关的事情。我想知道Citadel是否仍计划最初占据50%左右的空间。
所以，你知道，我们会在离那个日期更近一点的时候公布。还有一些事情仍在变动中。但是你知道，正如我们最初指出的，你知道，有一个公式决定Citadel的租金。实际上，它基于永久融资成本的溢价，有上限和下限。所以这一点没有变化。Citadel仍在最终确定他们的空间规划，但我可以告诉你，总的来说，他们对空间的需求比最初的交易有所增加。所以在接下来的几个月里我们完成所有这些后，我们会公布。
但我不想操之过急。不用说，我们认为这将是一个极具吸引力的经济项目。我们认为它将成为城市中最好的建筑。而且我们认为我们将要建造的东侧空间将获得城市中最高的租金。
下一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦。请讲。
是的，谢谢。早上好，格伦。你能提供一些关于整体租赁渠道的情况，以及你现在与租户就市场空间进行的对话吗？
嗨，史蒂夫。我们的渠道仍然非常强劲，即使在去年租赁了370万平方英尺之后。正如史蒂夫在他的发言中所说，我们正在建筑物内创造大块空间的机会，即宾州1号和1290号，以满足市场需求，拥有库存，因为我们看到租户正在迅速扩张并进入纽约，有即时需求。所以这些都是渠道中的好迹象。超过一半的活动是将新进入我们建筑物的租户，另外50%是续约和扩张。我们看到金融服务和律师事务所在投资组合内大量扩张。
现在，我们第一季度的租赁活动将反映这一点。科技租户也在大量增长，正如你上个季度在宾州11号看到的那样。我们到处都看到活动。纽约正在全面发展。我们的团队也在全面发力，在经历了去年那样的大年之后，我们看不到任何放缓的迹象。
好的，谢谢。那么作为后续问题，史蒂夫，你提到了股票回购以及与资产净值和其他物业类型的脱节。我们看到一些公开REITs更倾向于处置资产，并用多余的收益回购股票。考虑到今天的股价，你会更积极地考虑这样做吗？
是的。
除了“是”还有其他评论吗？
非常肯定。我们有一些资产待售，这将产生资本。我们认为我们的股票便宜得离谱。我想在过去几年我说过“离谱，离谱，非常离谱”。所以这是非常肯定的。而且现在的股票可能是我们能做的最好的投资，除了6235号，我显然很喜欢它。
下一个问题来自Ladenburg的弗洛里斯·范戴克。请讲。
嘿，各位，感谢回答我的问题。我的问题是关于现金和公认会计原则同店NOI之间的差异，我想迈克尔，你表示全年这一情况将会有所转变。你能告诉我们这个转折点会在什么时候发生，以及现金NOI何时会转为正数吗？
早上好，弗洛里斯。你知道，我想我在上次电话会议上说过，情况仍然是我们将在2026年下半年开始看到这种转变。情况仍然如此。所以我认为你会看到它逐季度改善，但直到今年下半年，当那些租户开始支付租金时，才会转变。
我的意思是，答案是当非常难看且痛苦的免租期结束时，现金开始变为正数，并开始反映与公认会计原则的相似性。这正在到来，而且很快就会到来。
这很令人鼓舞。我的后续问题是关于你们的零售，特别是第五大道上段的零售。也许你能谈谈那里的租金相对于现有租金的情况，并提醒大家你们第五大道上段合资企业的现有租金是多少，以及可能的货币化情况。我相信657第五大道发生了什么，我想那是一个新的元宇宙店。那是永久租约还是仍然是快闪店？
哦，天哪。元宇宙店的租约有活动，现在谈论它确实不合适。所以这是第一步，涉及元宇宙店长期租赁。一般来说，第五大道上段和时代广场的零售市场正在显著且迅速地改善，但仍在努力达到四五年前的最高租金水平。正在接近，但仍有困难。
下一个问题来自BMO资本市场的约翰·金。请讲。谢谢。
史蒂夫，你提供了一些关于公认会计原则入住率和租赁入住率之间差异的非常有趣的信息。我假设2亿美元的差异是年化的，但我想知道你预计到今年年底和2027年底能获得多少。
它实际上不是年化的。这是一个绝对数字。老实说，我的财务人员就坐在我对面，对我怒目而视。这个数字高于2亿美元，但为了谨慎起见，他们想现在保持在2亿美元。所以2亿美元是一个略低的数字。这是一次性数字，随着租户进入公认会计原则范围，当租户要么入住要么达到公认会计原则收入确认标准时，它就会纳入公认会计原则。所以这就是那个数字的含义。
它会在租约到期时发生。不是信托。这是正确的说法。是租约。
租户回到他们的空间。对，当我们可以开始确认公认会计原则收入时。
公认会计原则确认是租户必须要么装修空间要么入住。这会在未来一两年内迅速发生。我没有确切的每月数字，但很多会在第一年进入，其余的在第二年进入。我的意思是，但有趣的是，这是确定的收入。租约已经签署，只是时间问题，何时进入公认会计原则确认。我在那段话末尾提到的0.40美元是对两年后事情的一种奇怪指引，这是我们从未做过的。
所以这有点奇怪。我不会太依赖它。这不是一个保证的、经过认证的、我用生命打赌的数字，但它是一个大概的数字。但2亿美元（实际上比这多一点）将在未来几年内转化为收入，这是100%确定的。现在，我试图说的有趣之处在于，这家公司虽然简单，但财务状况有点复杂。有些租户会搬走。
还有其他事情会对收益产生正面和负面影响。但我认为这就是情况。汤姆，有什么要补充的吗？
不，没有，我想你已经说清楚了。谢谢。
对于我们这些喜欢看百分比的人来说，91.2%的租赁入住率。从实际或经济入住率来看是多少？
嗯，是92%。是90%左右。是多少？91.2%
在纽约市。
在纽约，曼哈顿的办公室，是91%多一点，而之前是88%多一点。顺便说一下，我们预计这个入住率数字会上升。
下一个问题来自美国银行的亚娜·加兰。请讲。
谢谢。早上好。也许也跟进一些奇怪的指引，如果我们能得到更多关于623第五大道的细节，我在你的评论中是否听到它可能会增加11美分的FFO？
所以我没听清问题。
625号。关于FFO增加11美分的评论是什么？
嗯，这只是数学问题。所以你知道，我的人在嘲笑我，但我的意思是，我爱上了这个资产。我认为这可能是有史以来最好的收购。所以这座建筑基本上是空的。前业主正在清空建筑以转换为住宅。我们认为这不是正确的方案。我们要把它打造成。格伦给我的任务是把这个东西打造成220号精品办公室，意思是最好中的最好，这将产生最好的收入。所以我们相信成品成本将是1100多美元，比如说每平方英尺1200美元。
四舍五入。我们相信该项目的净收入将产生略高于10%的回报。我想我们的补充文件上是10.1%。所以如果你说项目成本是每平方英尺1200美元，回报率将是10%，这是一个有趣的数字。现在我们认为，如果我们能够，如果我们出售那座建筑，我不是说我们会或不会，市场上任何建筑都可能获得5%的资本化率，那座建筑会，它从11楼开始在萨克斯上方，位置绝佳。
顺便说一下，当我说在谷歌地图上看看这个位置时，我是非常认真的。太惊人了。所以如果你以10%的回报率建造，以5%的资本化率出售，基本上是资金翻倍。或者如果你用50%的杠杆，那就是资金翻四倍。然而，如果价值在于公司的收入流，我们认为这将产生略高于11美分的增量回报。我怎么得到这个数字？5000万美元的收入，减去每平方英尺1200美元成本的资本成本，产生11%或略高于11%的回报。
希望这回答了你的问题。什么？
11美分？
我说11美分了吗？对不起，
不，谢谢。这非常有帮助。然后在开发成本方面，你知道，我想现在有债务在上面。你可能需要延长期限。你对此有什么期望？
我们将像往常一样为这座建筑融资。这不是很多钱，几亿美元。我们将完成这个项目。我们将把它租出去。其中一个关键是我们可能在27年底前为租户交付，这不到新建建筑时间的一半，成本也不到一半。所以这些是我对这个项目如此兴奋的部分财务指标。当我们完成这个项目时。我们会把它保留在我们的投资组合中，因为我们预计租金会随着时间的推移不断上涨，我们会像为所有项目融资一样为它融资。
下一个问题来自派珀·桑德勒的亚历山大·戈德法布。请讲。
嘿，早上好。早上好，史蒂夫。你们能详细介绍一下350公园大道吗？我知道，史蒂夫，你提到这是今年指引的一部分，在经常性FFO方面持平。但你能详细说明收入机制以及它是如何运作的吗？有一个主租赁，但然后你会将其资本化。所以我想了解净影响，特别是当我们考虑2027年以及350号带来的延续影响时。因为你说你会留在这个项目中。所以我想了解全部影响。
你是在谈论现有的350公园大道建筑从下月开始停止使用并拆除，过渡到资本化利息模式。对吗？
是的。是的。因为我想现在有一个主租赁，对吧？
是的。是的。所以当拆除开始时，也就是4月1日，租赁将终止。我应该说，会进行调整。所以答案是，在2026年，当我们从拆除过渡到完全资本化时，会有一点负面影响。明年它将被资本化，基本上与去年持平，但今年会略有下降。
好的。第二个问题是，史蒂夫，关于股息，你是少数仍在支付减少的存根股息的公司之一。你谈到了流动性，谈到了资产负债表的改善，未来几年即将上线的租金，但你仍有很多资本项目，包括各种开发项目。那么你如何看待股息与应税收入的关系，以及你何时看到季度股息完全恢复正常？
嗯，首先，我们可能是少数公司之一，我不确定，但市场上有很多人呼吁那些支付过高股息的公司减少股息以节省现金。所以我们有点意识到这一点。但尽管如此，作为大股东，我们的管理团队和董事会有强烈的动机支付正常化的股息。正常化的股息与两件事有关。《国内税收法》要求我们支付应纳税所得额。但常识也说，我们应该向股东支付一些接近正常业务收入流的东西。
所以我们的常规收入高于应纳税所得额并非不可能。因此，我们有动力尽快恢复正常股息，顺便说一下，今年不会。一旦我们的收入流恢复正常，摆脱所有已完成的租赁所带来的免租期，并把所有这些都抛在脑后，我们就会恢复正常股息。
下一个问题来自摩根大通的安东尼·帕洛内。请讲。
好的，谢谢。我的第一个问题是，我想知道你能否帮助我们了解未来几年的资金来源和用途，因为在我听来，你有几个重建项目已经准备就绪。你上个季度谈到了，我想是建造一个公寓项目。回购是优先事项。听起来你在未来几年会在350公园大道上投入实际资金。所以这开始了。只是想把所有这些加起来，了解一下资金来源和用途。
我的意思是，托尼，我不能。早上好。我不能给你一美元一美元的数字。我想说的是，正如你所期望的，我们不是鲁莽轻率的，对吧？我们有一个资本计划，我们知道我们面临的是什么，我们有一个商业计划。对吧？这个商业计划是资产层面的融资、一些资产出售等的组合。我想说，除了623号将在今年和明年执行外，其他项目更多是后端的，特别是350号，我们的资本，在某种程度上我们投资超过土地贡献，我们不必这样做。
尽管我认为考虑到它的吸引力，我们会假设我们会这样做。
我们会的，考虑到我们的合作伙伴必须首先与我们持平，银行会为其中一些提供资金。未来几年350号没有大量资本需求。所以答案是我们有一个计划。我们可以做我们已经列出的所有事情，我们过去出售过资产。我们有一些事情在进行中，我们有信心能够执行。而且正如史蒂夫在开场发言中所说，一旦我们有了适当的资本来处理其他所有事情，我们会注意回购。
所以你看，我们有很多我们想做的事情，我们认为这将创造显著的股东价值。其中之一是回购我们的股票，这是一件需要谨慎处理的事情，这样我们就不会搞砸我们的资产负债表，我们永远不会这样做。所以用途之一是回购股票。所以这有点像减法。我们用可用的资本资产来做这件事。下一件事是350公园大道是一个非常重要的项目，我们希望它非常成功。我们将为此贡献的主要金额是我们的土地，这是免费的，你知道，这很容易。
然后还有3亿或4亿美元的现金。这将代表我们40%或36%的权益。所以相对于一个60亿美元的项目来说，这不是很多钱，因为我们只是40%的合作伙伴。所以我们有一个85万平方英尺且不断增长的主要租户已签约，我们有一个60%的合作伙伴。所以350项目是一个很棒的项目，从财务角度来看并不像你想象的那么具有挑战性。623第五大道项目很容易融资。还有什么？从资本角度来看，我们最重要的事情是将租户改善费投入到入住率中，并转换为公认会计原则租金。
我们已经签署的租户，这笔钱已经分配好了。
然后住宅项目，你知道，多户住宅融资非常好。我们已经拥有未抵押的土地，你知道，这构成了权益的很大一部分，上面没有多少现金。
所以现在是它的下一部分。所以这是关于用途的一点。现在来源是，我要提醒你，宾州区的创收部分基本上是无债务的。所以。随着格伦和他的团队将这些建筑出租，这些建筑变得更有价值。所以我们在莫伊尼汉的元宇宙大楼是无债务的。我们有两个宾州无债务。我们有宾州1号无债务。我们有宾州15号场地无债务等等。
所以如果我们需要或选择，我们有大量的融资可用。所以这是在没有给你一张纸的情况下，对我们资本计划的口头描述。
好的，谢谢所有这些。然后我的唯一后续问题是3:54。我想知道建造这样一座较小的建筑要花多少钱？我想我们已经习惯了大型大道类型的开发项目每平方英尺远远超过2000美元。只是想知道像这样一个较小的街区中间资产是否有明显的差异。
稍微少一点。稍微少一点。
好的。
但不是明显少很多。
下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马尔霍特拉。请讲。
早上好。感谢回答问题。有两个问题。第一，只是跟进。我想非常清楚地了解明年0.40美元的情况。这是NOI的增量贡献评论吗？还是FFO的评论？我们应该怎么想？也许只是我们考虑这个巨大收益增长时的其他大的变动因素。
这是FFO，德克兰。
好的。是FFO。好的。有帮助。关于街道零售，我认为团队聘请了Newmark，并对宾州车站、宾州区街道零售进行了重新规划。我只是想知道当你考虑那里的街道零售投资组合时，从长远来看，NOI的提升有一个大致范围吗？
我们还没有将其拆分，也没有真正发布这方面的预测。我们会在短期内某个时候发布，但现在还没有。但你知道，基本上宾州区是一个。它是一个区域，有办公楼、零售、活动、聚会场所、The Perch、市政厅。
它是一个互动、酒店和工作场所的系统，这很重要。每一部分都相互影响、相互促进、相互帮助。所以零售作为一个独立的业务非常重要，但它对我们办公空间的需求影响也极其重要。
下一个问题来自加拿大丰业银行的尼克·尤利科。请讲。
谢谢。早上好。首先关于宾州2号，我希望你能提醒我们到目前为止完成的租约何时开始。我认为MLS假设今年初开始，然后大部分是2027年及以后。但我想关于该资产80%的租赁率，如何看待它何时实际转化为公认会计原则NOI，我想80%中有多少实际上在2027年完全体现，因为你在谈论明年的增长。
这实际上是一个关于详细指引的问题，如你所知，我们不提供详细指引。
尼克，我只能说，宾州2号，更多的部分将在2027年和2026年上线。
好的，那么。我的意思是，就今年的开始时间而言，我认为MLS假设是什么时候，今年初。还有其他在补充文件中列出的租户租约尚未开始，你预计今年开始吗？
我建议你打电话给汤姆·沃夫利，看看你能否从他那里得到答案，我怀疑你会得到。我的意思是，你知道，你可以用自己的判断。我的意思是，这些都是大租约，它们会在未来六个月内开始。如果它们不在未来六个月内开始，它们会在未来12个月内开始。从我作为投资者的角度来看，这真的没那么重要。所以它们会来的。无论它们早三个月还是晚三个月开始。你知道，这很有趣但不是决定性的。
但是打电话给汤姆，看看你能从明天得到什么。顺便说一下，他在笑。他在等着。他很期待你的电话。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆登。请讲。
我们回到一分钟前。我真的不想除了回答你的问题之外做任何事情，对于一家真的不提供详细月度指引的公司来说。所以恕我直言，冷静点。下一个问题。
嘿，各位，我是费兰的马特。感谢回答问题。回到纽约办公室，租户改善费和租赁佣金占初始租金的百分比。我注意到这个季度有所上升。我想知道驱动因素是什么，以及我们如何看待2026年剩余时间的趋势。
嗨，我是格伦。这肯定不是趋势。这是一个异常的季度。我们做了几笔交易，我们延长了租户改善费，租约期限没有我们希望的那么长，但我们希望租户进入这些建筑是有原因的。我们喜欢这些租户，我们喜欢他们的信用状况，他们是这些资产的很好的使用者，但这根本不是趋势。我预计我们会回到过去几个季度的12%、13%左右，我认为今年让步会收紧。免租期已经开始下降，租户改善费真的开始压缩。
所以简短的回答是，这根本不是趋势。
明白了。然后作为后续，我注意到日落码头94号的预计现金收益率下降了，尽管该物业的租赁活动看起来很稳健。你能谈谈这是什么原因吗？
现实，这是我们的业务，顺便说一下。流媒体业务面临一些挑战，正如你们都知道并在报纸上读到的那样。我的意思是，我们在开业时租赁了100%的空间。它们是短期租约。甚至不到一年。所以这很有趣，但并不代表未来。这只是对项目收益率预测的现实考量。所以10%下降到9%是现实的结果。
谢谢。下一个问题来自巴克莱的布伦丹·林奇。请讲。
谢谢。我是安娜贝尔·艾尔，代表布伦丹·林奇。我们应该如何看待2026年剩余到期租约的预期保留率，特别是第四季度的60万平方英尺？有没有你想特别指出的更大块空间？
好问题，格伦。
嗨，我是格伦。我们对今年的到期租约感觉非常好。我们都在跟进。正如你所期望的，对于较大的到期空间，我们预计其中两个会续约。所以我们对到期时间表感觉很好。在过去三年里，我们已经处理了大量到期租约。所以如果你展望2026年、2027年，我们的状况非常好。所以我认为在应对未来到期租约方面，我们会非常好。
谢谢。
正如你从我们今天的所有发言中可以看出的，我们对曼哈顿的办公市场非常有信心。我们相信它正在收紧。我们相信租金正在上涨。顺便说一下，租金上涨的速度比租户改善费或租户激励措施下降的速度更快。所以我们的预测是，我不知道格伦是否能给你他的意见，即免租期可以下降，因为这是一个可自由支配的项目，租户改善费可能不会下降，因为租户空间的建设成本没有下降，实际上正在上升。
所以我们认为最容易的是租金上涨。其次是免租期下降，而租户改善费将非常非常粘性。你同意吗？
我同意。尽管我会告诉你关于租户改善费的情况。
租户改善费要小心，因为你必须拿出结果。
关于租户改善费，我们肯定在压缩它们，在灵活性方面不如以前。所以我认为第一个信号是它们肯定不会上升。我们在我们看到的这些范围内压缩它们，希望它们会下降。尽管我同意史蒂夫的观点，一般来说免租期正在下降，这在交易中更容易管理。
谢谢。下一个问题来自花旗的塞思·伯吉。请讲。
嗨，早上好。你知道，我想回到350公园大道。我认为在你的开场发言中你提到，你知道，Citadel有兴趣占用更多的平方英尺。我想他们原本打算占用大约85万平方英尺。你能大致说明他们想多占用多少，或者你知道，你是否在与其他租户就该建筑的预租空间进行任何其他对话？
听着。Citadel和沃纳多之间的关系很重要。这些对话仍在进行中。Citadel团队仍在决定他们的确切需求是什么。所以一旦我们知道并且他们确定并同意，你就会知道。
但不是现在。关于你问题的第二部分，关于投机办公空间的热情和兴奋非常高。所以我们正在向许多租户展示这个项目，小到甚至5万平方英尺。所以当你考虑到这一点时，那些在2031年、2032年、2033年到期的租户已经要求我们展示这个项目。这就是市场上的兴奋程度。在纽约不会有这样的项目。人们意识到这一点。他们认识到，在我们、Citadel和肯·格里芬之间，这将是迄今为止城市中最好的建筑。
顺便说一下，你可以看出我们对此非常自豪。
这很有帮助。
我想今天尽量在11点左右结束。现在是11点了。那么我们还有多少问题？
就这些了。
就这些了。真的没有更多问题了。好吧，无论如何，非常感谢大家参加。我们对业务非常兴奋。我们非常活跃。正如我所说，活动水平明显是一年前的两倍，即使是最近。非常感谢大家的支持。我们下个季度见。
女士们，先生们，今天的会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。