凯瑟琳·巴斯（投资者关系总监）
弗雷德里克·H·埃平格（首席执行官兼董事）
大卫·希西（首席财务官）
博斯·乔治（Keefe, Bruyette & Woods）
杰弗里·邓恩（Dowling & Partners）
奥斯卡·涅韦斯（Stephens Inc）
您好，感谢您参加斯图尔特信息服务2026年第一季度收益电话会议。[操作员说明]
现在，我很荣幸将今天的会议交给投资者关系总监凯特·巴斯。请开始。
感谢您今天参加斯图尔特2026年第一季度收益电话会议。我们将讨论昨天收盘后发布的业绩。今天与我一起出席的有首席执行官弗雷德·埃平格和首席财务官大卫·希西。如需在线收听，请访问stewart.com网站获取本次电话会议的链接。本次电话会议可能包含涉及诸多风险和不确定性的前瞻性陈述。有关可能导致我们实际业绩与预期产生重大差异的风险和不确定性的讨论，请参阅公司的新闻稿以及向美国证券交易委员会提交的其他文件。
在我们的电话会议中，我们将讨论一些非公认会计原则（non-GAAP）衡量指标。有关这些非公认会计原则衡量指标的调节，请参阅今天收益报告中的附录，该附录可在我们的网站stewart.com上获取。现在，我将电话会议交给弗雷德。
感谢您今天参加斯图尔特2026年第一季度收益电话会议。昨天，我们发布了第一季度的财务业绩。今天的电话会议将由我首先概述我们的业绩和当前宏观住房市场前景，然后按业务线回顾我们的业绩和战略方向。在我发言之后，我将把电话交回给大卫，以便他进一步介绍本季度的业绩。
我对今年第一季度的业绩感到非常满意。如您所知，第一季度通常受季节性影响最大，此外，住宅交易活动继续处于历史低位。在这种环境下，我们实现了公司历史上表现最好的季度之一，调整后每股收益为0.78美元，收入增长28%。在第一季度，随着我们执行战略重点，我们的各项业务均实现了强劲的收入增长和盈利改善。尽管第一季度现房销售疲软，但我们的直接运营、代理服务和全国商业服务得益于强劲的商业增长。我们的房地产服务部门也实现了同比强劲业绩，这得益于我们最近对MCS的收购。在第一季度，除了28%的调整后收入增长外，我们实现了2400万美元的调整后净收入增长，高于去年同期的700万美元，并使我们本季度的利润率达到4.3%，高于25年第一季度的1.8%。
在我们上次的电话会议中，我曾表示，我们预计2026年现房销售将增长约6%至8%，开始回归更正常的现房销售水平。虽然我们预计住房市场会有一些增长，但考虑到更广泛的宏观和地缘政治状况以及由此导致的利率变动，我们预计今年的增长可能会更为温和。我们预计第二季度将继续保持业务 momentum，但如果持续的地缘政治紧张局势延长，我们可能会看到住宅市场在未来一个季度继续在约400万套现房销售的底部徘徊。
在第一季度上半段，住房市场信号好坏参半。如前所述，现房销售相对持平，与2025年相比下降1%。季度销售均价增长比过去几个季度略有减弱。然而，增长仍为正值，本季度仅增长略低于1%。目前，不同市场的定价情况差异很大，我们看到更多的价格谈判，这可能有助于购房者平衡利率影响。
利率仍然是购房者进入市场的关键指标。尽管我们在1月份面临全国范围内的恶劣天气，但在本季度初，我们看到利率接近6%，并感受到购房和再融资活动的 momentum。然而，3月份受到全球紧张局势加剧的影响，月底利率升至约6.3%，不仅由于利率本身的上升，还因为利率和市场情绪的快速变化，导致活动略有降温。
我们预计，随着利率在春季销售季节开始时保持在2025年水平或以下，一些 momentum 将持续到第二季度。总而言之，我们对住宅市场全年增长的看法可能更接近3%至5%。另一方面，我们认为商业地产将保持更强的韧性并继续实现稳健增长。
转向我们的业务线业绩。我们的直接运营业务与去年同期相比，第一季度增长了10%。增长来自交易活动的改善。我们没有偏离通过有机和无机方式在目标大都市区（MSAs）获取份额的长期重点。我们继续看到在直接运营中发展商业业务（我们通常称为“主街商业”）的战略举措取得积极 momentum。
在第一季度，我们的直接运营主街商业业务同比增长超过20%。展望未来，我们认为我们将部分通过有针对性的收购来发展这一业务。我们看到直接运营的机会管道有所增加，同时也有有利于我们其他业务线的机会。我们在评估机会时深思熟虑，并期望通过收购继续发展公司。
我们的全国商业服务业务再次交出了令人印象深刻的季度业绩。能源仍然是我们最大的资产类别，但本季度其他值得注意的增长领域包括工业、场地开发、数据中心和零售资产类别。总体而言，我们的全国商业服务在第一季度增长了40%。
我们仍然专注于通过地理扩张和收购行业领先人才来发展我们所有的资产类别。我们的代理服务业务第一季度表现非常强劲，收入与2025年第一季度相比增长了25%。我们的代理合作伙伴面临着与我们相同的住房市场阻力。因此，考虑到市场状况，我们认为这一增长尤其稳健。我们专注于通过增加新代理和扩大现有代理的钱包份额（重点在15个目标州）来发展这项业务。本季度，我们在大多数州实现了强劲的同比保费增长，朝着我们的目标取得了坚实进展。除了地理扩张外，我们还专注于为代理扩展商业服务，并且在这方面取得了成功，第一季度与去年相比增长了46%。同时，住宅业务也增长了15%。我们将继续保持近年来为代理建立的 momentum，以差异化我们的服务并改善我们为代理合作伙伴提供的产品。
我们的房地产解决方案业务第一季度收入与去年相比增长了66%。我们最近对MCS的收购有助于加强我们第一季度的业绩。然而，我们所有其他业务的总和与2025年第一季度相比增长了20%以上。MCS的加入使我们能够推进该部门的战略重点，即赢得前300大贷款机构更多的份额，并通过我们扩展的产品线与现有客户进一步开展交叉销售。
在第一季度，我们通过将Nationwide Appraisal Network收购到我们的评估公司Stewart Valuation Intelligence，再次扩充了我们的房地产解决方案部门。Nationwide Appraisal Network（也称为NAN）有助于加强我们的评估业务规模并深化人才库。在第一季度，我们实现了12.5%的调整后利润率，高于上一季度的9%。对于全年，我们完全期望提高利润率，该部门的利润率将达到低两位数范围，并且我们最近对MCS的收购将有助于改善我们的历史利润率前景。
转向我们的国际业务。我们专注于扩大在加拿大的地理存在，同时也增加商业渗透。在极具挑战性的住房市场中，第一季度我们的非商业收入增长了9%，商业收入增长了14%。我们相信我们可以巩固在这些市场的强势地位并继续扩大份额。
作为一家企业，我们致力于成为卓越的产权和服务——房地产服务公司。我们专注于通过各业务线有针对性的多方面增长计划来加强公司，以实现持久成功，进一步巩固我们的地位。感谢我们的客户和代理合作伙伴对斯图尔特的信任和奉献。我们致力于尽最大努力不断改进我们的服务，以造福于您。对于斯图尔特团队，感谢您的奉献和共同发展公司的专注。正是因为您对我们征程的坚定承诺，我们才能够达到这一执行水平。
在第一季度，我们庆祝入选《福布斯》美国最佳大型雇主榜单。感谢我们的员工获得这一认可，我们致力于成为行业领先人才的理想之地。
我对我们在征程中取得的进展感到非常自豪，并且认为尽管面临宏观和住房市场阻力，我们本季度交付的业绩清楚地体现了这一进展。
大卫，我将把电话交给你，由你提供业绩更新。
大家早上好，谢谢弗雷德。感谢我们的员工和客户在持续具有挑战性的住宅房地产市场中给予的坚定支持。昨天，斯图尔特公布了强劲的第一季度业绩，收入和盈利能力均有所改善。第一季度总收入为7.81亿美元，净收入为1700万美元，即摊薄后每股收益0.55美元。在调整基础上，净收入为2400万美元，即摊薄后每股收益0.78美元，而去年同期为700万美元和摊薄后每股收益0.25美元。
我们新闻稿的附录A显示了对我们合并和部门业绩的调整，主要涉及净已实现和未实现收益、收购的无形资产摊销、与收购相关的费用以及遣散费，我们使用这些调整来评估经营业绩。
在我们的产权部门，营业收入增长了1.04亿美元，增幅21%，这得益于我们直接和代理产权业务的强劲业绩。因此，产权部门税前收入增长了1300万美元，增幅超过100%。在调整基础上，产权部门税前收入增长了1400万美元，增幅也超过100%，调整后税前利润率为4%，而去年为2%。在我们的直接产权业务中，直接产权收入增长了3800万美元，增幅17%，同时总开放和已完成订单较去年有所改善。
国内商业收入增长了2500万美元，增幅35%，这得益于交易规模和交易量的增加，各资产类别均有增长，以能源、工业、场地开发、数据中心和零售为主导。每份国内商业文件的平均费用提高了33%，达到21000美元，而去年为15800美元。第一季度国内住宅每份文件的平均费用为3300美元，与去年持平。国际总收入增长10%，主要由交易量增加推动。在我们的代理业务中，代理毛收入增长25%，达到3.33亿美元，而去年为2.68亿美元，这得益于我们主要代理州（包括纽约、佛罗里达、俄亥俄、宾夕法尼亚）的交易量改善，商业交易也有所帮助。扣除代理留存后，代理净收入增长至1100万美元，增幅23%。
关于产权损失，第一季度产权损失率改善至3.1%，而去年为3.5%，反映了我们持续良好的理赔经验。我们预计2026年的产权损失率平均将在3.5%至4%的范围内。在我们的房地产解决方案部门，总收入增长了6400万美元，增幅66%，这得益于我们的信用信息服务业务和MCS业务的增长，正如弗雷德所指出的。
房地产解决方案部门调整后税前收入增长了1100万美元，达到2000万美元，增幅超过100%，调整后税前利润率改善至12.5%，而去年约为10%。我们继续专注于管理整体服务成本并加强客户关系。随着这些关系的成熟，我们预计利润率将呈上升趋势。在我们的合并运营费用方面，员工成本比率从去年的31%改善至29%，主要得益于收入增加。
我们的其他运营费用比率略微上升至28%，原因是房地产解决方案部门的费用增加。我们的财务状况仍然稳健，处于支持客户、员工和房地产市场的有利位置。现金和投资总额比法定保费要求多出约4.2亿美元。截至3月31日，股东权益总额约为16.4亿美元，每股账面价值为54美元。
运营所用净现金改善至400万美元，而去年同期为3000万美元，这得益于净收入的增加。再次感谢我们的客户和员工的持续支持。我们对服务房地产市场的能力仍然充满信心。
现在我将电话交给操作员进行提问环节。
谢谢。[操作员说明]我们将接受来自KBW的博斯·乔治的第一个问题。请开始。您的线路已接通。
嘿，大家好。
早上好，博斯。
嘿。早上好。那么，我想先从商业地产开始。显然，费用情况同比非常不错。当您考虑未来几个季度的趋势时，您如何看待同比增长的节奏？这种增长能持续一段时间吗？什么时候比较基数会变得更具挑战性？
这是个很好的问题，博斯。目前的情况是，我们的业务管道确实非常良好。我们在行业中明显看到的是，大型交易的频率有所增加。对我们来说，另一件事是，随着我们在过去两年在技能和能力方面取得良好增长，我们主导的交易更多了。因此，我认为我们的平均水平自然会徘徊在这个更高的水平。
对我们来说另一个有趣的事情是，与其他公司相比，因为四五年前我们规模较小，我们的再融资比例较低。因此，我们的交易规模可能会有更大的波动，因为再融资较少，这会使数字波动更大。所以我非常有信心，这项业务将继续发展。我认为我们的同比增长可能会有一些波动。回想一下，去年有几个季度，我们在市场增长仅为一半的情况下，增长了50%以上。
因此，我认为可能会有一些比较基数的影响，但我对我们全年在商业地产方面的持续成功持乐观态度。我想说，我们直接运营中的商业地产部分，一部分是由我们自己的人员配置产生的，也就是将技能重新投入到直接办事处中。因此，我相信由于我们在这方面的投资，这部分业务不仅会继续保持 momentum，而且随着时间的推移可能会增长。
这就是我们的一点不同之处，因为我们在商业地产（我称之为“主街商业”，即商业地产的较小端）的渗透程度可能低于大型公司。
好的，太好了。谢谢。然后，转向辅助业务，您能谈谈这方面的同比增长前景吗？现在有了MCS，第一季度的增长水平对今年剩余时间来说是否合理？您之前提到该部门全年利润率将达到低两位数，是吗？
是的。确切地说。在谈利润率之前，我想说11%到12%是不错的。现在是12%、13%，甚至可能更高一点。我们在一些整合工作上还有一些事情要做，但利润率将上升到12.5%到13%，可能略高于13%。所以我对这方面的趋势感到满意，这是一个不错的稳健业务。
关于您的另一个问题，即增长。我们除MCS之外的大多数业务总体增长，我记得大约是21%左右。因此，该业务有良好的渗透和增长预期。我认为增长可能会略有放缓，但您会看到该业务将出现相当强劲的增长。这些业务有很多 momentum。所以我对此感觉很好。总体而言，考虑到我认为住宅市场增长将是边际的，特别是在未来一两个季度，我觉得我们可以凭借 momentum 维持公司整体约15%的增长速度。可能会略低或略高，但当我审视所有这些业务的内部情况时，即使住宅市场低迷，我们的代理业务份额增长良好，趋势也感觉相当不错。这也是我对整体情况的看法。我认为我们现在已经建立了一定的 momentum。
好的。太好了。这很有帮助。非常感谢。
博斯，关于这一点再补充一点细节。我们提到过MCS每年的收入略高于1.6亿美元。因此，每个季度的收入大约为4000万美元。因此，当您剔除这一影响时，您可以得到弗雷德所说的20%左右的增长。
是的。而且它有轻微的季节性。因此，第一季度略低于这个数字，但4000万美元对于剩余季度来说是合理的。
好的。太好了。感谢这些细节。
谢谢。我们的下一个问题来自Dowling & Partners的杰弗里·邓恩。请开始。您的线路已接通。
早上好，杰夫。
谢谢。早上好。首先，您能分享一下代理业务线中商业地产的占比吗？
在代理业务中，是的，我认为它与我们整体的商业地产构成大致相似，但不会有很多能源和大型项目。代理通常没有那些大型业务。他们可能会有一些小型数据中心。但这是一个相当广泛的商业地产组合，但没有顶部的能源类业务，因为能源和大型项目往往是直接业务的组合。我对代理业务中的商业地产感到非常满意。如果您还记得，我们一直是代理的强大承销商，但我们的商业地产业务非常集中在纽约。从历史上看，公司在纽约非常出色，但我们向全国其他大型商业导向的代理扩展商业能力的能力要弱得多。我们也没有能力处理大型多地点交易。因此，我们创建了所谓的礼宾服务来促进这一点。我们还建立了所谓的直接签发能力。因此，在某些他们没有执照的地方，我们可以完成账户。
因此，在该领域，我们拥有与其他公司一样好的能力。在我看来，这是我们现在已经连续六个季度以非常高的速度增长的原因之一，因为人们开始将部分业务转移给我们，因为我们提供可靠的服务。
好的。然后我想更深入地了解房地产解决方案部门的利润率。如果我没记错的话，PropStream的利润率非常高。MCS，我认为您提到接近20%，然后信息类业务是两位数。我认为挑战在于其他业务。那么，首先，这是否正确？然后，这些其他业务的利润率机会是什么？也许只是想了解一些未来[技术问题]利润率的额外细节？
是的。利润率比您想象的要更一致一些。PropStream规模很小。所以是的，它的利润率略高，但这是一项非常小的业务。MCS的利润率较高，但其他业务的利润率徘徊在我们设定的12%左右的目标。那么，是否有提高的机会？是的，我举个例子。评估业务，在我看来，由于收购，我们仍在进行一些平台工作。
因此，它目前处于高个位数到低两位数，可能会有所上升。但我希望大多数业务的利润率达到12%左右，这些是我们有规模的业务。我们没有——我们的远程在线公证工具是非常小的业务。它实际上是我们业务的一个工具。我们做一些额外的销售，但主要是为了我们自己和代理合作伙伴提供服务。
因此，它不是我们所说的增长或利润率的核心。所以我对业务的广度感到满意。我还想说的是，评估和公证业务的季节性，即安排的签名业务，非常具有周期性。它们和我们其他业务一样。MCS在某种程度上与此相反，因为它属于违约领域，季度间波动性较小。因此，这种模式对我们也有帮助。但再次强调，当我说——我想我提到过，随着我们将整体利润率从12.5%提高到13%、14%的范围。如果市场回暖，如果市场达到500万美元，就像我们其他业务一样，利润率可以达到15%到16%，因为它们由于交易量而具有一定的周期性。因此，现在这是一个非常稳健的业务组合，在我们通过收购MCS扩大评估业务规模后，它变得更加强大。
好的。太好了。谢谢。
是的。
谢谢。[操作员说明]接下来我们请Stephens Inc的奥斯卡·涅韦斯提问。请开始。您的线路已接通。
早上好。
早上好。
嘿，大家好吗？
很好。
您之前提到了对Nationwide Appraisal Network的收购，该收购是在第一季度结束后不久宣布的。
是的。
那么，关于这笔交易，您能分享哪些信息，比如收购价格以及融资方式？还有对财务的预期贡献，包括收入和利润率方面？
是的。NAN规模不大。大约是4000万美元的业务。因此，您可能会看到3000万美元在两到三个季度内体现。正如我所描述的，它的增量利润率应该达到低两位数。一开始会有一些整合成本和过渡成本。所以它规模不大。
至于资金来源，回想一下，在12月，当我们筹集1.5亿美元时，我说过我看到了一些非常有前景和有趣的事情，我想进行收购以补充我们的业务。因此，在房地产解决方案领域和直接运营领域有大约六项左右相当热门的交易。这就是我们正在追求的。因此，我们手头有自由现金用于此。我们还有其他资金用于我所说的其他交易。因此，我试图在这些业务中，特别是在服务方面，进行收购。这些业务相对分散，正在整合。您看到的是，许多这些业务中的财务买家在21年买入，支付过高价格等，现在正在退出。这让很多人暂停。因此，至少我认为在这些业务中，我们能够建立领导地位，就像我们在Property Pres所做的那样。这为我们在这些业务中获得规模奠定了良好基础。
在直接业务方面，由于商业市场略有改善，隧道尽头有了更多曙光，代理们正在赚一些钱，我们已经交谈了几个月的这些人，我们正在以对双方都合理的交易价格（包括或有支付）进行交易。
我们有目标清单。特别是有几个在未来六个月内可能性较高。这就是我们筹集资金的原因，也是我们有资金用于这些交易的原因。所以，我们将看看情况如何发展。
我认为我们所做的一件事是花大量时间进行 outreach，建立联系，开发业务管道，弄清楚这些交易如何契合以及如何帮助我们的人才库，事情将会开始——我的观点是，这里有机会事情将会开始发生，我想确保我们有足够的能力利用这些机会，因为我们不喜欢竞争或拍卖之类的事情。我们所做的大部分交易都是试图在一对一的基础上进行。
是的。这非常有帮助。所以我有几个相关的后续问题。考虑到您提到业务管道增加，您对到年底可能部署的资本有更新的预期吗？另外，您能分享一些到目前为止在MCS整合过程中的经验教训吗？
是的。关于MCS，我非常满意。如您所知，MCS是其领域的领导者，我对领导团队及其继续增长并在该领域为我们树立高声誉的能力再满意不过了。所以我非常满意。它也补充了——我正在寻找一些其他能力，但它确实完善了我们在违约市场的存在。
由于该业务的性质，除了您能想到的正常财务整合等事情外，与公司其他部分没有太多整合。因此，它是一个相当独立的业务模式，但我相信将会有交叉销售机会和由此产生的关系机会。
所以正如我所说，它正在做我们期望它做的一切，我对此感到非常满意。至于资本，我在12月提到的事情完全在我们的超额资本可用范围内。因此，它在我们筹集的资金范围内，而且我们可能还有7000万美元的额外可用资金。所以这是我们前进的可用资金范围。发生的概率有多大？我不知道。这些事情——我只是想公平和诚实。所以我不知道。
现在，我还想告诉您，我认为在未来两三年，比如说两年内。我认为我们市场上会有一些 gems 出现。在产权业务中只有少数几个重要的、规模稍大的（比如2亿到3亿美元资产）的交易将会出现，在未来两三年内，我感觉它们可能会可用。但我不认为——我不会为这些做资本规划，因为它们非常罕见，而且这不是——如果发生了，它会独立存在并证明我们所做的回报是合理的。但在正常情况下，如您所知，我们做的大多数交易都在2000万到5000万美元范围内，而且我们对业务管道有很好的了解。所以在正常情况下，我认为我们不会使用除可用资本以外的任何资金。
非常有帮助。我会回到队列中。谢谢。
谢谢，奥斯卡。
谢谢。此时，队列中没有更多问题。我现在将会议交回给弗雷德进行闭幕致辞。
非常感谢您对斯图尔特的关注。我只想总结一下，我对公司感到非常满意。我认为我们在人才和市场地位方面从未如此强大。希望即使在困难的市场中，我们也能继续保持 momentum，我对我们到目前为止取得的进展感到满意。再次，我要感谢所有对公司感兴趣的人。
[操作员闭幕致辞]