唐纳德·伍德（首席执行官兼总裁）
斯图尔特·比尔（高级副总裁，区域租赁）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
身份不明的参与者
欢迎参加花旗2026年全球房地产CEO会议。我是花旗研究部的克雷格·梅尔曼。我们很高兴邀请到FRT信托及其首席执行官唐·伍德。本次会议仅限花旗客户参加。披露信息已在企业接待台提供。如需提问，您可以举手或访问liveqa.com并输入代码GPC26提交问题。
唐，接下来请您介绍贵公司和团队，发表开场致辞，告诉听众投资者今天应该购买贵公司股票的主要原因，然后我们将进入问答环节。
我将重新开始。是时候投资硬资产了。当您考虑为什么选择FRT信托进行硬资产投资时，我们已经存在很长时间了。现在有一种观点认为，支付股息对当今的投资者来说不那么重要。但至关重要的是，股息已经连续58年增加。这有点不可思议。如果您考虑一个周期性的业务，自1967年至2026年股息每年都在增加，这是闻所未闻的，确实是前所未有的。我们是唯一能做到这一点的REIT。因此，当您考虑这种资产质量水平，考虑这种资产安全水平时；坦率地说，唯一让我们受挫的是新冠疫情，那是因为我们的市场当时关闭了。
那么，当您思考这是如何实现的时，这个投资组合的质量，特别是我们在过去一年中所做的以极低的资本化率进行资本循环的工作，即以4%左右的价格出售一些住宅物业，以5%左右的价格出售一些更稳定的零售物业，并将这些资金再投资于收益率7%的资产。我不确定还有谁有这样的内置资本成本水平能够以这种方式重新配置资金。我认为这非常重要。这为2026年创造了行业领先的底线增长。我们所看到的一切都表明，这种增长将持续到2027年。因此，您将获得行业领先的增长。您将在硬资产类别中获得所有这些，拥有最高质量的投资组合，其基础是继续以自我维持的方式增加现金流的理念。我认为这非常独特。
我们还开放了市场，将我们在沿海地区历史上做得非常好的经验带到了美国中部，形式是堪萨斯州的堪萨斯城、利伍德和奥马哈，我们发现这些管理不善的资产具有主导地位，我们可以创造超过9%的增量内部收益率。这与我们长期以来所做的事情相同，但能够以如此低的资本成本为其提供资金，这对我们正在做的事情来说确实是独一无二的。现在仔细看看我们。现在的情况与一年前或两年前有所不同，我认为我们也更好地传达了这一点。看看我们今天的情况。现在是考虑投资我们的好时机。
很好。与以往相比，这次发言很简短。
格雷格，你会问另一个问题，而我会讲35分钟。所以抓住这个机会提问吧。
现在言归正传。您强调了资本循环，考虑到您的一些低资本化率零售物业和公寓，这与其他公司相比是一个差异化因素。同时，您提到要开始建设新的公寓；霍博肯、巴拉辛维德，对吧？我们应该如何看待增量单元增长？这会是商业建筑模式吗，即你们建造、实现价值然后出售，还是有一部分需要保留作为混合用途组件，你们想要控制它？
因此，在我任职的30年里，这家公司的核心竞争力之一没有改变，那就是如何集约化利用房地产，这并不意味着以开发为主的上市公司很容易运营。所以我们不是以开发为主的公司，但我们确实会逐步增加我们项目的集约化程度。如今，如果您看看我们经验丰富的开发团队，坦率地说，他们在我们建造的产品方面从未失败过，在某种程度上您可以看到开发中什么是有效的，今天建造零售物业很难。很难让零售物业盈利。建造新产品很难盈利，除了一个例外，那就是FRT信托的物业通常比平均购物中心大。因此，它们有多余的停车场等。
我们能够在没有土地成本的情况下逐步增加单元，这是巨大的优势，我们的团队用100%的资本逐步增加单元，平均而言，住在这些公寓里的消费者或居民每月将支付大约200美元，以住在一个设施齐全的环境中，而不是在四个街区外没有这些设施的同样的公寓里。我们一次又一次地证明了这一点。克雷格，正如您所说，这当然是从混合用途物业开始的；但也适用于康涅狄格州的达里恩、宾夕法尼亚州的巴拉辛维德、宾夕法尼亚州的威洛格罗夫、新泽西州的霍博肯等地的新项目。如果您查看我们新的投资者资料包，里面有一些新内容，会让您对此有更清晰的了解。现在回到您的问题，不同之处在于我愿意将这些资产货币化，而不是采用商业建筑模式，请摒弃这种想法。
我们是REIT，我们不这样做。但是，建造并在一段时间内获得收入，然后在那个时候考虑整体资本成本和如何重新配置资本的机会，愿意将这些资产货币化和出售。今年我们在桑塔纳街、派克与罗斯做了几次这样的交易，桑塔纳街的资本化率在4%左右，派克与罗斯的资本化率在5%左右，这是非常重要的事情。正如您想象的那样，与此相关的税收收益很大，能够以税收高效的方式，通过1031条款投资于我们在堪萨斯城、马里兰州安纳波利斯、奥马哈等地发现的资产，这些资产有更高的增长预期。为什么？因为它们长期管理不善。因为我们可以为这些物业带来租户，零售商想要入驻，但没有找到他们满意的房东和物业，这是我们取得巨大进步的地方。
所以这种循环将继续，克雷格。今天，如果您看FRT信托的收入流，80%来自零售，80%来自零售的原因是这是我们的业务所在，这是我们所做的事情，将这些社区聚集在一起，创造更高的销售额以获得更高的租金。但是，当我们拥有这些土地、能力和核心竞争力时，能够在其中添加住宅产品是非常有意义的。我们很难不这样做。所以我们10%的收入流来自住宅，10%来自办公。只在我们拥有的大型混合用途物业和一些更好的购物中心中。所以这种情况应该会继续。您应该这样看待它，每年投入数亿美元用于可重复的收入流，例如在2026年，我们在巴拉辛维德购物中心旁边的巴拉辛维德住宅项目刚刚完成。
我们刚刚开始租赁，这将在2026年下半年开始贡献收入，当然会持续到2027年。将会有另一个——您将在2027年看到霍博肯项目。您会看到桑塔纳，我们出售了那两处资产。我们正在桑塔纳街的第三周边，即第三街区建造另外约260个单元，这将在2027年和2028年贡献收入。而且——我们刚刚宣布了宾夕法尼亚州的威洛格罗夫项目，这将在2028年和2029年推出。所以您会看到每年都有可重复的增量住宅添加到非常好的购物中心。您不能在所有地方都这样做，因为您需要每平方英尺3美元的租金。您需要市场。如果租金是每月1400美元，您就无法建造。但在每月2700美元、2800美元的情况下，您可以。这就是我们通过在支持增量集约化的市场中拥有优秀的购物中心来挖掘的增量价值。
澄清一下，那么可以认为至少持有两年，以度过开发后的安全港期，然后你们再决定如何处理住宅物业？
对不起，请再说一遍。
简单来说，你们不会成为商业建筑商。您说过会持有一段时间。我假设是为了度过安全港期，这样你们就可以进行1031交易等。那么新物业的持有期会超过两年吗？
是的，我认为这是一种合理的看法，即使在那个时候，总会有资本配置决策。这是最佳的资本成本吗？当时的市场情况如何？现在是货币化的好时机吗？因为该地区有新的供应，所以应该持有吗？所有典型的考虑因素。我想我真的想确保这个听众明白，我们的首要任务是明智的资本配置。无论是购买、出售、租户协调资金、薪资还是其他一切。我们如何使用您的资金是最重要的事情，也是我们做出的最重要的决策。所以这就是为什么我有时听起来像是，不，我不会告诉您这正是我们正在做的事情，因为这确实取决于具体情况。这取决于当时的市场，您希望它取决于当时的市场，这样我们就可以非常 opportunistic。
另一方面，正如您所说，你们已经进入了奥马哈、利伍德。显然——我假设你们背后有一个收购渠道。从战略角度来看，我们应该多快看到你们进入新市场，而不是尝试在你们最近进入的市场扩大规模，对吧？比如，什么战略可以避免过度扩张并获得规模，使进入这些地点变得值得？
是的，显然这取决于可能性；什么是可用的，什么在当时有意义。但关于这个举措，我想谈几点。所以这个房间里的一些人，至少有几个人，去年年底参加了我们在堪萨斯州利伍德举行的"物业之旅+"活动，我们举办这个活动的原因，以及我们想要——我想我们有大约35位卖方投资者参加。我们这样做的原因是想让您清楚地记住两件事。第一，FRT信托不会降低质量，为了追求FFO而追逐FFO。我想这对所有在场的人来说都变得非常清楚，我们带他们穿过堪萨斯城市中心，穿过社区到物业，会见市长，展示了很多关于我们在那里有效开展的工作的数字。我想每个人离开时都有这样的想法，是的，这些人不会降低质量。
这是一个管理不善的资产，位于一个感觉很像他们在业务其他部分所做的市场中。我们希望每个人都明白的第二件事是，这不是一个新的业务计划。这是我们所做的，相同的计划，不同的土地。所以进入——我们还说过，重要的是要理解，您不应该认为FRT信托现在在美国各地有各种各样的新市场，3:5堪萨斯城是一个，奥马哈是第二个。我今年很想增加第三个。我现在还没有足够接近任何事情来谈论这个。我可以告诉您，我们有近1亿美元即将在我们现有的市场完成一些事情，更具战略性的事情，您应该在今年上半年看到。希望随着我们度过这一年，这种情况会继续。现在，克雷格，回到您的观点，当我们进入一个新市场时，是以一个大型主导资产进入的。
可能有一个125,000平方英尺的以杂货店为锚点的很棒的购物中心，但我不会以125,000平方英尺的以杂货店为锚点的购物中心进入一个新市场。我们不是——首先，它不够大，无法分摊成本以提高效率。但更重要的是，它不能让你成为参与者。当你拥有堪萨斯城堪萨斯州一侧最好的购物中心时，你就是一个重要的角色，我们已经看到了这一点。所以[音频问题]我们想去的地方的地图的概念。如果你们在那里，我们会尝试一下。我们一次又一次地看到这一点，因为如果你仔细想想，彭布罗克也是同样的概念。如果你仔细想想，如果你是一个零售商，开一家任何规模的商店都要花费数百万美元，如果你是小商店也要花费数十万美元。在你——为什么你会把钱投资在一个你不知道房东是否会把它变成一个安全的地方，建造得很好，有合适的邻近租户的地方。
你为什么要让自己陷入困境？他们为什么要让你陷入困境？你为什么要做这样的交易？凭借我们的 track record，你在这些地方看到的；彭布罗克、堪萨斯城、弗吉尼亚门户、加利福尼亚的德尔蒙特等；你看到的是这种意愿。对这些物业的需求增加，租金更高，这不是偶然的，因为 track record 表明销售额将会更高。一切都归结为销售。
还有什么要补充的吗，巴迪？
不，我认为我们现在已经做了足够多的尽职调查，我们发现我们也能够非常快速地开始行动。所以我认为这两打交易甚至超出了我们的预期，我们当然，让像Alo和Vuori这样的租户在他们介入的时候介入，比计划提前了，这在很大程度上是因为我们在尽职调查期间能够做的基础工作，因为我们现在在如此大的地理范围内拥有如此良好的关系。
预览一下他们明天在彭布罗克会看到什么。
我的意思是自从我们拥有彭布罗克以来，我们在2022年购买了它。我们已经签署了——你会看到正在建设中的Pottery Barn、West Elm、Williams-Sonoma，你会看到一个开放的Anthropologie、Lululemon、Kendra Scott、Lovesac，我不想抢走我们所有的风头，Coach刚刚开业，Ares正在建设中。所以再次，随着租户进来并开始销售，这种势头开始自我推动，你开始有点打开你的 aperture，谁会考虑它。所以我认为你会看到，这显然领先于利伍德，但这是一个很好的例子。我们在那里也朝着同样的方向前进。
也许在这方面还有一件事要说。当我们去年对彭布罗克进行承销时，我们是基于斯图刚才所说的一切进行承销的。当我们到达那里时，除了零售方面的积极惊喜之外，我们发现购物中心后面的一个停车场完全不受租户租约的限制，这是不寻常的。通常，如果你想建造某物、扩建或集约化，你必须与租户进行谈判，没有这样的限制。所以在过去的15到18个月里，我们为彭布罗克获得了300多个住宅单元的完全授权和批准。这不在最初的承销范围内。这种事情发生在更大的土地上，这些土地是区域性的，你可以创建一个很棒的零售场所，并让人们通过住在那里来参与零售。我不知道那个住宅项目的数字是否可行。我们非常接近，我们正在努力，等等。但这就是创造增长的那种事情，不在承销范围内，不需要预先支付。只要你有核心能力去实现它，就会发生这种情况。
是的。当我们在2022年对彭布罗克进行承销时，目标非杠杆内部收益率略高于8%。由于管理不善，而且我们超出了承销中的预期，我们现在重新预测它将超过10%，这甚至不包括我们可能从住宅获得的增量回报，这可能会进一步提高。所以我们真的很兴奋明天有大家来参观，并期待着它，也期待着由你主持我们。
是的。不，我们很兴奋。我有点好奇，你提到你已经在堪萨斯城完成了28份租约。我的意思是，其中有多少是新的关系，他们联系你说哦，你要去那里，带我一起去，而有多少是在潜在名单上的，他们不想成为第一个行动者，但他们仍然想进入该子市场。因此，随着时间的推移，该中心的上行空间可能会继续。
除了我们找到并合作的少数几家一流的本地租户外，所有其他租户都是我们在尽职调查过程中一直在交谈的，这就是我们能够如此快速完成交易的原因。所以大约七八个月前我们完成了交易。所以我认为这就是为什么我们有如此坚定的信念进入它，因为我们已经与50、60个我们认识的租户交谈过。我认为我们让他们比我们想象的更快地承诺签署租约，然后这只是——它们相互促进。所以这种势头已经建立。所以乐高、Coach、Solid Core和Alo。现在你开始把这些名字放在一起，你正在建立一个越来越大的其他人会考虑的名单。但他们中的大多数，如果不是全部，我们在接近交易完成时都谈过。
我不想把苹果和橘子混为一谈，因为内部收益率是关于彭布罗克的，所以也许我们会专注于它。但我很好奇，当你承销10%的非杠杆内部收益率时，你的退出资本化率是多少？你是否假设——所以我的意思是，如果你改进中心这么多，这是否甚至被捕获在10%的潜在资本化率压缩中？
是的。不，我们不会在终端方面压缩资本化率。它要么等于或高于终端资本化率。所以根据我们在资本市场周期中的位置，它将比我们进入时的资本化率更宽或持平。
这是个好问题，克雷格。因为看，你谈论内部收益率，任何人都可以说他们想说的话。你不能做的是欺骗自己。所以我们做交易的标准是，我们在资产承销中从不假设资本化率压缩来使数字起作用。如果在我们进入时的相同资本化率或更高的情况下（取决于情况）不起作用，那么我们就不做这笔交易。正如您所说，这是我们承销中最主要的缓冲部分。因为如果您做得对，您绝对是在压缩资本化率。即使在利率稳定的环境中。资本化率应该下降。我的意思是我们以什么价格购买堪萨斯城的？所以我们以6%、7%的价格购买它，五年后，让我们假设利率保持不变，只是为了好玩，把这个变量排除在外。五年后，收入流将显著提高，我相信资本化率将下降50个基点或更多。所以这种组合确实是您创造价值的地方。这就是为什么——老实说，这就是为什么在我们所有的处置中，我们都有巨大的收益，必须进行税收庇护才能最有意义，这就是为什么整个资本循环计划如此独特。
而且——我不想显得 antagonistic。你们提出的故事展示了平台随着时间的价值，对吧？你在彭布罗克后面发现了一块你甚至不知道你可以拥有的土地，对吧？这些都是长期价值投资，需要几年时间来重新销售和实施一些资产的计划才能达到你的非杠杆内部收益率。在公共REIT的世界里，投资者已经有点——看到价值实现的时间框架已经压缩了，对吧？当开发项目上线时，你确实看到了收益数字，你确实看到了这种提升。但是很多价值仍然随着时间的推移在土地中，没有在FFO中实现。所以我只是有点好奇，随着你们继续发展平台，你们如何弥合这两个现实？
这个词是桥接或平衡，无论你怎么看。我知道我不能12个月一次地经营这家公司。这是房地产。投资者群体的好处是可以随时进出，这是我们的交易。但在我们这边，保持这种发展的能力回到了这个概念，股息如何连续58年每年增长。你必须能够平衡它。所以对我们来说，能够为您提供6%以上的增长，并创造表明这种增长将在2026年或2027年之后继续的价值，这是游戏的名称。这既是上市的好处，也是上市的打击，都总结为所有者和经营者之间的这种平衡，我认为我们现在已经非常好地平衡了这一点。
顺便说一下，有什么问题吗？你能按一下按钮吗？
这是一个澳大利亚的问题。在澳大利亚，我们的购物中心业主不愿意做住宅，因为有许可问题，并且担心后续开发可能会受到在附近购买或购买您开发项目的住宅人士的权利的影响。你能详细说明一下吗？
好吧，关于获得许可谈论它。是的。
所以会发生的情况是，比如你说在桑塔纳有212个左右的单元。然后公寓，所以你做了一堆公寓需要更多，然后那些业主有某种权利，或者如果你试图扩建你的购物中心，他们可能会成为一个潜在的麻烦来源。
看，这是我们做的事情之一，有时在我们所在的市场中存在许可问题，在某些情况下我们欢迎它们，因为我们正在与周围的社区建立良好的关系等等。我们能够完成这些许可和权利，并越过终点线，这很困难。这并不容易。所以我们能够做到这一点。所以我认为这是我们在我们所在的市场中拥有的竞争优势，能够理解权利流程，能够处理邻居的烦恼，能够与邻居谈判——能够弄清楚我们可以建造多高的住宅楼等等。其中一些谈判涉及——有很多事情。但这是一种竞争优势，我们能够获得这些权利并得到社区以及的批准，这是我们拥有的一项技能，使我们能够在这些机会中创造价值。
还有一件事要考虑。有时候，把铲子放在地上开始工作是非常有意义的。其他时候，这样做毫无意义。但总是有意义的是与那些社区、那些邻居、那些市议会和县议会的人合作，在时机成熟时创造这样做的能力。所以对于那些在波士顿的人来说，例如，对我来说，这家公司最好的资产之一是Assembly Row。Assembly Row的伟大之处在于它是一个如此占主导地位的目的地，我们现在正在努力的是能够在物业的动力中心部分再授权近300万平方英尺，这将继续社区，如果你愿意的话，一直贯穿始终。这些数字今天不起作用，也没有公共投资者会重视这一点。然而，私人投资者会看着它说，你已经为权利工作了三年。
获得权利实际上将花费我们超过100万美元。就今天把铲子放在地上而言，它们没有价值。然而，我永远无法用NOI除以0.05或其他什么来出售该资产，因为我会留下大量的私人价值。所以这是克雷格所说的平衡部分的一部分。你是对的。你在公开市场上不会为此获得报酬。但是总有一天，所有这些烦恼和所有这些工作，这就是Assembly Row存在的原因，大量的烦恼，结果证明这是我们拥有的最好的东西之一。正如唐所说，通常值得经历这些。
那么，明年的同店NOI是多少？
3%左右。
相同，更多还是更少的公司？
更少。
非常感谢你们。非常感谢。