Terence O'Hara（企业传播总监）
Peter Akwaboah（代理首席执行官兼首席运营官）
Chryssa C. Halley（执行副总裁兼首席财务官）
各位好，欢迎参加房利美2026年第一季度财务业绩网络直播。现在，我将把主持权交给房利美企业传播总监Terrence o' Hara。
大家好，感谢各位参加今天讨论房利美2026年第一季度财务业绩的网络直播。请注意，本网络直播包含前瞻性陈述，包括与住房市场、经济和竞争状况及其影响相关的预期，公司业务组合的未来表现和信用特征，公司未来的财务表现以及公司未来的计划及其影响。未来事件的结果可能与这些陈述大相径庭。
可能导致不同结果的因素已在公司今日提交的2026年第一季度10Q表格的前瞻性陈述部分以及公司2026年2月11日提交的2025年10K表格的前瞻性陈述和风险因素部分中列明。
本网络直播的录音可能会发布在公司网站上。我们要求您不要为公共广播录制本网络直播，也不要发布任何完整的文字记录。
现在，我想将电话会议交给房利美代理首席执行官兼首席运营官Peter Akwabua，之后由房利美首席财务官Chrissa C. Halley发言。
早上好，感谢各位今天参加我们的会议。我们今年开局强劲，第一季度净收入为37亿美元，环比增长5%，同比增长2%，净收入稳定在73亿美元。
这一业绩使我们的净值达到1127亿美元，反映了我们担保业务的持续健康、执行的纪律性以及资产负债表的实力。
在房利美，我们的使命指导着我们的运营方式，这在今天尤为重要，因为宏观经济环境给本已充满挑战的住房市场增添了不确定性。
我们正在密切监测这些动态，并对我们高效运营和随着情况变化做出反应的能力充满信心。我们始终专注于在所有经济周期中提供不间断的流动性，以支持美国住房市场的稳定性和可负担性。
我们在关键优先事项上取得了坚实进展。我们在去年季度概述的运营效率进展基础上继续推进。我们的费用管理努力帮助取得了更强的业绩，包括降低了行政费用。
本季度，我们通过增加MBS购买来维持对二级抵押贷款市场的支持，并提供有针对性的流程和技术更新，以解决行业痛点、扩大准入并加强我们作为首选业务合作伙伴的角色。
自季度末以来，我们启用了两个新的信用评分模型，包括立即使用VantageScore 4.0，通过行业创新、创新和竞争来支持可负担性和准入。
这些行动共同使我们能够履行使命。在第一季度，我们提供了1160亿美元的流动性，帮助约38.5万户家庭购买、再融资或租赁住房。
我们还通过止赎预防解决方案帮助借款人，使超过2.4万名房主能够留在自己的家中，突显了我们的作用不仅仅局限于住房准入。
我们为我们对全美国家庭产生的积极影响感到自豪。接下来，我将请我们的首席财务官Chris Aheli详细介绍我们的财务业绩。
谢谢Peter，各位早上好。在讨论我们第一季度财务业绩之前，我想简要谈谈经济和市场环境。
尽管市场在季度末经历了更大的波动性，但这些发展并未对我们的第一季度业绩产生重大影响，我们正在密切监测可能影响我们担保组合信用表现的因素。
我们相信，我们强大的信用状况1.27亿美元的净值和风险管理能力使我们能够应对不确定性增加的时期。
转向 earnings 演示文稿第2页的第一季度业绩，我们实现了37亿美元的净收入，较上一季度增长5%。
我们的核心担保业务在第一季度推动了强劲的净收入，59亿美元的担保费收入占净收入的81%。
我们赚取这些担保费是为了换取我们在二级市场发行的抵押贷款支持证券提供信用保护。
我们第一季度的业绩还受益于非利息支出的减少，因为最近的成本削减行动转化为了节约。
非利息支出环比下降8%，同比下降16%，行政费用比率从2025年第四季度的12.6%降至第一季度的10.2%。
转向税前收入的其他组成部分，第一季度的其他损失是由为我们的留存抵押贷款组合购买房利美MBS的投资损失驱动的，2.77亿美元的信用损失拨备包括单户和多户拨备。
最后，为了评估我们的财务表现和资本效率，我们基于年化的年初至今净收入除以我们的平均普通股一级资本要求，计算出一个说明性的所需权益回报率指标。
第一季度的说明性回报率为10.4%，较上一季度增加20个基点。
第3页强调了我们担保业务的规模和稳定性。在2025年底41000亿美元担保组合的推动下，我们仍然是美国未偿还住宅抵押贷款的最大担保人，支持估计24%的单户和21%的多户未偿还抵押贷款债务。
虽然担保费收入继续推动我们绝大部分的净利息收入，但我们的组合收入也环比增长2%，同比增长9%。
我将在第14页进一步讨论我们的投资组合。
在第4页，我们的净息差较2025年水平略有上升。第一季度，我们的总担保组合继续重新定价走高，因为我们较大的单户业务的平均担保费上升超过了多户业务平均担保费的下降。
在讨论我们的业务部门业绩时，我将讨论影响定价的关键因素。
转向第5页的信用指标，单户信用表现环比相对稳定，我们的单户严重拖欠率保持在历史低位附近。
我们的多户严重拖欠率在第一季度有所上升，因为最近一段时间持续的市场挑战导致更多贷款严重拖欠。
在第6页，我们强调了导致拨备环比持平的抵消影响。我们的单户拨备增加了0.14亿美元，0.89亿美元的净冲销被1.03亿美元的信用损失拨备所抵消。
我们的多户拨备减少了0.14亿美元，净冲销为1.88亿美元，这使得净冲销比率比上一季度高出7个基点。
这些净冲销对多户拨备的影响在很大程度上被1.74亿美元的信用损失拨备所抵消，这主要是由贷款拖欠增加和某些问题贷款的财产估值下降所驱动。
在第7页，我们第一季度的行政费用环比下降19%，同比下降25%，这是由于最近采取了减少承包商和顾问的劳动力支出以及我们的房地产足迹的行动。
虽然我们的业绩可能因季度而异，但我们致力于通过专注于运营效率来维持较小的成本基础，包括通过自动化手动流程和利用AI提高生产力。
在第8页，我们讨论了监管资本要求的驱动因素。风险加权资产和风险密度环比增加，这是由留存抵押贷款组合增长带来的市场风险、新收购的信用风险以及信用风险转移（CRRT）交易带来的资本缓解减少所驱动。
我们的CET1资本要求在第一季度有所下降，因为最低要求的增加被稳定性资本缓冲的30亿美元减少所抵消，稳定性资本缓冲每年重新校准。
在第9页，我们强调了我们在继续建立净值和朝着满足资本要求方面取得的成功。自2020年1月以来，我们的净值增加了990亿美元，其中包括自我们开始根据企业监管资本框架报告资本状况以来的520亿美元。
关于第10页的2022年第四季度，单户业务在第一季度仍然是净收入的一个大型稳定贡献者。该业务收购了990亿美元的贷款，是2022年以来的最高季度交易量，并产生了60亿美元的净收入。
基本担保费收入环比和同比相对稳定，因为担保组合继续重新定价走高，抵消了组合下降的影响。
尽管第一季度组合收入较高，但对冲会计费用增加0.86亿美元导致净收入环比略有下降。
总结本页，第一季度非利息支出的显著减少和公允价值收益的增加，部分被较高的投资损失所抵消，导致净收入环比和同比增长。
第11页强化了我们第一季度单户收购的强劲信用质量。由于第一季度再融资收购的比例较高，加权平均OLTV略有下降，而加权平均FICO评分环比稳定在757。
最后，我们第一季度DTI大于43%的单户收购份额较2025年水平下降2个百分点至34%，这是由第一季度再融资活动份额较高所驱动。
转向第12页，多户业务继续以有竞争力的价格提供业务，以实现170亿美元的新业务量，并在第一季度将担保组合增长至5420亿美元。
尽管多户担保组合收取的平均担保费较低，但这一增长支持了多户担保费收入环比相对稳定。
作为对我们多户业务定价的提醒，我们考虑许多因素，包括个别贷款特征和外部因素，如利率、MBS利差、其他流动性来源的可用性和成本以及我们的使命相关目标。
尽管多户净收入表现强劲，但第一季度较高的信用损失拨备以及从其他收益转向其他损失导致多户净收入环比和同比下降。
在第13页，我们仍然专注于维持我们多户担保组合的信用质量。担保组合和新收购的加权平均债务偿还覆盖率和原始贷款价值比指标大致与2025年水平一致。
此外，由于我们独特的dusk风险分担模型和我们的CRT计划，截至季度末，我们几乎所有的多户担保组合都有某种形式的信用保护。
最后，在第14页，我们强调了随着净值增长，我们如何有效利用资产负债表。我们在第一季度将留存抵押贷款组合增加了360亿美元，并将企业流动性组合减少了70亿美元，反映了我们的投资组合向更高收益投资的转变。
我们还在本季度增加了长期债务发行，以替换计划在今年晚些时候到期的债务，并通过利用有利的市场条件进一步增强我们的流动性状况，总结我们的第一季度业绩突显了我们业务模式的实力。
我们受益于41000亿美元担保组合的耐久性和质量、支持更高收益的更精简的成本结构以及强大且不断增长的净值状况。
这些优势共同使我们能够很好地应对市场挑战、交付坚实的业绩并继续支持美国住房市场。再次感谢各位参加今天的网络直播。
谢谢大家。今天的网络直播到此结束。您可以断开连接。