查尔斯·R·兰伯特（副总裁、财务主管兼资本市场董事总经理）
小爱德华·K·阿尔达格（董事长、总裁兼首席执行官）
罗莎·H·胡珀（运营高级副总裁）
J·凯文·汉纳（高级副总裁、财务总监兼首席会计官）
史蒂文·哈姆纳（执行副总裁、首席财务官）
迈克尔·戴安娜（Maxim Group）
约翰·基利科夫斯基（富国银行）
VIC（Keybank）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
迈克·穆勒（摩根大通）
维克拉姆·马尔霍特拉（Mizuno）
卡罗尔·格拉尼夫（美国银行）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
感谢您的等待。我叫Regina，今天将担任本次会议的主持人。现在，我欢迎各位参加医疗不动产信托2025年第四季度收益电话会议。为防止60分钟会议期间出现背景噪音，所有线路均已静音。在发言人发言结束后，将进入问答环节。如果您想在此期间提问，只需在电话键盘上按星号键，然后按数字1。如果您想撤回问题，请再次按星号1。
谢谢。现在我想将会议转交给高级副总裁查尔斯·兰伯特。请开始。
谢谢大家，早上好。欢迎参加MPT电话会议，讨论我们2025年第四季度和全年的财务业绩。今天与我一同出席的有公司董事长、总裁兼首席执行官小爱德华·K·阿尔达格，执行副总裁兼首席财务官史蒂文·哈姆纳，高级副总裁、财务总监兼首席会计官凯文·汉纳，运营高级副总裁兼秘书罗莎·威廉姆斯，以及资产管理与承销董事总经理杰森·弗赖伊。我们的新闻稿已于今日上午发布，并以8K表格形式提交给美国证券交易委员会。如果您没有收到副本，可在我们网站mpt.com的投资者关系部分查阅。
此外，我们正在对今天的电话会议进行网络直播，您也可以在同一部分访问。在本次电话会议过程中，我们将做出预测和某些其他声明，这些声明可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性声明。这些前瞻性声明受已知和未知的风险、不确定性和其他因素影响，可能导致我们的财务业绩和未来事件与这些前瞻性声明中表达的或隐含的内容存在重大差异。有关可能导致公司实际业绩或未来事件与本次电话会议中表达的内容存在重大差异的因素的讨论，我们建议您参考公司向美国证券交易委员会提交的报告。
今天提供的信息仅截至本日期，除联邦证券法要求外，公司没有义务更新此类信息。此外，在电话会议过程中，我们将描述某些非GAAP财务指标，这些指标应被视为GAAP可比财务指标的补充，而非替代。请注意，在我们的新闻稿中，医疗不动产信托已根据Reg. G要求，将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。您也可以访问我们的网站mpt.com，获取最直接可比的财务指标及相关调节信息。
现在我将会议转交给我们的首席执行官埃德·奥达格。
谢谢查尔斯，也感谢各位参加我们2025年第四季度收益电话会议。在团队其他成员发言之前，我将花几分钟时间讨论我们多样化的酒店医院投资组合的现状，以及一些近期的战略更新。首先从业绩趋势开始。整个投资组合的EBITDARM覆盖率同比增长至2.6倍。综合急症运营商表现尤为强劲，EBITDARM较去年同期增加超过1.3亿美元。
连续第二个季度，后急症护理运营商报告EBITDARM同比增长5000万美元，其中Earnest Health增长15%，Vibra增长28%，Median增长8%。最后，我们的行为健康投资组合同比略有下降，主要受英国市场某些 volume 逆风以及美国劳动力成本压力的影响，罗莎稍后将详细说明。本季度，我们继续采取果断措施加强投资组合。鉴于其旗下后急症设施在过去几个季度的强劲表现，我们很高兴与Vibra签订了新的20年主租赁协议。
我们抓住机会，以约3200万美元收购了加利福尼亚州一个表现优异的后急症设施，资本化率较高。最近，我们以2300万欧元收购了欧洲一个新的后急症护理设施。我们还继续在投资组合中寻找能够获得有吸引力回报的机会，以增强我们未来的资本配置灵活性。为此，在将会议转交给罗莎之前，我们本季度出售了六处较小的房产。我还想提及，2025年是我们作为上市公司的20周年。在过去的二十年里，我们一直遵循相同的核心原则：为医院运营商提供资本解决方案，让他们能够专注于患者护理；收购高价值房地产，为股东带来有吸引力的回报；支持我们在全球服务的社区。
在我们经历重大机遇和挑战的时期，这些原则始终保持不变，并且继续塑造着我们业务的实力。今天，我们进入作为上市公司的第三个十年，对我们的商业模式充满坚定信心，并明确专注于长期强化我们的平台。我们最近公布了更新的品牌标识，并且成功将MPT作为我们的股票代码。鉴于投资组合的令人鼓舞的业绩趋势，我们仍然有信心在年底前实现超过10亿美元的年化现金租金目标。
罗莎，谢谢埃德。进入2026年，我对我们全球投资组合的实力和稳定性感到鼓舞。呼应埃德的评论，2025年是我们巩固长期可持续业绩基础的一年。我们运营商的纪律性，加上我们自己结构化的重新出租和投资组合定位方法，让我们对2026年及以后充满信心。我们的国际投资组合目前占我们投资的50%，这些运营商继续是投资组合稳定性的基石。在德国，Median录得自加入投资组合以来最强劲的季度，季度EBITDARM同比增长超过20%，入住率为90%。
报销水平的提高、骨科需求的增长促成了显著的运营势头，为Median在2026年的持续强劲表现奠定了基础。在英国，面对不断变化的医疗保健格局，Circle Health等综合急症运营商保持了强劲的业绩。由于NHS预算限制影响行为健康市场，Priory仍专注于调整转诊模式，并战略性地修改某些设施的服务线以满足市场需求。在欧洲大陆，瑞士医疗网络报告医院EBITDARM同比稳步增长。其与梅奥诊所的新临床合作增强了其长期能力和国际声誉。
其他运营商如HM hospitalis、emed和atos继续呈现稳定的业绩趋势。转向美国投资组合，Earnest Health的EBITDARM同比实现两位数增长，这得益于其住院康复设施的强劲表现以及LTCH设施内住院康复单元的扩张。Earnest还在第四季度成功为其2026年定期贷款和循环信贷进行了再融资，将到期日延长至2030年，并降低了利率。LifePoint Behavioral的新领导层正在实施前瞻性计划改进，这将使该部门现代化、控制劳动力成本，并在2026年全年支持强劲的收入组合。
正如埃德所提到的，我们最近与Vibra签订了新的主租赁协议，Vibra在第三季度EBITDARM覆盖率同比增长28%，这得益于康复部门的强劲收益。我们的其他长期租户，如Surgery Partners和Pipeline，继续报告健康的业绩趋势。最后，我们最近过渡的租户的租金继续上升，我们预计到2026年底，他们将达到100%的合同租金。本季度，我们与加利福尼亚州的Noor Health Systems签订了新的15年租赁协议，预计到12月稳定的年度现金租金将达到4500万美元。
与Prospect之前为这些设施支付的租金一致，HSA在第四季度取得了适度进展，其各市场的收款情况略有改善，即将收到的补充收入以及预计在第二季度实施的Meditech EMR系统有望支持运营并促进成本节约。虽然HSA仍专注于改善现金收款，但重要的是要记住，一旦EMR系统实施，HSA最终将成为完全独立的运营实体。我们对正在进行的推动收入周期管理改进的步骤感到满意。我们的团队继续密切监控这些新运营商的表现。
事实上，就在上周，我们团队的成员访问了NOR和HSA迈阿密的设施，所有这些设施的患者活动都很高。很明显，召回医生和改善EMS周转时间的努力已经产生了积极影响。虽然这些设施总体上干净且状况良好，但每个运营商都在积极开展项目以使物业现代化。综上所述，我们国际资产的稳定表现、美国核心运营商的稳步执行以及过渡租户的持续增长，为我们进入2026年提供了清晰、自信的前景。我们预计2026年将是持续稳定和现金租金增长的一年，因为我们的租户将利用2025年全年获得的服务线增强、报销顺风、EMR现代化和运营效率。
我们的全球投资组合比以往任何时候都更强大、更多元化和更具弹性。我们对这些资产的长期盈利能力充满信心，并将坚定不移地致力于为股东创造稳定、增长的现金流。
凯文，谢谢罗莎。今天我们公布2025年第四季度归一化FFO为每股0.18美元，全年为每股0.58美元。正如我们今天上午的新闻稿中所提到的，我们在第四季度与Vibra完成了一项重组交易，达成了新的主租赁协议，并以一次性租金支付的形式收取了约1800万美元的过往欠款。10月，我们收到了HSA支付的9月租金400万美元。由于这些现金收入，本季度的归一化FFO比原本水平高出约3至4美分。
第四季度，我们与Nora Healthcare Systems就之前租给Prospect的六处加利福尼亚房产签订了新租约。Nora按合同计划于2026年6月开始支付部分租金，并于2026年12月逐步提高至100%的合同租金。我们也计划以现金 basis 核算他们的收入。本季度G&A费用同比下降，主要是由于某些基于业绩的股权补偿的公允价值变动导致股票薪酬费用降低。最后，我们本季度记录了约3400万美元的减值损失，其中大部分与Prospect有关。
从现金流角度来看，我们本季度从Prospect破产中获得了约7000万美元的净收益，随着破产程序接近尾声，预计2026年将收回剩余的6000万美元投资。史蒂夫。
谢谢凯文。我只想对我们的财务状况和前景发表一些一般性评论，然后我们可以回答任何问题。首先，简要提醒一下我们的债务到期情况以及再融资和去杠杆化的选择。我们最近的到期债务是5亿欧元的无担保票据，将于今年10月到期。我们对这些票据支付0.99%的利率，因此我们当然会最大限度地利用该利率的时间优势。我们的银行循环信贷和2亿美元定期贷款在我们假定延长该设施后将于2027年6月到期，然后我们14亿美元的无担保票据将于2027年10月到期。
我们在未来两年内保留多种再融资到期债务的选择，无需详细说明我们之前讨论过的这些选择。它们包括用有担保债务再融资、额外的资产出售以及随着资本市场和我们的资本成本不断变化的其他交易。我们对这些选择充满信心，因为我们最近在医院房地产销售中获得了高利润，一年前发行的25亿美元有担保票据获得了有吸引力的条款，其中欧元部分现在以溢价交易，意味着约5%的利率，以及去年6月我们德国康复投资组合的10年期有担保融资，票面利率也约为5%。
我们精心设计的契约提供了足够的空间来考虑这些潜在选择中的每一个。正如埃德所提到的，我们上季度宣布了一项1.5亿美元的股票回购计划，到年底我们用该计划回购了略低于1%的市值。我们还投资了约6000万美元用于价格有吸引力且表现良好的后急症康复设施，我们打算将这些设施添加到两个重要长期租户各自的主租约中。虽然这些是相对适度的收购，但急症和后急症医院房地产市场在美国和欧洲仍然提供有吸引力的增长机会，随着我们的资本成本不断改善，我们将利用这些机会。
现在，我将会议转回给主持人，以提示提问。
Regina现在我想提醒各位，要提问请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。请限制为一个问题和一个后续问题。我们的第一个问题来自Maxim Group的迈克尔·戴安娜。请发言。
谢谢。谈谈你们本季度的设施回收情况。我想你提到出售了六处小房产，而且让我有点惊讶的是，还购买了两处房产。所以也许你可以谈谈这八处房产，以及更一般地说，你对回收的看法是什么。
当然，迈克尔，但首先我想借此机会感谢你开始对我们进行报道，以及你花时间与我们一起充分了解公司和我们的商业模式。我们当然期待与你合作。所以我们出售的六处房产都是较小的房产。它们是相对于投资组合其他部分表现不佳的房产。我们将继续寻找这样的机会，但现在我们也处于可以重新进入收购模式的位置。我们会非常有选择性地进行。我们相信我们收购的两处房产是非常好的投资，也是我们继续支持现有租户的机会。
好的，非常感谢。
我们的下一个问题来自富国银行的约翰·基利科夫斯基。请发言。
早上好。感谢回答我的问题。也许我们可以从Prospect的销售开始。你能否帮助我了解资金来源和用途。我认为你在开场发言中给出了一些有用的信息。但也许只是为了将所有内容联系起来，你能否谈谈资产的销售收益、资产合同下的预期，以及除了DIP融资之外的部分，这些收益将用于何处。
所以，唯一悬而未决的交易是收购康涅狄格州Waterbury设施的债券合同。我们预计本季度完成。这将显著完成Prospect破产的主要组成部分。我们预计将从该出售中获得收益，以及应收账款的回收。这可能需要未来60至90天。我们将全额支付DIP融资。正如我们之前可能回溯到两个季度所宣布的，我们承诺了一项超级有担保的DIP承诺，我们可能会继续提供资金，诉讼信托正在进行的诉讼行动的收益。
我们对这些收益拥有第一求偿权，坦率地说，我们仍然高度相信，这些超级有担保的债务融资将从这些收益中得到偿还。
这很有帮助，谢谢。然后也许转到你们2026年的租金目标和 legacy 资产的增长，legacy steward资产，你们本季度获得了2200万美元，我相信上个季度，我们得到了一些关于预期的信息。展望未来，你能否提供一些关于今年第一季度预计收到的金额的信息？
不，我们还没有给出季度或年度金额的指导，原因有几个。一是，正如凯文提到的，我们仍然有几个相当重要的租户，我们是按照收到的现金 basis 进行核算的。因此，我们继续关注租金增长。根据我们大约18个月前与这些租户签订的合同，租金一直在增长。我想我们今天上午的新闻稿中说，截至目前，几乎所有租户都已全额支付。现在，我要补充说明的是，最近几个季度我们也提到过两个非常小的租户，约占总替代租金的3%，尚未支付租金。
尽管如此，正如埃德所指出的，我们继续预计到2026年底，年化现金收款率将超过10亿美元。约翰，我想史蒂夫进一步回答这个问题，HSA上个季度收到了一笔付款，是针对上一季度的。凯文已经提到了这一点。下一个大的增长将是Nora在6月开始支付租金。我相信是这样。
好的，明白了。谢谢。
我们的下一个问题来自Keybank的奥斯汀·韦尔施密特。请发言。
嗨，我是Garwal的Vic，代表奥斯汀。感谢回答我们的问题。对我来说只有一个问题。你能否提供更多关于Vibra重组的细节？特别是，之前的现金租金是多少，Vibra新的预期现金租金是多少？
不，我们没有详细说明。我提醒你，在过去的几年里，我们一直模糊地将这个租户称为我们正在重组的“1%租户”，该重组在第四季度完成，因此收取了1800万美元的租金，这些租金是到期未付的，等待重组。展望未来，Vibra对我们来说是一个明显更强大的租户。我将再次根据你的问题重申，由于Vibra一直采用现金 basis，因此对之前的租金收入没有影响。
我不知道，奥斯汀，这是否回答了你的问题，尼克。尼克，作为回答这个问题的一部分，Vibra为其所有债务进行了再融资。所以正如史蒂夫所说，他们今天的状况比以前好得多。实际上，他们的一些房产现在租给了Select Medical，而不是我们的Vibra。
明白了。这很有帮助。谢谢。
我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请发言。迈克尔，你可能静音了。
抱歉。我想继续讨论Vibra交易。我只想确认在新闻稿中，听起来3200万美元的收购是租给Vibra的。我的意思是，你是从Vibra那里买的吗？如果是这样，为什么将其包含在这笔交易中？
我们确实是从Vibra那里买的，这是一个很棒的设施，我们对此感到非常满意，很高兴有机会收购。
那么，现金是针对这笔特定交易支付给Vibra的吗？
正确。好的，然后稍微澄清一下，1800万美元，实际上自去年这个时候Vibra存入2000万美元以来，我们的账簿上已经有了很大一部分。其中约一半我们作为储备金用于支付租金。所以你的观点很正确。是的，我们通过收购这项资产提供了收益，但Vibra本身在整个重组过程中可能投入了大约7000万美元。Vibra实际上用这笔出售的收益偿还了他们的债务。
好的。我的意思是，也许是因为交易相当复杂。我知道我们似乎在过去几年一直在谈论1%租户Vibra。我的意思是，为什么花了这么长时间才完成？还有，回到你之前的评论，史蒂夫，你说你们没有确认来自Vibra的任何租金。那么除了那1800万美元的付款外，Vibra在第四季度是否有零租金支付？所以进入2026年第一季度，这将是额外的。
不，他们实际上一直在支付租金。这只是他们还欠的额外租金，之前没有确认。你问题的第一部分，正如我所说，这是Vibra资产负债表的全面再融资。所以涉及多个方面。
好的，非常感谢。
我们的下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请发言。
是的，有几个问题，第一个关于这次收购和另一次收购，你能否谈谈定价，比如资本化率和覆盖率？第二个问题，也许更宏观一点，我知道你在本季度回购了一些股票。但你也回顾了未来几年到期的所有债务。你现在如何考虑回购与去杠杆化？
好吧，让我回答问题的第一部分，迈克。这两项的覆盖率都非常强劲。资本化率也非常有吸引力，如你所知，我们的政策是不披露各个房产的具体情况。但无论是覆盖率还是资本化率，对我们来说都是非常强劲的。
展望未来，迈克，关于资产负债表。我们本季度在自己的股票上投资了大约2500万美元，金额相对适中。我们将继续评估何时适合进入股票市场。我在准备好的发言中简要总结了多个解决即将到期债务的机会，并且高度有信心我们将有一些有吸引力的选择来解决这个问题，显然从今年开始，我们有利率非常低的欧元债券将于10月到期。
好的，谢谢。
我们的下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马尔霍特拉。请发言。
早上好。谢谢。问题，我想有两个，一个只是更宏观的，你提到了收购。我只是想知道，就目前的投资组合而言，无论是非核心还是国际部分。你能否谈谈潜在的销售，并给我们更新一下买家群体的情况。什么样的资本仍然有兴趣拥有医院房地产。
所以维克拉姆，如果我正确理解你的问题，仍然有一个非常强劲的市场，人们有兴趣收购我们的房产。我们经常接到电话，但我们现在的情况是，我们更有可能处于收购模式而不是处置模式。我们会在审查各种项目并认为合适时进行处置。但我们更多地处于收购模式。
然后我想就在收购这一点上，看看不同的子资产类别，除了医院之外的行为健康，我想知道在急症后和行为健康方面的机会集，是否有任何特定的重点领域，任何类型的资产？只是。我想知道你是否想在某种程度上，我不想称之为扩张，但也许在医疗、医院环境类型方面转移重点。
在收购方面，当然我们的重点将继续是综合急症护理，这在医疗不动产信托的大部分生命周期中都是如此。但我们将继续关注急症后，但主要是康复领域，自公司成立以来我们在这方面一直非常强大。我们仍然非常相信行为健康。在美国，行为健康的疲软并非源于需求不足，而是缺乏在每个设施配备护士和工作人员的能力。在英国，更多的是NHS的资金问题。
如果你关注英国，你会知道需求存在，愿望存在。这更多的是政治资金问题。仍然相信这两个领域，但我们今天可能进行的最大收购将是综合急症护理，其次是急症后护理，即康复。
谢谢。
我们的下一个问题来自美国银行的贝丽尔·格拉纳特。请发言。
嗨。感谢回答我的问题。我是卡罗尔·格拉尼夫。我只是想进一步深入了解你们的收购。当考虑欧洲与美国时，尤其是现在我们看到公共支付方面的一些压力，以及报销率的头条新闻，这是否会影响你对投资组合的评估，或者你能否从数量和质量上说明你如何看待这两个地区的投资组合？
这是个好问题，法雷尔。如你所知，我们现在大约是50%对50%。50%在美国，50%在美国以外。仍然相信美国拥有世界上最好的医疗保健。我们显然会继续在这里关注，但美国以外的政治因素较少。因此，我们非常喜欢我们在美国以外的投资。我们在九个不同的国家。我们将继续在我们所在的国家投资，并将继续在欧洲和我们尚未进入的地方寻找扩张机会。
我们仍然对美国医疗保健的总体状况感到非常满意，并坚信他们会。我们强烈认为，美国的报销会有小的起伏，但不会有大的起伏。
谢谢。我还想知道，当考虑出售房产的人时，这些是市场化交易吗？你是否有反向咨询？这些也是你过去有业务往来的运营商吗？只是好奇投资组合是如何建立的。
是的，大约50%或略多一点是我们已经有业务往来的人。我们现有的租户或以前是我们的租户。仍然有非常强大的了解我们的人组成的投资组合，他们正在寻求进行收购并使用我们类型的资金进行这些收购。我会说，除了我们现有的租户之外，大多数来找我们的交易都是市场化交易。
我想补充一点，只是稍微说一下，我们做得相当有限，总共6000万美元。这是实际上多个季度的谈判和探索的结果。所以这不仅仅是在我们能够进行的季度产生的，我们现在非常有选择性。再次，我们仍然希望看到我们的资本成本改善。我认为我们想表达的观点是，随着这种情况的发生，市场非常活跃。我们仅在两笔交易中完成6000万美元，并不表明我们可能拥有的市场规模和活力。
我这么说吧，有很多我们可以做的交易，我们进行了评估。但再次，我们非常有选择性。
非常感谢。下一个问题是来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔的后续问题。请发言。
是的，谢谢。我想埃德或罗莎，我想跟进并回到关于HSA的评论。你能否提醒我们，该运营商在租金完全增长的情况下，现在现金流是否为正？我知道你上个季度表示他们的覆盖率在租金完全增长的情况下高于1，但显然现金收款需要时间才能达到那个水平。
是的，正如罗莎指出的，现金收款没有达到我们任何人希望的水平。然而，如果你从他们的起点来看。抱歉，这不只是一个典型的初创公司。他们实际上是在接手Stewart房产时就处于困境。我们对他们的现状感到非常满意。我们显然希望他们能更好。我们谈到他们能够在第二季度，我们相信他们将完全独立，获得Meditech许可证以及所有相关事宜，在现金收款方面采取重大步骤，我们希望并对他们做得更好的能力感到满意。
他们现在的位置仍然继续是1倍的全额租金覆盖率。
好的。然后最后一个问题。我的意思是HSA或NOR是否需要NPW提供营运资金贷款，或者他们是否已经不再需要这些特定贷款，能够依靠自己资产负债表上的资金运作？
是的，我们没有为这两个实体提供任何额外的营运资金贷款，我们为HSA提供了资金帮助他们获得Meditech许可证。对于NOR，我们参与的最后一笔资金是Prospect遗留的账单。
好的，非常感谢。
现在我将会议转回给埃德·阿尔达格进行总结发言。
Regina，非常感谢。再次感谢各位今天的收听。一如既往，如果您有任何其他问题，请随时与我们联系。
非常感谢，女士们先生们。今天的会议到此结束。感谢各位的参与。现在您可以挂断电话了。