操作员
Stephen Swett（投资者关系）
John Villano（首席执行官）
Jeffery Walraven（执行副总裁兼首席财务官）
Gaurav Mehta（Alliance Global Partners）
Christopher Nolan（Ladenburg Thalmann）
问候各位，欢迎参加Sachem Capital Corp. 2025年第四季度业绩电话会议。[操作员说明] 现在我想将会议转交给主持人Steve Swett，投资者关系部。谢谢，先生。您可以开始了。
早上好，感谢大家参加Sachem Capital Corp. 2025年第四季度及全年业绩电话会议。今天参加Sachem Capital电话会议的有我们的首席执行官John Villano，注册会计师，以及执行副总裁兼首席财务官Jeff Wallage。
昨晚，公司公布了截至2025年12月31日的年度经营和财务业绩。新闻稿已发布在公司网站www.sachemcapitalcorp.com上。此外，公司昨晚提交了Form 10-K，可在公司网站以及美国证券交易委员会（SEC）网站www.sec.gov上查阅。
提醒一下，今天电话会议上的发言可能包含前瞻性陈述。前瞻性陈述受风险和不确定性影响，可能导致实际结果与今天讨论的结果存在重大差异。这些风险包括我们年度Form 10-K和其他SEC文件中详细说明的风险，包括与不良贷款、信贷损失和市场状况相关的风险。我们没有义务根据新信息或未来事件更新前瞻性陈述。有关可能影响公司业绩的因素的更详细讨论，请参阅我们的收益公告和最新的SEC文件。
在本次电话会议中，公司将讨论某些非GAAP财务指标。有关这些非GAAP财务指标的更多信息以及与最直接可比的GAAP财务指标的调节，请参见我们的SEC文件。接下来，我将把会议交给John。
谢谢，也感谢各位今天参加我们的会议。我将首先回顾我们2025年全年的经营和投资组合活动，并提供战略进展的最新情况。然后我会将会议交给Jeff，由他讨论我们的财务业绩和资产负债表，之后我们将开放提问环节。
2025年是Sachem在2024年采取投资组合重新定位行动后的重要稳定年。2025年期间，我们继续执行稳定和加强资产负债表的计划，同时为Sachem的审慎增长奠定基础。2025年全年，我们的重点是保护资本、增强流动性和提高投资组合的整体信贷质量。这些努力使我们能够恢复盈利，并重新建立可持续增长的基础。
随着我们进入2026年，我们越来越专注于将不良资产货币化，重新部署资本进行新贷款发放。在这一年中，我们对关键信贷工具进行了再融资和修改，获得了新的高级有担保融资，并积极管理我们的债务到期情况。截至年底，债务约占总资本的61.4%，与去年持平，符合我们的长期资本结构目标。随着2026年底开始的票据到期，我们仍然专注于降低整体资本成本并保持充足的流动性。
转向投资组合。截至2025年12月31日，我们有115笔持有待投资的贷款，总本金余额约为3.774亿美元。年内，我们发放了30笔贷款，总额约1.526亿美元，并收到约1.627亿美元的贷款还款。截至年底，包括违约利息在内的加权平均合同利率为13.1%。随着我们继续处理遗留不良资产，投资组合表现基本符合我们的预期。
截至2025年12月31日，我们持有待投资的贷款中包含约1.176亿美元的不良贷款未偿本金总额，较2024年12月31日的8710万美元总额增加了3050万美元。虽然不良余额仍高于历史水平，但我们相信过去一年采取的行动为投资组合在未来季度加速解决活动奠定了基础。
我将很快重点介绍一些此类活动。随着这些遗留资产通过解决流程，我们的目标是将这些头寸转换回流动性，并将资本重新部署到新的贷款发放中。这种资本循环是我们业务模式的核心组成部分，也是未来净利息收入增长的重要驱动力。房地产 owned（REO）全年名义减少220万美元，降幅11.7%。全年活动反映了我们继续通过Urban Capital（我们的资产管理平台）积极管理和重新定位资产，并处理遗留的不良贷款（NPL）和REO风险敞口。
第四季度，我们完成了康涅狄格州韦斯特波特办公室资产的出售，产生约1990万美元的净收益和400万美元的账面收益，进一步加强了我们的流动性和资产负债表。年内某些止赎程序也已结束，导致REO增加，我们现在正准备将其货币化。解决不良贷款和REO可能是一个漫长的过程，但我们全年取得了稳步进展。截至2025年12月31日，我们的每股账面价值为2.46美元，较2024年底下降6.8%。
Urban仍然是我们战略的关键组成部分，提供通过止赎或重组从贷款过渡到所有权的资产的积极管理和价值最大化能力。
转向那不勒斯项目。年底后，我们通过以约3990万美元的净账面价值收购持有与我们先前贷款相关的公寓资产的实体100%的会员权益，在解决这一2021年遗留风险敞口方面迈出了重要一步，交易完成时没有重大账面损益。我们现在直接控制三个已完工的公寓单元和该物业的南部地块，该地块此前存在争议，并已批准再建设四个单元。
通过Urban，我们承担了在未来18至24个月内积极管理和货币化这些资产的责任，具体取决于市场状况。我们还保留了对单独 waterfront 地块的1230万美元第一抵押贷款，作为高级有担保贷款人。巩固对公寓资产的控制，同时保持我们的有担保贷款人地位，简化了资本结构并提高了执行清晰度。
截至年底，我们在七个Shem Creek资本基金中投资了3660万美元，包括我们在管理人中20%的权益，与经验丰富的赞助商一起提供对商业多户住宅和工业融资的有吸引力的风险敞口。
从资本市场角度来看，2025年期间，我们发行了1亿美元2030年到期的高级有担保票据，减少了某些短期借款并偿还了到期的无担保票据。年底后，我们将5000万美元的Needham信贷额度延长至2028年3月，并可选择延长至2029年，进一步增强了流动性和资产负债表灵活性。
转向宏观环境。我们的行业继续在谨慎的贷款环境中航行。虽然短期利率已从峰值水平下降，但中长期借贷成本仍然居高不下，使得现有房屋销售的可负担性下降，低于历史平均水平。虽然这些条件继续对贷款发放活动造成压力，并导致整个行业的不良贷款和REO增加，但也为像Sachem这样经验丰富的贷款人提供了在数字融资仍然受限的情况下提供灵活资本解决方案的机会。
我们的信贷审慎方法将指导新的贷款发放。它们专注于由强劲基本面、经验丰富的赞助商支持的单户和多户住宅资产。接下来，我将把会议交给Jeff。
谢谢，John。我将介绍Sachem's Capital截至2025年12月31日的年度财务亮点。从我们的财务业绩和同比变化背后的关键驱动因素开始。本年末，我们改进了损益表列报方式，以更好地突出我们的核心收益驱动因素。作为专注于信贷的抵押贷款房地产投资信托（REIT），我们创造价值的主要来源是净利息收入和净息差。修订后的格式提升了这些指标，并使我们的报告与行业同行更紧密地保持一致。这一变化仅为列报方式，不影响我们报告的净收入或股东权益。
2025年的净利息收入总计1170万美元，而去年为2050万美元。今年净利息收入的驱动因素是3220万美元的贷款利息收入、480万美元的有限责任公司（LLC）投资利息收入（全部来自Shem Creek）以及2540万美元的利息支出和递延融资成本摊销。2025年的净息差为3.1%，而2024年为4.4%。净息差下降130个基点反映了结构性和周期性因素。从结构上看，年内的再融资活动增加了加权平均资本成本。周期性的平均生息资产减少和更高比例的非应计贷款降低了利息收入余额。
虽然在执行贷款上的资产收益率保持强劲，2025年为12%，而2024年为11.8%，但由于资产负债表收缩和资本结构重新定位，整体利差压缩。我们预计利差稳定将取决于不良贷款的持续解决、生息资产水平的正常化以及与当前融资成本一致的审慎贷款发放活动。
关于上述内容的一些详细说明。贷款利息收入同比下降，主要反映过去18个月净贷款发放持续减少，自2024年6月持有待投资贷款的历史峰值余额5.089亿美元以来，持有待投资贷款的平均未偿本金余额减少。同比而言，持有待投资贷款的平均值为3.764亿美元，而去年为4.688亿美元。相比之下，持有待投资总贷款的实际收益率为8.6%，而去年为9.2%。同比而言，持有待投资总执行贷款的平均值为2.693亿美元，而去年为3.666亿美元。相比之下，执行贷款的实际收益率为12%，而去年为11.8%。
总投资组合收益率与执行收益率之间的差异反映了非应计贷款的影响，非应计贷款不产生当期利息收入。同比而言，持有待投资的不良贷款平均值为1.071亿美元，而去年为1.022亿美元。来自Shem Creek基金和直接贷款共同投资工具的有限责任公司投资利息收入同比下降。下降主要归因于2025年这些投资工具内部署的平均资本较低，而非基础贷款收益率或信贷表现的变化。
随着基础抵押贷款的偿还，资本返还给公司，并未在这些结构内以前期水平重新部署。利息支出和递延融资成本摊销同比下降，主要归因于平均借款减少，从3.012亿美元降至2.778亿美元。平均生息资产的减少降低了融资需求及相应的利息支出。
现在转向费用和底线。全年总运营费用为1310万美元，低于2024年的1570万美元。下降是由于与投资组合规模相关的信贷相关费用降低和费用纪律改善。薪酬和福利为760万美元，同比增加80万美元，主要由与当前投资组合规模和复杂性相匹配的战略招聘和人员配置推动。一般和行政费用为650万美元，同比减少40万美元，主要由于专业费用降低和持续的成本控制。房地产 owned减值为110万美元，同比增加60万美元，反映了更新的财产估值和修订的清算时间表。
房地产和开发投资出售收益为410万美元，高于去年的40万美元，主要由成功的资产重新定位和增加的处置活动推动。我们实现GAAP净收入630万美元，扣除450万美元的A系列优先股股息后，归属于普通股股东的净收入为180万美元，即每股0.04美元，而去年为每股亏损0.93美元。总体而言，2025年是Sachem的审慎重新定位年，资产负债表规模合理，费用控制更严格，资本结构主动重新定位，尽管平均生息资产较低，但仍恢复了GAAP盈利。
转向信贷、投资组合构成和活动。我们年底有115笔第一留置权贷款，总额3.774亿美元，净额3.637亿美元，扣除1150万美元的当前预期信用损失拨备（约占未偿本金的3%）并扣除递延费用。我们的非应计贷款总本金余额为1.176亿美元，高于去年的8710万美元。包括违约率在内的加权平均合同利率为13.1%，加权平均剩余期限为8个月。
我们的抵押财产组合约为54%住宅、29%商业、12%混合用途和5%土地。地理分布仍然多样化，康涅狄格州和佛罗里达州的未偿本金集中度分别为42%和14%。截至2025年12月31日，REO总计1640万美元，涉及14处房产。
没有持有待售贷款，因为年内出售了3笔贷款，1笔贷款转移至房地产 owned，7笔贷款转移回持有待投资贷款。2025年，我们支付了1.526亿美元，收取了1.627亿美元，并通过止赎将2210万美元的贷款本金转换为REO，在处理这些遗留文件、承销和资助新的审慎业务时稳步推进。
我们的LLC投资（主要是Shem Creek基金和管理人权益）在2025年产生了530万美元的总收入，包括480万美元的利息收入和50万美元的与管理人相关的其他收入。这些头寸继续为Sachem产生有吸引力的回报。
我们的资产负债表简单明了，总资产为4.6亿美元，负债为2.851亿美元，资产对负债覆盖率约为1.61倍。年底现金为1090万美元。2025年，随着无担保票据到期，我们开始通过发行有担保票据重新定位资本结构。这些票据取代了部分低利率无担保债务，并减少了我们对回购协议和信贷额度的依赖。因此，同比而言，无担保票据减少5520万美元，回购协议减少3370万美元，高级有担保票据增加8660万美元，Needham额度减少2100万美元。
关于我们的信贷工具及相关 covenant。在Needham循环信贷额度上，截至2025年12月31日，未偿还金额为1900万美元，利率为最优惠利率减50个基点或6.5%，由8840万美元的质押和转让资产提供担保，包含惯常 covenant，包括至少150%的资产覆盖率。2030年到期的高级有担保票据未偿还金额为9000万美元，固定利率9.875%，由1.985亿美元总值或1.546亿美元净值（扣除票据协议要求的估值限制和折扣后）的资产提供担保和质押转让，具有标准的杠杆率和流动性 covenant，对尚未提取的1000万美元收取1%的承诺费。
Churchill工具，我们在2025年第四季度相互终止并全额偿还了该工具。截至2025年12月31日，我们所有工具均遵守 covenant，年底现金为1090万美元，循环信贷额度下有可用资金，投资组合持续解决。我们相信我们有多种流动性来源和融资灵活性，以应对2026年12月31日及2027年的即将到期债务。
资本和股息。年底普通股每股账面价值为2.46美元，而去年为2.64美元。原因很简单，2025年支付的优先股和普通股总现金股息1400万美元超过了年度GAAP净收入630万美元。
与往常一样，我们的董事会在经营业绩、流动性、REIT分配和长期资本管理的背景下评估股息水平。公司董事会已处理2026年第一季度股息的宣布和支付考虑，于2026年3月4日宣布。这与公司先前的沟通一致，即优先股和普通股的预期正常股息发放节奏将在每年3月、6月、9月和12月处理。
总结一下，我们的管理团队仍然专注于三个核心优先事项。第一，减少不良贷款和将REO货币化。第二，发放由强劲抵押品支持的审慎、高回报贷款。第三，积极管理流动性、杠杆率和即将到期的债务，在这三个领域一致执行是我们打算继续加强资产负债表、稳定账面价值并支持可持续股息框架的方式。现在我将会议转回John进行总结发言。
谢谢，Jeff。在我们结束2025年之际，我们的重点是加强Sachem的信贷状况，处理我们的债务到期问题，并在过去两年采取重新定位行动后增强流动性。我们在减少信贷相关费用、提高收益质量以及通过发行长期有担保票据多样化融资来源方面取得了重大进展。
展望未来，我们的优先事项仍然集中在解决不良资产、保持审慎的承销、稳定净息差以及通过经营现金流、资产解决和资本市场活动（如条件允许）周到地处理即将到期的无担保票据。我们对进入2026年的战略方向和平台实力充满信心。我们仍然致力于为股东创造长期价值。
我们的目标仍然明确——解决遗留资产，稳定账面价值，并将资本重新部署到支持可持续股息框架的高回报贷款发放中。我们期待在全年向您更新我们的进展。谢谢，我们现在开放提问。
谢谢。[操作员说明] 我们的第一个问题来自Alliance Global Partners的Gaurav Mehta。请提问。
谢谢。早上好。我想问一下——我想请您提供一些关于您在贷款市场看到的情况以及今年贷款发放机会的信息？
好的。早上好，Gaurav。我们对贷款市场前景相当乐观。在某些领域您会持谨慎态度，我会谈到这一点——目前，我们的投资组合渠道充足。我们有有吸引力的定价，过去一年一直保持这种水平。我们借款人的质量正在提高，我认为这对我们整个行业都有好处。
我们看到更大规模的贷款。似乎价格上涨和住房供应（经济适用房）的情况，我们出现了价格攀升。所以我们看到更大的交易。我们仍然有活跃的有吸引力的定价，而且我们的借款人质量比我们过去接受的要好得多。因此，我们对进入2026年非常有信心，并期待非常强劲的租金[语音不清]。
好的，感谢这些信息。第二个问题，我想问一下您的不良贷款，那不勒斯资产的一半，您的投资组合中还剩下什么，以及剩余不良资产解决的时间或解决情况的任何信息？
好的。我会尝试分部分回答。首先，在我们刚刚的讨论中，不良余额在[无法辨认]期间增加，年底后随着那不勒斯[技术问题]资产的收购，我们能够将约5000万美元的非执行资产转移到持有待开发房地产。这里的好处是我们现在拥有控制权。我们的Urban部门现在接管了该项目，直接控制[无法辨认]，这将很快开始，以及现有内容的管理和销售。我们确实预计已完工的单元（我们有三个）将立即重新上市。我们可能会在2026年从中获得收益。
在接下来的18到24个月里，我们将建设Southfield，我们之前讨论过。这些是四套豪华公寓，位置比我们现有的单元更好，所以我们应该有更好的定价，而且我们确实认为在Urban监督施工过程中，[技术问题]我们过去遇到的许多问题和障碍。
关于我们其余的不良贷款，这些资产一直在通过止赎和 workouts流程。这需要时间。而且它们大多处于解决的后期阶段，所以我们非常接近将这些资产货币化。我们在止赎财产的估值方面取得了重大进展，我们的止赎财产获得了很好的定价，其中一些确实在法院台阶上得到解决。因此，我们预计2026年将有重大解决，今天早上您也听到我们讨论过，这些资金回到我们的银行。我们将把这些资金用于投资，当然，这将增加底线和整体利润率。
好的，谢谢。我就这些问题。
谢谢。[操作员说明] 我们的下一个问题来自Ladenburg Thalmann的Christopher Nolan。请提问。
John，您的麦克风没有很好地接收您的声音。您的声音断断续续。而且您对前一个问题的回答至少在我听来是不完整的。我是否正确理解，随着那不勒斯财产的变化，5000万美元从非执行资产转移到了那不勒斯的持有待开发房地产？
没错。没错。
让我在这里做一个细微差别说明。5000万美元中的4000万美元被转移到开发房地产投资中。其中略超过1000万美元，因为总数是5200万美元，被转移到——回到执行贷款中，因为在那不勒斯项目中，有一项资产是我们购买并转移到开发投资中的，并且我们修改并使John在准备发言中提到的1200万美元抵押贷款恢复正常。在我们与开发商进行所有活动后，该抵押贷款现在是执行贷款。
那么我是否正确理解，5000万美元的那不勒斯资产先前被归类为非应计？
正确。
所以它不再被归类为非应计。好的。
没错。
好的。那么尽管如此，非应计总额还是增加了？对吗？
是的。我们对那不勒斯财产的控制是在年底之后。所以我们谈到有1.17亿美元的非应计，而2024年是8700万美元。您需要从1.17亿美元的数字中扣除5000万美元的非应计。
好的，很好。然后我想转向融资，有担保工具，我在K文件中没有看到，但请问它的限额是多少？
1亿美元，其中我们已经提取了9000万美元。
你们目前有什么策略或计划，打算用什么工具来偿还今年下半年到期的债务，还是你们打算用到期投资来偿还？
Chris，最有可能的是，这将是几件事的组合。是的。显然，贷款还款可以使用我们的信贷工具。全年REO货币化。我们真的在耐心等待更好的利率。
John，你的声音又断断续续了。
我要把耳机摘下来。对不起，Chris。让我重新说一遍。我们意识到债务到期问题，不仅是2026年12月，还有整个2027年。我们的流动性将来自几个方面。持续的贷款还款，资产解决（当我们将REO货币化时），以及我们信贷工具上的可用资金。如您在2025年中期所见，我们确实可以进入有担保信贷市场。所以我们非常认真地对待这一点。这是我们每天讨论的话题，随着12月的临近，我们非常积极主动。
当然。最后一个问题是损益表上的340万美元房地产收益。请问这与什么相关？
我相信那是出售——我们称之为Glendinning的资产。这是韦斯特波特的办公资产。Jeff，我说得对吗？
是的。是的。开发房地产收益，您之前听我们谈论过韦斯特波特资产，康涅狄格州的办公室。那是我们在2023年购买的资产，对内部进行了重新开发，租了出去，现有租户实际上提出购买该建筑物以及所有相关资产，我们同意了，出售获得了400万美元的收益。
太好了。然后最后一个问题，回到那不勒斯。那么今年到目前为止，非应计水平与年底相比有变化吗？
我不确定我是否理解。Jeff，你来回答吧。
Chris，如果你——如果以披露的1.17亿美元余额为起点，如果我们现在拍一张快照，1.17亿美元将减少4000万美元，转到与那不勒斯资产一部分相关的开发房地产投资中，我们购买了该资产，购买了该投资，我们正在完成——出售剩余的三套公寓，并建设南部地块或北部地块，建设并出售。除了同一借款人/开发商之外，账面上还有另一笔1200万美元的贷款。我们在购买一项资产和修改贷款的所有操作中对其进行了修改。这笔1200万美元的贷款将在本季度进入执行贷款，并且还有其他解决情况。所以如果我们的报告已经完成并发布，非应计贷款余额现在至少会比当前水平少5000万美元。
好的。那么总结一下，年底非应计为1.17亿美元。那不勒斯解决后转到DUCs F 4000万美元，所以剩下7700万美元，然后另外1200万美元，所以大约降到6500万美元。这样描述公平吗？
正确，而且本季度还会有其他解决情况。
太好了。好的。
我不会对此给出具体金额。
感谢回答我的问题。
谢谢。女士们，先生们。问答环节到此结束，今天的会议也将结束。感谢您的关注和参与。现在您可以挂断电话了。