Sean Coghlan（投资者关系主管）
Christian Ulbrich（首席执行官兼总裁）
Kelly Howe（首席财务官）
Anthony Paolone（摩根大通）
Stephen Sheldon（William Blair）
Jade Rahmani（KBW）
Julien Blouin（高盛）
Seth Bergey（花旗集团）
Brendan Lynch（巴克莱）
Mitch Germain（Citizens JMP Securities）
感谢您的等待，欢迎参加仲量联行2026年第一季度财报电话会议。所有线路已静音，以防止任何背景噪音。在发言人发言后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。谢谢。现在我将会议交给Sean Coghlan。投资者关系主管您好，您可以开始了。
谢谢大家，早上好。欢迎参加仲量联行2026年第一季度财报电话会议。今天早上早些时候，我们发布了收益报告以及幻灯片演示和Excel文件，旨在补充我们准备好的发言内容。这些材料可在我们网站的投资者关系部分获取。请在会议期间访问ir.jll.com，同时也可查看我们的幻灯片演示和补充Excel文件。我们提到了某些非GAAP财务指标，我们认为这些指标为投资者提供了有用的信息。
我们在收益报告和幻灯片演示中包含了非GAAP财务指标与GAAP的调节表。我们还提到了弹性和咨询收入，之前称为交易收入，我们在收益报告的脚注中对此进行了定义。提醒一下，今天的电话会议正在进行网络直播和录制。本次电话会议的文字记录和录音将发布到我们的网站上。任何关于未来业绩、绩效计划、预期和目标的陈述均为前瞻性陈述。
实际结果和业绩可能与这些前瞻性陈述有所不同。这是由于我们在Form 10K年度报告以及向FTC提交的其他报告中讨论的因素所致。公司不承担公开更新或修改任何前瞻性陈述的义务。最后，提醒一下，除非另有说明，百分比差异是针对上年同期的当地货币计算的。现在我将会议交给我们的总裁兼首席执行官Christian Ulbrich，由他致开幕词。
谢谢Sam，大家好，欢迎参加我们2026年第一季度财报电话会议。今天早上，我很高兴地报告，仲量联行在2026年初迎来了非常强劲的一个季度。我们市场领先的咨询业务与弹性收入基础相结合，推动了第一季度收入和收益达到创纪录水平。我们核心咨询业务的强劲增长具有广泛基础，主要由办公楼和工业部门在租赁、咨询方面的势头以及资本市场服务在几乎所有部门和地区的增长所带动。
我们的数据和人工智能优势正在推动这些业务的生产力提升、市场份额增加和强劲的财务业绩。收入增长和我们严格的运营管理正在释放强劲的利润增长和利润率扩张。EBITDA增长了24%，调整后每股收益增长了56%。外包业务的顺风和对项目管理的强劲需求支持了我们弹性收入的持续有机增长，本季度总体增长了高个位数。
我们物业管理业务的转型也在推进，我们现在已经战略性地退出或重新定位了亚太地区近60%的目标合同。总体而言，我们正在通过以咨询为主导的方式打造可扩展的技术驱动型业务。我们预计，随着时间的推移，我们弹性业务的收入和利润将稳步增长，增强整个公司的全周期业绩。在3月份的投资者简报会上，我们介绍了我们的“Accelerate 2030”战略、长期财务目标以及推进价值创造的方法。
这一战略以十年的进步为基础，形成了弹性的基础、强劲的财务状况和独特的结构性优势。通过我们集成的全球服务产品，我们在大型、不断增长和复杂的终端市场建立了规模。我们拥有资产负债表、强劲的现金生成能力以及资本实力和灵活性，可以执行有针对性的资本部署，重点关注资本回报率，并且我们在过去十年中对专有数据和人工智能能力的投资正在扩大仲量联行的竞争优势。
这些是具有战略重要性和差异化的杠杆，使我们能够独特地巩固我们强大的市场地位。在这样的背景下，我们坚信，我们拥有通过“Accelerate 2030”战略的六项要务来推动协同规模、进一步提高弹性并创造令人瞩目的价值的战略、人才、数据驱动方法和文化。在投资者简报会上，我们强调了我们投资管理业务的改进战略。
Nassal LaSalle的战略专注于实现两个主要目标：为我们的客户提供投资表现优异，以及为股东实现盈利增长和利润率扩张。我们从事投资管理业务已有45年以上，在全球运营各种基金策略，拥有良好的业绩记录。我们正在对LaSalle进行战略性投资，以加速弹性收入基础的增长，同时与更广泛的仲量联行投资组合产生协同效应。GASAL通过仲量联行各部门的集体关系、专业知识、平台和技术，在推出新产品方面具有独特的差异化和创新能力。
在许多方面，这一战略体现在我们的全球脱碳基金L3PF资本的首次募集。在第一季度，该基金将与Shell House业务线合作，执行以改造为主导的方法，包括对空置建筑的深度改造、轻度改造和新建开发，以解决高质量节能物业日益稀缺的问题。我们拥有在全球执行这一战略的专业知识和能力，包括能源可持续性、项目管理和物业管理等方面。
去年，我们向LaSalle的旗舰美国基金之一——仲量联行收入房地产信托基金投入了1亿美元的增量总资本，因为我们看到了利用我们的竞争优势和扩大规模的潜力。今天，我们宣布向LaSalle Encore plus基金（我们的旗舰欧洲产品之一）追加1亿欧元投资，以支持其下一阶段的增长。这对仲量联行来说是一个极具吸引力的有机投资机会，具有与我们资本配置框架的战略和财务目标一致的有吸引力的风险调整回报。
我们继续评估一系列创新投资机会，同时考虑LaSalle的战略增长计划以及仲量联行其他资本配置优先事项。本季度我们的资本部署决策反映了我们的资本配置原则、资产负债表灵活性和全周期杠杆管理。我们致力于以纪律和严谨的态度执行我们的“Accelerate 2030”战略，与我们的资本配置框架保持一致。在第一季度，我们以约301美元的平均价格回购了3亿美元的股票，其中包括2亿美元的加速股票回购计划。
这反映了我们在股票回购方面的明确承诺，在我们扩大的授权中仍有27亿美元剩余。现在，我将会议交给我们的首席财务官Kelly Howe，他将提供更多关于我们本季度业绩的细节。
谢谢Christian，强劲的第一季度收入和利润增长是我们竞争地位、专注于增强运营严谨性和积极业务势头的结果。收入增长了11%，其中包括200个基点的外汇收益，几乎完全是有机增长。与去年相比，我们还实现了健康的利润率扩张。接下来的评论以当地货币表述，以阐明基本运营业绩。今年年初我们的财务实力使我们能够在本季度向股东返还大量资本。
正如Christian刚才所描述的，这使我们的股数减少了近2%。展望未来，我们保持相当大的财务灵活性，并处于有利位置，随着我们全面启动“Accelerate 2030”战略，将为利益相关者创造重大价值。现在，按部门回顾我们的运营业绩，首先是房地产管理服务。收入增长主要由工作场所管理和项目管理推动，在工作场所管理中，任务扩展以及在较小程度上新客户的赢得推动了高个位数增长。
美国市场的更高交易量（包括新的数据中心业务）推动项目管理收入实现两位数增长，其中包括高个位数的管理费增长。物业管理领域健康的基础核心业务增长被合同更替率上升所抵消。我们继续采取行动，并在之前的季度中讨论过这一点。管理费下降了中个位数。正如Christian所提到的，我们现在已经战略性地退出或重新定位了亚太地区近60%的目标物业管理合同。
部分合同已成功重新谈判，在一定程度上限制了收入阻力，但也延长了与客户全年谈判的时间。我们预计合同更替的财务影响将在很大程度上被美洲健康的核心业务增长和新业务带来的顺风所抵消。在软件和技术解决方案方面，高个位数的软件收入增长在很大程度上抵消了某些大型现有客户对 discretionary 技术解决方案支出的持续缩减。
对于该部门，我们目标全年收入增长为中高个位数，各业务线存在差异，下半年占比更高。工作场所管理合同续签率稳定，我们的业务 pipeline 强劲，尽管下半年占比较高。项目管理领域的客户活动仍然健康，特别是在美国，使我们在短期内保持持续势头。我们继续平衡投资以推动长期盈利增长与短期业务表现和持续的年度利润率扩张。
接下来转向租赁咨询，收入增长主要由办公楼部门的持续势头、工业部门的加速增长以及数据中心的显著贡献所推动。办公楼租赁收入增长明显超过了两年叠加基础上1%的市场交易量下降。全球租赁咨询收入增长29%，反映了强劲的持续和广泛的需求。租赁咨询调整后EBITDA和利润率扩张主要由收入增长驱动，部分被今年早些时候实现的更高佣金层级的影响和业务组合所抵消。
我们预计佣金阻力将在全年过程中缓解。展望未来，我们的租赁 pipeline 仍然健康，GDP增长前景继续向好，经合组织衡量的商业信心有所改善，尽管宏观环境不稳定，这为短期内的持续增长提供了乐观情绪。全年我们目标收入增长为高个位数。我们继续投资于我们的人才，并增强我们的专有数据优势，以推动长期盈利增长。
转向我们的资本市场服务部门，投资者投标活动保持弹性，其基础是债务市场的强劲流动性、规模交易的持续增加以及稳定的定价。投资销售收入增长27%，债务咨询收入增长30%，股权咨询收入增长75%。本季度业务势头的延续反映在投资销售和债务咨询的两年叠加增长率分别为42%和81%。本季度我们的投资销售收入增长明显超过全球市场交易量，这与近期历史一致，部分归因于我们的人员、全球平台和专有数据的实力，以及与去年相比贷款相关费用的降低，推动了本季度调整后EBITDA的增长和利润率扩张。
展望未来，我们的全球投资、销售、债务和股权咨询 pipeline 仍然强劲，基础市场基本面保持健康。全年我们目标收入增长为低两位数，并看到长期持续增长的显著空间。转向投资管理，咨询费用的增长主要归因于过去12个月的资本募集活动，但部分被亚太地区有意义的处置活动的影响所抵消。
由于新募集的资本需要几个季度才能部署，我们预计咨询费用增长将随着年份的推进逐渐加快，推动全年低个位数增长。此外，我们预计全年激励和交易费用将处于历史范围的低端，并集中在第四季度。转向自由现金流、资产负债表和资本配置。更高的现金收益在很大程度上被与增长相关的营运资金阻力（特别是净可报销费用）所抵消。
资本支出的增加（部分由于时间安排）超过了经营现金流的改善，导致季节性自由现金流流出与一年前基本一致。全年我们目标自由现金流转换率与我们80%以上的长期目标一致。过去12个月的现金生成有助于减少净债务，加上更高的调整后EBITDA，导致第一季度末报告的净杠杆率与一年前相比有所改善，达到1.0倍。
通常，我们季节性高峰期的资本部署优先事项仍然首先集中在推动各业务线的有机增长和生产力，重点放在资本回报率最高和核心服务内长期增长潜力最大的领域。在有机方面，我们不断努力增强我们的平台和服务差异化，并投资于我们的人才战略。我们的收购追求仍然专注于加强有机举措，丰富我们的能力，深化我们在多个业务线的客户关系，提供协同规模并增强我们的企业弹性。
向股东返还资本仍然是首要任务。正如Christian所描述的，我们的股票回购授权增加275%至30亿美元，以及本季度3亿美元的股票回购，反映了我们向股东返还资本的承诺以及我们在股票中看到的价值。与2亿美元加速股票回购相关的大部分股票在本季度以约290美元的平均价格交付。该计划下的剩余股票将在第二季度交付。
展望未来，我们打算按计划积极执行我们的回购授权。特定年份的回购总额将取决于更广泛的经营环境、我们的杠杆前景和估值，以及其他投资机会（包括并购）的相对回报。关于我们2026年全年财务展望，我们对我们的 pipeline 和基础业务基本面的持续强劲感到鼓舞。考虑到我们对推动运营杠杆的持续关注以及我之前提到的部门收入增长目标，我们目标全年调整后每股收益区间为21.80美元至23.50美元，中点反映20%的增长。
这与我们上一季度提供的调整后EBITDA区间一致。强劲的第一季度业绩使我们朝着区间上限发展，尽管当前宏观环境的不稳定性限制了对我们对经济更敏感的业务的年末可见性。展望未来，我们打算提供部门收入和调整后每股收益作为我们的主要年度目标，因为它们更好地概括了我们如何全面衡量业务绩效。Christian，回到你这里。
谢谢Kelly。在结束之前，我想谈谈中东持续的冲突。我们在中东发展业务已有20多年，业务以沙特阿拉伯和阿联酋为基地。如今，该业务占收入的比例不到个位数，但增长潜力强劲。自冲突开始以来，我们的首要任务是员工的安全，并为在该地区开展业务的客户提供支持。从商业角度来看，到目前为止，对我们的合并业绩没有重大影响，我们的 pipeline 在整个第一季度及之后继续增加。
也就是说，我们有意采取保守的杠杆方法，并为各种结果做好准备。我们专注于在各种情景下对我们全球业务的一阶和二阶风险。如果紧张局势持续并成为全球经济的重大阻力。我想借此机会感谢我们全球所有同事在我们推出“Accelerate 2030”战略后的毅力和专注。我们对仲量联行为利益相关者创造长期增长和价值的巨大空间感到兴奋。
主持人，请解释一下问答流程。
谢谢，女士们，先生们，我们现在开始问答环节。如果您已拨入并想提问，请按电话键盘上的星号1键举手加入队列。如果您想撤回问题，只需再次按星号1键。第一个问题来自摩根大通的Anthony Paolom。请讲。
是的，谢谢。我的第一个问题与指引有关。如果我大致推算一下今年晚些时候租赁和资本市场等领域的增长情况，似乎要么与你们在投资者日概述的未来五年增长一致，要么可能略低于。所以，第一，是这样吗？第二，考虑到环境的不确定性，我们应该将其视为保守估计，还是您认为资本市场和租赁基本上已经恢复到正常水平？
感谢您的问题。我很乐意回答。我们的指引显然反映了一系列情景。正如我所指出的，在租赁和资本市场方面，我们目前正朝着指引的高端发展。我们的展望大致与我们预期的长期增长率一致，与我们在投资者日阐述的一致。也就是说，当我们展望下半年时，有两点。第一，我们有非常强劲的可比数据，因为我们去年第四季度的租赁业务非常强劲，第三和第四季度的资本市场业务也非常强劲。
因此，我们今年的指引反映了部分弥补这些非常艰难的可比数据的情况。然后，如果您看这些业务的两年叠加基础，实际上包括我们的指引在内，增长率非常强劲。而且，正如Christian所指出的，从宏观经济角度来看，我们目前在业务中看到的影响非常小，但我们正在非常仔细地监测情况。如果有影响，将在下半年显现。这反映在我们提供的指引范围内。
好的，谢谢。然后我的后续问题是关于Encore plus，您提到了1亿欧元的投资。但也许您能退后一步，给我们一个概念，比如那里已经筹集了多少资本？你们希望在那里筹集多少？只是想了解这在启动LaSalle的资产管理规模方面有多重要，以及可能进一步共同投资以推动整个资本筹集的规模。
是的，总体资本筹集环境在第一季度相对平淡。Encore plus的具体资本，我们对那里的预期。团队稍后会给您提供数据。我想说的是，现在有一个持续多年的趋势，即当您作为基金经理用自己的投资启动这些基金时。这会给产品带来很大的信心，通常会带来其他一些投资者的加入。
您希望看到这种启动，以在您的资本筹集团队中获得相当大的动力。您有Encore Plus的具体数字吗？
是的，我们正在投资1亿欧元。这是一只核心欧洲基金。它是一只开放式基金，因此我们预计会有大量的第三方资本募集。目前我没有具体的数字可以提供给您。
好的，谢谢。
下一个问题来自William Blair的Stephen Shelton。请讲。
嘿，早上好。感谢您回答我的问题。首先，我想了解一下您在资本市场看到的情况，特别是考虑到利率波动和一些持续的地缘政治或宏观担忧，您是否看到交易被推迟或延迟。是的，只是好奇那里的势头，听起来根据Christian的评论，第二季度初仍在继续，但还是想问问。
嗯，资本市场今年年初在全球范围内确实有非常显著的势头，这反映在我们第一季度的数字中。这种势头在第二季度也在继续。到目前为止，美国市场对地缘政治环境相当不为所动。欧洲市场，我们看到一些交易被取消，一些交易被延迟，但总体势头仍然非常强劲，以至于这只是带走了我们原本会看到的额外表现。
亚太地区的情况也大致如此。您可能记得，亚太地区在2025年相对疲软。他们现在势头非常强劲，有很多大型交易在进行。我们没有看到这些交易暂停，但无论如何，这可能不会在我们的数字中体现出来。这场冲突的作用是，它带走了如果没有冲突我们原本会看到的额外表现。
非常有帮助。有道理。然后作为租赁方面的后续问题，我们应该如何考虑今年剩余时间增量利润率的潜在范围？听起来第一季度受到了生产者达到更高佣金层级的影响，正如您预期的那样。那么我们是否应该期待未来几个季度那里的增量利润率会更好？我知道它可能会季度波动，但总体上您是如何考虑今年剩余时间的？
是的，感谢您的问题。我的第一个建议是不要按季度查看增量利润率，而是真正按12个月的滚动基础查看。也就是说，在今年第一季度，正如您所指出的，我们的生产者比预期更早达到了更高的佣金层级。这是由于业务的强劲表现以及业务来源的地域组合。我们预计佣金阻力将在全年缓解。也就是说，我们继续在该业务中投资于人才、技术和数据。
我们预计2026年该业务的整体利润率与去年相比将相对持平。
好的，谢谢。
下一个问题来自KBW的Jay Germani。请讲。
谢谢。只是为了确认您最后的评论，利润率相对持平，那是针对资本市场的，对吗？
明确地说，那是针对租赁的。是的，在租赁方面。在资本市场，正如Christian所指出的，我们有强劲的 pipeline。资本市场的势头良好，我们预计今年全年资本市场的增量利润率将强劲。
好的。仍在35%到40%的范围内。
是的，我想说资本市场的增量利润率通常预计在30%左右。
好的，谢谢。我想问一下人工智能以及您如何管理其推出，因为未来在这个领域存在潜在的去中介化担忧。而且我知道将数据保存在闭环系统中至关重要。所以您能提供一些关于您如何处理这方面的信息吗，比如目前有多少销售团队正在使用人工智能，以及您期望如何在未来管理这一点？
当然。如您所知，我们在技术方面，特别是在我们的数据平台方面已经投资了十多年。我们相信我们拥有业内迄今为止最好的数据平台。我们所有的产品都与该数据平台相连。因此，所有数据都进入该平台，我们可以将所有数据带回我们创建的任何类型的产品或代理。我们组织内的采用率非常高。我们的同事对真正使用这些新的大型语言模型有很多热情。
因此，在这方面我们感到真正的势头。每周都有几名代理在公民开发方面上线，然后我们从公司中央的角度正在研究一些非常有趣的方法，以真正推动额外的生产力，同时也改变我们进入市场的方式和我们解决问题的方式。关于您问题的第二部分，即去中介化问题，我的意思是我们在投资者日详细讨论过这个问题。目前，我们不担心任何潜在的去中介化。
事实上，目前我们非常清楚，人工智能首先是我们组织的顺风，因为我们拥有这个非常丰富的数据平台，使我们能够为客户提供大量专有数据。随着我们进行的每一笔交易、为企业客户提供的每一项服务，这个数据平台都在增长。除此之外，即使在人们猜测可能存在去中介化的那些领域，最常被提及的是价值和风险咨询业务。
归根结底，谁来确认潜在估值也有一个非常重要的方面，品牌方面绝对重要。我们相信仲量联行品牌在这方面也将大有可为。因此，总而言之，目前我们没有看到任何去中介化的风险。
也许只是补充Christian回答的问题的第一部分的几个数据点。我们在投资者日谈到过这一点，但我们看到仲量联行 across 我们的核心赋能产品的采用率达到75%。我们密切监控这一点。每天有25,000名员工在使用我们的企业人工智能应用程序。我们看到了60%的同比增长。我们预计这一增长将继续。
感谢您的回答。最后，在资本管理方面，考虑到本季度末的加速回购，您对全年股票回购的预期是什么？
是的，感谢您的问题。正如我认为Christian和我都提到的关于我们的资本配置战略和优先事项，有机投资、向股东返还资本和战略性并购是我们不断平衡的三件事。我们非常致力于向股东返还资本。如您所知，我们在第一季度进行了3亿美元的资本返还。其中1亿美元是我们认为的程序化回购。我们希望在全年及未来几个季度继续我们的程序化股票回购。
除此之外，2亿美元更多是相对于市场条件的机会性回购。任何特定季度或特定年份的程序化回购的确切金额将根据经营环境、外部市场、我们正在关注的其他机会以及这些机会的回报而有所不同。但我们确实打算在未来采取相当程序化的股票回购方法。
谢谢。
谢谢。下一个问题来自高盛的Julian Bluein。
是的，感谢您的问题。我理解您关于不稳定宏观环境的评论，但我只是想理解您的评论。如果我理解正确的话，您认为冲突的影响如果发生，可能会在下半年感受到？我想知道为什么会这样？我原以为影响会来得更快。与去年的Liberation Day相比，虽然时间相似，但显然是完全不同的问题。影响在第二季度感受到，然后到下半年，资本市场又开始快速发展。
是的，感谢您的问题。我不一定会将这两件事进行比较。关税的征收是对经济的直接负担和额外成本。这里我们面临的是一场冲突。如果冲突在四到六周内得到解决，我会说中东以外的影响几乎不会被注意到。但随着冲突每持续一周，我们就会面临更高的能源价格和所有其他影响，如化肥短缺、对化工行业的影响等等。
因此，人们储存的帮助他们弥合这种影响的东西正在逐渐消失。到某个时候，他们都必须为更高的能源支付费用。看看航空业。有些航空公司已经锁定了他们所需的飞机燃油价格，而其他航空公司则没有。那些没有锁定价格的航空公司现在立即感受到了这种影响。这将对他们在更广泛经济中的表现产生影响。因此，冲突的延长将给全球经济带来更沉重的负担。
坦率地说，特别是在那些高度依赖进口能源、化肥和其他来自中东产品的国家，这种影响在美國最不明显。你也在美国的加油站看到了价格变化。但美国非常独立。这就是为什么我们到目前为止在美国的商业环境中看到的影响非常小。但当你去欧洲时，你已经能明显感受到了。然后如果你和我们在印度和其他受严重影响国家的朋友交谈，他们对如果冲突持续到夏天表示极大的担忧。
好的，谢谢，这很有帮助。然后我想问问办公楼租赁方面，我的意思是，业绩继续非常强劲。但我想知道租户和经纪人告诉您他们未来的 footprint 计划是什么？他们是否有信心推进今年晚些时候或明年的计划？或者您是否看到任何迹象表明他们首先试图解决人工智能对他们未来员工数量和使用办公室的员工基础的影响，然后再承诺租赁空间。
感谢您的问题。我们的租赁 pipeline 相当强劲。我们得到的迹象是，各组织正在推进让员工聚集在一起、让员工进入办公室的计划。在某些情况下，我们甚至从客户那里得到反馈，他们在疫情期间过度缩减了规模，现在需要纠正这一点。具有讽刺意味的是，我认为人工智能的繁荣实际上也推动了我们的租赁业务，因为所有人工智能初创公司、人工智能和金融服务周围的生态系统确实导致了活动的增加，特别是在沿海地区，旧金山、纽约，因此在目前这个时候，我们真的没有看到人们对人工智能担忧、员工数量、就业等方面的考虑对我们的业务产生影响。
好的，太好了，谢谢。
下一个问题来自花旗的Seth Bergi。请讲。
嗨，感谢您回答我的问题。我只是想问一下关于办公楼收入表现优异的评论。您知道，这是由市场份额增长还是交易规模组合驱动的？您能谈谈这是否在任何特定地区吗？
我假设您特指租赁，所以我可以继续回答。是的，我们第一季度的办公楼需求非常健康。这既受到交易数量增加的驱动，也受到交易规模增加的驱动。所以我们看到了两者。这肯定是由门户市场驱动的，正如我 earlier 提到的。特别是，我们在纽约和旧金山等地看到了很多强劲的表现，主要由人工智能和人工智能组织寻找空间让员工聚集以及金融服务推动。
太好了，谢谢。
谢谢。下一个问题来自巴克莱的Brendan lynch。
太好了，感谢您回答我的问题。您能提供更多关于LaSalle内部脱碳基金的细节，以及过去类似项目的例子和当前倡议的规模吗？
嗯，这是一项新举措，我不太确定其他基金经理是否有很多这样的例子。我们在那里做的是，我们正在寻找大多数不符合市场高端潜在租户期望的现有建筑。我们希望对这些建筑进行彻底改造，使其达到能够满足市场顶级租户期望的水平。这显然包括这些建筑必须在能源消耗方面非常出色，理想情况下是净零或接近净零水平。
我们从几个已确定的项目开始。我们最初的展望规模是3亿美元，我们希望以此进行运营。然后显然我们现在开始筹集资金，希望能相对迅速地将该基金提升到一个可观的水平。
太好了，感谢您提供的信息。也许作为后续问题，关于并购 pipeline。您主要是在寻找地理扩张、新能力还是技术投资？您能提供更多关于您目标的信息吗？
嗯，正如我们在投资者日所陈述的，我们在核心活动中看到了非常显著的增长机会。因此，我们将因此非常专注于我们今天已经涵盖的那些核心服务领域，并寻找机会在我们的市场份额可能未达到我们期望的地区增加市场份额。如果在并购方面有机会，我们会考虑。但正如我们之前多次说过的，我们非常有信心我们的有机增长率将保持在高个位数水平。
因此，没有必要进行任何并购。我们所在领域的并购市场总体活动显著增加。我们也看到卖方在他们能够实现的价格水平方面有点紧张。因此，在未来六个月内，这可能会变得更有吸引力，这也取决于地缘政治环境的发展。
太好了。感谢您提供的信息。
谢谢。再次提醒，如果您想提问，请按星号1键。下一个问题来自公民银行的Mitch Germain。请讲。
谢谢。我们应该如何考虑衡量您在LaSalle内部所做投资的表现？我的意思是，这是第二笔，我想是1亿美元的投资。那么我们应该如何考虑，比如经济效益以及它如何影响您的收益，以及您目标的回报类型？
嗯，Mitch，正如我们之前所说，我们在这方面会非常一致，每一笔资本使用都经过非常严格的分析，并且首先，它必须克服的最大障碍是它必须比股票回购更好。所以我们查看了LaSalle同事提出的提案，上一个以及我们今天谈到的这个，它远高于我们对股票回购的预期回报。显然有很多影响。当我们扩大LaSalle的足迹时，这不仅是LaSalle损益表内的直接机会，而且与仲量联行更广泛的平台也有显著的交叉销售。
因此，当他们提出一个令人信服的想法时，我们非常放心，从股东角度来看，这是一个极好的资本使用机会，正如我所说，远高于股票回购。
这非常有帮助。谢谢。然后最后一个问题，Christian，感谢您关于那些物业管理合同回收的电话会议，我想您说的是60%。所以，我假设我们会看到这些合同大约有一年的期限。那么我们是否应该认为，到年中或第三季度，您已经完成了您想要完成的目标？
是的，是的。所以我们去年开始了这项深入研究合同的倡议，并在去年下半年开始处理。正如我 earlier 提到的，我们原本预计在今年年中左右完成这一过程。当我们进入这个过程时，让我们惊喜的是，许多客户实际上有兴趣重新谈判这些合同的条款，我们认为这是一个胜利。因此，好处是显然结果对我们更好，但处理这些合同需要更长的时间，我们预计这将持续到年底。
在这一点上，我们确实预计由此产生的阻力将被我们业务其他部分的强劲表现所抵消，即美洲地区，我们看到该部分投资组合的基础增长强劲。
Kelly，如果我再追问一下，从这个过程中您获得了什么样的粘性，也许用“续签”这个词不太准确？
我们瞄准的特定合同是在我们的亚太地区。其中许多合同的结构坦率地说对我们来说在财务上没有吸引力。非常非常高的转嫁成本，你知道，实际增值费用收入的比例很低，产生了其中的一部分。所以我想说，在我们处理的过程中，大约有三分之一的合同有兴趣重新谈判，使其对双方都更有吸引力，我认为，对他们更有吸引力，但对我们来说在商业上也更有吸引力。
谢谢。
我现在没有看到更多问题。我想把会议交回给Christian Ulbricht做总结发言。
谢谢主持人。没有更多问题，我们将结束今天的电话会议，我们期待下个季度再次与您交谈。谢谢。
谢谢。女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢您的参与。您现在可以挂断电话了。