马克·霍利迪（董事长兼首席执行官）
哈里·西托默（首席投资官）
马特·迪利贝托（首席财务官）
尼克·约瑟夫（花旗银行）
花旗2026年全球房地产CEO会议。我是尼克·约瑟夫，与花旗研究部的塞思·伯吉一同出席。很高兴邀请到SL Green及其首席执行官马克·霍利迪。本次会议仅面向花旗客户，相关披露信息已在企业访问平台提供。如需提问，您可以举手或访问live qa.com并输入代码GPC26提交问题。马克，接下来请您介绍公司和团队，发表开场致辞，告诉听众今天投资者应该购买贵公司股票的首要原因，然后我们将进入问答环节。
我想您需要按一下按钮让它变成红色。好了。
这样怎么样。
好了。您需要再按一次。
我身边有哈里·西托默和马特·迪利贝托，我们今天有很多内容要讨论。我想我会先重申我在上次 earnings 电话会议中提到的内容，即这仍然绝对是我职业生涯中见过的最好的写字楼市场和租赁市场之一。2025年租赁面积超过2700万平方英尺，吸纳量超过100万平方英尺，金融和法律行业约占需求的一半。
可用率已连续六个季度下降，对于位置优越的优质资产，现在无疑是我所说的房东市场。转租可用率是五年来的最低水平，随着我们进入2026年，曼哈顿中城在1月和2月的租赁活动中占77%，而在今天早上我们宣布的消息之后，已有七笔超过10万平方英尺的交易。我们正充分利用这些市场条件，在2026年强势开局。
在今年的前60天里，我们已经签署了近50万平方英尺的租约，并提高了租赁组合的入住率。我们现在预计第一季度将签署超过60万平方英尺的租约，目前正在推进的租约 pipeline 达110万平方英尺，这显然表明今年开局异常强劲。我们现在预计，到年底，我们三分之二的投资组合（约2000万平方英尺）的加权平均入住率将达到98%，这使我们能够推动这些 buildings 的净有效租金增长。
即使像美洲大道1185号这样在过去几年租赁缓慢的 buildings，现在也受益于需求增加和活动增多，今年已经签署了一些租约，还有更多租约在 pipeline 中。当人们关注科技和人工智能对写字楼租赁市场的影响时，纽约市仍然是进行长期承诺的首选地点。2025年科技和人工智能领域的租赁面积超过800万平方英尺，该领域目前仍有超过800万平方英尺的需求。
纽约在吸引这些新企业方面无疑是赢家，因为纽约拥有独特的优势，拥有年轻、受过教育且多元化的劳动力，专注于创新、颠覆和创业精神。虽然有人担心人工智能可能对我们的租户基础产生影响，但我感到鼓舞的是，我们的租户往往是总部前台办公室、销售和营销等职能部门、高接触服务、法律部门，我认为这些不会轻易被取代。您应该注意到，我们目前签署的租约绝大多数是2025年和2026年年初的扩张租约。
这些租约是我们与成熟的信用租户签订的，期限为10年、15年和20年。因此，我不认为这些公司会承担如此长期的增加义务，除非他们预计在这些长期租约期间增加员工数量，而不是减少员工数量。这些有利的市场条件还因为未来三年曼哈顿中城基本上不会有新的空间交付而加剧。这是自哈德逊广场之前市场条件非常紧张以来我们从未经历过的市场状况。
今年预计只有劳力士大厦交付，其 speculative 空间不到80,000平方英尺。所有其他交付至少需要36至40个月，导致曼哈顿中城优质资产的供需严重失衡，这显然有利于现有优质资产的业主。即使展望四年后，新增库存总量也被曼哈顿写字楼转换为住宅用途所减少的库存（近100万平方英尺）所覆盖，已有三个项目在建设中，预计2026年和2027年还有九个项目将获得许可。强劲的需求和不存在的新供应是我们有信心继续采取自2024年底以来所倡导的对市场采取审慎进攻立场的原因。
现在我将把时间交给哈里和马特，讨论宏观市场状况和我们的具体计划。
谢谢，马克。因此，由于马克刚才讨论的基本面，转向资本市场。我们在2025年看到交易活动显著增加，使得2025年的交易活动与2019年持平。我可以告诉您，在结束了一次重要的资本市场路演后，我们看到2026年投资者的交易活动和需求依然如此。
我们将在讨论今年的处置和资本市场战略时详细讨论其中的很多内容。我认为，在我们看到的所有市场波动中，纽约市继续被证明是资本的避风港，资本正寻求部署到纽约市商业房地产。然后转向投资者构成，看看投资者是谁以及他们在哪里部署资金。
展望2025年和2026年，我们看到的一个趋势是，国际投资者正将更多资本投入基金和国内工具，而不是直接投资。这将在多个方面对我们有利。一是当我们寻求发展我们的资产管理策略和资产管理资金时，这是我们可以代表第三方国际投资者部署资金的一种方式。
另一个原因是，当我们通过处置策略进行直接交易时，这些投资者通常希望与知名实体、他们有过业务往来的团体、有业绩记录的团体进行交易。对我们来说，这是利用我们现有 pipeline 的重要方式。
如果您在线查看可用的幻灯片，看看过去12个月市场上完成的交易类型，您会看到各种各样的交易活动，不同地区都有参与，例如中东在住宅转换方面的投资，从以色列筹集的第三大道845号的资金，从科威特筹集资金的哈德逊广场70号，我们从日本投资者那里为范德比尔特一号筹集资金，或者北欧资本在AOA 1177号的投资。然后深入我们今年的处置计划，如果你关注我们的 earnings 电话会议。
大约一个月前，我说过我们有四笔交易正在深入谈判中。今天早上很高兴地报告，我们完成了其中一笔，即出售麦迪逊大道690号，这是一项ASP资产。大约15个月前，我们将该资产的债务从ASP中剥离。我们以5450万美元的售价实现了40%的内部收益率。对于关注的人来说，作为25亿美元计划的一部分，我们现在有五笔交易在 pipeline 中或正在深入谈判。这将使我们的交易总数从一个月前的四笔增加到六笔。
因此，我们在处置和资本化战略方面取得了重大进展。转向马特。
是的。简要谈谈我们的融资市场和策略，回顾2019年的情况，曼哈顿融资的构成主要通过银行，约占50%。快进到2025年，疫情期间，融资市场明显放缓，存在一些不确定性。融资市场往往比较缓慢，所以直到2024年才真正恢复。
但在2025年，商业抵押担保证券（CMBS）市场开放，CMBS市场最终占2025年曼哈顿写字楼融资的约55%。该市场继续开放。如果比较2025年的前60天和2026年的前60天，今天看到的不仅是CMBS市场和银行市场在运作，还有CMBS、银行和私人资本推动交易，利差比一年前更窄。基准收益率使得整体利率显著低于一年前。
一年前，Spiral在CMBS市场以略低于6%的利率完成交易，这让那些认为交易利率无法低于6%的人感到惊讶。我们在1月份为公园大道大厦（Park Ave Tower）完成了一项CMBS交易，利率为5.25%。这为我们目前正在进行的70亿美元融资计划奠定了良好基础，包括公园大道大厦的融资、24亿美元信贷额度的重组以及麦迪逊一号的CMBS执行，这两项都在进行中，预计3月顺利完成。仅在第一季度，我们就可能完成70亿美元计划中的45亿美元。
展望今年剩余时间，基于哈里森和他的团队所做的工作，有两项资产可能在我们为Landmark Square的七天期资产执行融资之前出售，这使得245号资产成为年底前的主要融资项目。我们假设18亿美元的融资将延期，然后我们将出售额外约25%的合资权益。鉴于融资市场的强劲以及曼哈顿写字楼对CMBS市场的吸引力，我不会惊讶地看到我们以扩大的金额安排全新的融资，因为那里的价值创造是非凡的。我将把时间交回给马克。
好的，谢谢。再补充几点想法。首先，我们始终专注于为未来增长播下种子，我们很自豪地在网上展示Essel Green下一个重大新开发项目的一些早期图片。麦迪逊大道346号，位于范德比尔特一号对面的Madden 44街。我们将再次致力于重新定义天际线，设计一座900英尺高的摩天大楼，提供创新的办公空间、一流的便利设施和户外空间，这将在范德比尔特一号和麦迪逊一号的成功基础上再接再厉。
我们刚刚在10月份完成了土地收购，并且已经深入概念开发阶段。您可以看到这座 building 将多么出色。它将成为寻求中等规模楼层面积的租户的首选 building，这是市场需求最旺盛的部分。因此，我认为这既是合适的产品，也是合适的时机。它也通过不必依赖大块租赁而降低了一定风险。我们将确保这座 building 从地面到顶部都具有影响力，希望您能从看到的图片中理解这一点，该项目预计2030年底完成，租户将于2031年入住。
我将保留一些关于纽约市、纽约州的问题，我在幻灯片中也有相关内容。尼克，我将以您的问题结束，即拥有该股票的首要原因是什么。我想这就是您的问题。简单的答案：领导力。今天早上，我自豪地向市场宣布，我们已将Matty D.和Ed Pikinich的任期延长三年，并将我们内部培养的人才之一哈里·西托默晋升为总裁兼首席投资官。
哈里真正代表了我们的文化、精神、卓越，这确实有助于区分我们是谁和我们是什么。哈里是一颗冉冉升起的明星。他是一位明星，感谢您有机会向您介绍这些。
好的，非常好。有很多内容需要讨论。或许从您在投资者日提出的再融资计划、处置计划开始。您已经谈到了一些进展。自您最初提出该计划以来，定价有何变化？买方群体和竞争格局有何变化？我想知道自12月首次宣布该计划以来，最让您惊讶的是什么？
是的，我想说该计划没有真正的变化。我的意思是，我们在12月制定并向公众宣布该战略时进行了大量思考。目前一切都符合我们的预期，如果有任何变化，我们会报告。但到目前为止，没有变化。
那么，除了减债目标之外。您如何考虑资本配置，在寻求新资产收购、债务机会之间？您提到对基金工具而非直接投资的兴趣增加，以及机会性股票回购。
嗯，资本配置方面，我们有25亿美元的计划。我们将把相当一部分资金用于偿还债务，因为在过去几年里，我们非常 opportunistically 地增长，为未来增长播下了种子。我们希望用部分资金调整资产负债表规模，其余资金将投资于像第七大道753号和麦迪逊大道346号这样的新开发项目。正如您所说，我们正在发展资产管理业务。
但这并不是货币资本的配置。这是人力资本的配置。我们正在释放平台中未被开发且我认为被低估的价值，因为当我们在全球范围内为工具和合资企业筹集资金时，我们认识到一种强烈的愿望和需求，即让SL Green为机构合作伙伴进行资产管理和资产重新定位计划。
我们将在当前水平上重点评估股票回购。我的意思是，我们对资产净值（NAV）的内部评估非常有信心，我们一直在市场上测试估值。有时我们进行交易，有时不进行。但我们始终非常了解我们资产的潜在价值。我总是喜欢说，无论是通过主动接洽、非邀约还是我们签订合同的交易，市场参与者和市场交易都证实，我们的内部评估往往在正负3%以内。
我确实认为，正如我们过去所做的那样，您将看到我们必须认真考虑回购计划。
那么，您在投资者日阐述了您对资产净值（NAV）的一些框架。您在开场发言中提到交易量正在增加，债务市场可用。除了出售资产之外，您认为可以采取哪些措施来缩小股票交易价格与您对资产净值看法之间的差距？
我的意思是，我们认为我们提出的计划应该能够做到这一点，无论它是否真的做到。我认为，我们出售资产不是为了证明一个观点，尽管这确实能揭示价值。我们出售资产是因为我们相信我们获得的价格相对于我们可以在其他地方部署的资金具有增值作用，或者我们认为现在是市场上出售资产或引入合资伙伴以推进我们轻资产计划、优化回报和费用收入然后再投资这些资金的合适时机。
因此，我认为，作为股息支付者而非非股息支付者，之前在回购领域活跃过并且可能很快再次活跃，以及拥有一个我认为在期限方面长期、超过10亿美元的容量并且为我们提供执行该计划的灵活性的资产负债表，这些因素的结合有望唤醒一个担心纽约市、市长更迭或人工智能的市场。
我的意思是，这些是我们听到的主题。目前我们只是在执行，市场现在明显对我们有利，我们希望在2026年尽可能多地完成工作。
您刚刚提到了两个我们特别向您以及更广泛的写字楼市场询问的最大话题。那么，从纽约的市长和地方政治开始，这对业务有多大影响？对近期、中期或长期的租赁有多大影响？您如何看待标题噪音与实际影响？
听着，我认为纽约市和纽约州目前的政治和财政状况相当好。我们有一位经验丰富的州长，今年正在竞选连任。支持率很高。她的支持率处于历史最高水平。我认为她比其他政党的竞争对手有相当大的领先优势，而且我认为她在州议会通过合理的事情方面做得非常好。
因此，纽约州的评级是有史以来最高的。我认为是AA+。她提出了2600亿美元的预算，没有新的增税，州收入增长预计为10%。我的意思是，告诉我还有哪个主要城市或州有10%的收入增长预期。这非常令人印象深刻。在城市层面，显然，蒙达米市长是在为选民提供更多经济适用房、公共交通等平台上当选的。
纽约市长必须与州长和市议会合作。朱莉·梅农是一位出色的市议会议长。她刚刚当选。她是我们——我非常了解的人，并且我认为她非常务实，这就是她当选该职位的原因。我完全相信，市议会、州议会、州长和市长之间将找到共同点，在不破坏纽约州、纽约市财政经济目前非凡势头的情况下，努力解决城市中与高生活成本相关的一些实际问题。
我的意思是，这是毫无疑问的，但我认为，我们希望成为这一行动的参与者和合作伙伴。这就是我们过去向城市和州展示自己的方式。我们期待尽我们的一份力量。
是否有任何已提出或作为政纲一部分的政策您认为可能产生潜在负面影响？有没有什么您特别关注的？
我认为，总会有。城市的财政流程总是以需要弥补的赤字开始，他们通过所谓的PEG计划（填补缺口）来弥补。为此，他们有多种工具，如收入重新估算、债务服务管理、空缺控制。我认为讨论的40亿至50亿美元范围内的赤字听起来相当大，但在1200亿美元的预算背景下，我完全相信预算将实现平衡，尽管法律要求必须平衡，而且我认为不需要新的税收来实现。
但是，这将在未来几个月内进行谈判。而且，我认为通过收入增长和一些成本效率，我们将继续前进。市和州有大量储备，州一级140亿美元，市一级超过60亿美元。因此财政状况相当良好。而且我认为城市的评级也是A或A+。我们在细节上吹毛求疵。我们目前在纽约州有两项非常好的财政税收抵免。
有道理。这些在与租户的租赁谈判中会被提及吗？
不，我会说。我的意思是，会被提及。通常租赁期间的谈判不是关于预算项目的。所以我不会说。我的意思是，史蒂夫·杜雷尔斯会有更好的答案。但是，我们没有看到任何人因为您所指的任何担忧或人工智能或其他任何事情而真正退缩。如果有的话，我会说第一季度到目前为止超出了我们的预期。请记住，当前的状况已经存在了六个多月，所以没有什么惊喜。我认为每个人都知道我们面临的情况，而且我认为每个人都感到相当有信心。
因此，我们不仅有良好的租赁，还有出色的 pipeline。甚至像纽约市的公寓销售。我的意思是，对我来说，这将是公寓销售放缓的早期指标。2026年2月创下了过去四年半来1000万美元以上合同签署数量的新高。有49份超过1000万美元的公寓合同，今年迄今为止的总公寓销售额接近10亿美元。
而且，这大大超过了2025年同期。因此，这似乎是一个加速的趋势。
那么，转向人工智能，我们收到了一个相关问题，所以我会尝试将其融入。但问题是，您的一些租户现在或未来可能看到的效率提升。您如何看待人工智能对更广泛的写字楼以及租户空间需求的影响，以及您如何提前应对？这在未来几年会如何影响您的业务？
是的，我的意思是，首先要说明的是，我们没有从租户那里看到这种影响。我的意思是，重要的是要意识到，尽管有所有的头条新闻和每个人看到的以及对股票的反应，但这并没有从我们的租户那里转化过来。我们的投资组合中有近1000个租户，我们与几乎所有不同行业的租户都进行了交谈，最活跃的数据点是他们在自己的投资组合和业务范围内正在做什么。
数据就在我们今天早上发布的内容中，今年60天内租赁了50万平方英尺。因此，当我们与租户合作并与他们交谈时，他们在15年、20年租约上的签名是我们从人工智能看到或听到的影响的最佳指标。到目前为止，这在我们的投资组合中尚未出现或实现。
我想问题是关于三年或五年后的续约，也许我们现在还没有看到，但我认为，在花旗，我们已经看到了一些效率提升。我的意思是，我要具体问您的公司，您不认为这些公司会看到效率提升并因此影响他们的空间需求吗？
我只能——谈谈我们自己的公司，我希望用现有的人员做更多的事情。我认为这些工具是非凡的。我们只是真的以令人兴奋、高效的不同方式深入研究它。但在我看来，这意味着让我们开展更多业务。我不一定在寻找一种倒退的方法，如果你愿意的话，而是一种从我们的团队中获得更多成果的方法。
有一些强大的工具不会取代我们拥有的创造力、我们进行的谈判或我们在世界各地建立的关系。但它们肯定会帮助我们更聪明、更好、更快地做事。我希望这是纽约的领先公司使用该技术的方式。但是，我们没有水晶球。
我认为马克提出了一个非常重要的观点，如果我可以补充的话。马克 earlier 也提出了一个非常重要的观点。人工智能对办公空间的影响。因为您说的是一般写字楼，我的意思是我们是单一市场。所以我们只能关注纽约的情况。我们没有看到收缩，反而有15年以上的显著扩张。因为这些是决策者，这些是总部租约。
后台办公室会发生什么，不知道那里是否会有效率提升，不知道。
但在这里决定的是那些制定战略决策并领导世界上最大公司的人，这在纽约的动态与您在其他市场可能看到的非常不同。
有道理。具体到SL Green。在您自己的人工智能部署方面。您是自己构建、合作还是购买？您如何考虑可以实现的效率提升。
不，我们正在合作。我们在征求、购买。我认为我们目前没有开发内部产品，因为现有的产品非常高效。但是，可能涉及从审计、准备和审计现金流、租赁摘要，到Summit在数据管理和票务销售营销目标方面的极其有用的应用。这只是一个我认为我们刚刚开始熟悉的领域，我们将投入大量资源，但我认为其中很多是我们将在一些领先公司在这些领域的开拓基础上进行构建。
而且他们恰好是我们的租户。拥有如此多的人工智能租户的好处是，如果你看一下——这在我们的幻灯片中。纽约一些最大的人工智能租约是在我们的投资组合中，像Harvey AI这样的公司。因此，我们有幸与现有租户合作构建人工智能。我知道我的财务团队正在使用人工智能。顺便说一句，我不是说构建这个然后我就要解雇你们所有人。我只是将他们重新部署到更高功能的职责上。
但我们正在与租户合作伙伴一起构建。
我认为最后要补充的一点是，我们拥有多少市场上其他人没有的专有数据。我的意思是，我们投资了近三分之一的商业市场。我们可能评估和承销了另外20%至30%的市场。我们在这些类型的技术中使用这些数据的能力可以使我们比使用这些数据的竞争对手更聪明、更好。而且我们不打算与他人分享这些数据。因此，这将使我们在评估市场时成为更好的投资者和思考者。
人工智能租户是否要求不同的条款，无论是信用证方面还是周期方面，类似于我们过去开始的，比如当您开始要求更多资本时。
嗯，我的意思是，这些公司，我不会说我们倾向于共享办公空间。这是我们很久以前的一个重要观点，因为我们认为，信用风险不一定能通过六到十二个月的担保来保障。这些公司似乎资本充足，并且有我感觉不同的真正商业计划，所以我只想——它们在投资组合中所占比例可能不到1%。我凭直觉，可能不到100万平方英尺。甚至可能
更少一点。可能更少一点。
可能更少一点。所以我的意思是，这不是我会失眠的事情，如果你愿意的话。当我们考虑信用时，我们的信用损失极低，并且经历了许多不同的周期。我认为我们非常擅长确保我们获得租赁改进（TI）、佣金、免租期，并在出现问题时有能力重新出租。因此，我认为将任何新行业的风险敞口控制在1%、2%左右，并采取良好措施确保这些租约安全，这是我们传统上所做的，然后我们会看到，但是，我们99%的需求来自成熟的财富500强类型的租户。
而且我不认为，信用损失，我甚至可能不到每年0.25个百分点。是的，我们采取同样的方法。你需要确保你获得了你的TI、佣金和免租期。我的意思是，你不想自掏腰包。在这个市场上，你不会得到三年的担保，不仅要确保你的自付费用，还要确保多年的租金流。所以只要我的观点是你已经覆盖了你的成本和免租期，然后你去替换租户，生活继续。
而且只要你将这些类型行业的风险敞口限制在几个百分点，那么对你来说真的不是关键，如果你愿意的话，
我们收到了一个来自听众的问题。您的租户基础中有多少百分比是软件公司？
最近有人查看过。我认为他们发现一个租户面积超过5000平方英尺，然后可能有一两个不到5000平方英尺的。专门的软件公司。我们有金融科技公司，我们有人工智能公司，但通常在纽约你看不到软件公司。
我只是，收到几个问题。我们的投资组合以中城为中心。除了Hundred Church之外，我们没有市中心的资产。那不是真正的科技 building。我们在中城南部有一些很棒的 buildings，那里可能几乎完全是我们的科技软件和AR租户，在麦迪逊11号和麦迪逊一号。这些 buildings 已经租出去了。所以我的意思是，它们主要不是租给软件租户的。我认为我们在麦迪逊一号有帕洛阿尔托公司。
而且，我们签约了一些人工智能租户。但是，投资组合实际上并不主要由人工智能科技和软件公司组成。我预计未来三到五年也不会。
听众的另一个问题。当投资组合达到满租时，您的正常化每股运营资金（FFO）增长会是多少？
这是个好问题，马特。
这是个好问题。听着，我们正处于这样一个时期。我们已将投资组合的入住率从88%提高到去年年底的93%，今年将接近95%，消耗建设和免租期。这使我们进入了显著的增长轨道。那是什么？我们强调2027年同店净经营收入（NOI）增长10%，我们显然在2026年初的开局比预期更好。尽管这在更远的地方实现。通常，租约在签署后接近24个月而不是12个月才会体现在收益中。但是，如果我们能有一个对净经营收入增长更有利的利率环境，我们正处于显著的增长轨道上。
好的。进入快速问答环节，2027年您所在的房地产行业整体（不是您的公司）的净有效租金增长会是多少？
更好的 properties 的净有效租金，您是说，还是哪些 properties？
明年纽约市的净有效租金。
纽约市的净有效租金增长？
如果 headline 租金在5%左右，我认为净有效租金的复合增长率将在10%左右。
那么明年您所在的行业公司数量会更多、更少还是保持不变？
或者明年我们行业的公司数量会更少还是保持不变。
更少。
谢谢。