Helen Han（投资者关系副总裁）
Owen D. Thomas（董事长兼首席执行官）
Douglas T. Linde（总裁兼董事）
Michael E. LaBelle（执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
Rodney Diehl（执行副总裁，西海岸地区负责人）
Bryan J. Koop（执行副总裁，波士顿地区负责人）
Jake Stroman（执行副总裁，华盛顿特区地区联合负责人）
Hilary Spann（执行副总裁，纽约地区负责人）
Steve Sakwa（Evercore ISI）
Anthony Paolone（摩根大通证券有限公司）
John Kim（BMO Capital Markets）
Nicholas Yulico（加拿大丰业银行）
Blaine Heck（富国银行）
Jana Galan（美国银行证券）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Seth Bergey（花旗集团）
Caitlin Burrows（高盛）
Brendan Lynch（巴克莱）
身份不明的参会者
Floris van Dijkum（Ladenburg Thalmann）
Dylan Burzinski（Green Street Advisors, Inc.）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
美好的一天，感谢您的等待。欢迎参加2026年第一季度BXP财报电话会议。此时所有参会者均处于仅收听模式。在发言人演讲结束后，将有问答环节。在问答环节提问时，您需要在电话上按星号11。然后您会听到一条自动消息，提示您已举手提问。请再次按星号11。为节省时间，请将问题限制为一个。请注意，今天的会议正在录制。
现在，我想将会议交给第一位发言人，投资者关系副总裁Helen Han。请开始。
早上好，欢迎参加BXP 2026年第一季度财报电话会议。新闻稿和补充材料已于昨晚发布，并通过Form 8K提交。在补充材料中，BXP已根据规定将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。如果您未收到副本，这些文件可在我们网站的投资者部分获取，网址为investors.bxp.com。此次电话会议的网络直播将保留12个月。
此时，我们想告知您，本次电话会议中发表的某些非历史性陈述可能构成《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。尽管BXP认为任何前瞻性陈述中反映的预期基于合理假设，但无法保证其预期会实现。可能导致实际结果与前瞻性陈述中明示或暗示的结果存在重大差异的因素和风险已在昨日的新闻稿中详细说明，并不时在BXP向SEC提交的文件中披露。
BXP没有义务更新任何前瞻性陈述。我想欢迎董事长兼首席执行官Owen Thomas、总裁Doug Linde以及首席财务官Mike LaBelle。在电话会议的问答环节，我们的区域管理团队将回答任何问题。我们要求参与问答环节的各位请将问题限制为一个。如果您有其他问题或后续问题，请随时重新加入提问队列。
现在，我想将电话交给Owen Thomas进行正式发言。
感谢Helen，各位早上好。BXP第一季度取得了成功。我们的每股FFO结果超出了我们自己的估计0.02美元。我们对2026年的每股FFO指引上调了0.01美元，并且通过完成重要租赁、完成额外资产出售以及推进我们的开发项目，在去年投资者会议上阐述的业务计划方面继续取得了强劲进展。上周，我们还发布了年度可持续发展和影响报告，概述了我们行业领先的可持续发展努力为股东和其他重要利益相关者带来的积极成果。
我们的首要业务计划重点是租赁空间并提高投资组合入住率。毫无疑问，人工智能（AI）一直并将继续对BXP的租赁活动产生巨大益处。尽管市场对AI对就业创造和由此产生的租赁需求的影响感到焦虑，但我们正通过在旧金山、纽约和西雅图向AI公司租赁空间直接受益，同时也通过向被不断增长的AI公司取代的公司以及为快速增长的AI行业提供服务的核心金融、法律和商业服务客户租赁空间而间接受益。
AI在近期和中期对就业的负面影响更可能出现在支持职能部门，这些部门在高端工作场所和门户市场中存在感较低。我们第一季度表现强劲，完成了超过110万平方英尺的租赁。我们的在营投资组合入住率上升70个基点至87.4%，已租赁和已占用平方英尺之间的差距扩大80个基点至3.5%，这是未来入住率进一步增长的前兆。高端工作场所的租赁环境仍然健康且非常活跃。
由于美国经济增长，我们当前和潜在的客户普遍经历收入增长。我们在租赁活动中看到更多的客户增长和收缩。在许多情况下，我们的客户也在升级他们的空间和/或位置，以更有效地实施他们收紧的现场工作政策。所有这些客户因素——增长、更多空间使用和升级——导致了办公楼市场中高端工作场所部分的持续强劲和表现优异，而BXP在该领域是明确的市场领导者。
在BXP拥有主要业务的四个中央商务区（CBD）市场中，高端工作场所约占空间的14%和建筑物的8%。这些四个市场中高端工作场所的直接空置率为8.5%，而更广泛的办公楼市场为13.8%。同时，高端工作场所的要价租金继续比非高端建筑物高出60%以上。在过去三年中，高端工作场所的净吸纳量为正1190万平方英尺，而市场其余部分仅为42万平方英尺。
对于非高端工作场所部分，除纽约市外，所有市场的吸纳量均为负。鉴于这些积极的市场和客户趋势以及BXP在过去一年的强劲租赁表现，我们在过去两个季度开始实现我们预测的入住率增长，这增强了我们的信心，即我们在2026年和2027年实现总入住率提高4个百分点的目标仍然可以实现。我们的第二个业务计划目标是通过资产出售筹集资金并优化我们的投资组合。
在我们的投资者会议上，我们传达了一个目标，即到2028年通过出售土地、住宅和非战略性办公资产获得约19亿美元的净总销售收益。我们在第一季度继续取得重大进展。今年到目前为止，我们已筹集了3.6亿美元的总净销售收益，自投资者会议以来已筹集12亿美元，包括2.5亿美元的土地销售、4.6亿美元的公寓销售以及5亿美元的办公实验室零售销售。此外，我们有三项资产的出售合同正在履行中，总净收益约为4000万美元，截至目前，我们正在对几项额外资产进行不同阶段的营销。
2026年预计的处置净收益可能额外总计高达4亿美元，我们正在持续探索更多资产出售。我们能够通过创造性地将我们的办公用地定位为更有价值的用途（特别是在多个司法管辖区的住宅用途）来实现有吸引力的土地销售估值。我们已获得或正在为超过3500个住宅单元寻求规划许可，这些土地原本用于办公用途，这为股东创造了重大价值，并将成为我们未来公寓开发和土地销售活动的支柱。
我们现在已经出售了三座我们建造的高质量稳定公寓楼，均以4%左右的中期资本化率出售。我们在第一季度完成的一项值得注意的办公交易是向我们的合作伙伴出售我们在马里兰州贝塞斯达的万豪总部大楼50%的权益，该大楼我们于2021年开发。这座74.3万平方英尺的大楼已全部租给万豪，售价为4.3亿美元，即每平方英尺589美元，初始资本化率为6.8%。贝塞斯达市场对BXP而言不具有战略意义。
我们能够实现有吸引力的退出定价，该开发项目为股东带来了非常可观的利润，在4700万美元的投资基础上产生了3500万美元的收益，支持了我们的处置努力。私人市场的办公交易量仍然健康，融资规模可用，特别是在商业抵押担保证券（CMBS）市场。第一季度，重大办公销售额为141亿美元，低于季节性升高的第四季度，但明显比2025年第一季度增长72%。
除了万豪总部大楼的出售外，还有其他几项与BXP在纽约市投资组合相关的交易。第五大道575号以3.83亿美元出售，即每平方英尺734美元，大楼办公部分的资本化率为5.1%。该资产包括52.5万平方英尺，出租率为90%。在旧金山，泛美金字塔以6亿美元的分配价格出售，即每平方英尺1113美元。这座52.5万平方英尺的大楼出租率仅为60%，因此现有资本化率为2.9%，但预计在几年内资产租赁稳定后将达到7%以上的高位。
第三个业务计划目标是通过有选择地进行新开发来增长FFO，考虑到市场条件，办公开发较为谨慎，而多户住宅开发则更积极，并为办公开发寻找股权合作伙伴。我们已经并预计将更多资本分配给开发项目而非收购，因为我们继续发现有预租的高端工作场所开发机会，我们相信这些机会在交付时将产生的现金收益率比需要持续资本支出的低质量资产收购的资本化率大约高150至250个基点。
权衡之处在于时间，因为开发项目显然需要几年时间才能交付。对于多户住宅，我们有三个项目正在建设中，超过1400个单元，有近5000个单元处于不同阶段的规划许可和/或设计中，还有一个位于弗吉尼亚州赫恩登的项目计划于2026年开工。我们预计将继续通过拥有大部分股权的财务合作伙伴为新开发项目提供资金。BXP目前最大的开发项目是麦迪逊大道343号，这是我们在纽约市的市场领先高端工作场所塔楼，可直接通往大中央车站。
如先前报告所述，我们已获得该大楼中层29%的租赁承诺。我们还在与租户就大楼另外27%的空间进行租赁谈判，这将使我们的承诺率达到56%，塔楼的裙楼和高层仍有可用空间。鉴于强劲的市场条件和缺乏可用的竞争产品，我们每周都在为剩余空间进行多次客户演示。83%的建筑成本实现了我们原始预算的预期节省，我们的预测仍有望在2029年交付时实现7.5%至8%的稳定无杠杆现金回报率。
我们正在与几个潜在的股权合作伙伴讨论该物业30%至50%的杠杆权益，并且还与银行财团达成了具有吸引力条款的建设融资意向书。我们打算在2026年完成资本重组。BXP目前的开发项目包括六个正在进行的办公、生命科学和住宅项目，总计340万平方英尺，BXP投资36亿美元，将在长期内带来外部增长。
因此，总而言之，我们继续成功租赁空间并提高入住率，创造性地重新定位和货币化非核心资产，并通过租赁、建设和融资成功降低开发项目的风险。办公新建设几乎停止，导致BXP运营的许多子市场的入住率和租金增长上升。高端工作场所的债务和股权资本可用。鉴于我们的稳定性和对客户的一致服务，以及在许多市场竞争减少，BXP正在扩大市场份额。
BXP仍然舒适地按业务计划推进，如果成功，将在未来几年内提高投资组合入住率和每股FFO，通过开发实现外部增长去杠杆化，并形成更高度集中的中央商务区和高端工作场所在营投资组合。
现在让我将报告交给Doug。
谢谢Owen。各位早上好。今天早上我将谈谈需求方面。在我的大部分评论中，我们可以讨论今天的科技公司是否人员过剩，远程工作策略是否对高端物业需求产生了明显影响，数据中心基础设施的大规模资本投资是否导致大型科技公司对人力资本有不同的看法，以及新的AI模型和AI代理是否会导致劳动力构成的变化。没有答案，只有推测。
我们所知道的是，自45年前个人电脑发明以来，美国经济经历了许多技术周期，而在当前这个周期中，开发AI的新组织正在显著增加办公需求。这种新技术需求集中在旧金山，最近也出现在纽约市。OpenAI和Anthropic显然是最引人注目的扩张者，但在我们的市场中还有许多有意义的空间占用者在扩张。例如Databricks、Perplexity、Decagon、Harvey、AI Sierra、AI Snowflake等。
Decagon和Snowflake是BXP租户名册中的新租户，显然正在增长的客户不是过去十年扩张的科技巨头，但我们的市场中存在有意义的办公使用增长。世邦魏理仕（CBRE）报告称，在过去七个季度中，旧金山的办公楼净吸纳量为300万平方英尺，其中包括2026年第一季度异常的140万平方英尺。这种背景很重要，因为它正越来越多地转化为实际的租赁活动。
第一季度，BXP的总租赁量为114万平方英尺。正如我在投资者日讨论的那样，在营空置空间租赁和覆盖近期租约到期将推动我们的入住率提高和同店收入增长。在第一季度，我们就70万平方英尺的空置空间签订了租约，并在3月31日后续签或回填了23.5万平方英尺的2026年和2027年到期租约。我们目前正在谈判的租约 pipeline 包括170万平方英尺，涵盖50万平方英尺的现有空置空间和50万平方英尺的2026年和2027年到期租约。
我们第二季度开始时，有144万平方英尺的已执行空置空间租约预计在2026年开始。在接下来的三个季度，2026年剩余的到期租约降至77万平方英尺，因此如果没有其他变化，我们应该获得67万平方英尺或150个基点的入住率，年底达到89%。我们剩余的2026年到期租约大部分是已知的，因此近期的增长将来自租赁当前空置空间并立即开始产生收入。
我们2025年底的在营入住率为86.7%。第一季度末的入住率为87.4%，增加了70个基点，其中约57%的增长来自投资组合租赁的改善，其余部分来自投资组合的变化，包括新闻稿中描述的销售以及我上一季度强调的从在营中移除并预计拆除然后重新开发为更高价值住宅用途的郊区办公楼。与我们的投资组合优化战略一致，圣莫尼卡和马萨诸塞州沃尔瑟姆的项目进展迅速。
另外，我们正在与一家机构合作伙伴敲定文件，以在弗吉尼亚州赫恩登的Worldgate开始开发，我们在那里购买了30万平方英尺的办公楼，并将其重新规划为联排别墅和公寓。我们预计在第二季度完成合资，并立即开始建设。我们正在所有市场与新客户和续约客户进行积极对话。除了170万平方英尺的谈判中租约外，我们的总讨论 pipeline 还有140万平方英尺，我们继续预计2026年至少有400万平方英尺的租赁量，与我们在3月31日后提出的2026年指引一致，我们已经执行了30万平方英尺的租约，因此截至今天，全年总量为150万平方英尺。
本季度我们改变了报告第二代租赁统计数据的方式。 instead of 根据租约开始的经济影响日期提供租约统计数据（这是回顾性的），我们显示本季度执行的所有租约的租金变化，其中比较租约在新租约日期前24个月内到期。由于所有这些数据都在我们的补充材料中，我不会重复。我对汇总数字背后的交易有一些评论。
在波士顿，数据包括Urban Edge空间中10万平方英尺的租约，该空间以前租给Biogen。在纽约，本季度执行的大部分租约是在时代广场大厦，我们回填了一家即将结束20年租约且有大幅增长的律师事务所。在旧金山，租赁的最大部分是在Folsom街680号，在华盛顿特区，我们将一家律师事务所的租约延长了近六年至2038年，以换取最低租金和当前租金重置。本季度我们执行了几项大型租约，17项超过2万平方英尺的租约，最大的略超过10万平方英尺，第二项是一家扩张的客户占用了9.2万平方英尺。
我们34%的平方英尺涉及续约、延期或扩张，66%是与新客户。现有客户扩张包括15万平方英尺的活动，我们有约5万平方英尺的收缩。我想对我们的各个市场发表一些评论，这些评论既说明了需求来源，也说明了我们在租赁方面取得的成功。在BXP投资组合中，曼哈顿中城、波士顿后湾和弗吉尼亚州雷斯顿的投资组合空置率继续最低，因此本季度市场条件对房东最有利。
活动最显著的加速出现在旧金山的Mission Market南部、圣莫尼卡和华盛顿特区的中央商务区。在后湾投资组合中，我们的出租率为98.8%。我们目前的大部分活动是填补小面积的可用空间，但我们已经开始与2028年至2032年之间到期的大型租户进行讨论，因为市场上没有高端的大面积可用空间。在我们的Urban Edge投资组合中，我们在韦斯顿的Quarry与一家全国性餐厅运营商完成了10万平方英尺的租约，并与一家生命科学公司在City Point 180号完成了4.3万平方英尺的租约，其中包括1.5万平方英尺的实验室空间和2.8万平方英尺的办公空间。
我们当前的Urban Edge活动包括扩张的硬科技公司和其他专门寻找办公空间的生命科学公司。在纽约，我们活动最显著的变化是在中城南部。在公园大道南360号，我们又完成了六层楼（13.8万平方英尺）的租赁，使该大楼的出租率达到90%。上周，我们与一位现有的AI客户达成协议，将其扩展到另一层，这将使该大楼的出租率达到95%。
在麦迪逊公园周边，我们在第五大道200号租赁了额外的3.2万平方英尺，仅剩下3.3万平方英尺的可用空间，而2025年我们在时代广场大厦有35万平方英尺的空置。本季度，我们在时代广场大厦执行了超过10万平方英尺的租约，包括8.5万平方英尺的当前空置空间。在旧金山，我们投资组合最显著的变化继续出现在Folsom街680号和Hawthorne街50号。本季度，我们执行了10.3万平方英尺的租约，并在4月初又执行了6.3万平方英尺的租约。
自2024年初以来，AI和科技租赁在市场总租赁需求中的占比从50%稳步上升到57%，在今年第一季度几乎达到80%。正如我 earlier 所说，在过去七个季度中，净吸纳量超过300万平方英尺。在圣莫尼卡，我们看到近期租约到期的客户以及需要新的和扩张空间的客户的兴趣有所增加。这与过去几年相比有了显著变化。在华盛顿特区的活动
本季度集中在两笔交易中。我们与康涅狄格大道1330号的主要租户提前签订了15.3万平方英尺的租约延期，并且作为与华盛顿指挥官队5.8万平方英尺租约的一部分，放弃了我们在2210号的地区总部。目前，该地区的活动仍然集中在雷斯顿市中心，我们的出租率为97.3%。本季度，我们与国防承包商和专业服务公司完成了七项小型租约，并且正在谈判超过15万平方英尺的交易，包括10万平方英尺的2027年到期租约，租户总体上将续约并扩张。
Jake和Pete继续收到律师事务所的入站请求，希望我们确定场地并开发类似于我们在72512和2100m所取得的新项目。我们今天对这些项目中的第三个有一定的了解。
我的评论到此结束。交给Mike。
很好。谢谢Doug。各位早上好。今天我将介绍我们第一季度的收益结果，并更新我们2026年全年的收益指引。第一季度，我们报告的FFO为每股1.59美元，比我们指引范围的中点高出0.02美元，比共识估计高出1美分。我们投资组合的表现超出我们的预期每股0.03美元，部分被高出1美分的净利息支出所抵消。投资组合的表现超出预期包括0.02美元的租金收入改善和0.01美元的终止收入增加。
租金收入超出预期是由于Mission街535号和Folsom街680号的租约更快开始，以及波士顿Urban Edge物业的一些租约。我们还从客户那里获得了更多的服务收入，特别是在纽约市和旧金山，反映出利用率的提高。本季度的终止收入总计1280万美元，主要与两个客户有关。第一种情况是，我们主动从华盛顿特区的一位客户那里收回了2.5万平方英尺。
这使我们能够在宾夕法尼亚大道2200号向指挥官队租赁5.8万平方英尺。这对我们来说是一笔很好的交易，创造了增量入住率并延长了租约期限。第二种情况涉及一位客户，该客户在去年第四季度违约，当时我们计提了360万美元的费用以冲销其应计租金余额。本季度，我们收到了总计625万美元的终止付款，这既涵盖了上一季度的冲销，也涵盖了近12个月的潜在租金空置期。
本季度我们的净利息支出每股高出1美分，原因是利息收入低于预期以及与市场波动相关的商业票据利率上升。在固定收益市场，第一季度商业票据利率扩大了25至30个基点。过去几周利率有所改善，但仍未完全回到第四季度的水平。现在，我想谈谈我们对2026年全年的更新指引。总体而言，我们将FFO指引的中点每股提高了1美分。
通过将下限提高到每股6.90美元，并将上限维持在每股7.04美元，我们将2026年的终止收入假设增加了800万美元。这与几个信用问题有关。我们正在处理影响约20万平方英尺空间的问题，我们预计将在2026年收回这些空间。其中超过一半的空间由合资企业持有，因此对我们的财务影响较小。我们预计收到的终止收入代替了这些客户2026年约500万美元的较低租金收入。
这些空间在当前市场很容易租赁，我们预计将成功快速回填。我们同物业投资组合的强劲租赁表现使我们对增长前景更有信心。在我们的同物业投资组合中，我们将2025年以来的NOI增长份额假设提高了15个基点，至1.4%至2.4%之间。请记住，我们将终止收入排除在同物业NOI假设之外，因此如果不是租约终止，我们会将同物业NOI增长份额假设再提高25个基点。
增长是由Doug概述的强劲租赁活动推动的，这继续超出我们的预期，并支持更强的入住率恢复。反映这种势头，我们将2026年的入住率展望提高了25个基点，全年平均为88.25%。在现金基础上，我们将同物业NOI增长份额的同比增长假设降低了25个基点，这考虑了租约终止活动以及2026年我们开发投资组合中几项带有免租期的提前续约，我们预计Benning街290号将提前一个多月交付，因为我们即将完成租户装修。
阿斯利康（AstraZeneca）已于4月1日开始支付现金租金，我们预计最迟将于6月1日交付该项目。有两个因素影响我们全年的利息支出假设。首先，Benny街290号的提前交付要求我们提前停止资本化利息。其次，美联储今年晚些时候降息的可能性降低，我们现在假设SOFR利率在2026年剩余时间内保持平稳。包括我们第一季度的结果，我们将2026年的净利息支出假设增加了约1000万美元。
因此，总体而言，我们将2026年FFO指引的中点每股提高了1美分，新的范围为每股6.90美元至7.04美元。这些变化来自同物业NOI增长份额假设增加0.02美元，终止收入增加0.04美元，以及开发活动增加0.01美元。正如Owen所描述的，这些被6美分的更高利息支出部分抵消。我们继续执行我们的计划。我们已完成资产出售，产生了12亿美元的净收益，其中包括2026年迄今的3.6亿美元。
与我们的指引一致，我们在麦迪逊大道343号取得了重大进展，有更多租约在谈判中，并积极讨论私募股权资本和建设融资。重要的是，我们的租赁活动一直保持一致且超出预期。尚未入住的当前空置空间已签订租约增长至160万平方英尺。我们目前300万平方英尺的租约 pipeline（无论是正在谈判还是积极讨论中）高于上一季度。我们仍然高度有信心能够显著提高入住率，推动更高的投资组合表现和价值。
我们的正式发言到此结束。操作员，可以打开提问线路吗？
谢谢，先生。提醒一下，要提问，您需要在电话上按星号11。要撤回问题，请再次按星号11，我们要求您的问题不超过一个，但请随时回到队列中，如果时间允许，我们很乐意届时回答您的后续问题。请稍候，我们正在整理问答名单。好的。第一个问题来自Evercore ISI的Steve Sakwa。请讲。
是的，谢谢。早上好。听起来你们所有人都对租赁环境发表了非常积极的评论。情况肯定有所好转，在纽约、旧金山和波士顿部分地区等多个市场，趋势似乎正在转变。我的问题是，在多大程度上你们能够缩短从开始讨论到签订租约的时间，以及这可能对你们可能需要在这些交易上花费的TI和资本支出产生什么影响。我想知道，你们能让租户更快地进入空间吗，我们是否可能看到资本支出开始下降？
Steve，我是Doug。我想说的是，租约的持续时间实际上取决于租户的法律顾问的积极性，在某些情况下，从我们的角度来看，有些法律顾问非常周到。我们可以在几天内完成租约，而在其他情况下可能需要六个月。所以，我不认为市场条件真的对此产生了影响。我想说，我们能够对租户的法律顾问提出的要求说“是”的能力显然增强了。
所以，这可能就是为什么在某些情况下完成租约需要更长时间。我不知道。从资本支出的角度来看，毫无疑问，在波士顿后湾、曼哈顿中城和弗吉尼亚州北部的雷斯顿，我们对所提供的优惠（即让步）更加保守，这意味着优惠金额更低，无论是我们给予的预租期金额还是提供的TI金额都更低。我想说，西海岸仍然有相当大的优惠套餐，主要是因为即使需求大幅加速，仍然有大量可用空间。
所以，我想说有些地方情况有所改善，而有些地方相对而言与过去三四个季度保持一致。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的Anthony Paolone。请讲。
谢谢。早上好。我想跟进您关于旧金山80%的需求来自AI租户的评论，想知道如何看待这是否真的是超出正常水平的增量需求，或者是否意味着只有20%的需求来自AI之外的领域。只是想思考这一情况的发展方向，以及它是否能告诉我们市场上其他租户的情况。
我先开始，然后让Rod评论。我对正在发生的事情的推断是，被定义为这些新的AI导向公司的技术正在加速吸收市场中的大部分增量空间。已经发生的巨大变化是，如果回到2010年至2019年，几乎所有的吸纳量都来自科技巨头——谷歌、LinkedIn、微软、Meta等大公司，而现在这显然已经停止了。
这些公司中没有一家在旧金山进行任何实质性的扩张，事实上有些公司还退还了空间。我想说，正在被吸纳的空间量已经加速。我无法告诉您这是否会在未来三、四、五个季度保持一致。但这些公司相对而言正在积极招聘人员，并且他们已经决定现场工作对其业务战略至关重要。
从我们的角度来看，这些都是很好的指标。专业服务和商业服务公司并没有像在曼哈顿中城那样扩张。我们希望随着这些公司上市，他们的资本流动发生变化，并改善西海岸的整体财富创造，金融服务、专业服务、商业和行政服务可能会有一些更实质性的改善。
Rod，我不知道你是否有其他评论。
Doug，我认为你已经涵盖了大部分内容，但我想补充一点，关于非科技公司，即传统租户，我们有很多这样的租户，特别是在Embarcadero中心，我们没有看到他们在缩减规模。我的意思是，他们已经经历过了。所以，我们与这些类型的租户执行了一些不同的续约，也有一些新租户进来。所以，我想说他们是稳定的。这就是。然后，当你看另一方面，思考需求增长的地方和来源时，正如你对湾区的预期，这是一个科技驱动的市场。
而现在正是这些科技公司在推动市场。目前，有20个超过10万平方英尺的需求，约330万平方英尺。这特别是在旧金山。一年前，这个数字约为12个需求。所以，这肯定增加了，这很棒。正如Doug所说，这些是我们以前从未听说过的公司。所以，这是新兴的、成长中的公司。这非常积极。
谢谢。
下一个问题来自BMO Capital Markets的John Kim。请讲。Kim先生，您的线路已开通，您的电话处于静音状态。
抱歉。关于麦迪逊大道343号。您谈到了另外27%空间的租赁谈判。有一些媒体猜测是谁，但我想知道您能否讨论一下您认为这些空间是代表空间整合、扩张还是“ musical chairs”（即企业搬迁）。
我是Doug。这些是租户，不是单个租户，是多个租户。我认为这几种情况都有。有一些整合，也有一些增长。
谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Nicholas Yulico。请讲。
谢谢Mike。我想问一下租赁资本支出。本季度它较高，1.78亿美元计入了FAD计算，我想。上次电话会议。您说全年可能在22万到。所以也许您可以谈谈是什么驱动了这一点，以及如何看待今年剩余时间的租赁资本支出。
本季度租赁成本上升的原因确实是租约开始量非常大，基本上是我们通常看到的两倍。这是由我们几年前进行的几项提前续约在本季度到期推动的。超过100万平方英尺的租约因此到期。所以，如果你看每平方英尺的租赁成本，它们是每平方英尺10美元，这是相当合理的。这完全在我们预期的范围内。但正是这些提前续约的到期导致FAD较高。
所以，我不期望未来几个季度会继续保持这样的水平。但考虑到本季度1.75亿美元的开端，我确实预计今年的租赁交易成本会更高。因此，基于我们预期的入住率增长，我预计我们的租赁成本将接近超过4亿美元。第二和第四季度还会有其他几项提前续约到期。
谢谢。
下一个问题来自富国银行的Blaine Heck。请讲。
很好，谢谢。早上好。我希望您能谈谈投资组合中生命科学部分的趋势。您已经处置了西海岸的 exposure，并且在大波士顿投资组合的租赁方面取得了一些成功。如果交易市场支持，这是否可能成为资金来源？或者您仍然将整个波士顿生命科学投资组合视为BXP的长期持有资产？
BXP的生命科学投资组合位于两个子市场。一个是剑桥的肯德尔广场，我们正在那里为阿斯利康建造新大楼，我们有与Biogen和Broad相关的大楼。另一个是马萨诸塞州沃尔瑟姆的生命科学大楼，位于City Point 180号、880号和西街200号，以及当我们将103号大楼租出去时。我认为我们不打算退出这些市场或任何这些大楼。我们显然看到当前市场需求的变化是更多的办公空间和更少的实验室密集型空间。
因此，坦率地说，我们正在传统办公楼中利用生命科学公司的这种需求。事实上，作为170万平方英尺谈判中租约的一部分，我们昨晚签署了一份意向书，一家生命科学公司将在我们的一栋大楼中占用4.9万平方英尺的办公空间。所以，我认为这种情况将继续。我可以告诉你，生命科学市场无疑已经触底，大波士顿生态系统的边际情况正在好转。
我认为如果你看看孵化器类型的公司，这些孵化器有更多的活动和更多的兴趣，希望随着时间的推移，这将扩展到更大的公司。显然，大型制药公司正在收购在波士顿生态系统中诞生和培育的生命科学公司，这对生态系统来说是一件好事。所以，我想说边际情况有所改善。我们在战略上打算继续维持我们的投资组合，并相信大波士顿生命科学业务的长期可行性。
谢谢。
下一个问题来自美国银行证券的Jana Galan。请讲。
谢谢。早上好，恭喜租赁表现出色。考虑到对入住率和入住速度的关注，您能否谈谈任何举措，如 spec suites（样板间），以更快地吸引科技和AI租户？AI租户是否有与更传统租户群体不同的电力或建筑要求？
我想让我们的区域管理团队来回答这个问题。我想让Brian谈谈交钥匙工程，我们正在为中型公司做大量我称之为设计和建设的工作。然后Jake可以谈谈我们在北弗吉尼亚州的预制套房计划，Rod，你可以谈谈我们在租赁Folsom街680号时所做的以及如何成功的。所以Brian，你先开始吧。
是的。Urban Edge是我们看到这种活动的区域，因为我们在波士顿和剑桥的投资组合实际上已经租满了。但在Urban Edge，我们看到这些新兴公司有交钥匙能力，其中几家是生命科学公司。就像Doug说的，我们受到鼓舞，感觉市场已经触底。但活动，我不会说非常显著，但肯定有所增加，我们正在交谈的公司。我认为关于这些公司的一件有趣的事情，除了交钥匙工程之外，与Steve earlier的问题有关，即完成租约的时间。
我们很长时间没有看到的一件事是，这些客户正在尽力了解他们的增长情况。这有点停滞，我们会处理一个3万平方英尺的交易，突然他们会说我们有好消息，可能是4万平方英尺。这是新的。但交钥匙工程确实效果很好。我们没有做任何所谓的，我们只在那个区域做了非常小的样板间。但交钥匙工程能快速实现入住。
当然。在雷斯顿市中心，我们已经交付了50多个样板间。雷斯顿有两栋大楼，我们称之为孵化器大楼。这些是4000至6000平方英尺的群体，他们希望毗邻雷斯顿市中心的许多企业总部。所以，我们的预制套房非常成功。通常，当我们在纸上有线条和图纸及许可证之前建造五到六个样板间时，我们已经租出了这些套房。
所以，对这些空间的需求非常旺盛。关于，我想您的问题是关于电力要求和任何不同之处。相对于这些样板间，没有什么真正不同的。通常，我们签订短期租约。通常，我们看到租期超过五年，租金非常有竞争力。
Rod？
是的。在Folsom街680号，我们租赁该大楼的关键策略之一是做样板间。事实上，我们做了一个3.4万平方英尺的整层样板间，我们去年做的，反响非常好。我们能够向潜在客户展示空间会是什么样子。所以，一旦我们建成，我们的活动迅速增加。所以，我们报告的活动很大程度上基于这一策略。顺便说一下，这对我们来说并不新鲜。我们已经这样做了很多年，并且继续在湾区的所有物业中这样做。
这是一个很好的策略。我的意思是，大多数科技公司，他们需要快速获得空间，所以当空间建成并准备好时，我们可以快速交付。然后我想简要评论一下您问的电力问题。在旧金山的任何地方都没有这种情况。所以，我们正在打交道的使用办公空间的AI公司并不一定寻求更多电力。但我们在山景城的一些研发投资组合物业中看到了这种情况，特别是。那些可能是不同类型的机器人公司或不同的科技公司，但电力肯定是他们会寻求的东西。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请讲。
嘿，早上好。那边早上好。关于开发项目。我想你们谈到了新的项目 pipeline，有两个问题。第一，住宅（你们将土地或建筑物货币化最终出售）与办公的比例。然后，考虑到股票目前的交易隐含8%的收益率，在考虑未来启动潜在办公项目时，你们如何权衡？
早上好，Alex。关于pipeline，正如我提到的，大约35亿美元左右。由于我们将交付Benny街290号，它将有所缩减。我们有一系列新的开发项目即将到来。我们谈到了在华盛顿特区的几个项目。所以，我认为这将重新增加。我认为在住宅方面，你可能会看到我们有更多的项目，但资本会更低。我们做的17 Hartwell交易，我们拥有20%的股权。Skymark项目，我们拥有20%的股权。这就是你未来会看到的模式。
所以，我认为未来投入办公的资本将大于住宅。关于你的最后一个问题，关于开发收益率与启动新办公项目（收益率8%）与回购股票的资本配置决策，我们认为8%的收益率高于股票的潜在收益率。你知道，股票的隐含资本化率可能在7%左右。而8%的收益率，我们认为这对股东是增值活动，而且肯定比我在发言中描述的一些收购更有吸引力。
Owen，关于住宅我唯一要补充的是，我们将产生更多的费用收入，因为我们将只拥有少数股权，我们将产生开发费用和其他类似费用。所以，当这些项目开始增加时。我们应该会在费用收入中看到。
Alex，关于开发我最后要说的是，长期以来，公司通常有大约30到40亿美元的开发项目在进行中。我认为未来这可能会继续。但我认为项目会更少，因为简单地说，这些项目的成本要高得多。所以，我认为会集中在更少的单个项目上。
谢谢。
下一个问题来自花旗集团的Seth Bergey。请讲。
嗨，早上好。谢谢回答我的问题。您提到了4亿美元的处置。非战略性办公、住宅、合资权益、土地之间的目标比例是多少。考虑到一些利率变动推动了指引的变化，围绕这部分资产的定价和与潜在买家的对话有何变化。
是的，我认为，我不确定定价真的有那么大变化。我确实认为越来越多的资本慢慢回到办公领域。我 earlier 向您提供了销售数据，今年第一季度，办公销售额比去年第一季度季节性增长72%。所以，我认为这是一个迹象，表明更多的交易，更多的资本正在进入市场。关于今年剩余时间的比例问题，住宅部分尚未完全完成，但大部分已完成。所以，我认为今年剩余时间你会看到更多的非战略性办公和一些土地。
谢谢。下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请讲。
嗨，早上好。我想回到麦迪逊大道343号的合资企业，您能否提供最近对话的更多细节，宣布的时间预期，以及您是否只寻求一个合作伙伴参与该项目。
正如我在发言中所说，时间是今年。所以，我们的目标是在2026年完成这次资本重组。至于合作伙伴关系的结构，还有待确定。但我们目前的猜测或预测是，我们可能会有多个合作伙伴而不是一个。
谢谢。
下一个问题来自巴克莱的Brendan Lynch。请讲。
很好。早上好。谢谢回答我的问题。Doug。我想跟进您关于美国经济经历许多技术周期的评论。当然感谢那里的评论。将当前时刻放在背景中很重要。我想反驳的是，从历史上看，办公楼并不一定与科技增长或甚至与该国更广泛的经济增长同步增长。在过去几年中，无疑有很多波折，如全球金融危机，然后是十几岁时的过度供应，然后是新冠疫情。所以，我想问的是，从高层次来看，我们如何能有信心在未来五到十年这个周期会比过去20年左右更好？
我不能给你信心说未来五年会比过去20年更好。我能告诉你的是，关于这种人工智能工具的快速应用影响的许多论述和猜测，与我们市场中实际发生的情况并不等同。在我们的市场中，我们看到高端建筑物的客户对办公空间的额外吸纳增长，特别是在旧金山和中城南部等市场。我们看到新组织的显著增长，其中许多名称和想法在五年前并不存在，它们可能成为与2010年至2019年科技巨头爆炸式增长相比的下一个技术增长载体。
我认为很明显，在那段时间里，我们确实看到了显著的办公需求增长。然后新冠疫情发生，由于转租和租户违约突然将大量供应带回市场，极大地改变了我们业务的经济状况。所以，我认为这次与我们经历的其他周期没有那么不同。但需求来源是非常不同的。Owen在发言开始时说，这些类型的技术可能会也可能会导致一些工作中断，但肯定感觉不到，我们也没有看到任何证据表明这正在美国我们市场的高端办公资产中发生。
如果我可以补充一点数据。Doug，我是纽约的Hilary。在中城南部，2026年第一季度捕获的AI租赁需求与2025年上半年一样多。所以，纽约中城南部的AI用户需求实际上同比加速增长。
谢谢。
下一个问题来自KeyBanc Capital Markets的Upal Reina。请讲。
很好，谢谢。关于资本配置，今年股票有所下跌。所以，我想知道股票回购是否可能提上日程，或者您是否正在考虑。
我们认为我们的股票是一项非常有吸引力的投资，因为隐含的资本化率在7%左右，我每个季度提供的所有可比销售都在5%和6%左右。所以，我们认为股票是一项非常有吸引力的投资。话虽如此，正如我们在本次电话会议中所描述的，我们正在将资本分配给新的开发项目，这些项目为公司产生8%以上的收益率，这是增值的，也是我们的目标之一，我们的净债务与EBITDA比率约为8倍，我们的目标是随着时间的推移降低这一比率，这就是我们不回购股票的原因。
谢谢。
下一个问题来自Ladenburg Thalmann的Floris Van Dijkum。请讲。
嘿，各位早上好。您谈到了资本支出要求。我只是好奇。我认为您没有量化您的已签约但未开始的pipeline。您的已租赁和已占用空间之间有350个基点的差异，并非所有空间都是平等的。显然，您的Urban Edge投资组合租金低得多。您知道，那里的入住率比您的城市投资组合价值低得多。也许您可以量化3.5亿美元的增量租金会是多少，以及这对您的NOI和FFO可能产生什么影响。
我只想回到我在投资者日所说的话，因为我不能在没有打开一大堆电脑屏幕的情况下明确回答您的问题。但总体而言，我们空置空间的平均租金约为每平方英尺75美元。所以，如果您按每平方英尺75美元计算，除了可能的少量清洁费用外，所有租金都计入底线。所以，您将75美元乘以35万平方英尺，就可以大致了解如果所有租金同时流入会产生的总体贡献。
我能说的是，曼哈顿中城有80万平方英尺。同样，我们的已租赁与已占用之间的差异很大，这是基于过去6到12个月我们在中城完成的所有租赁。所以，这是一个非常高租金的重要组成部分。
是的，那里的租金大约在每平方英尺100到105美元之间。
谢谢。
下一个问题来自Green Street的Dylan Burzinski。请讲。
嗨，早上好，各位。谢谢回答问题。只想谈谈麦迪逊大道343号。显然，纽约的租赁继续非常强劲。你们谈到有租赁谈判将使该项目的预租率达到50%以上，处置趋势非常好，你们继续将其货币化。我想知道，为什么如此渴望在2026年对股权进行资本重组，而似乎可以等待一段时间，让项目更接近稳定，获得更高的定价。所以，只是好奇，你们的思考过程是什么。
我们确实将筹集这笔资金和进行这次资本重组推迟了一年，以完成我们已经完成的所有事情，并以您所描述的所有方式降低资产风险。你知道，我们现在或将租赁超过50%的空间。我们已经购买了大部分材料以节省成本。我们即将完成建设贷款，等等。我们认为我们将资本引入这笔交易的条款将对股东有吸引力。这将对BXP增值，并使我们能够释放资本进行额外投资，并实现我 earlier 描述的目标之一——去杠杆化。
谢谢。最后一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请讲。
嘿，很好。嘿，关于同店NOI有一个简短的问题。只是想思考一下今年和明年的线索。显然今年我认为您谈到了大致持平。有一些建筑物从在营中移除，但您能否简单介绍一下进入明年时，我们应该如何考虑入住率的提升。是否有其他建筑物可能从在营中移除，或者是否明显加速进入2027年及以后。谢谢。
目前，我们可以明确说的是，我们将出售资产。当我们出售资产时，它们将影响我们的投资组合规模，但这只是边际影响。我们非常有信心年底将达到89%，希望能更高一些，2027年底将达到91%，希望能更高一些。
我们目前正在努力的大部分（如果不是全部）入住率将在2026年12月31日到位。所以，您将获得我们目前正在实现的所有入住率改善的100%运行率，我猜我们将在2027年初继续在这种环境下进行租赁，无论是续约还是空置空间，这可能会在那一年开始。所以，我们对同店投资组合未来的增长仍然相当有信心。
谢谢。问答环节到此结束。现在，我想将电话交回给董事长兼首席执行官Owen Thomas作总结发言。
我们没有其他评论。感谢各位对BXP的关注和兴趣。
谢谢。今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。