Timothy S. Johnson（首席执行官）
Marcin Urbaszek（首席财务官）
Timothy Hayes（股东关系副总裁）
Austin Pena（黑石按揭贷款信托总裁）
Anthony F. Marone（首席财务官）
Douglas Harter（瑞银集团）
Jade Rahmani（KBW）
Chris Moeller（公民资本市场）
Gabe Pogge（雷蒙德·詹姆斯金融公司）
Rick Shane（摩根大通公司）
John Nicodemus（BTIG）
Harsh Hemnani（格林街）
您好，欢迎参加黑石按揭贷款信托2025年第四季度及全年投资者电话会议。今天的电话会议正在录制中。所有参会者目前处于仅收听模式。如果您在任何时候需要操作员协助，请按星号零。如果您想提问，请按电话键盘上的星号1发出信号。如果您使用扬声器电话，请确保关闭静音功能，以便您的信号能被我们的设备接收。现在，我想将电话转交给股东关系副总裁Tim Hayes。请讲。
早上好，欢迎大家参加黑石按揭贷款信托2025年第四季度及全年收益电话会议。今天与我一同出席的有首席执行官Tim Johnson、黑石全球房地产金融主管Tony Marone、总裁Austin Pena以及即将上任的首席财务官Marcin Urbasek。今天上午，我们提交了10-K文件，并发布了包含业绩展示的新闻稿，这些文件可在我们的网站上查阅，且已提交给美国证券交易委员会（SEC）。我想提醒大家，今天的电话会议可能包含前瞻性陈述，这些陈述受公司控制之外的风险、不确定性和其他因素影响。实际结果可能存在重大差异。
有关可能影响业绩的部分风险的讨论，请参见我们最新10-K文件中的“风险因素”部分。我们没有义务更新前瞻性陈述。我们还将在本次电话会议中提及某些非公认会计原则（non-GAAP）衡量指标，有关调节数据，请参考新闻稿和10-K文件。本音频广播是黑石按揭贷款信托的受版权保护材料，未经我们同意不得复制。第四季度，我们报告的公认会计原则（GAAP）每股净收益为0.24美元，而可分配收益为每股负2.07美元，冲销前可分配收益为每股0.51美元。
几周前，我们就第四季度支付了每股0.47美元的股息。接下来，我将把电话交给Tim。
谢谢Tim。BXMT公布了强劲的第四季度业绩，进一步巩固了2025年全年在收益、能力和信贷表现方面取得的积极势头。我们报告第四季度冲销前可分配收益为每股0.51美元，较第一季度增长超过20%，连续第二个季度覆盖股息。我们的贷款组合目前99%处于正常履约状态，反映出本季度在贷款解决方面取得的显著进展，并且我们积极调整了投资组合，将新投资集中在我们最有信心的领域。2025年，我们完成了约70亿美元的投资，其中近85%用于多户住宅和工业贷款、我们不断增长的净租赁战略以及两个折价收购的银行贷款组合。我们战略性地扩大了BXMT的范围，以瞄准这些互补的投资渠道，支持过去一年的资本部署，并通过更大的多元化和期限来增强盈利能力。转向市场，当今的房地产信贷市场流动性充足，并以坚实的房地产基本面为支撑。新建筑仍远低于周期前水平，价值稳步上升。
2025年CMBS发行量加速至全球金融危机（GFC）以来的最高水平，同比增长40%，表明随着该行业表现改善，债务资本可用性显著增加。因此，我们看到交易障碍开始打破，投资者交易热情更高。我们在贷款 origination业务中看到了这一点，1月份的新贷款申请较去年同期增长50%。在这种背景下，我们拥有170多名专业人员的全球房地产债务平台的广度和专业知识是差异化优势，为BXMT提供了进入美国、欧洲和澳大利亚各地专有多元化投资渠道的机会。
2025年，我们的全球平台完成了超过200亿美元的私人贷款 origination和收购，并交易了超过150亿美元的房地产证券。从我们的私人和公开交易市场活动中获得的丰富数据和见解指导我们的投资决策，并使我们能够在各种市场中寻找有吸引力的机会。凭借如此广泛的渠道和充分投资的组合，我们可以挑选合适的投资点，并在看到有吸引力的相对价值时加大投入。我们的活动还为我们的资产负债表和资本市场战略提供信息，BXMT已从中受益，在过去12个月内执行了超过50亿美元的公司和证券化债务交易，包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和延期，这使我们的加权平均借款利差同比降低了近90个基点。
这些交易延长了我们负债的期限，降低了融资成本，并进一步多元化和加强了我们的资本结构。市场顺风也支持我们投资组合的表现，第四季度没有新增减值贷款或观察名单贷款，我们预计有机会有选择地退出我们拥有的房地产物业，随着我们更有效地将资本重新部署到核心投资中，进一步支持收益。我们将保持耐心和纪律性的方法，专注于最大化长期股东价值。虽然我们在2025年为股东带来了21%的可观总回报，但我们认为股票还有进一步的上涨空间。
BXMT的股价仍低于账面价值。我们目前9.5%的股息收益率意味着与10年期美国国债相比有540个基点的利差。这比我们最紧张的水平高出约40%，而当时利率要低得多。相比之下，流动性房地产信贷和更广泛信贷市场的利差已经收紧，BBB级CMBS利差和高收益债券利差处于历史最紧水平的10%至20%范围内。这种估值差距很大，强调了BXMT股票今天极具吸引力的相对价值主张。我们相信，我们投资组合的信贷趋势和业务的盈利能力应促使其进一步回升至历史水平，我们通过本季度再回购6000万美元股票以及自2024年7月启动回购计划以来约1.4亿美元的回购，表达了这一观点。
在将话题交给Austin更详细地讨论我们第四季度的投资和投资组合之前，我要感谢Tony Marone，他将辞去BXMT的首席财务官职务，专注于黑石内部的其他职责。Tony自BXMT成立以来一直对其增长发挥着重要作用，他通过2012年对Capital Trust的收购加入我们。我感谢他对公司和股东的服务，并祝愿他一切顺利。我还要祝贺Marcin Urbasic，他将接任首席财务官一职，完成自2024年加入公司以来开始的过渡。
接下来，Austin，请讲。
谢谢Tim。从我们的投资活动开始，我们在第四季度完成了15亿美元的投资，包括14亿美元的新贷款 origination和约1亿美元的净租赁收购（按份额计算）。与最近几个季度的做法一致，我们第四季度的贷款 origination 100%由多户住宅和工业资产提供担保，其中约80%是多元化投资组合。这包括一笔4.19亿美元的贷款，用于一个在美国各地拥有94%出租率的11项优质工业物业组合，由顶级赞助商拥有。通过利用我们平台的规模和行业专业知识，我们的团队能够快速对这笔贷款进行承销并提供执行确定性，获得了我们认为具有吸引力相对价值的投资。
我们喜欢为此类投资组合提供贷款。它们通过交叉抵押，使BXMT的信贷风险在多个市场和租户之间分散，限制了特殊风险的影响。除了新的 origination活动外，我们继续成功地从现有投资组合中收获机会，主动与赞助商合作，保留那些可能进行再融资的高质量投资。作为现有贷款人，我们能够修改条款并延长期限，同时保持相对于市场新交易的有吸引力的经济性。今天，我们的投资组合规模为200亿美元，高于上一季度的195亿美元，包括180亿美元的贷款组合、13亿美元的自有房地产以及超过9亿美元的按份额计算的投资，这些投资位于我们的银行贷款组合和净租赁合资企业中。
净租赁资产和收购的银行贷款现在占我们投资组合的5%，高于2025年初的零。这些策略随着时间的推移产生固定或合同性增长的现金流，自然补充了我们的浮动利率贷款策略，并在当今的投资环境中提供了强劲的相对价值。我们的贷款组合在年底时99%处于正常履约状态。我们在本季度解决了5.75亿美元的减值贷款，将减值贷款余额降至略低于9000万美元，其中大部分与一笔由旧金山酒店担保的贷款有关，我们预计将在第一季度取得该酒店的所有权。
我们在第四季度升级了六笔贷款，包括一笔减值的办公楼贷款和一笔观察名单上的办公楼贷款，两者都显示出租赁进展和现金流增长。正如Tim所提到的，本季度我们没有将任何新贷款减值或降级至观察名单，并且我们观察名单上的一笔贷款已全额偿还。我们继续对剩余的观察名单贷款采取严格的管理方法，其中近一半已进行重组或修改，并获得了大量近期股权承诺，其他几笔则处于不同的谈判阶段。我们的贷款组合现在50%是多户住宅和工业物业，而办公楼敞口继续下降，自2021年底以来下降了约50%，并且在第一季度到目前为止，我们已收回超过3亿美元的额外办公楼还款，进一步减少了我们的敞口并推动了投资组合的周转。
我们近一半的贷款位于国际市场，其中近40%在欧洲，过去一年我们在欧洲 origination了约20亿美元的工业投资组合支持贷款。这些投资的加权平均贷款价值比（LTV）为68%，拥有强劲的现有现金流，并提供有吸引力的相对价值，贷款利差比同等质量的美国交易宽近100个基点，与美国类似，欧洲工业市场正受益于有限的新供应和电子商务顺风推动需求，导致核心市场的净吸纳量为正，空置率仅为中个位数。我们继续利用黑石房地产平台的广泛资源来管理我们的自有房地产，并执行业务计划，以最佳方式为最终退出做好准备。
重要的是，我们对这些资产的估值较贷款 origination时的价值有50%的折扣，其中一半位于纽约和旧金山湾区市场，我们看到这些市场的基本面和投资者需求普遍改善。我们目前有一处位于德克萨斯州的多户住宅物业已签订出售合同，其他几项资产也为今年可能的出售做好了充分准备。同时，我们的净租赁投资组合继续扩大，年底时按份额计算超过3亿美元，另有2亿美元即将完成。我们的战略仍然专注于具有吸引力信贷特征的基本用途零售。我们的团队迄今为止构建的投资组合产生超过三倍的租金覆盖率，年租金自动增长2%，平均租赁期限超过15年。
重要的是，我们继续以低于重置成本的价格收购这些资产。2025年，我们从地区银行收购了两个颗粒化、低杠杆的正常履约贷款组合，价格低于面值。今天，这些组合按BXMT的份额代表约6亿美元的本金余额，我们的投资 thesis正如预期那样发挥作用，强劲的信贷表现、不断改善的房地产基本面和资本市场推动了自收购以来8000万美元的还款，随着以折扣价购买的贷款按面值偿还，为BXMT提高了回报。我们预计银行整合的成熟环境将为市场带来更多此类机会。
我们的平台是该领域的既定领导者，自2023年12月以来已从银行收购了230亿美元的贷款组合，使我们作为可靠和值得信赖的交易对手方，为未来的交易做好了充分准备。总体而言，我们对公司在2025年取得的强劲投资和资产管理业绩感到满意，我们的团队对来年的机会感到兴奋。接下来，我将把话题交给Tony，由他详细解读我们的财务业绩。
谢谢Austin，大家早上好。从我们的第四季度业绩开始，BXMT报告的公认会计原则（GAAP）每股净收益为0.24美元，可分配收益（DE）为每股负2.07美元。DE包括4.34亿美元的准备金冲销，主要与五项减值贷款的解决以及三项次级贷款的核销有关，这些共同推动我们的贷款组合表现达到三年来的最高水平。这些次级贷款之前已减值，实际上按零价值计价，作为我们季度常规评估的一部分，在第四季度被认定为无法收回。剔除这些项目，冲销前DE为每股0.51美元，较上一季度增加0.03美元，较今年第一季度增加0.09美元。
连续第二个季度，冲销前DE覆盖了我们每股0.47美元的季度股息，因为我们继续通过贷款解决、资本部署以及增值的公司债务再融资和股票回购来提升盈利能力。值得注意的是，DE受益于第四季度自有房地产1800万美元的净 operating收入（NOI），高于上一季度的600万美元。由于我们确认了第三季度纳入资产负债表的物业的完整季度影响，我们的酒店占自有房地产投资组合的三分之一，本季度末在12处物业中的价值为13亿美元。我们预计2026年第一季度自有房地产的现金流将下降，通常与其他日历季度相比会出现季节性疲软。
然而，我们预计该投资组合将持续产生正的DE，并随着我们最终退出这些资产并将资本汇回新的目标回报投资，随着时间的推移为收益和股息覆盖提供进一步的支撑。我们在第四季度还确认了与自有房地产相关的2100万美元折旧和摊销（DNA），这包括在GAAP收益中，但不包括在DE中。累计DNA也反映在我们的账面价值中，年底账面价值为每股20.75美元，总账面价值包括每股0.47美元的累计DNA和每股1.70美元0.76美元的总CECL准备金，其中1.24美元归因于一般准备金，0.52美元归因于特定资产准备金。
由于我前面提到的准备金冲销，我们的总CECL准备金环比下降近60%。重要的是，这些冲销对账面价值的影响极小，执行基本与账面价值一致。回顾2025年全年，账面价值受益于3300万美元的净CSAW回收，这些回收来自高于账面价值执行的解决方案。加上股票回购，今年账面价值每股增加0.30美元。我们未合并合资企业的收益也继续增长，第四季度产生700万美元的DE，高于上一季度的300万美元。
这是由我们银行贷款组合的收入和还款推动的，这些还款加速了未摊销的购买折扣，以及Austin earlier提到的净租赁投资组合的持续增长。提醒一下，我们的资产负债表反映了我们在净租赁和银行贷款组合合资企业中的2.17亿美元净股权投资，但如前所述，按总额计算，我们在这些策略中的投资份额总计9.4亿美元，是我们日益多元化的投资组合中不断增长的组成部分。转向BXMT的资本结构，我们的资产负债表状况仍然良好。我们年底的流动性为10亿美元，债务权益比在目标范围内，公司债务加权平均期限为4.3年，2027年前没有到期债务。
正如Tim所提到的，我们在证券化债务市场积极行动，为资产负债表提供进一步的弹性。我们在1月份定价了10亿美元的CLO，这是我们的第六笔CLO交易，并在12月完成了我们的首笔欧洲CMBS发行，这为我们的工具包增加了又一个工具，展示了我们资本市场团队融资策略的不断创新。我们年底有15家银行交易对手，提供190亿美元的总借款能力。我们在2025年增加了一家新的交易对手，最近在2月又增加了一家。鉴于我们作为借款人的良好记录以及与黑石旗下这些贷款人的深厚关系，我们成功地将近60亿美元的信贷额度添加或转换为非按市值计价结构，使非按市值计价借款从年初的67%增加到今天的近85%。
在我作为首席财务官的任期即将结束之际，我可以自信地说，BXMT业务的各个方面都状况良好，随着房地产和资本市场的持续复苏，公司已做好充分准备抓住机遇。我很高兴Marcin在公司令人兴奋的时刻担任首席财务官，并期待看到他和团队的其他成员继续为BXMT股东带来强劲业绩。现在，我将请操作员开放提问环节。
谢谢。提醒一下，请按星号1提问。我们要求您限制为一个问题和一个后续问题，以便尽可能多的来电者加入队列。我们将接受来自瑞银的Doug Harter的第一个问题。
谢谢。显然，你们一直在通过股票回购来支持股价，我相信你们看到了本月早些时候你们的一个竞争对手的行动。关于你们可能考虑的其他方式来验证或支持投资组合中贷款价值的想法。
谢谢Doug。我是Tim。我认为我们当然会考虑所有在市场中最大化股东价值的机会，考虑到2025年的表现和我们目前的状况，我们对股票的走势感到非常满意，我们仍然有账面价值的折扣需要弥补，但相对较小。因此，我们将在本季度继续考虑所有选择。如你所述，股票回购确实是工具包中的一个很好的工具，我们会分析我们在市场中的所有可选方案。
但我们对今天的状况感到非常满意。
太好了，感谢您的回答。谢谢。
谢谢。我们将接受来自KBW的Jade Rahmani的下一个问题。
非常感谢。您能否提供对REO（房地产 owned）投资组合的看法？您是否看到关键资产的上涨空间？您能否也讨论一下2025年12月发生的纽约办公楼REO？根据披露，看起来有一个有吸引力的基础。想听听您的想法。
是的，Jade，你好，我是Austin。你知道，关于REO，我认为我们看待它的方式，正如我们之前讨论过的，在我们的决策中，这实际上是一个前瞻性的回报分析。这些投资决策我们认为是非常有根据的，因为我们可以获得非常独特的数据和信息。我认为具体而言，我们在纽约等地看到了一些基本面改善和投资者需求。关于你提到的那项资产，正如你所说，它是我们在纽约持有的一项资产，基础非常低，较贷款 origination时的价值有显著折扣。
当我们考虑随着时间的推移退出这些资产的潜力时，我们看到像这样的市场正在改善。正如我在 earlier 的发言中提到的，我们认为有几项资产在今年有望退出。我们将对此非常深思熟虑和战略性。我们正在德克萨斯州出售一项资产。我们在旧金山也看到了积极的趋势。因此，在今年剩下的时间里，随着市场机会的出现，我们将开始考虑这些出售机会。
谢谢。关于纽约的REO，能否提供一些背景信息，比如 origination年份、当前入住率百分比以及您预计在该资产上的资本支出金额？
是的，你知道，这是我们在新冠疫情之前 origination的一笔贷款。如我所述，我们持有它的价格较 origination时的先前价值有非常显著的折扣。该资产目前租赁情况相当良好。租赁需求强劲，并且在某种程度上，如果出现进一步的租赁，我们会分析投资资本以抓住这些租赁机会是否会增值。这就是我们看待所有REO资产投资的方式。
我想说，根据我们之前的披露，这笔贷款已减值，我们对其有大量准备金。因此，当我们考虑退出该资产的未来机会时，我们确实看到随着时间的推移，该资产和其他资产有捕获额外上涨空间的机会。
非常感谢。
我们将接受来自公民资本市场的Chris Moeller的下一个问题。
嘿，各位，感谢回答问题，恭喜本季度在贷款重组方面取得了非常扎实的进展。我在10-K文件中看到你们对Blackstone Breads基金进行了7500万美元的投资。能否谈谈该基金将进行的投资类型，以及是否与你们已经在做的事情有任何重叠？
是的，我是Austin。我可以回答这个问题。如你所述，我们确实对一只新的黑石管理的房地产信贷基金进行了投资。该基金将专注于美国和加拿大的高质量核心加房地产。我们真的认为这是VXMT能够为我们的投资者提供独特且有吸引力的投资的一个很好的例子，这得益于我们平台的规模以及我们与黑石房地产信贷业务的关联。我应该指出，BXMT不需要为该基金承诺支付任何费用。这些投资将由我们的团队寻找、承销和管理。
最终，我们确实认为向BXMT添加一些此类投资组合的敞口是良好的风险调整回报。因此，以这种投资组合的方式多元化添加投资，我们认为对BXMT非常有吸引力。
明白了。这很好地引出了我的后续问题。所以我想你们在过去一年左右进行了一些相对于你们规模而言较小的投资。机构多户住宅贷款合资企业、净租赁、Breads投资以及银行贷款合资企业。所以我的问题是，你们期望BXMT在未来几年会是什么样子？过渡性贷款业务如何融入其中？它会保持主要焦点还是其他业务会随着时间的推移而增长？
是的，我认为，正如你所指出的，你已经看到我们有意努力使投资组合多元化。我不认为我们将永远只是我们核心贷款战略中的大型贷款人。这不会消失。但是当你看我们一直在进行的投资组合时，添加净租赁、添加颗粒化银行贷款组合，这些其他方式来进一步多元化公司内投资的收益构成和组合，这绝对是有意的。
因此，随着时间的推移，我们预计将继续以任何方式追求这一战略。如果有任何方法可以真正多元化我们的信贷敞口和风险，并产生我们认为对公司有吸引力的风险调整回报，我们将继续追求。
明白了。非常有道理。感谢你们今天回答问题。
我们将接受来自雷蒙德·詹姆斯的Gabe Pogge的下一个问题。
嘿，早上好。感谢回答问题。你们提供了有关工业领域新 origination的一些细节。能否详细说明你们在多户住宅方面的业务？然后我现在还有第二个问题，你们如何看待总杠杆率？你们现在几乎是3.9倍。你们对未来有何看法？谢谢。
是的，嘿，我是Austin。谢谢Gabe。我将回答问题的第一部分，然后我会把第二部分交给Marston。你知道，在多户住宅方面，我们真的很喜欢我们今天在多户住宅中看到的机会。就我们投资组合中的表现而言，我们的多户住宅100%正常履约。当我们考虑该领域的机会集时，我们真的很喜欢多户住宅和租赁住房的整体设置。它在结构上供应不足，新建筑开工量较峰值下降60%，并且是一个流动性非常高且颗粒化的资产类别。
这就是为什么你看到我们在该领域放贷。我认为，当你看我们投资组合的表现时，这已经得到了证明。这就是我要说的概况以及我们在该领域活跃的原因，也许Marcin，你想处理第二部分，
当然，很乐意回答。我认为我们的杠杆率，我们从它是否在我们的目标范围内来考虑，正如Tony所提到的，它在我们的目标范围内。这也是我们拥有的杠杆类型的函数。正如Tony所提到的，我们的许多融资不是按市值计价的。我们一直在积极处理公司债务组合中的不同到期日，并降低资产融资和公司融资的成本。因此，这是投资机会的函数，资产负债表是我们从市场融资角度可获得的。所以我们对此非常深思熟虑。
但同样，它在我们的目标范围内，我们将保持现状。
谢谢。我们将接受来自摩根大通的Rick Shane的下一个问题。
谢谢你们回答我的问题。Tony，感谢你多年来的帮助。Marcin，恭喜你的新职位。我的大部分问题都已经被问到并回答了。但是，当我们展望2026年时，考虑到你们的杠杆率水平，除非在某个时候有额外的股权资本可用，否则投资组合规模可能大致持平，或略有增长。我很好奇，随着你们解决贷款并可能从REO解决中重新部署资本，恢复到正常ROE的路径可能是什么样的？
是的，Rick。嘿，我是Austin。我可以回答这个问题。正如Marcin所提到的，我们认为投资组合的投资状况良好，我们确实有能力，今天有10亿美元的流动性，但我们认为这实际上是一个很好的位置。我们有非常广泛的渠道。有很多机会，但鉴于我们的位置，我们可以在该渠道中相当有选择性。关于REO的时间线和退出这些资产，正如我 earlier提到的，我认为其中一些资产在今年有望退出。
其他一些可能需要更长时间，但我们确实认为这些贷款或资产产生的ROE低于目标。因此，当我们退出这些头寸并将资本重新部署到我们的目标回报时，随着时间的推移应该会支持收益。
明白了。好的，这很有帮助。还有一个问题。随着你们大幅退出非应计资产和具有特定准备金的资产，并开始更多地部署资本，我们应该如何看待新贷款的初始一般准备金？大致范围是多少，这样我们就可以开始确定整体准备金的情况？
是的，我认为如果你看一下今天的一般准备金，我认为这是我们认为投资组合绝大多数准备金适当水平的一个很好的参考。因此，随着我们扩大或缩小投资组合，我认为这是一个很好的参考点。
太好了。非常感谢你们。
我们将接受来自BTIG的John Nicodermus的下一个问题。
谢谢，早上好。显然，我们很高兴看到本季度在减值贷款余额方面取得的重大进展。这更多是你们团队的战略和时机问题，还是特定资产的问题？或者整体市场是否有显著变化使这些解决更容易实现？
谢谢。谢谢John。我是Tim。我想说这反映了几个方面。第一，我们资产管理团队的实力以及他们迅速解决挑战的能力。我们有一个大规模的团队。这是我们平台的优势之一。这当然是其中一部分。我认为市场流动性也有帮助。今天市场在估值方面有更多的透明度。这使得所有者和贷款人能够更快地决定方向。我认为这只是反映了我们今天所处的稳定的房地产市场。
随着估值稳步稳定并上升。总体而言，这是更快解决问题的更好背景。
太好了。谢谢Tim。非常有帮助。我的另一个问题是，你们的贷款组合现在有一半由多户住宅或工业物业担保。显然这些是BXMT的高信心行业，但你们认为未来这两个资产类别的投资组合目标配置是什么？谢谢。
谢谢John。我是Austin。我想说，首先，我们资本配置的首要任务是找到具有最佳风险调整回报的正确投资。这种配置显然取决于我们随时间看到的机会。正如我们 earlier所说，我们非常专注于跨行业和地域多元化我们的投资组合。你可以从行业选择中看到这一点。你可以从公司的地域集中度中看到这一点。你已经看到我们进一步多元化到我们收购的净租赁和银行贷款组合等领域。你也看到我们将资本分配用于回购股票。
正如Tim所提到的，自该计划启动以来已回购1.4亿美元股票，我们认为这提供了有吸引力的风险调整回报。因此，最终对我们来说真正重要的是业绩。所以真的只是试图让我们的公司为长期为投资者提供回报做好准备。
谢谢Austin。感谢您的时间。
谢谢。我们将接受来自格林街的Harsh Hemnani的最后一个问题。
谢谢。你们提到美国的交易市场变得更加透明、更具流动性。这是否开始将过去几年更多集中在欧洲的部分交易量转向美国？这是否开始向美国转移一些，然后也许你们如何权衡更具流动性的交易市场、更清晰的价值可见性，但与一年前相比，今天的利差也有所降低？
这是个很好的问题。我认为你是对的。你确实在美国看到了更多的流动性，你肯定在2025年的CMBS市场和2026年初看到了更多的流动性。我认为这对业务总体来说是积极的。这只意味着投资组合有更多的周转率，你可以从贷款还款活动中看到这一点，你可以从加息周期前和新冠疫情前的贷款还款中看到这一点。所以我认为这总体上是有帮助的。我想说，我们今天处于一个流动性但更正常的市场，这对我们来说是一个良好的运营环境。
正如我们一开始所说，拥有我们平台的规模、我们拥有的不同投资风格能力、全球影响力，我们可以真正查看所有机会并选择我们想做的事情。Austin earlier提到过，我们今天的投资状况相当良好，所以我们有幸寻找市场上最佳的相对价值。因此，尽管利差已经收紧，杠杆也收紧了。这抵消了很多利差收紧。但今天的机会集仍然感觉很有吸引力，交易活动正在增加。
所以总体而言，这对我们来说是一个相当好的设置。
明白了。然后你们提到积压也收紧了，感觉CLO市场已经开放。当然，你们在1月份发行了CLO。你们如何权衡当今CLO和银行融资的资本成本？我们应该如何预期今年融资组合的变化？
是的，Harsh。嘿，我是Austin。我可以回答这个问题。你知道，我认为我们在2025年期间真正采取的是对我们活跃的所有不同资本市场采取广泛的方法，并且非常积极。正如我们 earlier提到的，我们通过Turbo CLO市场获得了约50亿美元的交易。当我们考虑CLO市场与我们可以通过融资工具为资产融资的地方时，价格显然很重要，结构也很重要。我们的目标是建立一个结构良好、多元化的资产负债表，并在所有这些市场中保持健康的组合，以便在市场机会出现时我们能够灵活应对。
正如我们 earlier提到的，我们在一年中将公司定期贷款的借款利差降低了约90个基点。这非常显著。我们一直在增加更多的信贷工具交易对手，今天有15个不同的交易对手，这确实使我们能够降低该资本的成本。所以当我们考虑拥有所有这些不同的选择时，我们认为这最终对公司有利。因此，你将继续看到所有这些不同渠道的混合活动。
好的，谢谢。
问答环节到此结束。现在，我想将电话交回给Tim Hayes，以获取任何补充或结束语。
谢谢Katie。感谢所有参加今天电话会议的人，如有任何问题，请联系我们。
再见。