Alexandra Johnstone（财务与投资者关系副总裁）
Jackson Hsieh（总裁、首席执行官兼董事）
Doug Healey（高级执行副总裁，租赁）
Dan Swanstrom（高级执行副总裁、首席财务官兼财务主管）
身份不明的参会者
Andrew Reale（美国银行）
Floris van Dijkum（Ladenburg）
Michael A. Griffin（Evercore ISI）
Ronald Kamdem（摩根士丹利）
Alexander Goldfarb（Piper Sandler）
Michael Mueller（摩根大通证券有限公司）
Caitlin Szczupak（Burrows）（高盛）
各位下午好，欢迎参加马塞里奇2026年第一季度财报电话会议。所有参会者将处于仅收听模式。如果您需要帮助，请按星号键后再按零键联系会议专员。在今天的演示结束后，将有提问环节。要提问，您可以在按键电话上按星号键后再按1键。要撤回问题，请按星号键后再按2键。请注意，本次活动正在录制。现在，我想将会议转交给财务与投资者关系副总裁Alexandra Johnstone女士。请讲，女士。
感谢您参加我们2026年第一季度的财报电话会议。在本次电话会议中，我们将发表某些可能被视为符合1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款含义的前瞻性声明，包括有关预测、计划或未来预期的声明。由于今天的收益结果、补充材料以及我们向SEC提交的文件中阐述的各种风险和不确定性，实际结果可能存在重大差异。非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表已包含在提交给SEC的8-K表格补充材料中，该材料已发布在公司网站macerich.com的投资者部分。今天与我们一起参加会议的有总裁兼首席执行官Jackson Hsieh、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom以及高级执行副总裁Doug Healey（租赁）。同时，Brad Miller（投资组合管理高级副总裁）也在现场。接下来，我想将会议转交给Jack。
谢谢Alexandra，各位下午好。我将对本季度进行简要评论，然后更新我们在前进计划中的租赁进展，介绍我们在A级区域购物中心所看到的情况，并讨论我们最近对Annapolis Mall的收购。我们第一季度的业绩反映了我们在前进计划中持续取得的进展。我们调整后的每稀释股FFO为0.34美元。对于我们的未来投资组合，每平方英尺销售额增长至941美元。
与2025年相比，2026年第一季度的总可比直租销售额增长了3.9%。客流量略有上升。我们未来投资组合中心的NOI增长为1.2%。我们前进计划的主要目标之一是通过租赁1000个新单元来提升和转变我们中心的商品规划和组合，这将打造繁荣的零售中心，增加客户流量和停留时间，并提高租户的 productivity。这种租赁策略使我们能够对零售投资组合中的租金进行按市值计价。
这使我们能够创造1.4亿美元的累计“snow”（已签约但未开业的租户渠道），这将推动我们的物业NOI到2028年，再加上我们20亿美元的处置计划，我们相信这将带来更高的每股FFO和更低的公司杠杆率。第一季度末，我们的累计“snow”渠道为1.16亿美元，目标为1.4亿美元。这是合同收入，约80%会转化为NOI，是多年增长引擎，将在2028年提供NOI增长。租赁我们的临时空置和低于市场水平的直租空间以及空置的主力店空间仍然是我们前进计划的关键要素之一。
因为这1000个新租约占我们未来投资组合中全部空间单元的近25%。我们的租赁速度表（跟踪收入完成情况）在第一季度末为81%，目前为83%。我们只需再完成250个租约即可完成计划，其中125个租约目前处于意向书（LOI）阶段，125个单元处于 prospecting 阶段。这些剩余的空间单元主要位于我们的“Fortress”、“Fortress potential”资产中的A、B和C级空间。
我们的ELC批准季度运行率平均为每季度100笔交易。第一季度，我们批准了103笔新的租赁交易。基于我们的新租约批准运行率以及仍需执行的250笔交易，我有信心我们将在年底前基本完成租赁目标。当我在马塞里奇任职已满两年时，我对A级区域购物中心的复苏以及它们整合贸易区域、变得对客户和租户更具相关性的能力更有信心和信念。
购物中心行业不得不与数十年的过度建设、亚马逊效应、主力店关闭、主要直租租户整合与破产、全球金融危机和新冠疫情作斗争。这对美国购物中心行业造成了严重破坏，目前仅剩下895家封闭式购物中心。如今的一线希望是，租户通过良好的实体店看到了其全渠道战略的显著改善。
直到最近，新店扩张一直缺乏。零售商的偏好是质量而非数量的增长战略，大型旗舰店和高质量装修的实体店，而不是过去的市场饱和战略。但如今的236家A级区域购物中心，我们对主力店租户有多种战略和目标，众多的直租国际、国内和体验式租户可以为我们的中心带来客户流量。我们拥有高质量、不可替代的投资组合，90%的NOI来自A级购物中心。Z世代购物者是我们的另一个长期推动力，因为这一群体在访问实体店、在商品、食品和体验上的支出比例过高。到2040年，Z世代将成为超过千禧一代和X世代的最大消费群体。我最近在公司内部成立了一个Z世代委员会。
他们的重点是帮助我们了解如何转变和提升我们的中心。在赢得Z世代客户忠诚度的同时，不失去目前访问我们中心的占主导地位的千禧一代和X世代。执行我们的前进租赁战略将使实际永久入住率从84%提高到88%至89%，这将使我们拥有更多的定价权，并能够进一步提升和转变我们的中心。
为了给大家举一个这种后期转型的具体例子，在Scottsdale Fashion Square，我们用奢侈品和餐饮选择取代了一个35000平方英尺的家居用品租户，包括Laurel Piano。新空间的 occupancy 成本增加了10倍以上，销售额预计也将增加10倍以上，超过1亿美元。填补我们30个空置的主力店对我们的“Elevate and transform”战略也至关重要。我们所有30个地点都已承诺，超过290万平方英尺，预计将产生超过7.5亿美元的销售额。
更重要的是，这些是释放整个购物中心区域 productivity 并推动直租租赁的催化剂。Chandler的Shield Sporting Goods商店就是这一战略成功的完美例子。自2023年底Shield开业以来，Chandler Mall的贸易区域增长了40%以上，中心的整体客流量增长了20%以上。在空置的Nordstrom商店开业之前，那个购物中心区域的直租空置率很高，租约相关性较低。
如今，不仅Shield所在的区域得到了显著提升，整个中心都在经历租约提升和转型。他们扩大并重新安置了店铺。其他新店开业包括Warby Parker、Travis Matthews、JD Sports、James Avery、Goriana、Levi's、Garage、Den以及许多其他即将宣布的令人兴奋的品牌。Green Street将我们的Chandler资产评级从“minus”上调至“A”，其资本化率估值压缩了100个基点。这就是我们在30个类似项目中执行的策略。
Dick's House of Sport最近在Freehold Raceway购物中心开业，该中心在前空置的Lord and Taylor区域经历了客流量和活力的增加，并使我们能够在整个中心进行更多租赁。最近，我们与Von Mauer达成协议，将其安置在前Nordstrom大楼中。我们目前在主力店库存中有10家已承诺的Dix House's sports商店。在我评论我们最近收购Annapolis Mall之前，我想快速更新一下Crabtree Mall的情况。我们已经对公共区域进行了改进，目前正在处理我们预先计划的资本支出。
我们已经完成了36笔新的和搬迁的租赁交易以及27笔续约。鉴于贸易区域的增长和健康状况，Raleigh-Durham MSA在许多租户的目标名单上，随着我们实施“Elevate and transform”战略，Crabtree继续获得市场份额。Annapolis Mall与Crabtree Mall有类似的积极萌芽。不同之处在于，前业主两年前成功启动了“Elevate and transform”流程。
上周，我们以2.6亿美元收购了该购物中心，外加1200万美元用于13.1英亩的空置Sears地块。这是一个A级区域购物中心，总建筑面积150万平方英尺，位于东海岸最富裕的市场之一。主要贸易区域的平均家庭收入超过16.1万美元，总贸易区域人口超过100万。在过去两年中，前业主成功获得了一家Dick's House of Sport（将于8月晚些时候开业），并在2026年和2027年开业前签署了18笔新租户交易，总面积35.3万平方英尺，包括Dave & Buster's、Tesla、UniGlow、Abercrombie、Jack and Jones、Popmart、Lemon的搬迁扩张，以及最近与Apple、Zara和AMC的长期续约。Annapolis Mall靠近主导性的Tysons Corner Mall，扩展了我们的平台，创建了一个更具影响力的投资组合，这将受益于我们租赁剩余10.7万平方英尺近期可用空间的能力，包括新Dick House of Sport区域的5.2万平方英尺优质直租空间。
我们目前正在探索空置Sears地块的填补机会。它位于该物业交通最繁忙的角落，为未来的零售、混合用途或替代开发提供了选择。此次收购在杠杆中性的基础上，使我们前进计划下的2028年目标FFO范围每股增加约0.04美元。我们预计第一年的NOI（包括Snow）约为2900万美元，预计稳定在3300万美元左右。初始收益率为10.5%，稳定后将增至11%以上。
该资产状况良好，不需要大量资金来解决递延维护问题。我们用手头现金为此次收购提供资金，其中包括8500万美元的ATM股权（平均价格高于19美元）和1.5亿美元的信贷额度借款。展望未来，我们在完成前进计划的道路上进展顺利。终点就在眼前。我对实现2028年的运营和财务目标有高度信心。新建A级区域购物中心的情况以及租赁需求是显而易见的。
我们在富裕的供应受限市场运营，我们未来约90%的NOI来自A级物业。我们相信，零售商扩张的结构性推动力，加上新兴的Z世代人口结构，将在未来十年成为我们业务的持续积极因素。当我们完成这个计划时，我们相信大家将看到一家实际永久入住率为88%至89%、整个投资组合嵌入年度租金递增条款、资产负债表杠杆率更低、自由现金流生成强劲、在富裕市场拥有不可替代资产且配备最相关零售商的公司。我们期待在6月的NAREIT上提供“Path Forward 3.0”的更新。
接下来，我将把会议转交给Doug。
谢谢Jack。第一季度反映了我们整个投资组合的持续租赁势头。第一季度末的投资组合销售额为每平方英尺899美元，与上一季度相比增长了18美元，创下公司新的历史新高。当你看我们的未来投资组合时，销售额为每平方英尺941美元，突显了我们提升战略的实力和长期租金增长机会。第一季度末的入住率为93.4%，环比下降60个基点。这种季节性下降与往年一致，因为临时租户通常在第一季度退租。第一季度末的未来投资组合入住率为94.5%，反映了我们最佳中心对空间的强劲潜在需求。第一季度，我们开设了22.5万平方英尺的新店。
最值得注意的是，我们在Scottsdale Fashion Square的Nordstrom奢侈品区域开设了两家新餐厅，Dintai和Barcelona。这是我们与Dintai的第二家店，与Barcelona的第一家店。Barcelona实际上是起源于巴塞罗那的第一家亚利桑那州家族拥有的当代Tapas餐厅。Telefuric与Elephante、Catch、Society Swan等知名品牌一起入驻，我们在这个区域的餐厅租赁现已完成。这些餐厅开业后反响热烈，都超出了我们的目标和预期，强化了高品质餐饮作为奢侈品资产关键流量驱动力的作用。
我们还在Los开设了一家10000平方英尺的Arizia商店。Arizia是北美最受欢迎的零售商之一，是我们提升中心商品组合的重要催化剂。这是我们与Arizia的第八家店，随着该品牌扩大其门店数量并增加开放设备，我们期望扩大这种合作关系。第一季度租赁活动仍然强劲。总体而言，我们签署了160万平方英尺的新租约和续约租约，其中70万平方英尺是新交易，比2025年第一季度完成的新租赁量增加了一倍以上。
正如Jack强调的，填补空置的主力店空间对我们的转型战略至关重要。本季度，我们又签署了三家主力店租户：Los的Dick's House of Sport、Washington Square的Round One和Freehold Raceway Mall的Van Mauer。对于那些不太熟悉Von Mauer的人来说，它是一家家族拥有的高档百货商店，19世纪末在爱荷华州达文波特成立。它仍然总部设在那里，由Von Mauer家族经营。Von Mauer以其卓越的服务、优质品牌和高质量装修而闻名。Von Mauer的14.5万平方英尺商店目前正在建设中，将于2027年第三季度开业。
Von Mauer与最近开业的Dix House of Sport一起，将在改变和提升Freedhold的商品组合方面发挥关键作用。我们也很高兴宣布与Foga to Chow的第一笔交易，该餐厅将在Green Acres Mall的重建区域开业。这家7500平方英尺的巴西牛排馆是全球知名品牌，在全国拥有70多个分店。Chow已成功发展成为一流的当代餐饮概念，将与我们的年轻客户产生强烈共鸣。Bogo Do Chao计划于2027年开业，我们期待在不久的将来宣布该品牌在我们投资组合中的更多门店。转向我们的租约到期情况。
我们对2026年到期的约90%平方英尺有承诺，预计将续约并继续营业，另有10%处于意向书阶段。因此，我们实际上已经完成了2026年的工作，现在积极关注2027年和2028年。事实上，当我们具体看2027年的到期租约时，我们有30%已承诺，另有55%处于意向书阶段。这些是重要的里程碑，大大降低了我们五年计划中续约部分的风险。零售环境健康，租户需求继续强劲。
2026年第一季度，我们审查和批准的新交易数量与2025年第一季度大致相同。请记住，2025年是我们创纪录的租赁年。在我们增强的内部租赁流程的支持下，我们现在对投资组合的下一步有了清晰的了解。意向书仍然是未来租赁活动的关键领先指标，基于数量和速度，我们预计这种强劲势头将在今年剩余时间继续。
最后，我们期待5月中旬的拉斯维加斯IC ST Convention，预计零售商出席率高，环境富有成效。在三天的时间里，我们与250家不同的零售商安排了300多场会议，包括传统零售商、国际零售商、娱乐和体验式概念、餐饮、健康和新兴品牌。我们相信，这次大会的活动将转化为增量租赁增长，这将继续加强我们本已强劲的租赁渠道。
接下来，我将把会议转交给Dan，由他介绍我们第一季度的财务业绩。
谢谢Doug，各位下午好。我将首先回顾第一季度的财务业绩。2026年第一季度，调整后的FFO约为9200万美元，即每股0.34美元。我想强调本季度调整后FFO中包含的以下项目。未折旧资产销售的总收益约为1000万美元，主要来自Washington Square的一块土地出售。
2026年第一季度，未来投资组合中心的NOI（不包括租约终止收入）与2025年第一季度相比增长了1.2%。冬季天气导致我们东海岸物业的除雪及相关费用增加，对我们的NOI增长产生了约50个基点的负面影响。提醒一下，我们预计2026年全年未来投资组合中心的NOI增长将比2025年至少增长3%，并且在全年NOI增长贡献方面后端加权。
我们继续预计，随着Snow Pipeline租户开业并开始支付租金，2027年和2028年的未来NOI增长将显著加速。正如Jack提到的，我们对实现约1.4亿美元的总snow机会有很高的信心。估计年度贡献在2026年为3000万美元（后端加权），2027年为4000万至4500万美元，2028年为4500万至5000万美元。这代表了一条清晰可见的推动增量增长的路径。
转向资产负债表，我们在前进计划中包含的资产负债表举措方面继续取得强劲进展。就团队的各种融资活动而言，2026年已经是非常富有成效的一年。2月，我们完成了South Plains物业的四年贷款延期，延至2029年11月。这笔2亿美元的贷款延期以约4.2%的现有利率完成。
关于我们的29th Street物业，该7600万美元贷款中公司的按比例份额在2月到期后仍处于违约状态。由于我们目前正在与贷方讨论该贷款的条款，此时我们没有更多评论。同样在2月，我们完成了一项经修订和重述的9亿美元循环信贷额度。我们将该额度的规模从6.5亿美元增加到9亿美元，将到期日从2027年1月延长至2030年3月，并将当前定价等级从SOFR加200至250个基点的利差范围降低到SOFR加180至220个基点。
当前利差为SOFR加190个基点。在达到某些业绩阈值后，这些利差将进一步降低至SOFR加135至165个基点的范围。我们对这项新额度的执行非常满意，并感谢我们的银行集团对Macerich及其前进计划的支持。3月，我们用手头现金和1亿美元的信贷额度借款偿还了vintage Fair Mall约2.12亿美元的未偿余额。
在Depford Mall，季度结束后，我们的合资企业签订了一项新的1.15亿美元五年期抵押贷款
。这笔新贷款的固定利率为6.95%，整个长期内仅支付利息。这种执行和利率与我们在前进计划再融资假设中为Deford所假设的一致。我们正通过潜在资产出售、再融资、贷款修改或必要时的物业交还等组合方式，积极应对2026年剩余的债务到期。
我们目前拥有约7.8亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度容量。从杠杆角度来看，第一季度末的净债务与调整后EBITDA比率为7.76倍，比前进计划开始时降低了整整一个百分点。重要的是，我们已经概述了在未来几年将杠杆率进一步降低到6倍左右的战略。
作为前进计划的一部分，我们在执行资产处置方面取得了实质性进展。第一季度，我们完成了各种L地块和土地的出售，约1500万美元，其中包括Washington Square的土地。迄今为止，我们已完成约13亿美元的总处置，约占我们初始处置目标的三分之二。我们在补充材料中提供的披露包括这些资产处置的摘要。
这些销售交易与我们改善资产负债表和优化投资组合的既定处置计划一致。基于我们目前的讨论、营销活动和合同谈判水平，我们目前预计到今年年底将出售或收回3亿至4亿美元的额外Eddie资产、地块和土地。这将使总处置额增加到约17亿美元。正在进行和剩余的销售（主要与某些外部地块和土地相关）可能会延续到2027年，因为我们继续处理各种权利、重新划分地块和与贷方相关的活动。
这些事情确实需要一些额外的时间来完成，我们将在执行过程中保持纪律，以最大化销售收益和股东价值。随着全年的进展，我们将提供更多关于处置活动的更新。总体而言，我们在实现前进计划目标（降低杠杆率、优化投资组合和加强资产负债表）方面取得了巨大进展。接下来，我们将把会议转交给操作员。
谢谢。我们现在开始问答环节。要提问，您可以在按键电话上按星号键后再按1键。如果您使用扬声器电话，请在按键前拿起听筒。如果您的问题已得到解答并想撤回问题，请按星号键后再按2键。我们要求您将问题限制为一个，如果您有更多问题，可以重新进入提问队列。今天的第一个问题来自Green Street的Haendel St. Juste。请讲。
很好。谢谢。嗨，我是Nigel，代表Haendel。感谢回答我的问题。关于Annapolis，能否确认该购物中心没有承担抵押贷款？以及你们计划如何长期为该资产融资？
Dave，我是Jackson。是的，没有抵押贷款。我们——我们通过信贷额度为其融资。是的，我会把它交给Dan。他可以谈谈那里的长期融资计划。
是的，是的。谢谢Jackie。所以，为了大家的利益，我们也在网站上发布了与Annapolis收购相关的演示文稿。初始资金由手头现金提供。其中，我们使用了8500万美元的ATM收益，此外，我们在循环信贷额度上借入了1.5亿美元。这是该资产的初始融资。在我们考虑时，这在我们2028年债务与EBITDA目标方面实现了杠杆中性的结果。显然，正如Jack提到的，它对2028年FFO目标每股增加0.04美元。当我们考虑该资产的永久融资时，我认为我们会随着时间的推移进行评估。现在，我们刚刚增加了信贷额度的规模。因此，对于1.5亿美元，我们有额外的容量，而且有足够的容量。对于Crabtree，我们安排了定期贷款并使用了一些ATM。我认为随着我们向前推进，我们将评估我们的选择，并在2028年目标的背景下决定永久融资，但我们有时间和信贷额度的容量来解决这个问题。8
下一个问题来自美国银行的Andrew Reale。请讲。
嗨，下午好。感谢回答我的问题。可能还是关于Annapolis的。第一年的收益率不错，超过9%，这是在snow之前。所以也许您能更详细地帮助我们思考如何达到您提出的11%以上的长期目标。也许您能讨论一下租赁机会、租赁时间表是什么样的？还有其他哪些增值机会有助于将收益率推向11%的数字？谢谢。
当然，谢谢。这个机会真正吸引人的一点是，你知道前业主与他们的合作伙伴Atlas Hill（Sandeep和Centennial）已经在这个项目上工作了两年，他们已经产生了巨大的租赁势头和商品销售。所以我们谈到的那18个租约中的很多实际上是作为snow组成部分在今年和明年滚动。
但对我们团队来说真正令人兴奋的是5.2万平方英尺的优质空间，如果你看我们演示文稿中的租赁地图图表，那是中心 court，与即将开业的UniGlow相对，后者将于8月开业。所以我们认为这将给我们很多机会在那个走廊引入一些非常好的商品零售商。然后，正如你在图表中深蓝色部分看到的，我们相信随着中心开始稳定，有机会通过将一些表现不佳的租户转变为其他机会来提高租金和永久租约。
最后，你知道那个Sears地块我们认为非常有价值。已经有一些主力店的讨论在进行，也肯定有住宅选择。所以我们将非常仔细地评估最佳行动方案。你知道，最终，我们希望拥有一个繁荣的购物中心。所以我们会很快决定最佳行动方案。
下一个问题来自加拿大丰业银行的Greg McGinniss。请讲。
我是Victor，代表Greg。关于今年未来投资组合的同店NOI。上个季度，您提到至少要达到3%。基于今年迄今为止的租赁活动以及您对租金开始日期的关注和进展，是否仍然是至少3%的基本情况，还是您的趋势比这更好？
Dan，你来说这个吧？
是的。是的。下午好。正如我在准备好的发言中提到的，我们继续预计2026年未来NOI将至少增长3%，正如我们之前提到的，我要重申，它在2026年底是后端加权的。所以我们2026年仍在按计划进行。然后，正如我们多次谈到的，显然，考虑到整体计划以及我们在2026年下半年到2027年和2028年概述的snow增长，显然NOI增长在2027年和2028年将非常显著地加速。
下一个问题来自Ladenburg的Floris van Dijkum。请讲。
嘿，各位。显然，这个购物中心的融资，我有点惊讶它没有包含更多的股权，因为显然股权比你在这里获得的收益率便宜得多。也许谈谈——因为我不认为这是目前唯一在出售的购物中心，唯一有吸引力的A-级购物中心。也许，Jack，你能更新一下你在市场上看到的交易情况，有多少对你有吸引力，以及你认为你能在哪些收购或资产上增加价值？
很好。谢谢Floris。我的意思是，再次提醒大家，收购标准对我们来说确实至关重要。首先，收购必须作为我们计划的一部分，对2028年每股FFO有增值作用。显然要有强大的贸易区域、竞争地位，并且必须增强我们的未来投资组合。话虽如此，还要有提升和转变物业的能力。所以我想说我们有一个不错的正在评估的项目渠道。
这个机会显然是场外交易。如果你看到我们的新闻稿，这对卖方和我们买方来说都是一个真正的双赢，该资产还有很多工作要做。是的，我认为你在权衡基本收益率与我所说的稳定收益率。如果我将Annapolis与Crabtree进行对比，当我们收购Crabtree时，前业主获得了Dick's House of Sport，但他们在直租租赁的提升和转变方面没有那么多进展。而Annapolis已经有两年的进展了。所以当我们现在看这些不同的机会时，我们真的在尝试评估时机和执行能力。而且，归根结底，我们认为像Annapolis这样的资产将继续整合贸易区域，并真正开始比目前吸引更广泛的区域。我们喜欢这样的资产。你知道，那些可以被扭转的资产，因为贸易区域、竞争对房地产有利。所以我会说你有一位高级人员专注于收购。
David，我们之前谈到过他，他有一个不错的我们正在关注的项目渠道。如果我们成功了，显然我们会谨慎考虑如何为其融资。
下一个问题来自Evercore ISI的Michael A. Griffin。请讲。
很好。谢谢。可能是关于租赁的问题。关于本季度的160万平方英尺，您能给我们新租赁与续约租赁的混合比例吗？以及您能对重新租赁价差发表任何评论吗，不仅是本季度，还有您对今年晚些时候将要执行的管道交易的预期？
嘿，我会把这个交给Doug。
是的。所以160万平方英尺中，我们租赁了70万平方英尺给新零售商，其中一些是主力店，一些是直租。我想我在准备好的发言中提到过，我们在Freehold完成了Von Mauer交易，在Washington Square完成了Round One交易，在Los Doritos完成了Zara交易。这些是新交易。其余的是购物中心内的店铺——购物中心内的店铺。
但这确实说明了那里的零售商需求，70万平方英尺的新交易。我的意思是，零售环境非常健康。所以零售商正在继续重塑自己。我们的观察名单处于历史最低水平。有趣的是，传统零售商正在推出所有这些品牌延伸。例如，A&F有Hollister、Kids，American Eagle有Offline，Gap有Old Navy。我们听说Old Navy可能会推出一个运动休闲概念。新兴品牌很强大。你想想ALO、Beyond Yoga、Farity，很多零售商都在关注Z世代消费者。
你想想Cider、Addicted、Princess Polly、Brandy Melville，这样的例子不胜枚举。我只是——这只是冰山一角，但 suffice说，考虑到宏观经济环境中的一切，伊朗正在发生的事情，我们没有看到零售商需求有任何减弱。
关于重新租赁价差，我想我在上次电话会议上谈到过，我们当然在花旗会议上沟通了，在这一点上我们不会使用那个指标。当我们完成前进计划时，我们几乎已经完成了。但我们会尝试提出一个更周全的指标，因为坦率地说，这是我们在这里继承的指标。所以未来会有更多关于这方面的讨论。
下一个问题来自瑞穗的Haendel St. Juste。请讲。
嗨，大家好。我是Ravi，代表Haendel。希望你们一切都好。我想问一下K型经济以及您如何看待一些奢侈品租户的销售趋势，也许一些非奢侈品租户，可能针对更多低收入人群，以及您在整个投资组合中看到的情况？谢谢。
是的，这是个好问题。我的意思是，我先从——我相信你已经看到了。美国零售联合会预计2025年的年销售额增长4.4%，这主要与他们对收入增长、家庭资产负债表、劳动力市场稳定性的预测有关。你知道，深入来看，退税肯定有帮助。我的意思是，我认为今年的平均退税比去年增加了约11%。
显然，中高收入群体仍在消费。如果你看我们第一季度的销售额，你知道，综合销售额增长了3.8%，但这并没有说明全部情况。我们七个类别组中只有一个类别（鞋类）是负增长。所有其他类别，快餐、一般商品、家居用品、珠宝，都呈正增长，构成了这个综合数字。所以你知道，消费者肯定会来购物中心并在购物中心消费。
我认为对我们来说另一个有趣的方面，可能更特定于我们的投资组合，与K型经济和我们正在做的事情有关。我们谈到在我们的投资组合中获得1000个新租约或租户，这约占整个可租赁投资组合的25%。显然，这是很多空间，很多单元，这不包括租户的改造和翻新，我们在原地延长他们的租约。
但我想说的是，你知道，一个很好的例子是我所说的处于提升和转型过程中更成熟的后期资产，比如Broadway Plaza、Commons或Scottsdale Fashion Square。这三个物业在第一季度的客流量（我认为更成熟），2026年第一季度与2025年相比都处于两位数以上的增长。所以我们看到的是，随着我们继续完成这个计划，建造这些商店，确保这些环境和主力店，我们相信我们将在我刚才提到的那些中心体验到我们正在经历的情况。
而且，正如我所说，整体销售趋势与我们去年进入去年时看到的基本没有变化。中高收入人群继续做他们该做的事情，零售商超级专注于提供价值、相关性、新颖性、创新以及产品和营销，他们现在正大量采用人工智能。这就是你在他们扩大、改善实体店的承诺中看到的，他们在顶线和底线看到了这一点。
下一个问题来自摩根士丹利的Ronald Kamdem。请讲。Kamdem先生，您的线路已开通。
很好。非常感谢让我参加。只是关于实际入住率的一个快速问题。我认为上次演示提到今年触底约89%，然后向前增长。只是想了解一下您对这些开始时间表的看法，您感觉更好还是更糟，情况如何？
是的。谢谢Ron提出这个问题。在这个“Path Forward 3.0”中，不会有大的揭露。我们要添加的一件事，我认为会有帮助的是，我们将设置——我们有一个速度表，查看租金开始时间表。租户必须通过我们的10个标准或关卡。
我们现在正按计划进行occupancy完成率，随着我们从租赁工作的完成过渡到前进，现在我们真正关注的是让所有这些商店开业。所以我会说我们正按计划进行。我们——现在我们的房地产服务团队、资产管理团队、租赁团队、现场购物中心运营经理、购物中心经理都高度关注这一点，这是一项真正的集体努力，试图将前所未有的新商店数量引入我们的投资组合。
您的下一个问题来自
——是的，
请讲。
显然，这将影响实际永久入住率，将其提高到88%至89%的水平。
下一个问题来自Piper Sandler的Alexander Goldfarb。请讲。
嘿，下午好。Annapolis Mall的交易，恭喜。但我必须问，你们一直在谈论2028年，所以似乎很明显，今年到明年有很多变动因素，我们正朝着2028年迈进。就目标FFO而言，我们现在处于什么位置。
我想你知道Crabtree提升了它，这个也提升了它，但我不确定你是否计划更多的处置，考虑到债务偿还，显然收益率曲线与你最初制定计划时相比发生了变化，利率可能在哪里。所以我认为我们大约在180或185，但你能刷新我们一下，你们现在如何看待2028年FFO的中点，我们应该怎么想？
是的。你在抢Dan在3.0版本中的风头，但我会让他回答那个问题。
是的，嘿，下午好，Alexander。是的，你看，我想我们去年夏天发布了2.0版本。如你所知，中点是1.81美元。从那以后，我们完成了交易，如你所说，我们提供了那些经济数据，现在我们完成了Annapolis交易，我们说这对其有0.04美元的增值。所以我们计划在3.0版本中收紧和缩小范围。但你知道，总体而言，正如我们所说，我们正按计划——正如Jack在他的评论中所说，我们正按计划实现我们提出的财务和运营指标目标。
好的，但是不是——我的意思是，听起来你应该接近190了，对吧？
是的，我们将在三周内发布3.0演示文稿时解决这个问题。
下一个问题来自摩根大通的Michael Mueller。请讲。
是的，嗨。回到你谈到的另一边88%到89%的永久入住率。我想看看这之上的10个租户，您能谈谈这些租户通常是什么或预期是什么吗？例如，其中有多少是通常在测试空间并真正考虑永久入住的租户，与人们通常想到的笔租户相比？
是的。我认为10个租户——嗯，就像我的评论中说的，如果你有空置的主力店，我可以保证那些区域有很多临时租户，任何能进去并增加价值的人。你知道，通常临时租户在我们的经验中是支付总租金——支付总租金，不一定支付CAM和税费，只是一个总租金数字。作为房东，坦率地说，你可能在租金能力方面表现不佳。我们总会有一定程度的临时租户。
在这样的中心有临时租户是件好事，因为你知道在任何时候，新租户的新机会都会出现，你想创造那个机会，因为你相信或我们相信它将推动该空间的客流量和整体销售额。所以我的意思是，一个很好的例子是Primark。Primark明年将从Associated British Foods分拆出来，他们有增长预期——我们的投资组合中已经有7家。美国有38家。
这些是很棒的商店。人们真的喜欢在里面购物。它们占用很多空间，但坦率地说，由于他们正在经历战略选择，他们并没有迅速扩张。当他们分拆时，我猜他们将开始从东海岸向西部推出那个概念，你希望能够有机会将他们引入你的中心。这样做的结果是，通常你会取代租户。
因此，当你有完整的主力店部署时，有7%到8%的临时租户作为缓冲，对我们管理价格紧张和正确的商品组合真的是件好事。当你有30个空置的主力店并且有很多临时租户时，这是个问题，你在我们想做的事情上真的没有定价权，也没有能力推动商品销售。所以当我们完成这个计划时，我们会处于一个好得多的位置。就像我说的，我们1000个中只剩下250个要完成，我们将能够做一些非常令人兴奋的事情，因为还有其他租户，Zara正在推出其概念，我们刚刚批准了在我们南加州的一个物业的租约。
所以有一些非常好的机会来自国内品牌、国际品牌、体验式品牌。拥有临时空间和完全占用的主力店对我们行业的房东来说真的是件好事。
下一个问题来自高盛的Caitlin Burrows。请讲。
嗨，大家好。快速问一个问题，然后再问一个。不管怎样，您能告诉我们当前的实际永久入住率与88%到89%的目标相比吗？然后我想知道在定价方面，您能否评论一下occupancy成本，目前为11.7%。年复一年似乎变化不大，但想知道现有occupancy成本与您签署租约的水平相比如何，以及在未来，比如说一到三年内可能如何变化？
是的。我的意思是，我认为我们的——实际永久入住率现在约为84%。当所有这些商店开业时，我们——预计会达到我们谈到的那个范围，88到89，我们实际上正在签署租约。正如你从我们的披露中看到的，你可以看到租金率在上升。当我们将更多租户从总租约（在许多情况下是这样）转换为固定租金加固定CAM和固定房地产税时，这将推动更多的occupancy成本，显然会对occupancy成本产生影响。
所以我认为你会开始看到这种增加，然后希望销售额也会增加，因为更多的客流量、更高的productivity，这为我们继续推动租金和提高这些中心的productivity创造了良性循环。是的。我的意思是，也许最好的描述方式是，退后一步，25%的新租户，被替换的25%中，很多是临时租户，我们拖延的租户，有旧商店的租户，没有按市值计价的租户，总租约租户与固定租金加固定CAM和固定税费的租户。
因此，总体而言，这将从商品销售角度创造一个更好的生态系统，以及作为房东的更高效的财务结果。
问答环节到此结束。我想将会议转回给Hsieh先生作任何总结发言。请讲。
很好。我要感谢今天下午所有参加会议的人，并感谢我们平台上众多不同的同事，他们正在推动我们的前进计划走向终点。谢谢。
本次会议现已结束。感谢您参加今天的演示。您现在可以挂断电话了。