Harold E. Schwartz（高级副总裁、总法律顾问兼秘书）
Craig L. Knutson（首席执行官兼董事）
Michael C. Roper（首席财务官）
Bryan Wulfsohn（总裁兼首席投资官）
Bose George（KBW）
Marissa Lobo（瑞银集团）
Matthew Erdner（JonesTrading Institutional Services）
Mikhail Goberman（Citizens JMP Securities）
Douglas Harter（BTIG）
欢迎并感谢各位参加MFA Financial 2026年第一季度财务业绩会议。本次会议期间，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请按电话键盘上的Star0。提醒各位，本次会议正在录制。
现在，我将把会议转交给总法律顾问Hal Schwartz。谢谢。
谢谢操作员，各位早上好。今天本次电话会议上讨论的信息可能包含或涉及有关MFA财务激励措施的前瞻性陈述，这些陈述反映了管理层对NFA未来业绩和运营的信念、期望和假设。在使用时，非历史性陈述（包括那些包含“将”、“相信”、“期望”、“预期”、“估计”、“应该”、“可能”、“会”或类似表述的陈述）旨在识别前瞻性陈述。
所有前瞻性陈述仅反映其作出之日的情况。此类陈述受各种已知和未知的风险、不确定性、假设和其他因素的影响，包括MFA截至2025年12月31日的Form 10K年度报告以及其可能不时向美国证券交易委员会提交的其他报告中描述的那些因素。这些风险、不确定性和其他因素可能导致MFA的实际结果与任何前瞻性陈述中预测、表达或暗示的结果存在重大差异。
有关MFA使用前瞻性陈述的其他信息，请参见宣布MFA 2026年第一季度业绩的新闻稿中的相关披露。感谢各位的时间。现在，我将把会议转交给MFA首席执行官Craig Knutson。
谢谢Hal。各位早上好，感谢大家参加MFA Financial 2026年第一季度财报电话会议。今天与我一同出席的有我们的总裁兼首席投资官Brian Wolfson、首席财务官Mike Roper以及我们高级管理团队的其他成员。我将对宏观、经济和政治形势发表一些总体看法，然后提供MFA业务举措和投资组合活动的最新情况。之后我会将会议交给Mike，接着是Brian，然后我们将开放问答环节。
谈谈2026年第一季度的市场状况，这很大程度上是两种市场环境的故事。固定收益市场年初延续了2025年下半年的强劲投资者需求和低波动性。经济继续表现出韧性，劳动力市场似乎趋于稳定，尤其是2月初公布的1月非农就业数据出人意料地强劲。抵押贷款表现尤为出色，这也得益于1月初政府支持企业（GSEs）购买2000亿美元机构抵押贷款支持证券的指令。
不幸的是，随着伊朗战争的爆发，这场“派对”突然结束，这导致波动性飙升，利率急剧上升，油价大幅上涨，能源价格上涨引发了对通胀的重新担忧，市场调整了对今年晚些时候降息次数减少甚至不降息的预期。在此背景下，抵押贷款利差显著扩大，导致MFA第一季度的经济回报率为负1.2%。然而，尽管市场波动和地缘政治紧张局势加剧，市场仍然保持开放和有序。
我们在3月对两笔非QM证券化产品进行了定价，尽管利差略有扩大，但市场运作正常。这证明了过去四年这些市场的扩张、成熟度和深度。这两笔非QM证券化产品中的第二笔是对之前两笔交易的再融资，这很好地体现了我们经常提到的未被充分认识的期权价值来源——随着这些交易的到期和偿还，我们有能力赎回它们，从而降低借贷成本并释放额外资本。
第一季度，我们的投资组合增长至125亿美元，新增了近7亿美元的机构证券（包括TBAs）、4.71亿美元的非QM贷款，以及Lima One发起的2.19亿美元的商业目的贷款。我们的资产管理团队继续努力解决投资组合中的逾期贷款。这可能会非常耗时，但我们的团队解决逾期贷款已有十多年经验，其中大部分是作为不良贷款购买的，他们在这方面是业内最优秀的，并且非常适合这项任务。
最后，我们的听众会记得，我们在去年第三季度开始了一项计划，通过ATM发行我们两笔流通在外的优先股的额外股份，并将所得款项用于以显著低于账面价值的价格回购普通股。虽然该计划规模目前较小，但这是非常 accretive的，重要的是，因为我们是以优先股的形式发行股权，所以尽管回购普通股，我们的股权基础并未缩减。最后，我们继续在MFA和Lima One寻求费用削减，Mike将很快讨论这一点。
我要指出的是，应分析师和投资者的要求，我们新增了一个可分配收益指标——扣除已实现信用损失前的可分配收益，Mike将很快对此进行更详细的描述。我们认为，这个新的DE指标有助于展示我们对投资组合盈利能力的看法，对于那些关注商业抵押房地产投资信托基金（Commercial Mortgage REITs）的人来说，这应该是一个非常熟悉的概念。综上所述，MFA拥有多元化的业务战略，包括多个有吸引力的目标资产类别，强大的资产获取能力，可靠且经过验证的获得持久无追索权杠杆以产生有吸引力ROE的能力，高度自信的内部资产管理能力，对费用管理的敏锐关注以及已证明的负责任的资本发行理念。
现在我将把会议转交给Mike，由他讨论我们的财务业绩。
谢谢Craig，各位早上好。3月31日，GAAP账面价值为每股12.70美元，经济账面价值为每股13.22美元，较2025年底均下降约3.8%。MFA再次支付了每股0.36美元的普通股股息，季度总经济回报率为负1.2%。第一季度，MFA产生的GAAP亏损约为100万美元，即每股基本普通股亏损0.11美元。本季度的GAAP业绩受到投资组合净市值损失约2880万美元的不利影响，这是由于3月31日的利率上升和利差扩大所致。
本季度净利息收入为5920万美元，较第四季度的5550万美元有所增加，这得益于去年年底的降息和我们投资组合的增长。这些收益被本季度过渡性贷款组合中转为非应计状态的贷款相关的350万美元利息收入逆转部分抵消。在一般及行政费用（G&A）方面，我们很高兴地报告，我们在成本削减举措方面再次取得了重大进展。2月，我们签订了一系列协议，将公司总部迁至纽约的新地点，且无需支付任何提前终止租约费用。
由于这些协议，我们预计报告的G&A会出现一些短期波动，包括本季度确认的240万美元加速非现金折旧费用，以及第二季度预计的额外500万美元。在这些加速非现金费用之后，我们预计与搬迁相关的年化运营费用将减少约400万美元，或在我们先前租约的剩余期限内总共减少近4000万美元。包括搬迁带来的预期节省，我们现在估计，与2024年水平相比，我们的费用削减举措已实现近2000万美元的年化运营费用节省。
关于我们的DE（可分配收益），第一季度约为3110万美元，即每股0.30美元，高于第四季度的每股0.27美元。增长主要归因于与租约修改相关的0.03美元收益以及Lima One的抵押贷款银行业务收入增加约0.02美元。这些收益被REO的较高持有成本和公允价值贷款的已实现信用损失相关的总计0.02美元费用部分抵消。我们仍然专注于提高ROE，并且我们继续预计，我们的DE将在今年晚些时候开始与普通股股息水平重新趋同。
正如Craig earlier在本季度提到的，我们正在引入一项额外的非GAAP指标，该指标进一步调整我们的可分配收益，以排除按公允价值持有的住宅整笔贷款的已实现信用损失。我们提供这一新的披露是为了围绕我们的可分配收益提供更多背景信息，因为我们遗留多户住宅投资组合的信用损失继续影响我们的DE。正如我们在之前的电话会议中指出的，由于解决不良贷款（NPLs）对DE的影响要在贷款在GAAP业绩和账面价值中被减记很久之后才会体现，这些损失可能会掩盖投资组合当前的盈利能力。
虽然信用损失是信用资产投资中正常且反复出现的一部分，但我们预计，遗留多户住宅投资组合的解决以及Lima One更广泛的流程和承销改进，将导致近期发起的贷款的损失率显著降低。因此，我们认为，随着我们处理这些陷入困境的遗留资产，这一新指标与我们报告的GAAP业绩和现有的DE披露一起，可以让投资者更清晰地了解我们投资组合的潜在收益能力。
虽然贷款解决的时间和由此产生的信用费用很难可靠预测，但我们预计，在进入2026年下半年和2027年上半年开始正常化之前，第二季度遗留过渡性贷款组合的已实现信用损失将显著加速。因此，我们预计DE与这一新的补充DE指标之间的差异将随着时间的推移大幅缩小，并且随着过渡性投资组合的持续缩减，我们预计将重新评估这一新指标的有用性。
最后，在季度结束后，我们估计截至周五收盘时，我们的经济账面价值与第一季度末大致持平。
现在我将把会议转交给Bryan，由他讨论我们的投资组合和Lima One。
谢谢Mike。第一季度我们收购了超过10亿美元的住宅抵押贷款资产。这包括4.71亿美元的9QM贷款、近4亿美元的机构证券，此外还有3亿美元的TBAs和Lima发起的2.19亿美元的商业目的贷款。非QM仍然是我们最大的资产类别。本季度，我们的非QM账面增至55亿美元。我们新增了4.71亿美元的新贷款，平均票面利率为7%，贷款价值比（LTV）为68%。尽管近年来我们的投资组合随着更广泛的非QM行业显著增长，但我们仍然高度关注信用质量，并继续在收购前审查每一笔贷款。
我们非QM账面的信用表现仍然强劲，违约率略高于4%。本季度，我们发行了两笔证券化产品。首先在3月初，我们发行了第22笔非QM交易，以5.12%的平均票面利率出售了3.26亿美元的债券。该交易中的新发起贷款平均票面利率高于7%。3月下旬，我们对几年前发行的两笔交易中的超过4亿美元的成熟非QM贷款进行了再证券化。这种再融资释放了约4000万美元的现金和额外的融资能力。
我们预计此举将在未来提高我们的收益。本季度，我们继续扩大机构投资组合，目前规模已超过35亿美元。在中东局势升级引发更广泛抛售之后，本季度我们的投资继续专注于低支付特殊池。利差较窄点扩大了近40个基点，我们利用3月底的波动性建立了3亿美元的TVA头寸。自季度末以来，利差已收紧约10个基点。我们预计将根据市场条件和超额投资能力增加投资组合。
转向Lima One，Lima在第一季度发起了2.19亿美元的商业目的贷款。其中包括1.45亿美元的新过渡性贷款和7400万美元的租赁期限贷款。我们继续以溢价向第三方投资者出售期限较长的租赁贷款。本季度我们出售了8100万美元，产生了270万美元的出售收益。Lima的抵押贷款银行业务收入增至770万美元，较第四季度增长34%。本季度，Lima的月度提交量和发起管道达到了2024年以来的最高水平，近期批发渠道的开放和多户住宅贷款的重新启动正在进行中。
我们预计Lima对我们收益的贡献将从现在开始增长。最后，关于我们的信用表现，本季度住宅贷款组合的 delinquencies上升至7.8%。增长主要是由我们遗留多户住宅账面的违约活动增加推动的，提醒一下，该账面在过去两年一直处于缩减模式。自季度末以来，我们在缩减多户住宅账面和解决不良贷款方面取得了进一步进展，我们的delinquency率已经回落至7.3%。
我们期待在今年将这些资本重新配置到产生收入的资产中。总之，第一季度对我们的投资平台来说是富有成效的一个季度。我们扩大了投资组合，执行了两笔非QM证券化，Lima One展现出强劲势头，并继续将我们的信用借款转向非市值计价融资。我们相信当前环境为我们今年的发展奠定了良好基础。
现在，我们将把会议转交给操作员进行问答。
谢谢。女士们、先生们，现在我们开始问答环节。如果您想提问，请按电话键盘上的star one。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想取消提问，可以按star two。对于使用扬声器设备的参会者，可能需要先拿起听筒再按star键。再次提醒，提问请按电话上的star one。我们将暂停片刻收集问题。
第一个问题来自KBW的Bose George。请提问。
是的，早上好。实际上，季度末剩余的多户住宅过渡性投资组合占用了多少资本？您关于EAD和股息趋同的指引是否也包括这部分资本的重新配置？
嘿，Bo。是的。首先回答你的第二个问题，关于DE在年底前趋同的前瞻性指引确实包括一些问题资产的预期偿还以及将其重新配置到我们的目标资产中。回答你关于多户住宅账面锁定资本的问题，略超过1亿美元。季度末为1.01亿美元。
好的，谢谢。然后是费用方面。那么在第二季度之后，当折旧的这种波动结束时，未来的费用运行率大概是多少？
是的，所以我认为由于各种原因，我们的G&A每个季度总会有一些波动。例如，本季度我们有大约400万美元的加速非现金股票薪酬费用，这与过去几年的第一季度一致，还有240万美元的加速折旧。所以如果你将本季度排除这些一次性项目进行标准化，然后租约变更大约每个季度100万美元，我认为这是G&A运行率的一个相当不错的起点。
好的。每个第一季度都会有非现金薪酬部分，这会使其略有上升。
是的，没错。会计准则要求我们将授予符合退休条件员工的奖励在授予日确认为费用，而不是在三年服务期内分摊。
好的。好的，非常感谢。
下一个问题来自瑞银集团的Marissa Lobo。请提问。
谢谢，早上好。关于机构MBS投资组合，我们应该如何看待它？它最终会被转回非QM和BPL，还是这是投资组合的战略性重新加权？
是的，我认为我们很可能会保持一定的敞口，但敞口水平将根据信用方面的吸引力有所缩减。因此，随着Lima扩大其产量，你可以预期随着我们收到偿还，机构投资组合可能会缩减，我们也可以出售债券来帮助为Lima One的增长以及非QM购买提供资金。
好的，很好。对于Lima One，其在服务承销方面对人工智能和自动化的态度如何？您是否愿意分享2026年、2027年的成本目标？
我知道我们正试图将那里的G&A减少10%以上，并且我们正在，嗯，我们正在朝着这个方向努力。我们在第一季度获得了一些效率提升。我们在那里利用人工智能，利用Claude和Anthropic的AI基础设施来帮助加速这些举措。目前还不清楚具体的成本降低百分比。我们可以说人工智能将为业务带来好处，但这是我们正在探索的事情，随着我们利用那里的AI代码和代理，将会有持续的好处。
好的，非常感谢。
下一个问题来自JonesTrading的Matthew Erdner。请提问。
嘿，早上好，各位。感谢你们接受我的问题。正如你们提到的多户住宅，有没有什么具体原因导致delinquencies环比显著增加？
嗯，整个投资组合的贷款结构实际上是三年期，有两年的延期选项。所以它们实际上都即将到期，并且已经被延期。所以，在这一点上，可能有些借款人一直在尝试获得再融资，但他们意识到无法获得与最初借款相同金额的款项。所以他们就，嗯，他们就此放弃，我们不得不处理房产，或者，嗯，达成双方解决方案。
但实际上，我认为是因为它们已接近生命周期的末端，在某些情况下，当借款人无法及时再融资或出售房产时，你会看到更多的delinquencies。
明白了。那么关于这一点，我们是否应该预期你们会将其中一些房产收进来，稳定后再出售，还是你们会让它们直接上市，看看能卖多少钱，然后处理掉资产？
我的意思是，这真的是逐案处理。有些资产，如果稳定它们是有意义的，取决于所需的时间和资本，我们会尝试稳定。但在某些情况下，直接接受报价并继续前进更有意义。
明白了。这很有帮助。最后一个问题，关于你们调整DE的事情，当你们说预计第二季度损失将显著加速时，我们是否应该预期一个类似于去年第二季度或第三季度的数字？
是的。所以听着，正如我在准备好的发言中所说，很难可靠预测损失确切何时发生。每个止赎案件都不同，每个借款人都不同，很容易出现季度间的时间差异。我认为话虽如此，在短期内，我们预计主要在第二季度，我们预计多户住宅解决的信用损失在高十几万美元左右。
就像我说的。我们的指引是2026年下半年的部分原因是，下一季度这些不良多户住宅贷款中的一笔可能会导致DE出现3或4美分的波动，或者解决的时间。但我们的基本情况是第二季度信用损失在中高十几万美元左右，然后在今年下半年和2027年开始正常化。
明白了。感谢你们的评论。这很有帮助。谢谢各位。
谢谢。
下一个问题来自Citizens JMP的Mikhail Goberman。请提问。
嘿，早上好，各位。希望大家都好。如果我能澄清一件事。当你们谈到可分配收益在今年下半年与36美分股息趋同时，你们指的是第一季度公布的30美分数字还是扣除已实现信用损失前的34美分数字？
是的，指的是我们30美分的DE或经损失调整的DE。
明白了。谢谢你。在查看Lima One的管道时，你们认为未来的产品组合会是怎样的？显然今年开局非常好。你们是否看到第二季度、第三季度的势头会增强？是的，只是想听听你们对未来产品组合的看法？
是的，我的意思是，目前组合在过渡性和租赁贷款之间确实是平分的，因为我们正在更多地开放批发渠道。我们可能会看到租赁方面的增长，这可能会加速，但我们在过渡性方面也看到了强劲的增长。所以当我们说管道是过去几年的最高水平时，目前是2亿美元。你想想管道通常会转化为实际贷款，可能是50%到60%到75%。所以取决于票面利率和时间等因素。
所以短期内可能每月会有1亿美元左右，我们仍然预计会从那里增长。还有一件我们还没有提到的事情是多户住宅贷款的重新启动。但管道和提交量实际上不包括多户住宅的数据。所以我们仍然认为这是一种缓慢增长的模式。我们看了很多贷款，但我们还没有，还没有完成任何交易。所以希望这能在今年下半年真正上线。这可能会在我们在过渡性和租赁方面所做的基础上进一步加速增长。
太好了。谢谢你们，各位。
谢谢，Mikhail。谢谢。
提醒各位听众，提问请按电话上的star one。下一个问题来自BTIG的Doug Harter。请提问。
谢谢。关于过渡性贷款，你能提醒我们它们的估值水平吗？以及我们应该如何看待解决和处理这部分账面，以及这对账面价值可能产生的影响？
是的，我先回答你问题的后半部分。我们每个季度都会按公允价值对这些贷款进行估值。这不仅仅是我们在信用损失情况下的预期，而是我们认为可以出售贷款的价格。所以逾期过渡性贷款的市场并不大。因此，一笔贷款逾期可能会对其公允价值产生相当大的影响，即使我们认为贷款价值比足以覆盖该资产。至于，嗯，估值水平，我想正如我刚才所说，这是当前贷款与逾期贷款的情况。
当前贷款的票面利率约为10%、11%，往往估值略低于票面价值。而逾期贷款则是逐笔评估。我认为投资组合的加权平均折扣，或者我应该说多户住宅投资组合的总折扣略超过5000万美元。然后单户住宅的折扣可能接近1500万到2000万美元。
太好了。所以我的意思是，我想这取决于最终的解决方式。但你觉得在逾期贷款上你们一直相当保守。
是的，当然。我们一直为我们的估值流程感到自豪，并对我们的估值水平有极大的信心。我想我们在过去几个季度已经说过，当我们解决一些逾期贷款时，本季度我们几乎完全产生了收益。我们解决了另一笔。我想是1.6亿美元的逾期贷款，与我们对这些资产的先前估值相比，本季度损益表产生了约1400万美元的收益。所以再次，所有的经验证据，包括我们在先前季度执行的贷款销售，都让我们对这些资产的估值有很大的信心。
太好了，谢谢。
谢谢，Doug。
谢谢。目前没有更多问题。所以我将把会议交回给Craig Knudson作总结发言。谢谢。
好的，非常感谢各位对MFA Financial的关注，我们期待在8月公布第二季度业绩时再次与大家交流。
谢谢。今天的会议到此结束。所有参会者可以挂断电话。祝您有美好的一天。