Luca Fabbri（总裁兼首席执行官）
Christine Garrison（总法律顾问兼公司秘书）
Paul Pittman（执行董事长）
Susan Landi（首席财务官）
John Massocca（B. Riley Securities）
Susie Hyde（Raymond James）
感谢您的等待。我叫Janice，今天将担任本次会议的操作员。此时，我想欢迎各位参加农地合伙基金2026年第一季度财报电话会议。为防止发言人发言后出现背景噪音，所有线路均已静音。接下来将有问答环节。如果您想在此期间提问，只需按星号键，然后按电话键盘上的数字1。如果您想撤回问题，请再次按R1。
谢谢，现在我将会议交给总裁兼首席执行官Luca Fabbri。请讲。
谢谢。Janice，各位早上好，欢迎参加农地合伙基金2026年第一季度财报电话会议及网络直播。我们非常感谢您抽出时间参加这些会议，因为我们认为这是一个非常重要的机会，可以通过比公开文件和新闻稿更不正式、更具互动性的形式与您分享我们的想法和战略。现在，我将会议交给我们的总法律顾问Christine Garrison，由她发表一些常规的初步声明。Christine。
谢谢Luca，也感谢所有参会人员。宣布我们第一季度收益的新闻稿已于收盘后发布。补充材料已发布在我们网站投资者关系部分的“活动与演示”子标题下。对于收听本演示录音的人士，我们提醒您，此处的言论截至今天4月30日，本次会议后不会更新。在本次会议中，我们将发表前瞻性声明，包括与我们投资组合的未来表现、潜在收购和处置、收购、处置及融资活动的影响、业务发展机会以及对我们业务租金和更广泛农业市场前景的评论相关的声明。
我们还将讨论某些非GAAP财务指标，包括净营业收入、FFO、调整后FFO、EBITDA RE和调整后EBITDA RE。这些非GAAP指标的定义以及与最具可比性的GAAP指标的调节表包含在公司宣布2026年第一季度收益的新闻稿中，该新闻稿可在我们的网站FarmlandPartners.com上查阅，并作为2026年4月29日提交的8K表格当前报告的附件。听众请注意，这些声明受某些风险和不确定性的影响，其中许多难以预测且通常超出我们的控制范围。
这些风险和不确定性可能导致实际结果与我们当前的预期存在重大差异。我们建议听众查看昨天发布的新闻稿以及我们向美国证券交易委员会（SEC）提交或提供的文件中讨论的风险因素。现在，我将会议交给我们的执行董事长Paul Pittman。Paul。
谢谢Christine。总的来说，这是一个相当不错的季度。我将在准备好的发言中谈几个问题，然后交给Luca。第一个问题是，我们收到了一些关于伊朗战争对化肥、 grain价格、农民前景等方面影响的问题。所以我先谈几个关键点，如果有人有后续问题，我们可以在问答环节中处理。首先是化肥。美国的大部分化肥并非来自中东或一般意义上的海湾地区。
坦率地说，它来自美国和加拿大。因此，总的来说，美国农民虽然化肥价格可能更高，但在化肥供应方面基本上不受影响。所以，我认为如果这种情况再持续一年，可能会产生一些影响。但总体而言，没有听到任何关于化肥短缺的报告。我所听到的是，一些人因为化肥成本问题而改变作物决策，这可能导致玉米产量略有减少，尤其是相比大豆。
这就是化肥方面的情况。我们最近看到一些 grain价格上涨，尤其是小麦。美国在全球小麦生产中所占份额不如世界上其他一些地区大。但是，你知道，小麦也是非常依赖化肥的作物。由于海湾地区化肥生产受限，世界其他地区的小麦种植面积可能减少或单产降低。因此，我们看到小麦价格上涨，玉米价格也有所上涨。
我认为，这至少与美国的干旱有关，就像与伊朗正在进行的战争一样。美国东南部是相当大的小麦产区，那里的干旱非常非常严重。我今天早上看到，这实际上可能是东南部在这个时候经历过的最严重的干旱。因此，这可能会导致 grain价格有所上涨。我们收到的最后一个问题是，所有这些可能如何影响我们下一轮的租金谈判。
真正的答案是，现在判断还为时过早。像伊朗战争这样的事情不会在一夜之间影响农业经济。当然，它的影响速度远不及公开市场的涨跌。所以，这将是一个进展缓慢的过程。更高的 grain价格显然对我们即将进行的租金谈判有帮助，而谈判还要再过几个月才开始。更低的 grain价格显然会对这些谈判造成不利影响。
但需要说明的是，不利影响意味着我们基本持平，难以获得增长。在好的时候，我们可以获得适度的租金增长。在我交给Luca之前，我想谈的最后一个问题是，我们确实计提了一些额外的贷款损失准备金。不是因为我们直接担心无法收回贷款，而是我们显然在发放利率相对较高、风险较高的贷款。我们认为，考虑到可能无法收回全部贷款的情况，继续计提一些准备金是谨慎的做法。
希望这些准备金将来可以转回。但考虑到我们贷款计划的风险状况，我们将其计入财务报表，以保持谨慎和保守。好了，我现在将会议交给Luca，问答环节我会再回来。
谢谢Paul。从运营角度来看，本季度的表现与预期非常一致。我们实际上在之前的电话会议中已经提到了最值得注意的事项，即完成了A系列优先股单位的赎回。如果我们不得不以我们认为远低于内在价值的价格将其转换为普通股，它们对公司来说是一个重大的负担。但我们通过增加流动性储备为此事准备了很长时间，并且能够以现金方式满足A系列持有人的需求。
尽管如此，我们仍然拥有非常强劲的流动性状况。我们在信用额度上有大约1.14亿美元的未使用流动性。因此，从资产负债表的角度来看，我们公司目前非常非常强大。在投资组合方面，我们继续略微提高整体投资组合的质量。我们处置了另一处加利福尼亚州的房产，我们认为该地区存在波动性和风险，因此我们欢迎减少此类风险敞口。总体而言，如果你不考虑人工智能，这是一个充满巨大不确定性和波动性的时期等等。
特别是在农业领域，正如Paul所概述的，人们对成本方面将要发生的事情有相当多的担忧。但总体而言，农地作为一种资产类别，继续展现其强度和韧性。我们仍然非常非常坚信这种资产类别的质量。现在，我将会议交给我们的首席财务官Susan Landy，由她概述公司的财务表现。Susan。
谢谢Luca。我今天将介绍几个事项，包括截至2026年3月31日的三个月摘要、资本结构回顾以及2026年的更新指引。我将参考补充材料，该材料可在我们网站投资者关系部分的“活动与演示”子标题下查阅。首先，我将分享第2页上的一些财务指标。截至2026年3月31日的三个月，归属于普通股股东的净收入为60万美元，即每股0.01美元，低于2025年同期。
调整后FFO为210万美元，而2025年同期为230万美元，加权平均每股0.05美元，与2025年第一季度相同。第5页更全面地展示了同比变化的主要驱动因素。在收入方面，我们受到利息收入增加的积极影响，这是由于FBI贷款计划下的贷款和融资应收款平均余额增加、点差摊销增加以及油气特许权使用费收入增加。这些增长被资产处置导致的租金收入下降、2025年第四季度出售MWA后缺乏拍卖经纪和第三方管理收入所部分抵消。
运营费用较上年略有增加，原因是与SBI贷款计划下的贷款相关的信用损失准备金增加。这一增长被财产、运营和折旧费用的减少所部分抵消，这是由于资产处置以及出售MWA后公司和差旅费用的节省。第12页有几个资本结构项目需要指出。截至2026年第一季度末，我们的信用额度未使用 capacity约为1.14亿美元。
本季度的借款主要用于赎回剩余的A系列优先股单位。本季度我们对三笔MetLife贷款进行了利率重置。这些贷款的总金额为1930万美元。这些贷款的加权平均利率从约5.56%降至5.19%。MetLife第七号定期贷款计划于6月重新定价。转到第15页，您将看到我们2026年的更新展望。假设列在页面底部。在收入方面，与2月份指引相比的变化包括管理费和利息收入，由于SBI贷款计划下的贷款修改和延期，这两项收入有所增加。
在费用方面，与2月份指引相比的变化包括由于贷款潜在信用损失的准备金增加而导致的信用损失准备金增加。调整后FFO的预测范围为1320万美元至1520万美元，即每股0.30美元至0.35美元，与上一季度相比，该范围的高端和低端均有所下降。这总结了我们目前的状况。我们将在今年的进展过程中及时向您更新。今天上午的发言到此结束。感谢大家的参与。
操作员，现在可以开始问答环节。
此时，我想提醒各位，要提问请按星号键，然后按电话键盘上的数字1。我们将暂停片刻以整理问答名单。第一个问题来自B. Riley Securities的John Masoka。请讲。
早上好。
早上好，John。
或许只是想澄清一下贷款准备金的增加，这是否与借款人的表现有关？您是否看到了一些具体情况？看起来，这似乎是一笔较旧的贷款。对吧。不一定是新贷款导致更多准备金。所以只是好奇，如果对农地估值的前景似乎没有重大变化，为什么会有这种变化？
是的，我们向各种不同的人提供贷款。其中一位借款人，其整体业务继续面临一些严重挑战，并且有负面的新闻报道。虽然我们可能对我们的具体贷款感到放心，但这种负面新闻报道总是让我们感到紧张，这确实是推动准备金增加的原因。当借款人与其他贷款人之间的情况变得混乱时，即使这可能不会直接影响我们的抵押品状况，也只会使整个情况——任何情况——变得更加复杂，并且以一种非特定的方式增加风险。
这就是推动这些准备金的原因。
这些问题是否是由于某种特定作物类型面临阻力造成的，还是更具体地与借款人本身有关？
不，这非常，非常具体地与该借款人有关。这不是作物类型的问题。好的。
就未偿还贷款计划的规模而言，维持规模和增加利息收入是否与该特定借款人的贷款延期有关，还是更广泛地与延期或新贷款有关？
一些延期和一些利率上升与该借款人有关。
或许换个话题。中东冲突以及价格方面的一些不确定性是否影响了处置市场的交易，以至于您仍在投资组合中寻找更多非核心资产的出售机会？
不，没有。中东发生的事情对农地交易市场没有任何直接影响。有影响的是整体经济和整体农业经济。而且，与伊朗敌对行动开始之前相比，我们的情况并没有任何真正的不同。基于作物价格与运营成本的对比，我们正处于一个 somewhat具有挑战性的农业经济环境中。这使得农民在购买房产时出价不那么积极。正如我们一直所说的，农民是最积极的出价者，并且确实为房产设定了价格。
再次强调，这不是一个波动很大的领域。好的时候，如果你非常幸运，土地价值每年增长5%，或许7%或8%。坏的时候，每年仅增长1%或2%，或者可能持平，甚至可能下降1%或2%。我认为，始终认识到我们所处的行业由于稀缺性以及根本上由于粮食需求，资产价值呈非常缓慢稳定的上升趋势，这一点极其重要。
这些都不是我们参与公开市场的人难以理解的事情。你不会看到我们习惯的那种资产价值或作物价格的大幅波动。无论发生什么，它的变化都非常缓慢，但上升趋势相当强劲。但无论如何，它就是不会快速变动。
好的，您还谈到了化肥价格的影响或非影响。作为比电话会议上大多数人更接近农业经济的人，柴油价格上涨的影响有多大？这对农民来说是否可能比化肥更有意义，还是只是农场运营总成本中相对较小的一部分？
答案是它是相对较小的一部分。有几点需要理解。第一，大多数有规模的农民都会进行一定程度的柴油套期保值或预购。通常，一个农民会在农场上有10,000加仑或多个10,000加仑的柴油罐。他们可能在去年冬天的某个时候，在伊朗敌对行动开始之前就购买了这些柴油。所以，影响不是很大。但显然，当他们展望预算时，他们会在今年夏天的某个时候用完这些燃料，不得不更换，今年秋天开始运输时，柴油会影响运输成本，所以这对他们的损益表肯定不是好事。
但同样，由于大量预购的柴油，影响不会很快显现。大致来说，柴油可能占农民作物预算的10%左右，也许更少，所以总体影响不大，可能不如化肥成本对玉米和小麦作物的影响大。希望这对你有帮助。
不，感谢您提供的所有信息。我先讲到这里。非常感谢。
目前问答队列中没有其他问题。刚有一个问题进来。来自Raymond James的Susie Hyde。请讲。
嘿，各位，抱歉这么晚才提问。关于FBI贷款计划，因为今年晚些时候可能有大约3000万美元到期。在资本配置方面有什么优先事项吗？我们应该考虑股票回购、进一步降低资产负债表杠杆、发放新贷款。您能提供的任何信息都将非常有帮助。谢谢。
是的，我想说，当这些资金返还给我们时，大部分可能会用于进一步降低资产负债表杠杆。如果我们……我认为我们的股票仍然相对便宜，尽管不像过去那样便宜。所以，根据股票价格，你可能会看到我们回购股票。但目前我认为更有可能是去杠杆化。Luca或Susan，如果你们有看法，请尽管表达，即使与我的不同。
正如我们所讨论的，目前我们资本配置的优先事项坦率地说是交付。但正如Paul所提到的，我们仍然非常关注股票价格，并伺机进行潜在的股票回购。
明白了。谢谢。我就这些问题。
下一个问题来自B. Riley Securities的John Masoka。请讲。
是的，只是一个快速的后续问题。关于第七号定期贷款的重新定价，您目前预计利率会是多少？
我将把这个问题交给Luca或Susan，如果你们想发表评论的话。
目前，我们预计它将与第一季度进行的两笔贷款的利率相当。
是的。我想补充的是，预计利差将保持一致，但当然，你对利率的猜测和我的一样好。
利率是在6月锁定还是在实际变化之前锁定？
就在变化之前锁定。
是的。所以将在5月底、6月初。
好的，非常好。非常感谢。我就这些问题。
目前问答队列中没有问题。问答环节结束。现在我将会议交回给Luca Fabbri作总结发言。请讲。
谢谢Janice。感谢您对我们公司的关注，我们期待在未来几个季度向您更新我们的活动和业绩。祝大家有美好的一天。
女士们，先生们，今天的电话会议到此结束。感谢大家的参与。现在可以挂断电话了。