托马斯·沃德（高级副总裁，投资者关系）
伊莱·西蒙（董事、首席执行官、总裁兼首席运营官）
布莱恩·J·麦克达德（执行副总裁兼首席财务官）
萨米尔·卡纳尔（美国银行证券）
凯特琳·伯罗斯（高盛）
迈克尔·戈德史密斯（瑞银）
迈克尔·格里芬（Evercore ISI）
亚历山大·戈德法布（Piper Sandler）
格雷格·麦金尼斯（加拿大丰业银行）
罗纳德·卡姆德姆（摩根士丹利）
弗洛里斯·范·戴克姆（Ladenburg Thalmann）
文斯·蒂伯恩（格林街顾问公司）
克雷格·梅尔曼（花旗集团）
亨德尔·圣朱斯特（瑞穗证券）
迈克尔·穆勒（摩根大通）
理查德·海托华（巴克莱）
欢迎参加西蒙地产集团2026年第一季度业绩电话会议。目前，所有参会者均处于仅收听模式。正式演示后将进行问答环节。如果在会议期间需要话务员协助，请在电话键盘上按Star0。请注意，本次会议正在录制。
现在，我将会议转交给投资者关系高级副总裁汤姆·沃德。谢谢。您可以开始了。
谢谢雪莉，也感谢大家今晚参加我们的会议。今天参加电话会议的有首席执行官、总裁兼首席运营官伊莱·西蒙以及首席财务官布莱恩·麦克达德。需要快速提醒的是，本次电话会议中发表的声明可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》安全港条款所指的前瞻性声明，实际结果可能因各种风险、不确定性和其他因素而存在重大差异。有关这些前瞻性声明相关风险因素的详细讨论，请参阅今天的新闻稿以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的文件。
请注意，本次电话会议包含的信息可能仅在今天的日期准确。非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标的调节表包含在今天的新闻稿以及Form 8K文件中的补充信息中。新闻稿和补充信息均可在我们的投资者关系网站@investors.Simon.com上获取。我们今晚的电话会议将限制在一小时内。对于那些希望参与问答环节的人，我们请您遵守每次仅提一个问题的要求。
我很高兴向大家介绍伊莱·西蒙。
晚上好。首先，我要感谢在我父亲去世后发来慰问的所有人。他对我们公司和行业的影响确实深远。转向本季度，我们2026年开局非常良好，第一季度业绩超出了我们的计划。入住率的提升、购物者流量的增加以及零售商销售额的增长推动了本季度强劲的现金流增长，反映了我们所有平台的坚实基本面、消费者的韧性以及我们购物中心的租户需求强度和广度。
零售商需求依然广泛，涵盖了各种品类的新零售商和传统零售商。在第一季度，我们所有的平台和地区共签署了1100多份租约，总面积超过470万平方英尺。本季度约25%的租赁量是新交易。我们已经完成了2026年到期租约的75%以上，比去年同期有所提前。我们的交易 pipeline 强劲且不断扩大，比去年同期显著增加，反映了来自多样化租户的持续需求。
现在谈谈开发和再开发活动，我们有29个购物中心正在进行项目建设，我们分担的净成本为10.6亿美元，综合收益率为9%。约50%的净成本用于混合用途项目，包括在Brea Mall、Briarwood Mall和Northgate的约1200套多户住宅，以及在North Shore Mall、Roosevelt Field和the Domain的400多间酒店客房。我们还在Brea Mall和Keystone的Fashion Mall对原主力店区域进行令人兴奋的再开发，我们将在这些地方增加更具生产力的新零售、餐饮、娱乐和健身用途。
我们还有另外10亿美元的项目将有能力在今年开始建设，包括新开发项目、主力店再开发项目以及国际再开发和扩建项目。除此之外，我们还有约30亿美元的项目 pipeline，可能在未来几年内启动。这些投资将使我们优秀的购物中心变得更加出色。所有这些项目都将通过内部产生的现金流提供资金。我们将保持在资本分配方面的纪律记录，严格根据我们的回报阈值评估每个项目。
我们的开发 pipeline 具有完全的灵活性。我们可以保持耐心，并根据建筑成本或市场状况调整时间。我们也可以反周期投资，在其他人无法交付产品时交付产品。这些增值的开发和再开发活动带来强劲的收益率，增强我们的投资组合，并推动现金流、FFO和每股股息的长期增长。现在谈谈零售商销售额，本季度购物中心和高端奥特莱斯的每平方英尺销售额为819美元，增长11.8%。
更重要的是，销售增长加速。过去12个月的总销售额增长5.6%，本季度增长8.8%，第一季度可比销售额增长6.5%。我们的重新招商努力在总销售额中明显体现，整个投资组合和各个品类（如奢侈品珠宝、运动休闲和青少年服饰）都实现了强劲增长。
接下来，我将把时间交给布莱恩，他将更详细地回顾我们第一季度的财务业绩，并提供对今年剩余时间展望的更新。
谢谢伊莱。
第一季度房地产FFO为12亿美元，即每股3.17美元，而去年同期为11亿美元，即每股2.95美元。增长率为7.5%。国内和国际业务均表现良好，贡献了27美分的增长，这得益于租赁收入的增加以及严格的成本管理。正如预期的那样，较高的利息支出和较低的利息收入合计同比拖累了5美分。报告的每股FFO为2.91美元，其中包括4000万美元（即每股10美分）的加速股票薪酬费用，这使得房地产FFO每股减少0.02美元，其他平台投资（税后净额）每股减少0.08美元。
本季度国内物业NOI增长强劲，同比增长6.7%，其中约120个基点的增长来自我们收购的TRG剩余权益。包括我们国际物业在内的投资组合NOI（按固定汇率计算）本季度也增长了6.7%。第一季度末，购物中心和高端奥特莱斯的入住率为96%，同比增长10个基点。Mills的入住率为99.2%，同比增长80个基点。
购物中心和高端奥特莱斯的平均基本最低租金同比增长5.2%，Mills增长9.1%。本季度末的 occupancy cost 为12.7%。转向资本回报，今天我们宣布第二季度股息为每股2.25美元，同比增加0.15美元，增幅7.1%。股息将于6月30日支付。此外，在第一季度，我们以1.75亿美元的投资回购了约96.5万股普通股，平均购买价格为181.59美元。
转向资产负债表，第一季度我们非常活跃，我们完成了10笔有担保贷款交易，总额约23亿美元，加权平均利率为5.25%。我们还发行了8亿美元的高级票据，用于偿还1月15日到期的8亿美元票据。我们还修订、重述并延长了50亿美元的循环信贷额度，定价网格降低了15个基点，季度末我们拥有约87亿美元的流动性。
季度结束后，我们通过一笔五年期CMBS贷款完成了the shops at crystals的再融资，定价为4.83%，这是过去四年中完成的最低零售固定利率票面CMBS融资。转向Claypierre的可交换债券，本季度，我们通过交换410万股Claypierre股票和7900万欧元现金，结算了约1.74亿欧元未偿还债券的转换。作为其中的一部分，我们在本季度确认了6400万欧元的非现金、非FFO收益，来自Claypierre股票的交换。季度结束后，我们结算了3.74亿欧元可交换债券的额外转换。交换后，约有1.88亿欧元债券未偿还，将于11月到期。我们目前拥有约5900万股Claypierre普通股，占约20.7%的所有权。季度末，我们的资产负债表依然强劲，净债务与EBITDA比率为5.0倍，固定费用覆盖率为4.6倍，支持我们的战略和持续执行。
最后，关于2026年的指引。鉴于我们第一季度的业绩以及我们对今年剩余时间的当前看法，我们将2026年全年房地产FFO指引上调至每股13.10美元至13.25美元的区间。相比之下，去年房地产FFO为每股12.73美元，中点增长5%。谢谢。我们现在接受大家的提问。
谢谢。如果您想提问，请在电话键盘上按Star1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按Star2。对于使用扬声器设备的参会者，在按星号键之前可能需要拿起听筒。提醒一下，为了节省时间，请限制为一个问题。我们的第一个问题来自美国银行的萨米尔·卡纳尔。请提问。
谢谢。大家下午好。伊莱，关于您提到的零售商需求非常强劲，我假设您在与租户的谈判中拥有很大的杠杆。或许可以谈谈在当前环境下您的定价能力。我知道您谈到了应对2027年即将到期的租约。那么谈谈未来12个月左右的增长势头。谢谢。
当然。首先，我们对零售商没有任何杠杆。零售商可以去很多地方。他们可以开店，也可以不开店，可以上网，可以去亚马逊。所以我想对问题的第一部分提出质疑，即我们对零售商有任何杠杆或实际定价能力。但我想，关于第二部分的 pipeline。pipeline 非常重要。有趣的是，我看待它的方式是，我们今天租赁的所有不同品类都在增长。
包括传统品牌、我们的新业务租赁（无论是首次进入购物中心、首次进入我们投资组合的PTC在线品牌，还是来自亚洲、欧洲等地的品牌）、奢侈品牌，pipeline 都在增长，餐厅以及本地和区域企业也在增长。我们确实看到所有购物中心的需求都很广泛。不仅仅是顶级核心购物中心，而是整个投资组合。我认为这归因于我们正在让我们的购物中心变得更好、更相关，尤其是Z世代客户想要来到我们的购物中心，这体现在流量增长和零售商销售额上。
所以我们不会谈论定价能力，没有杠杆。但我们对 pipeline 以及与租户的对话感到非常满意，还有关于未来到期租约的问题。我想有几点。一是我们在26年到期租约方面的进展比去年同期高出约200个基点。但有趣的是，当与租赁团队交谈时，零售商现在想要谈论他们27年、28年、29年的到期租约，这在历史上可能更多是奢侈租户的现象，他们像我们一样从几十年的角度思考，而不是季度性的。
但我们实际上从现有投资组合中的传统零售商那里听到，他们实际上想要开始这些对话，因为我认为他们也理解这个 pipeline 以及对我们空间的兴趣。所以，我们喜欢进行这些对话，并且我认为到目前为止它们是富有成效的。
下一个问题来自高盛的凯特琳·伯罗斯。请提问。
嗨，大家下午好。从大局来看，想知道考虑到领导层过渡，您是否预计西蒙的战略和执行会有任何变化，以及在资本分配优先事项上是否有任何变化，比如收购、股票回购与回购、大规模再开发 pipeline 和股息增长之间。我知道您最近在所有方面都很活跃。谢谢。
当然。嗨，凯特琳。至于领导层变化，你知道，我们一切照常运营，我们拥有最优秀的团队，我们将继续执行我们的业务计划。所以在这方面没有变化，每个人都对未来感到兴奋，并很高兴继续做我们正在做的事情。关于资本分配，我们总是会考虑所有方面，我想我会逐一介绍不同的部分。首先是我提到的开发再开发 pipeline，目前项目中心的规模约为10亿美元。
我们有大约10亿美元的项目将有能力在今年晚些时候开始，然后，你知道，至少还有30亿美元的项目在后面，我们可以在未来几年内启动。所以我们会逐个项目地非常细致、非常详细地审视每个项目。我们会评估当时的市场状况、零售商需求，以及我们是否认为这是合适的回报。今天我们看到那里有非常好的回报，你知道，在这个 pipeline 中能够以9%以上的收益率进行投资，我们对增加密度、在我们的购物中心增加混合用途感到非常满意。
所以我们会继续这样做。但如果市场状况发生变化，如果建筑成本上升，我们显然有能力停止、暂停。这是我们拥有的土地，我们将永远拥有。所以我们会在合适的时间进行。下一个领域是收购。显然，零售市场有更多的交易，我认为总体来说这很棒。更多资本进入这个行业。当我考虑收购时，你知道，我以前说过，但有三个关键标准：要能让我们的投资组合变得更好。它必须是品牌增值的。必须是我们能够或投资组合能够增加实际价值、利用我们的技能更好地运营的资产。而且必须是合适的价格。
所以去年，除了TRG的剩余股权，我们做了三笔交易。意大利的购物中心奥特莱斯、迈阿密的Brickell City Center，以及夏洛特的Phillips Place。这三笔交易都符合这些标准，坦率地说，它们的表现甚至超出了我们的预期，我们对它们的未来前景感到非常兴奋。接下来，我想你可以谈谈股票回购，显然，上个季度的速度比之前慢一些，当时市场有一些地缘政治动荡和波动。所以我们是谨慎和权衡的。但正如我们去年所说，我们发行了略超过500万股来完成Talbon交易的最后12%。我们完全期望回购这些股票。
所以我预计我们将继续活跃。但同样，如果我们现在做，很好。如果我们等待，因为我们认为这是谨慎的，那也没关系。然后是股息，显然股息增加了。它一直以不错的速度增长。这是我们非常自豪的事情，我很确定看看布莱恩。我认为在第三季度，我们作为上市公司的股息支付应该会超过500亿美元，这是一个相当大的数字，所以这对我们来说显然非常重要。但归根结底，如果你考虑业务，我们在股息后产生约16亿美元的自由现金流。所以我们有巨大的机会和很多事情可以做。
如果我们因为不喜欢这些机会而继续自然去杠杆化，那也没关系，我们一直在这样做。所以我想这是一个冗长的回答。但实际上我们的资本分配没有变化。我们继续评估所有想法和机会，我们会在任何时候做最有利的事情，可能是全部，也可能是 none。
下一个问题来自瑞银的迈克尔·戈德史密斯。请提问。
下午好。非常感谢回答我的问题。伊莱，您提到了消费者的韧性。您从消费者那里具体看到了什么？他们在购物中心购物或消费的方式有任何变化吗？另外，如果您有关于Z世代消费者的数据，以及他们与其他群体有何不同，那将很有帮助，谢谢。
当然。我想说销售增长确实是广泛的。本季度6.5%的可比增长是一个非常健康的数字，而且确实是跨品类的。显然，高端消费者表现非常好。看看股市，这应该不足为奇。所以你显然在奢侈品业务中看到了这一点，一些在过去几年可能有些疲软的品牌现在开始出现反弹，但你确实在硬奢侈品、珠宝和手表领域看到了非常强劲的增长。
但我们在针对Z世代客户的青少年服饰业务中也看到了这一点。无论是新的青少年品牌还是传统的青少年品牌，都非常成功。我认为这是竞争的一个例子，因为一些传统品牌需要创新，需要能够与新品牌竞争。我上周或前一周在Catalyst办公室，Arrow，你知道，现在正在与该领域的一些新进入者竞争，他们正在与新的影响者合作，坦率地说，我根本不知道他们是谁，但我认为对于他们瞄准的客户来说，这是有效的。
所以我们肯定在整个投资组合中看到了这一点。我想说唯一略显疲软的是餐饮方面，从可比角度来看基本持平。所以看到一些餐厅集团的收益，这可能并不奇怪。但无论是降级消费效应，还是外出次数减少，这是我们唯一看到的地方。但其他方面都是广泛的增长。显然，运动休闲在整个投资组合中仍然非常强劲。
关于销售，我想我能说的另一件事是，真正依赖欧洲和加拿大国际游客的旅游市场略显疲软。看看Woodbury。我认为Woodbury的可比增长约为2.5%，而整体为6.6%。这是非典型的。通常Woodbury的表现会远高于平均水平。这显然是因为进入美国的欧洲国际旅行减少。加拿大是其中的重要部分。另一方面，看看佛罗里达，从南佛罗里达、Panhandle到西海岸的坦帕，我们的International Plaza或那不勒斯的Waterside，显然还有奥兰多，过去一年可能是表现最好的市场。那里的增长非常强劲。
关于Z世代客户，我想未来我们有一些事情要做。但我认为我看待它的方式是，你可以在销售中看到，你可以在这些针对Z世代的零售商中看到，他们都在增长，他们想要更多的空间，他们的销售额证明他们与该客户产生了共鸣。
迈克尔，我是布莱恩。关于Z世代客户，我想补充的是，他们确实是我们两年前与营销团队推出的“Meet me at the Mall”活动的核心。我们将其确定为一个不断增长的群体，我们一直在投资，一直在引入Z世代群体正在寻找的品牌，我们的大多数活动和社交方面也都是针对他们的。所以我们在这方面投入很大。已经大约两年了，我们继续看到这个消费者群体取得了巨大进展。
下一个问题来自Evercore ISI的迈克尔·格里芬。请提问。
很好。伊莱，想知道您能否提供一些关于新租约或续租租约价差的情况，以及与去年同期相比如何？然后，看看目前投资组合的出租率超过96%，我们是否达到了某种结构性入住率？我们能看到它达到96.5%、97%吗？想知道您能否对此发表一些评论。
当然。关于价差，我认为这不一定是最相关的指标。但我想说的是，在过去几年中，续租的增长通常在中个位数。根据任何特定季度签署的续租组合，这个数字会略有上下波动。但这保持不变，我们没有看到任何真正的变化。我的意思是，正如我所说，我们正在展望更远的未来续租。零售商向我们询问这一点，显然我们也只会在对我们有意义的情况下进行这些续租。
关于新交易，我看到的是我们正在签署的新租约比去年的新租约高出20%以上，你知道，20%、25%。显然，其中一部分是组合的原因，但实际上，品牌理解拥有良好实体展示的重要性，我们的购物中心就是这样。所以，我们对此感到自豪。而且，坦率地说，我们可能更自豪的是我们所谓的新业务。品牌的表现比这一增长还要高出约10%以上。
所以最优秀的品牌，无论是来自亚洲的一些美容品牌，我们本周末在Fashion Valley开设了一家谷歌商店。新的运动休闲品牌、新的家居品牌。你知道，我们能够收取他们能够支付的租金，因为他们在开展业务，他们在产生流量，他们知道这对他们有好处，这将帮助他们的业务增长。希望这回答了关于价差的第一部分。
关于入住率。你知道，有趣的是，如果我们想，我们可以将入住率提高到97%、97.5%。我对此毫不怀疑。但我认为对我们来说，我们看待这不是季度性的指标，甚至不是年终指标，而是从长远来看对这些资产的正确决策。所以有时可能是为另一个即将到来的零售商保留空间。可能需要一点停机时间，我们不喜欢这样做。我们有一个令人难以置信的短期租赁计划，使入住率保持在良好水平。
但老实说，我们不关注。如果现在是96%，年底是96.4%。如果是96.2%或96.6%，那不是我关注的，我关注的是，不包括Taubman的12%，我们的NOI同比增长5.5%。而且在过去四年中，我们的增长率超过4%。所以这比20个基点的边际更重要。但答案是肯定的，这里有提高入住率的空间。但这不是我们的全部，真正重要的是让我们增长现金流。
谢谢。
下一个问题来自Piper Sandler的亚历山大·戈德法布。请提问。
嘿，晚上好，伊莱。关于数据中心的问题。在过去一年左右的时间里，你们谈到了B级购物中心如何强劲反弹，以及几年前你们会用于现金流的一些中心，现在因为零售商的需求而有了第二次生命，重新焕发了活力。但是当你看看数据中心的需求，大概你们的一些中心有多余的电力设施等等，你是否看到机会，无论是小型数据中心还是甚至将整个场地转换为数据中心，你是否认为这是任何多余资产的机会？或者当你看投资组合时，由于供应不足，所有的购物中心是否真的是它们的最高最佳用途，无论是作为购物中心还是混合用途场所。
当然。我想说的是，大约18个月前左右，我们确实仔细研究了他们的投资组合，正如你所说，既有增长潜力较低的购物中心（我们并不真正使用A级或B级购物中心的说法），也有一些其他购物中心可能有多余的土地，看看是否有任何地方适合数据中心。我们与各种数据中心运营商交谈过，但我们找不到任何有意义的东西。老实说，电力供应比你想象的要少。
特别是如果是现有的购物中心，需要继续运营的话。所以这是我们团队会相对频繁地考虑的事情，但到目前为止我们还没有发现任何机会。但是，你知道，回答第二部分，归根结底，我们是经济动物，如果数据中心有更高更好的用途，我们认为我们可以出售一些东西并获得现金，然后在其他地方更增值地再投资，我们会100%这样做。到目前为止，我们还没有看到这种情况。
正如你所提到的，我们对那里的增长前景感到兴奋。所以这不是说我们在积极尝试摆脱任何资产或寻找替代用途。我们正在做我们说过要做的事情。例如，看看Smith Haven，我们在那里签下了一个非常重要的零售商，并投入资金进行翻新。现在我们看到了良好的增长和需求。所以我们会继续评估，但零售商的需求确实在整个投资组合中都存在。所以我们会继续运营。但同样，如果有人来说以高价购买资产，我们看了之后说有更好的现金用途，我们会毫不犹豫地出售。只是还没有发生而已。
谢谢。
下一个问题来自加拿大丰业银行的格雷格·麦金尼斯。请提问。
嘿。谢谢。我只是好奇与Talbon的整合进展如何，你们发现了哪些协同效应，以及你们认为在该平台（现在是你们的平台）上再投资的最佳机会在哪里。
很好，感谢提出这个问题。我想说从公司整合的角度来看，一切按计划进行，到4月底实际上已经完成了所有公司整合。团队做得很好。所以我们对结果感到兴奋。现在谈谈资产。老实说，我们可能比11月或10月（我想是我们完成交易的时候）更加兴奋。这是我们运营能力的结合，你知道，以提高利润率的水平运营中心，这是从运营角度、运营费用角度来看的。
从营销角度来看，这是辅助收入，是停车费。你知道，显然我们的短期租赁计划，我之前提到过，能够完全整合到那里是有帮助的。然后我们的租赁部门能够租赁这些中心，当然，Talbot团队做得很好，但在交易的过去六年里他们一直在租赁这些中心。所以现在我们能够做到这一点。但更重要的是，或者我应该说最重要的是，我们现在有了资产负债表，能够对这些中心进行再投资。
坦率地说，这是我最兴奋的地方。所以如果你看上个季度，我想在业绩公布后的一两天，我们发布了一份新闻稿，我将简要强调我们提到的三个资产，在纳什维尔的Green Hills、坦帕的International Plaza和丹佛的Cherry Creek，我们将在今年晚些时候开始向这些中心投资超过2.5亿美元，真正让它们再次成为优秀的资产。表现出色，租户销售额强劲，租赁强劲。但要让它们变得更好，更新它们，使它们看起来与零售商的表现相匹配。
所以我们有一些效果图，我已经与一些零售商，特别是奢侈零售商分享过，他们都非常非常兴奋。所以现在，你知道，我们的工作是去执行，去实现愿景，去进行再开发或翻新，你知道，我们正在很快开始这个过程。然后显然，你知道，租赁给那些我们认为应该在这些中心的租户。所以Green Hills和我们在明尼苏达州Edina的Southdale没有什么不同，你知道，我不知道你是否去过那里，但我们所做的是振兴整个购物中心。
这些购物中心现在的状况并不像Southdale那样。你知道，它们的状况要好得多。但我们认为我们可以通过这些项目产生同样强大的影响。你知道，International Plaza将进行扩建，可能是户外扩建。振兴Bay街，那里有很棒的餐厅。我们认为我们可以升级餐厅组合。所以就像我们在投资组合的其他部分所做的那样，现在我们能够在这些优秀的资产上做到这一点。所以这是我们的一个重点，全公司的方法。这就是我们告诉零售商的。这是真的，因为这些资产应该而且将会变得更好。这对我们来说是非常令人兴奋的事情。
谢谢。
下一个问题来自摩根士丹利的罗纳德·卡姆德姆。请提问。
很好。想知道您能否提供关于其他平台投资以及一些零售投资表现是否符合预期的最新情况。以及您对该平台 monetization 的想法。接下来的问题是，我认为部分想法是从零售商那里获取大量数据会很有价值。也许您能谈谈在这个每个人都关注AI的新时代，这有多大帮助。谢谢。
当然。所以我想如果你今天考虑OPI，它基本上由三部分组成。它是Catalyst，显然是前Spark和JCPenney业务。它是Rue La La和Gilt，你知道，其中包括Shop Simon，还有Jamestown。这三个在今年第一季度的表现都达到或超过了计划。你知道，我认为团队，你知道，他们都有独立的管理团队。他们做得很好。所以从运营角度来看，我会说一切照常，他们继续执行他们的业务计划。
但同样，你知道，季度或年初至今，他们实际上都达到了计划。从 monetization 的角度来看，你知道，我们是机会主义的卖家。我们没有计划任何事情。如果有机会，我们认为这符合股东的最佳利益，我们会这样做吗？当然。但如果没有，他们都有适当的资本，有适当的流动性，有能力自行运营。所以这是我们期望发生的事情。但如果发生了什么，那也很好。如果符合股东的最佳利益，我们会毫不犹豫地 monetize，显然我们几年前就对Authentic Brands的股份这样做了。
至于数据，我会说较少的硬数据，特别是因为显然存在隐私问题等。但实际上是最佳实践和经验，如果您考虑，您知道，我们营销部门的几个部门，这非常有趣，我们的营销团队经常与Rue La La和Gilt以及Catalyst的营销团队交谈，了解他们如何吸引客户，他们在哪里看到广告购买的最大效果，无论是TikTok还是Meta，或者，您知道，Rue La La有很大的联网电视业务等。
所以我想说的是，我们更关注的是，我认为从品牌角度来看很有趣，您知道，帮助我们像零售商一样思考，您知道，例如，关税情况，我们能够了解Catalyst如何处理关税退款，这与该国数百家、数千家零售商没有什么不同，以及他们如何规划这一年。所以我认为这从这个角度给了我们见解和数据，但不一定是我们可以 monetize 的硬数据，因为存在使其变得棘手的真正法律影响。
但您提到了AI。我们也从他们那里学习，我认为他们也从我们这里学习。我们再次比较不同的工具使用不同的程序。我们如何为消费者提供更多的定制化，您知道，因为这些零售商，您知道，特别是Rue La La，他们在这方面非常擅长，所以我们可以从中学习。所以对我们来说，我们认为这是一种共生关系。希望我们能为这些公司增加一些价值。他们可以为我们增加价值，您知道，我们是这些公司的快乐股东，我们期望，或者我们期望在一段时间内继续如此。但如果出现什么情况，那么我们会毫不犹豫地做对公司最有利的事情。
谢谢。
下一个问题来自Ladenburg Thalmann的弗洛里斯·范·戴克姆。请提问。
谢谢。嘿，伊莱，感谢到目前为止的回答。关于再开发 pipeline 的问题，显然9%的直接回报看起来非常有吸引力。你有10亿美元的正在进行的 pipeline 和另外10亿美元即将到来。但这只是你整体投资组合价值的1%到2%甚至更少。你能否谈谈你的投资组合中还有多少百分比尚未获得资本？然后可能的后续问题是，如果直接回报是9%，那么一旦你进行再开发并在中心的其他部分看到好处，实际回报是多少？例如，当你添加或更新一个侧翼时，除了直接的增量回报外，你通常会看到什么样的回报？谢谢。
感谢这个问题。所以我想说我们基本上每年都在每个中心投资资本，坦率地说。至于大型转型项目，如果你把今天正在积极开发的10亿美元放在一边，称之为40到50亿美元的影子 pipeline，我不确定，可能有20、25个中心我们正在开发，我想我说今天有29个中心。肯定还有其他不在其中的。我没有确切的数字。但是，你知道，我们中的一些是因为我们不想控制我们想要控制的房地产来进行再开发或 densification 或混合用途添加或其他对该中心有意义的事情。
所以我没有确切的数字。但如果担心我们没有事情可做，那我们甚至还没有触及表面，而且随着时间的推移，整个投资组合将会有更多的机会。我们不会为了今天能够做到而去购买我们想要开发的一块房地产，即使我们可以，也不是我们的思考方式。至于其他好处，有趣的是，坦率地说，我经常与团队讨论这个问题，我们不会对其进行承销，原因是我们真的需要对自己诚实，说如果我们正在进行再开发，我今天在印第安纳波利斯。
所以在Keystone，我们正在重新开发前Saks的区域，刚刚开始，毫无疑问会有影响。但我们必须看看并说，好吧，对于我们投入的新资金，我们能获得什么收益，知道会有好处。我看到的不是增量。好吧，我们从这个租户或那个租户那里获得了五美元的新租金，因为这是日常业务。你如何量化这一点？很难。我看的是，比如说，客户在说什么。
所以如果你看新项目，我们去年在Southdale和Brea开设了两个，例如，都几乎完全开放。我想Southdale的最后一个租户是Tiffany's，我想说在2月开业。Brea的Dick's直到4月才开业，最近刚刚开业，Lifetime还没有开业。我想说还有一两家餐厅没有开业。这两个中心在可比基础上的表现，你知道，比我们投资组合中那些类似的可比品牌高出1000-1500个基点。
所以对我来说，这是更重要的指标，因为它们表明我们投入的资金、我们进行的开发，是的，我们获得了9%的收益，但我们使中心更相关。如果我们使中心更相关，更多的客户来，零售销售增长，我们将增加新的零售商。你知道，你如何划清界限说，这部分计入回报，那部分不计入。真的很难。所以这就是为什么我们不包括它。但我们知道它存在，这让我们对未来一年将要开始的一些更大的项目感到安慰，你知道，无论是Boca、Ross Park还是Fashion Valley等等。所以，你知道，我很欣赏这个问题。我希望我有一个很好的数字给你。但我们知道这很重要，这就是为什么我们在电话会议上提到这是我们增长的重要途径。我认为我们已经展示了我们有能力执行它。所以现在我们必须在未来几年继续这样做。
弗洛里斯，我要补充的是，对一个项目的投资。随着时间的推移，物业会有多个项目，Roosevelt Field就是一个很好的例子。我们可以列出多年来我们多次再开发的资产，并继续获得适当的回报以及购物中心常规部分的光环效应。
谢谢。
下一个问题来自格林街顾问公司的文斯·蒂伯恩。请提问。
嗨，晚上好，伊莱。我很好奇，在您中心购买您目前不拥有的空置主力店区域在资本优先事项中的排名如何，最终，您如何看待控制这些空间的价值，以及能够从租户再开发的角度获得该空间的最佳用途，释放您刚刚谈到的所有好处，而不是让第三方所有者重新租赁，第三方可能只关心最高单位经济效益，而不太关心购物中心生态系统。西蒙在历史上对这些空间的购买一直很有耐心和价格敏感性，所以只是好奇您的想法。
当然。所以我想在第二部分，显然我不想说每个购物中心，但大多数这些购物中心都有重新开发协议。我们有批准权，所以它必须与它们一致。你知道，再次，不要详细说明每个协议的法律语言。所以这在我们的考虑中，但实际上我们只是看价格是多少？我们独立评估每个，并说我们在这里要做什么？我们想要回来吗？我们有租赁需求吗？我们有租赁需求。好的，我们如何布局？我们会布局。
我们的建设成本是多少？回报是多少？我们认为它对购物中心的其他部分有影响吗？你知道，布莱恩提到的光环效应，你知道，我刚刚谈到的。所以如果有我们真正想要的东西，我们可以打电话购买。但通常我们看到的是我们可以坐下来以合适的价格购买。如果你看一下我们能够获得的一些这些区域的价格，我们非常满意。显然，当我们运行回报分析时，我们非常满意。
所以我真的不会从资本分配的角度优先考虑任何事情。你知道，除了我们有流动性吗？是的，但它符合我们的目标吗？所以这是我们将继续做的事情，显然，随着时间的推移收购区域，但我们只会在合适的价格下这样做。而且，你知道，有时合适的价格可能比其他人高很多，有时可能比其他人低很多。
没关系。我们会决定，如果其他人这样做，我们是否 okay？有时我们 okay，有时我们不 okay。然后我们会弄清楚是否有达成共识的价格，我们可以购买它。所以这是我们日复一日做的事情。没有特别的项目，只是日常业务。所以只要有机会以好价格购买并制定再开发计划，我们肯定会购买。如果你看看我们在未来一年左右可能宣布的一些项目，其中一些将是我们购买的区域，我们认为我们以有吸引力的价格购买，并使这些再开发项目可行。所以这就是我们关注的。我们长期从事这个业务。所以如果我们今天得到它们，或者一年、两年、五年后得到它们，我们会为购物中心和我们的资本分配做出正确的决定。
下一个问题来自花旗集团的克雷格·梅尔曼。请提问。
嘿，下午好，伙计们。显然，凭借流动性和自由现金流，你们似乎没有资本约束。只是好奇从平台的角度来看，您认为你们一次可以处理多少开发项目，并继续寻找新的授权和新机会？短期内有上限吗，或者你们有显著的 excess capacity？
是的，我的意思是，从资本角度来看，肯定有显著的 excess capacity。从资源角度来看。归根结底，这些都是高度本地化的流程，通常涉及外部法律顾问、外部顾问等。团队做得很好。我们有很多项目。我不觉得，你知道，觉得这是一个问题。如果我们认为这是一个问题，我们可以增加人力资源，考虑到，你知道，我们正在谈论的这些资产的潜在EBITDA或NOI创造，这是非常增值的。
所以我们对 pipeline 感到非常满意。你知道，我想说唯一不受我们控制的是，我们正在与当地市政当局、村庄或乡镇打交道，你知道，取决于购物中心的位置，这不受我们控制。所以如果我们能找到更快的方法，那就太好了。但是，你知道，不幸的是，你要和民选官员、任命官员打交道。所以这是唯一不受我们控制的事情。其余的都在我们的控制范围内，我非常有信心我们能够执行。
然后显然最后一点是，如果我们愿意，我们总是有能力在一些项目上引入合作伙伴。我们在多户住宅项目上做过，在一些酒店上做过，我们通过建设融资为一些项目融资。但我看它说，正如我所说，我们在股息后产生16亿美元的自由现金流。而且这些东西需要时间来建设，不会同时开始。另外，我们现在的杠杆率基本低于5倍。所以一倍杠杆就是60多亿美元的 capacity。
所以这不是我考虑的事情。布莱恩，有什么补充吗？
没有。克雷格，归根结底，你可以看到，你听到伊莱谈论过，我们面前有很好的机会，所以你应该期待我们继续实现并加速这些投资机会。你知道，我们可以做其他人不能做的事情，而且坦率地说，他们没有做。所以我们今天提供的是新产品。没有新产品正在建设，我们相信这是一个持久的竞争优势。
下一个问题来自瑞穗证券的亨德尔·圣朱斯特。请提问。
嘿。感谢提问。我有一个关于公司投资组合的快速两部分问题，首先，同店NOI在第一季度强劲增长6.7%。所以我想知道最初至少3%的指引是否有任何变化。似乎接下来几个季度会有一些明显的减速，或者我们可能没有意识到某些事情。然后也许您可以分享一些关于当前 snow pipeline 的情况？嵌入的是什么，您期望什么时候上线？谢谢。
所以我只回答第一部分。所以同店NOI，我们不这么称呼它。这是国内NOI。所以正如布莱恩所说，本季度的6.7%实际上约120个基点来自我们去年11月1日购买的Talman 12%的股权。所以这显然会影响我们第二季度和第三季度的业绩，第四季度会稍微少一些。所以我们全年可能会有，你知道，大约正负100个基点的影响。
我们不更新指引。我们至少有3%。我想我们已经有很多年至少有3%了。现在我们的工作是超越这一点。显然，我们今年有一个良好的开端，所以我们会继续做我们正在做的事情。但是，你知道，我们真的不更新，不更新那个指引。此外，显然只是想澄清一下前Talbon股权的问题。然后布莱恩，关于snow。
是的，季度末没有snow是310个基点。通常我们在第一季度业务会有所增长，然后随着租户的增减，季度会有所减少。但310个基点与第一季度25左右的水平一致。
谢谢。下一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请提问。
是的，实际上我对之前的问题有一个后续问题。TRG收购对您的运营数据如同比销售额和5%的基本最低租金增长有多大影响？
是的。所以老实说，我们不看它。我们看它说这些，我想国内有18个资产。对吧？它们是资产，是西蒙的资产。你知道，除了NOI增长，或者你知道，国内物业NOI，这有点受12%股权的影响。我们不，你知道，老实说，我们不看它。我不知道。我们不看。它们都是SPG的资产，所以我们就是这样运营它们，这样租赁它们，这样核算它们，这样思考它们。
所以诚实的答案是我不知道。它增加了吗？我想可能吧，但我们真的认为这不重要。我们认为重要的是它们是我们正在运营的资产，它们是我们现金流的一部分，我们正在增长现金流。
最后一个问题来自巴克莱的里奇·海托华。请提问。
嘿，晚上好，伙计们。感谢提问。也许有一个问题给布莱恩，回到Krystals的CMBS融资，当我查看债务时间表时，显然您在26年和27年期间有许多有担保债务融资到期。所以也许只是给我们详细说明市场利差、收益，以及考虑到这些贷款的利率，您认为未来几年再融资时的利息支出逆风是什么。只是帮助我们理解各个部分。
当然，当然，里奇，没问题。好问题。Crystals的执行非常好。五年期CMBS，票面利率4.83%，令人难以置信。可能是过去四年中我们看到的最紧的票面利率。但我们是根据更高的基准利率定价的。所以即使有那个令人难以置信的票面利率，我们的利息支出仍然上升了约60多个基点。我们再融资的投资组合余额的其余部分，平均票面利率上升了约50个基点，相对于到期的。所以正如我们预期的那样，我们仍然看到利息支出逆风。
虽然利差处于历史低位，但我们仍然看到基准利率的影响，但市场非常开放。我们在CMBS市场活跃，在人寿保险市场活跃，显然在无担保市场活跃。我们预计今年剩余时间会继续，但我们最初预期的25至30美分的逆风（较高的利息支出和较低的利息收入之间）仍然存在。今天利率的情况下，它可能更接近25而不是30，但在今年剩余时间里肯定还有逆风。
谢谢。
没有更多问题了，我想将会议转回给伊莱·西蒙做总结发言。
谢谢大家今天抽出时间，希望在未来几周能在拉斯维加斯或纽约见到你们中的许多人。
谢谢。今天的会议到此结束。您现在可以挂断电话，感谢您的参与。