威尔·德尔茨（资产管理分析师）
肯尼斯·伯恩斯坦（总裁兼首席执行官）
亚历山大·莱文（执行副总裁、资产管理与租赁主管）
雷金纳德·利文斯顿（执行副总裁兼首席投资官）
约翰·戈特弗里德（执行副总裁兼首席财务官）
萨米尔·卡纳尔（美国银行证券）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
琳达·余·蔡（杰富瑞）
托德·托马斯（KeyBanc资本市场公司）
迈克尔·穆勒（摩根大通公司）
弗洛里斯·格布兰德·范戴克姆（ Ladenburg Thaimann & Co. Inc）
女士们、先生们，下午好。感谢您的等候。欢迎参加阿卡迪亚不动产信托2025年第四季度收益电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。在发言人演讲结束后，将进行问答环节。在问答环节提问时，您需要在电话上按星号11。然后您会听到一条自动消息，提示您已举手。请注意，今天的会议正在录制。现在，我将会议交给今天的发言人主持人，请威尔·德尔茨开始。
下午好，感谢您参加2025年第四季度阿卡迪亚不动产信托收益电话会议。我叫威尔·德尔茨，是我们资产管理部门的分析师。在开始之前，请注意，本次电话会议中所做的非历史性陈述可能被视为1934年《证券交易法》所指的前瞻性陈述，由于各种风险和不确定性，实际结果可能与这些前瞻性陈述所指示的结果存在重大差异，包括公司最新的10K表格以及向SEC提交的其他定期文件中披露的风险和不确定性。
前瞻性陈述仅代表本次电话会议之日，即2026年2月11日的观点，公司没有义务更新这些陈述。在本次电话会议中，管理层可能会提及某些非公认会计原则财务指标，包括运营资金和净营业收入。有关这些非公认会计原则财务指标与最直接可比的公认会计原则财务指标的调节，请参见阿卡迪亚在其网站上发布的收益新闻稿。一旦电话会议开放提问，我们要求每位提问者第一轮最多提问两个问题，以便让每个人都有机会参与。您可以通过重新加入队列来提出更多问题，我们将在时间允许的情况下回答。
现在，我很荣幸将电话交给肯·伯恩斯坦，总裁兼首席执行官，他将开始今天的管理层发言。
谢谢威尔。干得好。欢迎大家。我们强劲的第四季度业绩为整体强劲的一年画上了句号，内部和外部增长都表现稳健，这种势头在我们进入2026年时仍在继续。AJ、雷吉和约翰将讨论我们上个季度的业绩以及我们对未来的展望。但在深入细节之前，我想退一步，讨论我们在过去几年实施的关键举措，以及这些举措如何不仅为我们带来了强劲的当前业绩，也为强劲的长期增长奠定了基础。几年前，在经历了非常痛苦的多年逆风之后——首先是零售末日，然后是新冠疫情及相关问题——很明显，我们投资组合业绩的强劲反弹可能不仅仅是新冠疫情后的反弹，而是为零售房地产带来了更长期的积极基本面转变。
正如我们在之前的电话会议中讨论过的，这些顺风因素使大多数露天零售受益，但对我们投资组合中的街道零售部分尤其有利，原因有几个。首先，近十年来零售房地产新开发的缺乏导致了供需再平衡，这对所有露天零售来说都是一个强大的顺风因素。但更重要的是，零售商不再严重依赖通过批发和百货商店销售，他们认识到需要自己的实体店，这是需求的另一个重要驱动因素。
而且这种需求的增加更多地适用于非必需品零售，尤其是在关键的“必争”走廊。其次，虽然消费者总体上比预期更具韧性，但所谓的K型经济意味着，服务于经济上层的非必需品零售商的租户需求和租户表现持续不减。因此，去年股市在“解放日”后转向必需品零售的普遍倾向似乎有些过头，因为我们投资组合中的街道零售部分继续跑赢我们的其他板块。第三，街道零售租赁结构使我们能够比郊区资产更快地捕捉更高的租金增长。
虽然市场租金上涨对所有房地产都有好处，但对于像街道零售这样既有更强的合同增长、公允价值租金重置，又有相对较低的重新招租资本支出的物业来说，好处最大。零售房地产迟早都会从市场租金上涨中受益。我们只是更希望早点受益。因此，当我们看到这些趋势展开时，我们调整了自己的定位以捕捉这种增长。正如我们所说，我们的目标是实现多年净营业收入5%的增长，并且这种增长要体现在盈利增长和净资产价值增长的底线上。
与这一目标一致，我们现在已经连续四年实现了超过5%的同物业净营业收入增长，我们希望确保我们不仅能产生强劲的当前业绩，还能在可预见的未来继续保持。我们通过几个不同的举措或杠杆来实现这一增长目标。首先也是最重要的是出租空置空间。在过去四年中，我们的经济店铺入住率从2021年底的约81%提高到今天的90%以上，而在90%的水平上，我们仍有提升空间。除了这种出租之外，第二个杠杆是我们通过“撬松”策略和公允价值重置从街道零售中捕捉租金增长的能力。AJ·莱文将讨论我们在这里看到的机会。第三个杠杆将来自我们重建管道的显著增长，最直接的是来自我们在旧金山的两处资产以及我们在达拉斯亨德森大道的开发项目。约翰和AJ也将进一步介绍这些关键项目的情况。最后，为了补充这种内部增长，并更好地确保我们能够继续实现长期增长目标，我们的表内房地产投资信托基金收购的外部增长举措。我们这里的重点主要是街道零售投资，我们可以通过在“必争”街道上建立运营规模而受益。
虽然我们发现在业务的郊区方面，规模效益有些难以捉摸，但我们通过在特定关键街道拥有多家店铺，更清楚地看到了规模效益，我们能够更好地策划街道并推动增量增长。我们在芝加哥的阿米蒂奇大道和乔治敦的M街等几个现有走廊看到了这种情况。这让我们有信心将未来的街道零售投资重点放在那些我们可以拥有足够集中度以创造规模效益的走廊上。因此，我们将在华盛顿特区乔治敦的所有权股份增加了一倍，现在控制了这个关键走廊近50%的街道零售。去年，我们实现了超过10%的净营业收入增长。我们还在布鲁克林威廉斯堡加大了投资，通过在北6街增加10个店面，投资约1.6亿美元。我们还在苏荷区的格林街加大了投资，超过0.8亿美元。我们在达拉斯的亨德森大道的投资增加了一倍以上，通过增加额外资产并在那里启动170,000平方英尺的开发项目，我们将在那里的投资增加近2亿美元。我们还扩展到了新的走廊，如西村的布利克街，以及本季度在纽约市的上麦迪逊大道。
总而言之，在过去24个月中，在街道收购和亨德森大道的计划投资之间，我们已经投资了约7亿美元。所有这些投资都是为了进一步认识到规模效益，并将我们的长期增长目标延伸到未来。虽然规模效益在走廊层面很重要，但它们也有利于我们的整体平台。我们正稳步成为美国首屈一指的街道零售所有者和运营商。补充我们街道零售业务的是我们的投资管理平台。
只要阿卡迪亚一直在运营，我们就利用我们的机构资本关系来寻求替代和互补的投资机会。最近，我们的投资管理模式已经从管理单一的传统封闭式基金转变为多个合资渠道。正如雷金纳德·利文斯顿将详细介绍的那样，包括我们最近的活动，在过去24个月中，我们成功执行了超过8亿美元的合资收购。总体而言，我们一直采用杠铃式方法配置资本。一方面，我们的表内活动专注于高增长的街道零售，适合长期持有；然后，对于我们的投资管理平台，我们专注于机会性和更高收益的投资，用于我们的“买入-修复-出售”业务。
因此，总而言之，我们看到的内部和外部机会为提供5%的多年收入增长并将这种增长转化为底线收益提供了清晰的视野。凭借充足的资产负债表能力，我们有能力利用眼前的激动人心的机会。最后，我要感谢团队在上个季度和去年的辛勤工作，现在我将电话交给AJ·莱文。
很好。谢谢肯。大家早上好。在我深入讨论本季度之前，我想花一点时间强调我们在2025年又一个创纪录的租赁年。这主要得益于肯提到的趋势，特别是零售商对直接面向消费者（DTC）的关注度提高以及高端消费者的显著实力。我们的租户充满信心地以加速的速度投资于新门店和现有门店。这种势头在全年保持一致，并且在我们展望2026年及以后的剩余时间里没有放缓的迹象。在2025年期间，我们专注于“撬松”机会和深思熟虑的策划，利用我们不断增长的规模，增加了几个新的令人兴奋的品牌，同时也扩大了与一些最具活力、表现最佳的租户的关系。
值得注意的新增租户包括旧金山的TNT杂货店和LA健身俱乐部工作室、华盛顿特区M街的谷歌和施华洛世奇、苏荷区的历峰集团旗下Watchfinder和Veronica Beard、达拉斯亨德森大道的Rag and Bone、威廉斯堡北6街的UGG，以及最近在洛杉矶梅尔罗斯广场的The Row的扩张和续约。除了策划之外，2025年也是我们在过去几年中在街道上看到的巨大租金增长释放的一年。通过出租、“撬松”和公允价值重置的结合，团队在我们的街道上持续实现了超过50%的租金价差。
2025年也是我们的高端、当代、 aspirational和专业街道租户的租户表现和销售增长的丰收年。我们街道上的同比销售额在某些市场从10%到高达30%至40%不等。正如我们所说，租户表现仍然是未来租金增长的最重要指标，销售额走向何方，租金不可避免地会随之而来。我们预计，过去几年我们街道上的巨大销售增长将在未来几年继续转化为巨大的市值调整。但考虑到我们街道上的入住成本比率，即使增长放缓，我们的租户和市场仍将保持健康。
现在转向本季度，在第四季度，我们签署了另外350万美元的平均基本租金（ABR），其中近75%来自高增长市场，包括梅尔罗斯广场、威廉斯堡、纽伯里街和达拉斯的亨德森大道。亮点包括在威廉斯堡北6街我们最近收购的一处物业增加了UGG，取代了露露柠檬，我们成功地将露露柠檬重新安置并扩展到街道的其他地方。由于我们在北6街的规模，我们能够以未报告的72%的价差增加UGG，同时保留了重要租户露露柠檬。虽然该价差未包含在我们的发布中，但这是另一个强有力的数据点，表明了我们在整个街道投资组合中看到的情况。
同样，在本季度，我们在纽伯里街以58%的价差签署了一份新租约，在梅尔罗斯广场以60%的价差签署了一份新租约。并且，与街道租约的典型情况一样，所有这些交易都包括3%的年度合同增长和公允价值重置的额外好处。除了签署新租约外，我们继续通过“撬松”和市值调整策略创造价值。作为我们强调的销售增长的副产品，租户越来越多地对现有门店进行再投资，特别是在苏荷区、芝加哥黄金海岸和梅尔罗斯广场等“必争”市场。在许多情况下，租户在租约到期前几年就与我们联系，要求延长租期，这使我们能够长期留住这些租户，并将这些租约重新调整到市场水平。
例如，1月份，我们在苏荷区的一位租户计划对其门店进行大量再投资，但只剩下两年的租期。作为今天延长租约的交换，我们能够立即将租金重置到市场水平，有效地将市值调整提前了2年，并实现了51%的价差。仅此交易就贡献了近半美分的运营资金（FFO）。但“撬松”和“混合延长”策略不仅是为了加速市值调整。它也是投资组合维护和风险管理的关键组成部分。在许多情况下，它允许我们提升信用和商品销售，而在其他情况下，包括苏荷区的这一案例，它允许我们长期锁定信用，帮助减轻任何潜在的短期市场波动。从这个意义上说，该策略既是积极的也是防御性的。展望未来，我们已经在苏荷区、M街、阿米蒂奇大道、亨德森大道、布利克街和威廉斯堡确定了更多的“撬松”和提前续约机会。虽然我们的街道仍有健康的出租空间，但我们也期望继续挖掘投资组合，捕捉巨大的租金增长，同时为投资组合的长期成功奠定基础。
现在，展望2026年及以后，租户需求似乎正在加速，我们处于高级谈判阶段的租约管道目前超过900万美元，比上一季度增加约100万美元，其中大部分未来增长来自我们的街道。最后，在处于复苏早期阶段的市场方面，我们继续对旧金山的兴趣和活动感到鼓舞。约翰将详细介绍我们在该市进展的经济影响，但在过去一年中，我们在第九街555号和市中心签署了90,000平方英尺的租约，目前这些租约位于我们的已签约未开业（SNO）管道中。在这两处资产中，我们看到取消了公式零售限制，这将帮助这些零售商和未来的租户更快、更少障碍地开业。因此，在有利的商业管理部门的支持下，我们预计旧金山将继续取得进展。
我们正在积极谈判几项更具影响力的交易，我们期待在未来几个月讨论这些交易。因此，总体而言，我们对过去一年看到的趋势和表现感到非常鼓舞。展望未来，我们看到明确的迹象表明这种势头将继续。我要感谢整个团队在全年的辛勤工作和专注，现在我将把事情交给雷吉。
谢谢AJ。大家早上好。正如我们在收益发布中所指出的，我们第四季度及至今的收购额接近5亿美元。为了进一步说明我们最近的增长，在过去24个月中，我们完成了超过13亿美元的收购，其中包括超过5亿美元用于我们房地产投资信托基金投资组合的街道零售，以及超过8亿美元用于我们投资管理平台的增值交易。对于我们这样规模的公司来说，这个交易量无疑是一个关键推动因素，但这不是为了交易量而交易量。正如肯所提到的，在我们的街道零售收购中，我们在动态增长市场加大了投资，并扩展到具有相同增长特征的新市场。
对于我们的投资管理平台，我们的交易量超过了我们混合基金业务期间的任何可比时期，因为我们继续发现具有强大上行空间的优质资产，并与顶级机构合作伙伴一起为其提供资金。通过设计，我们的双平台方法继续找到盈利增长的途径，因为我们的房地产投资组合和投资管理平台实现了与我们每2亿美元1美分目标一致的增值。我们对我们的增长感到兴奋，我们认为没有什么能阻止我们前进。现在深入了解我们最近活动的具体情况以及2026年的一些可见性，上个月我们在曼哈顿麦迪逊大道1045号和1165号购买了五个零售店面，租户包括Le Labo和Todd Snyder。这些资产位于上麦迪逊零售区，该区域正在吸引新一代的当代品牌。这种涌入正在推动租金增长激增，使这些资产的当前租金低于市场水平，此外，如果我们能找到增值机会，我们计划在这条走廊增加更多资产，以产生我们在其他子市场享有的规模效益。
展望我们的街道零售业务，我们继续看到主要机会，目前有超过1.5亿美元的交易正在协议中，可能在第一季度完成。这一管道是由继续退出观望的卖家推动的，我们作为许多这些卖家的首选联系人的优先地位。我们作为一个懂得如何承销和完成这些交易的团队的声誉在我们的目标市场中广为人知，并继续成为我们的竞争优势。虽然这种积极的声誉支撑了我们的街道零售增长，但它也有助于我们执行我们的“杠铃”投资方法的另一面，即为我们的投资管理平台寻找增值和机会性交易。与我们在TPG房地产的合作伙伴一起，我们以约4.25亿美元收购了Skyview的商铺。该资产是位于纽约皇后区的一个550,000平方英尺的中心，拥有全国性租户，包括马莎百货、伯灵顿、优衣库和BJ's等。
这项投资提供了与其他近期投资管理平台交易相似的收益率，但这里的人口密度和贸易区消费能力明显更高。该资产每年吸引近1200万游客，随着最近批准的硬石酒店和赌场——一个价值80亿美元的综合开发项目，距离该资产仅几步之遥——这一数字有望进一步增加。我们的业务计划将通过增值再招商和获取市值租金来继续创造价值。我们还与一流的机构投资者处于对Pinewood Square和West Cobb大道进行资本重组的高级阶段，再次展示了我们箭袋中的另一支箭。利用我们的资产负债表快速完成投资管理平台资产的交易，同时考虑为投资匹配合适的合作伙伴。这些交易以及我们目前准备的其他交易，应该会使投资管理方面在第一季度非常活跃，所以请继续关注。
展望未来，我们预计今年这部分业务将继续找到有吸引力的增值交易，尽管对零售的投资兴趣激增使得寻找此类交易变得更加困难。但在这些竞争环境中，我们的平台有历史能够盈利地寻找、分析和获取巨大的回报。因此，总而言之，我们在2025年及至今完成了近10亿美元的收购。这一金额包括近4亿美元的房地产投资信托基金投资组合交易，带来了约6.5%的有吸引力的缺口收益率和超过5%的五年复合年增长率。最重要的是，跨平台的这些交易提供了超过我们每200美元目标1美分的增值。此外，我们对2026年的管道感到兴奋，虽然我的目标不在约翰的数字中，但我有信心我们应该能够实现与过去两年相同的交易量，并将实现与我们的任务一致的收益和净资产价值增值，更不用说强劲的复合年增长率来补充我们的内部增长。
我要感谢团队本季度的辛勤工作，现在我将把它交给约翰。
谢谢雷吉，早上好。我今天的发言将重点关注我们的季度业绩、2026年展望，然后以资产负债表的最新情况结束，我们的信息很明确。我们的双平台继续表现强劲，有多种增长途径。我们的团队正专注于推动收益和净资产价值增长。从我们的第四季度业绩开始。我们报告本季度同物业净营业收入增长6.3%，全年增长5.7%。达到了我们指导范围的上限。我们的街道和城市投资组合再次推动了我们的增长，这种收入增长正在影响我们的底线收益。我们报告第四季度每股收益为34美分，其中包括出售阿尔伯森股票的最终收益3美分。
为了给出一个清晰的运行率，一旦我们剔除3美分的阿尔伯森收益和我们发布中强调的一次性1美分的净房地产税节省，我们本季度为0.30美元，比第三季度报告的29美分（同样扣除收益和促销）环比增加了1美分。此外，与我们的目标一致，我们将房地产投资信托基金的经济入住率又提高了30个基点，达到93.9%。还值得强调的是，我们的街道和城市经济入住率在第四季度环比又增加了80个基点，在2025年期间增加了370个基点。但正如我们之前所说，并非所有入住率都是平等的，街道和城市入住率约为90%，而之前的峰值水平超过95%，我们继续看到有意义的嵌入式净营业收入和收益增长。
我现在想强调一下我们已签约未开业管道中的几个项目。首先，截至12月31日，我们890万美元的管道仍然很高，我们份额的平均基本租金约为现有租金的4%，加上AJ讨论的增量租赁机会，我们应该能够维持并有机会超过我们当前的管道，为2027年及以后的持续增长奠定基础。我们890万美元的管道基本上都预计在2026年开始，第一季度和第二季度各约25%，其余部分在下半年开始，主要集中在第四季度。基于此时间安排，我们预计2026年约400万美元的平均基本租金将反映在净营业收入中，2027年将增加490万美元。其次，在与我们同店池相关的管道部分，我们执行了150万美元的新同店租约，完全取代了本季度开始的150万美元租约，这意味着我们持续的同物业增长轨迹保持不变。
第三，提醒一下，我们的管道仅反映增量平均基本租金，不包括已占用空间的租约，我们有超过100万美元的已执行租约在当前占用的空间，这是890万美元管道的增量。现在转向我们的指导，提醒一下并在我们的发布中概述，我们从2026年指导开始简化了我们的报告，我们要感谢买方和卖方的投入和大力支持，使这一重要变化得以实现。我们的新指标“经调整的运营资金（FFO as adjusted）”不包括来自我们投资管理业务的收益以及我们认为不能反映我们核心经营业绩的任何重大不可比项目。正如我们在发布中概述的，我们预计2026年经调整的运营资金在1.21美元至1.25美元之间，并预计不包括重建的同物业净营业收入增长5%至9%，其中街道预计比我们的郊区投资组合高出约400个基点。
我想先谈谈我们的指导范围以及决定我们最终位置的因素，记住140万美元目前约占1美分的运营资金和100个基点的年度同物业净营业收入增长。三个关键因素将决定我们在这些范围内的位置。首先，我们对已执行租约的租金开始日期的假设，预计2026年4%的平均基本租金开始，与我们的初始预测相比，每提前或延迟一个月相当于约75万美元。其次是信用损失。在我们指导的中点，我们假设对最低租金约115个基点，这是除了我们为已知租户问题考虑的已知或特定准备金之外的。作为背景，150个基点相对于我们过去两年平均约50个基点的水平感觉相当保守。最后，也是潜在影响最大的，是AJ讨论的“撬松”策略。
虽然这没有计入我们的基本情况，但我们积极的管理和租赁团队正在积极修剪我们的投资组合以加速这些机会。虽然这些努力的更大成功可能会影响我们的短期业绩，但它加速了我们的长期增长和价值创造。我还想谈谈与我们2026年假设相关的其他几个项目。首先，除了我们预计的5%至9%的同物业净营业收入增长外，我们预计包括重建和投资管理在内的总按比例净营业收入将增长约15%，中点约为2.3亿美元，而2025年报告的约为2亿美元。其次，正如我们在发布中概述的，我们的收益指导，包括我刚才提到的净营业收入数字，不包括除我们在发布中报告的以外的任何收购或处置。
正如你从肯和雷吉那里听到的，我们一直保持超过5亿美元的年度交易量，我们继续目标是每2亿美元的增量总资产收购带来1美分的运营资金增值，无论是房地产投资信托基金还是投资管理业务。最后，我将以资产负债表的最新情况结束，我们的按比例债务与息税折旧摊销前利润比率约为5倍，信贷额度上有大量流动性，加上预计从我们的投资管理和结构化融资业务回流的资本。我们不仅为亨德森开发项目提供了全部资金，我们的资产负债表还有数亿美元的可用资金可以采取进攻性行动。此外，我们在2026年没有任何重大债务到期，并且很好地对冲了利率波动。
我们的加权平均借贷成本为4.5%，今天我们可以获得5年期无担保融资，定价相似，我们预计随着债务到期，不会有任何重大的利息支出压力。在2026年期间，我们打算继续与我们的资本合作伙伴合作，战略性地和增值地对我们投资组合的债务进行再融资和期限延长。债务市场对我们仍然开放，信贷可用性和利差都处于历史低位。因此，总而言之，我们不仅预计2026年将有强劲的收益和净营业收入增长，我们的多年目标是将我们的投资组合定位为实现持续5%的增长。展望2026年以后，我们有多个明确可识别的驱动因素，使我们能够实现这一目标。
正如肯在他的发言中所阐述的，这些驱动因素包括街道出租和市值调整机会。我们有大约500个基点的嵌入式街道入住率上升空间，以及到期租约的有意义的市值调整。当与我们现有街道租约中3%的合同租金增长相结合时，这增加了数百个基点的增量增长机会。其次是我们的重建项目。我们的重建管道中已经有350万美元的已执行租约，我们预计这些租约将在2026年底上线，其中绝大部分来自我们在旧金山的两个重建项目。正如AJ提到的，随着租户需求的回归，旧金山的租赁势头继续增强，在稳定后，包括我们的已签约未开业管道，我们估计仅这两个项目就将贡献额外7至9百万美元的净营业收入。除了2026年包含的金额外，这相当于扣除资本化利息和重新招租成本后约3至5美分的增量运营资金。
第三是亨德森大道。正如我们在过去的电话会议中讨论的那样，亨德森大道计划在2027年和2028年稳定，我们继续预计成本收益率为高个位数，这意味着在稳定后，该项目有望提供3至5美分的增量运营资金。请记住，这只是项目的第一阶段。我们已经并将继续在亨德森大道增加场地，我们预计这里将很快成为我们表现最好的街道零售区域之一。最后是外部增长，资产负债表处于进攻性位置，有数亿美元的可用容量。我们将保持纪律，但预计在投资方面非常活跃。
这些只是让我们有信心实现持续5%增长的几个关键驱动因素，还有我甚至没有提到的项目有额外的上行空间。无论是布鲁克林的城市点、芝加哥北密歇根大道840号的出租、我们街道上的“撬松”机会，还是我们投资组合中嵌入的众多增值重建机会。为了回答你们的问题，我将在这里停止，将电话交给操作员进行提问。
谢谢。女士们、先生们。此时要提问，您需要在手机上按星号11，等待您的名字被宣布。要撤回您的问题，只需再次按星号11。提醒一下，请每人限制两个问题。如果您有其他问题，您可以重新进入队列。如果时间允许，请稍候，我们正在编制问答名单。我们的第一个问题来自美国银行证券的萨米尔·卡纳尔。您的线路已接通。
大家下午好。我想肯或约翰，我的意思是，你们提供了很多关于收购环境的良好细节，你知道，你们正在进行的高级谈判阶段。也许可以稍微扩展一下市场情况，然后是你从定价角度看到的情况。
当然，我先开始，然后雷吉，也许你会补充更多内容。总的来说，我们目前活跃的市场，以及你在过去几年看到的收购，从纽约、苏荷区、威廉斯堡到华盛顿特区，对我们来说仍然非常令人兴奋。可能还有其他六个左右的市场，我们要么已经活跃并将继续活跃，要么是新市场。在定价方面，谈论进入资本化率变得非常棘手，因为租金已经变动。AJ提到苏荷区的市值调整为50%。
因此，对于一个近期有50%增长的租约，其资本化率将大大低于市场水平的租约。因此，我不太愿意给出进入收益率，只是说我们仍然致力于我们的总体目标，即通过合同增长和定期公允价值重置（市值调整），收购能够在未来五年内产生5%复合年增长率的资产。我们在目前活跃的市场中看到了这一点，我们的零售商也向我们展示了具有相同特征的其他市场。
雷吉，我不知道你是否有什么要补充的。
是的，萨米尔，我想说的是，我们会对潜在的新市场进行严格的评估，确保它们具有与我们现有市场相同的增长特征，供应紧张，租户表现良好，并与AJ和他的团队广泛合作，正如肯所说，了解租户希望在哪里，以及我们如何在这些市场找到合适的切入点，然后是否有机会在这些市场扩大规模，正如我们经常谈论的规模效益。所以我们会经历一个严格的过程，我们认为新的市场即将出现。
谢谢你。然后约翰，关于同店净营业收入增长的假设，我知道5%到9%，你谈到了一些波动因素，我只是想确认租金开始日期和信用损失假设是否是让你达到高端和低端的主要因素，还是你遗漏了其他什么？
萨米尔，我认为这是三个因素的组合，但我想说的是，我想强调的“撬松”部分，正如我们一直在发布和谈论的，我们的投资组合中有很多低于市场的租约，在某种程度上，我们可以摆脱这些租约，这将造成短期停机时间，我们没有将其纳入其中，但我们正积极希望这样做。所以我想说其他因素可能会在这里或那里移动100个基点。但我认为如果我们做好工作，我们可以加速这些市值调整，我们将承担短期季度停机时间，以获得长期季度收益。
所以我想说这可能是我们在这个范围内位置的最具影响力的因素，我们将在各个季度更新我们的进展。
在任何情况下，我们仍然看到强劲的5%到9%，除非出现重大信用损失或其他情况，这感觉非常好。
我们的下一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。您的线路已接通。
嘿，早上好，伙计们。我不想替你们说话，但约翰，也许字里行间感觉有很多变量可能会让这里的指导有点保守。我只是想弄清楚，AJ谈到的一些关于混合续约和“撬松”的事情，你们如何决定在指导中包含什么，而什么是概率较低的，或者换一种问法，有多少低概率的上行空间是你们没有包含在指导中的。
但也许与过去几年相比，你们能够捕捉到超出最初预测的部分。
是的，克雷格，如果你了解我们发布指导的方式，我们倾向于设定现实的目标并实现它们，而不是提出超级宽松的假设，然后下个季度奇迹般地超越。所以我先从这里开始，这种理念没有改变。我要说的是，我们所处的环境已经改变。因此，就像，即使我非常信任AJ，如果他告诉我他将获得50%的价差并在两周内开放租约，我绝对不会将其纳入我们的指导。
所以我认为如果有些事情不在我们的控制范围内，我们不会将这些假设纳入其中。我确实认为我们的信用假设是保守的。正如我在发言中所说，这是过去两年所需的两倍。我们也排除了已知的特定问题。所以我认为在某种程度上，如果我们有租户陷入困境，比如我们有一家单一的容器商店，你应该假设这不包括在我们的指导中。所以我认为这里有一些保守性。但我认为我们有很多保守性的地方是在投资方面，数亿美元的远期股权。
雷吉谈到了管道，我们在那里会很忙。所以我认为这就是上行空间所在。其他事情可能会在这里或那里增加一两个美分，但我认为2016年的上行空间将来自外部增长。2027年及以后的一些驱动因素有很多上行空间，我试图通过超越当前年份的设置来阐明这一点。
只是为了强调，无论是“撬松”、公允价值重置还是其他驱动因素，它可能在今年26年对业绩的影响较小，而更多地为27年和28年奠定更强的基础，这正是我们真正思考的方式。我们喜欢我们在可预见的未来的数字叠加方式。我们希望确保我们继续延长这一趋势。
这很有道理。这很有帮助，我道歉。我的线路断断续续。雷吉，你是不是说有5亿美元的近期交易管道，对吗？
我是说有1.5亿美元正在协议中，但我们有信心我们总能达到过去两年的运行率，其中一半是投资管理平台，一半是房地产投资信托基金。
街道零售，这就是5亿美元的来源。
那么这是另一笔。抱歉啰嗦，但你们已经通过Skyview完成了4.25亿美元。你们认为这是你们20%的目标吗？
雷吉所指的1.5亿美元是表内100%拥有的街道零售资产。
新的，直到现在才讨论过。
好的，你认为时间安排可能是什么时候。
第一季度，但请继续关注。
好的，太好了。谢谢。
我们的下一个问题来自杰富瑞的琳达·余·蔡。您的线路已接通。早上好。对90%的街道入住率到年底可能达到的水平有什么想法吗？
是的，琳达，我认为我更关注净营业收入而不是入住率。所以我们在苏荷区的一个单一位置将比我们投资组合中其他地方的一个位置产生更大的影响。所以我会说百分比不太相关，但我会说我们的目标仍然是在18个月内达到95%。
谢谢。还有一个问题问肯。关于关税在25年可能如何影响零售商业绩，无论是从销售还是利润率角度，以及这在2016年可能如何变化，有什么高层观点吗？我与我们投资组合中的许多零售商进行了各种这样的对话，我们定期与他们会面。
第一个答案是，不同的零售商情况有所不同。总体结论是，我们的大多数零售商认为他们已经度过了这场风暴中最艰难的部分。显然，情况似乎每天都在变化，我们都欢迎更多的可预测性。但首先也是最重要的是，感觉最困难的部分已经过去了。其次，可能对我们街道零售方面最重要的是，这与我们的大众商家方面略有不同。但对于我们的街道零售商来说，他们已经能够充分应对关税并保持利润率——从我们的角度定义为，我们一直谈论的传统租金与销售额比率，无论是餐厅的8%，还是某些高端当代品牌的12%，以及其他品牌的18%，这些比率都保持不变，因此，重要的是，随着销售额的增长，无论是由于略微强劲的通胀还是强劲的消费者持续需求，当你看到收入增长时，你应该期望零售商支付增加租金的能力与五、十年前非常相似。
利润率压力并没有导致他们对我们的租金要求有任何形式的抵制。我们的零售商正在开设这些商店。他们是盈利的，虽然他们总是想支付更少的租金，但他们没有将关税相关的噪音作为限制因素。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的托德·托马斯。您的线路已接通。
我想回到收购和管道，我想公司获得的1.5亿美元，也许更广泛地说，当你考虑今年的投资时，你最近在纽约很活跃。肯，你提到可能会有一些新市场，但从风险调整后的角度来看，你现在看到的纽约机会集是否最有利？我们应该如何看待未来的投资活动以及你近期重点关注或准备部署资本的市场？
是的，让我先开始，雷吉，然后插话。纽约可能是一个更具竞争力的市场，所以我们能找到的交易，往往更多是场外交易。在纽约，我们将继续这样做，但你应该期望看到我们进入其他成熟市场。成熟意味着我们的零售商在那里并且想要在那里。只要我们可以认为有后续交易的可能，以便我们可以建立规模，我们在纽约已经建立了一个不错的投资组合。继续计划增加，但我的期望是其他市场也会加入。
雷吉，你想补充什么吗？
是的，我只想说，正如你提到的竞争，肯定有更多的竞争。但我想说不久前，问题是让街道零售的卖家退出观望，决定他们是否想出售。很多人因为零售基本面而决定出售。所以现在我们只是在与其他人竞争。我们喜欢这种模式，因为它通常有利于那些有声誉、有资金、有经验的人，我们觉得我们在这种环境中表现良好。
好的。然后肯，你在讨论仍然令人兴奋的市场时没有提到芝加哥，你只列出了几个。但你现在如何看待芝加哥，无论是在新交易的资本部署方面，还是作为可能回收资本的潜在机会。
是的。首先让我们从基本面开始，因为我认为芝加哥直到最近都受到了不公正的评价。如果你看我们的指标，看我们的租金增长，尤其是在我们的主要市场，无论是黄金海岸还是阿米蒂奇大道。我们的一个租户在州街支付百分比租金。这非常好。这使该店成为他们连锁店中表现最好的之一。所以总的来说，基本面已经恢复得相当强劲，这对我们来说是好消息和鼓舞人心的。话虽如此，我们在芝加哥的所有权仍然相对于我们投资组合的其他部分过多。在未来一两年内，随着我们出租资产，如果它们不属于我们在特定走廊的规模战略，对我们来说有意义的是进行修剪。我们的一个目标是，看看我们是否能在未来两到三年内让芝加哥达到适当的平衡。这意味着即使我们偶尔看到一些不错的收购机会，即使我们看到一些非常强劲的租金增长，我们也不打算增加，并且可能会在适当的时候减少在芝加哥的投资。但谢天谢地，我们没有解雇销售人员，因为租金价差和新租户需求，我们完成的交易，无论是Mango还是Kith，谢天谢地我们没有在那之前退出。但我们认识到需要重新平衡。
谢谢。我们的下一个问题来自摩根大通的迈克尔·穆勒。您的线路已接通。
是的。嗨。我想首先，你评论说希望在未来18个月内街道入住率达到95%。这是已出租数量还是已占用数量？对于这500个基点，我们应该如何考虑大致的混合每平方英尺租金范围。
是的。所以，迈克，我会说，当我们说已出租时，给我们一些空间，以便有上行空间使其被占用并支付租金。然后，迈克，你知道，我们已经进行过很多次这样的对话。这绝对取决于在95%的入住率中我们租出的是什么空间。例如，我们可以查看我们的投资组合。我们在苏荷区有一个单一的位置，这将是一个非常大的租约，这将产生巨大的经济影响，但对入住率的影响相对较小。
所以，我知道这在你的位置上很有挑战性，但给每100个基点等于X的笼统数字，实际上是逐个空间的。但我想说的是，退后一步，这是净营业收入增长的数百个基点和底线运营资金增长的几个美分。
明白了。好的，那么第二个问题，我想只是看整个投资组合，我在想麦迪逊大道的投资。但一般来说，你对单个店铺投资的水平有上限吗？是2500万美元、5000万美元、1亿美元？我们应该怎么考虑？有什么指导方针吗？
是的，一般来说，对于我们活跃的街道，或者说最活跃的街道，我们更愿意做的是多小的附加交易？你会定期看到我们在阿米蒂奇大道做一些小的附加交易。对于太大的交易，你真的在谈论第五大道的大盒子。我们一直犹豫是否进入，因为非常大的单一租户收购的结果或波动性，我们在北密歇根大道经历过。对于我们目前规模的公司来说，这种波动性是我们一直谨慎对待的。
所以，更担心我们做太多小交易，而不是我们做一个大的单一资产交易。如果你说的是单一建筑，如果你说的是购买一个走廊并快速投入数亿美元，我们整天都愿意这样做。
谢谢。我们的下一个问题来自Ladenburg Thaimann的弗洛里斯·范戴克姆。您的线路已接通。
嘿，谢谢大家回答我的问题。想再谈谈收购管道。我想雷吉，你表示有1.5亿美元的交易正在协议中。现在你能给我们一个百分比，纽约与其他市场的比例是多少？
在不过于超前的情况下，我会说那些属于其他市场类别。
明白了。好的，那么1.5亿美元的协议交易通常是在纽约以外的市场。这样理解对吗。然后，我们在苏荷区看到的另一件事，特别是拉夫·劳伦和宜家，零售商购买自己的店铺，你是否看到零售商本身对交易的竞争，或者零售商是否表示有从你的投资组合中购买店铺的愿望？
我来回答这个问题，到目前为止。AJ如果我错了请纠正我，零售商很少有一两个来找我们，但通常零售商作为竞争对手。他们相当有选择性。我们在处理交易时，往往不会让零售商成为我们的竞争对手。但我认为这再次表明零售商愿意对这些走廊做出承诺，总的来说。我觉得这是令人鼓舞的。话虽如此，如果我发现我们在与一个零售商竞标并且输了，那我会进行测试。所以请继续关注。
谢谢。我现在看到问答队列中没有问题了。我现在将电话交回伯恩斯坦先生作总结发言。
太好了。好吧，谢谢大家的时间，我们期待下个季度与您交谈。
女士们、先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。