格雷格·西尔弗斯（董事长兼首席执行官）
布莱恩·莫里亚蒂（高级副总裁，企业传播）
马克·彼得森（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
本·福克斯（执行副总裁兼首席投资官）
斯梅德斯·罗斯（花旗集团）
欢迎参加花旗2026年全球房地产CEO会议。我是花旗研究部的斯梅德斯·罗斯。我们很高兴邀请到EPR及其首席执行官格雷格·西尔弗斯。本次会议仅限花旗客户参加，相关披露信息已在企业接待处提供。如需提问，您可以举手或访问liveqa.com并输入代码GPC26提交问题。
格雷格，接下来我将把时间交给您，请您介绍一下今天与您一同出席的同事，对公司做一些开场发言，并告诉我们投资者应该购买贵公司股票的几个理由，然后我们将进入问答环节。
谢谢，斯梅德斯。首先，我要感谢花旗以及你们为举办此次活动所做的一切。我们非常感谢能有机会参与。在我左边的是马克·彼得森，我们的执行副总裁兼首席财务官。在我右边，我想向大家介绍我们的执行副总裁兼首席投资官本·福克斯，他最近刚刚接替格雷格·齐默尔曼，格雷格已于本月初宣布正式退休。在他右边的是布莱恩·莫里亚蒂，我们的企业传播高级副总裁。
至于我认为EPR具有吸引力的方面，有几个要点，首先主要是我们认为的强大价值主张。当你考虑6%的股息、5%的增长以及仍有倍数扩张的机会时。所以，再次强调，无论从短期还是过去五年的任何时间来看，我们一直都取得了超额业绩，并在同类公司中名列前茅。
其次，我认为，当我们考虑我们所处的领域时，如果你查看美国经济分析局（BEA）最新的消费者支出数据，2024年至2025年，体验式支出增长了7%。因此，即使在消费者状况受到质疑的时期，我们的体验式支出实际上仍在增长。我的第三点可能是团队。我们拥有一支独特的团队，他们建立了长期的合作关系，这使我们能够独特地识别、评估、确保和收购这些资产。所以，我认为所有这些因素共同构成了我们的价值主张。
当您谈到消费者体验式支出时，您知道其中的主要类别是什么吗？我们说的是主题公园吗？还是……
我认为这是一个总体概念，我会让处理这些数据的布莱恩来具体说明。所以，你看……
是的。这是来自——这是政府数据。所以，这是个人消费支出，涵盖了你可能认为的所有体验式消费，无论是剧院、俱乐部……
健身和健康。
健身和健康、博物馆、景点，真的是很广泛的……
但我猜不包括餐厅。
本身不包括餐厅。我们认为餐厅的范围太广了。所以，我们没有将其纳入。
好的。所以这是你们从BEA数据中提取的数据？
是的，我们查看BEA数据。我们试图使其尽可能与我们关注的细分领域保持一致。这并不完美，但这是一个相当好的整合。
很好的代理指标。
是的。
而且支出增长了7%。
没错。
好的。很有趣。好的。那么，回顾一下您提到的理由，估值方面，您提到了5%的AFFO增长，6%的股息收益率。消费者体验式支出在增长，并且您拥有一支经验丰富的团队。
以及能够利用这些体验式垂直领域和类别的关系。
好的。那么，我们将——我们会回顾一些常见的问题，但是——通常会出现的问题。首先，我认为您最大的租户是Topgolf。我认为其60%由私募股权公司持有。这是您对该租户所期望的结果吗？或许可以谈谈您与他们以及新的 majority 所有者的关系。
当然。我认为从这个意义上说，这对我们来说是一个非常好的结果。你应该知道，在他们宣布交易之前，我们花了一些时间与伦纳德·格林（Leonard Green）进行了交流。他们想和我们谈谈。我认为，一方面，卡拉威（Callaway）本质上是一家制造商。我认为他们在面向消费者的实际体验业务部分遇到了困难，而伦纳德·格林在多单元零售以及体验式健身和健康领域拥有丰富的经验。他们是Lifetime Fitness的牵头方。所以，他们一直活跃在这些领域。
我认为60-40的所有权分配非常有吸引力，因为，第一，卡拉威非常关注他们的信用评级，不会让——他们的意图是不让该实体过度杠杆化。因此，伦纳德·格林和卡拉威都告诉我们，他们打算将杠杆率保持在两倍以下。再次强调，我认为这是个好现象。如果你和伦纳德·格林交谈，他们表示的和我们与他们讨论的一致，即他们需要放慢增长速度，专注于更少的优质地点，而不是大量的地点。所以，他们将回到每年开设3到5个符合非常明确标准的地点。
他们最近宣布聘请了新的首席执行官，他是前首席执行官，刚刚扭转了查克芝士（Chuck E. Cheese）的局面，他们招募他是因为他们向我们提到的一个问题，我们认为他们可以改善他们的餐饮（F&B）运营，而这是他的优势之一。所以，到目前为止，他们所做的一切都与我们对事情发展方向的看法非常一致。坦率地说，如果你看一下今年下半年，他们的表现相当强劲。所以，看起来他们走在正确的轨道上。
Topgolf的表现？
如果你看卡拉威的演示文稿，Topgolf的表现超出了预期。
好的。我的意思是，你认为他们会重新整合并可能关闭一些地点吗？不是你们的，但是……
不，我不认为有任何——我的意思是，再次强调，我认为问题在于我们对成功的标准相当高，覆盖率非常高。我认为我们所知道的他们所有的地点都在盈利。只是他们可能没有像我们的地点那样赚那么多钱，我们的地点覆盖率一直很高。
好的。我知道你们整个投资组合的覆盖率是两倍，但你认为Topgolf的覆盖率会更高吗？
他们的覆盖率比那个更高。
而且一直都比较高？
是的。
好的。那么，关于Topgolf还有什么我们应该讨论的吗？有什么担忧吗？我想逐一了解。
继续吧。我们来讨论。
我们来谈谈电影院的风险敞口。我认为你们约35%的EBITDA来自AMC、帝王（Regal），我猜还有喜满客（Cinemark）。或许可以谈谈你们在这方面的情况。有一些媒体报道称AMC正在进行债务重组。这会或可能不会对你们产生什么影响？以及你们对此有什么看法？
再次强调，我们会讨论——我认为我们与人们讨论过的一件事是，首先，我认为人们有时会忘记——在那一组中，我们谈论电影，但喜满客的信用评级是BB，帝王是B。所以，再次强调，这与那些博彩公司的评级相当。我的意思是，人们忘记了这一点。他们表现得很好。
然后，对于AMC，对我们来说有趣的是，他们基本上在延长到期日。他们将到期日延长至2031年，并降低债务利率。所以，他们正在市场上进行这项操作。展望未来，有趣的是，这对我们实际上没有任何影响，除了我要说的，标普将其评级为B，回收率为1，这意味着预期任何相关金额的回收率为90%至100%。我们认为我们实际上处于优先地位，也就是说我们有相同的债务人，并且我们有硬资产作为担保。他们以我们的租约作为担保。
所以，再次强调，我认为我们相信——他们正在为公司注入新资金，而且利率低于他们正在替换的利率，这是非常积极的。所以，这对我们没有任何直接影响，但再次强调，延长他们的到期日并以更优惠的利率吸引新投资者，总体上对我们是积极的。
是的。好的。而且你们已经决定不再进行北美票房预测。背后的原因是什么？
再次强调，主要是这造成了很多 confusion，我是这么说的。大多数——所有人，我们真的在努力跟踪帝王。而帝王因为他们是主要的百分比租金贡献者。租约年不是日历年。所以，人们混淆了，第一，时间周期是什么。有很多第三方资源在做全年预测。所以，我们提供的全年预测与其他专家的预测重复，而且人们试图弄清楚这对帝王有什么影响，这造成了 confusion。
我们今年表示，帝王的数字应该会比去年有所增长。这含蓄地意味着我们认为帝王所在年份的票房将高于以往。只是——我们不想造成 confusion，以及人们对那些实际上没有影响的事情的反应。
好的。我想，随着时间的推移，您希望看到电影院风险敞口降低到什么程度？
我们已经表示，我们希望将其降至20%或以下。这通常是它在体验式领域中所占的比例。
您认为达到这个目标的时间框架是什么？
我认为可能在未来三到五年内，随着我们处理相关事务并发展其他业务。
好的。这主要是通过增加其他业务而不是出售现有业务来实现吗？
是的。我的意思是，在过去一年到一年半的时间里，我们已经出售了33家电影院。所以，我们一直在——我们正在双管齐下，并且将继续寻找并双管齐下。所以，再次强调，如果有出售的机会并加速这一进程，我们会考虑。所以，这实际上是同时拉动两个杠杆。
好的。但是就已确定的待售资产而言，你们已经处理完电影院了，对吗？
不，我们一直告诉人们，如果今天在座的任何人想买一些电影院，我们愿意进行讨论。我们已经表示我们想减少这些资产。所以，我的意思是，再次强调，在第一季度——我想我们在电话会议上谈到过，我们最近出售了两家电影院。所以，我们继续积极关注这一点。那是两家正在运营的电影院。
我认为一个不同之处是，我们现在只剩下一家空置的电影院，我们正在处理这些。所以，现在我们只剩下一家空置的电影院了。这就是为什么这些电影院的销售速度——我应该说，正在放缓。
好的。那么，电影院或好莱坞电影制作公司的整合对你们有什么影响吗，你认为？
再次强调，这总是很有趣。真正——我不知道是否有人看到彭博社周一发表的来自网飞（Netflix）的泰德·萨兰多斯的文章，他说——这是在他们决定退出之后，他说我们没有意识到但后来改变了看法的一件有趣的事情是，我们将以不同的方式看待电影院业务，也许我们应该进入这个领域。这是一个变化。所以，再次强调，这是一个令人兴奋的发展，也许网飞将开始考虑。
记住，他们今年已经开始涉足。他们将把一部《纳尼亚传奇》电影发行到影院。他们制作了《KPop Demons》，如果我没记错的话。我不太确定，但我的孩子们已经过了那个年龄，他们在影院看了那部电影。所以，我们开始看到他们涉足。所以，这可能是他们一个新的收入 generation 机会，这非常令人兴奋。
好的。我想再回到Topgolf的话题。您现在愿意在该领域投入更多资本吗？
我们得看看。再次强调，如果我们能获得一些我们喜欢的覆盖率非常高的资产，就像我说的，两年前，我们在普鲁士国王（King of Prussia）和洛杉矶郊区做了项目。如果我们能获得覆盖率高、表现强劲且拥有15到20英亩优质土地的资产，我们会考虑。我不能说——我们现在没有收到任何项目，但我不会说我们在发展过程中不愿意与他们进行少量的新增投资。
好的。也许我们可以谈谈另一个经常出现的问题，即沙利文县（Sullivan County）的问题。我不知道您能说多少。但也许可以回顾一下过去的情况以及现在的情况，可能的几种架构是什么。
当然。正如我们在电话会议上谈到的，我们实际上没有任何有意义的更新。对于那些不知道的人来说，发生的事情是我们沙利文县地面租约的租户联系了我们。他们正与该县达成一项协议，发行市政债券，基本上是为了再融资他们现有的债务，并将我们从地面租约中剔除。然后这个过程变得有点复杂，因为他们决定在上面添加一个担保人，然后他们不得不——他们有一个母公司的并购交易正在进行——无论如何，他们推迟了两次。
他们现在已经获得了——再次强调，团队已经获得了下州的许可证。我们不知道他们是否会尝试一起为所有事情融资并这样做。斯梅德斯，我们还没有与他们进行有意义的讨论。所以，这不是我们计划的一部分。如果发生了，对我们来说是积极的，但这不是我们资本计划所必需的，我们也没有将其纳入计划。所以，你看到和处理的所有估计都没有考虑到它的现状。
好的。那么，没错，您已经收到了租金。每年是多少？
是的。大概是多少？大约1000万美元、1200万美元。
好的。他们考虑的收购价格是2亿美元左右，对吗？
是的。
好的。那么，这有可能实现吗？
有可能。这可能非常有利。
好的。也许我们可以稍微转向——您已经谈论了一段时间加速的投资组合、收购机会。显然，您有更好的资本成本，这可能使您在该领域更具侵略性。也许先谈谈投资组合，您在哪里看到机会？看到什么样的定价？以及这些机会是如何找到您的？
当然。我会先谈一点，然后让本来具体说明。我认为总的来说，我们一直说过，三个较大的类别是健身和健康、景点以及餐饮和娱乐（eat and play）。我认为所有这些仍然——我的意思是，当我们有新人加入时，总有一件有趣的事情是——我认为本真的激励了团队，带来了新面孔，推动事情发展——让每个人都行动起来。在他加入的六个月里，他确实加速了投资组合的建设，并使我们能够在第三和第四季度利用这一优势。但是本，如果你想提供更多细节的话。
是的。不，谢谢。确实如此。这只是利用了很多势头，一笔交易带来另一笔交易，对吧？所以，团队一直非常活跃，进行对话。正如你在第四季度看到的，我们宣布在健身和健康领域收购了高尔夫球场。将其推向市场确实引发了大量的入站咨询，也让我们的团队有机会参加仅限邀请的活动，领导该交易的投资专业人士能够在该领域的运营商和一个非常独家的仅限邀请的环境中参与。这类对话一直在进行。当这与我们不断改善的资本成本相结合时，确实释放了更多的机会，投资组合在格雷格提到的垂直领域以及整个范围内的广度和深度都在继续增长。
您认为您的加权平均资本成本大约是多少？以及您投资的大致利差是多少？
是的。再次强调，我会让马克来——我认为我们发行新资本的利差大约在100个基点左右。但是马克？
是的，50年代末，60年代初。你算一下，60-40的债务成本，可能使我们处于7%左右。然后，如果你算上8.25%，初始利差为100个基点，当然，内部收益率（IRR）会更高。所以，我们正处于——在资本成本方面处于绿灯区域，适合进行增量投资。
好的。你们制定了一个ATM（股权发行）计划，但我认为你们还没有使用它。但是你们是怎么考虑的？
如果我们使用了，我们也不能告诉你。
是的。我们所说的是——情况是这样的。我们年初有9000万美元现金，信贷额度上没有任何提款，杠杆率为4.9倍。所以，我们开局很好。当我们查看我们的计划时，正如我们在电话会议上所说，我们完全可以在不筹集股权的情况下完成计划，并且杠杆率仍低于我们债务范围的中点，即5%至5.6%，所以年底时低于5.3%。考虑到资金来源和用途，我们有大约1.5亿美元的自由现金流。我们计划进行一笔债券交易来为到期债务再融资。我们在8月和12月有大约6.3亿美元的债务到期。然后，我们有少量的资产处置将有助于为其提供资金。所以，如果你把所有的数字加起来，假设不发行股权，年底时我们的信贷额度提款约为3亿美元，杠杆率低于中点。
话虽如此，我们可以 opportunistically 筹集股权，正如我们刚才所说，资本成本对于去杠杆化或支持增量交易量都是可行的。如果出现这些机会，我们会考虑这两个方面。我们认为，凭借我们的收益范围，我们能够应对，特别是如果其中一些是基于远期的。
好的。今年的收购指导目标是多少？
4亿至5亿美元。所以，在我的计算中，我使用4.5亿美元作为中点。
好的。那么，第一季度在4亿至5亿美元的目标下，目前已经确定了多少？
再次强调，我们在电话会议上说过，这个数字更多是前期加载的。所以，在今年上半年，我们已经宣布完成了大约3500万美元的交易。我们还有——年初有大约8500万美元的定制开发（build-to-suit）项目，要么已经开始，要么将要开始。所以，当你开始考虑这个时，我们可能已经有1.19亿美元、1.2亿美元了。所以，我们——我认为我们处于良好的状态。
好的。或许可以再多谈谈健身和健康领域，因为其他一些公司也在追求类似的资产，我想知道健身和健康对你们来说意味着什么？你们在寻找什么，因为你们并不是真的在做像Lifetime Fitness这样的项目……
如果我们看那个交易，我的意思是，那个交易再次向我们提出。所以，并不是说……
是什么让你们放弃了它？
对不起？
为什么——是什么让你们……
因为我们可能还没准备好做10个。而且，坦率地说，我们对少于10个的数量进行了投标。有人说，我全要了。我认为这对他们来说是最容易的事情。我可能说得不太恰当。但是再次强调，Lifetime是我们在该领域会感兴趣的运营商。我们不认为这是普通的领域，而是更具社区和场所感的领域。正如我所说，我们宣布了在劳里（Lowry）方面的新VITAL收购。
再次强调，我们继续在健康领域寻找，我们认为推动该领域发展的两个主要人口群体，千禧一代，希望在座的很多人都是，我属于另一个群体，婴儿潮一代，健康在该群体中意味着不同的东西。这更多的是，比如，温泉、水疗、高尔夫等等。我们正在向这两个方面倾斜。
我认为我们的团队已经建立了能够接触到这两个方面的关系。我们谈到了高尔夫领域。我们早期在该领域相当成功，并确定了我们想要做什么。我们还——如果你看一下水疗健身领域，我们在这些概念方面非常擅长，无论是VITAL还是Mirbeau。如果你想想去年，我想说，全国排名前四的温泉度假村中，我们拥有其中三个。所以，再次强调，我认为我们在识别和获取这些资产方面非常擅长，并且我们继续致力于发展这一领域。
我想再回到高尔夫的话题一会儿。我认为这是你们在第四季度做的事情，一些德克萨斯州的球场。从大的方面来看，高尔夫有着繁荣与萧条的历史。我相信你们的会很棒。但是你们如何考虑高尔夫球场的估值，比如你们愿意支付多少？我想，在其背后，你们如何考虑房地产本身？这可能是一个更广泛的问题，因为概念、主题、品牌都会随着时间的推移而变化。所以，如果你只拥有房地产，你如何看待其潜在价值？
再次强调，这很有趣。我认为高尔夫领域真的发生了变化，而且可能在过去10年里发生了很大的变化。如果你考虑供需关系，可能有2000个球场被淘汰了。现在高尔夫领域真正增长的，我想说的是目的地高尔夫。所谓目的地高尔夫，就是班顿沙丘（Bandon Dunes）那种，坦白地说，那不是我们所在的领域。那非常昂贵。
真正发生的是，现在你不能以合理的价格建造一个高尔夫球场。我们不能。我们可以购买高尔夫球场，一般来说，是原始成本的50%。关键在于运营和与能够做到这一点的人合作。我不认为——我们看到的是运营指标的变化，达到24%至28%左右的利润率业务，我们的租金达到10%至12%、14%左右的业务。所以，我们有大约两倍的覆盖率。其中包括适当的维护资本支出储备。所以，就像我说的，情况已经发生了变化，斯梅德斯，你说得对，这些是我们以1500万美元购买的3000万美元的球场。
现在，再次强调，当有人最初可能将这些作为住宅开发的一部分时，他们会说，我愿意花3000万美元来卖房子。现在不再这样建了。没有——现在美国很少有非目的地球场在建设。但是有机会对其中一些进行资本重组，以合适的价格购买并参与其中。如果你看一下——我给你举个我们的例子，在这之前我们在乔治亚州买的那个。那是一个有2000套住宅的开发项目。如果你拥有一套房子，你必须成为俱乐部的会员。每次你卖掉房子，就会卖出一个新的会籍。如果你不交会费，它就会成为你房子的留置权。好吧。你知道吗，我们喜欢这种结构。这是一个相当好的信用结构。我们对此很满意。我们认为这些是——有机会的。
当然，这是一个美丽的球场。他花了很多钱来建造它，但他是为了卖房子。现在，他已经卖掉了所有的房子，他愿意出售——我们能够找到合适的运营商，使这些数字发挥作用。所以，我们认为在这个领域有聪明、周到的方法。如果你看需求，现在需求非常非常强劲。而且我认为供应动态非常好。
打高尔夫的需求很强劲，还是你指的是房子的需求？
比过去20年都强，再次强调，跨多个人口群体。如果你看——如果你——第一，如果你看数据，如果你看等待加入私人俱乐部的人数，这是有记录以来的最高水平。
好的。所以，您提到您对高尔夫球场的覆盖率是两倍。这是假设他们能将利润率提高到28%左右，还是您一开始就以两倍的覆盖率进行评估，然后希望它能变得更好？
不，这是从一开始就有的，希望事情能变得更好。[讲话重叠]
好的。那么你们的资本化率大概是多少……
我们说的是8%左右到中8%。
8%左右到中8%。还有其他人发现高尔夫的复兴吗？
还有其他——显然，现在有很多几乎——可能有八家私募股权支持的大型高尔夫所有者。从最大的阿波罗（Apollo）到Arcus等等。我认为从上市公司来看，唯一真正涉足高尔夫的，我认为VICI有涉足，但那是目的地高尔夫。他们在做卡博特（Cabot）之类的项目，但我不认为他们只是在做普通的高尔夫球场。
是的。我的意思是，他们有一些作为遗留资产的球场。
我知道他们做了卡博特的项目，但我认为那更多是目的地性质的。
那属于您所说的目的地类别，对吧？
你提到了土地价值，我想回到这一点，这是我们投资组合的另一个领域，即我们的景点领域，大多数人没有意识到，或者也许他们意识到了，但当你想到这个国家的游乐园时，它们大多位于主要大都市地区及其周边，是200至300英亩的土地，通常位于主要高速公路旁。相对于你在整体投资中的投入，它可能代表了一个更有趣的土地储备机会。现在，在租约到期之前我们无法获得它。但从土地储备的角度来看，相对于整体投资而言，这是非常可观的。
关于这一点，一些主要的公共主题公园公司一直面临一些挑战，有传言说他们可能会出售一些较小的资产。我的意思是，您认为您——是否参与了相关对话？您可能会从中受益吗？
我们总是认为我们会参与其中，因为我们非常——我们了解并与这些公司打交道。我们是六旗（Six Flags）的大地主，联合公园（United Parks），也就是 Busch Gardens 所在的公司。我们认识那个团队。我的意思是——有趣的是，Parques Reunidos刚刚卖给了Herschend家族。再次强调，我们可能是唯一一家参与所有这些对话的REIT，因为我们多年来一直认识这些团队。
所以，如果你看看理查德·齐默尔曼，他曾经经营六旗，我认识他很多年了，刚刚成为首席执行官的约翰·赖利，曾经是Palace Entertainment的首席执行官，该公司由Parques Reunidos拥有。所以，再次强调，如果你注意到——我的意思是，我们了解——这是我们——这就是我在价值主张中谈到的。我们了解并与这些行业的每个人合作。所以，如果六旗说我想重新定位一些资产，一些EBITDA低于2000万美元的资产，他们可能会给我们打电话，我们可能——我们可能会帮助促成这笔交易。
好的。你们在第四季度收购了一个景点，我想您说是在弗吉尼亚州，对吗？
是的，我们收购了。
好的。然后在新泽西州也有一个，我想也是相对较新的。所以，您对它的表现满意吗……
是的。它们的覆盖率都在2.0以上，并且超出了我们的评估。
您说什么？
超出了我们的评估。
好的。听起来一切都在两倍以上。那么是什么拉低了……
再次强调，老实说，如果你想想——我们上次报告时谈到了电影院。它们的覆盖率可能在1.7到1.8左右，这是它们在2019年的水平，但如果你考虑到35%、37%的占比，那就是……
好的。这就是原因。好的。您认为随着今年的推进，电影院的覆盖率会提高吗？
我的意思是，如果你想想——电影院业务有趣的变化是食品和饮料支出——非常惊人。如果你想想2019年，平均每个顾客每季度的支出约为4美元。喜满客上周报告说这一数字为8.75美元。这是80%的——可能是公开数据，但这是80%利润率的业务。因此，相对于整体票房，它对EBITDA的贡献发生了显著变化，因此，从EBITDA贡献来看，110亿美元的票房需要达到90亿美元左右才能与我们以前的EBITDA完全相同。
作为一名纽约居民，我可以告诉你，他们的收费高得惊人，而且我们还是会消费。所以，是的。
我相信他们很感激。
我们还有几分钟时间，我想问一下您在内部如何看待人工智能（AI），它是否在帮助您进行评估、寻找交易？房地产领域的发展方向是什么，或者您在内部可能发现的其他效率？
再次强调，我认为这是运营效率。我认为我们在资产管理和评估中使用它。我不认为它一定在帮助我们寻找交易，但它在帮助我们。我给你举个例子。我们以前有人。我喜欢到办公室说，过去24小时我们的租户发生了什么。这曾经需要很多资产经理去查看，现在只需按一个按钮，AI就会综合所有数据并说，好的，看，这是——你的任何知名租户出现的情况或你的行业中发生的任何事情，我们可以为你提供这些信息。所以，在我们的资产管理中，它在——在我们的评估中，它能够支持我们的评估，无论是在模型构建方面，还是在我们查看的研究方面。
我不认为我们在考虑淘汰任何东西，但我确实认为运营效率正在——坦率地说，它在我们的法律事务和我们看待事物的方式上有所帮助。所以，效率，我们正在部署它。我认为每个人的办公桌上都有AI或AI组件。所以我们试图谨慎地使用它。
是的，我们已经多次听说人们正在减少他们的法律账单。
我们正在努力。我们正在努力。
似乎它正以某种方式影响着我们所有人。在我们结束之前，除非观众有任何问题，我们有两个收尾问题。第一，当您考虑净租赁领域时，就你们自己和传统净租赁领域而言，您认为2027年的同店净经营收入（NOI）会是多少？
2027年，可能是1.5%、2%。
1.5%到2%。所以，我们取1.75%。
是的。[讲话重叠]
您认为一年后上市的净租赁公司数量会更多、更少还是保持不变？
我猜会保持不变。
保持不变。好的。非常感谢您今天抽出时间。感谢您的出席。
谢谢。谢谢，斯梅德斯。