Brian Moriarty（高级副总裁，企业传讯）
Greg Silvers（董事长兼首席执行官）
Ben Fox（执行副总裁兼首席投资官）
Mark Peterson（执行副总裁、首席财务官兼司库）
Jana Galan（美国银行证券）
Bennett Rose（花旗集团）
Upal Rana（KeyBanc资本市场公司）
Justin Haasbeek（瑞银集团）
Michael Carroll（加拿大皇家银行资本市场）
您好，欢迎参加EPR不动产2026年第一季度财报电话会议。我们请您在正式发言结束前保留所有问题，届时将为您提供问答环节的说明。另外，提醒您，本次电话会议正在录制。如果您有任何异议，请此时挂断电话。
现在我将把电话转交给企业传讯高级副总裁Brian Moriarty。
谢谢操作员。感谢您今天参加我们2026年第一季度的财报电话会议和网络直播。今天参加电话会议的有董事长兼首席执行官Greg Silvers、执行副总裁兼首席投资官Ben Fox以及执行副总裁兼首席财务官Mark Peterson。我将以告知本次电话会议可能包含1995年《私人证券诉讼改革法案》所定义的前瞻性陈述作为开场，这些陈述通过“将”、“打算”、“继续”、“相信”、“可能”、“期望”、“希望”、“预期”或其他类似术语来识别。
公司的实际财务状况和经营成果可能与这些前瞻性陈述所设想的存在重大差异。有关导致结果与这些前瞻性陈述产生重大差异的因素的讨论包含在公司向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件中，包括公司的10K表格和10Q表格报告。此外，本次会议将提及某些非公认会计原则（non-GAAP）衡量指标，我们认为这些指标有助于评估公司的业绩。
这些指标与最直接可比的公认会计原则指标的调节表包含在今天的盈利报告以及通过8K表格提交给SEC的补充信息中。如果您希望同步查阅，今天的盈利报告、补充材料和财报电话会议演示文稿均可在公司网站的投资者中心页面获取，网址为www.eprkc.com。
现在我将电话转交给Greg Silvers。
谢谢Brian。大家早上好，欢迎参加我们2026年第一季度的财报电话会议和网络直播。在之前的几个季度中，我们讨论了加速增长的重点。本季度，我们的调整后每股FFO较去年增长了5.9%，并且在加快今年的投资支出方面建立了强劲的势头。我们投资的核心是宣布从六旗娱乐（Six Flags）收购一个包含七个公园的区域投资组合。这个价值3.15亿美元的投资组合是我们在后疫情时代最大的一笔收购，我们很高兴能够拥有这些在过去表现出成功并为未来提供重大机会的公园。
这些物业横跨六个州和加拿大，占地超过1600英亩，包括418个景点，并拥有稳定的访客基础，每年吸引约450万游客。我们很高兴能与经验丰富的运营商Enchanted Parks合作运营美国的公园，并与La Ronde运营方合作运营蒙特利尔的La Ronde。这些公园已成为所在社区的重要组成部分，并通过提供乐趣、刺激和持久的回忆，建立了跨代际的顾客群体。支持我们投资组合稳定性和投资前景信心的是体验经济中消费者支出的持续增长。
正如我们在投资者演示文稿中强调的，我们所投资的大多数类别的个人消费支出多年来一直在增长，最近从2024年到2025年增长了7%。在宏观经济成本存在多种波动的环境中，我们的整体投资组合覆盖仍然稳定且具有韧性，大多数租户报告业绩稳定或有所改善。我们很高兴看到，在各种类型和影片的支持下，票房表现领先于预期。此外，健身和健康领域继续展现出韧性，因为许多消费者将这一类别视为生活方式的重要组成部分。
消费者越来越将健身和健康视为受保护的非 discretionary 支出，这种优先级的重新排序强化了该细分市场的持久性，并支持我们在这一类别投资背后的长期论点。最后，我很高兴地报告，我们正在提高投资支出和盈利指引。去年，我们的调整后每股FFO增长了5.1%。根据今天的更新，我们2026年调整后每股FFO指引的中点代表6.5%的增长。
这一显著增长反映了我们迄今为止投资的实力、未来的投资 pipeline、投资组合的质量以及我们建立的势头。随着我们的投资组合不断扩大和多元化，我们预计将有更多机会利用体验式消费趋势并加强我们的竞争优势。现在，我将把电话转交给Ben Fox，他将作为首席投资官首次参加我们的电话会议。我们期待他在未来几年的领导和贡献。
Ben，请继续。
谢谢Greg。我很感激。我对我们迄今为止在投资活动中展现出的积极势头感到非常满意。第一季度，我们完成了5130万美元的投资，包括之前宣布的收购位于曼哈顿下东区的一家重要攀岩 gym，以及已承诺的开发资本。季度结束后，我们完成了从六旗娱乐收购六个物业的交易，这占了这笔3.15亿美元、涉及七个物业交易的绝大部分。
我们预计剩余的物业，位于加拿大的La Ronde，将在第二季度完成交割。这是一项值得注意的投资，它与一流运营商一起进一步多元化了我们的投资组合，并凸显了我们独特定位所能提供的价值主张。我们深厚的客户关系名册使我们能够为六旗娱乐提供一站式解决方案，因为它寻求减少其运营足迹。通过引入值得信赖、经验丰富的运营合作伙伴，我们帮助六旗娱乐实现了其目标，同时收购了不可替代的房地产。
除了这些重点投资外，截至3月31日，我们预计为现有的体验式开发和再开发项目追加约7100万美元的投资，其中绝大部分应在今年剩余时间内投入。鉴于我们投资速度的加快，我们很高兴将投资指引提高到5亿至6亿美元，这是自新冠疫情以来我们的最高投资预期。这一增长反映了我们在所有垂直领域看到的机会的深度和广度。
我们预计2026年的投资活动将更多地偏向收购而非开发。我们还预计将有选择地采用可转换或其他类似的抵押贷款结构，只要对我们和客户都有意义。重要的是，投资节奏的加快表明我们的投资团队建立的关系的深度和质量，使我们能够在体验经济中产生有吸引力的专有交易流。在转向投资组合更新之前，我想花一点时间讨论竞争格局和定价。
尽管净租赁行业总体上是一个竞争激烈的市场，但我们看到我们目标投资的资本化率保持稳定。同样，这反映了我们拥有的独特关系以及我们的承销和资产管理团队提供的见解。如果说有什么不同的话，那就是资本市场的持续波动增加了我们看到的机会数量以及将这些机会转化为已完成投资的相应转化率。现在转向季度末投资组合的更新，我们的投资组合代表71亿美元的总投资价值，包括335个物业，其中99%已出租或运营。
其中94%的价值反映了对体验式资产的投资。这280个物业由54个客户运营，并继续保持99%的出租或运营率。投资组合的其余6%代表我们的教育板块，由55个物业组成，由5个运营商租赁。季度末，这些物业的出租率为100%。重要的是，投资组合仍然非常健康，单位级租金覆盖率为两倍。这种覆盖率展示了我们投资组合多元化所创造的弹性。
此外，这也反映了消费者支出模式的韧性以及对体验的持续优先考虑。值得注意的是，在我们的影院板块，第一季度北美票房总收入增长了25%，这得益于观影人数和上映影片数量的增加，当前的影片阵容使今年剩余时间与去年相比处于有利地位。最近的几项公告继续消除了不确定性，同时展示了影院放映的持久力量。
首先，编剧工会和演员工会都达成了新的四年协议，消除了可预见未来罢工的任何担忧。其次，亚马逊米高梅（Amazon MGM）宣布承诺在2027年发行15部院线电影，标准院线窗口期为45天。在这一举措之后，环球影业（Universal）逆转了之前17天窗口期的做法，现在承诺至少45天的标准窗口期。最近，网飞（Netflix）周五宣布，即将上映的《纳尼亚传奇》最初计划仅在IMAX独家上映两周，现在将在IMAX和标准格式广泛上映，院线窗口期为49天，然后再转向流媒体。
这些举措反映了制片厂认识到院线发行具有双重目的，既可以在前期产生票房经济效益，又能显著提升影片后续流媒体窗口期的价值。在Eaton Play板块，我们的运营商表现与去年持平，少量的观影人数波动被每次访问的平均消费增加所抵消。我们滑雪投资组合的地理多元化带来了增量收益，中大西洋和东海岸物业的显著优异表现，远远抵消了美国西部历史上糟糕的降雪情况。
我们的健身和健康板块继续表现稳健，我们在一些最近开业的物业中继续看到增量收益。最后，我们的教育投资组合继续表现良好，该板块的覆盖率仍然强劲。关于资产处置，资产管理团队在过去几年中在风险管理和解决空置问题方面做得非常出色。尽管以主动风险管理为目标的资产处置仍将是我们资产管理战略的核心要素，但短期内的重点将是通过出售非核心资产产生增值收益。
因此，我们将处置指引的上下限提高2500万美元，新的范围为5000万至1亿美元。总之，我们的投资组合继续保持韧性，我们对投资前景保持热情。我们对今年到目前为止投资 pipeline 的深度感到鼓舞，并对修订后的投资指引充满信心。
接下来，我将把电话交给Mark，由他回顾我们的财务表现。
谢谢Ben。今天我将讨论我们第一季度的强劲财务表现，提供资产负债表的最新情况，并最后讨论今年盈利和投资支出指引的上调。本季度调整后FFO为每股1.26美元，而去年同期为1.19美元，增长5.9%；本季度AFFO为每股1.29美元，去年同期为1.21美元，增长6.6%。在我详细介绍主要差异之前，我想解释从调整后FFO和AFFO中排除的两个项目。
首先，在本季度，我们行使了购买选择权，将一项由体验式物业担保的7000万美元抵押贷款应收款转换为全资拥有的租赁物业，并签订了长期三重净租赁协议。在转换时，我们确认了100万美元的房地产交易收益和130万美元的信用损失收益。第二，本季度的信用损失收益为560万美元，与我刚才讨论的转换以及基于物业层面表现和某些相关经济状况的改善，我们第三方模型中预期信用损失的变化有关。
现在转向主要差异，本季度总收入为1.813亿美元，而去年同期为175万美元，增加了630万美元。这一增长主要是由于投资支出的影响以及租金和利息的增长。这部分被资产处置以及百分比租金和参与利息的减少所抵消，本季度百分比租金和参与利息为250万美元，而去年同期为510万美元。这一下降主要是由于2025年第一季度确认了290万美元的期外百分比租金和参与利息。
其他收入和其他支出主要与我们的合并运营物业有关，包括Cartwright酒店和室内水上乐园以及我们的四个运营影院。与去年相比，其他收入和其他支出的减少主要是由于2025年第一季度出售了两个运营影院物业。在支出方面，净利息支出增加了170万美元，原因是平均借款增加以及与去年相比资本化利息减少。
转到下一张幻灯片。我将回顾公司的一些关键信用比率。如您所见，我们的覆盖率继续保持非常强劲，固定费用覆盖率为3.3倍，利息和债务偿还覆盖率均为3.9倍。季度末，预计净债务与年化调整后EBITDA RE的比率为4.8倍，低于我们5至5.6倍目标范围的下限。预计净债务的计算方法是从净债务中减去我们在本季度执行的远期销售协议的估计净收益，我将很快讨论这一点。
此外，季度末按账面 basis 计算的预计净债务与总资产比率为39%，普通股股息的覆盖率仍然非常好，第一季度AFFO支付率为70%。现在让我们转向我们的资本市场活动和资产负债表，它们处于良好状态，以支持我们的持续增长。季度末，我们的合并债务为29亿美元，其中全部为固定利率债务或已通过利率互换固定的债务，整体混合票面利率约为4.4%。
我们的流动性状况仍然强劲，季度末手头现金为6850万美元，10亿美元的循环信贷额度未使用。此外，在3月，我们很高兴根据我们的ATM计划签订了一项远期销售协议，出售总计797,422股普通股，初始增长总收益为4750万美元，平均售价为每股59.52美元。我们可以在2027年3月1日之前随时结算未偿还的股份，以获得总收益，但需进行各种调整。截至今天，我们尚未结算任何这些股份。
我们将2026年调整后FFO每股指引从528至548美元上调至537至553美元，较去年增长6.5%。在中点，我们预计AFFO每股将有类似百分比的增长。我们还将2026年投资支出指引从4亿至5亿美元上调至5亿至6亿美元，并将处置收益从2500万至7500万美元上调至5000万至1亿美元。我们确认百分比租金和参与利息收入指引为1850万至2250万美元，这一收入在今年下半年仍占很大比重。
我们还确认一般及行政（G&A）支出指引为5600万至5900万美元，以及合并运营物业的指引，该指引通过提供其他收入和其他支出的范围来给出。指引详情可在我们补充材料的第23页找到。最后，我们很高兴将每月普通股股息提高5.1%至每股372美元（年化），从4月15日向3月31日登记在册的股东支付的股息开始生效。基于指引的中点，我们预计2026年股息的AFFO支付率将低于70%，覆盖率良好。
现在，我将把电话交回给Greg，由他发表闭幕词。
谢谢Mark。正如今天所讨论的，我们的投资和收益都在加速增长，反映了我们体验式重点的韧性和机会。我们还展示了我们利用多种资本来源推动这一增长的能力，包括ATM计划的初步执行，以及通过计划资产出售 opportunistically 回收资本。所有这些积极因素都强化了我们的信念，即EPR独特的平台和资产类别使我们能够为股东带来超额回报。操作员，我们现在可以开始提问环节了。
此时，如果您想提问，请点击屏幕底部黑色栏上的“举手”按钮。轮到您时，主持人会在您的屏幕上发送一条消息，允许您发言，然后您会听到自己的名字被呼叫。请接受并解除音频静音，然后提问。如果您在移动设备上使用应用程序，只需点击三个点或“更多”按钮即可找到“举手”功能。最后，如果您今天是通过电话接入，按Star9将激活举手功能，按Star6可静音和取消静音。我们将等待片刻，让提问队列形成。
我们的第一个问题来自美国银行的Jana Galan。请解除静音，接受并提问。Jana。
谢谢。早上好，恭喜第一季度业绩出色，Mark，关于AFFO指引的上调。您能否帮助分析一下，其中有多少来自第一季度的小幅改善，有多少来自投资活动的加速？或者是否也来自投资活动的更好收益率？
是的，我们本季度确实表现略好，大约1到2美分。但展望未来，增长主要归因于几个因素。首先，显然我们提高了投资支出，并通过融资来支付，这可能为上调的指引贡献了约1美分。更广泛地说，我们对年底的六旗娱乐交易持相当保守的态度，因为我们不确定它是否会完成以及确切的完成时间。
因此，最终结果比预期的要好，而且我认为不仅是全年投资的增加，剩余的投资也比计划的更早到来，并且资本化率更好。最后一点影响我们FFO AAA指引的是Margaritaville从贷款转换为租赁。我们从中获得了增量直线租金，这在直线收益方面可能带来略低于2美分的好处。从抵押贷款转换为现在的20年期带 escalators 的租赁，产生了一些直线影响。
谢谢。那么，Ben，关于采用更多可转换或其他抵押贷款结构作为资产投资方式的策略。您能否说明第一季度行使的购买选择权是否就是这种结构的关键例子？
是的，Jana，完全正确。如我所述，我们使用的抵押贷款实际上是通向房地产所有权的途径。因此，Margaritaville的转换正是我们所采用的结构类型的代表。因此，当机会出现时，我们会有选择地进行转换和使用这些结构。
谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自花旗集团的Bennett Rose。您将在屏幕上收到一条消息。请接受，解除线路静音并提问。Bennett，请继续。
嗨。谢谢。我想跟进一下。关于这些可转换抵押贷款机会。您能否谈谈你们有多少这样的机会，以及在未来几年选择走这条路时可能会是什么样子？
这是个好问题。实际上，如果您看我们的抵押贷款账簿，其中大部分——可能超过80%——是可转换的。所以我们在这里强调的是，Margaritaville的这笔交易只是现有投资组合中存在的机会的一个例子，也是您在未来几个季度和几年可能看到我们采用的结构类型。
好的，谢谢。然后我想问一下你们从六旗娱乐收购主题公园的事情，你们是否将他们视为未来的潜在合作伙伴，您认为六旗娱乐是否可能想要剥离更多他们认为的非核心资产？在这个时候，你们是否愿意更多地参与其中？
我是Greg，我认为我们已经展示了与他们的合作关系。所以我们肯定会考虑。我认为他们正在探索。我认为，在景点领域，房地产解决方案正在全面探索。我们的团队已经展示了我们在该领域成为市场领导者的能力，无论是与六旗娱乐还是与其他参与者合作。因此，我认为我们确立领导地位最终可能会创造更多机会，我们认为这些机会非常有吸引力。
太好了，谢谢。非常感谢。
谢谢Smedes。
谢谢。我们的下一个问题来自KeyBanc资本市场的Upal Rana。您将在屏幕上收到一条消息。请解除静音并提问。请继续。
很好，谢谢。关于六旗娱乐的交易，您能否详细说明背后的策略
我们能打断一下吗？但我想您是在问策略是什么。所以我认为我们的观点是，长期来看，我们将这些视为极其稳定的资产。如果您回顾过去，这些资产在市场上占据主导地位，正如所报道的，这些资产已经投入了数十亿美元，我们可以以非常有吸引力的价格购买，我们认为这创造了长期稳定性。它们非常是所在社区的一部分。因此，我们觉得这是体验式投资组合的真正强大支柱。
我再次强调，正如我们所说，几十年来几乎没有新建的公园。因此，我们认为这些资产的耐久性和韧性非常好。正如我所说，我们将继续探索机会。
好的，很有帮助。然后在您的准备发言中，您提到对看到的 pipeline 感到鼓舞。您能否谈谈这一点，以及您看到的交易类型和规模？
我会让Ben补充一点。但我认为我们感到鼓舞的是我在开头提到的。体验式支出继续加速，我们继续看到许多报告称人们如何重视体验而非物质，并继续优先考虑体验。因此，无论是景点、健身、餐饮娱乐，各个领域都在增长。因此，我认为我们可以说，几乎所有类别——正如我们所说，我们没有在影院领域增长，但所有其他类别——我们的机会 pipeline 都在扩大。但我会让Ben补充，如果你想的话。
我认为完全正确。这确实是全方位的，而且我们与许多关系方达成交易的能力正在增强，人们进行交易和降低资本市场风险敞口的意愿普遍提高。
太好了，谢谢。
谢谢。
谢谢。
提醒一下，如果您想提问，请使用举手按钮，或者通过手机按Star9激活举手功能。我们的下一个问题来自瑞银集团的Justin Haasbeek。您将收到一条消息。请解除静音并提问。Justin，请继续。
是的，我是Justin Hosbeek，代表Michael Goldsmith提问。感谢回答我的问题。在您的前三大收购领域——健身与健康、景点和餐饮娱乐——您是否看到任何资本化率压缩或竞争加剧？这些仍然是您收购重点的前三大领域吗？
我会说是的。我的意思是，尤其是在我们的常规业务中，显然今年我们在景点领域做了一笔大的锚定交易。但我们的常规业务，我认为这些仍然是前三大领域。正如Ben在开场发言中评论的那样，我认为我们的资本化率保持稳定。我认为，我们作为该领域领先市场参与者的地位通常使我们在这类资产上首先接到电话。所以，总会有竞争。但该领域的每个人都知道我们是谁，我们会接到那个电话。因此，我认为这对我们继续扩大 pipeline 是个好兆头。
好的，很好。第一季度强劲的票房表现是否改变了您对风险敞口的看法？并且，私人市场对影院的兴趣是否有任何变化？
哦，再次，首先，我不认为这改变了我们的兴趣，因为我们仍然认为增加多样性是我们的战略目标。毫无疑问，随着Ben在发言中提到的一些事情，对影院领域的兴趣继续改善，特别是制片厂现在更多地采取以院线为导向的方向，无论是拥抱窗口期，还是网飞现在开始使用院线。因此，我认为人们对此持积极态度。所以我们看到更多的兴趣。我们将看看这是否能转化为我们的交易能力。但毫无疑问，我们收到了更多关于我们投资组合的来电。
太好了。谢谢。
谢谢。我们的下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的Michael Carroll。您将在屏幕上收到一条消息。请接受，解除音频静音并提问。Michael，请继续。
是的。谢谢Greg。您能否谈谈当前的宏观不确定性以及它对体验式领域的影响？我主要想知道，是否有潜在卖家因为资本市场可能出现的波动而联系您，希望进一步降低公司风险，并可能与您达成交易。
我认为，正如Ben所说，我们接到了一些人的来电，他们再次认为，去年年初或年底时，人们还在等待利率改善，而现在市场的这种波动在某种意义上有所帮助。不过，支撑我们的是这些活动的潜在支持和韧性。我的意思是，正如我们所说，在这种背景下，我们的覆盖率仍然非常强劲。因此，这让我们有信心继续前进，消费者仍然存在。
我认为，正如所指出的，一些资本方面的人正在考虑说，看起来利率不会大幅下降，而且目前存在利率上升的风险。所以让我们看看是否能锁定交易。Ben，不知道这是否一致。
这与我们所说的非常一致。是的。
好的。然后在资产处置方面，我知道你们适度提高了目标。我们是否应该认为这些销售主要仍来自早期教育板块？这是重点吗，还是有其他板块的销售可以考虑？
我认为可能大部分来自早期教育板块。我认为您也会看到我们，正如我 earlier 提到的，希望能够在影院板块利用一些非常有趣的机会出售一些资产，以展示该领域的真正兴趣。所以，我们将拭目以待。
好的。那么在影院板块，如果你们出售资产，我假设你们不能从AMC出售太多，因为它现在至少有一个主租赁协议。除非你们做更大的合资企业。所以我们是否应该认为这些潜在销售是与较小的运营商进行的一次性交易？
是的，一次性交易之类的。是的，一次性交易和其他机会。但您完全正确。可能不会来自主租赁协议。
好的。谢谢Greg。
谢谢。
没有更多问题了，所以我现在将电话交回给董事长兼首席执行官Greg Silvers，由他发表闭幕词。
谢谢大家。感谢今天的时间和关注。我们期待在今年剩余时间与您交流，并感谢您的兴趣。谢谢大家。谢谢。
感谢参加EPR不动产2026年第一季度财报电话会议。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话。