查尔斯·兰伯特（财务高级副总裁兼财务主管）
爱德华·K·阿尔达格（董事长、总裁兼首席执行官）
罗莎·H·威廉姆斯（运营高级副总裁）
J·凯文·汉纳（高级副总裁、财务总监兼首席会计官）
R·史蒂文·哈姆纳（执行副总裁兼首席财务官）
迈克尔·穆勒（摩根大通）
迈克尔·卡罗尔（加拿大皇家银行资本市场）
约翰·基利乔夫斯基（富国银行）
法雷尔·格拉纳特（美国银行）
感谢您的等候。我叫珍妮，今天将担任本次会议的操作员。现在，我谨欢迎各位参加医疗不动产信托2026年第一季度 earnings 电话会议。为防止在这60分钟的通话中出现任何背景噪音，所有线路均已设为静音。在发言人发言结束后，将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需在您的电话键盘上先按星号，再按数字1。
如果您想撤回问题，请再次按星号1。谢谢。现在，我想将通话转交给高级副总裁查尔斯·兰伯特。请讲。
早上好。欢迎参加MPT电话会议，讨论我们2026年第一季度的财务业绩。今天与我一同出席的有公司董事长、总裁兼首席执行官小爱德华·K·阿尔达格，执行副总裁兼首席财务官史蒂文·哈姆纳，高级副总裁、财务总监兼首席会计官凯文·汉纳，运营高级副总裁兼秘书罗莎·威廉姆斯，以及资产管理与承销董事总经理杰森·弗莱。我们的新闻稿已于今天上午发布，并以8K表格的形式提交给美国证券交易委员会。
如果您没有收到副本，可在我们的网站mpt.com的投资者关系部分查阅。此外，我们正在对今天的电话会议进行网络直播，您也可以在同一部分访问。在本次通话过程中，我们将做出预测和某些其他陈述，这些陈述可能被视为1995年《私人证券诉讼改革法案》所指的前瞻性陈述。这些前瞻性陈述受已知和未知的风险、不确定性和其他因素影响，可能导致我们的财务业绩和未来事件与这些前瞻性陈述中表达的或隐含的内容存在重大差异。
有关可能导致公司实际业绩或未来事件与本次通话中表达的内容存在重大差异的因素的讨论，我们建议您参考公司提交给美国证券交易委员会的报告。今天提供的信息仅截至本日期，除非联邦证券法要求，否则公司没有义务更新此类信息。此外，在电话会议过程中，我们将描述某些非GAAP财务指标，这些指标应被视为补充而非替代可比的GAAP财务指标。
请注意，在我们的新闻稿中，MPT已根据G条例的要求，将所有非GAAP财务指标与最直接可比的GAAP指标进行了调节。您也可以参考我们的网站mpt.com，获取最直接可比的财务结果及相关调节信息。现在，我将通话转交给我们的首席执行官埃德·奥尔德。
谢谢查尔斯，也感谢各位今天上午参加我们2026年第一季度的 earnings 电话会议。稍后，您将听到团队其他成员的详细介绍，但首先让我总结一下我们在多元化医院投资组合中所看到的情况。整个投资组合的EBITDARM覆盖率同比保持稳定，为2.5倍。我们的后急性期护理投资组合表现突出，EBITDARM同比增长约8000万美元，其中Median增长24%，Earnest Health增长16%，Vibra增长61%，Vibra继续取得优异成绩。
继2025年底签署新的20年主租赁协议后，综合急症护理表现基本稳定，EBITDARM同比增长近4000万美元。这些强劲的业绩部分被我们的行为健康投资组合所抵消，该组合继续应对美国和英国市场的两个完全不同的挑战。虽然两个市场的需求仍然强劲，但在美国，提供商正面临人员短缺问题；在英国，国民医疗服务体系（NHS）的资金压力抑制了需求。
罗莎稍后将详细阐述为解决这一问题而采取的战略行动。展望未来，我们对2026年初整个投资组合的趋势感到鼓舞。我们在后急性期护理领域的势头持续增强，综合急症护理表现保持稳定，整个投资组合表现强劲，行为健康领域的需求趋势也依然稳健。此外，我们最近过渡的租户租金投资组合正按预期增长，佛罗里达州、德克萨斯州、亚利桑那州和路易斯安那州的租户截至4月均已全额支付到期租金。
Quorum和Honor Health在去年第三季度达到了完全稳定的租金水平，HSA在3月达到了75%的租金水平，我们继续预计从10月开始HSA将支付100%的月租金。基于这些令人鼓舞的趋势，我们有信心在年底前实现年化现金租金超过10亿美元的目标。罗莎。
谢谢埃德。过去一个季度，我们的成熟投资组合继续取得稳定业绩，同时新运营商开始从过渡阶段迈向稳定阶段。随着我们展望2026年及以后，这一进展日益明显。在这种背景下，我们的国际资产提供了重要的稳定力量。在德国，Median凭借高入住率、不断改善的报销以及骨科和其他康复服务的持续需求，实现了迄今为止最佳的运营期之一。
鉴于Median的规模和运营纪律，我们有信心其在2026年全年能够实现强劲表现。瑞士医疗网络通过战略收购和扩大门诊活动，巩固了其在瑞士医疗市场的领先地位，重点关注有纪律的资本配置和综合护理模式的发展。在英国，Circle Health在综合急症领域继续表现良好，得益于私人支付、利用率和更高的病例 acuity。
Case mix Priory报告称，英国对住院心理健康服务的需求继续处于创纪录水平。从历史上看，国民医疗服务体系（NHS）为私人提供商报销了这些患者中的绝大部分费用，但正如我们在之前的 earnings 更新中所报告的，NHS正在大幅减少这种报销。作为回应，Priory继续优先考虑服务、服务线优化、成本管理以及某些设施的选择性重新定位。我们和Priory认为这是暂时情况，但任何复苏的时间和程度都是不可预测的。
就今天上午补充材料中报告的Priory EBITDARM覆盖率而言，我们修订了中央成本分配，更好地反映了回顾性、近期和未来的设施层面实际业绩。追溯应用这些分配导致Priory的过去12个月覆盖率降低40个基点，行为健康物业类型降低20个基点，综合投资组合则没有变化。转向美国投资组合，我将从与近期过渡最密切相关的运营商开始。
在HSA，管理层正专注于改善其受限的流动性和现金收款。4月，HSA聘请Conifer全面负责其收入周期运营。此外，HSA将于明天开始使用自己的Meditech电子健康记录系统。这些是HSA有信心将改善收款、提高运营效率并降低IT费用的关键步骤。管理层还在继续努力增加服务线、招募医生以及改善设施和设备。
HSA最近获得了设备融资，并已开始使用这些资金订购高优先级的替换设备。此外，CMS最近批准了佛罗里达州医疗补助定向支付计划的临时批准。HSA预计与2025年相比，其净收益将显著增加，这将大幅改善其流动性状况。HSA有许多资本项目正在进行中，包括新的停车场、结构和电气重新认证、伤口护理中心改进、电梯升级和现代化、屋顶修复以及关键设备更换。
转向NOR，其在最初几个月的运营一直稳定，EBITDARM已超过其年底生效的全部合同租金义务。住院入院人数高于去年同期，NOR正致力于增加服务线，如介入放射科，并重新开始在卡尔弗城建设新的急诊科。这个新的先进急诊科包括23个私人病房，将治疗和办公空间增加80%，并完全符合州规定的抗震标准。
该项目预计于2027年夏季完成。我们对NORA为改善这些设施所采取的步骤感到鼓舞，这些设施为洛杉矶县一些服务最不足的社区提供了核心医疗服务。更广泛地说，整个美国过渡投资组合的表现与承销预期一致。正如埃德所提到的，Quorum和Honor Health自2025年第三季度起支付完全稳定的租金，HSA现在已达到75%，随着我们度过增长期，我们有望看到这些资产的全部合同租金。
转向我们其余的美国运营商，业绩趋势保持稳定。Earnest Health在后急性期康复领域表现突出，住院康复业绩强劲，运营杠杆提高，资产负债表得到加强。在再融资之后，Earnest计划在2026年底前将所有6家MPT拥有的LTCH设施转换为IRFS，使其转变为纯粹的康复运营商。Earnest康复医院的EBITDARM覆盖率历来显著高于LifePoint的平均LTAC。
虽然业绩较2024年的高速增长有所放缓，但入院人数和病例 acuity继续支持稳定的现金生成。在经历了上一季度讨论的资产负债表和投资组合重新定位行动后，Vibra的EBITDARM覆盖率提高到3倍，这得益于康复和长期急症护理部门的加速 volume。Vibra的加利福尼亚资产表现尤为出色，包括雷丁设施，其表现超出了MPT的承销预期。
展望2026年，我们预计在收入租金增长、过渡资产的稳定以及核心运营商的稳定表现方面将取得持续进展。总体而言，这些趋势让我们能够清晰地看到整个投资组合的正常合同租金。随着我们接近2027年，我们相信投资组合越来越有能力在长期内提供持久、可持续的现金流和战略增长机会。凯文。
谢谢罗莎。今天，我们报告2026年第一季度的正常化FFO为每股0.14美元，符合我们的预期。正如我们在上一季度的结果中所披露的，由于一次性现金租金收入，该数字比原本高出约3至4美分。本季度的G&A费用同比下降，主要是由于2024年和2025年某些现金结算奖励的公允价值变动导致股票薪酬费用降低，而目前这些奖励尚未有任何已赚取或归属。
此外，正如我们在10K表格文件中所讨论的，我们在第一季度将另外七个法律实体纳入了英国重组，这在第一季度产生了4400万美元的一次性税收优惠。史蒂夫。
谢谢凯文。我有几点简要评论。我们的资产负债表与第四季度相比相对没有变化。我们最近到期的是5亿欧元无担保票据，将于今年10月到期，票面利率仅为0.99%。我们2亿美元的定期贷款将于2027年6月到期，我们的循环信贷额度也将于2027年6月到期，但我们有延期权。我们14亿美元的无担保票据将于2027年10月到期。我们保留了在最近季度更新中讨论过的选择权，并且我们继续围绕充足的证券价值和契约灵活性进行规划，以随着收入的持续增长最大限度地实现去杠杆化和利息覆盖。
正如我们之前所暗示的，我们短期内用于收购的资本预计将是适度的、战略性的和增值的。本季度，我们仅完成了之前报告过的、谈判了一年多的德国一家医院的2300万欧元收购。另外，再次与我们之前关于处置可能继续保持适度水平的指引一致，我们完成了美国两家小型医院的出售。在运营方面，正如已经讨论过的，我们在2024年9月重新出租的医院的现金租金收款继续按照合同增长计划支付。
除了我们之前解释过的俄亥俄州和宾夕法尼亚州的小型设施外。基于4月份收到的现金租金，这些设施的年化租金（扣除已出售的设施）约占先前主租赁协议要求的合同现金租金的74%。在2024年9月过渡时，一旦HSA从今年第四季度开始达到完全稳定的现金租金，该百分比预计将增长到先前租金的约98%。
剩余的约2%通常与俄亥俄州和宾夕法尼亚州的设施有关。我们在第一季度再次没有从这些租户那里收到任何租金，我们认为他们在近期恢复运营盈利能力的可能性越来越小，部分原因是当地卫生监管机构尚未批准必要的重新开业许可。因此，我们确认了与这2个设施相关的贷款抵押品减值。正如埃德所提到的，我们仍然有信心，包括我们在合资企业租金中的份额在内，第四季度的现金租金运行率将在本季度接近10亿美元。
Prospect完成了其剩余医院的出售，并继续在正常过程中收取患者和其他应收款项。MPT在季度末的先前讨论的DIP贷款约为6000万美元，主要由破产财产正在诉讼的索赔所得作为担保。截至3月31日，这些所得估计将大大超过我们的DIP贷款承诺。如果存在这种超额，我们还将收到超过DIP贷款余额的重大但尚未确定的部分。
在未偿还期间，DIP贷款的全部利率约为16%，尽管我们仅在收到时才确认此类收入。有鉴于此，我将通话转回给操作员以处理任何问题。珍妮。
现在，我想提醒各位，为了提问，请按星号，然后按电话键盘上的数字1。请限制为一个问题和一个后续问题。我们将暂停片刻以整理问答名单。第一个问题来自摩根大通的迈克·穆勒。请讲。
是的，嗨。我知道你们提供了一些关于租金百分比的信息，我想是关于4月份的现金收款与先前主租赁协议相比的情况。但是你们能给我们更多关于实际美元金额的明确信息吗？你们是否仍然将大约1.6亿美元作为与Steward相关的资金池目标？
是的，迈克。当我给出74%、98%这些百分比时，是针对1.6亿美元的目标金额。因此，展望未来，根据4月份的收款情况，我们将收取该1.6亿美元的74%。
明白了，好的。只是想确认这是正确的理解方式。然后是第二个问题。我知道你们谈到了在即将到来的到期日方面保持财务灵活性，但如果你们今天就走这条路，第一，你们认为再融资——特别是2026年到期的债务再融资，利率会是多少？我的意思是，请更详细地谈谈我们在未来几个季度应该期待什么。
是的，我们无法非常精确地知道票面利率会是多少。这将由很多因素决定，包括你指出的排序，我们可能首先处理什么，我们可能全面处理什么。我只是指出，仅供参考，没有其他意思。我们最近的有担保贷款是大约一年前针对德国投资组合进行的，10年期，票面利率约为5%以上，显然是一年多前。我们发行的有担保优先票据目前的交易价格在6%至7%的范围内。
我不是预测我们将能够以此利率再融资，但这些是我们都必须考虑的数据点。
好的，谢谢。
下一个问题来自加拿大皇家银行资本市场的迈克尔·卡罗尔。请讲。
是的，谢谢。你们能给我们提供一些关于HSA当前财务状况的信息吗？考虑到过去几个月发生的一些不确定因素，罗莎提到的佛罗里达州DPP付款，这些款项会仅用于支付他们的应付账款，还是你们认为他们可以用部分款项来偿还你们向他们提供的营运资金贷款？
迈克，先回答问题的最后部分。答案是肯定的，我们认为他们会使用部分DIP资金来偿还ABL。我们还相信，他们现在有兴趣获得永久ABL，希望在不久的将来能够完全取代我们的ABL。问题的第二部分是关于他们从EBITDARM角度的财务表现如何。他们继续表现异常出色。按当前现金租金计算，他们的EBITDARM覆盖率约为三倍，但他们仍然没有像我们希望的那样收取足够的现金。
如果你记得他们最近的新闻稿，他们已经与Conifer达成协议，接管他们的收入周期管理。这实际上是上个月才发生的。他们最近刚刚开始摆脱旧的Steward Meditech许可，拥有自己的系统——实际上，第一家医院，我相信是在4月底。他们的现金收款率从大约78%提高到了大约82%。这是一个很大的数字。但显然，他们需要将其提高到90%以上，这些数字才能良好运作。
好的，这很有帮助。然后快速转向Priory，当罗莎强调NHS付款减少时，这实际上什么时候开始影响他们的损益表？补充材料中的1.6%覆盖率是否已完全反映了这些较低的付款，还是我们应该预期随着更多季度的较低付款计入计算，覆盖率会继续下降？
不，我们希望我们已接近底部。正如我想我或罗莎在准备好的发言中所说，我们认为这是暂时情况，但无法预测。从历史上看，英国的私人提供商提供了绝大部分的心理健康服务，尤其是住院服务。所以这意味着如果NHS不付款，那么这些人将无法得到治疗，我们认为这是不可持续的。因此，我们希望在过去12个月的1.6倍覆盖率下——请记住，这是EBITDARM覆盖率——我们已接近底部，但不能保证。我们对我们最初的承销感到满意，我们的设施继续全额支付租金。我认为再次强调的最大要点是，这确实不可持续。但我们再次无法预测任何复苏的时间或速度。
迈克，这实际上是一个政治问题。对我们和英国所有行为健康运营商来说，好消息是需求异常强劲，并且继续增长。NHS限制了私人护理中为NHS患者提供的行为健康领域床位数量。显然，正如史蒂夫所指出的，这不可能永远持续下去。
那么，当你说这是暂时的，你认为NHS可能会改变这些标准吗？我假设这需要一些时间，对吧？不会在未来一年左右发生。
我们不同意这种看法。考虑到那里患者的需求量，这实际上只是一个资金和政治问题。NHS的资金以及公众对获得行为健康服务的需求是一个政治问题。实际上，这个问题可以在一夜之间解决。我不是说它会，但它可以。
好的，谢谢。
下一个问题来自富国银行的约翰·基利乔夫斯基。请讲。
嗨，谢谢。早上好。我的第一个问题是关于“一个伟大的美丽法案”对您投资组合的潜在影响。一旦该法案实施，您认为其对租户的影响会如何传导？特别是HSA，它正朝着您所说的全额租金覆盖率迈进。
是的，约翰。关于这个“伟大的美丽法案”，总体而言，我们的运营商普遍认为它不会产生负面影响。显然，有些医院受到的影响会比其他医院更大。HSA很幸运，在他们的投资组合中，他们认为该法案不会对其任何设施产生重大负面影响。
好的，这很有帮助，谢谢。然后我的第二个问题是，本季度您是否向任何租户提供了贷款？
本季度非常有限。我们提供的唯一营运资金贷款是给我之前提到的宾夕法尼亚州小型租户，金额不到100万美元。我们之前报告过，我们通过有担保贷款为HSA转换到罗莎提到的Meditech EMR系统提供了约2500万美元的成本资金。她可能已经说过，这最早在今天或明天生效。本季度我们根据该贷款借出了约1300万美元。此外，我们还通过第二笔有担保贷款提供了约1200万美元的资本负债，这些负债在Prospect加利福尼亚医院今年年初退出破产时仍然存在。
非常有帮助，谢谢。
下一个问题来自美国银行的法雷尔·格拉纳特。请讲。
您好，早上好。我是法雷尔·格拉纳特。我的第一个问题是关于处置。想快速了解一下上一次电话会议中提到的第一季度预期处置，我相信是与Prospect剩余的沃特伯里资产有关。这是在本季度完成的还是仍在进行中？
是的，更广泛的沃特伯里交易在本季度完成。我想我在发言中提到，虽然这些收益已收到并支付给我们，但破产财产继续收取应收款项，可能还会持续几个月，这是正常过程。这些收益也将用于偿还我们的DIP贷款。
谢谢。然后，在考虑您的投资组合时，您如何评估潜在的处置目标？或者是否有某种产品您收到了入站意向，无论是作为增值资产还是更稳定的资产，会得到更多的处置考虑？
显然，在过去20多年里，我们收到了很多关于不同资产的入站意向。当这些意向出现时，我们会审视整体情况，考虑这是否是我们想要摆脱的资产，或者价格是否足够高，使我们愿意接受。除了一些剩余的Steward关闭设施我们正在积极营销外，我们没有其他正在积极营销的设施清单。
好的。
非常感谢。目前没有更多问题。我现在将通话转回给埃德·阿尔达格作总结发言。
非常感谢。一如既往，如果您有任何其他问题，通话结束后请随时联系我们。感谢您的时间。
女士们，先生们。今天的通话到此结束。感谢各位的参与。现在您可以挂断电话了。