Owen D. Thomas（董事长兼首席执行官）
Michael E. LaBelle（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Nicholas Joseph（花旗）
Seth Bergey（花旗）
[技术问题] 花旗2026年全球房地产CEO会议。我是Nick Joseph，与花旗研究部的Seth Bergey一起。很高兴BXP及其首席执行官Owen Thomas出席。本次会议仅面向花旗客户，相关披露信息已在企业访问台提供。如需提问，您可以举手或访问liveqa.com并输入代码GPC-26提交问题。
Owen，接下来交给您，请介绍贵公司和团队，发表开场致辞，告诉听众投资者今天应该购买贵公司股票的主要原因，然后我们将进入问答环节。现在可以开始了。
好了。很好。谢谢。我需要一点IT支持来开始。不管怎样，Nick和Seth，再次感谢你们邀请我们。
与我一同出席的有Doug Linde，我们的总裁；Mike LaBelle，我们的首席财务官；以及Helen Han，我们的投资者关系主管。
那么，对于那些不了解BXP的人，简要概述一下：我们是美国最大的专注于优质工作场所的上市公司。我们是标准普尔500指数成分股公司。我们拥有投资级评级。我们拥有超过5000万平方英尺的在用办公资产。我们还——我们主要通过开发来外部发展公司。目前我们有超过300万平方英尺的项目正在开发中。尽管我们规模较大，但我们主要专注于四个市场，另外在两个市场有较小的业务，这四个较大的市场是波士顿、纽约、华盛顿特区和旧金山。
那么我们的战略是什么？简而言之，我们的战略是——希望成为并成为美国领先公司的首选优质工作场所提供商。这就是我们的战略。这是我们正在做的事情，也是我们努力发展的方向。我们去年举办了投资者日，在会上我们阐述了一个非常清晰且重要的计划来推行这一特定战略。那么那个计划是什么？我们说，第一，我们要出租空间。第二，我们要出售资产。第三，我们要投资新的开发项目。这就是我们的计划。这个计划的目标是什么？第一，我们要增加每股FFO（营运资金），主要通过提高公司的入住率，我们说我们将在2026年提高约2%的入住率，2027年再提高2%。
因此，增加每股FFO。第二，我们希望降低资产负债表的杠杆率。第三，我们希望继续提高投资组合质量，专注于中央商务区（CBD）位置的最优质资产。那么我们在这个计划上进展如何。今天开盘时我们发布了新闻稿，我们在计划的各个方面都非常按部就班。去年，我们出租了550万平方英尺的空间。去年第四季度，我们出租了180万平方英尺的空间。我们今天上午宣布，本季度我们已经出租了60万平方英尺的空间。我们还有约100万平方英尺的额外租赁处于意向书阶段，我们认为这些将会签署。
除此之外，我们还有150万平方英尺的租赁渠道，我们正与客户处于不同的谈判阶段。顺便说一下，我所描述的2026年租赁中，50%是针对空置空间的。这就是租赁情况。我们说过要做的第二件事是出售资产。所以我们今天宣布又出售了几项资产。因此，截至今天上午，我们的总销售额净收益约为11亿美元。在我们去年宣布的计划中，我们说我们到2028年将实现19亿美元。所以我们非常按部就班。我们还有1.5亿美元的额外销售目前正在合同中，我们相信将在近期至中期完成交割。
至于新开发项目，我们一直是美国最活跃的办公开发企业之一。去年，我们启动了343 Madison项目，这是纽约的一个重大开发项目。我们在2024年底宣布了华盛顿特区12街725号的开发项目，这是一个大部分已预租的办公楼。去年我们还在华盛顿收购了一栋建筑，基本上是一个开发场地，即M街2100号，该建筑也已预租给一家领先的律师事务所。因此，我们在开发渠道方面也取得了很大进展。
具体到343项目，我们可能想在问答环节深入讨论，但我们在该物业的租赁方面取得了额外进展，在获得建设贷款以及吸引投资者进入该资产方面也取得了很大进展。在开发支出和实现预算方面，我们也取得了很大进展。我想谈的最后一件事，因为我认为这在过去几周对我们的股价产生了很大影响，就是我所说的“AI恐慌交易”。今天我可以告诉大家的是，AI对我们的运营产生的影响完全是积极的。
我们几年来一直在阐述，AI将创造就业机会，包括前台、客户面向、产品面向、创意工作，同时也会颠覆更多后台和处理类工作。我们公司的投资组合面向的是第一类员工，这也是我们所看到的。我们在旧金山的租赁取得了巨大成功，要么直接租给AI公司，要么租给被AI公司取代的公司。由于AI公司，旧金山的净吸纳量超过600万平方英尺。所以这是非常积极的。
顺便说一下，我们签署的租赁条款期限越来越长。所以如果一家公司担心AI，为什么他们在2025年与我们签订10年期的租约，而且本季度到目前为止，租期甚至更长。所以再次强调，这些公司做出了重大的财务承诺，他们签署长期租约。因此，我认为他们没有预测AI会对他们的空间需求产生重大影响。我们开始的资产出售计划没有受到AI的任何影响。有趣的是，我们的信用利差也没有受到影响。信用每天都在交易，信用利差保持稳定。我们在343 Madison项目上成功吸引了大量贷款人。因此，固定收益市场似乎非常非常稳定。
Nick，我的开场致辞到此结束，很高兴回答问题。
太好了。谢谢。感谢您关于AI的评论。我觉得这肯定是我们在整个办公楼领域最常被问到的问题。这些见解非常及时。我的问题是，您认为从中长期来看，办公楼需求减少的担忧有任何道理吗？如果这些效率真的实现，可能需要的办公空间会减少。而且，可能在不同的价格点，对吧？可能影响的是较低或较低质量的办公楼。但总体而言，您认为这些担忧完全是错位的吗？还是说相对于公共投资组合的质量而言是错位的？您如何从中长期角度看待这个问题？
嗯，我认为我们——再次强调，我们几年来一直在说，我们的股东和投资者需要关注的问题实际上不是居家办公，而是AI。我们所阐述的未来是，AI将创造就业机会，事实也确实如此，所有创造AI、创建AI基础设施的公司，以及所有支持这一切的金融、法律和商业服务公司，这些都将增长。正如我在开场时提到的，我们的目标是成为这些领先公司的空间提供商。
但AI会做什么？它将自动化某些工作任务。我们认为，这更多会发生在后台的支持领域。当然也会有例外，但我认为大部分情况是这样。一般来说，我们的战略不是进入主要是后台办公的市场，也不是拥有面向后台办公用途的建筑。所以我绝对认为这会产生影响。这就是为什么我们的战略，我称之为更狭窄的道路。
我们公司一直以来，我们的创始人会阐述拥有最佳市场中最佳建筑的战略，我们一直在延续这一战略。我想说今天，我们正在追求一条更狭窄的道路，即进一步提高投资组合的质量，更多地专注于中央商务区，并在我们运营的门户市场中变得更大。
我们收到了一些听众关于AI话题的问题。您关注的是那些前台员工。对于那些使用AI工具并提高效率的员工，您如何看待生产力以及这些公司可能不需要在这些类型的岗位上雇佣那么多员工的情况？
是的。正如我提到的，我认为会有自动化带来的好处。我们——所有使用生成式AI的人都在我们所做的分析、研究等各种事情中看到了好处。但也有一整个行业正在被创造出来，即创造AI的行业。所以再次强调，至少我们今天在租赁中看到的是，这些就业机会的创造以及我们拥有的空间，远远超过了可能因这些创造而导致的就业岗位减少或招聘不足。
也许回到您今天上午宣布的一些租赁活动，您能大致给我们提供一个市场更新，说明您在哪里看到了强劲的表现，并将其与您今天上午公布的一些数据联系起来吗？以及需求仍然疲软的地方？
那么让我回到9月份我们举行投资者会议时的情况，以便让大家有个基准。我们当时说，我们认为我们将在26年实现几百个基点的入住率增长，27年也实现几百个基点的入住率增长。所以大约400个基点，从87%上升到91%。几周前我们开会时说，我们有120万平方英尺的租约已经签署但尚未开始。我们在2026年的租约到期面积略低于120万平方英尺。所以实际上——如果我们在2026日历年期间根本不进行任何租赁，我们的入住率将保持持平。
就第一季度而言，截至今天，我们的总活动量约为160万平方英尺，其中60万平方英尺已签署，另外100万平方英尺我们正在与交易对手（我们的客户）谈判文件。在这些空间中，约80万平方英尺是目前的空置空间，45万平方英尺是2026年和2027年的租约到期空间。因此，我们将在2026年和2027年实现有意义的入住率增长。我们2027年的到期租约目前约为180万平方英尺。所以我们今年的入住率将会提高，明年也会提高，并且还有一年的到期量非常有限。
截至2026年的今天，我们的活动实际上在整个投资组合中分布相当广泛。我们在曼哈顿有大约35万平方英尺的租赁活动，几乎全部是针对空置空间。比如360 Park Avenue South，到本季度末我们可能会达到90%的出租率；时代广场大厦，我们已经签署了3.5层的租约，并正在谈判另外1.5层的租约，所以这又是10万平方英尺的空间。然后我们最近在麦迪逊大道510号签署了尚未开始的租约，2025年我们在那里有近14万平方英尺的可用空间。
在我们的波士顿投资组合中，我们正在就27年到期的租约进行谈判，我们的中央商务区投资组合的出租率为98%。所以我们所做的一切实际上都是针对未来的租约到期。在我们的Urban Edge投资组合（即我们的财富投资组合）中，我们还有超过20万平方英尺的租约正在谈判中，后面还有大约30万到50万平方英尺的渠道。
转到北弗吉尼亚州。我们的大部分活动在北弗吉尼亚州/雷斯顿。那里我们看到国防合同和网络安全公司在增长。我们在那里的出租率几乎达到95%，我们在那里的大部分租赁是针对26年和27年已知的到期租约。有趣的是，我们交谈的几乎每个客户都在那个市场增长。实际上，我们的一些现有客户要求我们看看是否可以提前从他们楼层的邻居那里收回空间，以便他们能够扩张。
最后，在旧金山，我们活动的两个最大组成部分是使命区南部。在Folsom街680号和Hawthorne街50号，2025年10月1日我们上次开会时，我们没有签署任何意向书或租约。自那时以来，我们已经签署了三份租约，共12万平方英尺，并有望在3月签署一份意向书，再增加7.3万平方英尺。所以我们将在那栋楼完成近20万平方英尺的租赁。
在山景城，我们有一个研发园区，我们正在出租三栋空置建筑中的两栋，总面积约11.5万平方英尺。所以这是全面的。我们还有另外两个较小的市场，即西雅图和西洛杉矶。虽然它们的复苏程度不如我们其他市场，但那里实际上也有增量的积极消息。所以我们在这些市场看到的活动比2025年多。所以总的来说，在整个投资组合中，2026年的情况在边际上比2025年好。
从租金率角度来看，我们在曼哈顿中城的投资组合中看到了两位数的租金增长。我们在波士顿中央商务区的投资组合中也看到了两位数的租金增长，主要是在过去几天，我们在北弗吉尼亚州的投资组合中看到了相当强劲的增长，大约在5%到10%之间，在所有这些市场中，优惠措施要么保持不变，要么在减少。我们在旧金山的优惠措施和租金方面仍然面临一些挑战，特别是在高层产品中，在西洛杉矶和NCL的租金率方面也仍然面临挑战。
那么，听起来需求在地理上很强劲。在不同的租户类型或科技行业内，有什么需要特别指出的吗？软件、专业服务有什么影响？在整体租赁和参观活动方面，从参观到租约执行的时间有什么变化吗？
是的。我们的市场在我们看到的活动类型方面有很大不同。所以我尽量快速说明。在波士顿，我们的城市投资组合几乎完全是资产管理和法律行业。在我们的城市投资组合中，各种类型都有一点。有生命科学，一些没有实验室的，然后是一般企业。例如，我们有一家全国性零售商正在搬迁到波士顿，我们目前正在那里谈判租约。在曼哈顿，主要是金融服务和专业服务。这些是在中城我们投资组合中关注343项目的那种公司。
在公园大道南360号，我们有更多的科技公司，有些与AI相关，有些是金融科技。在北弗吉尼亚州，我们的大部分需求围绕国防合同或网络安全。在华盛顿特区，几乎完全是法律行业。尽管我们再次在宾夕法尼亚大道的一处可用空间与一家企业类型的公司谈判租约。在旧金山，从数量上看，我们看到的大部分活动确实是人工智能导向的公司，或者有趣的是，因这种增长而被取代的公司。
例如，我们在Folsom街680号与一家建筑公司签订了租约，因为一家大型语言模型公司对他们的空间有权利，他们被赶出了自己的大楼。我们还与一家科技公司达成了另一笔交易，该公司的空间已经被OpenAI转租。就是这种类型的活动。在旧金山西海岸的金融服务和法律服务活动，我想说，比波士顿和纽约的水平要落后一步。
为了在旧金山增加对您这类产品的需求，您是否需要看到这种活动加速？或者您预计AI和科技会增加对那种塔楼产品的需求吗？
我们在旧金山有两种类型的资产。我们有Embarcadero中心，然后是使命区南部。我会把Salesforce大厦包括在内。Salesforce大厦非常适合金融服务和科技公司入驻或共同入驻。Mission街535号也是一栋科技大楼。我们实际上在那里有很多小型科技公司，而Folsom街680号和Hawthorne街50号是纯科技公司大楼。Embarcadero中心实际上是我们唯一主要面向金融服务和/或法律服务的资产。
我认为问题在于，正在发生的一些其他增长是否会产生乘数效应。我认为在边际上会有，在加利福尼亚州，特别是旧金山，正在创造大量财富。正如每个人都在阅读的那样，美国各地正在发生财富转移。我猜我们将开始看到越来越多的这类组织位于旧金山的城市位置，它们主要会在像Embarcadero中心这样的塔楼里。我想说，2026年第一季度Embarcadero中心的整体参观活动比2025年第一季度显著增强。
您提到洛杉矶和西雅图的复苏速度比旧金山慢一些。这两个市场您的业务规模较小。当您考虑投资组合的地理 exposure 时，您如何从中长期角度看待这两个市场？
是的。看，我们的目标不是在一个市场拥有两项资产。所以从长远来看，我们的目标是找到更多资产，并将它们打造成像其他城市那样的区域。但无论是COVID还是目前西海岸租赁的情况，都很难实现这一点。
相反，当您考虑不同市场的状况和复苏周期时，您想在哪里配置资本？
所以我认为这个问题有两个答案。我们在卖什么，我们在加什么？在出售方面，重点是土地、我们建造的公寓和非战略性办公楼。因此，资产出售实际上几乎分布在我们所有的地区，不是那两个小地区，而是在四个大地区，我们一直在出售或正在出售资产。
再次强调，这与市场没有太大关系，而是与资产本身有关。如果它是这四个城市中央商务区位置的优质工作场所，我们想保留它。如果不是，在某个时候，我认为我们会想要——我们会想要将该资产货币化。然后在新增方面，同样，这是基于我们能找到的投资机会的机会主义。我们相信我所描述的这四个主要城市。如果我们能找到对股东有利的有吸引力的投资机会，我们会感兴趣。所以——目前，在过去18个月里，我们进行了一些非常重大的投资。我们在纽约启动了343 Madison项目，这是一个价值20亿美元的办公楼项目，位于中央车站旁边。
然后我们在华盛顿特区启动了一个新的开发项目，预租给了两家律师事务所，这是一个约4亿美元的项目。然后我们购买了一栋建筑，基本上将成为M街2100号的一个场地，我们也将其大部分租给了一家律师事务所。该项目要到2028年才开始。所以我们相信我们的市场，资本配置是由机会的具体情况驱动的。
您提到了343 Madison。所以现在是转向这个项目的好时机。您正在寻求一个新的股权投资者，您已经预租了该建筑的29%。您现在的进展如何，如果有任何更新，您能否提供关于您如何考虑引入新的合作伙伴进行建设融资的信息，以及您能否就预租活动和与主要租户的讨论发表任何评论？
是的。我们对343 Madison项目的进展感到非常鼓舞，正如大家所知，我们与STAR签署了租约，租赁该物业30%的面积，就在——他们将占据大楼的中间部分。我们与另一个客户的进展非常顺利，该客户将占据约15%的物业。我们目前非常关注较低的楼层。我们与那里的几个客户进行了对话。所以再次强调，租赁进展非常顺利，我们达到了我们预测的7.5%到8%收益率的租金水平。
第二，这是一个建设项目。所以我们的建设进度按计划进行。我们已经购买了大约一半的建筑材料等等，到目前为止，我们在建筑采购方面实现了预算节省，这也是一个很大的优势。所以——正如我们去年所描述的，我们继续降低项目风险。
所以现在我们正在考虑资本化，这实际上有两个部分。一个是股权合作伙伴，另一个是，当我们引入合作伙伴时，我们需要建设贷款。在股权合作伙伴方面，我们正在与大约十几家投资者交谈。我们有材料。我们正在取得进展。我们还没有与任何人签署意向书，但已有多个投资者对该物业表示了浓厚的兴趣。我猜这可能不会交给单一投资者，而是可能会有多个合作伙伴参与这个项目。然后Mike，Mike应该加入对话，谈谈我们在建设贷款方面取得的成功。
当然。谢谢，Owen。我们——在1月份，我们启动了获取建设贷款的流程，正如Owen所描述的，这是一个大约20亿美元的项目，在我们的投资者日，我们说我们将寻求筹集约10亿美元的建设融资。我们向市场表示，我们将筹集10亿至12亿美元的建设融资，基本上是成本的50%至65%，我们向一群大型国内金融机构进行了接触，这些机构有能力牵头大型银团建设融资。
有少数这样的贷款人。我们从他们所有人那里都收到了条款书。我们最终制定了自己的条款书，比那更激进一些，我们能够从所有与我们交谈的机构那里获得兴趣。所以我们实际上将与一群主要机构进行俱乐部交易，鉴于项目的高质量、我们带来的赞助、我们的预租情况，这些机构都对该项目感兴趣。所以我们非常兴奋。目前，我们正在敲定条款书，试图获得全面承诺和贷款文件，我们非常有信心在今年晚些时候完成建设融资的交割，这将与我们需要进行的股权融资相配合。
关于股权和债务融资。在AI的背景下，有没有投资者表达过犹豫或其他什么？或者从您最初宣布项目到现在，对话有什么变化？
目前，AI在我们产品的私募股权市场中不是问题。我们得到的问题和分析是，谁将租赁空间？时间框架是什么？租金是多少，这些是你期望从投资开发项目的投资者那里得到的典型问题。我们没有听到任何关于该开发项目的AI风险的说法。
我认为总体而言，办公楼的顶级市场继续改善。因此，融资的可用性，无论是在银行市场，这些银行在2025年看到的贷款流失量比2023年和2024年多得多，这导致他们今年想要替换和增长这些资产。我们看到了这一点。然后CMBS市场，无论是管道方面还是针对大型贷款的单一资产证券化方面，从2025年到目前也在改善，每个月都有管道交易，办公楼占池的15%至25%，单一资产证券化每个月都以更有吸引力的价格进行，AAA级目前在低数百的水平，比12个月前要好。
那么，在最终确定建设贷款之前，您希望大楼的预租达到什么阈值——或者您的债务合作伙伴希望达到什么阈值？或者您希望在这方面完成多少？
我认为从贷款角度来看，我们只需要我们已经签署的租约。显然，他们知道我们的兴趣，我们预计今年将签署更多租约。正如Owen所描述的，我们不仅从租赁角度，还从建设成本角度继续降低项目风险，使该项目对投资者更具吸引力。
也许稍微转换一下话题，谈谈您所在市场的政策和地缘政治环境。在纽约，您如何评估财产税增加或所得税增加的风险？西雅图的政策环境如何影响您在该市场的投资意愿？
是的。我认为我们——让我退后一步。过去四年，波士顿有一位进步的市长。我们与市长有着非常建设性的工作关系，尽管——在经济适用房等问题上，我们与进步的市长有共同的议程。显然，在如何最好地为此提供资金方面存在分歧。但在波士顿，市长想要做的一些事情，比如将税基从住宅转向商业，在州议会未能通过。
我认为在纽约州，情况类似，如果不是更直接的话，因为州长由于纽约的财务历史以及该州在某种程度上在70年代拯救了纽约，纽约市的主要政策有大量的州批准权。所以——州长公开表示她不支持纽约市增加额外的税收负担。所以这就是我们目前的状况。
我还想指出，Mamdani市长做了一些我认为受到好评且非常务实和商业友好的事情，比如重新任命警察局长Jessica Tisch，这在他连任时并不是确定的，而法律和秩序对花旗的健康以及房地产显然都是关键因素，这是积极的。
您想谈谈AI以及对BXP的直接影响吗？先不考虑办公楼问题，而是BXP如何实际使用AI来提高效率、创造价值和不同的内部机会。
所以我想说，我们——我们从来不是事情的先行者。我想说，我们在事情上更谨慎一些。所以我们对AI的看法是，我们如何使用AI来降低成本。不是“让人们的工作更好、更快乐”，而是实际上如何降低成本。因此，目前，我们正在寻找方法，实际上——我们有一个实验将在第一季度末上线，我们正在使用AI机器人来完成一系列目前由个人完成的会计流程，不是BXP的员工，而是与世界另一个地区的一个中心签订的合同。因此，我们将减少大约6到8个全职员工，这有相关成本，但回报基本上是一年多一点。
这就是我们正在做的事情。另一个例子，我们正在考虑我们是否还需要做租约摘要。如果有一个大型语言模型可以简洁明了地回答我们的租约问题，并且它确实有效，那么我们就不需要出去做租约摘要，而租约摘要也是外包的，但需要有人检查。但如果我们不需要，那将进一步降低成本。
第三，我们正在研究如何通过为我们的法律部门提供提高生产力的措施，将更多法律活动引入内部，这样我们就不必让外部律师做那么多事情。例如，是否有工具可以减少审查与交易对手谈判的租约评论所需的时间。如果我们能让我们的一名外部律师更快地完成工作，因此，他们就不需要让外部律师做那么多事情。
这些是我们在内部正在做的事情。我们还没有用它来做我们的“租户信用分析”。我们还没有用它来做内部会计。我们还没有用它来做投资的财务分析。这些是我想说的长期的事情，我们将看看语言模型是否真的足够好来做这些事情。我们看到的是这些东西的成本正在急剧下降。因此，快速部署这些工具没有太多优势，因为六到九个月后，你可以以显著降低的成本来做。
也许快速进入我们的快速问答环节。一年后，办公楼行业的上市公司数量会更多、更少还是保持不变？
我总是说更少，而且我有一半的时间是对的。
那么2027年办公楼行业的净有效租金增长率会是多少？
你觉得呢？
6%。
6%。谢谢。