James P. Zeumer（副总裁，投资者关系）
Ryan R. Marshall（总裁兼首席执行官）
James L. Ossowski（执行副总裁兼首席财务官）
John Lovallo（瑞银证券）
Alan Ratner（Zelman & Associates LLC）
Stephen Kim（Evercore ISI）
Anthony Pettinari（花旗集团）
Michael Rehaut（摩根大通）
Michael Dahl（加拿大皇家银行资本市场）
Sam Reid（富国银行）
Matthew Bouley（巴克莱银行）
Trevor Allinson（Wolfe Research, LLC）
早上好，女士们、先生们，感谢大家的等待。我叫Kelvin，今天将担任本次会议的操作员。现在，我欢迎大家参加帕尔迪公司2026年第一季度财报电话会议。[操作员说明]
现在，我想将会议转交给投资者关系副总裁Jim Zeumer。请讲。
谢谢Kelvin，早上好。我欢迎大家参加今天的电话会议，回顾帕尔迪截至2026年3月31日的第一季度运营和财务业绩。今天与我一同参加会议的有总裁兼首席执行官Ryan Marshall、执行副总裁兼首席财务官Jim Ossowski，以及高级副总裁兼财务主管David Carrier。
在本次电话会议之前，我们的第一季度收益报告和今天上午的网络直播演示文稿已发布在我们的公司网站pultegroup.com上。我们还将在今天晚些时候发布本次电话会议的音频回放。我想强调的是，今天的演示文稿包含有关公司预期未来业绩的前瞻性陈述。实际结果可能与我们今天发表的评论所暗示的结果存在重大差异。可能影响未来结果的最重要风险因素在今天的收益报告和随附的演示文稿中进行了总结。这些风险因素和其他关键信息在我们的SEC文件中详细说明，包括我们的年度和季度报告。
现在，让我将会议转交给Ryan。Ryan？
谢谢Jim，早上好。在上周的季度运营审查会议上，我向帕尔迪房屋建筑和金融服务业务的高级领导们发表了以下声明：在一个日益复杂的季度里，你们在运营和财务方面都取得了卓越的成绩。我以同样的想法开启本次电话会议。在消费者生活的各个方面都受到国内外事件影响的时期，我们的纪律性、专注力和成熟的业务平台使我们能够再次实现强劲的业务表现。
财务方面，我们33亿美元的房屋销售收入、24.4%的毛利率以及更低的股数，共同推动了每股1.79美元的收益。在我们持续强劲的运营支持下，我们通过投资13亿美元用于土地收购和开发，同时通过股票回购和股息向股东返还3.6亿美元，为公司的未来增长奠定了基础。
在为这些活动分配了17亿美元后，我们在本季度结束时拥有18亿美元现金，净债务与资本比率实际上为零。运营方面，我们成功增加了社区数量，这是我们净新订单增长3%的重要驱动因素。正如今天上午的报告所示，我们在佛罗里达州的订单增长了18%，这得益于我们多元化的业务平台和卓越的土地位置，继续带来强劲的业绩。
尽管我对订单的增长感到满意，但更令我鼓舞的是，其中许多房屋是定制建造的。在第一季度，定制建造房屋占净新订单的43%，高于去年第一季度的40%。在我们上次的收益电话会议上，我们概述了将业务转回历史混合比例的计划，即60%定制建造和40%期房。本季度只是这一过程的第一步，这一过程将需要几个季度才能完成，但我对如此早期的成功感到鼓舞。
最后，我想强调我们在降低期房库存方面继续取得的进展，特别是完工库存。反映了我们现场团队采取的行动，我们在本季度结束时每个社区平均有1.4套完工的期房，这在我们1至1.5套完工期房的目标范围内。这种期房库存水平使我们能够有效地服务那些需要快速入住房屋的购房者，同时支持我们向更多定制建造房屋销售的战略转变。
总体而言，我认为第一季度发展成为一个典型的春季销售旺季，随着月份的推进，订单逐季增加。很难确定全球事件可能产生了什么影响，但消费者在3月份面临更高的利率和成本，这一点值得关注。在4月的前几周，需求状况仍与典型的季节性趋势保持一致。尽管如此，在本季度，我们的社区迎来了强劲的买家流量，售出了超过8000套房屋，这表明消费者仍然积极参与购房。我们的多元化业务平台再次使我们能够抓住业务中最强劲的部分，即改善型和活跃成年购房者。
经济报告谈到了K型经济，以及中低收入家庭比高收入家庭面临更大的困难。过去两年的住房需求与这些动态一致。我们在第一季度的业绩中再次看到了这一点，我们的改善型和活跃成年业务的需求相对强劲，选择和地块溢价支出继续平均每套房屋超过10万美元。
然而，在K型经济的低端，首次购房者继续面临可负担性紧张和失业恐惧的挑战。我们提供低固定利率抵押贷款和其他激励措施的能力当然有助于解决一些人的可负担性难题。但这是有代价的，本季度的激励措施达到了总售价的10.9%。即使在这个水平，我认为我们在平衡销售房屋（特别是完工的期房）和周转库存的需求，同时保持更高的利润率以支持实现强劲的投资资本回报率方面做得非常出色。
这种平衡的一个关键支持是我们持续愿意根据核心需求调整开工节奏。我们再次展示了这种纪律性，在本季度接到8000套房屋订单的情况下，开工约6500套。这种方法帮助我们清理了过剩库存，使我们的社区能够更容易地从强势地位进行销售，同时仍提供足够的产量以实现全年预期的交付量。
尽管未来几个季度事件的发展存在不确定性，但我对长期住房需求仍然乐观，并对我们业务模式的实力充满信心。我可以列出一长串我们的优势，但想强调以下三个关键点。
我们控制着约23万套地块，包括3.5万套自有和已开发地块，因此我们拥有的土地储备我们认为能够满足当前销售需求，并随着未来买家需求的改善而加速增长。我们在主要市场拥有强大的市场 presence，并有无与伦比的能力服务所有买家群体。目前，我们60%的业务来自更富裕的Pulte和Del Webb购房者，但我们充分认识到在首次购房者中保持Centex品牌 presence的重要性。最后，我们有一种文化，致力于提供卓越的建筑质量和买家体验，并每天都在提高这一标准。
谢谢。现在让我将会议转交给Jim Ossowski，由他回顾我们的第一季度业绩。Jim？
谢谢Ryan，早上好。我期待详细回顾帕尔迪第一季度稳健的运营和财务业绩。
与去年同期相比，第一季度净新订单增长3%，达到8034套房屋，价值46亿美元。本季度净新订单的增长得益于平均社区数量增长9%，达到1043个，而吸纳速度下降5%，至每月2.6套房屋。我想强调的是，我们净新订单的增长是由佛罗里达业务的持续强劲推动的。我很高兴地报告，佛罗里达州每个市场的订单都有所增长，全州增长18%。除了佛罗里达州新房和现有房屋库存的逐步改善外，我们的强劲表现反映了帕尔迪卓越的土地位置、服务所有买家群体的能力以及出色的领导团队。
本季度取消率占期初积压订单的百分比为13%，而去年为11%。取消率的百分比上升反映了我们进入本季度时的期初积压订单规模较小，因为本季度的单位取消数量实际上比去年略有下降。
在第一季度，改善型和活跃成年购房者的净新订单分别比去年第一季度增长3%和14%。首次购房者的净新订单比去年第一季度下降不到1%。按买家群体划分，第一季度净新订单包括38%的首次购房者、39%的改善型购房者和23%的活跃成年购房者。2025年第一季度，我们的净新订单为39%的首次购房者、40%的改善型购房者和21%的活跃成年购房者。净新订单得益于前几年的土地投资，因为我们在所有买家群体中增加了社区数量。
第一季度房屋销售收入为33亿美元，而去年为37亿美元。本季度房屋销售收入下降是由于交付量下降7%至6102套房屋，同时平均售价下降5%至54.2万美元。每个买家群体的平均售价都出现了中个位数的下降，反映了全国许多市场普遍存在的竞争状况和激励措施的增加。按买家群体划分，第一季度交付量细分如下：38%的首次购房者、39%的改善型购房者和23%的活跃成年购房者。相比之下，去年同期的交付组合为38%的首次购房者、41%的改善型购房者和21%的活跃成年购房者。基于本季度的销售和交付情况，截至第一季度末，我们的积压订单为10427套房屋，价值65亿美元。
我们在第一季度结束时拥有14090套在建房屋，其中6349套为期房。正如Ryan强调的，并且与我们声明的目标一致，我们从2025年底将总期房库存减少了近900套。在季度末，期房占在建房屋的45%。在生产中的期房中，有1515套完工的期房，在过去90天内减少了近500套，降幅为24%。在这个水平上，我们处于每个社区平均1至1.5套完工期房的目标范围内。
基于在建房屋及其生产阶段，我们预计2026年第二季度将交付6700至7100套房屋。这使我们有望实现之前的全年交付量指导，即2026年全年交付28500至29000套房屋。与我们上次收益电话会议提供的指导一致，鉴于前几年的土地投资，我们预计2026年剩余三个季度的社区数量同比增长3%至5%。
考虑到竞争激烈的市场环境以及我们认为激励措施仍将保持较高水平，我们预计第二季度交付房屋的平均售价将在54万至55万美元之间。对于2026年全年，我们重申之前的平均售价指导，即55万至56万美元，因为我们预计第三和第四季度定制建造房屋的交付比例会更高。
第一季度，我们报告的毛利率为24.4%，低于2025年第一季度的27.5%。毛利率同比下降主要反映了激励措施的增加，2026年第一季度激励措施占总售价的10.9%。这比去年增加了290个基点，比2025年第四季度环比增加了100个基点。由于我们最近更频繁地被问到这个问题，我想指出，在我们第一季度房屋销售成本中，约有600万美元（或20个基点）与土地减值相关。基于季度测试，两个社区触发了减值，这反映了当今竞争激烈的市场动态以及我们持续清理过剩期房库存（特别是完工期房）的努力。
我很高兴地报告，由于我们的建筑和采购团队的大量出色工作，2025年第一季度的房屋成本下降了5%，至每平方英尺75美元。节省主要来自木材成本的降低，但我们也在各种建筑产品和服务方面实现了节省。基于预期的交付组合和当前的销售状况，我们预计第二季度毛利率将在24.1%至24.4%之间。我想指出，我们预计第二季度毛利率将是2026年的低点。我们预测下半年毛利率将回升，因为我们将受益于更高利润率的活跃成年和定制建造房屋交付量的增加。因此，我们维持2026年全年毛利率在24.5%至25.0%之间的指导，尽管可能接近该范围的下限。
第一季度房屋建筑部门的销售、一般及管理费用为3.8亿美元，占房屋销售收入的11.5%，而去年第一季度为3.93亿美元，占比10.5%。以美元计算，本季度我们的销售、一般及管理费用比去年减少了1300万美元，当时由于本季度房屋交付量和收入减少，我们失去了杠杆效应。第一季度销售、一般及管理费用与先前的指导一致，因此我们维持2026年全年费用占房屋销售收入9.5%至9.7%的指导。
帕尔迪金融服务业务报告第一季度税前收入为1300万美元，低于2025年第一季度的3600万美元。第一季度金融服务税前收入受到房屋建筑量下降、捕获率降低以及抵押贷款销售净收益减少的影响。本季度抵押贷款捕获率为85%，去年为86%。
帕尔迪第一季度税前收入为4.49亿美元。在本季度，我们记录了1.02亿美元的税费支出，有效税率为22.8%。我们第一季度的税率反映了股票薪酬和联邦税收抵免的好处。展望今年剩余时间，我们继续预计税率约为24.5%。我们的预期税率未考虑可能发生的任何特定时期的离散税收事件。
帕尔迪第一季度净收入为3.47亿美元，即每股1.79美元。在去年同期，公司报告净收入为5.23亿美元，即每股2.57美元。第一季度每股收益是基于1.93亿股稀释后流通股计算的，比去年下降5%。在第一季度，我们回购了240万股普通股，耗资3.08亿美元，这使得过去12个月的累计回购达到1030万股普通股，耗资12亿美元。在我们今天上午发布的另一份新闻稿中，我们宣布董事会授权额外15亿美元用于股票回购，使总可用额度达到21亿美元。
除了向股东返还资本外，我们继续优先投资于业务增长。在第一季度，我们投资13亿美元用于土地收购和开发，两项活动各占一半。我们在第一季度结束时控制着22.9万套地块，比2025年底减少约5000套。我们在土地活动中保持专注和纪律性，寻求在实现可接受的风险调整回报和管理整体投资组合风险的同时发展业务的机会。
经过24个月的住房需求变化和有限的价格上涨机会后，土地通胀开始缓解。我们看到全国许多地区的土地价格趋于稳定，甚至在少数市场的个别交易中出现下降。每笔土地交易都是不同的，A类位置仍然需求旺盛，但我们发现更多机会谈判改善的土地条款，无论是价格、时间安排，还是两者兼而有之。
在第一季度，我们发行了8亿美元高级票据，平均分为5年期和10年期两部分。我们使用约6亿美元的收益偿还现有票据，剩余2亿美元用于一般企业用途。包括这些交易在内，我们在第一季度结束时的债务与资本比率为12.3%。调整我们在季度末持有的18亿美元现金后，我们的净债务与资本比率实际上为零。
考虑到当前的市场动态和我们预期的3%至5%的社区数量增长，我们预计2026年土地收购和开发支出为54亿美元。假设这一水平的土地支出，以及房屋库存将随着定制建造房屋销售量的增加而相应增加的预期，我们预计2026年现金流产生约10亿美元。总体而言，这对公司来说又是一个非常富有成效的季度。
现在，让我将会议转回给Ryan。
谢谢Jim。在开始提问之前，我将对本季度的需求状况发表一些额外的评论。考虑到世界上正在发生的一切，需求实际上比预期的要好，如果全球紧张局势缓解，利率回到6%左右，需求肯定会改善。这与我们在第一季度初看到的买家活动增加高度一致，当时抵押贷款利率降至6%以下。与我们在2025年下半年经历的趋势一致，住房购买需求的强弱区域没有发生显著变化。我们在东北部、东南部和佛罗里达州市场的住房购买需求总体保持积极。
中西部第一季度的需求在各个市场之间比我们之前经历的更加多变。话虽如此，天气条件也有些极端，因此我们将不得不观察未来几个季度的趋势如何发展。正如我 earlier 强调的，我们的佛罗里达团队继续保持高水平运营，因为我们受益于强大的土地储备和经验丰富的领导团队。
现在看看我们的德克萨斯州和西部市场，总体需求趋势仍然比全国其他地区慢，但我认为它们可能正在找到更稳定的立足点。通过持续的定价行动和激励措施，市场正在找到可以进行交易的清算价格。我们在加利福尼亚州和华盛顿州仍有一些最终的期房库存需要清理，但我希望我们正在接近这条隧道的尽头。
关于买家需求，我想分享的最后一点是，定位良好、提供合适产品并为消费者提供有吸引力的价值组合的社区正在销售房屋。从波士顿到那不勒斯，从罗利到圣何塞，消费者正在寻找购买适合他们生活阶段和财务能力的房屋的机会。我们的工作是确保帕尔迪社区满足他们的要求。
最后，我要感谢整个帕尔迪组织为本公司第一季度出色的运营和财务业绩所做的贡献。我还要感谢我们的团队为提供卓越的购房体验所做的不懈努力。我自豪地报告，我们的客户调查显示，在房屋首次交付一年后衡量的帕尔迪净推荐值已上升至65分。从这个角度来看，这些结果使帕尔迪跻身于苹果、谷歌和Chick-fil-A等知名服务领导者之列。正是这种对客户和彼此的承诺，使帕尔迪再次跻身《财富》100家最佳工作公司之列。这是帕尔迪第六年登上这个 prestigious 榜单。我们在这个榜单上的排名从来不是一个目标，而是我们努力在组织内部维持的卓越文化的结果。
现在，让我将会议转交给Jim Zeumer。
很好。谢谢Ryan。我们现在准备开始提问环节。为了在本次会议剩余时间内回答尽可能多的问题，我们要求您限制自己只提一个问题和一个后续问题。Kelvin，我们现在开始接受提问。谢谢。
女士们、先生们，我们现在开始问答环节。[操作员说明]
第一个问题来自瑞银的John Lovallo。请讲。
早上好，各位。感谢回答我的问题。第一个问题是，您能否帮助我们了解毛利率从上半年的约24.4%到全年的24.5%至25%的一些变动因素？我的意思是，显然交付组合将是一个有利因素，建筑成本也可能是一个有利因素，土地可能比以前好一些。那么，激励措施的比例，您是否仍然假设10.9%的水平贯穿全年？
是的。John，我认为你提到了所有正确的因素。我们假设激励措施比例较高，但我们预计它可能会下降，这由几个因素驱动。一是更多的定制建造房屋以及更多的改善型和活跃成年业务，在这些业务中我们往往提供较少的激励措施。我们也清理了大量完工的期房库存，这些库存的激励措施比例较高。因此，虽然我们预计整体环境仍将竞争激烈，激励措施仍将保持较高水平，但我们的产品和消费者组合将可能使整体激励措施比例下降，这就是为什么我们指导全年保持在我们的范围内。
你会注意到第二季度将是低点，原因有几个。其中一个重要原因是，我们在第一季度以较高激励措施销售的许多期房——一些在第一季度交付，更多将在第二季度交付。
好的。是的，这非常有帮助。也许只是呼应你所说的，Ryan。我的意思是，考虑到市场中的许多因素，春季实际上相当不错。大多数建筑商都报告订单同比增长，这表明尽管存在宏观和地缘政治逆风，春季还是有所改善。问题是，如果中东冲突实际上得到某种解决，你认为我们仍然可以有一个非常好的春季销售旺季吗？此外，考虑到许多建筑商的周期时间缩短，有没有可能销售旺季会延长到6月？
是的，很难知道它是否会延长，John。我认为，最终消费者将不得不决定这一点。但正如我在准备好的发言中试图强调的那样，当利率降至6%，甚至略低于6%时，情况进展得非常好。尽管全球正在发生一些事情，但我认为这仍然是一个非常好的春季销售旺季，我们对我们所取得的成就以及它如何为我们全年奠定基础感到相当满意。
我可以向你保证，当我们制定全年指导并设定对全年表现的预期时，我们的计划中没有任何当前的地缘政治中断。但当我们查看第一季度的实际数据时，我们与我们想要达到的、我们认为会达到的水平一致，这也是我们重申全年指导的重要原因。因此，总而言之，John，我对我们的表现感到非常满意。我对消费者的行为感到非常满意。而且我认为存在上行偏见。如果事情能够得到解决，利率能够下降一点，我认为，是的——我认为情况可能会更好一些。
这很鼓舞人心。谢谢。
下一个问题来自Zelman的Alan Ratner。请讲。
嘿，各位。早上好。
早上好，Alan。
感谢所有的细节，在艰难的市场中表现不错。早上好。
谢谢。
Ryan，你多次提到这一点，但我希望更深入地探讨激励措施的趋势。具体来说，我好奇的是，您是否有数据，或者能否谈谈您在不同价格点以及定制建造与期房之间提供的激励措施的差异？我的意思是，显然平均水平上激励措施同比和环比都有所上升，但我好奇在这些价格点或定制建造与期房之间是否有任何显著差异。
是的，Alan，总体而言，期房的激励措施肯定更多。然后，首次购房期房的激励措施比例更高。我在关于K型经济的评论中试图提供一些细微差别。首次购房的入门级买家最受可负担性的挑战，这是我们试图更多地倾斜以解决可负担性问题的地方。我认为我们做得相当有效。
然后，当你转向改善型和活跃成年购房者时，我们也在提供激励措施，激励措施的类型各不相同。仍然有相当多的激励措施进入专门针对土地销售的远期承诺计划。因此，它不像我们为已完工的期房提供的30年期固定利率抵押贷款那么低，但仍然在5%左右的中低水平，远低于当前市场。并且在整个建造周期内都被锁定。因此，我们认为这提供了很多价值，并且这是有成本的，但这已计入激励措施比例。因此，总而言之，Alan，正如我所说，我们仍然预计激励措施将保持较高水平，但鉴于买家组合以及期房向定制建造的转变，我们认为公司整体的激励措施比例将会下降。
很好。感谢您的详细说明。第二，我想问一下您的土地储备。我认为在过去几个月里，土地储备已成为投资界的一个热门话题。您的表外持有的地块份额有了不错的增长，但我知道这包括很多不同的东西，传统的土地期权、土地储备。那么，您能否量化您对土地储备的敞口？我想更广泛地谈谈您的土地储备交易通常是如何结构的。您是定期支付利息，还是更多的是后端支付，比如以实物支付的方式？任何您能提供的信息都将非常好。谢谢。
是的。当然，Alan。很高兴深入讨论这个问题。在他提供具体细节之前，我想说的是，在过去六七年的大部分时间里，我们构建土地储备的理念是，我们希望尽可能多的地块由基础土地卖家控制。今天，这意味着我们控制的土地中超过50%是通过与基础土地卖家的期权控制的。
在我们从50%的期权控制转向70%的过程中，我们知道我们需要纳入一些土地储备元素，并且我们已经做到了。我们保持了多元化的土地储备合作伙伴组合，我对合作伙伴的数量以及我们与这些合作伙伴的一致性感到非常满意。然后，我们的首要重点是，我们希望在单个交易出现问题时能够退出。因此，这种风险转移、风险缓解的总体信念是我们土地储备投资组合的整个基础。
有鉴于此，我将让Jim与你分享更多细节。
当然。谢谢Ryan。Alan，我会告诉你一些事情。关于土地储备，在我们控制的22.9万套地块中，我们有大约1.8万套与土地储备商合作，约占业务总量的8%。正如Ryan所说，我们真正想做的是，我们希望与土地卖家直接获得基础期权。我可以告诉你，在我们拥有期权的12.7万套地块中，超过85%是与基础土地卖家合作的。所以，再次强调，这是绝大多数。这是我们要求团队做的。首先追求这一点。如果我们可以通过储备来补充，我们会这样做，但我们希望首先与当地的人达成交易。
很好。这非常有帮助。Jim，如果您有的话，在与土地储备商合作的1.8万套地块中，您能否提供一些关于它们结构的细节，比如平均押金、大致的持有成本等？
是的。我可以告诉你，如今大多数储备商都要求约15%的押金。然后，利率通常在低两位数范围内。为了给你提供背景，我们的押金占未来购买额的百分比整个公司仅为每套约7000美元。所以——或者我抱歉，整个公司为7.5%。因此，绝大多数是与基础土地卖家的低押金，而储备商的押金比例略高。
太好了。非常感谢您的详细说明，各位。非常感谢。
谢谢，Alan。
下一个问题来自Evercore ISI的Stephen Kim。请讲。
是的。非常感谢，各位。感谢所有这些信息，特别是关于土地方面的。这很好。我想谈谈您的自由现金流指导。我相信您说大约10亿美元。现在，按照我的模型，您的净收益将远高于这个数字。因此，我想知道您能否谈谈自由现金流转换以及您认为今年净收益的抵消因素是什么。是您预计最终拥有的土地供应将比目前显著增加，还是有其他原因？一些这方面的信息将非常有帮助。
是的。很好的问题，Stephen。因此，我们没有任何显著增加自有土地供应的假设。正如我们所谈到的，在最近几个季度，随着我们减少期房，我们一直在减少房屋库存。但我们预计，随着我们为2027年做准备，今年下半年定制建造房屋将会略有增加。所以，这实际上是在房屋方面。我们将看到略有增加。
我认为这是一个真正的积极因素，显然因为这表明这只是一种暂时现象，一旦您完成定制建造房屋的建设，自由现金流转换应该会改善。所以，首先，我想问问，您是否确实是这样看待事情的，以及您认为定制建造房屋的订单或交付比例最终何时能达到60%的水平？您认为这能在今年年底前实现吗？或者这是否需要到明年才能实现？
是的，Stephen。所以，也许从现金流开始。净收益到现金流的转换是我们的一个重要关注点。我们认为这是为股东创造价值的一个非常有意义和强大的驱动力。所以，我认为Jim提供了一些关于我们的发展方向以及为什么现金流为10亿美元的线索。希望今年有轻微的上行空间，但这是因为我们在定制建造房屋上重建库存。我同意你的看法，这是一件好事。这意味着我们在销售房屋，并且销售的是土地上的房屋。
至于——我确实认为这是一种暂时情况，当我们进入明年，你会看到我们更正常的转换率。然后，关于定制建造房屋60-40的目标比例，我们在第一季度取得了很大进展。我预计随着今年的推进，这一趋势将继续。我们在第一季度能够减少如此多的期房库存也是这一进程的有力驱动因素。我认为这可能需要比今年年底稍长一点的时间，但不会超过明年第一季度太多。所以，我们会随着进展向你更新。但我们将以有分寸的平衡方式进行，但我们也不会永远拖延。
太好了。感谢您的回答。
下一个问题来自花旗的Anthony Pettinari。请讲。
早上好。您谈到了建筑成本，我认为下降了约5%，听起来木材是一个有利因素。我想，过去一个半月木材价格一直在上涨。您能否提醒我们您看到这种影响的滞后时间？然后，也许相关的问题，随着中东冲突，似乎我们看到金属价格、基于石油化工的建筑材料价格在市场上涨价。您看到这些对您的建筑成本有什么滞后影响？
当然。很好的问题。我想，首先，我要告诉你的是，正如我们所做的——你提到了，我们第一季度表现非常好。我们的采购团队做得非常出色。同比下降了5%。当我们展望今年剩余时间时，我们想重申我们的——我们曾说过我们的房屋成本将持平或略有下降。我们仍然相信这一点，这已纳入我们的指导。
关于你的木材问题，我们何时会看到影响？通常是两个季度后，因为我们今天购买木材的方式，这些将在两个季度后转化为交付。最近几周木材价格确实有所上涨。我们正在关注的另一件事是燃料成本，我们正在监控。在这一点上，我们做得很好。你会听说燃料附加费之类的事情，我们到目前为止已经抵消了这些。但最近几周，随着燃料成本从高点开始略有下降，我们正在密切关注。但再次，我会回到我所说的。第一季度非常好。即使木材有一些不利因素，我们仍然相信在剩余的季度中我们可以持平或略有下降。
是的。Anthony，关于金属和其他一些相关成本，我们预计在今年晚些时候才会看到影响。我们的采购团队与供应商和贸易伙伴合作的一件事是，让我们在这里保持一点耐心。我们正处于冲突中。如果冲突继续，将会有实际的成本增加，但我们不会对市场因冲突的日常变化而出现的波动反应过度。
好的。这非常有帮助。只是一个关于激励措施的快速问题。不做太精细的区分，激励措施水平在本季度的三个月是否相当稳定，也许进入4月的退出率，或者您是否注意到任何增加或减少？
在整个季度中相当稳定。这实际上取决于每个社区为了移动期房而必须提供的东西，但再次，整个季度相当一致。
好的。这非常有帮助。我将把问题交给其他人。
下一个问题来自摩根大通的Michael Rehaut。请讲。
谢谢。早上好，各位。感谢回答我的问题。实际上，关于激励措施的问题，我想澄清一下。Jim，当您说整个季度稳定时，是指交付还是订单？当我们考虑第二季度毛利率略有下降时，我相信您是说这更多是由于期房减少的全面影响，也许是三、四、五个月前进行的交易。所以，只是想了解激励措施如何仍然影响第二季度的毛利率，以及您刚才的评论是否更多是关于当前订单的市场状况。
是的，Mike，无意冒犯，但我认为你在这方面有点误解——我认为我们所说的是，在第一季度，有期房销售。我所说的是，第一季度的期房销售有较高的激励措施。其中一些在第一季度交付。一些将在第二季度交付，这影响了我们对第二季度的指导。这是我们说这是低点并且我们预计它将回到我们全年指导范围的部分原因。
至于——无论是交付还是签约，Mike，这可能有点过于细致了。我们报告的是交付时的激励措施。我认为，这是我们一直采取的方法。我们将保持一致。未来积压订单、未来交付的激励措施比例都已纳入我们的指导。但正如我多次说过的，我们实际上乐观地认为，虽然整体激励措施环境将保持较高水平，但由于买家组合和品牌组合，我们可以看到激励措施下降。
好的。不，这很好，Ryan。抱歉，如果我不清楚。我认为我的意思是，期房销售的更大影响将在第二季度感受到，或者——这确实是正在流动的。所以，我想我们意见一致。
转向您在佛罗里达州看到的强劲表现，我真的很想深入了解一下。显然，这是您本季度的亮点。并真正了解在您的主要市场中，显然您受益于良好的多元化，在合并数据中，改善型和活跃成年购房者的订单签约方面相对强劲。但我想了解佛罗里达州从更广泛的市场角度来看，新房和现有房屋的库存情况。您认为这在多大程度上促成了您本季度看到的强劲业绩？
是的，Mike，我们对佛罗里达州的情况非常满意。这已经是我们连续第三或第四个季度强调佛罗里达市场的强劲。如果你回到一年前，我认为我们是在一个可以说有点艰难的市场中表现突出的 outliers。在过去的12个月里，佛罗里达州继续变得更好，现在处于我们一段时间以来看到的最佳状态。除此之外，我们社区的实力、我们社区的定位、我们团队在那里的专业知识使我们能够在目前相当强劲——相当健康的市场中表现出色。所以，我们对佛罗里达州感到满意。
它并非没有挑战。保险成本很高，可负担性紧张，就像在许多其他地方一样。最近有一些关于佛罗里达州可负担性的头条新闻。我认为这是因为佛罗里达州历史上非常负担得起。佛罗里达州的一些属性没有改变。它是一个支持增长、支持商业的州，有很多好工作，经济比以往任何时候都更加多元化，低税收——无论如何没有所得税，没有州所得税。所以，我认为有很多原因人们仍然想去佛罗里达州。但我也能理解和欣赏为什么它可能不适合其他人。但也许总结一下，Mike，我们喜欢我们的佛罗里达业务，我认为本季度的业绩很好地证明了这一点。
关于主要市场的库存趋势，有什么评论吗，这将非常有帮助。
当然。我们看到某些地区的库存有所下降，该州一些更负担得起的地区。北港、莱克兰，库存仍然有点高，但我们对我们开展业务的地方的新房和现有房屋库存下降感到非常满意。
太好了。谢谢。
谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Mike Dahl。请讲。
早上好。感谢回答我的问题。我只是想——我想首先问一下——只是今年下半年的组合动态。显然，从订单角度来看，我们可以看到改善型和活跃成年购房者的表现优于首次购房者的组合演变。那么，就您对下半年利润率的预测而言，您已经基于过去几个月的销售情况有多少可见性，而不是对未来几个月剩余销售的假设以及组合将是什么样子？
是的。我的意思是，我会告诉你这是我们今天在销售现场看到的以及我们现有的情况。Ryan强调，我们的佛罗里达业务做得非常好。我们的东北部、东南部业务，也具有更高的利润率。所以，我们正在查看第一季度的销售情况，并对今年剩余时间做出预测。但再次，有很多部分和因素需要考虑，但定制建造房屋组合和活跃成年购房者是推动增长的两个最大因素。
好的。然后，相关地，我想当我们看开工与销售，以及您关于本季度很好地减少了完工期房的评论，听起来还有一点剩余。在当前环境下，比如如果您在每个社区1至1.5套完工期房的范围内，您现在是否试图降至该范围的下限，考虑到您在市场中看到的情况以及您如何考虑优化盈利能力？这与我们应该如何看待您未来的开工与订单节奏有什么关系？
是的。我可能会引导你这样理解，我们处于我们想要的期房目标范围内，并且我们非常舒适地在范围的下限运营。我们也非常舒适地在范围的上限运营。但我们希望在这个范围内。除此之外，我们在范围内的位置将真正由特定的社区层面决策、我们追求的买家类型以及它是真正的入门级还是更多的改善型社区驱动。所以，这就是我们给出范围的原因。
我们已经说过我们不会追逐 volume。我们将把公司转回定制建造模式，我们正在这样做。我们取得了出色的进展。我们重申了全年数字，并且我们将使开工与销售节奏相匹配。所以，你在第一季度看到的开工实际上反映了我们在第四季度的销售。你将看到我们第二季度的开工更接近我们刚刚在第一季度的销售。所以，这是你希望从我们这里看到的那种建设。我们对我们目前的在建房屋总数、我们在第一季度的开工数量、第二季度的开工数量以及这如何为我们全年奠定基础感到非常舒适。
我要指出的是，我们今年能够这样做的一个重要原因是，我们的建造时间、周期时间已经回到了COVID前不到100天的水平。所以，很多事情都按照我们设计的运营模式在运作。
这有帮助。有道理。谢谢，Ryan。谢谢，Jim。
下一个问题来自富国银行的Sam Reid。请讲。
谢谢各位。想更深入地探讨平均售价。我相信，在准备好的发言中，听起来平均售价在所有买家群体中都下降了中个位数，这包括改善型和活跃成年购房者。而且根据您在问答环节 earlier 的回答，听起来您可能已经加强了对这些改善型和活跃成年购房者的远期利率承诺。不过，我只是想了解，您是否也在改善型和活跃成年购房者中进行任何外科手术式的降价，我们应该注意？
是的。Sam，我们一直在关注定价，确保我们的定价具有竞争力。折扣，我认为在今天对买家来说是一个重要的心理因素。所以，我们试图在标题价格和激励措施之间建立正确的关系。它们是相互关联的。但在一些社区，我们确实进行了降价，Jim在他的一些评论中强调，这是我们不得不进行减值的社区的一个重要驱动因素。通常是降价。幸运的是，只有两个社区，而且数量相当小。所以，希望这在一定程度上表明我们很少进行大规模的顶级降价。
这很有帮助。也许换个话题到金融服务项目。我注意到金融服务税前收入较低，我相信您提到的原因之一是抵押贷款销售收益较低。所以，只是好奇这一下降收益背后的变动因素，以及是否这也是可调利率活动增加的结果。所以，只是想知道这是否可能是金融服务税前收入同比变化的驱动因素之一。
当然，Sam。很好的问题。首先，我想说我们对金融服务部门的运营表现非常满意。他们在支持我们的房屋建筑运营和客户方面做得非常出色。关于可调利率抵押贷款的问题，第一季度可调利率抵押贷款占所有交付量的9%，而去年全年为7%。所以，略有上升，但没有意义。
当你看同比数据时，我要指出几件事，其中一些只是时间问题，我们预计今年剩余时间会有所改善，但房屋建筑量下降。我们注意到抵押贷款销售净收益较低，因为利率对我们有所上升。在我们进行利率锁定时，我们的价值较低。此外，随着我们今年对人员和技术的投资，我们的支出略有增加。所以，再次，我认为他们在第一季度表现非常好，我认为这有点时间问题，我们将在今年剩余时间继续看到改善。
所有这些背景都很有帮助。非常感谢。
下一个问题来自巴克莱银行的Matthew Bouley。请讲。
早上好，各位。感谢回答问题。也许只是继续定制建造房屋组合的话题。我想您说过，从订单角度来看，第一季度比去年高出约3%。我的问题是关于毛利率。所以，我认为您暗示，下半年毛利率可能比上半年上升约75个基点。所以，我认为定制建造房屋交付组合需要相当显著地提高，如果这是主要驱动因素的话。所以，我想知道，下半年定制建造房屋交付组合的预期是多少，是否还有其他因素支持这种程度的连续毛利率改善？谢谢。
嗯，你将既有更丰富的定制建造房屋组合，也正如Ryan强调的，我在准备好的评论中说过，随着我们将更多的完工期房库存清理完毕，到第三和第四季度，这将不再那么有影响力。所以，一方面是定制建造房屋，另一方面是我们在第一和第二季度处理的这些完工期房。
是的。而且Matt，我们从现在的水平到我们要达到的水平并没有巨大的鸿沟。第一季度，我们的毛利率为24.4%。第二季度我们将在相同的大致范围内，有大量的完工期房带来高额折扣，然后回到我们全年目标范围24.5%至25%。所以，并不是说必须有巨大的毛利率表现变化才能达到我们给出的指导。
好的。明白了。这很完美。谢谢。然后，第二，您提到土地价格趋缓。所以，问题是，您如何看待今天在土地市场看到的情况对您利润表的影响时间？对于帕尔迪来说，土地成本与开发成本相对于您最终在成本基础中看到的最终地块成本的大致平均比例是否有经验法则？谢谢。
一般的经验法则是50-50。在一些市场，可能是60-40，但一般的经验法则，我认为50-50是相当不错的。至于从我们签订土地合同到您开始看到它在利润表中体现的时间，通常在18个月到24个月的范围内，取决于权利审批过程的长度。所以，我们今天以更低成本签订的任何土地，要到2027年底及以后才能看到更低土地成本的好处。
完美。谢谢，Ryan。祝你们好运，各位。
谢谢。
由于时间有限，最后一个问题来自Wolfe Research的Trevor Allinson。请讲。
嗨。早上好。感谢回答我的问题。第一个是关于您的股票回购方法。您有新的授权，您的净杠杆率接近零。我想您 earlier 提到，更多定制建造房屋带来的现金流逆风在某种程度上是暂时的。所以，只是想了解您在现金流产生之前加速股票回购的意愿，以及您对当前约0%杠杆率的总体看法？
是的，Trevor，我是Ryan。我来回答这个问题。我要重申的是，我们在资本配置方面非常有纪律性。我们的重点是投资于我们的业务。这是我们的首要任务。这是我们的股东关心的。这是他们委托我们做的。这就是我们构建业务的方式。然后，我们支付股息，我们使用股票回购作为一种将运营良好的业务产生的 excess 现金以非常 tax-efficient 的方式返还给股东的方式。
所以，你是不是在暗示我们有能力进行杠杆回购？当然。我们有杠杆能力，你可以这样做。我们认为这不符合公司的长期最佳利益。因此，关于杠杆率，正如我们在今年大部分时间里所谈到的，债务与资本比率将是一个结果，而不是一个目标。我们将根据我们如何发展业务、我们将购买多少土地、我们将开发多少土地、我们将有多少房屋库存等来决定业务的现金需求。我们将看到我们有多少现金，我们将看到我们需要筹集多少债务来做到这一点。这将是我们债务与资本杠杆比率的驱动因素，而不是说我们想要一个固定的数字，如果你明白我的意思。
是的，我明白。非常感谢您的所有这些信息，Ryan。非常有帮助。然后，第二个问题，关于中西部。在过去几年里，它一直是您的亮点。我想您提到了一些天气影响，也许还有一些比较动态，因为它一直很强劲。但是您是否开始看到中西部相对表现的任何变化？它的表现是否不如最近几个季度那么好，或者您认为这更多是比较动态和本季度的天气影响？
是的。我们仍然对我们的中西部表现非常满意。一直很好。继续非常好。有几个市场可能没有像以前那样表现得那么好，但这在整个中西部并不普遍。所以，对于那些可能比以前稍微慢一点的几个市场，我们将继续关注它们。
中西部和东北部，事实上，很长时间以来第一次有了真正的冬天。例如，波士顿，我想，下了四五次雪。可能至少有四五年他们没有这样的冬天了。所以，这是一个比我们历史上看到的更艰难的——我认为是更艰难的冬季。但我们的中西部业务确实也倾向于更多的改善型和活跃成年购房者，正如我认为我们多次强调的，这仍然是消费者群体中较强的部分之一。
感谢所有的信息，祝未来一切顺利。
问答环节到此结束。现在，我将把会议转交给James Zeumer进行最后的总结发言。请讲。
谢谢。感谢大家今天上午的时间。很抱歉，我们无法回答所有排队的问题，但我们肯定会在今天剩余时间内有空，我们期待在下次收益电话会议上与您交谈。
[操作员结束语]