Sean Nolan（投资者关系）
Alan Swearengen（首席执行官）
Greg Falk（首席财务官）
Jimmy McMahon
Jack Radley
Nick Angel
Richard Ross
我谨代表仲量联行收入地产信托（JLL Income Property Trust）欢迎您参加2026年第一季度财报电话会议。本次会议正在录制，听众线路目前处于仅收听模式。正式演示结束后将进行问答环节。如果在会议期间需要操作员协助，请在电话键盘上按Star0。现在，我想将会议转交给仲量联行收入地产信托的Sean Nolan。Sean，请开始。
欢迎大家参加今天的电话会议。任何关于未来业绩和表现或计划、预期或目标的陈述均为前瞻性陈述。实际结果和表现可能与前瞻性陈述中包含的内容有所不同。由于公司截至2025年12月31日的Form 10K年度报告以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交的其他报告中讨论的因素，公司不承担更新或修订任何前瞻性陈述的义务。
此外，本次电话会议中讨论的所有非GAAP财务指标均已根据SEC规则在我们截至2026年3月31日的Form 10Q季度报告中与最直接可比的GAAP财务指标进行了调节。本次电话会议的文字记录和音频回放链接将在我们的网站jllipt.com上发布，有效期至2026年5月20日。如需了解公司业绩的更多信息，我们邀请您查阅我们于2026年5月7日提交的Form 10Q季度报告以及其他可在公司网站和SEC网站（sec.gov）上获取的文件。现在，我想将电话会议转交给首席执行官Alan Swearengen和首席财务官Greg Falk。
在他们发表评论结束后，我们将开放电话会议接受提问。Alan，请您开始。
谢谢Sean，大家好，感谢大家参加我们的会议。在2025年及2026年初的第一季度财报电话会议上，我们继续看到房地产市场和仲量联行收入地产信托的上升势头。经过一年多的投资组合积极表现和资本增长，过去三年的重新定价效应似乎已经结束，去年预测的新曙光似乎为房地产市场带来了光明前景。随着美联储在去年下半年实施三次降息，利率正朝着历史正常水平迈进，因此我们看到交易活动加速。
截至3月31日，我们的投资组合总额约为67亿美元，包括139处核心物业，涵盖工业、住宅、医疗保健和以杂货店为锚点的零售行业，其中包括超过7000个住宅单元。我们在2024年底看到的业绩回升持续到2025年，并延续到2026年。在截至3月31日的季度，我们的MI份额类别实现了1.4%的正收益回报，-0.3%的增值回报，总回报为1.1%。
我们长期核心投资战略的一个原则是提供持久的收入，以帮助缓解正常房地产周期中不可避免的估值波动。季度股息已连续57个季度支付，在这14年期间平均年增长率为3.8%。来自核心稳定资产的跨市场周期的持久收入和适度增值仍然是仲量联行收入地产信托投资理念的基石。在重点介绍我们第一季度的一些具体成就之前，我想通过回顾我们在本季度运营所处的经济环境来开始今天的讨论。
2026年第一季度的特点是中东紧张局势引发的地缘政治不确定性加剧，扰乱了全球市场和石油流动。尽管存在这种背景，美国劳动力市场却意外向好，第一季度新增22.8万个工作岗位，与2025年第四季度减少11.6万个工作岗位形成鲜明逆转。失业率下降了10个基点，但这反映的是劳动力市场收缩而非广泛的就业创造。平均时薪同比放缓至3.5%。3月份整体消费者价格指数（CPI）同比加速至3.3%，主要受能源成本飙升11%推动，而核心CPI则更为温和，为2.6%。
第一季度实际国内生产总值（GDP）按年率增长2%，低于预期，原因是消费者支出放缓和通胀压力加大。美联储在2025年底实施了三次25个基点的降息后，本季度将基准利率稳定在3.5%至3.75%，目前基本情况显示年底前可能还会再降息一到两次。房地产资本市场在与伊朗冲突之前建立了 momentum，3月份冲突对投资者情绪造成压力，但并未立即转化为价格变动。
交易量较2025年第一季度增长12.4%，按 trailing annual 计算增长20%。截至2026年3月，Green Street全物业商业地产价格指数同比上涨2.6%，较2023年12月的低谷回升7.9%。本季度末国债收益率上升17个基点，低评级发行的商业抵押担保证券（CMBS）利差扩大，原因是风险溢价重新定价。4月初宣布的停火协议改善了前景，增加了近期通胀飙升被证明是暂时的可能性，并支持资本市场活动逐步复苏的预期。
我们的目标投资行业在第一季度表现出总体稳定的基本面。美国公寓市场出现季节性改善，全国空置率下降40个基点至5%，主要受56.1%的强劲租约续约率推动，远高于50%的长期平均同比水平。要价租金仍略为负数，为-0.6%，但建设管道继续下降至现有存量的2.7%，连续第五个季度下降，新交付量为6.6万套，为四年来最低水平。
管道受限的门户市场，如旧金山和芝加哥，继续表现优异。阳光地带市场因吸收大量供应而仍面临压力。在工业领域，可用性连续第二个季度持平于9.3%，原因是需求放缓被十多年来最低的季度完工量所抵消。要价租金同比小幅上涨0.6%，但西海岸市场继续面临阻力。露天零售空置率上升20个基点至6.3%，而要价租金同比增长2.9%，得益于优质空间的稀缺供应。
医疗办公楼保持稳定，空置率远低于10%。展望未来，地缘政治不确定性仍是近期的关键变量。如果停火协议持续，能源成本的通胀影响被证明是暂时的，预计美联储将在今年晚些时候恢复宽松周期，这将支持资本市场活动和收入地产信托目标物业行业的借贷条件。供应管道的下降继续提供有利的结构性顺风。
公寓和工业建设管道处于多年低点，随着新供应限制在2026年剩余时间及以后持续存在，为基本面改善奠定了基础。我们仍然专注于供应受限市场中的高质量资产，在这些市场中，稳定的现金流和长期增值潜力得到当前市场动态的支持。在涵盖了全行业的表现和市场更新之后，Greg将详细介绍我们投资组合在第一季度的财务表现。
在我继续之前，Greg。
谢谢Alan。我们今年开局总营收为1.21亿美元，而去年同期为1.02亿美元，同比增长18%。增长主要与2025年和2026年进行的新收购以及年初至今的租金上涨有关。净收入为1700万美元，而去年同期净亏损600万美元。净收入的增长主要得益于我们在1月份出售两处住宅物业所获得的出售收益，部分被我们DST计划的非现金未实现损失所抵消。
运营资金（FFO）是房地产行业使用的补充运营绩效指标，最接近GAAP净收入。截至3月31日的季度FFO为2500万美元，较去年同期增加300万美元，主要与我们持续偿还债务导致的借款利息支出降低有关。FFO为每股12美分。我们还将调整后运营资金（AFFO）作为补充运营绩效指标进行跟踪。
AFFO的计算方法是FFO调整非运营费用和非现金项目。截至3月31日的AFFO为2400万美元，较去年同期减少200万美元，主要由于2025年底三笔贷款未偿余额全额偿还，导致抵押贷款应收款的利息收入降低。AFFO为每股0.12美元。在过去几年中，我们一直在积极偿还高利率债务，大幅降低了杠杆率，第一季度末杠杆率为30%。2026年第一季度稳定入住率保持强劲，投资组合出租率为95%。
截至3月31日，我们各板块的入住率分别为：工业97%，住宅94%，以杂货店为锚点的零售95%，医疗保健投资组合88%。通过积极的租户保留策略维持较高入住率仍然是我们资产管理团队的优先事项。该团队一直专注于与现有和潜在租户合作，签订新租约和续约租约。以租约期限延长和提前续约换取未来租约执行风险是我们资产管理团队的长期策略。
第一季度，我们签订了26万平方英尺的新租约和续约租约，加权平均租金较之前的租金上涨12%。我们为股东产生可预测的有吸引力收入的主要方式之一是与较高信用评级的租户签订长期租约。我们还继续努力延长整体商业投资组合的加权平均租约期限，本季度末为六年。第一季度，我们向现有投资组合再投资约1100万美元用于资本改善，所有这些都旨在维持我们的高入住率。
为股东提供可靠且有吸引力的当前收入水平并随着时间稳步增长是仲量联行收入地产信托的主要重点。2026年第二季度的月度股息将支付给截至4月23日、5月22日和6月23日营业结束时登记在册的股东。按年化计算，这一总股息相当于每股0.63美元，按每股资产净值（NAV）11.24美元计算，收益率约为5.6%。自批准之日起，所有股东将获得每股5.25美分的月度股息。
扣除适用的特定份额类别费用后，年化收益率将因份额类别而异。值得注意的是，我们将连续14年以上支付一致、增长且可靠的股息。自2012年10月首次公开募股以来，我们提供了4.6%的收入回报，0.9%的增值回报，14年期间总回报为5.5%。对于我们的机构份额类别，第一季度末公司总NAV约为47亿美元。
我们的每日NAV方法实现了低波动性目标，作为SEC注册公司14年来股价标准差为3%就证明了这一点。仲量联行收入地产信托每年举行股东大会，寻求对各种提案的批准，包括选举我们的多数独立董事董事会，偶尔还有其他事务。我们的股东大会定于2026年6月11日中部时间上午8:30通过互联网网络直播以虚拟方式举行，从4月初开始。
我们向所有股东发送了年度报告和委托投票说明书的副本，并启动了委托投票宣传计划。我们需要获得多数普通股的投票才能使股东大会达到法定人数。我们请求您帮助投票您的股份或鼓励您的客户投票他们的股份。现在，我将电话会议交回给Alan，由他讨论我们第一季度的主要活动。
谢谢Greg。2月底，我们收购了位于马萨诸塞州沃特敦的医疗保健物业——西波士顿医疗中心（West Boston Medical Center）。这项投资为我们的投资组合增加了5.3万平方英尺，并且完全租给了美国最大的医疗保健提供商之一，新签订了15年租约，包含2.8%的年度租金递增。收购价格约为3200万美元。本季度我们出售了两处物业。第一处是位于弗吉尼亚州麦克莱恩富裕郊区的319单元公寓社区，售价1.45亿美元。
这项投资自成立以来的杠杆前费用内部收益率（IRR）为21%。继续我们的资本循环策略，我们还出售了位于加利福尼亚州圣地亚哥附近波因特洛马高档社区的180单元豪华公寓社区，售价9100万美元。这些处置的积极结果是偿还了1.18亿美元的抵押贷款，并回笼了1亿美元用于未来投资的资本。这两处处置的加权平均资本化率为4.6%，目的是将收益再投资于资本化率在5.5%至6.5%之间的目标投资。
这体现了我们出售低收益投资并将资本循环到高收益投资的战略方法，这应该会在未来增强投资组合表现。第一季度末，我们按物业类型的投资组合多元化比例为：住宅36%，工业38%，以杂货店为锚点的零售12%，医疗保健13%。第一季度末公司整体杠杆率为30%。我们约96%的借款为固定利率，未来几年到期债务极少。
我们投资组合的加权平均剩余贷款期限为四年，未偿还借款的加权平均利率为4.2%。虽然我们的投资组合在很大程度上与当前波动的利率环境隔离开来，但我们打算密切监控利率变动，并在对目标风险调整后回报有增值作用时谨慎使用杠杆。例如，3月份我们为西波士顿医疗中心完成了1900万美元的增值贷款。这笔贷款的固定利率为4.98%，2033年到期，提供七年期限。
鉴于西波士顿医疗中心的初始资本化率为6%，这笔交易表明增值杠杆的重要回归。同样在3月份，我们签订了一项经修订和延长的10亿美元信贷协议。我们的新信贷额度具有延期选择权，现在要到2031年才到期。在未来12至24个月内增加增值债务并提高贷款价值比是我们改善投资表现的优先事项之一。至于股票交易，第一季度我们根据股票回购计划回购了100%的所有赎回请求，约9000万美元的股票，该计划季度限额为1.19亿美元，超过13年。
我们从未限制过股票赎回。2026年第二季度股票回购限额约为1.17亿美元，即截至3月31日我们NAV的5%。股东应立志成为长期投资者，并持有我们的股票七年至十年或更长时间。我们的股票回购计划可供股东使用，但须遵守季度限额和12个月持有期。进入2026年，即我们的第14年，鉴于几个关键指标，我们的前景是乐观的。定价已重置，业绩已转为正数。
增值杠杆随着核心资产的大量贷款人兴趣而回归。最近的供应逆风已转变为顺风，改善了基本面前景。最后，我们目前拥有创纪录的流动性和积极的2026年业务计划，专注于一个单一目标：今年及未来改善投资表现。在投资组合中纳入房地产的根本原因是长期表现。自2012年10月成立以来，仲量联行收入地产信托在始终专注于核心稳定低风险投资的同时，实现了5.5%的有吸引力的扣除费用后总回报。
仲量联行收入地产信托继续提供约5.6%的有竞争力的当前收益率，同时保持高质量的机构级投资组合。我们有信心将继续为当前投资组合增加价值，并期待在今年剩余时间内进一步增长和多样化我们的投资。作为一家机构赞助的房地产基金，仲量联行收入地产信托旨在成为一个全周期投资工具，在各种经济条件下提供有吸引力的、税务高效的当前收入、投资组合多元化、适度资本增值和财富保值的潜力。
感谢您今天的时间和关注，希望我们的发言对您有所帮助。操作员，我们现在想开放电话会议接受提问。
谢谢。现在我将开放电话线路接受提问。如果您想提问，请在电话键盘上按Star1。确认音将表明您的线路已进入提问队列。如果您想从队列中移除您的问题，可以按Star2。对于使用扬声器设备的参与者，在按Star键之前可能需要拿起听筒。请稍等，我们正在收集问题。再次提醒，如果您今天想提问，请按Star1。第一个问题来自Jimmy McMahon。
Jimmy，您的线路已接通。
谢谢，也谢谢Greg和Alan。我有一个关于新的10亿美元信贷额度的问题。您能提供更多关于其定价和期限的细节吗？
好的，Alan，我来回答这个问题。你知道，进入2026年，我们认为这可能是一个合适的时机去更新和延长我们的信贷额度。我们可以看到，2026年晚些时候预计有大量其他信贷额度将进入市场。市场条款非常有利，年初贷款人有大量的 capacity，而年底可能就没有了。所以我们决定现在是做这件事的正确时机。提醒一下，10亿美元的信贷额度由6亿美元的循环信贷额度和4亿美元的定期贷款组成。
我们将循环部分用作我们的活期账户，这样我们可以在一天内借款和还款，这确实使我们在市场上进行收购时非常灵活。我们也可以将其用于任何公司活动。所以它真的给了我们很大的灵活性，是我们工具箱中比较好的工具之一。新信贷额度的到期日是2028年3月。我们有三个一年期的延期选择权，完全延期后可以到2031年，正如Alan在他的评论中提到的。
第一次延期对我们来说是免费的。所以这实际上是一个三年期，没有额外成本。然后第四年和第五年有少量的延期费用。我们能够通过这个谈判获得一些不错的条款。与我们退休的现有信贷额度相比，我们在所有不同的杠杆水平上节省了大约10或15到20个基点。我们的未使用费用减少了5个基点。然后我们能够获得一些宽松的 covenant，这真的是因为市场认为我们风险较低。
因此，我们对这次执行非常满意。信贷额度的参与银行从9家增加到10家。有一家银行退出了这项业务，但有两家银行想要加入，最终我们超额认购了约45%。这真的让我们感觉很好，如果未来想通过accordion功能将信贷额度从10亿美元提高到13亿美元，我们有很大的空间。你知道，市场认为我们杠杆率低，拥有非常高质量的物业，并且有LaSalle和JLL的强大赞助。
这真的给了他们很大的信心来执行这项信贷额度。所以很高兴我们在今年年初完成了这件事，这真的给了我们很长的时间来了解我们有什么样的借款能力。感谢这个问题。
谢谢。下一个问题来自Jack Radley。Jack，您的线路已接通。
谢谢。您提到投资组合的加权平均利率为4.2%。我有两个问题。以今天的利率，新收购的杠杆有多少增值空间？是否有任何物业类型的增值杠杆可能更有利？
好的，我来回答。我想说，美联储去年年底的降息在使借款成本有意义地低于高质量核心房地产的初始资本化率方面非常有帮助，这通常是房地产债务和股权运作的环境。但在过去三年中，随着联邦基金利率上升，资本化率缓慢上升并推低价值，很长一段时间内很难找到增值杠杆。
但我们很高兴地说，这种情况已经回归。我认为最好的例子，就是我们在准备好的发言中提到的交易，我们最近在波士顿郊区购买了一个非常有吸引力的医疗门诊大楼——西波士顿医疗中心，租户是信用评级非常高的医疗保健系统，长期租约，有吸引力的租金增长，我们的投资初始资本化率大约在6%左右。你知道，因为我们很好地把握了市场时机，在中东活动开始之前锁定了利率，我们能够锁定七年期固定利率贷款，略低于5%。
所以那里有近100个基点的增值。我们希望做更多这样的交易。我要说的是，中东的混乱局面伴随着能源成本上升和对通胀的担忧，不幸的是使我们回到了一个更不稳定的利率环境。10年期国债收益率仍然徘徊在4到4.5的有吸引力范围内。但当利率更稳定且接近4时，我们更容易构建增值杠杆策略。所以我们希望中东局势平息，对通胀的担忧缓解，借款环境更有吸引力一些。
但我们会在可能的时候锁定那些有吸引力的利差。西波士顿的交易就是一个很好的例子。我们发现融资机会更有吸引力的物业类型，更多的是在工业领域，还有零售和医疗保健领域的医疗门诊大楼，这些物业今天的资本化率比大多数住宅物业更有吸引力。所以这些是我们前进的优先方向。感谢这个问题。
谢谢。下一个问题来自Nick Angel。Nick，您的线路已接通。
谢谢。Alan和Greg，鉴于你们有大量的干粉（dry powder），您能评论一下你们的收购管道以及你们针对这笔资本部署的物业类型或市场吗？谢谢。
好的，幸运的是，由于我们普通股和DST计划在第四季度的强劲融资，我们有大约5亿美元的可部署资本用于新投资。如你所知，我们在准备好的发言中也提到，我们一直在通过出售低收益资产并试图将其重新部署到更高收益和更高目标IRR的投资中来循环资本。这实际上导致我们在某种程度上从住宅领域转出，更多地转向其他物业类型。
强劲的收购管道交易。我们最近，就在本周早些时候或上周末，完成了在印第安纳波利斯郊区收购一个非常有吸引力的长期租约、几乎全新的仓库物业，这是一个非常强劲的仓库市场。我们完成了医疗保健物业的收购，继续跟踪一些有吸引力的零售——以杂货店为锚点或接近影子杂货店为锚点的零售。重点在于这些具有较高资本化率、持久现金流和强劲租金增长潜力的物业。
我们的观点是，资本化率是稳定的，但我们预计它们不会下降，尤其是在利率波动的环境下。因此，我们认为估值提升和复苏将在很大程度上由租金增长驱动。我们在这些物业领域看到了这一点，特别是在工业领域，我们看到了非常长、非常大的租约更换和租金增长。在零售领域，当我们遇到一些租约到期时，我们也看到了一些不错的租约更换。所以我们将专注于广泛增长收入。
该基金的杠杆率相对较低，为30%。我们希望随着时间的推移谨慎地提高杠杆率，并在能够从增值杠杆获得正利差收入时继续抓住这些机会。感谢你的问题。
谢谢。再次提醒，如果此时有其他问题，请按电话上的Star1。即Star1。如果此时有其他问题。我们还有一个来自Richard Ross的问题。Richard，您的线路已接通。
早上好。我现在在外面，所以凭记忆，但是我想你们说过本季度的FFO和AFFO是0.12美元，而股息更接近0.16美元。您能讨论一下AFFO和FFO指标与股息之间的关系，特别是股息当前金额的持久性和可持续性以及潜在增长吗？
你知道，Greg，我先回答这个问题，如果你想补充更多细节的话。谢谢你的问题，Richard。你知道，由于季节性和租金收入的平滑——由于我们获得的一些租约更换非常有吸引力，如果有一些免租期，它们不会立即计入AFFO或FFO指标。因此，在制定股息政策时，我们大致会看过去和未来的滚动四个季度。
我们每个季度都会与董事会一起审查股息政策。我们已经将股息水平保持了大约两年。我们通常希望每12到18个月增长一次股息。所以我想说，在更正常的利率环境和希望更低的利率环境下，我们希望看到分析是否支持股息增加，但目前利率的波动可能使我们在可预见的未来保持当前的股息政策，尽管我们看到了非常强劲的租金增长。
希望这涵盖了前景的所有方面。Richard，我想说我们为14年来股息增长感到非常自豪，在此期间有九次股息增加。我们还将季度股息支付转换为月度股息支付，以便更频繁地向投资者支付。这是行业趋势，与公开交易的REIT市场不同，NAV REIT市场已经转向月度股息。所以我们采用了这一政策，每个月支付我们的季度股息水平。
希望我已经涵盖了所有这些。Greg，我不知道你是否有其他想补充的。
你知道，我唯一想补充的是，我们的股息政策还需要遵循REIT的IRS规则。所以，正如Alan提到的，我们在第一季度有几笔出售交易为REIT产生了资本收益。所以，我们要遵守REIT规则的要求是，我们必须支付至少90%的应税收入。理想情况下，我们每年支付100%的应税收入，这样我们就可以避免在公司层面缴纳任何税款。
所以我们是把钱提供给股东，而不是支付给IRS。因此，在我们制定未来的股息政策时，这也是需要考虑的因素。感谢你的提问，Richard。
谢谢。
谢谢。再次提醒，如果此时有其他问题，请按电话上的Star1。目前没有其他问题。今天的电话会议到此结束。我将把电话交回给Alan Swearengen作总结发言。Alan，
谢谢大家参加我们的电话会议。今天我们度过了非常强劲的第一季度，对结果和新年的开局感到满意。我们期待在今年晚些时候第二季度后向您更新。祝大家有美好的一天。感谢您今天的时间。
谢谢。今天的会议到此结束，您可以挂断电话了。感谢您的参与。