操作员
Jason Wilk（高级副总裁，财务）
Matt Partridge（总裁兼首席执行官）
Lenah Elaiwat（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Matthew Erdner（JonesTrading）
Patrick Stadelhofer（Kahn Brothers Group）
欢迎参加Seaport Entertainment Group 2025年第四季度及全年财报电话会议。[操作员说明]正式演示后将进行问答环节。[操作员说明]
现在，我很荣幸介绍财务高级副总裁Jason Wilk。请开始。
谢谢，操作员，大家早上好。今天与我一同出席的有我们的总裁兼首席执行官Matt Partridge，以及我们的首席财务官Lenah Elaiwat。
在开始之前，我想提醒大家，我们今天的许多评论被联邦证券法视为前瞻性陈述。公司未来的实际结果可能与这些前瞻性陈述中讨论的事项存在重大差异，我们没有义务更新这些陈述。可能导致实际结果与预期产生重大差异的因素和风险在公司的Form 10-K、Form 10-Q以及其他SEC文件中不时有更详细的披露。您可以在我们的网站seaportentertainment.com上找到我们的SEC报告、收益发布和季度补充信息。
接下来，我将把电话交给Matt。
谢谢Jason，大家早上好。正如我们去年3月在首次财报电话会议上所述，作为独立上市公司的第一个完整年度，我们的重点是解决多个改进机会，包括Seaport内部的首要任务，因为我们致力于将公司定位为一家可扩展的以房地产为中心的酒店和娱乐公司。
回顾并总结我们的成就，我们在2025年和2026年初在解决这些机会方面取得了巨大进展。我们在2025年的一些显著成就包括净亏损同比改善24%，非GAAP调整后净亏损同比改善49%。
为Seaport总计约153,000平方英尺的空间进行租赁、规划和最终确定开发计划，包括与Meow Wolf、Flanker Kitchen + Sports Bar、Hidden Boot Saloon、Willett's NYC、Cork Wine Bar以及其他令人兴奋的新增租户签署协议，我将很快讨论这些内容。
将公司在Seaport社区的许多全资和合资餐厅的餐饮运营内部化，拉斯维加斯飞行者队赢得2025年太平洋海岸联盟冠军，这是该球队自1988年以来的首个PCL冠军，并主办和参加了小联盟棒球3A全国冠军赛。
通过举办多场屋顶和社区范围内的大型活动，进一步确立Seaport作为首要活动目的地的地位，包括60多场音乐会、梅西百货7月4日烟花表演和纽约市葡萄酒与美食节，并将250 Water Street纳入出售合同，该交易随后于上个月初（2月初）完成。250 Water Street的出售完成过程比预期更长，在完成额外尽职调查并评估市场状况后，我们认为这笔交易为公司带来了最佳的风险调整后结果。
在我们完成一些售后义务后，该交易将产生约7500万美元的净收益，这些义务主要将在2026年第三季度解决。随着出售完成，我们消除了与利息支出和持有成本相关的每年700万美元的现金消耗，现在我们的资产负债表上有了额外资本，并有更清晰的跑道来执行我们的战略优先事项。
除了250 Water Street的出售外，2026年初的另一项重要公告是Tin Building以当前形式作为餐饮体验关闭。我们非常感谢Jean-Georges厨师、他的团队以及Tin Building的员工的合作、奉献和努力。Tin Building是一项雄心勃勃的事业，Jean-Georges厨师创造了一个真正美丽且独特的目的地。
我们与厨师及其团队的合作仍然牢固，我们期待继续与他们在Seaport以及作为Jean-Georges餐厅25%的所有者进行更广泛的合作。鉴于Tin Building的历史挑战，我们对运营模式进行了全面评估，并评估了一系列替代方案。最终，我们得出结论，该资产需要对其用途和运营结构进行根本性重新定位，以实现长期可持续性。
因此，我们与Lux Entertainment签署了新租约，将其非常成功的Balloon Museum体验引入Tin Building，这里将作为他们在美国的旗舰 location。对于那些不太熟悉这一概念的人来说，Balloon Museum是一个屡获殊荣的大型互动当代艺术体验。迄今为止，Balloon Museum展览已在欧洲、北美和亚洲的23个主要城市巡回展出，通常在历史建筑和地标建筑内，作品来自国际知名艺术家。
他们在全球已接待超过700万游客，当与Meow Wolf、Pier 17屋顶、音乐会、现有和新餐厅、我们最近宣布的扩建活动空间以及其他零售、文化和活动驱动的举措一起时，Balloon Museum进一步补充了Seaport内不断增长的体验集合，我们相信这将推动当地居民、纽约人和游客的广泛访问。
根据我们与Lux Entertainment的协议，初始租约期限为五年，并有两个五年的延期选项。基本租金包括年度合同递增和超过合同规定收入阈值的百分比租金部分。从资本角度来看，工程正在进行中，估计成本约为500万美元，预计在2026年第二季度末交付给租户。
Lux Entertainment将自费完成其内部装修，并预计于今年夏天开业。从战略上讲，这项协议从根本上改变了Tin Building的财务状况，将其从负现金流运营转变为稳定的正自由现金流资产，进一步补充了社区的更广泛规划。
与Tin Building在2025年的财务表现相比，Balloon Museum租约有机会将公司的预计年度EBITDA提高超过2200万美元。这一进展使我们处于长期财务稳定的位置，这是这些资产集合在近期历史上未曾经历过的。
关于我们未来的重点，我们有一些非常令人兴奋的事情即将发生。在第四季度，我们与一家著名的布鲁克林艺术、文化和酒店概念公司签署了一项为期10年的协议，将在历史悠久的Cobblestones占据约11,000平方英尺的空间。
我们计划在未来几个月内宣布我们的合作伙伴和项目名称，我们相信这个以多方面、不断发展的酒店和音乐体验为中心的新概念，进一步扩展了我们在Seaport社区策划的多元化规划。
此外，我们将开设一个新的400个座位、可容纳1000人的开放式容器区，由一家名为Sadie's的新餐厅作为核心。Sadie's将占据位于19 Fulton Street的一个以前空置的餐厅空间的一楼和二楼，并包括位于历史悠久的步行专用Cobblestones中心的户外花园酒吧。该餐厅和酒吧将以亲民的价格提供新美式美食，满足Seaport对大型、公共和平易近人餐厅的需求。
Sadie's还将有一个丰富的活动日历，包括季节性、体育和文化时刻的庆祝活动，包括以音乐驱动的活动、肯塔基德比、FIFA世界杯、美国网球公开赛、America 250、啤酒节和其他常青活动为中心的活动。
最后，在1月份，我们做出了关闭Pier 17的Malibu Farm门店的艰难决定。我们已经就几个替代概念进行了初步讨论，我们认为这些概念可能会增加我们Seaport的整体计划，包括填补因Tin Building关闭而产生的一些餐饮空白。
除了即将到来的娱乐和餐饮机会外，我们打算将之前宣布的Pier 17活动空间从17,500平方英尺扩展到三层超过40,000平方英尺，重点是高端企业、非营利会议和社交活动。这将创造纽约市最大的多用途活动空间之一，拥有东河、布鲁克林大桥以及曼哈顿和布鲁克林天际线的标志性广阔景观。所有楼层都可通过专用的一楼电梯入口和楼梯进入，并与Pier 17的屋顶相连。
该活动空间还将利用Pier 17的其他独特属性，包括靠近主要交通枢纽、门禁车道以及毗邻密集的娱乐和餐饮选择。此外，Pier 17扩建的活动空间为公司提供了多项战略优势，包括通过与第三方规划师和餐饮服务商的整合合作，进一步将Seaport定位为大型会议和活动的目的地；创建一个引人注目的天气应急方案，提高屋顶在非音乐会活动中的利用率。
通过增加工作日和非高峰需求来多样化我们的收入来源，利用我们现有的基础设施和能力——这些在纽约市葡萄酒与美食节和梅西百货7月4日烟花表演期间的校园范围内活动中得到了展示，并提高了以前用于办公用途的空间利用率。
虽然我们仍在敲定该项目的一些细节，包括时间安排，但我们目前预计这项举措将产生超过20%的长期无杠杆现金回报率，估计投资回收期不到五年。我们将在第一季度财报电话会议上提供更多关于活动空间的信息。
在Pier 17的屋顶，该屋顶最近被2026年《滚石》音频奖评为美国最佳户外音乐场地。我们的团队正在为2026年Seaport音乐会系列做准备，该系列将于5月2日开始。今年是在2025年强劲赛季的基础上再接再厉，2025赛季实现了我们有史以来最高的总 attendance 以及客户体验和员工友好度评分的历史新高。
从收入优化的角度来看，我们专注于在Liberty Club和Patron Patio扩展高端附加销售产品。这些举措旨在通过更定制化和差异化的酒店服务，在提高整体 guest 体验的同时，推动增量高利润收入。
退后一步，看看整个Seaport。截至12月31日，Seaport社区的出租率或规划率约为90%，剩余约47,000平方英尺的空置空间，或考虑到Malibu Farm的关闭，这一数字接近53,000平方英尺。对于剩余的空置空间，我们主要专注于补充日常需求和以便利设施为导向的租户，以及我们拥有现有餐厅基础设施的增量餐饮机会。
自2024年8月成为独立上市公司以来，我们已租赁或规划了超过220,000平方英尺的空间，我们预计这将带来超过3000万美元的额外稳定EBITDA。
最后，在我们转向拉斯维加斯之前，我确实想强调我们正在继续探索出售位于85 South Street的21单元公寓楼。如果或当交易完成时，我们将提供进一步的更新。
向西移动，拉斯维加斯的团队正从Enchant的冬季活动过渡到常规赛棒球规划。在第四季度，我们将Enchant的日常运营内部化，以加强客户参与度并向棒球场引入新观众。这一过程产生了一些过渡成本，但总体而言，为我们在2026年提高执行力和盈利能力奠定了更好的基础。
就棒球赛季的早期需求而言，团体票和季票销售的节奏比去年提前，包括3月7日和8日运动家队对阵天使队的大联盟周末的强劲势头，随后是3月27日拉斯维加斯飞行者队的开幕日。此外，在去年中断后，拉斯维加斯棒球场将再次于4月30日举办萨凡纳香蕉队的三场比赛，目前门票销售速度超过2024年水平。
总体而言，我们对球队的支持以及它在门票销售中的体现感到兴奋。从运营角度来看，我们预计2026年将实现增量效率，因为我们应用从Enchant获得的经验教训并更好地控制某些可变费用。因此，我们预计2026年整个拉斯维加斯业务的利润率将继续提高。
在公司层面，我们最近获得董事会批准，提交1.5亿美元的货架注册声明和5000万美元的股票回购计划。货架注册为我们提供了灵活性，并允许我们在未来战略机会出现时高效进入资本市场。同时，凭借强劲的资产负债表和我们最近的势头，保持回购股票的选择权可能是一个良好的长期资本配置决策。这两个计划都是我们作为上市公司的工具，提供了把握机会的能力，但都不应被解读为立即发行或回购证券的计划。
最后，在我将话题交给Lenah之前，我想衷心感谢我们的团队的韧性、辛勤工作和同情心。他们对公司和同事的支持，特别是在这些过渡时刻，是巨大的。我为我们取得的进展感到自豪。我相信我们将继续在2025年全年和2026年看到的强劲势头的基础上再接再厉。
接下来，我将电话交给Lenah。
谢谢Matt。在我进入公司第四季度和全年财务业绩之前。我想提醒大家2025年初做出的一些变化，包括将我们的赞助、活动和娱乐部门更名为娱乐部门。与此同时，我们将赞助和活动收入和费用重新分配到最能反映赞助或活动来源的相应部门。这些变化反映在我们的合并和合并经营报表中列报的当前和 prior 年度期间。
从2025年开始，结合我们餐饮运营的内部化，我们将Tin Building合并到我们的酒店部门。在 prior 年度，Tin Building被列为未合并的合资企业，我们的净亏损份额反映在合并和合并经营报表中的未合并合资企业权益和收益或亏损项目中。
为了提供更具可比性的信息，在本次电话会议上提供同比比较时，我们将参考2024年的经营业绩，采用备考基础，反映 prior 年度期间将Tin Building作为合并实体纳入。此外，我们将参考运营EBITDA，其中不包括持待售资产的损失、减值费用以及与部门相关或合并基础上的其他收入或损失中包含的其他非经常性项目，以提供更具可比性的经营业绩。
2025年第四季度和全年归属于普通股股东的净亏损分别为3690万美元和1.167亿美元，分别比2025年第四季度和2025年全年同比改善11%和24%。每股基础上，2025年第四季度归属于普通股股东的净亏损为2.89美元，2025年全年为9.18美元，分别同比改善20%和45%。
2025年第四季度归属于普通股股东的非GAAP调整后净亏损为1750万美元，全年为5410万美元，与2024年同期相比分别改善9%和49%。每股基础上，2025年第四季度非GAAP调整后净亏损为1.37美元，2025年全年为4.26美元，分别同比改善18%和64%。
2025年第四季度，合并总收入为2950万美元，与2024年第四季度备考相比同比增长7%。2025年全年合并总收入为1.304亿美元，与2024年全年备考合并收入基本持平。
提醒一下，合并收入不包括我们未合并合资企业的财务业绩，如Lawn Club和我们在Jean-Georges餐厅的投资，因为它们反映在合并和合并经营报表中的未合并合资企业权益和收益或亏损项目中。
在酒店部门，第四季度收入备考基础上下滑23%，主要是由于Tin Building的业绩下滑以及2024年第四季度的活动和激活在2025年未重复导致的同比不利比较。其中一项激活是与曼哈顿下城世界知名的爱尔兰鸡尾酒吧The Dead Rabbit在Pier 17屋顶开展的节日主题合作，另一项是Pier 17多个场地的大型私人活动。
酒店部门内包括Lawn Club在内的总餐饮收入同比下滑15%。同店基础上，餐饮收入下滑20%，最显著的差异与GITANO有关，由于2024年第四季度处于建设中，GITANO未计入第四季度的同店收入。
2025年第四季度，酒店合并调整后EBITDA（包括未合并合资企业的收益）备考基础上同比改善1100万美元，主要是由于 prior 年度确认了与Jean-Georges餐厅即将到期的认股权证相关的1000万美元减值费用。
剔除该减值和其他收入和损失中包含的其他项目，酒店运营EBITDA备考基础上同比改善17%，这得益于Tin Building更好的流转、Lawn Club和GITANO的持续增长（随着他们优化运营，GITANO继续推动收入增长），以及2025年初餐饮运营内部化实现的成本节约。
2025年全年，酒店收入备考基础上下滑16%。下滑主要是由于Tin Building的整体表现，反映了大楼内某些场馆的关闭和收入增长疲软，以及某些传统独立餐厅的下滑。这部分被GITANO的持续增长以及梅西百货7月4日烟花表演等大型活动产生的增量收入所抵消。
2025年包括Lawn Club在内的总餐饮收入同比下滑8%。同店基础上，餐饮收入下滑5%。这种较为温和的下滑反映了排除了非重复的Dead Rabbit节日激活以及2025年Tin Building部分门店的关闭。2025年全年，酒店合并调整后EBITDA备考基础上同比增加1050万美元，主要反映了2024年记录的1000万美元Jean-Georges认股权证减值。
剔除主要受2024年一次性有利酒店费用报销影响的其他收入和损失，以及2024年认股权证减值费用，酒店运营EBITDA同比增长25%。改善主要得益于餐饮运营的内部化、Tin Building的严格成本削减控制、整个投资组合的营销支出更加合理，以及Lawn Club和GITANO的持续强劲表现。
转向娱乐部门，第四季度收入同比增长68%，主要是由于拉斯维加斯Enchant运营的内部化。部分抵消这一举措的是拉斯维加斯飞行者队赞助收入的时间安排、2025年Pier 17屋顶季节性节日激活的缺失以及纽约 prior 年度可比季度少举办两场音乐会。
尽管在此期间举办的演出减少，但音乐会系列餐饮收入同比增长3%，这得益于每场演出 attendance 的增加和每位客户支出的提高。随着音乐会和棒球赛季在10月结束，2025年第四季度娱乐运营EBITDA同比增长18%，主要是由于放弃了Pier 17屋顶的季节性节日激活实现了更好的流转，但部分被与2024年第四季度相比减少的音乐会数量所抵消。
2025年娱乐收入同比增长14%，原因是拉斯维加斯Enchant运营的内部化、纽约和拉斯维加斯赞助收入的增加以及先前提到的大型活动带来的新收入。
全年来看，娱乐部门的调整后EBITDA与 prior 年度相比增长124%，得益于收款改善和坏账减少，以及放弃Pier 17屋顶的季节性节日激活实现的更好流转。我们的音乐会业务还受益于餐饮运营的内部化以及每场演出运营费用的战略性减少。
在业主部门，第四季度租金收入备考基础上同比增长14%。这主要来自我们私人活动租金收入的增长，如纽约市葡萄酒与美食节等大型活动推动了本季度的改善。这些收益部分被2025年第三季度ESPN租约终止导致2025年第四季度同比可比租金收入损失所抵消。
业主合并调整后EBITDA备考基础上下滑1010万美元，主要是由于250 Water Street减记至最终销售价格700万美元。此外，还受到2024年第四季度确认的200万美元非重复法律和解收益的影响。剔除这些非经常性项目，业主运营EBITDA备考基础上同比下滑37%，原因是与清洁、安保和公用事业等运营费用的应计时间相关的支出增加，以及2024年第四季度非重复租金准备金的影响。
2025年全年，租金收入备考基础上同比增长21%，推动业主收入同比增长18%。租金收入的增长得益于私人活动租赁活动，最显著的是Jordan Brand的The One Tournament全球总决赛活动和纽约市葡萄酒与美食节，以及与Nike办公室租约相关的终止相关收入和与 prior 年度相比租金准备金的减少。提醒一下，Nike行使了租约中的终止选择权，但仍将作为Pier 17的租户直至2027年2月。
业主部门2025年合并调整后EBITDA备考基础上同比下滑55%，主要由于1340万美元的一次性非经常性费用。其中包括与250 Water Street分类为持待售相关的1100万美元减记损失，以及屋顶冬季结构资本支出的200万美元核销。
剔除这些非经常性项目，业主部门全年运营EBITDA备考基础上同比增长36%。改善反映了前述收入增长、与 prior 年度分拆前结构相比减少的间接费用，以及同比运营费用节约。
2025年第四季度合并部门调整后EBITDA（反映部门业绩，未扣除G&A、利息、折旧、摊销，并包括未合并合资企业的业绩）备考基础上同比改善130万美元。包括前面讨论的非经常性项目，如250 Water Street的损失、 prior 年度认股权证减值和 prior 年度确认的有利法律和解，第四季度合并运营EBITDA备考基础上同比增长5%。
2025年全年，合并部门调整后EBITDA备考基础上改善280万美元。剔除非经常性项目，250 Water Street持待售损失、屋顶冬季结构核销、 prior 年度认股权证减值、 prior 年度记录的有利酒店费用报销和法律和解，合并运营EBITDA备考基础上同比增长33%，超过1300万美元。
总体而言，在总收入同比相对稳定的情况下，这一底线改善是由于我们作为独立上市公司的第一个完整年度运营结构稳定带来的成本降低，以及我们2025年在每个部门实施的整体成本优化举措。
2025年第四季度，我们发生的一般和行政费用为680万美元，与 prior 年度第四季度相比改善31%。2025年全年，G&A费用为4280万美元，与2024年相比改善32%。 prior 年度G&A总体较高，原因是我们前身的成本结构以及与Howard Hughes分拆相关的过渡费用。
虽然2025年通过精简和优化运营实现了显著的G&A改善，但部分被与我们领导层过渡相关的1200万美元费用所抵消。随着我们继续稳定运营模式，我们期望以2024年第四季度为新基准，继续改善成本结构。
2025年第四季度，利息支出与 prior 年度可比季度相比增加330万美元，主要是由于2024年第四季度250 Water Street资本化的利息在本期未重复，以及投资现金利息收入的减少。提醒一下，一旦该资产在第三季度中期被分类为持待售，我们就暂停了250 Water Street的利息资本化，导致2025年下半年报告的利息支出增加。
全年来看，净利息收入总计略低于50万美元，而 prior 年度净利息支出为680万美元，同比改善720万美元，这得益于投资现金的利息收入增加、250 Water Street在分类为持待售前年初的利息资本化增加，以及分拆后融资成本摊销的减少。
与2024年第四季度相比，未合并合资企业的权益和收益或损失备考基础上同比改善970万美元，全年备考基础上同比改善1150万美元。这主要是由于2024年第四季度前述1000万美元的认股权证减值。
剔除认股权证减值，未合并合资企业的权益和收益或损失第四季度备考基础上同比下滑约30万美元，全年备考基础上增长169%或150万美元。这反映了Lawn Club在第二个完整运营年度的持续强劲表现。
2025年第四季度资本支出总计280万美元。全年资本支出总计3080万美元。剔除与250 Water Street开发相关的资本化成本，大部分支出与Meow Wolf业主工程、屋顶冬季结构、GITANO和Riverdeck Bar建设的完成，以及我们现有运营中的其他业主工程和维护资本成本有关。
年末未偿还长期债务减少至1.004亿美元，主要反映拉斯维加斯棒球场贷款的预定本金摊销导致减少1美元。年末净债务与总销售额之比约为2%。年末之后，结合250 Water Street的出售，我们偿还了与该物业相关的6130万美元可变利率贷款，进一步加强了我们的资产负债表。
我们2025年末的现金、受限制现金和现金等价物余额略超过8700万美元，若反映250 Water Street出售的收益，我们的现金、受限制现金和现金等价物余额将为1.63亿美元。随着我们进入2026年，我们的现金状况为公司提供了有意义的流动性和选择权，因为我们探索各种投资和资本配置机会，以实现组织和股东的长期利益。
通过取得的进展，我们显著改善了公司的财务业绩，加强了公司的资产负债表，并为可持续的长期增长和价值创造奠定了基础。
接下来，我们将开放提问环节。
谢谢。我们现在将进行问答环节。[操作员说明]第一个问题来自JonesTrading的Matthew Erdner。请提问。
嘿，早上好，各位。感谢回答问题，恭喜到目前为止取得的所有进展。Lenah，你刚才提到备考现金为1.63亿美元。其中有多少承诺用于Seaport当前的项目和上线？剩下的部分，你们计划如何部署？
嘿，Matt。早上好。我们2025年在资本方面花费了约3000万美元，我们预计为所有已宣布的项目以及现有空置空间实现稳定，还需要另外——我们预计约7000万至9000万美元。我们最初表示，实现稳定的范围为1亿至1.25亿美元。所以，我相信我们仍预计目标在该范围内。
嘿，Matt，在资本配置方面，我们正处于这个过程的前端。显然，我们一直专注于现有的资产基础。我认为我们会考虑很多不同的事情，对吧？我们正在评估或开始评估酒店、娱乐和活动领域的机会。显然，这是我们在Seaport以及在拉斯维加斯棒球场所做工作的核心。
我认为我们可能会考虑与Seaport类似的其他资产。我们可以寻找在这些业务中运营、拥有可扩展知识产权和品牌认知度的公司。但我们也可以抓住机会，利用我们宣布的回购计划进行资本配置，并根据股票的交易情况有效地对公司进行再投资。所以，我们将抓住机会，我认为我们还没有任何明确的路径，因为我们正处于评估机会集的前沿。
明白了。这很有道理，也很有帮助。然后你提到活动空间有20%的回报率。在部署这笔现金时，你们有什么内部障碍需要克服吗？
我认为这取决于业务。显然，酒店行业以利润率相对较低而闻名。我认为活动业务是利润率更高的业务。我认为我们看到的一些机会可能是利用现有团队。我们团队中有很多人才，显然他们在执行我们现有的工作方面做得非常出色。所以，如果我们能找到补充现有技能集的东西，那将提高我们分配资本的任何项目的流转。所以，这是一个动态目标。我不会说我们有任何固定的财务目标，但我们显然专注于以尽可能高效的方式，以最佳的流转增长收益。
是的，明白了。然后关于Seaport的剩余空间，你们有过相关讨论吗？然后，我想知道，除了已租赁的约3300万、3200万美元的EBITDA之外，这还能带来多少额外增长？
是的，所以我们——就像Lenah说的，或者我想我在准备好的发言中提到过，我们还剩下略超过50,000平方英尺的空间。我想说其中三分之一可能是面向餐厅的空间，也包括前Malibu Farm的空间。所以，我们将寻找一些与我们已宣布的所有项目以及Seaport现有的项目互补的餐厅概念。我认为除此之外，我们有Balloon Museum即将到来，有Meow Wolf即将到来，有活动空间，还有Pier 17屋顶音乐会系列。
这是一系列很棒的锚点。然后，随着Tin Building餐饮的移除，我认为这些锚点将吸引的人流量将使所有业务受益。然后，随着Tin Building关闭餐饮并转变为Balloon Museum，减少了部分餐饮供应，这将有助于我们已宣布的或Seaport现有的所有其他餐饮业务，以及我们将寻找填补现有空置空间的餐饮业务。
明白了，明白了。然后关于特别活动，你们去年有葡萄酒与美食节，今年到目前为止有类似的安排吗？会是像你说的那样，围绕世界杯、人们去酒吧、在Cobblestones互动等活动驱动的内容吗？
是的，我认为Sadie's绝对将成为我们进行活动规划的独特资产。Lawn Club在举办大量企业活动和社交活动相关业务方面非常成功。所以，我认为我们宣布的这两个概念和开放式容器区将给我们带来很大的灵活性。我们将考虑从在Cobblestones或码头上举办音乐会。显然，我们也在屋顶举办音乐会。我认为国际足联世界杯今年将是一个独特的活动。
今年也是美国250周年纪念日，所以夏天会有很多围绕这一主题的活动，特别是7月4日的烟花表演。然后我们将围绕文化活动和体育赛事进行大量规划，因为我认为无论是观看派对，还是像本周末胡里节这样的社区活动。我们将在这里举办很多活动，我认为这将吸引很多人来到Seaport。这将让他们有机会体验这里的一切，并支持我们这里的业务。
是的，是的。太棒了。然后最后一个问题，我就结束。Lenah，你稍微提到了G&A，但我们应该期待全年的运营费率是多少？
我们在G&A方面全年都呈积极趋势，稳定我们的组织结构，推进技术举措。我们希望在2026年继续保持这一趋势。目前，我认为第四季度是我们新的参考点，我们将继续努力完善它。但目前我会以第四季度作为参考点。
是的，我认为会有一些起伏，Matt。第一季度将有一些与我们宣布的关闭相关的过渡成本，以及团队的其他一些变化。然后我认为这将在今年下半年使我们受益。但今年会有一些起伏。但我认为，根据Lenah的观点，第四季度是一个很好的未来参考点，希望我们能在此基础上有所改善。
明白了。太棒了。谢谢你们。很感激，期待看到持续的进展。
谢谢，Matt。
谢谢，Matt。
下一个问题，来自Kahn Brothers Group的Patrick Stadelhofer。请提问。
嘿，早上好，恭喜最近的所有公告。
谢谢，Patrick。
我的问题，或者第一个问题，是关于回购的标准。你们的演示文稿中有一张很棒的幻灯片显示股票交易价格为0.50美元对1美元，可能甚至更低。显然，这是一个很高的门槛率。很多公司在股价疲软时使用回购，但你可以说这只股票一直都很疲软。所以，我只是好奇是什么会导致你们触发这个回购计划？你们会在什么时候加大回购力度，考虑到通过这个回购计划可以获得令人难以置信的投资回报，我们非常高兴看到这个计划？
感谢这个问题。关于回购计划，我们不会就参数或时间发表任何公开评论。如果我们使用了回购计划，我们会在执行后报告。显然，我们认为股票被低估了，特别是考虑到你在我们的补充材料中提到的幻灯片。但我们也认识到我们正在建立一个可以长期增长的组织。而且我们的流通股相对有限，所以这在使用回购时总是一个考虑因素。
这是我参与的第五家上市公司。除了一家之外，其他所有公司都有回购计划，我们都是 opportunistically 地使用它们。我认为我们将采取 opportunistic 的方法。但这最终将是董事会的决定，我们将继续与董事会就股票表现和我们从资本配置角度的相对替代方案进行这些对话。
明白了。那么新的Balloon Museum，你如何看待它与一年后即将到来的Meow Wolf体验是互补还是竞争？这两者如何结合？
很好的问题。我认为Balloon Museum绝对是互补的。Meow Wolf团队和Balloon Museum团队都相互了解，彼此非常尊重。在推进Balloon Museum之前，我们与Meow Wolf进行了交谈，他们非常支持。所以，我认为它们将相互补充。它们都是售票体验。它们在其他市场都做得非常好。Balloon Museum于2023年在这里的36号码头稍上游的地方举办，取得了异常成功。
所以，我认为活动会带来更多活动。让它们都在这里开放，真的为当地居民、纽约人、游客等提供了在Seaport度过一整天的机会，对吧？你可以来这里吃早午餐，可以去Balloon Museum，可以吃午餐，可以去Seaport博物馆或购物，留下来吃晚餐和听音乐会，去一些酒吧。所以，我们真的在努力创建一个可以支持当地社区的区域，因为这里的居民人口在增长。但它们也可以成为家庭、情侣、个人或介于两者之间的任何人一整天的目的地。
太好了。关于这个公寓楼，你们正在变现或可能变现。你能提供更多细节吗，比如——它是否完全出租？是否有现金流？关于通过变现该资产可能获得的收益，你能分享任何信息吗？
是的，它有现金流。部分单元是租金稳定的。几乎100%出租。我想我们有一两个空置单元。它有很多兴趣。显然——我们在2025年底启动了营销过程，知道在年底和年初这将是一个缓慢的过程。但兴趣肯定已经增加了。所以，与250 Water Street不同，我们对该出售的重要性有一些披露义务，我们可能会在出售85 South Street（如果出售的话）时再谈更多，而不是提供更多实时更新，因为提供实时更新有时会使我们在进行交易时处于竞争劣势。
明白了。每一点都有帮助。然后我们的最后一个问题。你如何看待拉斯维加斯与纽约？显然，你在Seaport有很多事情在发生，而且你在当地。考虑到拉斯维加斯物业的地理位置偏远以及相关新闻较少，它们如何仍然适合公司？非常感谢。
是的，我认为，看，在拉斯维加斯，我们有一个很棒的设施，即棒球场。它位于Howard Hughes的Summerlin社区中心，他们继续为该社区增加便利设施并增加棒球场周围的人口。飞行者队的球迷基础主要是当地人口。所以，我们很高兴看到Howard Hughes继续投资于该项目，这最终将使棒球队受益。我认为像Enchant这样的事情是我们可以增加很多价值的地方。进行40天的节日激活并将其内部化，从长远来看，能够实施更好的成本控制，并从票务角度更具创意，因为我们在那里有一个很棒的票务团队。
在休赛期做这样的事情只会帮助那里整体运营的盈利能力。所以，我认为我们有创造价值的空间。话虽如此，我认为现场体育是一项很棒的业务。这是一项随着时间推移价值大幅升值的业务。所以，如果有人对球队有兴趣，我们总是会倾听。但考虑到我们拥有的设施质量和那里的运营质量，我们为球队和棒球场支付了相当高的溢价。
太好了。非常感谢。
谢谢，Patrick。
谢谢。我想请Matt做总结发言。
谢谢大家。感谢大家的兴趣和支持。我们期待在5月初的第一季度财报电话会议上提供更多更新。祝大家本周剩余时间愉快。
[操作员结束语]