马克·霍利迪（董事长兼首席执行官）
史蒂夫·M·杜雷尔斯（执行副总裁、租赁与不动产总监）
哈里森·西托默（总裁兼首席投资官）
马修·J·迪利贝托（首席财务官）
史蒂夫·萨克瓦（Evercore ISI）
约翰·金（BMO Capital Markets）
亚历山大·戈德法布（Piper Sandler）
尼古拉斯·尤利科（Scotiabank）
安东尼·保洛内（摩根大通）
塞思·伯奇（花旗）
罗纳德·卡姆德姆（摩根士丹利）
布莱恩·赫克（富国银行）
彼得·阿布拉莫维茨（德意志银行）
维克拉姆·马尔霍特拉（瑞穗）
布伦丹·林奇（巴克莱）
感谢各位的参与，欢迎参加SL Green Realty Corp. 2026年第一季度财报电话会议。
本次电话会议正在录制中。此时，公司希望提醒听众，在会议期间，管理层可能会发表前瞻性陈述。您不应将前瞻性陈述作为对未来事件的预测，因为实际结果和事件可能与管理层今天可能做出的任何前瞻性陈述有所不同。管理层在本次电话会议上发表的所有前瞻性陈述均基于他们截至今天的假设和信念。有关可能导致此类差异出现的风险、不确定性和其他因素的更多信息，请参见公司最新Form 10K中的风险因素和MD&A部分，以及公司向美国证券交易委员会提交的其他后续报告。
此外，在今天的电话会议中，公司可能会讨论《证券法》下Regulation G所定义的非GAAP财务指标。与所讨论的每个非GAAP财务指标最直接可比的GAAP财务指标，以及每个非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标之间差异的调节表，可在公司网站www.slgreen.com上找到，方法是选择有关公司2026年第一季度收益的新闻稿，以及我们在Form 8-K当前报告中包含的补充信息，该报告与我们2026年第一季度收益相关。
在将电话交给SL Green Realty Corp.董事长兼首席执行官马克·霍利迪之前，我请那些参与电话会议问答环节的人每人最多提问两个问题。谢谢。
现在我将电话交给马克·霍利迪。请讲，马克。
感谢大家今天的参与。在SL Green这一季度出色的业绩结束之际，我们几乎实现了所有目标，甚至超额完成。我知道分析师群体对我们季度收益的节奏存在一些误解，但在内部，我们第一季度的业绩完全符合预期，并推进了我们今年的许多目标。
头条新闻始于我们的租赁业务，我们迎来了公司28年历史上最出色的第一季度。我们签署了51份租约，总面积达930,000平方英尺，市值重估比相同空间先前的完全递增租金高出16%。结论非常明确，与我们一段时间以来所说的一致：优质办公市场存在巨大的不平衡。核心而言，我们向成熟用户出租优质空间，而经过这么多年的租赁，无论是在我们的投资组合还是整个城市，尤其是在东中城，需求远远超过剩余供应。
第一季度末，顶级建筑的空置率再次降至3.4%，这基本上意味着该市场 segment 根本没有可用空间。因此，我们看到这些建筑的租金水平持续上涨，净有效租金显著改善，这极大地有利于我们的投资组合，如您所知，我们的投资组合主要集中在这一区域。而且我预计这种情况不会在短期内缓解。
一方面，纽约的商业环境仍然非常好。看看2025年底在第一季度公布的一些数据。2025年城市税收达到800亿美元，比疫情前高出16%，创下历史新高。房地产税收同比增长近3%。个人所得税同比增长近12%——这表明纽约市主要商业部门支付的奖金和薪酬数额巨大。
2025年华尔街证券行业利润达到创纪录的650亿美元，此前的纪录是2009年的610亿美元。纽约市有160家独角兽初创企业，即估值超过10亿美元的私营初创企业，这是仅次于硅谷的第二大初创企业生态系统。去年风险资本融资310亿美元，比前一年增长25%。纽约市被评为2025年毕业生的头号人才中心，每九名大学毕业生中就有一名来到纽约市。因此，在本地经济基本面强劲的基础上，我们希望并预计未来几个月宏观经济会有所改善，这将进一步增加租赁市场的 momentum。
今年迄今为止，我们的投资组合租赁面积超过100万平方英尺，我们仍有大约900,000平方英尺的空间 pipeline，我们预计其中大部分将完成租赁。需求持续存在。另一方面，供应紧张的局面确实看不到尽头。未来三年预计不会有新的空间交付。
随着劳力士大厦、第五大道520号等近期完成的项目已成过去，而麦迪逊大街343号和麦迪逊大街625号等新项目预计要到2029年或2030年左右才能完成，在2029年底之前，曼哈顿中城根本不可能有任何其他新建筑交付。这为我们带来了相当长一段时间以来最有利的动态之一。因此，我们正在以非常快的速度推进我们在麦迪逊大街346号的新项目，这是我们下一座伟大的办公大楼。我们在秋季刚刚完成了该场地的收购，已经在5月1日发布了100%的 schematic 设计，距离收购仅六个月，并立即进入设计开发阶段。我们预计将在今年年底前将该项目提交给Euler，即该市的土地使用审批流程。这比我们在范德比尔特一号项目上的进度快得多。
我对该建筑的设计规划进展也非常满意。我们已经开始与选定的潜在租户、顶级经纪人讨论该项目，展示项目情况，并获得了极好的反馈，证实我们在这个新开发项目上的方向是正确的。我预计在下次电话会议上，在我们与施工经理确定项目价格并在未来几个月获得一些主要行业反馈后，能够提供一些财务细节。
我们在53街700号的另一个大型开发项目自上一季度以来也取得了很大进展。我们现在与最后剩余的租户达成了完全空置的协议，这使我们能够开始全面动员并开始执行工作合同。我们现在处于采购的早期阶段，到目前为止，通过成功应对关税和通货膨胀，我们的成本控制在预算之内或低于预算。内部拆除工作已取得很大进展，未来几个月，我们希望敲定债务和股权资本的安排。
本季度我们在处置目标方面也取得了进展，签订了出售我们七天项目的住宅和零售部分的合同，并与合资伙伴完成了麦迪逊大道690号的出售。在接下来的几个月里，随着我们推进25亿美元的处置计划，还会有更多进展。
我们还通过我们的债务基金利用了信贷市场的有利机会，该基金到目前为止表现非常好。自上次电话会议以来，我们投入了2.26亿美元，包括今天完成的一笔交易，使总承诺额达到约5.67亿美元，而该基金总额为13亿美元。所有这些积极活动都受到城市经济非常强劲的推动，我们预计今年不会像过去几年那样出现夏季淡季。事实上，我们预计今年夏天会很热闹，国际足联世界杯和美国250周年庆典将在6月和7月为城市带来大量人群和经济活动。
我们预计这将是一个巨大的推动，尤其对SUMMIT的餐厅场地以及整个城市来说都是好兆头。我们对城市和州的预算情况也感到满意。评级机构确实向新政府传达了一个信息，希望在目前正在谈判的预算中看到一些效率，以及6月前城市层面将实施的预算。我完全有信心，预算缺口将通过增加收入、控制支出和州政府的支持来解决。
正如报道的那样，其中一项措施似乎是一项新的第二套房税，州长昨天在市长和市议会议长的支持下宣布了这一措施。一旦你理解我们需要在预算过程中找到一些收入增加的途径，我要赞扬州长采取务实和精准的方法，确保所有纽约人，无论是否居民，都支付公平的份额。这一概念得到了许多纽约人的支持，因为它将重点和影响缩小到收入最高的非纽约市居民，他们否则不缴纳纽约市所得税，但受益于纽约市异常低的住宅房地产税。
最后但同样重要的是，自我们上次见面以来，我们宣布哈里森·西托默晋升为总裁兼首席投资官。当安德鲁·马蒂亚斯在服务25年后离开总裁职位时，我们没有急于寻找他的永久继任者，而是采取了慎重的方法来填补这个重要职位。我想要一个真正代表我们文化、精神和卓越的人，这是我们的与众不同之处和定义。哈里就是这样的人。因此，随着我们公司在2027年迎来30周年，这次晋升是识别、培养和支持下一代领导者的重要一步。我希望在未来几年能有更多关于我们后起之秀持续晋升的公告。
总结一下，我认为这是一个很棒的季度，我们在目标上取得了重要的早期进展。但当我们三个月后再次相聚时，我的直觉是，下次在租赁、交易和公司业绩方面我们会有更多话题可谈。
谢谢大家，现在我们准备开放提问。
[操作员说明] 第一个问题来自Evercore ISI的史蒂夫·萨克瓦，您的线路已接通。
很好，谢谢。也许史蒂夫或马克，你能评论一下马克提到的pipeline活动吗？我记得你说过是900,000平方英尺。你知道其中有多少是新租户或扩张租户吗？有多少可能是提前续约，也许可以谈谈租户对空间扩张的期望，以及他们对空间使用的看法。
嗯，你看，我面前有pipeline数据。它与上一季度基本一致，主要是大量中等规模的租户，这非常好，也是你所期望的，因为既然One Madison已经完全租出去了，我们现在没有很多大块空间了。所以，你要记住，我们的pipeline性质不一定与市场上租户的pipeline性质相关。它与我们投资组合中的可用空间有关。我们投资组合中目前的可用空间，我认为三分之二的建筑预计到今年年底平均达到95%或更高——98%或更高——三分之二的建筑到今年年底达到98%或更高。我们实际上只是在一些仍有超过这种空置率的项目中进行新租赁，比如莱克星顿大道420号、美洲大道1185号。你知道，这是我在这个pipeline中看到的两个最主要的建筑，还有第六大道1350号的一小部分，公园大道100号的一小部分，然后其他的就是莱克星顿大道45号、公园大道500号等地方的零星交易。
所以，你知道，我不会推断这就是整个市场，因为市场上有很多大型租户，史蒂夫可以谈谈这个。市场上有1.5亿到2.5亿平方英尺的用户，甚至有0.5百万平方英尺和1百万平方英尺的用户。但你必须有库存，第一，这就是为什么我们的投资组合租赁速度如此之快，第二，为什么我们如此迅速地启动了346号项目，在那里我们将有850,000平方英尺的全新一流空间交付，就在范德比尔特一号街对面。
史蒂夫，你想补充些什么吗？
嗯，在900,000平方英尺的pipeline中，30%已经租出去了。所以我们正在按计划在短期内完成这些。正如我们全年所看到的，你知道，金融服务、专业服务和科技租户仍然是市场的主要驱动力。我认为马克提出了一个重要观点，即我们的pipeline并不由最好的建筑主导，你知道，与一两年前相比，我们在中等价格点的建筑中看到了真正的速度，在那里我们也看到了异常的租金增长。
你知道，以Graybar为例，我参与那栋建筑的时间比我想承认的要长，那是该建筑历史上租金达到的最高水平。我想最后，我要说的是关于让步方面，显然我们看到租金上涨，但租赁激励措施（TIs）已经趋于平稳，在某些情况下，特别是当我们有很大杠杆时，它们略有下降。但免租期显然开始减少。特别是在续约方面，我们在控制让步方面取得了很大成功。
很好，谢谢。这很有帮助。也许，马克。关于交易方面，我只是好奇你从一些海外投资者那里得到了什么反馈或数据点。你知道，我不知道在多大程度上，中东投资者是否分心，或者有其他资本用途，可能不想现在来美国。只是，你知道，关于海外投资者看待美国市场，特别是纽约市场的任何想法或可以分享的事情？
嗯，你知道，我们的交易对手，无论是合作伙伴、联合贷款人、给我们特殊服务任务的团体、我们必须管理的团体，主要来自亚洲、欧洲、加拿大和国内。你知道，就我们的合作伙伴而言，我们在中东没有很多合作伙伴或交易对手。所以我不能给你任何直接的反馈，只有轶事性的反馈，正如你所期望的，像沙特阿拉伯、卡塔尔和阿联酋等国家和主权基金。
也许程度不同，但你也可以把阿联酋包括在内，我认为他们目前肯定在收缩，同时评估他们已承诺的项目与他们对新资本部署的看法。但这真的只是那里的情况。我在其他市场没有看到，我们也没有看到。如果有的话，我们仍然看到三个月前在电话中谈到的情况，我认为哈里给了你很好的反馈，特别是在我们上次去亚洲、日本、韩国等地旅行之后。直到今天，我想说，无论是信贷还是股权，那里的需求仍然强劲。但同样，股权是针对位置优越的最高质量资产，通常，你知道，考虑到我们的赞助和关系。
所以我认为我们对能够与该地区的交易对手执行我们今年计划的合资企业和融资感到非常满意。我认为这些人没有任何实质性的转变，尽管，你知道，如果你依赖中东资本，我相信情况会不同。
哈里？
是的，我想补充的一点是，你知道，在宏观经济不确定的时刻，经过验证的硬资产和经过验证的位置，你知道，继续表现出弹性。你知道，我们显然在One Madison Avenue的融资中看到了这一点，我认为当我们在中东冲突初期为该交易定价时，你们中的一些人在花旗看到了这一点。该交易最终有44个投资者分布在所有类别中。该交易中的某些类别获得了7倍超额认购。
我认为我们的业务特别受益的一点是，在过去几年中，我们并不严重依赖私人信贷。我们投资的这个行业并没有被推高。我们没有看到大型私人信贷贷款带来的高估值。因此，我认为我们现在比大多数，如果不是所有其他行业，对目前的情况更具弹性。
太好了。谢谢你的信息。
谢谢。下一个问题来自BMO Capital Markets的约翰·金。您的线路已接通。
谢谢。你们的租赁入住率为94.4%。你们今年的目标是94.8%，并且有900,000平方英尺的pipeline。所以我只是想知道这个年度目标是否有上调空间，同样关于租赁价差，鉴于你们本季度为16%，目标数字约为10%。
我是马特。所以我们在昨晚的新闻稿中，将年底同店入住率目标从94.8%提高到95%。所以我们在这方面有上调空间。市值重估，我们有一个健康的目标。第一季度显然是一个非常健康的数字。我们还有九个月的时间，但完全有望实现我们的目标。我们通常不会在仅仅三个月后重新审视租赁目标。我们想至少等六个月再做，但是显然，第一季度的 momentum 使我们走上了实现甚至超过我们12月设定的目标的良好轨道。
好的。然后你们的经济入住率本季度环比上升到85.9%，这是积极的，但仍然低于你们今年的指导或目标，大约为89%。所以我只是想知道你能否谈谈今年剩余时间经济入住率的节奏以及这对同店净经营收入（NOI）的影响。
当然，我会给你一个简短的答案，但这是事实。显然，在接下来的三个季度中，它将环比上升，以达到我们设定的年底89%的目标。我们正在朝着这个目标前进，这将为我们2027年10%的同店现金NOI增长目标奠定基础。总而言之，我们查看的每一个指标的第一季度都达到或超出了我们的预期。显然，租赁指标不言而喻，不仅在数量上，而且在起始租金上都是创纪录的季度，但从收益到支出的轨迹，都与我们预期的一样好或更好。所以进入今年后三个季度的节奏非常好。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Piper Sandler的亚历山大·戈德法布。您的线路已接通。
嘿，下午好。哈里森，首先，恭喜。有个问题问你。只是跟进你对史蒂夫关于私人信贷的评论。当你与各种贷款人、资本提供者等交谈时，你是否相当确定私人信贷不会影响房地产？我的意思是私人信贷有自己的小问题，无论是软件还是其他，但这不像全球金融危机（GFC）的重演。它似乎没有波及其他地方。或者在与人们交谈时，你是否觉得有人担心它可能会扩大影响？
简单的答案是我们没有看到。我的意思是，你知道，如果有的话，我会说相反的情况是，你知道，一些私人信贷投资者通过我们现在称之为软件周期感受到了痛苦，他们正在寻找硬资产。你知道，这是他们首先要看的地方之一，正如我 earlier 所说，经过验证的位置和经过验证的资产。目前，我看不到对我们行业或资本市场环境有任何直接影响。再说一次，我们受益于过去几年没有经历过私人信贷需求在我们领域的激增。因此，现在没有这些团体退出某些市场的滞后效应。
所以我在我们的业务中没有看到任何直接影响。再说一次，你必须看看One Madison，我们可能在你能想象的最艰难的一周定价，在中东冲突和你在私人信贷新闻中看到的所有赎回之间。正如我所说，44个不同的投资者，某些类别7倍超额认购。我们没有感受到市场上任何私人信贷贷款人的一丝涟漪效应。
第二个问题是，史蒂夫，你提到了更具价值主张的优势。这个周期我们一直关注优质设施等。但是你是否看到你们有机会收购B级建筑，特别是在你们的核心区域，如公园大道、中央车站附近，也许现在是购买B级资产并在目标子市场增加投资组合密度的机会？
嗯，亚历克斯，我的意思是，这取决于你如何定义B级资产。我们购买资产是为了改造。我们购买资产是为了开发。如果B级被定义为一种真正的商品空间，我们不会购买B级资产来持有和运营，尽管相对而言，这些资产可能有很大的上涨空间。所以我认为你没有错。这里会有一个尾部效应，你会看到B级资产的租金上涨。但我们非常努力且有意地不仅在我们认为租金会上涨的 sector 中交易，而且在我们认为净有效租金可以最大化的 sector 中交易。
为此，你实际上主要寻找最高的名义头部租金，无论是新开发项目的每平方英尺100美元、150美元、200美元或更多，甚至是90美元、100美元的租金。如果你处理的是租金可能在50美元、60美元和70美元的资产，你知道，即使你可能经历一些相当不错的名义租金增长，5%、10%，你知道，你可能会看到10%或更多的租金飙升，但你仍然有与那些租约相关的让步，在免租期数量和每平方英尺建设成本的ti金额方面相对相同。
对于更高的名义租金。所以我们认为在每平方英尺90美元及以上、100美元及以上的租金中，有更多的 margin，你知道，很多。这推动我们进入，你知道，持有资产，或者我们称之为该 sector 的再开发候选项目。因此，除非我们认为我们最终可以执行一个计划并将租金推高到这些较高类别，否则我认为你不会看到我们参与其中，尽管我确实认为B级资产的租金和价格正在上涨，这不是一个坏的策略。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自Scotiabank的尼古拉斯·尤利科。您的线路已接通。
谢谢。第一个问题回到这个想法，即未来四年左右城市不会有太多新供应进入市场。你能多谈谈你认为这实际上如何在市场中发挥作用，相对于你的投资组合子市场，听起来这应该是一个好处，但在某些情况下，我想新供应也被那些四年后租约到期的租户关注。所以今天对建筑物没有真正的好处。所以也许你可以更详细地解释一下这种动态。谢谢。
我认为有两点需要注意。一是，你知道，租户正在变得对市场敏感，他们看到租金在上涨，这促使那些关注市场的租户提前续约。在某些情况下，我们面对的租户租约还有三、四年到期，这是一个聪明的房东策略，能够提前续约，消除空置期或空缺的风险。但也有溢出效应，你看到，你知道，租户需要去更远的地方或去他们想要的地方旁边的一条大道。而且，你知道，这提升了其他一些建筑。在我们的投资组合中，最好的例子可能是1185号和1186号。我的意思是，与该建筑的历史租金相比，我们看到了一些相当高的租金，租赁速度非常快。这是一栋在过去几年中有很多租户搬离的建筑。我们正朝着今年该建筑完全稳定的方向前进，租金达到每平方英尺80多美元到90多美元。
好的，这很有帮助。谢谢，史蒂夫。第二个问题。我想马特回到季度FFO，我知道不计划提供指导，而且一个季度通常有很多变动因素，导致你们报告时出现一些波动。但我想，如果我们只考虑第一季度的数字，然后回到全年指导范围，也许你可以从高层次上谈谈一些将在全年加速FFO的组成部分。谢谢。
是的，没问题。是的。我们的季度。我们不提供季度指导的众多原因之一，我是消除季度报告的大力倡导者，你知道，季度可能不稳定，人们往往对季度结果解读过多。我们第一季度数字的实际情况是，我们离内部预期甚至不差一分钱。一分钱不多，一分钱不少。物业NOI比我们预期的要好，被SUMMIT抵消了。这是一个天气恶劣的季度，所以SUMMIT低于我们的预期。但总的来说，完全符合我们的预期。
展望今年剩余时间，我们也正朝着指导范围的中点前进。你知道，季度FFO结果可能会波动，不是因为NOI，NOI不会有太大波动，而是因为费用收入，你知道，我们有正在增长的业务，第三方费用业务正在增长，其中很多费用是大额一次性计入，而不是随时间均匀计入——特殊服务费用中的成功费用来自未完成的交易，你知道，季度中的大交易，更不用说我们在今年剩余时间的预测中的DPOs。
所以，绝对对我们在指导范围内的位置感到满意。偏向于范围的高端而不是低端，而且季度之间的节奏无疑会有所波动。
是的。我想补充一下马特关于SUMMIT的评论。SUMMIT是一个巨大的成功。每年，我们都在推动SUMMIT的盈利能力达到新的高度。所以2026年比2025年，我们在预期财务表现方面又有了很大的增长。第一季度略有下降，你知道，只是一点点，但在第一季度是领先的OP deck。
在城市所有的OPDEC需求中，你知道，我认为其他deck可能下降更多，SUMMIT确实保持了自己的地位。基于我在4月份看到的情况，随着天气好转，进入我在开场评论中提到的将是异常好的夏天，我完全有信心，我认为SUMMIT今年最终将超过我们12月设定的雄心勃勃的目标，并且我们实际上现在正在延长营业时间，比我们最初预算的还要多，以应对我们现在看到的5月和6月的超额需求。当然，我们正在预售这些门票。关于你提到的尼克未来公司FFO增长，我认为SUMMIT将是一个贡献者。
好的，谢谢你们。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的安东尼·保洛内。您的线路已接通。
是的，谢谢。下午好。第一个问题是关于你们年底95%的目标租赁率与你们的经济入住率。我知道差距很大，并且假设正在缩小，但你能给我们一些关于投资组合随时间这两者之间正常差距应该是多少的感觉吗？
你知道，这个问题出现过几次。你知道，我们上一季度才开始报告经济入住率，所以我们没有完美的历史数据。显然，现在差距最大。今年全年差距将大幅缩小，到2026年底可能会比去年年底缩小一半。而在稳定的正常基础上，它总是会落后于租赁率。但如果你处于一个充分租赁的投资组合，95%以上，滚动有限，这是我们正在进入的时期。
我可以看到，作为空间滚动和重新出租空间的一部分，这在经常性基础上会有200个基点的差异。这似乎是一个舒适的位置。也许比这更紧，但200个基点左右是合理的。
好的，明白了。然后第二，在资本市场方面，你提到了一些B级资产和一些外国投资，但也许你能给我们一些关于你如何描述目前市场流动性的感觉，是否有很多买家回来，很多待售产品，最好的与更多商品产品的资本化率，只是对当前流动性和资本市场的更广泛感觉。
是的，我想把它分为股权和债务。在股权方面，我认为首先也是最重要的，我们总是专注于我们面前的业务计划，计划按轨道进行，我们对今年执行该计划感到满意。给你一个数据点。我们今年的业务计划中有11笔交易。给你几个细分的数据点。
在上次收益电话会议上，我说当我去花旗时，我们有四个正在处理的处置项目。我说我们有五个正在处理的处置项目，而现在，我们所处的位置，这个数字是六个。这六个中的两个是已经宣布的690号和七天项目的交易。其他四个交易进展非常顺利。我预计这四个都将在第二季度完成或签订合同。
所以这是我们为今年上半年确定的六个项目，这六个项目按计划进行，有望在今年上半年完成。关于信贷市场，我想说目前市场非常强劲，特别是因为CMBS市场和我们在One Madison刚刚经历的SASB市场。
我给你两个数据点。One Madison是自2025年1月以来美国最大的办公交易。再次强调，该交易的底部定价在一个非常复杂和困难的一周，是自2021年我们做范德比尔特一号以来，新发行办公债券底部的最紧利差。所以，你知道，我们继续看到新资本进入信贷市场。我们没有感受到任何私人信贷撤退的滞后效应，你知道，我们看到信贷市场的流动性继续增强。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自花旗的塞思·伯奇。您的线路已接通。
嘿，谢谢回答我的问题。我想我的第一个问题只是回到关于SUMMIT的一些评论以及你在那里看到的一些需求。随着强劲的需求，你是否看到优质体验升级销售的机会，或者定价方面进展如何？
嗯，再次，我认为第一季度不一定能代表接下来的九个月或八个半月的情况。所以有一个关于过去是什么和未来将是什么的问题。你知道，城市的旅游业，你知道，略有下降。所以，你知道，这是否直接转化为国内和外国游客比例的略高或略低。
我目前没有这方面的确切数据。我知道国内游客约占30%，这相当高。它不仅是一个旅游景点，也是一个非常受欢迎的本地景点，你知道，我们努力超越这两个市场，从天文台的性质和某种程度上，你知道，文化吸引力，以及，你知道，刺激功能和晚上闲逛的好地方。所以我们从以上所有方面吸引游客。但显然，当我查看我们现在开始预订的预售情况时，你知道，这表明旅游业略有回升，并且，你知道，我们希望能够在接下来的九个月内弥补第一季度游客数量的任何轻微减少。我认为到年底，它的概况将与去年相当典型，除了我们将看到这些夏季月份有大量国际旅行。
我预计将有超过100万人来参加将在新泽西州大都会人寿体育场举行的八场国际足联世界杯比赛。然后应该有大约800万到1000万人来参加美国250周年独立日庆祝活动。我们的位置战略性地适合在这些活动的月份里每天售罄门票。所以关于Ascent，这是我们唯一的升级销售，我不能给你更多信息。你提到了升级销售。只有一个。那就是Ascent电梯 ride，你知道，当天气非常冷，就像过去那样，风很大，你知道，我们不像现在这样经常运行它。所以，你知道，在一定程度上，这些门票销售略有下降，但现在已经完全反弹甚至更多。
所以除了SUMMIT一切顺利之外，没有什么可评估的，明年夏天我们将在巴黎开设SUMMIT。当我们有第一个全球 location 接受游客时，这将是SUMMIT和这家公司的非凡好日子，希望在未来几个月内还有另一个公告。
太好了，谢谢。也许只是跟进哈里森关于资本市场方面的一些评论，特别是股权市场和处置。你能谈谈办公和住宅买家的概况吗？办公市场有核心买家吗？是寻找价值或增值的人还是机会主义者，以及考虑到人工智能对就业的长期影响，对购买或出售办公物业的意愿有任何影响吗？
是的，当然。关于买家构成群体，我认为马克在他 earlier 的评论中提到了我们的一些投资者是谁。我想说投资者群体的构成没有改变。你知道，今年年初我们花了很多时间在亚洲进行第一次路演。我们正在完成我 earlier 提到的一些交易。我想说这些买家正在寻找一系列产品。再次，如果你看我们今年的处置计划，包括从新建办公大楼到核心办公大楼到增值办公大楼的所有内容，市场对所有这些不同类型的产品仍然存在需求。
关于，你知道，住宅方面。我的意思是，你可以清楚地看到市场上最新的比较，这是我们在七天项目中与一个核心住宅买家达成的销售，该买家通过他们在加拿大的公开上市继续积累更多产品。关于你最后一个关于人工智能影响的问题，你知道，我们交谈和做生意的投资者，他们正在查看我们在本次电话会议开始时向你列出的、我们昨天宣布的相同数据。
对我们来说是纽约市最好的第一季度。我在这次电话会议前查看，这是纽约市自2014年以来最好的第一季度办公租赁。其中一些租赁是由人工智能租户推动的，其中一些我们已经宣布。你知道，投资者实际上对他们在这方面看到的情况非常乐观。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆德姆。您的线路已接通。
嘿，很好。只是两个快速问题。首先，关于股息削减的事后分析，只是想知道你能否多谈谈削减到那个水平的考虑因素，无论是税收还是现金流，以及为什么不削减更多？是的。因为我认为你们已经谈到了NOI上线，但由于高利息成本，投资者没有得到很多现金流。为什么不进一步削减股息以抵消这一点？谢谢。
是的，你知道，我们花了很多时间讨论股息。有很多因素要考虑。我认为马克在1月份的回调中列出了很多。你知道，最终，应税收入是最重要的驱动股息的因素。我们今年的业务计划与我们确定的股息水平一致。你知道，我们可以，你知道，在一定程度上，在应税收入范围内 maneuver。但如果我们要执行我们制定的业务计划，并且我们正按计划在本次电话会议上讨论的那样做。那么你必须将股息支付到一定水平，而股息就是我们确定的247。
同时，这确实允许我们保留近5000万美元的增量资本，我们可以将其用于其他用途，创造性用途，DPOs，也许是回购。然后我们将继续看到资本支出下降，这样当你进入2027年下半年到2028年，现金流将大幅转向正，然后我们将继续每年根据应税收入重新评估股息。
太好了，这真的很有帮助。我的第二个问题是，我知道FAD显然不是现金流，而且在本季度有所下降。也许当你考虑NOI的增长，预计随着入住率的开始，你能感觉到有多少美元将流入FAD，这将是有帮助的。谢谢。
罗恩，我可能有闪回，但我觉得你上一季度也问过这个问题。所以我可能会给你类似的答案。2026年的支出，就像2025年一样，是大量租赁的资金。我们在三年内租赁了900万平方英尺，这将在2027年下半年到2028年缓解，就像我刚才说的，并将推动明年同店现金NOI增长超过10%，并提高收益和FAD规模，我们将随着时间的推移讨论。
我只想说，你知道，有两种看法。我只看到一种方式，那就是我们正在全力租赁这个投资组合，我没有其他方式看待它。随之而来的是我们将在2025年、2026年和2027年努力应对的租赁资本。但我们将努力使这个投资组合整体达到96%、97%、98%的租赁率，你知道，这在这个市场上对于3100万平方英尺来说是前所未有的。前所未有的，因为没有人拥有3100万平方英尺的房地产。当然，如果有人能理解达到我所说的97%的摩擦性空置点之外需要什么。
在这些租约方面，我们远远超过并获得了超过我们公平市场份额的租约。我们将为这些租约付费，因为在2020年至2024年期间，由于我所说的非自然原因，有很多迁出。但当我们回到，你知道，比如说明年这个时候，达到我认为我们将达到的水平，忘记今年。我们已经在为2027年工作。我期待着。我期待着超过95%。那是，你知道，我们现在在4月。我正在研究2027年、2028年和2029年的事情，试图。我想让这个投资组合达到满租，这将有成本。但当你达到这一点，然后生活在一个主要是续约的世界里，将会有巨大的，对吧？
资本规模就像我们过去经历的那样，就像我们未来将经历的那样。这是我们的业务计划。我认为我们不仅按计划进行，而且领先于计划。所以当我看到这些租金增长，看看我们现在的平均租金，我们的支出每年上涨约2%。在那附近，租金上涨明显高于此。史蒂夫首先开始控制那些最重要的续约租户的资本，然后我们会看看新租户。你知道，我只是。我认为这是股东希望我们做的事情。重新开发我们的建筑，拥有优质的A级投资组合，将其租赁到最大程度，并投资于在2027-2028年将具有无与伦比剩余价值的投资组合。我们正在朝着这个目标前进。所以，你知道，实现这一目标有很多细节和细微差别，但我想说退后一步，看看我们在这里做的大局。从我的角度来看，在这个行业36年，我从未见过像现在这样好的市场。
这真的很有帮助。我想，马特，你是对的。我上一季度确实问过关于FAD和现金流的问题。谢谢。
谢谢。下一个问题来自富国银行的布莱恩·赫克。您的线路已接通。
太好了，谢谢。下午好。也许只是跟进处置情况。哈里森，你提到你认为到年中会完成或签订11个目标销售中的6个？我想，大致而言，这些收益会让你达到今年目标25亿美元销售额的一半左右，还是略多一点，或者这6个比剩下的5个规模更小或更大？
答案是大约一半。
好的，太好了。然后马克，你知道，我们现在已经进入新市长任期几个月了。我感谢你对预算的评论，但除此之外，你能谈谈相对于他当选时你的初始预期，有什么积极或消极的惊喜吗，以及你是否看到任何政策变化给你的业务带来风险或机会？
你知道，看，我认为现在还很早，你知道，在任期的前100天、115天左右评估任何市长都是太早了，可能甚至不到100天。你知道，这需要数年而不是数月来衡量。我认为现在，正如我 earlier 提到的，当你看看，忘记我的意见，城市利益相关者的意见，购买公寓的人。第一季度是1000万美元及以上公寓销售的纪录，从1月到3月。
我认为同比增长约47%。我没有基准数字，但我知道百分比增长约47%左右，你知道，公寓销售、华尔街利润、租户扩张。你知道，我根据租户对前100天的反应来判断，让我们这么说吧。我看到租户，你知道，在五、六比一的比例上，扩张而不是收缩。我看到很多经济活动，不仅在金融服务，科技也回来了。所以，你知道，我是这么说的。
我几周前在CNBC上做了一个节目。你知道，问题是负担能力，对吧？我的意思是，这是关键问题。有不同的解决方法，不同的市长会以不同的方式解决。但我们都同意，让城市更负担得起对城市最好。而且，你知道，我们可能在实现这一目标的手段上有所不同。但我确实认为现任政府的重点在我看来似乎是如何获得更多的住房生产，以，你知道，帮助稳定甚至降低租金，如果在这样的市场中可能的话。而且，你知道，其中一些事情是，你知道，你看到城市在“yes”政策下简化了繁文缛节。
在城市之外，你知道，有CEQA修订，土地使用修订，旨在更好、更容易实现这一目标。有转换计划，我知道现任政府支持467，并希望看到更多建筑，你知道，在该计划下交付。你知道，一两天前，你读到有关一项计划的内容，该计划试图在城市的直接援助下降低经济适用房和租金管制住房的保险费。
你知道，在这一领域有这样的关注，我认为只要认识到，你知道，所有这一切的运作都依赖于税收收入。而税收收入的运作依赖于我们的行业。我们的行业目前正在全力运转。所以，你知道，如果，你知道，不受阻碍，我们希望不仅能达到，而且能超过今年的税收收入，在去年创纪录的收入基础上，那么系统中就会有资金来照顾本届政府的一些优先事项，无论是试图降低公共交通成本，还是试图降低，你知道，增加负担能力或降低食品杂货成本。再次，不同的实现方式，但目标，我认为是一致的。现在我看到，你知道，一个城市准备好，你知道，迎来非常好的一年。
太好了。这是非常有帮助的背景。谢谢。
谢谢。下一个问题来自德意志银行的彼得·阿布拉莫维茨。您的线路已接通。
嗨。谢谢你回答问题，马特。我只想回到你的评论。我想你说过你会倾向于指导范围的高端。我知道你 earlier 谈到了一些项目，特别是费用收入，这会影响从第一季度到今年剩余时间的增长。但就你可能达到高端的期望而言，你能谈谈一些可能让你达到那里的具体项目吗？是NOI还是其他项目，以及关于基本指导假设的任何其他评论，以及它们是否有变化？
是的，当然。你知道，我确实提到第一季度NOI运行高于我们的预测，这不仅影响收益，也影响同店现金NOI，2.6%的正增长比我们第一季度预期的高出300个基点。所以，NOI将是一个贡献者。马克讨论了SUMMIT以及我们已经在4月份看到的 momentum，并预计在今年剩余时间内弥补第一季度的任何小缺口——费用收入。我们的第三方业务，哈里森 earlier 谈到过，第三方费用业务正在增长。
如果我们能超过最初的预测，那是非常高利润、高倍数的业务，我们的指导中有DPO。如果我们能获得更多，那甚至超出了我所说的。但我认为第一季度数字的 momentum 肯定偏向于，你知道，中点或更高。
好的，这很有帮助，谢谢。然后也许是一个问马克关于新政府的问题。你提到了昨天首次报道的第二套房税。我相信估计为城市增加的收入约为5亿美元。所以这仍然留下了相当大的预算缺口。德鲁，只是好奇从新政府的前100天左右，他们也谈到了对高端家庭征税以及更高的财产税，这些没有得到很多支持。
所以仍然有预算缺口需要填补，我想知道，你认为从立法角度来看还有哪些可能的措施可以填补这个缺口，以及这可能对你的业务有什么影响。
我认为你会，我的意思是，你知道，市议会和新市议会议长朱莉·梅农，你知道，我认为她提出了自己的预算，非常有思想。记住，市长有一个预算，议会有一个预算。而且，你知道，他们的重点将是削减成本。我认为去年的预算约为1150亿美元。今年预计为1270亿美元。好的。所以你不会得到全部120亿美元的增长。这被称为初步尝试。从中可以实现效率降低。
我认为大约有50亿美元的预算缺口。所以如果你假设州政府将解决其中的5亿到10亿美元，你谈论的是3%到4%的缺口需要通过收入预测来弥补，我认为基于第一季度的税收收入确认，收入预测将被重新评估为更高，预计将在今年剩余时间的部分时间里产生影响。此外，你知道，新的第二套房税，你知道，加上议会有一些关于修改PTET的提案，如果你知道，你知道，这是州和联邦税收，你知道，城市的收入增加。
作为纽约人，我们并不是特别想看到这一点。但是，你知道，UBT、UBIT有修改，他们将弥补这个缺口。我可以肯定地说，当你到6月时，将通过这种增量税收、一些收入重新预测和一些支出削减来实现平衡预算。自70年代以来，城市每年都做到了，今年也会做到。
好的。我就这些。谢谢。
谢谢。下一个问题来自瑞穗的维克拉姆·马尔霍特拉。您的线路已接通。
下午好。谢谢提问。我想也许马克和马特，我只是想更多地推动一下。你们在提高入住率方面做了很多很好的工作。你们看到TI进来了。你们有更少的离开。你们看到，你刚才说你们正在处理27个到期租约。所以我只是想弄清楚，你能给我们一些关于这最终如何转化为任何现金流指标的大致范围吗，你认为谨慎的FAD（运营现金流）。你说明年同店10%。但在这一点上，鉴于你们已经做了这么多，最好能得到一些大致范围，而不是等9到12个月才能得到。所以比如，这如何转化为2027-2028年。也许你可以澄清你关于2026年和2027年TI支出的评论。我们是否要等到2028年增长才会回升？非常感谢。
嗯，你知道，我的意思是，当你说大致范围时，我不确定你到底是什么意思，但我的意思是，至少2%，至少4%，至少6%，还是10%？
我们在12月已经给出了所有这些。我们的预测没有改变，你知道，你可以，这非常。在补充材料和我们的其他披露中有很多信息可以了解我们租赁所需的资本金额。我的意思是，这很简单。你每个季度都可以看到我们在TI上的支出，在佣金上的支出，在免租期上的支出，你知道，基于租赁量，你知道，当我们的投资组合接近96%、97%、98%的入住率时，我们将在今年和明年剩余时间里处于支出年份。
我希望我们能达到98%。他们将在今年和明年剩余时间里是支出年份。但我们说过，我认为我们非常清楚，当我们到2028年时，我们预计我们的FAD将与我们最近重新调整的股息一致，然后希望更多。但是，你知道，我们可能会在2027年得到那种指导，但不是今天。
好的。所以抱歉，只是澄清一下，你说到2028年你认为你们的FAD将与股息相似。
嗯，是的。但我认为如果你看我之前关于股息的评论以及马特在我们上次董事会会议后公布新股息水平时在新闻稿中所说的话，我们曾说新的股息水平设定在我们预计到2028年能够覆盖该股息甚至更多的水平。所以我正在重申这一点。但是的，这是我们的感觉，这是我们的信念，这是我们，这就是我们得到那个非常具体数字的方式。你知道，这不是，我的意思是，这不是直觉。
这是基于我们的模型和计算，你知道，有很多情况可能发生，我希望它会远远超过那个，因为，如你所知，或者我认为你知道，我们在估计资产净值、增长和预测时尽量非常保守。但是，你知道，是的，我的意思是，我认为我们正朝着收益和现金流的好方向发展。
好的。不，那很好。是的。我的意思是，如我所说，你们做了很多出色的工作。所以我们都希望这能转化为2027-2028年非常坚实的增长。我只是，也许回到SUMMIT的问题，世界杯应该会推动一个不错的增长，我想。我只是想澄清一下。你说第一季度有点低迷，所以你预计会回升，然后希望世界杯能带来提振。但还有其他事情吗，比如我想其他项目和其他地区？你能给我们一个最新情况吗？我们什么时候能看到下一个SUMMIT真正推动增长？
我们预计2027年夏天在巴黎开业，所以还有一年多一点。你知道，我会在12月给出一些关于2027年的货币指导，它只会开放半年，所以，你知道，你必须对此进行调整。但我预计它将是，你知道，像一个轰动性的，你知道，受欢迎的，参加人数众多的，热门的新开业。我们设计的有点像，你知道，SUMMIT 2.0，有很多新功能，非常令人兴奋。对我来说，你知道，与Kenzo和Rob Schiffer一起合作这些项目非常令人激动，你知道，现在开始栩栩如生，我们还有更多。但下一个，你知道，下一个地点不会是2027年，你知道，它们将在今年的未来收益中宣布。所以第一个将是明年的巴黎。
非常感谢。实际上我住在SUMMIT旁边。去年我去过五次，非常棒。
谢谢。明年6月的剪彩仪式记得订票。
我们将从90楼看一些世界杯比赛。
完美。
从那里你会有很好的鸟瞰视角。
好的。就这些吗？我们再接受一个问题。操作员，最后一个问题。
谢谢。我们有来自巴克莱的布伦丹·林奇的问题。您的线路已接通。
太好了。谢谢你让我加入。马特，你们通过新的循环信贷额度，SOFR利差有了不错的下降。过去一年你们一直在降低债务成本。显然很大程度上取决于宏观。但是在你们的控制范围内，你是否看到其他降低加权平均债务成本的机会？
我的意思是，是的，信贷额度的出色执行，感谢我们团队的工作，当然还有参与的银行。我们有一个强劲的融资市场背景，但机构的支持确实非常出色。哈里森 earlier 谈到过，我会让他详细说明更广泛的融资市场状况。你知道，现实是我们今年剩余时间的70亿美元融资计划中还有约30亿美元左右，之后就不多了。
所以我们在12月谈到增加一些浮动利率敞口，因为我们确实预计曲线不会以我们希望的速度，但最终会下降。所以我们会让一些固定利率衍生品等到期，并利用整体较低的SOFR曲线。我会让哈里森谈谈我们管道中的融资以及我们在市场上看到的情况。
是的，我们今年的业务计划中还有三笔融资，其中最大的是公园大道245号。我们昨天刚刚开始这个过程。所以我们将在今年第二和第三季度看到它的进展。下次电话会议会有更多相关内容。我想说，就定价而言，显然基准利率我们无法影响。所以我们将继续监控SOFR和国债指数。但当谈到利差时，你知道，我们继续对CMBS市场利差的收紧持乐观态度， earlier 给了你一些数据，但特别是在交易底部，我们看到的利差甚至比范德比尔特一号定价时还要收紧。所以每笔交易都将取决于房地产的质量和执行情况。但我绝对预计公园大道245号会有强劲的执行。
太好了，谢谢，这很有帮助。新闻稿提到可能更积极地进行股票回购。马特，我想你 earlier 在电话中也提到了这一点。你能谈谈什么样的条件或什么会激励你在未来更积极地执行现有的授权吗？
嗯，这也是我过去认为已经说得很清楚的。我认为股票定价严重错误，我甚至认为你不需要太努力就能理解相对于一个相当流动和活跃的市场的估值折扣幅度，在这个市场上，我们拥有的资产的价格发现和价值发现并不难，特别是我们拥有的那种租赁良好的资产，这些资产的债务和股权资本成本是众所周知的。
所以我认为这是一个重要的机会，我提到我们会非常认真地考虑业务计划的增量流动性。我忘了我们具体在哪里说过，但我知道我们最近提到过。而且，你知道，我们有我们的计划。我们的计划包括，你知道，投资新的开发项目。我们的计划包括减少有担保和无担保债务。然后，你知道，除了该计划之外的增量流动性，股票回购将得到首先和最认真的考虑。
太好了。非常感谢。
好的。好的，操作员，我们结束了。
谢谢。问答环节到此结束。现在我将把电话交回马克·霍利迪作总结发言。
谢谢大家。我们比平时稍微长了一点，所以感谢所有仍在的人的提问，期待三个月后再交流。
[操作员结束语]