黛布拉·卡法罗（首席执行官）
贾斯汀·哈钦斯（高级住房执行副总裁兼首席投资官）
罗伯特·普罗布斯特（首席财务官）
尼克·约瑟夫（花旗）
欢迎参加花旗2026年全球房地产CEO会议。我是花旗研究的尼克·约瑟夫，与塞思·伯吉一同出席。我们很高兴邀请到芬塔公司的首席执行官黛布拉·卡法罗。本次会议仅限花旗客户参加，相关披露信息已在企业访问服务台提供。若要提问，您可以举手或访问live qa.com并输入代码GPC26提交问题。黛比，接下来请您介绍公司和团队，发表开场致辞，告诉听众今天投资者应该购买贵公司股票的主要原因，然后我们将进入问答环节。
谢谢，尼克。我们很高兴今年能来到花旗。感谢大家的到来。我将发表一些介绍性致辞。我很高兴我的同事们也在这里，他们将参与问答环节。芬塔公司是一家标准普尔500指数成分公司，专注于长寿经济，这意味着我们为庞大且不断增长的老龄化人口提供服务。我们拥有超过500亿美元的企业价值规模，约1400处房产，为这一庞大且不断增长的老龄化人口提供服务。
高级住房业务占我们业务的一半以上，是我们增长的引擎。我们预计今年我们的商店或高级住房运营组合将实现连续第五年的两位数NOI增长。因此，真正有趣的是，芬塔公司为投资者提供了一个引人注目的多年NOI增长和价值创造机会，同时我们帮助人们活得更长久、更健康、更快乐。
让我稍微详细说明一下我们将如何实现这一多年NOI增长和价值创造机会。首先，宏观顺风强劲且日益增强。让我从需求开始谈起。婴儿潮一代从2026年开始年满80岁。今年，我们预计2026年将有200万婴儿潮一代迎来80岁生日。这种需求是长期的，强劲的，并且在未来十年中将会变得更加强劲。
与此同时，在高级住房领域，供应处于历史低位。我们看到2025年第四季度仅启动了约2000套高级住房单元。因此，我们的业务确实面临前所未有的有利顺风。更重要的是，在芬塔公司，我们构建了业务和平台，以利用这些顺风。贾斯汀将更多地谈论我们在过去五年中构建的平台，正是为了迎接这一时刻，并使公司能够在规模上表现出色。我们将在演示中详细讨论这一点。当你考虑这些特点时，芬塔公司增长的引擎是来自高级住房组合的有机增长。我们已经做了很多工作。我提到我们有望迎来第五年的两位数NOI增长，并且我们认为基本面支持未来长期的增长空间。其次，我们是整合者。我们通过收购数十亿美元的高级住房资产来逐步增加内部增长，这是我们的首要资本配置优先事项。这些投资非常有趣。以我的经验，这是一个独特的、也是我长期职业生涯中见过的最佳私募转公募套利机会之一。因此，这些收购正在推动企业增长，推动每股收益增长，它们在进入时具有 accretive（增值）作用，并有望提供低至中十几的无杠杆IRR的显著增长。所以，有机增长、无机增长。展望未来，你可以说我们基本上具备竞争规模，我们拥有竞争优势，我们拥有团队、数据分析能力和平台来实现出色表现，这为我们提供了多年的NOI增长机会。因此，持有我们股票的三个主要原因是宏观顺风、我们为利用这些顺风而建立的业务，以及确实仍然是我们所见过的最佳整合机会之一，我们正在积极利用这一机会。
非常好，谢谢。那么，我们为什么不深入探讨这些不同的话题呢？但感觉这是我们收到的首要问题。我认为大多数人现在都看到了高级住房的强劲增长。他们认为未来几年将异常强劲。但问题总是，供应何时会回升？最终，何时会出现供应过剩？您谈到了需求和年满80岁的人数。
因此，我们当然可以从所需的存量数量来考虑。但您如何看待整个高级住房领域，是什么因素会带来供应回升，以及我们距离实际发生还有多远？
我先开始，贾斯汀会详细说明。在美国，芬塔公司的高级住房组合入住率为86%。因此，这为我们未来的多年NOI增长提供了基础，这是基于入住率增长率和利润率扩张。我们估计，要使大多数开发项目可行，租金必须上涨20%至40%。开发项目通常从开始到完成至少需要三年时间，有时甚至更长。因此，很明显，在近期到中期的窗口期内，供需关系强烈倾向于我们。再次强调，我们拥有竞争优势，能够在该市场中真正表现出色。因此，利用这些顺风并表现出色。所以我将交给贾斯汀，他将谈论需求的绝对数量是压倒性的，这确实是宏观层面的重要收获。我将交给贾斯汀，谈谈我们在芬塔公司如何看待这一点。
是的，关于新开发项目，我想详细说明一些其他考虑因素。因此，租金需要提高20%至40%。从开发角度来看，贷款人的意愿非常低。尼克跟踪贷款人情绪，贷款人仍然非常不愿意为高级住房的开发提供资金。这个领域实际上没有大规模的开发商。我能真正想到的只有两家，他们在20到30年前建造社区。
日出公司和假日公司曾经有同质化的产品，但那早已不复存在。那些能力早已消失。因此，很难想象有任何大型开发企业大举进入高级住房领域。你会看到更多的是当地小型开发商和区域性运营商试图再次建立自己的地位。从这个角度来看，基本面非常出色，因此需求将会存在。
无论这种需求何时得到满足，都将遇到我们所见过的最佳需求浪潮。如果你考虑未来三到五年，需求现在才刚刚开始上升，因为婴儿潮一代今年年满80岁。未来几年情况会更好。因此，我们处于有利位置，可以继续保持高级住房领域强劲的有机增长，投资于该平台以捕捉更多潜在增长，然后吸收供应。
如果不是“如果”，而是当供应再次进入该行业时。
这很有帮助。所以听起来至少在未来三年内，考虑到随着入住率增长和许多社区达到90%的入住率，利润率扩张，您当前的同店有机增长可能会保持类似甚至加速。
好吧，逐年来看。我们已经连续四年实现两位数的NOI增长，今年我们预计中点NOI增长为15%，这得益于美国更强劲的增长——270个基点的入住率增长，4%、5%的费用增长，这只是我们从有机增长角度经历的良好运行的延续。正如黛比所说，我们构建投资组合是为了通过将自己定位在入住率较低的社区来获得入住率增长空间，其中许多社区来自我们从三重净租赁结构转换为商店模式的社区。
去年我们在美国的入住率增长了370个基点，今年我们在270个基点的指引中考虑了类似的运行率。因此，我们确实预期有更多机会，当我们到达2027年及以后时，我们会谈论更多。
然后您为会议发布了一份演示文稿，以及本季度至今的情况。您能带领我们了解一下第一季度的需求情况吗？
当然，是的。我们今年在入住率方面有一个良好的开端。我们重申了贾斯汀刚才强调的所有指引。目前只有两个月，但从季节性来看，第一季度的需求通常可能较为疲软。我们看到需求持续强劲，广泛存在，尤其是在独立生活领域，这正如预期并已纳入我们的指引。
我们确实看到第一季度由于天气原因，即这些恶劣天气事件，导致一些更高的费用。但这已纳入我们的指引。因此，今年开局良好，尤其是在入住率方面。
然后可能转向芬塔OI和您投资的运营平台，您知道，整个投资组合的当前渗透率是多少？当您收购新资产时，多久可以将其推广到该资产？然后，就我们所处的阶段而言，您知道，我们是否处于早期阶段，您是否仍然看到增长平台和推动业务运营利润率的机会？您能谈谈芬塔OI的所有这些方面吗？
当然。所以我首先要退后一步，回答您的具体问题。我们有一个已经开发了几年的平台。我们清楚地认识到，这对我们来说是一个巨大的竞争优势，并且可以肯定我们在这方面占据了一席之地。还没有人做到这一点。创建一个旨在推动我们投资组合表现和资本配置决策的运营平台。特别关注顶线收入管理，包括入住率和定价。所以我将向您大致介绍这是什么。首先，无论我们谈论有机增长还是资本配置，我们始终关注的框架是围绕市场、资产和运营商。因此，我们首先要确保的是我们处于强劲的市场中。市场的实力由多个因素定义，但总体而言，一些最重要的因素是80岁以上的老龄化人口结构、市场密度、市场中潜在居民支付我们护理和服务费用的能力。通过我们在投资组合上采取的所有行动，包括随着时间的推移进行的处置和收购，我们在这方面处于非常有利的位置。我们有强大的老龄化人口结构，我们有非常强的可负担性，这是通过市场中位数人群可以支付七倍于入住时间的费用来衡量的。因此，平均数据受到市场中高收入人群的影响。如果你考虑我们的入住时间为两到三年，无论你谈论的是辅助生活还是独立生活产品，这意味着居民可以停留14天到21年，并能够支付费用，利用他们的收入流和其他净值来源来做到这一点。不断增长的老龄化人口结构对我们有利。因此，当我们通过这些行动和收购来定位我们的投资组合时，我们提高了我们在规模上表现的机会。市场定位至关重要。资产定位也同样重要。我们使用数据驱动的方法来确定何时何地投资、更新资本以推动表现。我们有一个非常好的机会，因为我们有大约150个社区随着时间的推移从三重净租赁过渡到商店模式，以及我们进行的收购和一些遗留投资组合的更新，以追求超额增长，从字面上重新定位社区在各自市场中的地位，并推动入住率和价格上涨。最终，是我们合作的运营商负责日常业绩的驱动。因此，该平台最强大的部分可能是将数据分析和我们的经验见解应用于运营商，通过协作来推动入住率、整体收入管理、定价和费用管理等领域的表现。全面的基准测试、数字营销、市场营销，所有这些都旨在推动我们市场的出色表现，我们已经这样做了很多年。因此，人工智能也是其中的关键组成部分。例如，入住率预测从根本上得到了人工智能的辅助，你可以想象在750个社区中。从业主的角度来看，这是一个非常复杂的预测过程，也为我们的价格-数量优化提供信息，在一个缺乏价格透明度的行业中，我们在拉动价格和数量杠杆以及实现我们所取得的整体收入增长方面变得非常出色。所以，我想说这个平台已经运行了很多年。它在不断发展。运营商的采用率非常高。事实上，我们有一个附带统计数据，在过去两年中，我们在美国高级住房领域部署了50亿美元，其中70%的业务是与重复合作的运营商进行的。运营商希望加入这个平台。他们希望与芬塔公司建立关系，这对我们来说是一个优势。我们期待着通过收购引入新的运营商。可能需要。我们会大力推动某些运营指标和见解的实施。然后，在六到九个月内，我们的运营商会完全加入该平台。
然后，当您能够为运营商带来这些见解时，您如何构建Rydead合同，以及这可能如何演变以激励运营商与芬塔公司保持一致？
是的。所以，我还没有提到的一件事，这是鲍勃在这方面最喜欢的话题，因为我们一起合作开发了我们拥有的数据平台，那就是它非常灵活，意味着我们可以根据运营商使用的系统和向我们交付数据的方式来满足他们的需求。然后我们在我们这边标准化了运营和财务数据，所以我们让他们变得容易。然后我们向运营商提供有关在哪些方面有机会推动表现的见解。
所以这是一个关键点。但你的问题是关于什么来着
管理合同。
是的，管理合同，同时，管理协议是高度一致的。费用由NOI和收入的百分比驱动，此外，我们为表现优异支付激励金。我们在终止方面有灵活性，这很有用，因为我们一直在寻找确保我们在整个投资组合中拥有合适的、完美的管理者匹配。
运营商确实从他们帮助推动的这种额外NOI增长中受益。因此，他们的管理费增长反映了他们在我们投资组合中推动的这种表现。
然后您能提醒我们，随着入住率从现在开始继续增长，业务内在的运营杠杆带来的利润率传导是多少吗？
是的，高级住房业务最强大的部分之一是随着入住率提高而获得的运营杠杆。第四季度，我们的指引中增量利润率为50%。在2026年，NOI增长的中点为15%。今年，推动这一增长的增量利润率将高于50%。这只是反映了随着入住率上升，可变成本需求减少。
我们预计，当我们的入住率在90%到100%之间时，这个数字将接近70%。这将是长期增长的关键驱动力。
并且，您知道，只是想了解芬塔OI能够提供的表现优势。但是，当您考虑利润率扩张时，有没有办法量化其中有多少是运营杠杆，有多少是芬塔OI能够推动的表现优势？
老实说，展示我们所取得的表现优势的最简单方法是，我们的演示文稿中有一页。对于那些拥有我们为本次会议发布的最新演示文稿的人来说，这是第14页，它展示了我们相对于我们所在的NIC Top 99市场的表现优势。而且，这是显著的。第四季度同比，我们比NIC Top 99高出160个基点。自2023年初以来，这种情况一直持续发生。
所以，这是我能给出的最好证明。这是一个入住率统计数据。这是一个入住率统计数据。
好的。然后，随着人工智能工具变得更容易获取，也许有人可以出去使用人工智能来开发软件，而以前他们必须雇佣软件工程师。您如何看待芬塔OI的竞争力。您的数据规模是否提供了更多的护城河，或者您认为其他同行能够与芬塔竞争吗？
这些数据是专有的。这是我们拥有的数据竞争护城河，它使我们既能选择我们想要进入的市场，一旦我们拥有资产，又能帮助推动表现。实际上，这都是平台的一部分。但是，获得所有这些我们用于决策和输入系统的专有数据确实花了很多年时间。这个竞争护城河很大，并且应该随着时间的推移而增长。
我想补充的是，我们的规模也是一个很大的优势。在美国，只有另一家公司拥有像我们这样的规模。所以数据的关键来源是拥有我们这样的规模以及在不同市场中不同资产类别、高级住房资产类别的 exposure（敞口）。另一件事是，这不仅仅是关于数据，还包括信息的交付。我们内部拥有运营专业知识。
我们将专业知识与分析相结合，带给运营商。我们不仅仅是围绕趋势提出问题，我们还为他们带来答案，这对于运营商在一个24/7开放的相当复杂的运营业务中快速确定优先事项以推动表现非常有吸引力和帮助。因此，我们试图让我们的运营合作伙伴尽可能容易地发挥作用，不仅要照顾好人们，还要为股东带来良好的结果。
黛比，我们看到，我想，在过去几年中，其他医疗保健REITs发生了相当大的变化，显然包括您，但可能更多地从多元化转向单一物业 sector（ sector）REITs，或者至少可能更少，一两个。您仍然保持多元化，这有好处，可能也有一些缺点。您如何看待当前的投资组合构成？为什么要多元化？我认识到我们在问问题，但重点完全在高级住房上。高级住房的增长前景看起来非常好。
现在不更多地专注于高级住房，而是减少一些其他资产类型的持有，有什么好处？
嗯，几年前，我们同意扩大我们的高级住房足迹有显著的好处。我们宣布了一项我们一直在执行的战略，以利用那里的机会，坦率地说，这是引人注目且在某种程度上史无前例的。我们将高级住房业务发展到占我们业务的一半以上。它将通过有机增长和外部增长继续显著增长，我们专注于在高级住房业务中部署资本。因此，我们已经看到该资产类别具有巨大的增长潜力，再加上贾斯汀和他的团队构建的机器，以真正在规模上推动这种表现优势。我们正在积极地继续建设它。根据定义，您所说的是高级住房业务在增长，其他部门保持稳定并做出贡献，但高级住房确实是公司的引擎，也是我们应该继续表现出色的主要原因。
所以现在超过50%，但如果您有机会出售大型MOB投资组合、大型生命科学投资组合，您会感兴趣吗？多元化有好处吗？我理解增长更多在高级住房方面，但仍有近50%不是。
是的。而且再次强调，这50%以上将继续增长。我认为我们多年来已经证明了我们高度专注于为股东创造长期价值的事情，包括例如我们进行的大型 skilled nursing（专业护理）分拆。我们继续用投资组合挑战自己，考虑我们认为会创造长期价值的行动。目前，精力确实都集中在发展高级住房业务上。但如果有意义的事情，我们绝对会考虑。
不同业务之间有协同效应吗？
在股票市场和债务市场上，规模都有好处。我在开始时提到，当然我们的企业价值超过500亿美元。这在某些领域确实有帮助，包括对人工智能和其他技术以及人员的内部投资，真正吸引最优秀和最聪明的人才，以及吸引资本。这就是我对协同效应的看法。从这种规模中，内部肯定有效率。
是的，有一些后台协同效应，但我想强调债务规模，例如非相关现金流对我们信用的重要性。所以规模显然有好处，这是毫无疑问的。
而且，我们对2026年全公司同店物业增长接近10%感到非常满意。我们对此感到满意，并且我们将继续专注于高级住房。
有道理。交易市场尤其是在高级住房方面正在发生怎样的变化？只是，您是否看到更多竞争？买家类型是否不同？显然，您预计今年再次活跃，但过去几年您一直很活跃。所以变化有多大？好吧，我会重复我的看法，即贾斯汀和我在高级住房领域可能总共做了70年。但这仍然是我们所见过的最佳私募转公募套利机会。并且管道非常大，正在增长，活跃，内部多样化，但显然专注于高级住房。贾斯汀，你想多谈谈吗。
是的。这显然是一个重点领域。我想提到的一件事是，我们显然非常专注于美国市场。我们在2025年美国高级住房资本配置中排名第一。2024年我们排名第二。因此，我们已确立自己作为美国高级住房投资市场领导者的地位。能够购买有吸引力的收益率是一个多么惊人的机会，这意味着我们的投资活动将立即产生增值，并实现增长，并且能够承销我们投资活动中始终存在的10%至15%的无杠杆IRR。
我们仍在积极投入。而且，我们拥有所有优势来实现这一目标。我们拥有财务实力和灵活性。我提到我们与运营商有70%的重复业务。我们与卖家也有40%的重复业务，因为我们已证明自己是优秀的交易对手，并为重复业务做好了准备。作为该领域最大的高级住房所有者之一，拥有Y平台并成为运营商的首选合作伙伴，使我们即使在吸引大量新资本的市场中也能继续竞争。
这就是为什么我们有信心在2026年预测25亿美元的此类投资，这些投资符合市场、资产、运营商框架，并符合该财务状况。
要达到这25亿美元，您承销的总额是多少？您承销的交易中有多少百分比实际完成？
什么百分比的什么。
所以您要做25亿美元，但您显然在看更多。那么您承销的总额是多少？接下来的问题是，您为什么放弃这笔交易？比如，芬塔公司不收购它的原因是什么？
一旦您开始关注它。所以我们去年审查了350亿美元的高级住房投资。我们最终完成了25亿美元的交易。其中约一半我们确实有一定兴趣进行。就像我之前说的，我们非常专注于正确的市场、正确的资产、正确的运营商。因此，我们筛选投资时首先看的是市场，确保它具备我们所寻求的推动近期和长期成功的一切因素。从高级住房的角度来看，资产显然非常重要。我们一直在购买更大的资产，其中大多数提供独立生活、辅助生活和记忆护理的连续服务，或者至少是其中两种产品的组合。我们有很好的机会找到这些资产，并继续看到这些机会。然后是运营商部分，这也是一个有趣的重点领域，因为我们的商店投资组合现在有43家运营商，而四年前只有10家。这是因为通过我们的收购活动，如果我们能够承销具有增长轨迹的业绩记录，并且我们看到继续该增长轨迹的机会，我们将保留现有运营商。因此，这带来了建立新关系的机会，也扩大了我们通过收购引入投资组合的一些新关系。是的，所以我们处于非常有利的位置，我们将继续发挥我们的优势。
想回答一个进来的问题。我想这个问题是关于物业层面的员工流动率。那么您是否从运营商那里听说？员工流动率和保留率有很大变化吗？这对运营利润率有什么影响？
嗯，目前社区的就业环境非常有利。自2022年左右以来，员工保留率显著提高。因此，这些趋势一直是积极的。
我最近在我们的收益电话会议上提到了我们投资组合中所有不同运营商的客户满意度结果，这至关重要。这是一个私人付费、消费者驱动的业务。我们的居民依靠我们的员工提供这些优质的服务和护理。根据他们的反馈，结果非常好。因此，从劳动力角度来看，这是一个有利的环境。招聘趋势也非常积极。
护理和服务的最终提供处于非常高的标准，我们喜欢我们今天的定位。
然后您的一个标准是正确的运营商。您如何评估与哪些运营商合作？您提到70%的收购是与现有运营商进行的。那么当您引入30%可能与新运营商合作时，您在寻找什么？就未来的业绩而言，继续这种关系。只是一个澄清。
只是一个澄清。70%在技术上是现有的，但它们是与运营商的重复交易。其中一些在2024年第一次是新的。然后我们在2025年与他们进行了重复交易。我们对运营商有一个极其全面的审查流程，评估他们从后台、风险管理、收入管理、技术系统等各个方面所做的每一件事。
你可以想象，在一个分散的行业中，我们与一些机构化、大规模的运营商打交道，也与一些相对较小的、运营约10个左右资产的运营商打交道，他们都提供出色的护理和服务，但从机构角度来看，他们的能力不同。因此，我们正在寻找机会确保他们能够在实地提供出色的结果，同时我们可以插入芬塔OI平台，帮助他们将方法制度化并改善表现。
这就是我们正在寻找的。随着时间的推移，他们在我们对其整体能力的评估中会逐步提升。
很好。好吧，我们有快速问答环节来结束会议。明年2027年，高级住房整体的同店NOI增长会是多少？
嗯，我们所知道的是，80岁以上人口的长期需求强劲，并且随着我们进入2027年，这种需求会变得更加强劲。
这很难放入电子表格。会和今年差不多吗？
你可以做到。你可以做到。我对你有信心，尼克。
一年后医疗保健REITs的数量会更多、更少还是相同。
我认为会更多。
非常感谢。
非常感谢。