Andrew Johns（高级副总裁）
Scott Brinker（首席执行官）
Kelvin Moses（首席财务官）
Scott Bohn（首席开发官兼实验室主管）
Farrell Granath（美国银行）
Seth Bergey（花旗）
Austin Wurschmidt（KeyBanc 资本市场）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Richard Anderson（康托·菲茨杰拉德）
Michael Goldsmith（瑞银）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
Robin Haneland（蒙特利尔银行资本市场）
Michael Stroyeck（格林街）
Wesley Golladay（Robert W. Baird & Co. Inc.）
Vikram Malhotra（瑞穗证券）
James Kammert（Evercore ISI）
Michael Mueller（摩根大通）
Omotayo Okusanya（德意志银行）
早上好，欢迎参加 Healthpeak Properties, Inc. 2026 年第一季度电话会议。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给投资者关系高级副总裁 Andrew Johns。请讲。
欢迎。今天的电话会议包含某些前瞻性陈述。
尽管我们认为任何前瞻性陈述中反映的预期都是基于合理的假设，但这些陈述受风险和不确定性的影响，可能导致实际结果与我们的预期存在重大差异。有关风险和风险因素的讨论已包含在我们的新闻稿中，并在我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中有详细说明。我们没有义务更新任何前瞻性陈述。
本次电话会议将讨论某些非公认会计原则（non-GAAP）财务指标。在我们昨天向 SEC 提交的 8-K 文件的附件中，我们已根据 Reg G 的要求，将所有非 GAAP 财务指标与最直接可比的 GAAP 指标进行了调节。该附件也可在我们的网站 healthpeak.com 上查阅。现在，我将把电话交给我们的总裁兼首席执行官 Scott Brinker。
谢谢 Aj，欢迎参加 Healthpeak 的第一季度收益电话会议。
感谢我们的团队，他们以卓越的执行力完成了第一季度，这是我们 WE CARE 核心价值观之一。1 月初，我们以重置成本的一小部分完成了旧金山南部 Gateway 园区的十年一遇的收购机会。我们已经在该园区推动租赁势头，签署了 6.2 万平方英尺的租约和意向书。我们在该园区还有 11.3 万平方英尺的积极提案和参观活动。3 月，我们通过一项独特且富有创意的交易完成了我们老年住房业务的首次公开募股（IPO）。
该投资组合本年度 2.4 亿美元的运营资金（FFO）现在的估值倍数比 Healthpeak 高出约 20 倍。这种差异凸显了 Janus Living 的增长潜力，也凸显了 Healthpeak 在当前股价下的巨大机遇。尽管在 IPO 中出售了约 18%的业务，但我们对老年住房的敞口与 12 月 31 日基本持平，因为我们在 IPO 之前通过资产负债表完成了超过 7 亿美元的收购。收购时机是经过精心安排的，目的是为我们的股东捕捉倍数套利机会。Janus Living 已经具备进行增值收购的资本成本。
作为公司 82%的所有者，这些收购将有利于 Healthpeak 的收益。例如，我们预计一旦 IPO 所得款项完全投入并稳定后，将为 Healthpeak 每股增加约 0.04 美元的收益。我们一流的门诊平台的价值在私人市场得到了世界级机构的认可。3 月，我们与黑石（Blackstone）就一个完全占用的门诊投资组合完成了合资企业资本重组，现金资本化率为 6.1%。该交易筹集了 1.7 亿美元的收益，我们现在拥有了与黑石进行未来资本重组和收购的模板。
我们正在推进其他交易，这些交易将产生 7 亿美元或更多的收益，资本化率比我们当前股价所暗示的水平低约 200 个基点。我们在 4 月以超过 10%的 FFO 收益率回购了 1 亿美元的股票。此次回购具有增值作用，并使我们能够提高 2026 年的收益指引。我们的股价显然与内在价值存在错误定价，因此我们将继续评估杠杆中性的股票回购，以推动收益和价值增值。我们在第一季度还向股东支付了超过 2 亿美元的股息，年化股息收益率高达 7.5%，尤其是考虑到稳健的派息率。
转向运营结果。三年前我们在合并公告中提到的门诊医疗的强劲基本面继续得到验证。自合并完成以来，我们签署了超过 1000 万平方英尺的续租协议，现金重新租赁价差为正 5.8%。上一季度，价差为正 5.4%，而且同样只有非常适度的租赁激励（TIs）。我们的续租中有一半是内部完成的，仅上一季度就节省了 500 万美元的租赁佣金。
我们的租赁成本继续大幅低于同行群体，从而产生强劲的净有效租金，这推动了卓越的现金流并最终实现收益增长。大约 5 年来，我们在门诊业务的新租约和续租协议中都成功获得了 3%的租金递增条款。在这 5 年中，我们的同店净经营收入（NOI）增长率平均为正 3.5%，比前 5 年的平均水平高出 30%。因此，这项业务确实有所改善。我们正在与我们的医疗系统合作伙伴推进一些战略性且高度预租的门诊开发项目，但还没有进展到可以公开宣布的程度。
在老年住房方面，我们第一季度的业绩全面出色。入住费创下了第一季度的历史新高，这是我们团队和运营合作伙伴的出色工作，我们将在 Janus Living 的电话会议上提供所有细节。转向生命科学领域。并购活动、生物制药股价和融资都呈积极趋势。事实上，4 月是自 2021 年初以来生物技术股权发行最活跃的月份。
Healthpeak 生命科学领域的总入住率连续上升，我们仍然预计 2026 年底的总入住率将比上一年有所提高。我们的租赁渠道广泛，从风险投资支持的生物技术公司到大型制药公司。传统湿实验室占渠道的绝大部分，但我们确实有灵活性。我们位置优越的强大建筑使我们能够在经济上合理时捕捉替代用户。总而言之，老年住房表现出色，我们通过 IPO 创造了巨大价值。
我们的门诊投资组合和平台在私人市场得到了回报和丰厚估值，随着形势开始对我们有利，我们的实验室业务具有巨大的上行空间。我将请 Kelvin 回顾我们第一季度的业绩和我们改善的 2026 年展望。
谢谢 Scott。我们今年开局强劲，并继续执行我们既定的计划，使每项业务都能实现长期收益增长。
我们对 Janus Living IPO 的成功感到非常满意，这加强了我们的投资管理能力，并将我们的影响力扩大到更广泛的投资者群体。
我们正在将这种势头转化到我们的运营平台中，通过在资产管理、投资者关系和收购方面增加关键人才，推进我们的技术举措，并将我们的平台提供给我们的老年住房运营合作伙伴，以在整个投资组合中实现卓越的执行力。我们继续吸引整个企业的机构资本兴趣，包括我们最近宣布的与黑石的门诊医疗合资企业。这些合作伙伴关系进一步验证了我们的平台、关系和资本配置理念，因为投资者将 Healthpeak 视为一个与增长保持一致的平台。转向第一季度的业绩。我们报告的经调整 FFO 为每股 0.45 美元，净债务与 EBITDA 比率为 5.4 倍。
在门诊医疗领域，基本面继续显示出强劲势头，我们的团队正在将这转化为与关键关系的租赁机会。本季度，我们执行了近 110 万平方英尺的租约，包括与领先的医疗系统合作伙伴的几项大型续租，包括 Baylor Scott & White、Norton Health 和 HCA。在我们的租赁活动中，我们在续租方面实现了 5.4%的现金重新租赁价差，79%的租户保留率，季度末总入住率为 91%。平均年度租金递增率为 3%，与自 Physicians 合并以来我们平均实现的水平一致。本季度的租赁成本适中，仅为年租金的 10%，产生了强劲的现金回报。
这种执行力的一个很好例子是达拉斯的 Baylor 癌症中心，我们在过去两个季度完成了整个 45.8 万平方英尺园区的 10 年租约续租。租赁成本极低，每平方英尺每年仅略高于 1 美元，反映了强劲的第二代回报，这推动了收益增长。最重要的是，这一成果是通过与 Baylor 和 McKesson 的直接谈判实现的，利用了数十年的长期关系和内部运营平台，能够为我们的客户提供切实的成果。最后，我们在第一季度结束时拥有非常活跃的租赁渠道，包括自 4 月以来已执行的 31.8 万平方英尺租约和大约 70 万平方英尺的意向书（LOI）。转向实验室领域。
第一季度，我们执行了 14.1 万平方英尺的租约，其中 92%是新租赁。我们还有大约 35.5 万平方英尺的意向书，其中约 80%是新租赁，约 75%是目前空置的空间。我们在这些承诺中看到了一系列交易规模，包括 4 笔超过 5 万平方英尺的交易，旧金山南部继续是我们每个市场中需求最活跃的地区。我们在季度末的总入住率上升至 77.7%。在今年剩余时间里，我们预计将继续从新租赁开始的好处中捕捉入住率，这将支持入住率比 2025 年底至少增长 100 个基点。
最后，老年住房。我们将继续提供老年住房的简要更新，详细评论将在随后的 Janus Living 收益电话会议上进行。本季度，Janus Living 实现了 35%的总收入增长和 42%的调整后 EBITDA 增长。Healthpeak 拥有 Janus Living 已发行股份的 81.6%，市值约为 57 亿美元。转向资产负债表和指引。
1 月，我们偿还了我们两处老年住房物业的 1.03 亿美元有担保抵押贷款。3 月，我们完成了一项新的高级无抵押延迟提取定期贷款，总额为 4 亿美元，目前尚未提取。我们将有到 2026 年 12 月的时间提取该定期贷款。最后是指引。IPO 之后，Janus Living 被合并到 Healthpeak 的财务报表中，并对少数股东权益的收益进行扣减。
我们现在产生了额外的上市公司成本以及资产负债表上现金收益的临时收益拖累。这些影响预计将被老年住房投资组合的出色表现以及到年底将 7.5 亿美元现金用于收购所抵消。因此，我们预计 IPO 在 2026 年对 Healthpeak 的收益是中性的，随着资本部署到收购中并流入 Healthpeak 的收益，它将在 2027 年及以后产生增值。4 月，我们以超过 10%的隐含 FFO 收益率回购了 1 亿美元的股票。此次回购对收益具有增值作用，并支持将我们的经调整 FFO 指引提高到每股 1.71 美元至 1.75 美元的范围。
现在，主持人，请打开问答环节。
第一个问题来自加拿大丰业银行的 Nick Yulico。
Nick，你在吗？我要说你的完美记录保持不变，你总是第一个提问，但我不确定。主持人，我不确定，也许他有连接问题。让我们进入下一个问题。
好的。下一个问题将来自美国银行的 Farrell Granath。
我是 Farrell。我的问题是关于你的生命科学投资组合。考虑到你的评论，你对渠道和增加的兴趣的看法似乎要积极得多。
我很好奇这可能如何影响甚至改变了你对未来机会主义生命科学投资的想法和时机？这是否实际上提前了时间线，或者你是否有迹象表明何时你认为这将是资本的战略用途？
嗯，我们在 12 月底、1 月初收购的 Gateway 表现非常好。所以这是积极的。那是一个独特的机会。这是我们最大的市场。我们在那里拥有主导地位。
我认为我们拥有最好的团队和最好的足迹。我们多年来在那里占据主导地位，我认为这次收购将使这一点更加明显。除了上行空间外，它还有很多收益。所以那是一个独特的机会。我很高兴我们做到了。
我们已经从中受益。我认为这也将延续到 27 年及以后。所以恭喜 Scott 和团队。我们正在我们的核心市场寻找其他一些东西，但我们使用资本的门槛相当高。显然，我们在 4 月进行了回购。
这是资本的非常增值的用途。我们有多项交易正在进行中。我们今年的资金来源和用途是 10 亿美元的资本重组和销售以及 10 亿美元的收购。我们基本上已经完成了 10 亿美元的收购和回购，并且有多项交易正在进行中。所以在我们考虑生命科学领域的任何机会主义投资之前，我们需要确保完成这些。
但机会并不短缺。肯定是这样。我的意思是，很多这些私人买家现在完全处于不利地位。在这一点上，我们主要是与贷方进行对话。所以有机会，但我们将非常谨慎和有纪律地对待哪些市场、哪些建筑物，显然还有定价估值。
下一个问题来自花旗的 Seth Bergey。
考虑到你已经能够完成的渠道和租赁活动，Gateway 收购与你最初的承销预期相比如何？并且考虑到对渠道的积极评论，你与生命科学租户讨论的租赁经济学方面有什么变化吗？
嗯，我们在第一年的 Gateway 承销中没有计入太多租赁增长。所以我要说我们已经提前于计划。当然，渠道很强大，我本可以猜到我们签署的租金达到或高于承销水平。所以这都是积极的。
我认为这对 2026 年不会有太大贡献。但肯定的是，当我们展望 27 年、28 年时，该投资组合的上行空间应该开始体现在我们的收益中。所以湾区的势头肯定是积极的。我的意思是，旧金山在 5 年前的房地产市场上还是个红叉，现在它是全国最热门的市场，我们肯定从中受益。
下一个问题来自 KeyBanc 资本市场的 Austin Wurschmidt。
Kelvin，我相信你说过你预计实验室入住率到年底将同比增长 100 个基点。你能详细说明一下推动这一增长的因素吗，包括新租约开始和已知迁出之间的情况？团队目前对 2027 年已知的迁出有任何了解吗？
是的。谢谢你的问题，Austin。我们在 2026 年有大约 40 万平方英尺的租约到期。除此之外，我们有略超过 50 万平方英尺的新租约开始，这将完全抵消这些到期租约。
因此，我们预计到年底会有净吸纳量。我们现在是 5 月。所以团队仍有充足的时间尝试在第四季度将我们的部分渠道转化为入住率，这可能会延续到 2027 年，但肯定仍有机会在年底前捕捉一些增量入住率。我们预计在第二和第三季度约有 5 万平方英尺的空间将退出投资组合。所以我们确实知道特别是在年中会有 2 个租户可能迁出。
但总的来说，我们的重点是总入住率，全年推动净吸纳量，看到入住率增长并随后产生收益增长。所以我们正在朝着这个目标前进，渠道肯定给了我们实现今年净吸纳量的希望。
下一个问题来自摩根士丹利的 Ronald Kamdem。
只想再谈谈生命科学投资组合。我认为你稍微谈到了旧金山和那里的活动。
也许可以评论一下其他一些市场。如果我可以再问一下 2027 年的到期租约，关于已知的迁出，只是任何早期的情况，因为如果今年入住率上升，明年同店可能会上升。所以我想我们都只是想弄清楚这一点。
关于 27 年，现在还为时过早。但当我们查看那份清单并进行对话时，我认为 27 年的续租率将比 26 年高得多。
所以我不知道，可能是 50%左右或更好，但现在还太早。所以我们会在全年随着获得更多清晰度而更新。但租赁渠道，已签署但未入住的租约都是积极的。所以我们确实感觉入住率的轨迹肯定是积极的。如果我们看看并购和融资，那是非常积极的。
感觉这总是渠道的领先指标，这显然会导致实际租赁。所以肯定的是，这一业务的势头是多年来最好的，感觉很好，我们处于有利位置。我们拥有合适的团队、足迹、信誉和作为房东的资本来赢得交易。所以确实对这一业务的势头感觉好多了。在圣地亚哥，然后我会请 Scott Bohn 评论波士顿，但我们投资组合中的几乎每个空置空间都有活动。
这并不意味着我们会签署所有这些租约，但有活动。6 个月前我们引进了 Denis Sullivan，他是 BioMed 的前首席信息官和首席财务官。他做得非常出色。所以我们确实有一个很棒的团队在实地推动这项活动。Scott，你想评论一下波士顿吗？
是的。
当然。波士顿，我的意思是，波士顿仍在应对三个市场中最大的供需失衡。但你真的必须深入了解什么对我们的投资组合有竞争力，以及我们的投资组合具体表现如何。如果你看看我们机会最大的西剑桥地区，从空间角度来看，我们取得了一些巨大的成功，本季度我们与一家大型制药公司签订的租约是一个巨大的胜利。在我们西剑桥的投资组合周围也有一些不错的吸纳量。
所以我们对大波士顿地区那个特定子市场的情况非常满意。Claire 和团队在那里做得非常出色，捕捉到了可用的需求。如果你回顾 6 个月前与今天相比，从需求角度来看，那个市场的感觉明显不同。
下一个问题来自康托·菲茨杰拉德的 Rich Anderson。
不错的季度，不错的设置。
这让我想起了配对 share REIT 结构，但我知道不是那样的。所以不要误会我的意思，但确实非常独特。所以恭喜。我想更详细地谈谈生命科学租赁。Kelvin 和 Scott，你们提到到今年年底至少比 2025 年提高 100 个基点。
我想知道你认为这会是什么样子？我猜不是从今天到年底的直线，而更像是心电图？我只是好奇从现在开始的入住率 pace 会怎样？你认为下一季度会下降还是上升？我只是想让人们准备好它可能是什么样子，即使最终目标是提高 100 个基点。
是的。谢谢你，Rich。我先开始。这是 Kelvin。
我认为最重要的是，我们年底的总入住率为 77%。我们季度末的总入住率为 77.7%。所以已经在朝着今年总入住率提高 100 个基点的目标取得进展。很难给你入住率季度环比节奏的精确数据，但真的想让你关注年底，因为我们的投资组合中嵌入了净吸纳量，Scott 和团队从去年开始能够完成的执行将流入今年。200 万平方英尺的渠道可能值得提供更多背景，因为有机会让新的潜在租户进入更多随时可入住的空间。
如果我们成功了，这可能会导致第四季度的增量入住率捕捉，再次，进入 2027 年。所以我们无法从入住率的角度给你完美的节奏，但年底捕捉的总入住率是我们的重点，整个组织都在朝着这个目标努力。
下一个问题来自瑞银的 Michael Goldsmith。
关于指引，你将全年展望提高了 0.01 美元。同店 NOI 指引持平。
现在我们预计利息支出将增加 2000 万美元，一般及行政费用（G&A）将增加 500 万美元。所以你能详细说明一下推动 0.01 美元上调的因素吗？是第一季度的超出预期吗？或者换一种说法，如果你将第一季度 0.45 美元的核心 FFO 年化，你会得到一个远高于你指引的数字。所以你能详细说明一下模型以及我们应该如何看待今年剩余时间的收益节奏吗？
是的。不，谢谢你提出这个问题。这又是 Kelvin。
但我会提供一些背景，因为正确理解这一点很重要。但 Janus Living IPO 对 Healthpeak 来说无疑是极其成功的。我认为首先，老年住房业务的出色表现完全抵消了交易的影响，使 IPO 在 2026 年对 Healthpeak 的收益是中性的。然后第二点是，正如 Scott 在他的准备发言中提到的，我们预计随着资产负债表上的现金得到部署以及老年住房收购稳定并为收益做出贡献，在运行率基础上获得约 0.04 美元的增值。所以其中一些好处将开始在 2026 年体现，抵消 IPO 的稀释，我们在 2027 年可能会产生正负 0.03 美元的收益。
所以强调 Janus Living 的收益贡献非常重要。通过第一季度，我们之前提到我们已经投资了 10 亿美元的资本，7.14 亿美元用于老年住房，我们正在朝着 10 亿美元的资本循环目标取得进展。所以已经收到 2.7 亿美元的收益。我认为我们做出了正确的决定，在第一季度将 7.14 亿美元投资于资产负债表上的老年住房收购，然后在 IPO 前将这些资产注入 Janus Living，以拥有该平台的最大份额。展望未来，正如我之前提到的，这将导致收益增长。
但我认为第一季度有点高，因为我们在第一季度进行了资产负债表上的收购，但我们预计随后的季度会下降。如果你看看我们基于指引中点的运行率平均值，大约是每股 FFO 0.43 美元，每个季度正负 0.01 美元。但随着我们从资本重组和卖方融资还款中获得收益，这将对下半年的收益轨迹产生影响。所以有很多变动因素，想确保我们详细说明这一点。但我们当然很高兴有机会在这里将指引提高 0.01 美元，以及 Janus Living IPO 的成功。
Michael，再补充一点，债务方面，我们有 6.5 亿美元的高级票据——我们将不得不在 6 月进行再融资。这些票据的利率约为 3.5%。所以与上半年相比，这是下半年的一个额外阻力，这是这个难题的最后一部分。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的 Michael Carroll。
只是想看看你们能否提供更多关于生命科学生态的信息？我知道渠道看起来稳固且在增长。
但是租户活动有什么变化吗？我的意思是他们比以前做决定更快了吗？我认为他们以前的重点真的是预制空间，但有没有更大的客户愿意对一些可能需要更长建设时间的空间做出更长期的决定？
我会对背景做一些评论，然后让 Scott 评论具体活动。但如果你考虑供需的真正驱动因素，并购、融资、新供应，所有这些都在以非常显著的方式朝着对我们有利的方向发展。只是这次低迷如此严重，需要一些时间才能走出困境。这是这个特定周期的一个长摆，但它正在朝着对我们有利的方向摆动。我的意思是，随着时间的推移，所有这些事情确实会影响供需，这就是驱动业务的因素。
就这么简单。我们在市场上竞争。显然，有一些非常强大的竞争对手。但那 2 或 3 个集团正在捕捉绝大多数的租户需求。我认为这将继续。
事实上，这对我们来说是一个机会。很多新供应将转向替代用途。在这个市场上，我们根本无法出租。所以从供需角度来看，背景显然正朝着积极的方向发展。Scott，你想评论一下……
当然。Michael，我的意思是市场上有一些较大的租户更倾向于租用更多的毛坯空间。但总的来说，渠道和活动的大部分仍然在寻找可能更随时可入住的空间或需要更多最小租赁激励（TI）的空间。部分原因是进入空间的速度，缩短融资后的决策窗口。但这类型的交易对租户来说风险也更小，对吧？如果你进入一个全新的毛坯空间建设，这是一个完整的建设，即使是交钥匙 TI，对租户来说仍然存在固有的风险。
对他们来说，这只是一个更复杂的建设。所以如果他们今天有选择进入一个非常好的第二代空间，这个空间建造得很好，通过 minor 修改就能满足他们的需求，他们会选择这样做。所以我认为我们投资组合的一个优势是我们一直谈论的，即在不同的价格点拥有各种各样的空间，以适应市场内的所有需求。我们查看租户名单、经纪人名单，并真正专注于为那里的每个租户提供一个选择，而不仅仅是专注于那些寻找 A 级 trophy 空间的特定租户群体。
下一个问题来自蒙特利尔银行的 Juan Sanabria。
我是 Robin Haneland，代替 Juan。我只是对黑石合资企业感到好奇。未来的增长机会是什么？你会对更多的资本重组还是收购更感兴趣？
是的，两者都有可能。显然，与他们合作是一个很棒的团队，知识渊博，拥有巨大的资产负债表和不同的资本口袋来做不同的事情。我们有一个很棒的平台让他们参与我们认为是一个非常有吸引力的业务，具有稳定但不断增长的现金流以及良好的关系和足迹来真正推动活动。
我们会共同投资，但作为 minority 份额，我们在这次资本重组中拥有 20%的权益，未来可能在 10%到 20%之间。我们可以进行资本重组和/或收购，我们已经在和他们一起看一些东西。
下一个问题来自格林街的 Michael Stroyeck。
你能对实验室重新租赁价差提供一些想法吗？显然，市场层面仍然有大量空置，可能会持续一段时间，你最大的同行正指引一些相当难看的重新租赁价差。所以我想知道你是否担心短期内租金可能仍有下行压力？
当然。
这是 Scott。我的意思是，我认为我们投资组合中的实验室租金总体约为每平方英尺 60 美元，对吧？我认为有些租金会高于这个水平，有些会低于这个水平。但总体而言，我认为我们大体上符合这个水平。但我认为我们关注的是总体的全部经济方案，而不是表面租金。我认为——在我看来，更好的整体解读是我们在渠道中看到的需求以及随着时间的推移我们在交易中捕捉到的全部经济因素，它们将推动入住率和收益。
下一个问题来自 Baird 的 Wes Golladay。
你们在混合用途的 Alewife 项目的许可方面似乎取得了一些进展。你能给我们更新一下那里的情况和时间线吗？有什么变化吗？
是的。不，很高兴提供更新。事实上，一周前，我们获得了初步规划委员会的初步批准。
这不是权利的最终批准，但肯定是朝着这个目标迈出的一步。如你所知，通过那里的权利获取工作是一个漫长的过程，但这是一个非常有价值的项目，我们现在有 Hines 与我们合作开发多户住宅机会。这个混合用途项目大约有 500 万平方英尺，其中一半将是 Hines 主导的多户住宅。所以我们有机会在今年完成权利获取，到 2026 年第四季度，Hines 可能在 2027 年的某个时候或获得权利后 12 到 18 个月内开始建造一栋住宅建筑。所以正在朝着这个目标努力，并且肯定与剑桥市取得了很大进展
下一个问题来自瑞穗证券的 Vikram Malhotra。
我想，Scott，如果你能退后一步，你说市场已经触底，活动更多了。你的很多同行仍然看到入住率下降，可能指出更具挑战性的条件。所以也许你能更深入地挖掘一些差异，也许是地理位置，也许是产品类型，也许还有租户类型。我只是想弄清楚为什么你和你的同行在这方面的轨迹和评论有如此大的分歧。
是的，Vikram，即使在 2020 年和 2021 年该行业非常火爆的时候，我的意思是我们仍然非常有纪律。就我们购买或开发的东西而言，我们比其他任何人，无论是公共还是私人，都更早地停止了资本配置。事实证明这是正确的决定，现在我们在其他人无法购买的时候进行购买。这实际上是一个很好的机会。我们已经从 Gateway 收购的资本配置决策中获得了很好的结果，未来可能还会有更多。
但我们一直有一个理念，即集中作为降低风险的一种方式。我知道这听起来很奇怪，用多元化来降低风险。但在生命科学领域，情况恰恰相反。在主导的本地市场集中确实是正确的做法。为租户创造灵活性和增长途径，鉴于我们的足迹，真正主导经纪人网络。
我们在所有三个市场都有很棒的团队。所以我认为所有这些都起到了一定的作用。我们确实喜欢有多个价格点，对吧？这并不全是 A+，尽管你可能想在那个办公室，但不是每个人都想要或能负担得起。所以我们喜欢在正确的子市场有不同价格点和套房大小的多种选择。我认为这种理念在我们接近市场的方式上得到了回报。
但我们不在很多这些二级、三级市场。我不会点名。但我们真的——你可以——我们的整个足迹在全国只有 5 个子市场。我的意思是，如果你能——如果你能想办法去波士顿旅行，那是一次长途飞行，你可能在一天内就能参观完。否则，我的意思是，你真的可以在一天内看到整个投资组合，它是如此集中。
但事实证明这是正确的决定。所以我认为所有这些因素共同推动了我们对前景的看法，可能与其他一些人不同，但我显然不能代表他们说话。
下一个问题来自 Evercore 的 Jim Kammert。
假设实验室投资组合中的空置空间平均而言，基本上具有与已占用投资组合相同的每平方英尺 NOI 贡献或租金，这是否合理？只是想考虑随着时间的推移租赁带来的潜在收益潜力。
是的。
也许我先开始。在过去 12 个月中，我们平均能够实现 5%的现金重新租赁价差。本季度，我们达到了 3.5%。Scott 刚刚提到我们的投资组合每平方英尺平均租金约为 60 美元三净价。每个市场都不同。
每个租约和每个空间都不同。所以我们能够超过那些现有利率，但我们也可能有一些租约的利率略低。所以我建议的是，回顾我们的现金重新租赁价差，我们继续超过我们现有的现有租约，这应该会随着时间的推移促进收益增长。最重要的是，这是一个总入住率的故事。随着我们提高入住率，这些空间目前没有产生收入，甚至与这些空间相关的还有拖累。
入住率的捕捉将真正推动收益。所以我认为这应该是重点。这是我们看待收益机会的方式，我们在实验室投资组合中有 250 万平方英尺的机会来真正推动收益增长。
下一个问题来自摩根大通的 Mike Mueller。
很抱歉试图再提一个问题，但这是一个澄清。
在补充开发和再开发页面上，“active”与“total”在容量和百分比租赁列中是什么意思？然后真正的问题是，鉴于对实验室入住率的看似更好的看法，为什么你没有更新同店前景？
是的，active 再开发和开发中，我的意思是其中很多项目都是实质性的。所以当我们租赁建筑物的某些楼层或部分并交付它们，租户开始支付租金时，我们将这些特定的套房或楼层从 active 开发渠道中移除。它们显然不再处于 active 开发中。所以这就是 active 与 total 之间的差异或解释，Mike。Kelvin，你想回答另一个问题吗？
是的。
Mike，关于你的第二个问题，我认为在这一年中，我们将有机会重新评估所有部门的同店。本季度，重点肯定是第一季度老年住房的出色表现，这确实推动了老年住房部门的指引修改。但随着我们在这一年中取得进展，我们肯定会评估将对总同店产生影响的更新。所以本季度，我们认为更新老年住房是合适的。
我想补充一点，通常情况下，我们甚至不会更新部门数据，我认为这在这里是合适的。
我们觉得我们别无选择，因为 Janus Living 现在显然正在提供自己的同店指引，而且它远高于最初的健康指引。所以我们没有——我们真的别无选择，只能更新部门数据。但我们真正关注的是整个投资组合。同店确实是一个糟糕的指标。它们忽略了很多事情。
所以这不是我们经营业务的方式。坦率地说，我们宁愿完全忽略它。
下一个问题来自德意志银行的 Omotayo Okusanya。
是的。执行力很强。
所以恭喜 DOC 和 Janus。季度结束后，MOB 和实验室方面都有相当多的租赁活动。再次，好奇我们是否可以从人员活动的角度来概念化正在发生的事情。此外，你能否谈谈经济情况，无论是与第一季度的租赁活动相比，在任何方面都发生了重大变化，并且意识到与第一季度的活动相比，4 月的活动可能也存在一些组合变化？
Tayo，第一季度总是很慢。你可以回顾很多年。
它总是一年中最低的季度，但两项业务的渠道都非常巨大。我们预计门诊和生命科学的入住率到年底都会增长。所以两项业务的轨迹都非常积极。我不会太关注季度环比。只是第一季度在租赁、执行力以及资本支出方面总是很清淡，今年也不例外。
你能谈谈经济情况吗？
经济情况，嗯，是的，听着，我会一个一个说。在门诊方面，情况继续非常强劲。我的意思是我们每年在数百万平方英尺的续租上获得 5%、6%的重新租赁价差。我们几乎在所有租约中都推动 3%的递增条款，租赁成本非常非常适度，这在 TI 和 LC 方面是一个关键区别。我的意思是非常适度。
所以净有效租金在这项业务中非常强劲。Mark 和团队确实建立了一个不错的渠道。我们对这项业务的轨迹持乐观态度。正如我们三年前宣布合并时一样，它实际上超出了我们的高期望。所以一切都很好。
在生命科学方面，显然，我认为 Scott 已经给了你很多信息，渠道正在建立。它从生物技术到制药以及湿实验室和其他一切都有广泛的基础，租赁经济持续强劲。同样，总体重点不仅仅是表面利率，还有 TI、LC 以及随之而来的所有让步。所以 Tayo，两个部门的渠道和租赁经济都有积极的势头。
最后一个问题来自美国银行的 Farrell Granath。
只是回来提一个次要问题。再深入一点谈谈生命科学入住率。我想知道你能否在空置率与新租赁潜力处置的抵消以及你看到的再开发之间建立联系？这三个方面的受益因素是什么？
是的。Farrell，这是 Kelvin。我认为本季度，我们看到总入住率因净吸纳量而上升。
在这一年中，正如我在电话早些时候描述的那样，我们有可能继续保持这一轨迹，到年底总入住率高于 2025 年底的水平。我们在第一季度通过盐湖城的合同购买选择权出售了一个 100%租赁的园区。所以这显然对入住率有影响。我想我们在上个季度的电话会议上已经阐明了这一点。我们目前没有在实验室投资组合中进行额外处置的打算。
但随着我们在开发和再开发方面获得更多租赁 traction，这显然将有利于总入住率。然后我们有同店运营投资组合，我们专注于在那里推动总入住率捕捉。所以在所有类别中都取得了进展，但目前没有处置生命科学资产的打算。
目前没有更多问题。会议现已结束。
感谢您参加今天的演示，您现在可以挂断电话了。